房地產(chǎn)計(jì)稅成本講解

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本講解.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念

是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為:期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)品計(jì)稅成本成本對(duì)象的確定原則

成本對(duì)象是為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計(jì)稅成本對(duì)象的確定有6個(gè)原則:(一)可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象。成本對(duì)象的確定原則

（二）定價(jià)差異原則。開(kāi)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（三）產(chǎn)品差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象的確定原則

（四）分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（五）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象的確定原則

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。計(jì)稅成本的種類

根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為4類成本對(duì)象分別核算。計(jì)稅成本的種類

（一）土地開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。2．為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)稅成本的種類

（二）房屋開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。1．為銷售而開(kāi)發(fā)的商品房，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。2．為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。計(jì)稅成本的種類

（二）房屋開(kāi)發(fā)成本3．為安置拆遷居民而開(kāi)發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除。計(jì)稅成本的種類

（三）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)稅成本的種類

（四）代建工程開(kāi)發(fā)成本。代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)、建造的各種工程。上述四類成本對(duì)象的進(jìn)一步劃分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工之前按照稅收規(guī)定自行確定。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。計(jì)稅成本項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有6個(gè):（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。計(jì)稅成本項(xiàng)目

（二）前期工程費(fèi)。指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。計(jì)稅成本項(xiàng)目

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。計(jì)稅成本項(xiàng)目

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。計(jì)稅成本項(xiàng)目

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ㈦娬?、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、兒童樂(lè)園、自行車(chē)棚等。計(jì)稅成本項(xiàng)目

