房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理培訓(xùn)教材

內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject朱曙東住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心特聘專家中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)專家中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員PART.13PART.1

前言

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境發(fā)展壓力加大！形勢——通貨膨脹壓力增大土地供應(yīng)趨緊消費(fèi)者觀望加劇行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合外行企業(yè)進(jìn)入……..開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)激增！生存OR發(fā)展冰火兩重天新政——限購繼續(xù)、限貸緊縮、保障房投放、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大……..4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會(huì)環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境4向管理要效益房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭管理規(guī)范化資本競爭管理競爭PART.13PART.1

前言

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化4資本土地項(xiàng)目資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力再看看我們的微觀運(yùn)營。。。。4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運(yùn)營能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段！再看看我們的微觀運(yùn)營。。。。PART.13PART.1

前言

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化4利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206土地成本

前期費(fèi)用

建安成本8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6營業(yè)稅金及附加…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2六、每股收益

。。。

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成本?利潤利潤=收入—成本4錢賺到手了嗎？管理成本資金成本開發(fā)成本土地成本4利潤===收入—成本成本是個(gè)無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。A成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費(fèi)之和；B成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟(jì)利益流出的迭加。

C成本不僅是指產(chǎn)品成本本身，而且包括各部門控制成本的成本。

D成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括在經(jīng)營活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。3.成本管理之道——建立目標(biāo)責(zé)任成本管理體系目標(biāo)責(zé)任成本管理體系就是企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，在測定合理目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解、落實(shí)、控制、考核和評(píng)價(jià)的成本管理方法。

它是以效益為目的，對(duì)成本進(jìn)行事前測定、事中控制、事后考核，是開發(fā)成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，從而形成的一個(gè)全過程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動(dòng)。成本管理不是無休止的研究過去的錯(cuò)誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動(dòng)，尤其是將來的經(jīng)營活動(dòng)，以保證通過有效的方法實(shí)現(xiàn)既定成本目標(biāo)。1.成本的概念2.成本管理的概念4房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本（政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建安費(fèi)用）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營活動(dòng)的疊加立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實(shí)施管理項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目銷售變更簽證施工管理招標(biāo)管理供應(yīng)商選擇項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理銷售管理項(xiàng)目盈利目標(biāo)4全過程成本精細(xì)化管理目標(biāo)與責(zé)任成本管理體體系核心聚焦一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭，而成本管理的根本之道是：3房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領(lǐng)先成本管理根本之道———全過程精細(xì)化當(dāng)越來越多的企業(yè)大佬表示2012將迎來冬天時(shí)，“過冬術(shù)”也就成為了各家積極探討的話題。易居中國董事局主席周忻提出的“放緩開發(fā)、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功，加強(qiáng)管理，應(yīng)對(duì)危機(jī)”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。但不管形勢如何變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要度過寒冬，生存下來，發(fā)展壯大，必須掌握政策變化的規(guī)律，找準(zhǔn)市場需求釋放的節(jié)奏，堅(jiān)持管理的精細(xì)化和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是不二法門所在。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及新的成本管理新理念全過程成本精細(xì)化管理實(shí)務(wù)及標(biāo)桿房企案例成本管理管什么？——進(jìn)行全成本精細(xì)化管理成本如何控制？——全過程目標(biāo)成本管理體系一二三四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一4目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：

大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)造價(jià)審核部門或合約預(yù)算部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、工程招標(biāo)和結(jié)算，而成本基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門來核算，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀5

1.缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系，導(dǎo)致策劃階段沒介入、設(shè)計(jì)工作跟不上、成本測算來不及、邊施工便結(jié)算，將結(jié)算管理作為成本管理，最終成本失控時(shí)已經(jīng)回天無力；2.成本管理的宗旨和原則不明確。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本管理的目的就是為了“節(jié)約、省錢、不被騙”，認(rèn)為：成本管理=成本核算=造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)算）——定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算得準(zhǔn)、定額熟、套價(jià)正確。3.成本管理無組織保障。走向兩個(gè)極端：利用強(qiáng)勢地位:成本管理=權(quán)威部門+官僚機(jī)構(gòu)；無成本意識(shí)：認(rèn)為成本部=審核部，成本管理處于被動(dòng)審算水平。4.成本控制未能抓住重點(diǎn)。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等“顯性成本”的控制，而忽略對(duì)像設(shè)計(jì)階段含筋量等“隱性成本”的控制，最終導(dǎo)致抓了芝麻丟了西瓜；5.成本控制忽視前期階段。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的“事中”成本控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期基礎(chǔ)階段“事前”成本控制的足夠重視，成本管理變得非常被動(dòng)；6.成本控制手段不當(dāng)。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)一談到成本管理就把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本不降反增，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房三地產(chǎn)開三發(fā)成本三管理中三的幾個(gè)三問題正因?yàn)槿陨蠁柸}，目三前房地三產(chǎn)成本三管理走三入三個(gè)誤三區(qū)、三三個(gè)混淆6管什么三大誤三區(qū)怎么管三、房三地產(chǎn)企三業(yè)在成三本管理三方面容三易存在三三大誤三區(qū)、三個(gè)混三淆誰來管認(rèn)識(shí)偏三差三大誤三區(qū)7誤區(qū)一三：企業(yè)三內(nèi)部成三本控制三管理主三體確立三失誤（三誰來管三）18誤區(qū)二三：成本三管理對(duì)三象和內(nèi)三容認(rèn)識(shí)三不清（三管什么三）29土地設(shè)計(jì)采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)三值鏈的發(fā)生成本與三影響成三本曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)三作業(yè)過三程對(duì)產(chǎn)品總?cè)杀镜娜绊?。發(fā)生成本曲線價(jià)值鏈發(fā)生成三本：該環(huán)節(jié)三作業(yè)過三程所發(fā)生的三成本。影響成三本：成本控三制的關(guān)三鍵在于控制三影響成三本！10誤區(qū)三三：成本三控制模三式?jīng)]有三確立（三怎么管三）310三、房三地產(chǎn)企三業(yè)在成三本管理三方面容三易存在三三大誤三區(qū)、三個(gè)混三淆三個(gè)混三淆未能正三確區(qū)分三財(cái)務(wù)管三理與成三本管理三；未能正三確區(qū)分三成本管三理與工三程管理未能正三確區(qū)分三建安造三價(jià)管理三與項(xiàng)目三成本管三理；問題根三源：受建筑三施工企三業(yè)項(xiàng)目三成本承三包責(zé)任三制影響三，尚未三真正完三全脫胎三。111、房地三產(chǎn)企業(yè)三成本難三于控制三？策劃階三段沒介三入；設(shè)計(jì)工三作跟不三上；成本測三算來不三及；邊施工三便結(jié)算三，結(jié)算三管理〓成本管三理！2、成本三與財(cái)務(wù)三脫節(jié)?財(cái)務(wù)管三成本，三管得很三郁悶！成本與三財(cái)務(wù)各三算各的三帳，永三遠(yuǎn)對(duì)不三上……；分期核三算盈利三，財(cái)務(wù)三做不到三，成本三不會(huì)算三；經(jīng)營風(fēng)三險(xiǎn)誰來三控制？苦惱……樹立新的房地產(chǎn)成本管理理念實(shí)施全過程成本精細(xì)化管理關(guān)鍵是房地產(chǎn)三項(xiàng)目傳三統(tǒng)“成三本管理三”的誤三區(qū)帶來三的內(nèi)部資三料，機(jī)三密房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)成三本管理三現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)三開發(fā)成三本管理三中的幾三個(gè)問題房地產(chǎn)三企業(yè)在三成本管三理三大三誤區(qū)三四房地產(chǎn)三成本全三過程精三細(xì)化管三理新理三念房地產(chǎn)三開發(fā)成三本全過三程精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三房地產(chǎn)三成本管三理的誤三區(qū)及現(xiàn)三代成本三管理的三新理念一11房地產(chǎn)三成本全三過程精三細(xì)化管三理新理三念1.項(xiàng)目成三本管理三的目的——提升價(jià)三值2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成——全成本3.項(xiàng)目成三本管理三的階段——全過程4.項(xiàng)目成三本管理三的主體——全員5.項(xiàng)目成三本管理三的方法——目標(biāo)成三本管理6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)——7.成本管理的發(fā)展趨勢——主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值8.成本管理的指導(dǎo)思想——全過程精細(xì)化四11（1）房地三產(chǎn)公司三是企業(yè)三，利潤（2）利潤與成本的關(guān)系：利潤=收入-成本

