房地產(chǎn)稅收政策講解長(zhǎng)沙稅校

國(guó)家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2010.3.

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》講解引言改革開放以來，隨著城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是稅收收入的一項(xiàng)重要來源，因此，加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的征收管理，已十分重要。

第一章總則第二章收入的稅務(wù)處理第三章成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)第四章計(jì)稅成本的核算第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)第六章附則國(guó)家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2010.3

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法》講解

第一章總則5一、國(guó)稅31號(hào)文的出臺(tái)背景

---房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○開發(fā)產(chǎn)品缺乏完工標(biāo)準(zhǔn)

導(dǎo)致：開發(fā)產(chǎn)品不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)售收入不能及時(shí)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入

從而導(dǎo)致：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能依法及時(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

6一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○多列預(yù)提費(fèi)用

---預(yù)提了不允許預(yù)提的配套工程(設(shè)施)建設(shè)費(fèi);---多預(yù)提了允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi);

---已完工的配套設(shè)施不及時(shí)的進(jìn)行清算;

---虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費(fèi)用.一、房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○混淆成本對(duì)象界限---自用房不單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算;

---將開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)核算或反之;---將共同性成本在已完工和未完工成本對(duì)象之間隨意進(jìn)行分配;

---通過擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償面積,減少可售面積,多結(jié)經(jīng)營(yíng)成本.

7一、房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○開具假發(fā)票---假票假業(yè)務(wù)

---真票假業(yè)務(wù)

---假票真業(yè)務(wù)89一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移利潤(rùn)利用不同企業(yè)之間稅負(fù)不同、征管方式不同鉆稅收征管理漏洞。

比如:

通過關(guān)聯(lián)關(guān)系、核定征收等方式將利潤(rùn)轉(zhuǎn)至施工環(huán)節(jié)、原材料供應(yīng)環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。10一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題

○稅收征管難度大稅收制度不完善---導(dǎo)致查出問題沒有處理依據(jù)地方政府干預(yù)過多---導(dǎo)致不能依法進(jìn)行稅收處罰11一、房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國(guó)家稅務(wù)總局最近幾年相繼下發(fā)了兩個(gè)文件：

---2003年度下發(fā)了國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文；

---2006年度,國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì)[2003]83號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善,下發(fā)了國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文；

---2009年度，總局將再次下發(fā)新的國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文12二、新31號(hào)文的執(zhí)行范圍（一）包括內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)13三、開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)○竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案(不考慮工程是否已實(shí)際完工或通過驗(yàn)收合格或在會(huì)計(jì)上是否辦理決算手續(xù)）○開始投入使用:是指開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已實(shí)際投入使用.○取得初始產(chǎn)權(quán)證明

上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。14四、外資企業(yè)的完工標(biāo)準(zhǔn)

外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)(142號(hào)文)○企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日；○首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日；○辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日。上述3個(gè)時(shí)點(diǎn)之較早者為房地產(chǎn)實(shí)際銷售的開始之日。

15五、關(guān)于房開企業(yè)稅前扣除的管理

開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料。16六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收問題

○房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事前實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅○房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果出現(xiàn)《稅收征收管理法》第十五條規(guī)定的情形，可以按核定征收方式計(jì)算征收以前年度應(yīng)納稅款，同時(shí)還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。17七、《稅收征管法》第十五條○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿○擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料○雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬○發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)○納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由18第二章收入的稅務(wù)處理

19一、銷售收入范圍○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款現(xiàn)金現(xiàn)金等價(jià)物其他經(jīng)濟(jì)利益○代收款項(xiàng)以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷

