房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第二

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

（RealEstateEconomics）謝經(jīng)榮呂萍喬志敏編著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第二版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材教材和參考資料：1：謝經(jīng)榮，呂萍，喬志敏編著：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》第二版中國人民大學(xué)出版社2：張紅編著：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》清華大學(xué)出版社3：［美］丹尼斯·J·麥肯澤：《不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》第五版中國人民大學(xué)出版社4：陳淮：《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)ABC》中國發(fā)展出版社5：［美］羅杰·H·伯恩哈特，安·M·伯克哈特：《不動產(chǎn)》第四版（影印本）法律出版社迪拜的哈利法塔摩天大樓，該建筑物的高度為828米（有163層）

摩天-新月形的迪拜新月高樓

新加坡57樓屋頂無邊泳池

貝克漢姆的英國豪宅價(jià)值,為2000萬英鎊

巴西的貧民區(qū)，富豪和貧窮之間的分界線

緒言房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要一環(huán)，其基本學(xué)科定位是經(jīng)濟(jì)學(xué)（產(chǎn)業(yè)）范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。是工程管理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的一門專業(yè)基礎(chǔ)課。從研究領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科門類。從研究對象來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)既研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也研究資源配置，通過資源配置研究來揭示反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是多學(xué)科的交叉，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)：1、與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：城市土地的利用，城市住房，城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等；2、與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置；3、與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展理論和生態(tài)平衡理論的一致性；4、與金融學(xué)的交叉：房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融業(yè)的支持；5、與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的指導(dǎo)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論框架可分三個(gè)層次：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法：第一章緒論

重點(diǎn)問題房地產(chǎn)的相關(guān)概念、自然及經(jīng)濟(jì)屬性、類型房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)及其主要的研究內(nèi)容了解房地產(chǎn)的概念，首先要對以下概念有清晰的認(rèn)識：土地地產(chǎn)房產(chǎn)房地產(chǎn)不動產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)土地和地產(chǎn)

一、土地

土地：是由陸地表面各種自然環(huán)境因素，包括地形地貌、巖石、礦藏、氣候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的歷史自然綜合體。

二、土地資源

土地資源：是指現(xiàn)在或者未來能給人們帶來經(jīng)濟(jì)收益的土地。土地資源包括人們對土地未來或當(dāng)前收益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。

三、土地資產(chǎn)

土地資產(chǎn)：是指土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)或反映。土地資產(chǎn)說明土地具有同人類相結(jié)合的屬性。具體的所有人同土地特定權(quán)利的結(jié)合可以稱為土地財(cái)產(chǎn)。受法律保護(hù)，有確切權(quán)屬關(guān)系的土地資源。

注意：土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念說明人們從不同角度對土地這一自然綜合體的描述，是人類對土地不同認(rèn)識到反映，它們也是土地在人類社會中的不同表現(xiàn)形式。在完全的市場經(jīng)濟(jì)下，三者的本質(zhì)是相同的。從實(shí)用角度出發(fā)，可以將土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念混用?！摹⑼恋氐乃脑獙傩酝恋氐膶傩宰匀粚傩越?jīng)濟(jì)屬性社會屬性文化屬性

（一）土地的自然屬性

土地的自然屬性表現(xiàn)在三個(gè)方面：土地的自然屬性土地具有生產(chǎn)力土地的固定性和區(qū)域性土地面積的有限性（二）土地的經(jīng)濟(jì)屬性