收入一定的情況下，成本越低，利潤越大（3）成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的：

企業(yè)/機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)——降本增效（4）成本管理的目的是提升價(jià)值，而提升價(jià)值有兩

個(gè)途徑——降低成本、提升收入（品牌）。（5）降低成本不降低品質(zhì)——成本控制不等于省錢,

花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少

不是重點(diǎn)，花的有效才關(guān)鍵1.項(xiàng)目成三本管理三的目的——提升價(jià)三值新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四1.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展方向8.成本管三理的指三導(dǎo)思想11（1）全成三本構(gòu)成成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)三項(xiàng)目全三成本構(gòu)三成（2）全成三本在時(shí)三間和空三間上的三構(gòu)成時(shí)間：建設(shè)全三過程都三在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；三實(shí)體+費(fèi)用1.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展方向8.成本管三理的指三導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四11（1）階段三：立項(xiàng)\定位\設(shè)計(jì)\發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)（2）對(duì)應(yīng)三成本實(shí)三現(xiàn)過程——由虛到三實(shí)?虛擬成三本表現(xiàn)三：估、三概、預(yù)三算?現(xiàn)實(shí)成三本表現(xiàn)三：合同三價(jià)、預(yù)三付款、三進(jìn)度款三、結(jié)算三款——從虛到三實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包（3）各階三段成本三管理重三點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階三段——成本測三算，項(xiàng)三目經(jīng)濟(jì)三性評(píng)價(jià)三，盈利三目標(biāo)制三定策劃階三段——選擇性三價(jià)比好三的產(chǎn)品三，制定三產(chǎn)品目三標(biāo)與發(fā)三展計(jì)劃設(shè)計(jì)階三段——產(chǎn)品目三標(biāo)與成三本目標(biāo)三的制定方案設(shè)三計(jì)階段——制定方三案，符三合項(xiàng)目三定位，三體現(xiàn)產(chǎn)三品特征初步設(shè)三計(jì)階段——進(jìn)行材三料、設(shè)三備的合理選型施工圖三設(shè)計(jì)階三段——進(jìn)行限三額設(shè)計(jì)三，保證三圖紙的質(zhì)量和時(shí)間發(fā)包階三段——通過招三標(biāo)找到三合適價(jià)三格承包三商，簽三訂完備三的合同施工階三段——把好變更和三簽證關(guān)三，嚴(yán)格三付款，三加強(qiáng)動(dòng)三態(tài)監(jiān)控銷售階三段——加強(qiáng)營銷費(fèi)三用預(yù)算三管理，三把好銷三售承諾三與資料三關(guān)竣工結(jié)三算階段——做好結(jié)算審三核、索三賠辦理三，進(jìn)行三項(xiàng)目后三評(píng)估維護(hù)運(yùn)三營階段——做好保修金三、維護(hù)三費(fèi)用的三管理3.項(xiàng)目成三本管理三的階段——全過程1.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展方向8.成本管三理的指三導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四114.項(xiàng)目成三本管理三的責(zé)任三主體——全員（1）所有三與產(chǎn)品三制造相三關(guān)的部三門都有三成本管三理的責(zé)三任，都三要具有三成本意三識(shí)。只要考三慮了性三價(jià)比問三題，就三是有成三本意識(shí)（2）房地三產(chǎn)公司三“成本三管理部三”的職責(zé)①全面、三全過程三成本管三理，并三非單純?nèi)幹祁A(yù)三結(jié)算；②了解產(chǎn)三品、掌三握市場三，制定三目標(biāo)，三全程監(jiān)三控；③成本部三門的職三責(zé)是協(xié)三調(diào)整合三前期部三、設(shè)計(jì)三研發(fā)部三、招標(biāo)三采購部三、工程三部等相三關(guān)部門三的工作三，任何三一項(xiàng)工三作要以三成本為三核心。（3）房地三產(chǎn)公司“成本三管理部三”的定位成本管三理部是三綜合管三理部門三，不是三業(yè)務(wù)部三門。?全員成三本意識(shí)三的推動(dòng)三者?公司經(jīng)三營計(jì)劃三的保證三者?貫穿項(xiàng)三目始終三，規(guī)范三所有部三門工作三的隱形三管理者?項(xiàng)目成三本總體三控制的三組織者三和最終三成效的三責(zé)任者關(guān)于控制主體：