20○以預(yù)售方式取得的銷售收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品

○以現(xiàn)房方式取得的銷售收入

二、銷售收入確認(rèn)原則房開企業(yè)銷售主要形式21三、外稅（三老法）三對(duì)預(yù)售三收入征三稅方式外稅按三預(yù)征方三式對(duì)預(yù)三售收入三征收企三業(yè)所得三稅外資房三地產(chǎn)企三業(yè)預(yù)售三收入，三當(dāng)?shù)刂魅芏悇?wù)三機(jī)關(guān)可三按預(yù)計(jì)三利潤(rùn)率三或其他三合理辦三法計(jì)算三預(yù)計(jì)應(yīng)三納稅所三得額，三并按季三預(yù)征所三得稅，三待該項(xiàng)三房地產(chǎn)三22四、內(nèi)三稅（新三老一致三）對(duì)預(yù)售收三入征稅三方式---內(nèi)稅，三按實(shí)際三征收方三式對(duì)預(yù)三售收入三征收企三業(yè)所得三稅。---預(yù)征和三實(shí)際征三收在法三律責(zé)任三上存在三本質(zhì)上三的差別三。23◎一次性三全額收三款◎分期三收款◎銀行三按揭◎委托三銷售五、銷售方三式的幾三種形式24◎手續(xù)費(fèi)◎視三同買斷◎超三基價(jià)分三成◎包三銷六、三采取委三托銷售三方式25（一）三預(yù)售方三式取得三的收入---開發(fā)產(chǎn)三品完工三前取得三的銷售三收入,包括定三金、內(nèi)三部認(rèn)購(gòu)三、會(huì)費(fèi)三等,即為全三部預(yù)售三收入。（二）三預(yù)計(jì)計(jì)三稅毛利三率和毛三利額---指尚未三扣除期三間費(fèi)用三、營(yíng)業(yè)三稅金及三附加、三土地增三值稅的三收入。七、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三的稅務(wù)三處理26七、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三的稅務(wù)三處理預(yù)計(jì)計(jì)三稅毛利三率的分三兩類---經(jīng)濟(jì)適三用房---非經(jīng)濟(jì)三適用房三、限價(jià)三房和危三房改造經(jīng)濟(jì)適三用房○計(jì)稅三毛利率三不得低三于3%○必須符三合建住三房[20三04]三77號(hào)文的三規(guī)定27七、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三的稅務(wù)三處理預(yù)計(jì)計(jì)三稅毛利三率的分三類經(jīng)濟(jì)適三用房○省會(huì)三城市、三直轄市三、計(jì)劃三單列市三城區(qū)和三郊區(qū)，三不三得低三于15％；○地及三地級(jí)市三城區(qū)和三郊區(qū)，三不得低三于10％；○其他三地區(qū)，三不得低三于5％28七、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三的稅務(wù)三處理關(guān)于與[20三08]三299號(hào)文的三執(zhí)行口三徑協(xié)調(diào)三問題開發(fā)企三業(yè)在預(yù)三繳當(dāng)年三企業(yè)所三得稅時(shí)三，其計(jì)三算公式三為：（三預(yù)售收三入×預(yù)計(jì)利三潤(rùn)率+利潤(rùn)總?cè)~）×稅率＝當(dāng)期應(yīng)三預(yù)繳的三企業(yè)所三得稅額由于上三述利潤(rùn)三總額已三扣除了三期間費(fèi)三用、營(yíng)三業(yè)稅金三及附加三、土地三增值稅三等，因三此，[20三08]三299號(hào)文與[20三09]三31號(hào)文的三口徑是三一致的三。29七、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三的稅務(wù)三處理問題：三以預(yù)售三方式取三得的銷三售收入三是否可三以作為三廣告費(fèi)三、業(yè)務(wù)三宣傳費(fèi)三和業(yè)務(wù)三招待費(fèi)三的計(jì)算三基數(shù)？回答：可以作三為基數(shù)三！30八、計(jì)三稅成本三結(jié)算時(shí)三點(diǎn)老31號(hào)文規(guī)三定為完三工之日三。但考三慮到房三地產(chǎn)開三發(fā)業(yè)務(wù)三的特殊三性，新31號(hào)文將三其確定三為當(dāng)年三企業(yè)所三得稅匯三算清繳三結(jié)束前三之任何三一日，三具體由三開發(fā)企三業(yè)自行三確定。31九、完三工開發(fā)三產(chǎn)品的三稅務(wù)處三理○會(huì)計(jì)上三：預(yù)售三收入應(yīng)三確認(rèn)為三當(dāng)期實(shí)三際銷售三收入○稅收三上：要三結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)三稅成本三，并計(jì)三算實(shí)際三毛利額三，進(jìn)而三進(jìn)行差三異調(diào)整注意差三異調(diào)整三時(shí)點(diǎn)、三口徑、三方法32十、完三工開發(fā)三產(chǎn)品的三稅務(wù)管三理○開發(fā)企三業(yè)要向三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三報(bào)告---開發(fā)產(chǎn)三品完工三情況○開發(fā)三企業(yè)在三年度納三稅申報(bào)三時(shí)應(yīng)當(dāng)三出具：---稅務(wù)鑒三定報(bào)告---其他相三關(guān)資料33十、完三工開發(fā)三產(chǎn)品的三稅務(wù)管三理○當(dāng)開發(fā)三企業(yè)不三能按規(guī)三定結(jié)算三計(jì)稅成三本時(shí)，三主管三稅務(wù)三機(jī)關(guān)有三兩個(gè)權(quán)三利：---計(jì)稅成三本核定三權(quán)---稅收征三管處罰三權(quán)34十一、三開發(fā)產(chǎn)三品預(yù)租三收入的三確認(rèn)○預(yù)租新建造三的開發(fā)三產(chǎn)品在三尚未完三工或辦三理房地三產(chǎn)初始三登記、三取得產(chǎn)三權(quán)證前三出租○租金三確認(rèn)時(shí)三點(diǎn)：自開發(fā)三產(chǎn)品交三付承租三人使用三之日起三，按租三金確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)。35十二、三開發(fā)產(chǎn)三品視同三銷售行三為稅務(wù)三處理（一）三視同銷三售的范三圍（二）三視同銷三售收入三的確認(rèn)三方法36○具體項(xiàng)三目○視同銷◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)十二、視同銷三售的范三圍37○本企業(yè)三近期同

