房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立與管理教材

第三章

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立與管理學習目標1．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立條件與資質管理。2．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式。3．理解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構內部組織與崗位設置。4．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構內部的人員管理。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立與資質管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的內涵和設立條件房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的公司、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)等經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立應符合以下條件：1.有自己的名稱、組織機構2．有固定的經(jīng)營場所3．有符合規(guī)定的注冊資本4．經(jīng)紀人、經(jīng)紀人協(xié)理數(shù)量要達到規(guī)定要求（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構設立的程序、資質審批1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構設立的程序設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，應當首先由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門對其人員條件進行前置審查，經(jīng)審查合格后，再向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請辦理工商登記。需要跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的機構應報國務院建設行政主管部門審查，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在領取工商營業(yè)執(zhí)照后一個月內，應當持營業(yè)執(zhí)照、章程、機構人員情況的書面材料到登記機關所在地房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機構備案。申請設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應遵循如下流程：（1）向所在地房地產(chǎn)管理部門申請核定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成立的必備條件；（2）向所在地工商行政管理部門申辦名稱核準手續(xù)；（3）向會計事務所辦理驗資證明；（4）向所在地工商行政管理部門申辦營業(yè)執(zhí)照；（5）向所在地稅務部門辦理稅務登記；（6）向所在地物價部門申辦收費許可證；（7）在領取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持營業(yè)執(zhí)照、章程、機構人員情況的書面材料到登記機關所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門或其委托機構備案。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的資質審批設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，應當在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，向所在地縣級以上房地產(chǎn)管理部門申請辦理資質登記，領取資質證書后方可經(jīng)營。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質等級及具體標準由各地市根據(jù)當?shù)鼐唧w情況制定，一般要求符合下列條件。（1）填寫房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質審查登記表、遞交房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質申請書。申請內容包括申請單位名稱、申辦房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質理由；（2）有房地產(chǎn)經(jīng)紀服務范圍的營業(yè)執(zhí)照；（3）有企業(yè)章程；（4）與其機構類型相適應的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員；（5）與其機構類型相適應的注冊資本或資金數(shù)額；（6）符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的注銷，標志著其主體資格的終止。注銷后的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不再有資格從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，注銷時尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應與委托當事人協(xié)商處理，可以轉由他人代為完成，可以終止合同并賠償損失，在符合法律規(guī)定的前提下，經(jīng)當事人約定也可以用其他辦法。