從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”1.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展方向8.成本管三理的指三導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四115.項(xiàng)目成三本管理三的方法——目標(biāo)責(zé)三任成本三管理體三系目標(biāo)責(zé)三任成本三管理體三系就是三企業(yè)基三于市場三狀況，三并結(jié)合三公司經(jīng)三營計(jì)劃三，在測三定合理目標(biāo)成三本的基礎(chǔ)三上，對(duì)三目標(biāo)成三本進(jìn)行三分解、三落實(shí)、三控制、三考核和三評(píng)價(jià)的三成本管三理方法三。它是以三效益為三目的，三對(duì)成本三進(jìn)行事三前測定三、事中三控制、三事后考三核，是三開發(fā)成三本由傳三統(tǒng)的事三后算賬三發(fā)展到三事前控三制，從三而形成三的一個(gè)三全過程三控制、三精細(xì)化三管理、三全員參三與的多三層次、三全方位三成本管三理體系三。1.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展方向8.成本管三理的指三導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四

方案階段目標(biāo)成本形成 結(jié)算階段 成本后評(píng)估 建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實(shí) 施工階段成本產(chǎn)生與動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本116.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)——確定與三控制（1）合理三確定——確定是三控制的三前提和三基礎(chǔ)，三確定要三堅(jiān)持市三場定價(jià)三原則，沒有準(zhǔn)三確只有三合理成本的三決定因三素:外部—市場；內(nèi)部—產(chǎn)品策三劃與定三位；成本確三定的方三法:決不是三靠定額三套出來三的；而三是靠對(duì)三市場（三銷售和三原材料三市場）三和產(chǎn)品三的把握三，測算三出來的成本確三定的過三程:建筑業(yè)三特點(diǎn)決三定成本三的特點(diǎn)三：單件三性、多三次性；三從虛到三實(shí)；成本確三定關(guān)鍵三環(huán)節(jié)：招標(biāo)（三發(fā)包）三，使產(chǎn)三品與市三場結(jié)合——招標(biāo)的三目的是三形成有三效的競?cè)隣?；競?cè)隣幨墙等齼r(jià)的最三有效手三段——定標(biāo)原三則：合三理低價(jià)三并非最三低價(jià)；三就是能三做出符三合要求三的產(chǎn)品（2）有效三控制——?jiǎng)討B(tài)監(jiān)三控，做三到隨時(shí)三心中有三數(shù)①控制三伴隨實(shí)三施的全三過程：保證在三過程中三的實(shí)施三不偏離三既定目三標(biāo)，控三制是動(dòng)三態(tài)的。②控制三的要素三：目標(biāo)成三本的制三定、偏三差測定三、及時(shí)三反饋與三修正。③能動(dòng)三的控制三：控制不三等于限三制，心三中有數(shù)三就可以三說在控三制之中三，時(shí)刻三掌握實(shí)三際與目三標(biāo)偏差三的原因三、幅度三、造成三后果三，進(jìn)而三做出相三應(yīng)的調(diào)三整方案。1.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展方向8.成本管三理的指三導(dǎo)思想新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四111.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展方向8.成本管三理的指三導(dǎo)思想7.房地產(chǎn)三成本管三理的發(fā)三展過程事后算三帳（被三動(dòng)）定額模三式下，三強(qiáng)調(diào)個(gè)三人經(jīng)驗(yàn)三，追求三算得快三、算量三準(zhǔn)，定三額熟、三套價(jià)正三確動(dòng)態(tài)控三制糾偏強(qiáng)調(diào)不三能突破三目標(biāo)值主動(dòng)創(chuàng)三造價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四111.項(xiàng)目成三本管理三的目的2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目成三本構(gòu)成3.項(xiàng)目成三本管理三的階段4.項(xiàng)目成三本管理三的主體5.項(xiàng)目成三本管理三的方法6.項(xiàng)目成三本管理三的要點(diǎn)7.成本管三理的發(fā)三展過程8.成本管三理的指三導(dǎo)思想8.成本管三理的指三導(dǎo)思想

結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)；以目標(biāo)管理為方法；以技術(shù)管理為保障；以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)；以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心；以工程量清單為計(jì)價(jià)模式；以項(xiàng)目營銷定位與技術(shù)管理為依托；以發(fā)掘和創(chuàng)造價(jià)值為發(fā)展方向。開展全過程精細(xì)化成本管理工作。新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四119.房地產(chǎn)三全過程三成本精三細(xì)化管三理理念三的幾點(diǎn)三經(jīng)典總?cè)Y(jié)（1）房地三產(chǎn)企業(yè)三要樹立三全成本三觀念①施工三階段成三本——對(duì)于承三建商來②產(chǎn)品壽命周期成本——品牌開發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營的項(xiàng)目）。關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品壽命周期成本一定要在項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)階段就得充分考慮，否則達(dá)不到預(yù)期效果。節(jié)能建筑就是基于這種考慮。（2）省錢三與花錢三問題上三要避免三的避免幾三個(gè)誤區(qū)三：①避免不三計(jì)成本②避免強(qiáng)調(diào)成本而導(dǎo)致品質(zhì)降低：特別是招標(biāo)中采用最低價(jià)中標(biāo)后，在施工過程如再被要求趕工，將使承包商“雪上加霜”，最終犧牲的是產(chǎn)品品質(zhì)。③避免成本管理的本位主義：只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”；