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。計(jì)稅成本核算的一般程序

計(jì)稅成本核算的一般程序分為5步:（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。計(jì)稅成三本核算三的一般三程序（二）三對(duì)當(dāng)期三應(yīng)計(jì)入三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品成本三中的各三項(xiàng)實(shí)際三支出、三預(yù)提費(fèi)三用、待三攤費(fèi)用三等合理三的劃分三為直接三成本、三間接成三本和共三同成本三。計(jì)稅成三本核算三的一般三程序（三）三對(duì)當(dāng)期三已完工三成本對(duì)三象的計(jì)三稅成本三進(jìn)行結(jié)三算，并三按房地三產(chǎn)主管三部門(mén)核三定的可三售面積三計(jì)算其三單位工三程成本三?？墒勖嫒e單位三工程成三本=成三本對(duì)象三總成本三÷總可三售面積三計(jì)稅成三本核算三的一般三程序（四）三對(duì)當(dāng)期三已實(shí)現(xiàn)三銷售的三可售面三積，按三其單位三工程成三本計(jì)算三出已銷三產(chǎn)品開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三的計(jì)稅三成本，三并在當(dāng)三期納稅三申報(bào)時(shí)三進(jìn)行扣三除。已銷開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三的計(jì)稅三成本=三已實(shí)現(xiàn)三銷售的三可售面三積×可三售面積三單位工三程成本計(jì)稅成三本核算三的一般三程序（五）三對(duì)前期三已完工三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品本期三應(yīng)負(fù)擔(dān)三的成本三費(fèi)用按三已銷開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三和未銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品進(jìn)行三分配，三其中應(yīng)三由已銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品負(fù)擔(dān)三的部分三，在當(dāng)三期納稅三申報(bào)時(shí)三進(jìn)行扣三除。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法開(kāi)發(fā)企三業(yè)發(fā)生三的應(yīng)計(jì)三入開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品成三本中的三費(fèi)用其三直接成三本和能三夠分清三成本負(fù)三擔(dān)對(duì)象三的間接三成本，三直接計(jì)三入成本三對(duì)象。三共同成三本和不三能分清三負(fù)擔(dān)對(duì)三象的間三接成本三，應(yīng)按三受益的三原則和三配比的三原則分三配至各三成本對(duì)三象，具三體分配三方法有三3種。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法（一）三應(yīng)由各三期成本三對(duì)象共三同負(fù)擔(dān)三的，首三先按各三期開(kāi)發(fā)三用地可三售成本三對(duì)象占三地面積三占開(kāi)發(fā)三用地占三地總面三積的比三例進(jìn)行三分配；三然后作三為期內(nèi)三各成本三對(duì)象的三共同成三本進(jìn)行三分配。各期開(kāi)三發(fā)用地三可售成三本對(duì)象三占地面三積為期三內(nèi)開(kāi)發(fā)三用地占三地面積三減除應(yīng)三由各期三成本對(duì)三象共同三負(fù)擔(dān)的三占地面三積計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法（二）三應(yīng)由期三內(nèi)成本三對(duì)象共三同負(fù)擔(dān)三的，按三期內(nèi)各三成本對(duì)三象的直三接開(kāi)發(fā)三成本占三期內(nèi)全三部成本三對(duì)象直三接開(kāi)發(fā)三成本的三比例進(jìn)三行分配三;也可三按期內(nèi)三各成本三對(duì)象預(yù)三算造價(jià)三占期內(nèi)三全部成三本對(duì)象三預(yù)算造三價(jià)的比三例進(jìn)行三分配。計(jì)稅成三本項(xiàng)目三的結(jié)轉(zhuǎn)三方法（三）三應(yīng)由期三內(nèi)各成三本對(duì)象三單獨(dú)負(fù)三擔(dān)的，三應(yīng)按可三售面積三單位工三程成本三在已銷三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品成本三對(duì)象和三未銷開(kāi)三發(fā)開(kāi)品三成本對(duì)三象之間三進(jìn)行分三配。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理自用的三土地和三公共配三套設(shè)施三：作為獨(dú)三立成本三對(duì)象進(jìn)三行核算三的，在三結(jié)算已三完工可三售成本三對(duì)象時(shí)三，按以三下規(guī)定三進(jìn)行分三配：（一）三自用土三地和公三共配套三設(shè)施已三完工的三，可將三其實(shí)際三發(fā)生的三計(jì)稅成三本按前三條規(guī)定三分配至三可售成三本對(duì)象三。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理自用的三土地和三公共配三套設(shè)施三：（二）三自用土三地和公三共配套三設(shè)施未三完工的三，可將三其預(yù)算三造價(jià)按三前條規(guī)三定分配三至可售三成本對(duì)三象。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理土地使三用權(quán)成三本：三開(kāi)發(fā)企三業(yè)以非三貨幣交三易方式三取得土三地使用三權(quán)的，三分兩種三情形進(jìn)三行處理三。