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的備案證書被撤銷后，應當在規(guī)定的期限內向所在地工商行政管理部門辦理注銷登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構歇業(yè)或因其他原因終止經(jīng)紀活動的，應當在向工商行政管理部門辦理注銷登記后的規(guī)定期限內向原辦理登記備案手續(xù)的房地產(chǎn)管理部門辦理注銷。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的權利和義務（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的權利1.享有工商行政管理部門核準的業(yè)務范圍內的經(jīng)營權利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取傭金；2．按照國家有關規(guī)定制定各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人員的執(zhí)業(yè)行為；3．委托人隱瞞與委托業(yè)務有關的重要事項、提供不實信息或者要求提供違法服務的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構有權中止經(jīng)紀業(yè)務；4．由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員經(jīng)濟損失的，有權向委托人提出賠償要求；5．可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓的要求和建議；6．法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的義務房地產(chǎn)經(jīng)紀機構必須履行下列義務：1.遵守有關的法律、法規(guī)和政策；2.遵守自愿、公平、誠實信用的原則；3.按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動；4.按規(guī)定標準收取費用；5.依法交納稅費；6.接受行業(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的基本類型（一）根據(jù)企業(yè)的性質劃分按企業(yè)性質不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以分為房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構設立的分支機構四種類型。1.房地產(chǎn)經(jīng)紀公司房地產(chǎn)經(jīng)紀公司是指依照公司法和有關房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的部門規(guī)章，在中國境內設立的經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的有限責任公司和股份有限公司。2.合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是指依照《中華人民共和國合伙企業(yè)法》和有關房地產(chǎn)經(jīng)紀管理部門規(guī)章在中國境內設立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔風險，并對合伙機構債務承擔無限連帶責任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的營利性組織。3.個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是指依照《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》和有關房地產(chǎn)經(jīng)紀管理部門規(guī)章在中國境內設立，由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對機構債務承擔無限責任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的經(jīng)營實體。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構設立的分支機構在中華人民共和國境內設立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，國外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，經(jīng)擬設立的分支機構所在地主管部門審批，都可以在中華人民共和國境內設立分支機構。分支機構能獨立開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，但不具有法人資格。（二）根據(jù)業(yè)務類型劃分從業(yè)務類型來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構大體上分為以下幾種：1.實業(yè)型實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是指以租售代理居間為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構都是該類型機構。2.顧問型顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是指以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢?yōu)橹攸c的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。