○參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值

○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%)

具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定十三、視同銷三售收入三的確認(rèn)三方法38第三章成本費(fèi)三用扣除三的稅務(wù)三處理39○權(quán)責(zé)發(fā)三生制原三則○合理性三原則○配比原三則○真實(shí)性三原則○合法性三原則○及時(shí)性三原則一、成三本、費(fèi)三用扣除三原則40老31號(hào)文共三例舉14項(xiàng)新31號(hào)文共三例舉12項(xiàng)二、成本費(fèi)三用扣除三的主要三項(xiàng)目41已實(shí)現(xiàn)三可售面三積×可售面三積單位三工程成三本○可售面三積三建三設(shè)部有三關(guān)規(guī)定○單位工三程成本成本對(duì)三象的平三均計(jì)稅三成本成本對(duì)三象總成三本÷總可售三面積三、已三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三計(jì)稅成三本42○屬于成三本對(duì)象三完工前三發(fā)生的三費(fèi)用◎直接三◎能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入◎不能分清成本對(duì)象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入

四、共三同性成三本的扣三除○屬于成三本對(duì)象三完工后三發(fā)生的三費(fèi)用，2次分?jǐn)偂虻?次三◎三第2次已銷開三發(fā)產(chǎn)品三：當(dāng)期三扣除已完工三成本對(duì)三象未銷開三發(fā)產(chǎn)品三：銷售三時(shí)扣除未完工三成本對(duì)三象四、共同性三成本的三扣除44五、維修費(fèi)三用○日常零三星的維三護(hù)、保三養(yǎng)、修三理等費(fèi)三用○零星的三標(biāo)準(zhǔn)暫參照三國(guó)稅發(fā)[20三00]三84號(hào)文第三三十一三的規(guī)定三執(zhí)行45六、共用部三位、共三用設(shè)施三設(shè)備維三修基金○已計(jì)入三銷售收三入的維三修基金三于實(shí)際三移交時(shí)三扣除○46七、會(huì)所等三配套設(shè)三施建造三費(fèi)用非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位

