新華信－北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書3

北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述

北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)的四大行業(yè)特性:周期性,關(guān)聯(lián)性,地域性,政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策性

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性

房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)；二，各項稅費(fèi)會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。中國宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的持續(xù)增長極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的增長我國房地產(chǎn)市場近年來一直以較高的速度增長，預(yù)計未來幾年會持續(xù)下去中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：1996-2005資料來源：中國資訊行單位：億元開發(fā)投資總額年均增長率為15%中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我國房地產(chǎn)投資還是以住宅投資為主商業(yè)用房辦公樓住宅城鎮(zhèn)新建住宅面積有大幅度地上升趨勢2000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強(qiáng)有力的發(fā)展勢頭我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高但是整體上看，我國人均居住面積與國外相比還有很大差距以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。在商品房購買中，個人購買住房的比例逐年增大個人購買購買方研究--收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)單位購買資料來源：中國資訊行18%66%74%90%藍(lán)色為個人消費(fèi)灰色為總消費(fèi)個人購買商品房占房地產(chǎn)消費(fèi)比例呈逐年上升趨勢，現(xiàn)在個人以成為整個房地產(chǎn)市場消費(fèi)的主體個人購買商品房占整個房地產(chǎn)消費(fèi)的比例：1987-2000年按中國政府規(guī)定的人均目標(biāo)住房面積20平方米，中國住房市場容量巨大按國家目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上60平米以下國家目標(biāo)人均住房面積為20平米，三口之家為60平米近幾年全國商品住宅的價格也一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的贏利狀況隨著競爭的加劇逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全國房地產(chǎn)業(yè)平均營業(yè)利潤率我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠(yuǎn)高于全國平均水平2001年我國商品房平均銷售價格資料來源：中國資訊行單位：元/平方米并且商品房價格也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我國商品房平均銷售價格：1990-2000年均增長率為11%資料來源：中國資訊行單位：元/平方米我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過去以國有和集體性質(zhì)的企業(yè)為主，現(xiàn)在股份制和私營企業(yè)的比重加大資料來源：中國資訊行國有42%集體22%外資20%股份12%私營2%聯(lián)營2%1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)構(gòu)成我國房鞏地產(chǎn)開榴發(fā)商的舅數(shù)量比依過去急劃劇增加杠，但近儉年來數(shù)輝量又有風(fēng)所減少域，房地渴產(chǎn)企業(yè)訪逐漸向跌規(guī)模化灘趨勢轉(zhuǎn)懼變資料來艦源：中推國資訊捧行198勁61995199憑9中國房煤地產(chǎn)開污發(fā)商的臉數(shù)量：籠198法6-1壞999矮年300塞0334規(guī)82256掠00單位:家200水1年全賠國主要錫房地產(chǎn)倚公司所猴占全國楚房地產(chǎn)貌市場份懂額總的來酸說，我償國房地同產(chǎn)開發(fā)港商的規(guī)重模較小劇，所占計市場分舞額有限加入WTO將給我潑國國內(nèi)乞的房地點(diǎn)產(chǎn)企業(yè)暢既帶來吩機(jī)遇，漏同時也嚇帶來更秧多的挑包戰(zhàn)機(jī)會挑戰(zhàn)資料來源夕：中國資根訊行成本降改低：電子配數(shù)套設(shè)施進(jìn)你口、建筑慰用原材料以成本因中慢國加入W稼TO而降赤低，使房羨價有了降闊價空間交通便利：汽車更騙加普及，晴交通成本鐵降低，消零費(fèi)者有更脫新住房的騎意愿中介發(fā)展：房屋問中介咨堅詢機(jī)構(gòu)用發(fā)展迅象速，房孝屋交易箱更加方主便金融保障：房地夜產(chǎn)金融理服務(wù)普繩及，更念多的消震費(fèi)者可襖以貸款棚買房政策透明：房地杜產(chǎn)的行宏業(yè)政策群會更加輕透明和楚規(guī)范，席以前依督靠政府嘗背景獲秘得開發(fā)違土地等睜優(yōu)勢將侵不復(fù)存衰在外來競爭：國際承咽包商憑借丑其資金、窄技術(shù)優(yōu)勢蒼進(jìn)入中國紫市場，對浙國內(nèi)房地收產(chǎn)開發(fā)企閘業(yè)帶來壓選力人才流失：國外房禁地產(chǎn)公司瞇進(jìn)入中國象，必然引治起房地業(yè)念的人才競畢爭，國內(nèi)哈房地產(chǎn)公盡司面臨人率才流失的控危險在未來墻幾年，見我國房榜地產(chǎn)業(yè)膛將呈現(xiàn)霞規(guī)?；?、品牌標(biāo)化和業(yè)迷務(wù)多元遠(yuǎn)化的發(fā)啄展趨勢規(guī)?；放苹嘣殡S房地劇產(chǎn)業(yè)進(jìn)入觀微利時代漸，規(guī)模化滔將成為未童來競爭的返關(guān)鍵由于房兄地產(chǎn)開沙發(fā)商競營爭日趨借激烈，曉品牌化柴經(jīng)營將囑成為未輛來房地喚產(chǎn)企業(yè)念贏得競嬸爭優(yōu)勢住房改秒革將使蟻房地產(chǎn)淡企業(yè)向丸多元化振方向發(fā)幣展，不冶僅供給雷面向中問高收入膜階層的駱商品房剃，還有面向中低蹦收入階層續(xù)的經(jīng)濟(jì)適壩用房，以省及面向貧拴困階層的張解困房和忠低租金的掃公寓等將來房份地產(chǎn)市易場競爭闊的關(guān)鍵頓在于策門劃，營唯銷和銷姑售市場研嬌究及定位土地獲取規(guī)劃及設(shè)計融資建筑市場營銷銷售物業(yè)管理重要成佩功因素具體分公析表示最場重要詳細(xì)的市途場調(diào)研是蒙正確的市洗場定位的齡基礎(chǔ)房產(chǎn)市場私日趨多樣辰化和個性吊化，消費(fèi)沈者越來越役有經(jīng)驗。虛因而在開牧發(fā)前的精控確市場定蛛位已是成學(xué)功的必要胡條件土地資源袖是競爭優(yōu)污勢的重要蕩部分，但乖并非是具井有決定性虛作用的因凝素房地產(chǎn)英的購買累是一個環(huán)很長的值選擇過專程，越楚來越多油的消費(fèi)渡者會反杠復(fù)考查富和比較佛。良好雙而超前濾的設(shè)計時及規(guī)劃念可以最芬終贏得挽消費(fèi)者耳和提高頑房產(chǎn)商眼聲譽(yù)具有市宅場潛力奪的樓盤竹和聲譽(yù)富良好的載發(fā)展商齊較易獲衫得貸款國內(nèi)建晴筑商的玩數(shù)量約球為房地秒產(chǎn)開發(fā)抓商的兩銀倍，房邪地產(chǎn)開川發(fā)商占政據(jù)了買雄方市場房地產(chǎn)開塔發(fā)商應(yīng)具今備良好的超成本及建滴筑質(zhì)量控優(yōu)制能力有關(guān)法攪規(guī)和市賴場競爭族會使物產(chǎn)業(yè)管理短逐漸形左成一個膛獨(dú)立于揚(yáng)房地產(chǎn)淡發(fā)展商伯的巨大撞市場房地產(chǎn)商缸應(yīng)具備與吼優(yōu)秀的物境業(yè)管理公紹司合作，通建立長期剃顧客忠誠近度和樓盤驢聲譽(yù)的能望力優(yōu)秀的營固銷和銷售盡能力是依輕據(jù)市場規(guī)應(yīng)律充分利膛用和有效然整合所有筑資源的基某礎(chǔ)品牌的作貨用在房產(chǎn)隱業(yè)中日趨賤明顯，成低功的地產(chǎn)鼻商無不具擔(dān)備詳盡的現(xiàn)品牌規(guī)劃鬼和傳播策確略市場營銷立的概念應(yīng)行貫穿于從制前期開發(fā)框、研究到取建設(shè)、銷加售、管理漆的全過程總之，騾房地產(chǎn)蹄企業(yè)要昨發(fā)展，注必須塑楊造三種柜核心競秩爭力創(chuàng)新性的親營銷能力資源統(tǒng)籌茫能力對環(huán)境變裹化的學(xué)習(xí)和適貪應(yīng)能力能夠按照島項目的要殊求在全中選國、乃至速全世界找怒到最適合傻企業(yè)的資寺源。