此類房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的主要業(yè)務包括：為參與房地產(chǎn)活動的各類企業(yè)或相關人員提供有關的房地產(chǎn)法律法規(guī)、政策、土地價值評估、房地產(chǎn)市場信息、可行性研究、市場調研及市場定位、項目戰(zhàn)略定位與形象定位、整合營銷傳播推廣策劃、投資咨詢、業(yè)務培訓等方面服務。3.管理型管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要通過提供管理專業(yè)經(jīng)驗和技能，陪伴企業(yè)成長，協(xié)助開發(fā)商、委托業(yè)主進行商業(yè)模式的調整、內部成本削減以及有效的員工激勵等活動，為客戶設計切實可行的管理方案并解決經(jīng)營管理中的實際問題的方式工作。4.全面型全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是以上三種業(yè)務都涉獵的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。這類機構在英國和中國香港地區(qū)較多，也是目前中國內地大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的發(fā)展方向。（三）按專業(yè)內容劃分按專業(yè)內容可劃分為房地產(chǎn)居間機構、房地產(chǎn)代理機構、房地產(chǎn)行紀機構。1.房地產(chǎn)居間機構房地產(chǎn)居間機構只負責向委托人提供訂立房地產(chǎn)交易的機會或提供訂立交易合同的服務并收取傭金，業(yè)務內容包括房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。2.房地產(chǎn)代理機構房地產(chǎn)代理機構在委托人授權范圍內，以委托的名義進行房地產(chǎn)交易活動并按照事先約定標準，收取委托人傭金，主要業(yè)務有商品房銷售代理、二手房銷售代理、房屋置換代理、房地產(chǎn)租賃代理、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃全程代理等活動。3.房地產(chǎn)行紀機構房地產(chǎn)行紀機構主要業(yè)務特點是對開發(fā)企業(yè)和業(yè)主的房地產(chǎn)在支付全額房款，但未辦理產(chǎn)權過戶的情況下，以自己的名義進行銷售和其他房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。（四）根據(jù)客體對象劃分按經(jīng)紀業(yè)務客體對象可劃分為專營住宅地產(chǎn)代理經(jīng)紀機構、專營商業(yè)地產(chǎn)機構、專營其他房地產(chǎn)代理機構。1.專營住宅地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要從事新建住宅銷售、租賃、貸款、全案策劃；存量商品住宅、房改房等的銷售、租賃、置換、貸款等活動。2.專營商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要從事商業(yè)房地產(chǎn)銷售、招商、租賃、行紀等活動。3.專營其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要從事工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)招商、租賃、貸款，農場和土地經(jīng)紀等活動。（五）根據(jù)經(jīng)營規(guī)模的劃分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質等級的評定沒有統(tǒng)一的標準，各地根據(jù)當?shù)貙嶋H情況從注冊資金、從業(yè)人員、辦公面積、經(jīng)營業(yè)務范圍等方面制定了不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質等級的評定標準?，F(xiàn)階段一般將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構分為一級、二級、三級，也有的城市按A、B、C劃分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質等級。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承接及開展業(yè)務的渠道及其外在表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營管理的首要任務就是選擇恰當?shù)慕?jīng)營模式。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構選擇經(jīng)營模式時主要考慮三個方面：是否有店鋪、企業(yè)規(guī)模、規(guī)?；?jīng)營的方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是否開設店鋪主要是根據(jù)其所面向的客戶類型決定的。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的類型（一）無店鋪經(jīng)營模式無店鋪經(jīng)營模式不等于無辦公地點或銷售場所，它是指采用無店鋪模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構并不依靠店鋪承攬業(yè)務，而是主要靠業(yè)務人員乃至機構高層直接與潛在客戶接洽業(yè)務。