○按建造固定資產(chǎn)處理

○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理47八、郵電通三訊、學(xué)三校、醫(yī)三療設(shè)施○出售的三，按銷三售開發(fā)三產(chǎn)品處三理○出租的三，按固三定資產(chǎn)三處理○無償贈(zèng)三與國(guó)家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門的三，按配三套設(shè)施三進(jìn)行處三理○有償移三交國(guó)家有三關(guān)業(yè)務(wù)三管理部三門，取三得補(bǔ)償三的，直三接抵扣三建設(shè)成三本48九、售房部三、接待三處、樣三板房建三設(shè)及裝三修○能夠單三獨(dú)核算三成本，三按建造三固定資三產(chǎn)處理○不能單三獨(dú)核算三成本，三按建造三開發(fā)產(chǎn)三品49十、保證金開發(fā)企三業(yè)為客三戶（購(gòu)三房人）三向銀行三按揭貸三款提供三保證金三（擔(dān)保三金），三不得從三銷售收三入中減三除，也三不得作三為費(fèi)用三在當(dāng)期三稅前扣三除，應(yīng)三至實(shí)際三發(fā)生損三失時(shí)再三據(jù)實(shí)扣三除。50新辦房三開企業(yè)三未取得三銷售收三入的，三按老31號(hào)文規(guī)三定可以三向以后三年度結(jié)三轉(zhuǎn)扣除三，新31號(hào)文不三允許扣三除，但三按老31號(hào)文規(guī)三定向以三后結(jié)轉(zhuǎn)三的部分三，可以三繼續(xù)扣三除。十一、廣告費(fèi)三、業(yè)務(wù)三宣傳費(fèi)三、業(yè)務(wù)三招待費(fèi)51十二、利息○為建造三開發(fā)產(chǎn)三品借入三資金而三發(fā)生的三符合稅三收規(guī)定三的借款三費(fèi)用：◎?qū)儆谌杀緦?duì)三象完工三前發(fā)生三的，應(yīng)三配比計(jì)三入成本三對(duì)象?！?qū)儆谌杀緦?duì)三象完工三后發(fā)生三的，可三作為財(cái)三務(wù)費(fèi)用三直接扣三除。52十二、利息○向金融三機(jī)構(gòu)統(tǒng)三一借款三后轉(zhuǎn)借三集團(tuán)內(nèi)三部其他三企業(yè)、三單位使三用的。借入方三出具開三發(fā)企業(yè)三從金融三機(jī)構(gòu)取三得借款三的證明文三件，支付三的利息三準(zhǔn)予按三稅收有三關(guān)規(guī)定三在稅前三扣除53十三、三土地閑三置費(fèi)因國(guó)家三無償收三回土地三使用權(quán)三而形成三的損失三，可作三為財(cái)產(chǎn)三損失由三開發(fā)企三業(yè)按稅三收規(guī)定三自行在三稅前扣三除。54十四、三成本對(duì)三象報(bào)廢三和毀損三損失成本對(duì)三象整體三報(bào)廢或三毀損，三其凈損三失可作三為非正常財(cái)產(chǎn)損三失按稅三收規(guī)定三扣除。55十五、三折舊費(fèi)三用發(fā)企業(yè)三將開發(fā)三產(chǎn)品轉(zhuǎn)三作固定三資產(chǎn)的三，可按三稅收規(guī)三定扣除三折舊費(fèi)三用。自三用時(shí)間三必須超三過一年三以上。未轉(zhuǎn)作三固定資三產(chǎn)的，三不得扣三除折舊三費(fèi)用。第四章計(jì)稅成三本講解57開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本概三念是指房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三在開發(fā)三土地，三建造住三宅、商三業(yè)用房三以及其三他建筑三物、附三著物、三配套設(shè)三施等開三發(fā)產(chǎn)品三時(shí)所發(fā)三生的按三照稅收三規(guī)定進(jìn)三行核算三與計(jì)量三的各項(xiàng)三耗費(fèi)。58開發(fā)企三業(yè)的各三項(xiàng)耗費(fèi)三按其性三質(zhì)和因三果關(guān)系三可以區(qū)三分為:期間費(fèi)三用和開三發(fā)產(chǎn)品三成本開發(fā)產(chǎn)三品會(huì)計(jì)三成本與三計(jì)稅成三本已銷開三發(fā)產(chǎn)品三與未銷三開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本完工開三發(fā)產(chǎn)品三與未完三工開發(fā)三品計(jì)稅三成本開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本分三類59成本對(duì)三象是為三歸集和三分配開三發(fā)產(chǎn)品三開發(fā)、三建造過三程中的三各項(xiàng)耗三費(fèi)而確三定的費(fèi)三用承擔(dān)三者。計(jì)三稅成本三對(duì)象的三確定有6個(gè)原則:(一)可否銷三售原則三。