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理（一）三其投入三方以換三取開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品為三目的，三將土地三使用權(quán)三投資開(kāi)三發(fā)企業(yè)三的，按三下列規(guī)三定進(jìn)行三處理：1．換三取的開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三如為該三項(xiàng)土地三開(kāi)發(fā)、三建造的三，接受三投資的三開(kāi)發(fā)企三業(yè)在接三受土地三使用權(quán)三時(shí)暫不三確認(rèn)其三成本，三待首次三分出開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三時(shí)，再三按應(yīng)分三出開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品（三包括首三次分出三的和以三后應(yīng)分三出的）三的市場(chǎng)三公允價(jià)三值和土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)移三過(guò)程中三應(yīng)支付三的相關(guān)三稅費(fèi)計(jì)三算計(jì)算三確認(rèn)該三項(xiàng)土地三使用權(quán)三的成本三。如涉三及補(bǔ)價(jià)三,土地三使用權(quán)三的取得三成本還三應(yīng)加上三應(yīng)支付三的補(bǔ)價(jià)三款或減三除應(yīng)收三到的補(bǔ)三價(jià)款。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理（一）三其投入三方以換三取開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品為三目的，三將土地三使用權(quán)三投資開(kāi)三發(fā)企業(yè)三的，按三下列規(guī)三定進(jìn)行三處理：2．換三取的開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三如為其三他土地三開(kāi)發(fā)、三建造的三，接受三投資的三開(kāi)發(fā)企三業(yè)在投三資交易三發(fā)生時(shí)三，按應(yīng)三付出開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品三市場(chǎng)公三允價(jià)值三和土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移過(guò)三程中應(yīng)三支付的三相關(guān)稅三費(fèi)計(jì)算三確認(rèn)該三項(xiàng)土地三使用權(quán)三的成本三。如涉三及補(bǔ)價(jià)三,土地三使用權(quán)三的取得三成本還三應(yīng)加上三應(yīng)支付三的補(bǔ)價(jià)三款或減三除應(yīng)收三到的補(bǔ)三價(jià)款。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理（二）三企業(yè)、三單位以三股權(quán)的三形式，三將土地三使用權(quán)三投資開(kāi)三發(fā)企業(yè)三的，接三受資的三開(kāi)發(fā)企三業(yè)應(yīng)在三投資交三易發(fā)生三時(shí)，按三該項(xiàng)土三地使用三權(quán)的市三場(chǎng)公允三價(jià)值和三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移過(guò)程三中應(yīng)支三付的相三關(guān)稅費(fèi)三計(jì)算確三認(rèn)該項(xiàng)三土地使三用權(quán)的三取得成三本。如三涉及補(bǔ)三價(jià),土三地使用三權(quán)的取三得成本三還應(yīng)加三上應(yīng)支三付的補(bǔ)三價(jià)款或三減除應(yīng)三收到的三補(bǔ)價(jià)款三。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理代建工三程成本三和提供三勞務(wù)成三本：代建工三程和提三供勞務(wù)三不超過(guò)三12個(gè)三月的，三可在合三同完工三之日按三實(shí)際發(fā)三生的支三出計(jì)算三確認(rèn)相三關(guān)的成三本并準(zhǔn)三予在當(dāng)三期稅前三扣除；三代建工三程和提三供勞務(wù)三持續(xù)時(shí)三間超過(guò)三12個(gè)三月的，三可采用三完工百三分比法三按季確三認(rèn)相關(guān)三的成本三并準(zhǔn)予三在當(dāng)期三稅前扣三除。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理利息支三出：包括各三類借款三利息支三出、發(fā)三行債券三的利息三支出及三其相關(guān)三的折價(jià)三或溢價(jià)三攤銷、三安排專三門(mén)借款三所發(fā)生三的輔助三費(fèi)用、三與借入三資金相三關(guān)且作三為利息三費(fèi)用調(diào)三整額的三外幣借三款產(chǎn)生三的差額三等項(xiàng)。特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理利息支三出：開(kāi)發(fā)企三業(yè)為建三造開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品借三入資金三而發(fā)生三的符合三稅收規(guī)三定的借三款費(fèi)用三，屬于三成本對(duì)三象完工三前發(fā)生三的，應(yīng)三計(jì)入成三本對(duì)象三；屬于三成本對(duì)三象完工三后發(fā)生三的，可三作為財(cái)三務(wù)費(fèi)用三直接扣三除。應(yīng)計(jì)入三成本對(duì)三象的借三款費(fèi)用三按下列三規(guī)定進(jìn)三行稅務(wù)三處理:特定事三項(xiàng)的稅三務(wù)處理利息支三出：(一)三能直接三歸屬于三某一成三本對(duì)象三的，直三接計(jì)入三該成本三對(duì)象。(二)三屬于三不同成三本對(duì)象三共同負(fù)三擔(dān)而不三能直接三歸屬于三某一成三本對(duì)象三的，按三期內(nèi)各三成本對(duì)三象直接三開(kāi)發(fā)成三本占期三內(nèi)全部三成本對(duì)三象直接三開(kāi)發(fā)成三本的比三例進(jìn)行三分配;三也可按三期內(nèi)各三成本對(duì)三象預(yù)算三