這類機構通常有兩種：一種是以個人獨資形式設立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；另一種是面向機構客戶和大宗房地產(chǎn)業(yè)主的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，如專營新建商品房銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。（二）單店或多店經(jīng)營模式采用有店鋪經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通常依靠店鋪來承攬業(yè)務并實現(xiàn)具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀目標，采用這種模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要是服務于零散業(yè)主和消費者，從事二手房買賣、租賃等居間、代理業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。（三）直營連鎖經(jīng)營模式連鎖經(jīng)營形式是零售業(yè)在20世紀的一項重要發(fā)展。直營連鎖模式，即由同一公司所有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng)（CIS），實行集中采購和銷售，由兩個或兩個以上連鎖店組成的一種經(jīng)營形式。采用連鎖經(jīng)營方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)是通過廣泛設立門店、在店內直接開展經(jīng)紀業(yè)務，并將各店的房源和客戶信息依靠網(wǎng)絡實現(xiàn)整體的信息共享，以提高服務效率、降低經(jīng)營成本。營連鎖經(jīng)營模式可以獲得更多的信息資源，以規(guī)模化經(jīng)營實現(xiàn)運用成本的降低，使企業(yè)可以通過統(tǒng)一的信息管理、統(tǒng)一的標準化管理和統(tǒng)一的廣告宣傳形成規(guī)模效益。如北京的我愛我家公司、上海的上房置換公司和廣州的滿堂紅公司、中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等都是知名直營連鎖企業(yè)。（四）特許加盟連鎖經(jīng)營模式特許經(jīng)營起源于美國，是指特許者將自己所擁有的商標（包括服務商標）、商號、產(chǎn)品、專利和專有技術、經(jīng)營模式等以特許經(jīng)營合同的形式授予被特許者使用。被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務模式下從事經(jīng)營活動，并向特許者支付相應的費用。這種經(jīng)營模式現(xiàn)已在包括餐飲業(yè)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)中介等多個行業(yè)中得到廣泛應用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構特許加盟連鎖這種模式主要是依托授權公司較為成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費和保證金后，可以用授權公司的品牌開展業(yè)務。美國的21世紀不動產(chǎn)是特許加盟的典型代表。授權公司既可以由此擴大品牌的影響，又避免了自身資金的大量投人。（五）三連鎖直三營和連三鎖加盟三混合模三式這種模三式是中三型房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構常三采用的三一種模三式。在三企業(yè)自三身資金三能力允三許的范三圍內，三盡可能三多設立三直營的三連鎖店三，同時三為了迅三速擴大三企業(yè)知三名度和三品牌影三響的需三要，通三過加盟三的方式三吸收部三分加盟三店，從三而形成三企業(yè)內三部不同三組織的三形式、三不同管三理方式三并存的三一種經(jīng)三營模式三。連鎖三直營和三連鎖加三盟混合三模式，三一般又三有兩種三模式。1.以三直營為三主，加三盟為輔這類企三業(yè)的加三盟體系三一般處三在嘗試三階段，三加盟企三業(yè)數(shù)量三不多，三加盟體三系規(guī)模三很小。三上海智三恒擁有三120三家門店三中，直三營11三4家，三加盟僅三6家。2.直三營、加三盟連鎖三并行發(fā)三展一般采三取直營三、加盟三連鎖并三行發(fā)展三的模式三，如以三太平洋三、信義三等為代三表的經(jīng)三紀公司三，采取三直營、三加盟連三鎖并行三發(fā)展的三模式基三本是各三占50三％，連三鎖規(guī)模三一般在三lO～三50家三業(yè)務門三店。（六）三網(wǎng)絡聯(lián)三盟經(jīng)營三模式目前，三隨著計三算機和三網(wǎng)絡技三術的快三速發(fā)展三，房地三產(chǎn)經(jīng)紀三行業(yè)內三還出現(xiàn)三了一種三新的經(jīng)三營模式三——由三一家房三地產(chǎn)專三業(yè)網(wǎng)站三聯(lián)合眾三多房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構，三甚至眾三多直接三房源客三戶組成三網(wǎng)上經(jīng)三營模式三，聯(lián)盟三內的各三成員均三可通過三網(wǎng)絡承三接、開三展業(yè)務三。如搜三房網(wǎng)，三如中國三最大的三本地化三生活社三區(qū)口碑三網(wǎng)已宣三布正式三推出中三介網(wǎng)店三“e房三寶”。三目前2三1世紀三不動產(chǎn)三、我愛三我家、三中原物三業(yè)等知三名房產(chǎn)三中介已三到口碑三網(wǎng)安家三落戶。目前參三與網(wǎng)絡三聯(lián)盟經(jīng)三營模式三的房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構大三多數(shù)從三事二手三房買賣三和房屋三租賃的三居間、三代理。三、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三的經(jīng)營三模式選三擇一個房三地產(chǎn)經(jīng)三紀公司三在選擇三經(jīng)營模三式時，三需根據(jù)三以下幾三方面的三因素進三行綜合三考慮。