開發(fā)三產(chǎn)品能三夠?qū)ν馊?jīng)營(yíng)銷三售的，三應(yīng)作為三獨(dú)立的三成本對(duì)三象進(jìn)行三成本核三算；不三能對(duì)外三經(jīng)營(yíng)銷三售的，三應(yīng)作為三配套設(shè)三施費(fèi)用三攤?cè)肫淙杀救龑?duì)象。成本對(duì)三象的確三定原則60（二）三定價(jià)三差異原三則。開三產(chǎn)品因三其預(yù)期三售價(jià)存三在較大三差異的三，應(yīng)分三別作為三成本對(duì)三象進(jìn)行三核算。（三）三產(chǎn)品三差異原三則。開三發(fā)產(chǎn)品三因建筑三上存在三明顯差三異可能三導(dǎo)致其三建造成三本出現(xiàn)三較大差三異的，三要分別三作為成三本對(duì)象三進(jìn)行核三算。成本對(duì)三象的確三定原則61（四）三分類歸三集原則三。對(duì)同三一開發(fā)三地點(diǎn)、三開竣工三時(shí)間相三近、結(jié)三構(gòu)類型三相似群三體開發(fā)三的項(xiàng)目三，可以三作為一三個(gè)成本三對(duì)象進(jìn)三行核算三。（五）三功能區(qū)三分原則三。開發(fā)三項(xiàng)目某三組成部三分相對(duì)三獨(dú)立，三且具有三不同使三用功能三相時(shí)，三可以作三為一個(gè)三成本對(duì)三象進(jìn)行三核算。成本對(duì)三象的確三定原則62（六）三權(quán)益區(qū)三分原則三。開發(fā)三項(xiàng)目屬三于受托三代建的三或多方三合作開三發(fā)的，三應(yīng)結(jié)合三上述原三則分別三劃分成三本對(duì)象三進(jìn)行核三算。成本對(duì)三象的確三定原則63根據(jù)以三上計(jì)稅三成本確三定原則三，開發(fā)三企業(yè)應(yīng)三將土地三、房屋三、配套三設(shè)施和三代建工三程作為4類成本三對(duì)象分三別核算三。計(jì)稅成三本的種三類64開發(fā)產(chǎn)三品計(jì)稅三成本支三出項(xiàng)目三有6個(gè):（一）三土地征三用費(fèi)及三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)。三指為取三得土地三開發(fā)使三用權(quán)（三或開發(fā)三權(quán)）而三發(fā)生的三各項(xiàng)費(fèi)三用，主三要包括三土地買三價(jià)或出三讓金、三大市政三配套費(fèi)三、契稅三、耕地三占用稅三、土地三使用費(fèi)三、土地三閑置費(fèi)三、土地三變更用三途和超三面積補(bǔ)三交的地三價(jià)及相三關(guān)稅費(fèi)三、拆遷補(bǔ)三償支出三、安置三及動(dòng)遷三支、農(nóng)三作物補(bǔ)三償費(fèi)、三危房補(bǔ)三償費(fèi)等三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目65（二）三前期工三程費(fèi)。三指在取三得土地三開發(fā)權(quán)三（或開三發(fā)權(quán)）三之后、三項(xiàng)目開三發(fā)之前三發(fā)生的三水文地三質(zhì)勘察三、測(cè)繪三、規(guī)劃三、設(shè)計(jì)三、可行三性研究三、籌建三、場(chǎng)地三通平等三前期費(fèi)三用。計(jì)稅成三本項(xiàng)目66（三）三建筑安三裝工程三費(fèi)。指三開發(fā)項(xiàng)三目開發(fā)三過程中三發(fā)生的三各項(xiàng)建三筑安裝三費(fèi)用，三包括開三發(fā)企業(yè)三以出包三方式支三付給承三包單位三的建筑三安裝工三程費(fèi)和三以自營(yíng)三方式發(fā)三生的列三入開發(fā)三項(xiàng)目施三工預(yù)算三范疇內(nèi)三的各項(xiàng)三費(fèi)用。三主要包三括開發(fā)三項(xiàng)目建三筑工程三費(fèi)和開三發(fā)項(xiàng)目三安裝工三程費(fèi)等三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目67（四）三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三費(fèi)。指三開發(fā)項(xiàng)三目在開三發(fā)過程三中所發(fā)三生的各三項(xiàng)基礎(chǔ)三設(shè)施支三出，主三要包括三開發(fā)項(xiàng)三目?jī)?nèi)道三路、供三水、供三電、供三氣、排三污、排三洪、通三訊、照三明等社三區(qū)管網(wǎng)三工程費(fèi)三和環(huán)境三衛(wèi)生、三園林綠三化等園三林環(huán)境三工程費(fèi)三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目68（五）三公共配三套設(shè)施三費(fèi)：指三開發(fā)項(xiàng)三目?jī)?nèi)發(fā)三生的、三獨(dú)立的三、非營(yíng)三利性且三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主的三，或無三償贈(zèng)與三地方政三府、政三府公用三事業(yè)單三位的公三共配套三設(shè)施支三出。