主動研究慰現(xiàn)有的客免戶群和發(fā)竹掘未來的昆客戶群，紡并有針對掙的運(yùn)用多次種營銷手悔段不斷改甩造企業(yè)喪內(nèi)部的六組織結(jié)填構(gòu)，不撈斷學(xué)習(xí)僻，適應(yīng)鍋企業(yè)發(fā)傘展與市魚場環(huán)境并的要求洲。中國房地庸產(chǎn)業(yè)發(fā)展少狀況北京房兄地產(chǎn)業(yè)拍發(fā)展?fàn)钕灈r北京2弓000定年房地峽產(chǎn)開發(fā)變無任從圣哪個指記標(biāo)分析挑，都反纖映了市壁場的快轟速增長遍，隨著蛙經(jīng)濟(jì)形距勢的強(qiáng)陵勁預(yù)計廚將繼續(xù)勝增長房地產(chǎn)揪投資總送額艱+23柳.9%住宅每+21凡.9%商品房屋愉開復(fù)工總板面積住宅開禾復(fù)工面揚(yáng)積當(dāng)年新袋開商品炕房屋總圓面積當(dāng)面住肯宅新開跌面積銷售總面臘積慎+75過.8%住宅銷售稈+8堅5.3%銷售給個蹲人+濤160.眼4%商品房文屋銷售廢總額攏+53惱.1%住宅銷售配額+算76.4兔%200劍0年北理京市房鈔地產(chǎn)業(yè)題投資構(gòu)息成情況血（億元紗）總計：莫522垂億元北京地區(qū)宏的房地產(chǎn)喜投資以商礎(chǔ)品房建設(shè)賓投資為主素，其中住噴宅用房膛地產(chǎn)占繩投資的號大部分振比例按性質(zhì)劃腎分按用途諷劃分北京1繼999咽和20連00年泡寫字樓堵供應(yīng)量挪雖比前低幾年減想少，但際市場基性本是全棚盤吸收重呈上升賠態(tài)勢。痛目前寫荷字樓供耀應(yīng)正處亭于逐步庫放大的休趨勢北京歷年服寫字樓供紡應(yīng)量0501001501991199219931994199羨5199愚61997199蘭81999200愧0200通1E年份建筑面積炕（萬M2虧）按行政須區(qū)域分固，北京帖200類0年的架寫字樓稼供應(yīng)主拍要在朝鴨陽區(qū)和鳴海淀區(qū)偶，按商愧圈分，街主要在悄CBD信、中關(guān)在村和金萍融街地馬區(qū)與199首9年相比尺，朝陽區(qū)竭和東城區(qū)化的寫字樓昨供應(yīng)量有完所降低，學(xué)而海淀區(qū)尋和西城區(qū)窄的增量明綱顯，崇文艱區(qū)從原來誤的基本空擊白開始出夕現(xiàn)供應(yīng)而從各薯概念板同塊看，納中關(guān)村冬、亞運(yùn)歐村、金筋融街和妻燕莎商姨圈增量腫明顯1999噸/200柴0各概念板塊寫字樓壺供應(yīng)量寶比較17.我87.13.85.76.78.217.治711.91417.105101520CBD中關(guān)村亞運(yùn)村金融街燕莎商丑圈概念板塊民區(qū)域供應(yīng)量（粉萬M2）1999200趁02000馳年北京住祖宅市場中超住宅新開志面積和開悼復(fù)工面積竹放大，表牲現(xiàn)了開發(fā)疤商對市場漁看好的信昆心，市場掩供應(yīng)量增添大1999竄/200神0年北京那住宅市場睬供應(yīng)狀況244毀7.92971升.5850蟲.71322賺.1908.共31013轟.70100蓋0200脆0300040005000600銳0199腳9200罰0年份（萬M2）住宅竣工板面積住宅新帖開面積住宅開洽復(fù)工面股積總量4嘗206兇.9總量5營307專.32000吧年北京住倦宅市場的科銷售面積痛較99年新放大，市規(guī)場需求呈連擴(kuò)大趨勢袋，個人購廣房的比例酬急劇擴(kuò)大200底0年北灣京市場孕住宅竣奴工和銷詠售狀況908年.31013催.7484旗.7898.屆2296幫.8772.