1．企三業(yè)的目三標客戶2．企三業(yè)的市三場開發(fā)三戰(zhàn)略3．企三業(yè)的資三金情況4．企三業(yè)的人三力資源5．企三業(yè)管理三水平四、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三經(jīng)營模三式的現(xiàn)三狀與發(fā)三展在住房三二級市三場發(fā)展三初期，三是以公三房上市三交易為三主的階三段，市三場交易三的主體三是一般三收入階三層的市三民，對三經(jīng)紀服三務的“三價格”三比較敏三感，對三服務的三專業(yè)性三要求并三不高，三所需服三務是較三簡單的三“經(jīng)紀三”服務三。在這三樣一個三階段，三單店模三式和小三規(guī)模連三鎖模式三有較好三的生存三空間，三而大規(guī)三模連鎖三則沒有三突出的三競爭優(yōu)三勢，反三而可能三因為管三理成本三等原因三而處于三競爭的三劣勢中三。所以三，在這三個階段三，房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構以三單店模三式和小三規(guī)模連三鎖模式三為主。整體上三看，房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三為了在三激烈競三爭的市三場環(huán)境三中生存三并發(fā)展三下去，三必然會三注重品三牌化、三規(guī)?；慕?jīng)營三模式，三連鎖直三營成為三經(jīng)紀機三構發(fā)展三的必然三趨勢。三各城市三的本土三房地產(chǎn)三經(jīng)紀機三構通過三直營連三鎖和特三許經(jīng)營三走向企三業(yè)品牌三化、規(guī)三模化的三道路。三中小經(jīng)三紀機構三為增強三競爭形三成聯(lián)盟三，共同三發(fā)展是三中小企三業(yè)追求三規(guī)模經(jīng)三濟的體三現(xiàn)，新三型的“三直營+三特許”三的擴張三組合模三式將成三為大中三型經(jīng)紀三企業(yè)成三長的新三模式，三同時，三聯(lián)網(wǎng)將三成為房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三拓展業(yè)三務最有三力的工三具。第三節(jié)三房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三內部組三織機構三與崗位三設置一、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三的組織三形式以下主三要介紹三幾種大三中型房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三的內部三組織形三式。三′（一）三直線－三參謀制三（Li三ne三and三St三aff三Sy三ste三m）直線—三—參謀三制又稱三直線—三—職能三制，是三在直線三制的基三礎上結三合房地三產(chǎn)經(jīng)紀三業(yè)的特三點發(fā)展三起來，三尤其是三規(guī)模較三小、業(yè)三務較少三的房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構廣三泛采用三的一種三比較典三型的組三織形式三?？偨?jīng)理銷售部研展部策劃部財務部人事部圖3-1某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構直線-參謀制組織結構示意圖（二）三分部制三（Di三vis三ion三Sy三ste三m）為了避三免直線三制組織三結構的三管理缺三點，一三些大中三型房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構，三伴隨著三業(yè)務的三發(fā)展和三機構的三擴大，三開始采三用職能三權力相三對分散三的分部三制組織三結構，三這種組三織形式三的特點三是高層三管理者三只負責三公司重三大決策三和整個三機構戰(zhàn)三略發(fā)展三方向的三把握，三具體的三項目和三計劃目三標落實三到各個三部門，三各個部三門根據(jù)三各個項三目情況三進行組三織實施三和業(yè)務三指導。三這樣既三可加強三組織本三身的激三勵機制三，提高三各部門三溝通協(xié)三調的主三動性和三積極性三，又可三以使高三層領導三擺脫日三常事務三，集中三精力抓三全局，三抓重大三項目?？偨?jīng)理財務部行政部評估部網(wǎng)絡部科研部圖3-2某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構分部制組織結構示意圖（一）交易部業(yè)務部辦證部區(qū)域管理中心區(qū)域管理中心部區(qū)域管理中心區(qū)域管理中心區(qū)域管理中心財務網(wǎng)管簽約員評估員連鎖店連鎖店連鎖店連鎖店…………總經(jīng)理財務部行政部評估部網(wǎng)絡部科研部圖3-3某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構分部制組織結構示意圖（二）交易部業(yè)務部辦證部住宅部商鋪部區(qū)域管理中心財務網(wǎng)管簽約員評估員連鎖店連鎖店連鎖店連鎖店…………（三）三矩陣制三（Ma三tri三xS三yst三em）對于大三型房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構來三說，其三所開展三的業(yè)務三量大，三不同區(qū)三域市場三特點不三同，需三要各部三門及各三項目間三的溝通三和協(xié)調三，尤其三是各職三能部門三間的溝三通和協(xié)三調，常三常需要三按區(qū)域三分片設三置常設三性管理三部門，三以整合三各職能三部門的三人員，三使得各三部門在三通力協(xié)三作的基三礎上各三司其職三，確保三各個項三目完成三。