主三要包括三居委會(huì)三、派出三所、崗三亭、電三站、熱三力站、三水廠、三文體場(chǎng)三館、兒三童樂園三、自行三車棚等三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目69（六）三開發(fā)間三接費(fèi)。三指開發(fā)三企業(yè)為三直接組三織和管三理開發(fā)三項(xiàng)目所三發(fā)生的三，且不三能將其三歸屬于三某一特三定成本三對(duì)象的三成本費(fèi)三用性支三出。主三要包括三管理人三員工資三、職工三福利費(fèi)三、折舊三費(fèi)、修三理費(fèi)、三辦公費(fèi)三、水電三費(fèi)、勞三動(dòng)保護(hù)三費(fèi)、工三程管理三費(fèi)、周三轉(zhuǎn)房攤?cè)N以及三項(xiàng)目營(yíng)三銷設(shè)施三建造費(fèi)三等。計(jì)稅成三本項(xiàng)目70計(jì)稅成三本核算三的一般三程序分三為5步:（一）三對(duì)當(dāng)期三實(shí)際發(fā)三生的各三項(xiàng)支出三，按其三性質(zhì)、三經(jīng)濟(jì)用三途及發(fā)三生的地三點(diǎn)、時(shí)三間區(qū)進(jìn)三行整理三、歸類三，并將三其區(qū)分三為應(yīng)計(jì)三入開發(fā)三產(chǎn)品計(jì)三稅成本三對(duì)象的三成本和三應(yīng)在當(dāng)三期稅前三扣除的三期間費(fèi)三用。同三時(shí)還應(yīng)三對(duì)當(dāng)期三尚未發(fā)三生但應(yīng)三由當(dāng)期三負(fù)擔(dān)的三預(yù)提費(fèi)三用和當(dāng)三期已經(jīng)三發(fā)生但三應(yīng)按受三益期分三攤的待三攤費(fèi)用三，按稅三收規(guī)定三進(jìn)行確三認(rèn)。計(jì)稅成三本核算三的一般三程序71（二）三對(duì)當(dāng)期三應(yīng)計(jì)入三開發(fā)產(chǎn)三品成本三中的各三項(xiàng)實(shí)際三支出、三預(yù)提費(fèi)三用、待三攤費(fèi)用三等合理三的劃分三為直接三成本、三間接成三本和共三同成本三。計(jì)稅成三本核算三的一般三程序72（三）三對(duì)當(dāng)期三已完工三成本對(duì)三象的計(jì)三稅成本三進(jìn)行結(jié)三算，并三按房地三產(chǎn)主管三部門核三定的可三售面積三計(jì)算其三單位工三程成本三。可售面三積單位三工程成三本=成本對(duì)三象總成三本÷總可售三面積。三計(jì)稅成三本核算三的一般三程序73（四）三對(duì)當(dāng)期三已實(shí)現(xiàn)三銷售的三可售面三積，按三其單位三工程成三本計(jì)算三出已銷三產(chǎn)品開三發(fā)產(chǎn)品三的計(jì)稅三成本，三并在當(dāng)三期納稅三申報(bào)時(shí)三進(jìn)行扣三除。已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計(jì)稅三成本=已實(shí)現(xiàn)三銷售的三可售面三積×可售面三積單位三工程成三本。計(jì)稅成三本核算三的一般三程序74（五）三對(duì)前期三已完工三開發(fā)產(chǎn)三品本期三應(yīng)負(fù)擔(dān)三的成本三費(fèi)用按三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三和未銷三開發(fā)產(chǎn)三品進(jìn)行三分配，三其中應(yīng)三由已銷三開發(fā)產(chǎn)三品負(fù)擔(dān)三的部分三，在當(dāng)三期納稅三申報(bào)時(shí)三進(jìn)行扣三除。計(jì)稅成三本核算三的一般三程序75開發(fā)企三業(yè)發(fā)生三的應(yīng)計(jì)三入開發(fā)三產(chǎn)品成三本中的三費(fèi)用其三直接成三本和能三夠分清三成本負(fù)三擔(dān)對(duì)象三的間接三成本，三直接計(jì)三入成本三對(duì)象。三共同成三本和不三能分清三負(fù)擔(dān)對(duì)三象的間三接成本三，應(yīng)按三受益的三原則和三配比的三原則分三配至各三成本對(duì)三象，具三體分配三方法有5種。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法76（一）三占地面三積法指按已三動(dòng)工開三發(fā)成本三對(duì)象占三地面積三占開發(fā)三用地總?cè)e面的三比例進(jìn)三行分配三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法77（一）三占地面三積法1、一次三性開發(fā)三的計(jì)算三公式按某一三成本對(duì)三象占地三面積占三全部成三本對(duì)象三占地總?cè)e面的三比例進(jìn)三行分配三。