“成本管理”的最終目標(biāo)是將成本合理地揭示出來，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，達(dá)到“成本效益最大化”。新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四11（3）樹立三房地產(chǎn)三企業(yè)的三成本策三略觀——降低成三本可以三提高利三潤，提三升品牌三同樣可三以提高三利潤。企業(yè)的三定位決三定了企三業(yè)的成三本策略三。品牌——項(xiàng)目定三位——盈利——持續(xù)發(fā)三展成熟房三地產(chǎn)公三司的成三本策略三觀1）要產(chǎn)三品，而三非作品三（避免三新、特三、奇建三筑，如三鳥巢、三水立方三、中央三電視臺(tái)三新址、三東方明三珠電視三塔等）2）成熟三產(chǎn)品的三復(fù)制（三即標(biāo)準(zhǔn)三化進(jìn)程三）3）引伸三的一個(gè)三話題：提升品三牌同樣三可以提三高利潤三，那么品牌的三內(nèi)涵？非標(biāo)準(zhǔn)三答案：品質(zhì)（質(zhì)量三等）、品味（風(fēng)格三、布局三、配套三等）、品行（售后三、物業(yè)三管理等三）（4）發(fā)地三產(chǎn)企業(yè)三成本管三理必須三走精細(xì)三化必由三之路——必須堅(jiān)三持“精三、準(zhǔn)、三細(xì)、嚴(yán)三”四項(xiàng)三基本原三則，以三房地產(chǎn)三開發(fā)過三程中的三策劃、三設(shè)計(jì)、三招標(biāo)采三購、施三工、結(jié)三算、交三付運(yùn)營三整個(gè)全三過程為三主線，三以合約三規(guī)劃為三手段，三以責(zé)任三成本管三理為保三障，對(duì)三每一個(gè)三階段的三每一個(gè)三環(huán)節(jié)進(jìn)三行精細(xì)三化控制三，對(duì)公三司運(yùn)營三的每一三個(gè)部門三的每一三員工進(jìn)三行人性三化精細(xì)三化管理三。9.房地產(chǎn)三全過程三成本精三細(xì)化管三理理念三的幾點(diǎn)三經(jīng)典總?cè)Y(jié)新的房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四內(nèi)部資三料，機(jī)三密房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)全三過程成三本精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地產(chǎn)三成本管三理的誤三區(qū)及新三的成本三管理新三理念全過程三成本精三細(xì)化管三理實(shí)務(wù)三及標(biāo)桿三房企案三例成本管三理管什三么？——進(jìn)行全三成本精三細(xì)化管三理成本如三何控制三？——全過程目標(biāo)成三本管理三體系一二三四13(一)房地產(chǎn)三項(xiàng)目開三發(fā)成本三管理的三內(nèi)容建安成本開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)全成本

序號(hào)成本構(gòu)成1土地獲得價(jià)款2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)8期間費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)案例1.萬科房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目權(quán)成本構(gòu)成表1.1龍湖地產(chǎn)全成本費(fèi)項(xiàng)說明19土地成三本（約三占項(xiàng)目三總成本三的30-三45%左右）三，主要指三土地獲三得階段三形成的三各類費(fèi)三用支出三，包括三地價(jià)、三土地拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)、各三類補(bǔ)償三費(fèi)、土三地契稅三等。工程成三本（約三占項(xiàng)目三總成本三的50-三55%左右）三，主要由三分項(xiàng)工三程及甲三供物資三成本、三小市政三管網(wǎng)和三環(huán)境成三本、公三共配套三設(shè)施等三構(gòu)成。三分項(xiàng)工三程及甲三供物資三成本主三要包括三土建、三機(jī)電安三裝、裝三飾、室三內(nèi)全裝三修、消三防、弱三電、電三梯、甲三供材料三等通過三招投標(biāo)三確定的三分項(xiàng)工三程/供貨合三同成本三。前期費(fèi)三用（約三占項(xiàng)目三總成本三的５%左右）三，主要指三設(shè)計(jì)費(fèi)三、各類三報(bào)建報(bào)三批報(bào)審三費(fèi)、勘三察測繪三費(fèi)以及三可研費(fèi)三用。報(bào)三建費(fèi)、三勘察費(fèi)三等比重三較小，三且一般三有相關(guān)三收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)，設(shè)三計(jì)費(fèi)在三房地產(chǎn)三開發(fā)環(huán)三節(jié)中十三分重要三，選擇三好設(shè)計(jì)三單位成三為關(guān)鍵三，而成三本控制三成為其三次。三項(xiàng)費(fèi)三用（約三占項(xiàng)目三總成本三的8-1三0%左右）三：管理三費(fèi)用、三財(cái)務(wù)費(fèi)三用、銷三售費(fèi)用三。其中管三理成本三比較固三定，在三財(cái)務(wù)費(fèi)三用和銷三售費(fèi)用三有一定三控制空三間。城市基三礎(chǔ)設(shè)施三配套費(fèi)三：（這三部分一三般占5-1三0%左右）主要是三指項(xiàng)目三用地紅三線外的三水暖電三氣等大三市政基三礎(chǔ)設(shè)施三配套費(fèi)三用，目三前絕大三多數(shù)城三市基本三上已經(jīng)三統(tǒng)一收三費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三，所以三，這部三分成本三也相對(duì)三固定。(二)房地產(chǎn)三開發(fā)成三本（費(fèi)三用）所三占總額三的比例30-三45%隱性成三本顯性成三本（三）三房地產(chǎn)三項(xiàng)目開三發(fā)成本三應(yīng)重點(diǎn)三控制內(nèi)三容規(guī)劃設(shè)三計(jì)過程三中固化三的成本三預(yù)控項(xiàng)目開三發(fā)進(jìn)度三控制項(xiàng)目資三金收支三計(jì)劃管三理(現(xiàn)金流三管理)合同管三理建安及三工程成三本采購成三本顯性成三本（費(fèi)三用）的三控制，三包括土三建、安三裝、室三外工程三、材料三設(shè)備采三購、招三投標(biāo)等三方面。內(nèi)部資三料，機(jī)三密房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)全三過程成三本精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地產(chǎn)三成本管三理的誤三區(qū)及新三的成本三管理新三理念全過程三成本精三細(xì)化管三理實(shí)務(wù)三及標(biāo)桿三房企案三例成本管三理管什三么？——進(jìn)行全三成本精三細(xì)化管三理成本如三何控制三？——全過程目標(biāo)成三本管理三體系一二三四23如何實(shí)三現(xiàn)房地三產(chǎn)企業(yè)三的全成三本管理三？——建立并三運(yùn)行目三標(biāo)責(zé)任三成本管三理體系目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋1.建立合理的目標(biāo)成本2.將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本3.將責(zé)任成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中4.利用量化考評(píng)體系，進(jìn)行責(zé)任成本動(dòng)態(tài)管理5.以責(zé)任成本的實(shí)現(xiàn)保證開發(fā)項(xiàng)目總成本本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)責(zé)三任成本三管理體三系的思三路：內(nèi)部資三料，機(jī)三密房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)成三本全過三程精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地產(chǎn)三成本如三何控制三？——進(jìn)行目標(biāo)成三本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三1.目標(biāo)成三本的定三義：目標(biāo)成三本是公三司基于三市場狀三況，并三結(jié)合公三司的經(jīng)三營計(jì)劃三，根據(jù)三預(yù)期售三價(jià)和目三標(biāo)利潤三進(jìn)行預(yù)三先確定三的，經(jīng)三過努力三所要實(shí)三現(xiàn)的成三本指標(biāo)三。2.目標(biāo)成三本的構(gòu)三成（見三右圖）3.房地產(chǎn)三開發(fā)成三本科目三歸集與三分解要三求（1）按開三發(fā)項(xiàng)目三的單項(xiàng)三工程、三單位工三程、分三部或分三項(xiàng)工程三的自然三組成進(jìn)三行歸集三與分解（2）目標(biāo)三成本科三目歸集三與分解三體現(xiàn)項(xiàng)三目的開三發(fā)進(jìn)程（3）科目三要盡量三滿足公三司招標(biāo)三、簽約三等工作三的需要（4）目標(biāo)三成本科三目的內(nèi)三涵與界三線盡量三明晰（5）成本三科目要三兼顧公三司歷史三數(shù)據(jù)和三行業(yè)習(xí)三慣（6）成本三部要與三財(cái)務(wù)部三、項(xiàng)目三部充分三溝通協(xié)三商一致三，經(jīng)公三司定下三來后，三二級(jí)科三目就不三要變動(dòng)三，三級(jí)三以后的三科目可三延展（7）目標(biāo)三成本科三目便于三監(jiān)控執(zhí)三行與考三核序號(hào)成本構(gòu)成1土地獲得價(jià)款2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)8期間費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)典型案例2.萬科房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四級(jí)成本科目3.萬科目標(biāo)成本測定及其管理實(shí)施程序內(nèi)部資三料，機(jī)三密房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)成三本全過三程精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地產(chǎn)三成本如三何控制三？——進(jìn)行目標(biāo)成三本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三二房地產(chǎn)三目標(biāo)成三本的有三效制定1.目標(biāo)成三本制定三的原則三（1）內(nèi)涵三：目標(biāo)制三定不僅三限于成三本目標(biāo)三值本身三、更要三關(guān)注成三本背后三的產(chǎn)品三目標(biāo)。（2）作用三：目標(biāo)成三本不是三上限而三是基準(zhǔn)，目標(biāo)三的作用三在于心三中有數(shù)三；是“三算了再三做”，三而不是三“做了三再算”三。（3）范圍三：成本目三標(biāo)是整三個(gè)項(xiàng)目三團(tuán)隊(duì)的三目標(biāo)，三目標(biāo)范三圍覆蓋三全成本三。2.何時(shí)形三成成本三目標(biāo)？關(guān)于制三定成本三目標(biāo)的三時(shí)間一三般做法三：（1）目標(biāo)三制定從三立項(xiàng)開三始，區(qū)三分控制三目標(biāo)與三經(jīng)濟(jì)測三算數(shù)據(jù)三，按不三同要求三考慮風(fēng)三險(xiǎn)因素三；（2）定位三、設(shè)計(jì)三階段進(jìn)三行各階三段的成三本測算三，各期三測算要三有對(duì)應(yīng)三，原則三上前期三目標(biāo)控三制后期三目標(biāo)；（3）規(guī)劃三方案確三定后，三要形成三正式目標(biāo)成三本；（4）擴(kuò)初三及施工三圖完成三后，在三目標(biāo)成三本總金三額不變?nèi)那疤崛?，可三根?jù)施三工圖預(yù)三算對(duì)目三標(biāo)成本三進(jìn)行科三目之間三的調(diào)劑三。典型案例3.萬科目標(biāo)成本測定及其實(shí)施細(xì)則4萬科成本管理程序23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三2.何時(shí)形三成成本三目標(biāo)？測定依據(jù)土地投資論證階段項(xiàng)目啟動(dòng)階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)施工組織材料采購竣工結(jié)算擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本（土地版）目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）目標(biāo)成本（動(dòng)態(tài)版）現(xiàn)實(shí)結(jié)算成本分析考核目標(biāo)成本（調(diào)整版）目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行測定階段測定成果23二房地產(chǎn)三目標(biāo)成三本的有三效制定3.目標(biāo)成三本制定三方法（有正三向測算三法、反三向倒逼三法兩種三）（1）正向三測算法三：成本是三由產(chǎn)品三的定位三與檔次三決定的三，因此三目標(biāo)成三本要依三據(jù)產(chǎn)品三定位與三檔次，三依據(jù)項(xiàng)三目發(fā)展三報(bào)告、三策劃報(bào)三告、各三階段的三設(shè)計(jì)文三件和交三樓標(biāo)準(zhǔn)三，根據(jù)三所掌握三的歷史三經(jīng)驗(yàn)數(shù)三據(jù)和項(xiàng)三目的特三征，在三發(fā)包前三經(jīng)歷由三粗到細(xì)三的過程三，依次三形成各三種版本三的目標(biāo)三成本（2）反向三倒逼法三：（目標(biāo)成三本=銷售收三入—期望利三潤）步驟：三確定銷三售價(jià)格三水平——確定利三潤要求——反推計(jì)三算成本三水平。（3）不管三用哪種三方法，最好三利用公三司通用三的標(biāo)準(zhǔn)三和模板三表格，三節(jié)省時(shí)三間，避三免失誤三，之后三只要針三對(duì)項(xiàng)目三的不同三點(diǎn)再做三局部調(diào)三整即可三。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（1）水平三恰當(dāng)：三目標(biāo)成三本要支持定三位，既三有可行三性，又三具挑戰(zhàn)三性；適三當(dāng)考慮三風(fēng)險(xiǎn)；（2）依據(jù)三充分：三目標(biāo)成三本合理確三定的前三提條件三：了解三市場、三結(jié)合產(chǎn)三品，有三充分的三數(shù)據(jù)支三持－－通過市三場調(diào)研三和數(shù)據(jù)三庫；（3）內(nèi)容三具體明三確：成本內(nèi)三容明確三（比如三同樣是高檔，各人三心目中三可能不三同）；三考慮全三面，不三要漏項(xiàng)三；（4）量化三計(jì)算：盡可能三有量化三的計(jì)算三，量價(jià)分離，三而不是三籠統(tǒng)的三總數(shù)，三便于今三后的對(duì)三比分析三；（5）強(qiáng)調(diào)三考核作三用：能作為三績效考核指三標(biāo)；便于三用成本三目標(biāo)對(duì)三控制結(jié)三果進(jìn)行三考核。（6）發(fā)布三要審批三：確定的三目標(biāo)成三本要符三合公司三利潤要三求，經(jīng)三過各方三的討論三和審批三（可能三集團(tuán)審三批），三才能正三式發(fā)布三執(zhí)行。4.目標(biāo)成三本制定三的要求典型案例5萬科目標(biāo)成本測算分解考核綜合模板6金地各階段目標(biāo)成本測算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個(gè)階段目標(biāo)成本測算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標(biāo)成本測算工具表23二房地產(chǎn)三目標(biāo)成三本的有三效制定5、目標(biāo)三成本誰三來制定三？如何三制定？（由成三本部主三持，跨三部門協(xié)三作、公三司審批三下發(fā)）（1）成本部與營銷三、設(shè)計(jì)三、招標(biāo)三、采購三、項(xiàng)目三、財(cái)務(wù)三等多部三門多輪三溝通協(xié)三調(diào)（2）目標(biāo)三成本制三定不是三單打、三獨(dú)奏，三而是協(xié)三同、配三合，是三一個(gè)系三統(tǒng)工程三，要能三夠經(jīng)得三起推敲（3）目標(biāo)三成本測三定結(jié)果三要上公三司評(píng)審三會(huì)（進(jìn)三行闡述三、釋疑三、集中三意見、三修改調(diào)三整）（4）目標(biāo)三成本應(yīng)三由相關(guān)三部門經(jīng)三理傳簽三、董事三長（總?cè)?jīng)理）三審批下三發(fā)執(zhí)行（5）目標(biāo)三成本一三旦簽發(fā)三，不得三修改（三除非項(xiàng)三目本身三重大調(diào)三整），三要保持三其剛性三和嚴(yán)肅三性（6）目標(biāo)三成本便三于操作三與實(shí)施三。要盡三量與招三標(biāo)、簽三約相適三應(yīng)，便三于過程三監(jiān)控，三松緊適三宜，通三過努力三可實(shí)現(xiàn)（走兩三個(gè)極端三均會(huì)失三效）。（7）要與三項(xiàng)目的三盈利分三析緊密三結(jié)合。三以滿足三公司最三低盈利三水平為三前提，三上市公三司更應(yīng)三如此。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三目標(biāo)成三本是基三于企業(yè)三目標(biāo)建三立的目標(biāo)成三本是在三項(xiàng)目運(yùn)三作過程三中逐漸三形成和三明確的目標(biāo)成三本的管三理要基三于完善三的動(dòng)態(tài)三成本信三息管理目標(biāo)成三本管理三的實(shí)施三要依賴三于責(zé)任三成本管三理體系本節(jié)回三顧與總?cè)Y(jié)內(nèi)部資三料，機(jī)三密房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)成三本全過三程精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地產(chǎn)三成本如三何控制三？——進(jìn)行目標(biāo)成三本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本2.目標(biāo)成三本分解三為責(zé)任三成本的三要求（1）要滿三足動(dòng)態(tài)三控制的三需要：目標(biāo)成三本分解三應(yīng)按工程三與材料三招標(biāo)分三判計(jì)劃三分解到三每個(gè)招三標(biāo)項(xiàng)目三上；但三前提是三項(xiàng)目開三發(fā)過程三需事先三有充分三的策劃三，計(jì)劃三管理要三到位。（2）要滿三足成本三分析的三需要：按照公三司成本科三目（目前三沒有行三業(yè)標(biāo)準(zhǔn)三）分解三。（3）要按三內(nèi)部職三責(zé)劃分三：成本費(fèi)三用總額三分解到三各相關(guān)三責(zé)任部三門，列三入入KPI。（4）目標(biāo)三成本分三解要與三設(shè)計(jì)限三額對(duì)接三：這樣也三可以認(rèn)三為是目三標(biāo)的落三實(shí)。（5）目標(biāo)三成本分三解要考三慮分?jǐn)側(cè)龁栴}：一般建三安費(fèi)之三外的費(fèi)三用分配三到單體三上；公三建配套三費(fèi)用根三據(jù)服務(wù)三范圍在三各期之三間分?jǐn)側(cè)?.責(zé)任成本體系的概念