所以三，目前三很多房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三采用在三分部制三基礎上三發(fā)展起三來的矩三陣式組三織形式三，這種三形式的三主要特三點是各三職能部三門按項三目（重三點項目三）設專三人管理三、協(xié)調三，這樣三有利于三把握各三個項目三的特點三和執(zhí)行三的連續(xù)三性?？偨?jīng)理圖3-4某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構矩陣制組織結構示意圖銷售部策劃部設計部廣告部行政部部行政部部項目1銷售部策劃部設計部廣告部行政部部行政部部銷售部策劃部設計部廣告部行政部部行政部部項目2（四）三網(wǎng)絡型三組織結三構形式網(wǎng)絡型三房地產(chǎn)三經(jīng)紀組三織結構三是一種三最新的三組織形三式，公三司總部三只有很三精干的三中心機三構，而三將原有三的一些三基本職三能，如三銷售代三理、廣三告、按三揭業(yè)務三等，都三分包出三去，由三自己的三附屬企三業(yè)和其三他獨立三企業(yè)去三完成。三在這種三組織形三式下，三公司稱三為一種三規(guī)模較三小，但三可以發(fā)三揮主要三商業(yè)職三能的核三心組織三——虛三擬組織三，以長三期分包三合同契三約關系三的建立三和電子三信息系三統(tǒng)同各三方建立三緊密關三系。經(jīng)理小組二手房屋居間商品房銷售代理廣告按揭策劃、咨詢產(chǎn)權登記圖3-5某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構網(wǎng)絡型組織結構示意圖二、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三的部門三設置（一）三業(yè)務部三門業(yè)務部三門一般三由隸屬三于公司三總部的三業(yè)務部三門和分三支機構三（主要三是連鎖三店）構三成。1.三公司總三部的業(yè)三務部在沒有三連鎖店三的經(jīng)紀三機構中三，業(yè)務三部是直三接從事三經(jīng)紀業(yè)三務的部三門。而三在有連三鎖店的三經(jīng)紀機三構中，三其業(yè)務三部門的三主要工三作是業(yè)三務管理三和負責三規(guī)模、三資金較三大的業(yè)三務項目三。兩者三略有不三同。一三般情況三下，公三司總部三的業(yè)務三部門也三可以根三據(jù)需要三進行不三同的設三置。2．連三鎖店（三辦事處三）在連鎖三店（辦三事處）三必須有三一名以三上取得三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三執(zhí)業(yè)資三格證的三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三員，否三則不得三從事房三地產(chǎn)經(jīng)三紀活動三。（二）三業(yè)務支三持部門業(yè)務支三持部門三主要是三為經(jīng)紀三業(yè)務開三展提供三必需的三支持及三保障的三一些部三門，包三括交易三管理部三、評估三部、網(wǎng)三絡信息三部、研三究拓展三部、辦三證部等三。這些三部門的三設置可三以根據(jù)三公司規(guī)三模等實三際情況三不同做三一定的三調整。1.交三易管理三部2.評三估部3.網(wǎng)三絡信息三部4.研三究拓展三部5．辦三證部（三）三客戶服三務部門這里對三客戶服三務部門三的定義三是綜合三性的，三它的任三務既包三含了對三客戶服三務以及三受理各三類客戶三的投訴三，同時三也包括三對經(jīng)紀三人業(yè)務三行為的三監(jiān)督。三作為一三個服務三性行業(yè)三，售后三服務非三常重要三，這直三接關系三到房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構的三形象和三今后的三發(fā)展。三而對經(jīng)三紀人員三行為的三監(jiān)督則三是保證三經(jīng)紀人三員在提三供服務三時能夠三嚴格按三照公司三要求提三供規(guī)范三服務，三維護經(jīng)三紀機構三的利益三。（四）三其他部三門其他部三門主要三是指一三些常設三部門，三如行政三部、人三事部、三財務部三等。行三政部主三要負責三公司的三日常行三政工作三和事務三性工作三。人事三部主要三負責人三事考核三、人員三獎懲，三制定員三工培訓三方案，三制定員三工福利三政策等三事務。三財務部三主要負三責處理三公司內三的賬務三以及傭三金、資三金結算三等工作三。三、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三的崗位三設置（一）三崗位設三置的基三本原則首先，三“因事三設崗，三因崗設三人”是三企業(yè)內三部崗位三設置的三基本原三則。要三以公司三業(yè)務流三程為基三礎，在三對業(yè)務三流程進三行細致三分析的三基礎上三定編定三員，保三證每一三個崗位三都有明三確清晰三的功能三，能夠三充分發(fā)三揮自己三的作用三。房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構的三每一個三崗位在三設立時三，應該三詳細、三清晰和三準確地三描述這三個崗位三具體應三該做哪三些工作三，闡明三主要工三作職責三、主要三目標、三任職條三件、培三訓需求三、職業(yè)三規(guī)劃。三否則可三能造成三崗位設三置重疊三、工作三相互推三諉和效三率低下三的后果三。其次，三工作內三容豐富三化也是三企業(yè)崗三位設置三時不容三忽視的三一條原三則。工三作豐富三化是指三工作內三容的縱三向擴展三，使員三工所做三的活動三具有完三整性，三增強員三工的自三由度和三獨立性三，增強三員工的三責任感三，及時三提供工三作反饋三，以使三員工了三解自己三的績效三狀況，三并加以三改進。（二）三主要崗三位及工三作內容1．銷三售序列（1）三銷售員三崗位（2）三案場銷三售經(jīng)理三崗位（3）三連鎖店三經(jīng)理崗三位（4）三銷售副三總經(jīng)理三崗位2.研三發(fā)序列（1）三項目開三發(fā)崗位（2）三市場調三研崗位（3）三信息管三理崗位（4）三專案研三究崗位3.管三理序列（1）三部門經(jīng)三理崗位（2）三副總經(jīng)三理崗位（3）三總經(jīng)理三崗位4.業(yè)三務輔助三序列（1）三辦事員三崗位（2）三咨詢顧三問崗位5.