某一成三本對(duì)象三應(yīng)分配三的成本=該成本三對(duì)象占三地面積÷全部成三本對(duì)象三占地總?cè)娣e×應(yīng)分配三的開發(fā)三成本計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法78（一）三占地面三積法2、分期三開發(fā)首先按三期內(nèi)全三部成本三對(duì)象占三地面積三占開發(fā)三用地總?cè)e面的三比例進(jìn)三行分配三，然后三再按某三一成本三對(duì)象占三地面積三占期內(nèi)三全部成三本對(duì)象三占地總?cè)e面的三比例進(jìn)三行分配三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法79（一）三占地面三積法2、分期三開發(fā)的三計(jì)算公三式期內(nèi)全三部成本三對(duì)象應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三成本=期內(nèi)成三本對(duì)象三占地面三積÷開發(fā)用三地總面三積×應(yīng)分配三的開發(fā)三成本期內(nèi)某三一成本三對(duì)象應(yīng)三分配的三成本=該成本三對(duì)象占三地面積÷期內(nèi)全三部成本三對(duì)象占三地面積×期內(nèi)全三部成本三對(duì)象應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三成本計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法80（一）三占地面三積法2、分期三開發(fā)期內(nèi)全三部成本三對(duì)象應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三占地面三積為期三內(nèi)開發(fā)三用地占三地面積三減除應(yīng)三由各期三成本對(duì)三象共同三負(fù)擔(dān)的三占地面三積。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法81（二）三建筑面三積法指按已三動(dòng)工開三發(fā)成本三對(duì)象建三筑面積三占開發(fā)三用地總?cè)ㄖe三面的比三例進(jìn)行三分配。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法82（二）三建筑面三積法1、一次三性開發(fā)三的計(jì)算三公式按某一三成本對(duì)三象建筑三面積占三全部成三本對(duì)象三建筑積三面的比三例進(jìn)行三分配。某一成三本對(duì)象三應(yīng)分配三的成本=該成本三對(duì)象建三筑面積÷全部成三本對(duì)象三建筑面三積×應(yīng)分配三的開發(fā)三成本計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法83（二）三建筑面三積法2、分期三開發(fā)首先按三期內(nèi)全三部成本三對(duì)象建三筑面積三占開發(fā)三用地計(jì)三劃建筑三積面的三比例進(jìn)三行分配三，然后三再按某三一成本三對(duì)象建三筑面積三占期內(nèi)三全部成三本對(duì)象三建筑積三面的比三例進(jìn)行三分配。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法84（三）三直接成三本法指按期三內(nèi)某一三成本對(duì)三象的直三接開發(fā)三成本占三期內(nèi)全三部成本三對(duì)象直三接開發(fā)三成本的三比例進(jìn)三行分配三。該該僅三適用于三一次性三開發(fā)或三同一期三內(nèi)的成三本分配三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法85（三）三直接成三本法計(jì)算公三式：某一成三本對(duì)象三應(yīng)分配三的成本=該成本三對(duì)象直三接開發(fā)三成本÷期內(nèi)全三部成本三對(duì)直接三開發(fā)成三本×應(yīng)分配三的開發(fā)三成本計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法86（四）三預(yù)算造三價(jià)法指按期三內(nèi)某一三成本對(duì)三象預(yù)算三造價(jià)占三期內(nèi)全三部成本三對(duì)象預(yù)三算造價(jià)三的比例三進(jìn)行分三配。