責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。3.目標(biāo)成三本分解三為責(zé)任三成本的三目的——落實(shí)問三責(zé)制———全員有三責(zé)〓〓三〓誰都三不負(fù)責(zé)三！責(zé)任明三確動(dòng)態(tài)評(píng)三估事中考三量獎(jiǎng)罰分三明23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本4.成本目三標(biāo)分解三為責(zé)任三目標(biāo)的三方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之三一，按合同三計(jì)劃分三解方式之三二，按項(xiàng)目三實(shí)體分三解方式之三三，按考核三責(zé)任分三解（1）按合同三計(jì)劃分三解分解目三的：盡快進(jìn)三行工程三發(fā)包和三招標(biāo)采三購，縮三短開發(fā)三周期分解依三據(jù)：開發(fā)項(xiàng)三目的招標(biāo)合三同分判三與采購三計(jì)劃分解內(nèi)三容：將總成本三分解成三每個(gè)合三同的責(zé)三任成本三（標(biāo)的三額）分解時(shí)三間：規(guī)劃方三案定案三后確定三總目標(biāo)三成本，三設(shè)計(jì)開三始前將三總目標(biāo)三成本按三照分判與三采購計(jì)三劃、目標(biāo)成三本合同三分解表分解成三未來可三執(zhí)行的三合同，三進(jìn)而將三合同簽三訂、履三行的責(zé)三任落實(shí)三到各責(zé)三任部門三，以各三部門的三責(zé)任成三本的完三成來保三證目標(biāo)三成本的三完成。三隨著項(xiàng)三目的進(jìn)三展，合約規(guī)三劃逐漸變?nèi)烧鎸?shí)三的合同三。招標(biāo)三簽約過三程中分三解的責(zé)三任成本三值（標(biāo)三的額）三也是評(píng)三標(biāo)依據(jù)三之一典型案例10招標(biāo)合同分判與采購計(jì)劃11龍湖目標(biāo)成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（1）按合同三計(jì)劃分三解表格三例表分類合同名稱（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計(jì)合同

園林景觀設(shè)計(jì)合同

專業(yè)設(shè)計(jì)合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項(xiàng)目工程部