輔三助序列主要包三括會計三、出納三，較大三規(guī)模的三房地產(chǎn)三經(jīng)紀機三構內通三常還有三秘書、三接應臺三服務生三、保安三、司機三、保潔三員等崗三位以輔三助機構三的運轉三。第四節(jié)三房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三內部的三人員管三理一、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀人員三與房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構之三間的關三系（一）三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三員與房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三之間有三執(zhí)業(yè)關三系一方面三，房地三產(chǎn)經(jīng)紀三人員從三事經(jīng)紀三活動必三須以房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三的名義三進行，三不能以三個人的三名義進三行；房三地產(chǎn)經(jīng)三紀人員三承接房三地產(chǎn)經(jīng)三紀業(yè)務三由房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構統(tǒng)三一承接三，由房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三與委托三人簽訂三經(jīng)紀合三同，再三由房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構指三定具體三的房地三產(chǎn)經(jīng)紀三人承辦三房地產(chǎn)三經(jīng)紀業(yè)三務；另三一方面三，房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構必三須是由三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三員組成三的。（二）三房地產(chǎn)三經(jīng)紀機三構與房三地產(chǎn)經(jīng)三紀人員三之間有三法律責三任關系一方面三，房地三產(chǎn)經(jīng)紀三人員在三執(zhí)業(yè)活三動中由三于故意三或過失三給委托三人造成三損失的三，由房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三統(tǒng)一承三擔責任三，房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構向三委托人三進行賠三償后，三可以對三承辦該三業(yè)務的三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三員進行三追償；三另一方三面，由三于委托三人的故三意或過三失給房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三或房地三產(chǎn)經(jīng)紀三人員造三成損失三的，應三由房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構向三委托人三提出賠三償請求三，委托三人向房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三進行賠三償后，三再由房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三向房地三產(chǎn)經(jīng)紀三人員的三損失進三行補償三。由經(jīng)三紀機構三統(tǒng)一承三接經(jīng)紀三業(yè)務并三承擔法三律責任三有利于三保護委三托人、三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三員和房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三三方的三合法權三益。（三）三房地產(chǎn)三經(jīng)紀機三構與房三地產(chǎn)經(jīng)三紀人員三之間有三經(jīng)濟關三系由房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構統(tǒng)三一向委三托人收三取傭金三，并由三房地產(chǎn)三經(jīng)紀機三構出據(jù)三發(fā)票。三經(jīng)紀機三構收取三傭金后三應按約三定給予三具體承三辦經(jīng)紀三業(yè)務的三經(jīng)紀人三員報酬三。二、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀機構三內部人三員管理三的主要三內容（一）三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三員招聘招聘是三指房地三產(chǎn)經(jīng)紀三機構根三據(jù)企業(yè)三人力資三源規(guī)劃三和職務三分析的三數(shù)量和三質量要三求，通三過信息三的發(fā)布三和科學三甄選，三獲得本三機構所三需合格三人才，三并安排三其到所三需崗位三上工作三的過程三。招聘三過程實三質是從三應聘者三中選擇三最適合三特定工三作崗位三要求的三人員的三過程，三選擇的三目的是三為了挑三選出最三合適的三員工。（二）三房地產(chǎn)三經(jīng)紀人三員培訓培訓是三指離開三學校后三對成人三各類專三業(yè)知識三技能的三輔導、三傳播、三咨詢的三教育方三法。員三工在職三培訓是三以員工三發(fā)展為三本位，三其目的三是提高三企業(yè)員三工在職三的經(jīng)營三意識、三勞動技三能和經(jīng)三營管理三能力。培訓的三方法一三般有以三下幾種三：1．講三授法由講師三講授課三程內容三，學員三在課堂三上聽講三。2．案三例討論三法先將案三例資料三發(fā)給學三員研讀三，然后三提出問三題讓學三員進行三討論，三大家一三起思考