鞋702004006008001000120涌019992000年份面積（萬解M2）住宅竣晶工面積住宅銷售別面積銷售給個他人2000舊年北京住稀宅市場共盞推出新盤灣199個備，加上1旁999年愚的約12可0個項目束和前幾年概未消化樓至盤，20墳00年住親宅市場上聯(lián)活躍的項糟目在40妹0個以上施，競爭激搞烈在激烈方的競爭稈中，2嚇000聾年北京某市場規(guī)屆模約3垮0萬M2以下中湯小規(guī)模驅(qū)的項目根占主導(dǎo)200末0年北坦京住宅節(jié)市場規(guī)畫模分析10萬傅M2以下50%10-最30萬駁M234%100瞇萬M2以上3%30-疼100搞萬M213%200配0年北紫京住宅惜市場新館項目價足格在4吼000歡-80妖00元段/平方堆米的樓晌盤占主草導(dǎo)地位主要在城貌市邊緣地違區(qū)北京住嚷宅市場胡客戶需恰求分析拆遷居統(tǒng)民和中脹低收入勢家庭地理位春置：城居市邊緣枝或郊區(qū)市政配剪套：相贏對不完勺善購買原員因：房古價低廉駱（30吊00元畝/平方叉左右）中產(chǎn)階級地理位置丙：城市邊餃緣或新興墓商業(yè)區(qū)或漢居住區(qū)市政配炕套：齊裕全購買原因耍：配套好懂，交通方隸便，舒適寒的居住環(huán)規(guī)境高收入者構(gòu)成：當(dāng)夾地和外省柴高收入階孟層，國外拾駐京人士需求特攏征：豪尊華、舒樣適、高絲式標(biāo)準(zhǔn)的握物業(yè)管胞理1997分年-19誘99年底絹北京別墅訊市場不立知項，別墅野市場增加章供應(yīng)量不良大，但在呀2000裁年經(jīng)濟(jì)回抱升，別墅皺新開發(fā)項辭目明顯增洪加不完全統(tǒng)雪計13個14個約80歌-90蜻個，但療只售空誓置部分7個1個建筑面較積約1弱20萬頭平方米約40統(tǒng)00套建筑面較積約5株0萬平廚方米約170徒0套建筑面墻積約4炎0萬平貧方米北京別忠墅市場嗚東北部些地區(qū)，報西部和儉西南部緒地區(qū)別困墅分布排零散，孔相對較沙少200暮0年北驕京市場嘆別墅市寒場經(jīng)濟(jì)裹型產(chǎn)品畏占據(jù)主沃導(dǎo)地位刃，改變戀了豪宅梅一統(tǒng)天我下的局竟面，大香大拉低山了別墅質(zhì)價格和訂客戶購椒買力的吃差距，假預(yù)計經(jīng)治濟(jì)型“剖獨(dú)立住成宅”將猛會貼近較更廣大喚消費(fèi)者傅的需求2448漫5137更571070憶81064掉77211690塑0472閣0332悟80500核0100忙001500危02000喬02500壯03000攤0市區(qū)機(jī)場路瓣-順義大興、豐礦臺亞北-昌撥平海淀上地經(jīng)濟(jì)開發(fā)墊區(qū)通州遠(yuǎn)郊價格（元渡/平方米崖）北京1陣999呀年底、攻200回0年初衣存量供距應(yīng)別墅局平均價廊格在958啦0元/遣平方米但20跑00年剛13個尸新盤中忌11個玩平均價坦格在7000祝元以下北京別搬墅市場訴客戶以戶前是富舅豪享受插的豪宅辟，但目位前正逐唇漸成為絹中高收蹲入家庭梯的住宅黎消費(fèi)，束客戶結(jié)豆構(gòu)已發(fā)菜生部分熱變化外國客獵戶客戶構(gòu)成握：外資企悅業(yè)家/高崇管人員、老外交使館喘人員購買傾模向：東許北部高速檔豪華睡別墅區(qū)消費(fèi)預(yù)測闖：隨著W刮TO的加蠶入需求不荷斷擴(kuò)大歐美留卡學(xué)歸國途創(chuàng)業(yè)人炭士特征：追妥求高質(zhì)量擠的生活和母理想的居蒜住環(huán)境購買傾向繡：受工作封和居所交貼通條件制叼約，熱衷月于西北部齒及北部地造區(qū)的精品遮別墅消費(fèi)預(yù)求測：隨址著經(jīng)濟(jì)殺政策調(diào)棍整和投鑒資環(huán)境誼的改善漢將增大睛需求財力雄葵厚的港呢、澳、古臺商特征：由懲于北京的肝經(jīng)濟(jì)社會吸關(guān)系，需劇要長時間跨在京城滯脹留購買傾械向：京伐城別墅讓，尤其厚是近郊漂區(qū)商住容兩用別痰墅中資企報業(yè)家、編高級人磚員及I野T、金牢融、房庸地產(chǎn)精片英特征：鋤追求生內(nèi)活的品故質(zhì)和質(zhì)饒量而改博善居住蜻條件購買傾向垂：郊區(qū)環(huán)瀉境優(yōu)美的輝花園式別礎(chǔ)墅薪資優(yōu)渾厚的律榨師、會逃計師和鄰高級知褲識分子花構(gòu)成的噴“中產(chǎn)換階級”購買傾向貓：四環(huán)與田公路一環(huán)另之間、親闊近自然又妨具有良好智人文環(huán)境嘆的經(jīng)濟(jì)型漢別墅2000蓄年北京市此房地產(chǎn)公增司數(shù)量（購家）2000貼年北京市碎房地產(chǎn)公晚司平均資腸本金（萬賣元）在北京悠地區(qū)的盒內(nèi)資房哥地產(chǎn)企撞業(yè)數(shù)量框很多，號但是平歸均資本灑規(guī)模與巾港澳臺擠和外資事企業(yè)相追比卻很劫小活躍在北魂京地區(qū)的獸主要上市練房地產(chǎn)公鴿司既有北市京本地的胡公司，也姨有外地的資房地產(chǎn)公老司主要項目為曙光花園、恩