試樁檢測合同

單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機(jī)采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（2）按工程三實(shí)體（三成本科三目）分三解分解目三的：便于對(duì)三開發(fā)項(xiàng)三目的各三個(gè)單項(xiàng)三工程分三別進(jìn)行三成本控三制。分解依三據(jù)：項(xiàng)目建三設(shè)內(nèi)容三（設(shè)計(jì)三圖紙及三說明）三。分解內(nèi)三容：總目標(biāo)三成本分三解到單三項(xiàng)工程三、進(jìn)而三分解到三單位工三程、甚三至到分三部分項(xiàng)三工程目三標(biāo)；還三可細(xì)到三分棟分三層分構(gòu)三件。分解時(shí)三間：概算或三施工圖三預(yù)算編三制完成三后分解三，招標(biāo)三簽約后三及結(jié)算三后對(duì)比三分析。序號(hào)成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款

投資部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

發(fā)展部

三主體建筑工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購部

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

項(xiàng)目部

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部、營銷部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

按工程三實(shí)體分三解表格房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（3）按考核三責(zé)任分三解分解目三的：落實(shí)成三本責(zé)任三考核分解依三據(jù)：部門或三崗位成三本管理三職責(zé)及三考核辦三法。分解內(nèi)三容：將總目標(biāo)三成本分三解為每三個(gè)部門三或崗位三的成本三管理指三標(biāo)。分解時(shí)三間：可三提前到三策劃階三段即可分三解，具三體數(shù)據(jù)三在預(yù)算三確定后三調(diào)整。分解方三法：對(duì)照成三本科目三和崗位三職責(zé)，三將總成三本按《目標(biāo)成三本分解三及責(zé)任三成本考三核指引》分解到三各部門三，對(duì)項(xiàng)三目費(fèi)用三的責(zé)任三部門及三其主要三職責(zé)（三包括控三制內(nèi)容三、要點(diǎn)三、手段三）形成《目標(biāo)成三典型案例13目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引表14萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本5.成本目三標(biāo)分解三為責(zé)任三目標(biāo)的三過程啟動(dòng)階段項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告設(shè)計(jì)階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型投資論證階段可研報(bào)告投資估算總成本測算目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）分判計(jì)劃項(xiàng)目組建方案－初步－施工圖分項(xiàng)成本測算、概算、預(yù)算實(shí)施階段合同合同金額目標(biāo)成本（方案班）目標(biāo)成本（執(zhí)行版）動(dòng)態(tài)成本按考核責(zé)任分解按合同分解按實(shí)體分解目標(biāo)成三本（估算三版）房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制責(zé)任成本管理的實(shí)施與績效管理需掛鉤本節(jié)回三顧與總?cè)Y(jié)房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)成三本全過三程精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地產(chǎn)三成本如三何控制三？——進(jìn)行目標(biāo)成三本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三1.成本目三標(biāo)實(shí)現(xiàn)三的方法（1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型與招標(biāo)合約規(guī)劃中：在規(guī)劃設(shè)計(jì)和招標(biāo)合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標(biāo)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本，產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，（2）采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證責(zé)任成本成本實(shí)現(xiàn)：要充分掌握技術(shù)與市場，每一項(xiàng)工作采用價(jià)值工程工具來分析和實(shí)施，保證經(jīng)濟(jì)適用性，最終使責(zé)任成本落到實(shí)處。（3）加強(qiáng)過程控制：過程決定結(jié)果，每一項(xiàng)成本工作的實(shí)施既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，產(chǎn)品、技術(shù)的控制與成本的控制要同步實(shí)現(xiàn)。（4）實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化：對(duì)開發(fā)工程中諸如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、變更、結(jié)算等環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）及時(shí)反饋和決策。（5）進(jìn)行偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：對(duì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測到的成本偏差及時(shí)調(diào)整，對(duì)調(diào)整的原因、責(zé)任、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等要做到心中有數(shù)，調(diào)整本身就是一種落實(shí)。（6）加強(qiáng)對(duì)責(zé)任成本實(shí)施過程與結(jié)果的全面考核：要以考核促進(jìn)責(zé)任成本的落實(shí)，以獎(jiǎng)懲落實(shí)考核結(jié)果進(jìn)而落實(shí)責(zé)任成本的實(shí)現(xiàn)?？己思纫己私Y(jié)果更要關(guān)注過程細(xì)節(jié)的考核。四責(zé)任成本的落實(shí)和動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控2.責(zé)任成三本的具三體落實(shí)根據(jù)《責(zé)任成三本管理三作業(yè)指三引》編制《目標(biāo)三成本責(zé)三任指導(dǎo)三書》，明確三責(zé)任主三體、內(nèi)三容、控三制要點(diǎn)三、評(píng)價(jià)三指標(biāo)、三獎(jiǎng)懲措三施，按三照《成本管三理工作三評(píng)價(jià)獎(jiǎng)三懲表》落到實(shí)三處。典型案例15責(zé)任成本管理作業(yè)指引14萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書16成本管理工作評(píng)價(jià)表房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三3.責(zé)任成三本落實(shí)三的關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)和三對(duì)應(yīng)措三施四責(zé)任成本的落實(shí)和動(dòng)態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控（1）成本形成階段——設(shè)計(jì)階1）方案優(yōu)化:最有效的主動(dòng)控制方法，見《萬科成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引》2）限額設(shè)計(jì)：指標(biāo)的合理性、設(shè)計(jì)配合、快速核驗(yàn)。見《萬科設(shè)計(jì)限額指標(biāo)》3）圖紙會(huì)審與交底：體現(xiàn)事先控制?！度f科施工圖審核與交底一覽表》（2）成本確定階段——招標(biāo)、簽約階段的成本控制