該該僅三適用于三一次性三開發(fā)或三同一期三內(nèi)的成三本分配三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法87（四）三預(yù)算造三價(jià)法計(jì)算公三式：某一成三本對(duì)象三應(yīng)分配三的成本=該成本三對(duì)象預(yù)三算造價(jià)÷期內(nèi)全三部成本三對(duì)預(yù)算三造價(jià)×應(yīng)分配三的開發(fā)三成本計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法88（五）三預(yù)定售三價(jià)法指按期三內(nèi)某一三成本對(duì)三象預(yù)定三售價(jià)占三期內(nèi)全三部成本三對(duì)象預(yù)三定售價(jià)三總額的三比例進(jìn)三行分配三。該該僅三適用于三一次性三開發(fā)或三同一期三內(nèi)的成三本分配三。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法89（五）三預(yù)定售三價(jià)法計(jì)算公三式：某一成三本對(duì)象三應(yīng)分配三的成本=該成本三對(duì)象預(yù)三定造價(jià)÷期內(nèi)全三部成本三對(duì)預(yù)定三售價(jià)×應(yīng)分配三的開發(fā)三成本計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法90下列共三同性成三本項(xiàng)目三或不能三分清成三本對(duì)象三的間接三成本項(xiàng)三目必須三按以下三方法進(jìn)三行分配三：（一）三土地征三用及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)（或三自用土三地開發(fā)三成本）三，應(yīng)按三占地面三積法進(jìn)三行分配三。如果三確需采三用預(yù)定三售價(jià)法三的，應(yīng)三事先和三主管稅三機(jī)關(guān)按三預(yù)約定三價(jià)的方三式進(jìn)行三協(xié)商。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法91下列共三同性成三本項(xiàng)目三或不能三分清成三本對(duì)象三的間接三成本項(xiàng)三目必須三按以下三方法進(jìn)三行分配三：（二）三公共配三套設(shè)施三開發(fā)成三本（或三公共配三套設(shè)施三開發(fā)成三本費(fèi)）三按建筑三面積法三在可售三計(jì)稅成三本對(duì)象三間進(jìn)行三分配。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法92下列共三同性成三本項(xiàng)目三或不能三分清成三本對(duì)象三的間接三成本項(xiàng)三目必須三按以下三方法進(jìn)三行分配三：（三）三其他成三本項(xiàng)目三的分配三法由開三發(fā)企業(yè)三自行確三定。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法93單獨(dú)建三造的，三應(yīng)作為三獨(dú)立的三成本對(duì)三象進(jìn)行三核算，三利用地三下基礎(chǔ)三設(shè)施建三造的，三不進(jìn)行三成本核三算，待三實(shí)際銷三售時(shí)再三作稅務(wù)三處理。停車位94開發(fā)產(chǎn)三品完工三后，如三果因保三證質(zhì)量三需要而三未全部三付款給三施工單三位，沒三能取得三全部工三程款發(fā)三票的，三可憑有三關(guān)合同三、協(xié)議三在全部三工程款三的10%以內(nèi)預(yù)三提，計(jì)三入相關(guān)三成本對(duì)三象，至三保質(zhì)期三滿后再三行調(diào)整三。質(zhì)量保三證金95開發(fā)企三業(yè)支付三給物業(yè)三管理公三司的費(fèi)三用，如三果約定三給業(yè)主三并專款三專用的三，可據(jù)三實(shí)稅前三扣除。物業(yè)管三理費(fèi)96開發(fā)企三業(yè)按規(guī)三定補(bǔ)償三給拆遷三戶的，三其建筑三成本可三作為共三同性成三本進(jìn)行三稅務(wù)處三理，超三過補(bǔ)償三標(biāo)準(zhǔn)的三，則正三常銷售三進(jìn)行處三回遷房97開發(fā)企三業(yè)境外三支付銷三售費(fèi)、三設(shè)計(jì)費(fèi)三的，按10%稅前扣三除。境外支三付銷售三費(fèi)、設(shè)三計(jì)費(fèi)問三題98第五章特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理99一、合三作建造三開發(fā)產(chǎn)三品的稅三務(wù)處理（一）三定義（二）三分配開三發(fā)產(chǎn)品三的稅務(wù)三處理（三）三分配利三潤(rùn)的稅三務(wù)處理100一、合三作建造三開發(fā)產(chǎn)三品的稅三務(wù)處理（一）三定義開發(fā)企三業(yè)以本三企業(yè)為三主體聯(lián)三合其他三企業(yè)