1）承包方式：總價(jià)包干還是固定單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？2）評(píng)標(biāo)原則：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？3）材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？4）材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板5）付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算及時(shí)性6）合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān)7）在評(píng)標(biāo)過程中,將招標(biāo)結(jié)果與責(zé)任目標(biāo)成本比較分析,為定標(biāo)作參考（3）成本實(shí)現(xiàn)階段——施工階段的成本控制1）建立成本變更預(yù)警制度（見《萬科變更管理作業(yè)指引書》、《變更管理程序》）2）加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理（見《萬科簽證管理作業(yè)指引》、《簽證管理程序》）；3）按月審結(jié)；4）成本統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控（信息平臺(tái)）；5）目標(biāo)的考核：召開成本月度會(huì)，與KPI掛鉤。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四責(zé)任成本的落實(shí)和動(dòng)態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控4.動(dòng)態(tài)成三本的實(shí)三時(shí)跟蹤三監(jiān)控（1）動(dòng)態(tài)三成本的三概念：是項(xiàng)目三實(shí)施過三程中各三個(gè)時(shí)期三體現(xiàn)的三現(xiàn)實(shí)成三本結(jié)果三。（2）動(dòng)態(tài)三成本的三構(gòu)成（見右三圖）（3）動(dòng)態(tài)三成本的三控制控制要三點(diǎn)：加強(qiáng)動(dòng)三態(tài)成本三信息統(tǒng)三計(jì)和及三時(shí)反饋控制原三則：及三時(shí)準(zhǔn)確控制手三段：動(dòng)態(tài)成三本信息三周報(bào)模三板表（鏈接三）動(dòng)態(tài)成三本信息三月報(bào)模三板表（鏈接三）成本調(diào)三度會(huì)匯三報(bào)PPT模板（鏈接三）竣工成三本報(bào)告三標(biāo)準(zhǔn)模三板（鏈接三）簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整5.無效成三本的控三制（1）無效三成本的三概念：房地產(chǎn)三項(xiàng)目實(shí)三施過程三中產(chǎn)生三的對(duì)形三成產(chǎn)品三、提升三價(jià)值、三促進(jìn)營三銷沒有三作用三，無法三獲得客三戶認(rèn)同三和補(bǔ)償三，屬于三費(fèi)用浪三費(fèi)的成三本。（2）無效三成本的三控制要三點(diǎn)：《無效成三本管理三工作指三引》（3）常見三無效成三本分類（見鏈三接里的三鏈接）典型案例31無效成本管理工作指引房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四責(zé)任成本的落實(shí)和動(dòng)態(tài)成本的實(shí)施監(jiān)控6.責(zé)任成三本評(píng)估三與績效三考核（1）控制三要點(diǎn)：三責(zé)任清三晰、可三追溯、三動(dòng)態(tài)循三環(huán)反映三，能分三期累計(jì)三，KPI相對(duì)固三定（2）控制三原則：三可量化三、標(biāo)準(zhǔn)三明確、三考核與三利益掛三鉤（3）操作三方法：各部門三責(zé)任成三本控制三評(píng)估用《萬科目三標(biāo)成本三評(píng)估考三核模板》成本部三管理工三作水平三評(píng)估用《萬科成三本管理三工作評(píng)三估表》各部門三成本控三制績效三考核用《萬科成三本考核BSC工具模三板》典型案例32萬科目標(biāo)成本評(píng)價(jià)考核模板16成本管理工作評(píng)價(jià)表33萬科成本考核BSC工具模板責(zé)任成本要落實(shí)到每一項(xiàng)工作中，工作的完成導(dǎo)致成本的落實(shí)將責(zé)任成本與現(xiàn)實(shí)成本對(duì)比，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差對(duì)反饋到的動(dòng)態(tài)成本偏差及時(shí)調(diào)整，時(shí)刻做到心中有數(shù)對(duì)成本控制過程進(jìn)行評(píng)估，對(duì)結(jié)果進(jìn)行考核，與績效掛鉤本節(jié)回三顧與總?cè)Y(jié)房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目全過三程成本三管理房地產(chǎn)三開發(fā)成三本全過三程精細(xì)三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地產(chǎn)三成本如三何控制三？——進(jìn)行目標(biāo)成三本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三五建立健三全有效三的全過三程成本三管理體三系①信息暢三通---三--目標(biāo)明三晰、動(dòng)三態(tài)監(jiān)控三、及時(shí)三顯現(xiàn)（三反饋）②運(yùn)作三規(guī)范---三--流程合三理、制三度健全三、執(zhí)行三有力（三執(zhí)行）③成本三意識(shí)---三--全員、三全過程三成本意三識(shí)（責(zé)三任心與三意識(shí)）體系的三運(yùn)行（健康三標(biāo)準(zhǔn)）健全的目標(biāo)責(zé)任成本全過程管理體系基本內(nèi)容運(yùn)營流程管理：項(xiàng)目成本全過程動(dòng)態(tài)控制三個(gè)支撐保障體系三大寶典四大工具一條主線制度措施體系（制度、程序、指引、工具）組織架構(gòu)體系（部門、崗位與職責(zé)）目標(biāo)責(zé)任成本管理體系工程變更現(xiàn)場簽證工程索賠價(jià)款支付合約控制工程結(jié)算價(jià)款調(diào)整房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三五建立健三全有效三的全過三程成本三管理體三系1.三大支三撐保障三體系（2）組織三架構(gòu)保三障體系三（三大三內(nèi)容）組織架三構(gòu)：部門設(shè)三置及管三轄關(guān)系，崗位三設(shè)定及人員三編制職責(zé)劃分：部門職三能與崗三位職責(zé)權(quán)限分三配：業(yè)務(wù)審三批權(quán)限，行政三審批權(quán)三限典型案例34房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)35成本部各個(gè)管理崗位職責(zé)36萬科審批權(quán)限及流程表37制度程序指引表單文件清單目錄（3）制度措三施保障三體系（四大三系列）制度：也可稱三為：條三例、規(guī)三章程序：也可稱三為：規(guī)三則、原三則、規(guī)三范、規(guī)三程指引：也可稱三為：方三法、辦三法、指三引、細(xì)三則表單：也可稱三為：表三格、模三板、工三具（1）目標(biāo)三成本管三理體系三（已講三過）制度程序三（流程）指引三（方法三、指導(dǎo)三書）三表單（三工具）房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理辦法目標(biāo)成本編制與審批流程項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計(jì)階段成本控制指引動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程招標(biāo)采購階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績效考核制度合同計(jì)量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評(píng)審指引責(zé)任成本月度評(píng)估表。。。。。。。。。。。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報(bào)告模板

動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價(jià)咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項(xiàng)目成本指標(biāo)測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項(xiàng)目成本-盈利動(dòng)態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)。。。。。。項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表設(shè)計(jì)變更單/簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審分析表計(jì)量支付表單

工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺(tái)帳工程結(jié)算審批表項(xiàng)目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。成本管三理部分三制度流三程體系成本模三塊：制度流三程與管三理工具房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三2.一條主三線：運(yùn)營流三程

業(yè)務(wù)流程

業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程:

市場調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎(chǔ)。沒有這些管理支持流程,核心流程不可能有效運(yùn)作。