主要表現(xiàn)為土地的資產(chǎn)特性，即土地具有價(jià)值。

1.土地的資產(chǎn)特性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：土地資產(chǎn)屬性是針對特定群體而言的，表明該主體的利益；在現(xiàn)代社會，土地財(cái)產(chǎn)的大小不僅指土地實(shí)體的價(jià)值，而且指特定權(quán)利的高低價(jià)值；土地的特定權(quán)利和特定主體的利益必須是得到社會的承認(rèn)和保護(hù)的，不享有特定權(quán)利的主體的利益談不上財(cái)產(chǎn)，同樣不受法律保護(hù)的主體的利益也不是財(cái)產(chǎn)。2.三土地價(jià)三值存在三的條件主要取三決于以三下四個(gè)三方面：土地具三有使用三性：土地的三使用性三使土地三具有使三用價(jià)值三。土地的三稀缺性三：土地的三稀缺性三決定了三土地所三有權(quán)或三使用權(quán)三的價(jià)值三或價(jià)格三。供需關(guān)三系：隨著人三口的增三加，人三們對土三地的需三求越來三越多，三且越來三越迫切三，一般三情況下三土地的三價(jià)值會三越來越三高。可轉(zhuǎn)移三性：土地的三可轉(zhuǎn)移三性是由三法律規(guī)三定的。（三）三土地的三社會屬三性土地的三社會屬三性表現(xiàn)三為土地三的法律三關(guān)系，是由三土地產(chǎn)三生的人三與人之三間的社三會關(guān)系三，它同三土地的三經(jīng)濟(jì)屬三性是一三個(gè)事物三的兩個(gè)三方面。土地的三經(jīng)濟(jì)屬三性是土三地使用三或交換三過程中三的人與三人之間三的經(jīng)濟(jì)三關(guān)系，三用價(jià)值三的高低三來表示三。土地的三社會屬三性說明三這一過三程中人三與人之三間的社三會關(guān)系三，以法三律關(guān)系（產(chǎn)權(quán)三的屬性三）來表示三。（四）三土地的三文化屬三性一、不三同的房三地產(chǎn)概三念（一）臺灣省的房地三產(chǎn)概念在臺灣三省的法三律上，三房地產(chǎn)三被稱為三不動產(chǎn)三。不動產(chǎn)三是土地三和其定三著物的三合稱。（二）美國的房地三產(chǎn)概念美國法三律規(guī)定三：不動三產(chǎn)為土三地和土三地的所三有自然三實(shí)體部三分以及三附著在三土地上三的人工三實(shí)體部三分。所三有永久三性的建三筑附著三物以及三室內(nèi)設(shè)三施一般三也認(rèn)為三是不動三產(chǎn)的一三部分。房地產(chǎn)三包括三三個(gè)組成三部分：三土地、三改良物三和定著三物。第二節(jié)三房地三產(chǎn)和不三動產(chǎn)（三）我國的三房地產(chǎn)三概念在我國三還沒有三確立法三定的房三地產(chǎn)概三念。綜三合各家三觀點(diǎn)，三可將房地產(chǎn)三定義為三：土地三及地上三定著物三和同地三上利用三相聯(lián)系三的地下三改良物三；同時(shí)三還包括三以上組三成部分三所衍生三的各種三權(quán)利。房地產(chǎn)土地定著物改良物其它定三著物建筑物公共設(shè)三施圖1—三1房三地產(chǎn)的三組成只有定三著物才三能成為三不動產(chǎn)三的必要三組成部三分，附三著物不三是不動三產(chǎn)的組三成部分三。區(qū)分按三照三個(gè)三標(biāo)準(zhǔn)判三斷：依附程三度：在沒有三對不動三產(chǎn)主體三和本身三產(chǎn)生嚴(yán)三重?fù)p害三的情況三下，可三以同不三動產(chǎn)分三離的是三動產(chǎn)，三而不是三不動產(chǎn)三的組成三部分。物體特三性及其三同不動三產(chǎn)主體三的關(guān)系三特征：為建筑三物的特三殊用途三而特別三設(shè)置或三為完成三某一特三殊用途三而安裝三的物體三可以看三成建筑三物的長三期組成三部分。物體安三裝的目三的房屋內(nèi)三的電腦三、電視三、書桌三是不動三產(chǎn)嗎？三門窗呢三？建造三房屋的三鋼筋水三泥呢？果園中三果樹上三的果實(shí)三是動產(chǎn)三還是不三動產(chǎn)？注意：只有對三土地的三依附程三度很強(qiáng)三的物體三才是地三上定著三物，只三有與建三筑物緊三密相關(guān)三的其他三地上定三著物才三屬房地三產(chǎn)。土地和三建筑物三等地上三定著物三衍生的三權(quán)利有三多種權(quán)三屬狀態(tài)三和豐富三內(nèi)涵。二、不三動產(chǎn)與三房地產(chǎn)不動產(chǎn)三：指不能三移動或三移動后三會引起三性質(zhì)、三形狀改三變，損三失其經(jīng)三濟(jì)價(jià)值三的物及三其財(cái)產(chǎn)三權(quán)利，包括土三地及地三上定著三物。（建三筑物附三著物可三以理解三為動產(chǎn)三的不動三產(chǎn)化）動產(chǎn)：不動產(chǎn)三之外的三，可以三移動且三并不減三損其經(jīng)三濟(jì)價(jià)值三的物稱三為動產(chǎn)三。一三般來說三，動產(chǎn)三以占有三為公示三方法，三不動產(chǎn)三以登記三為公示三方法。三大三陸地區(qū)三的不動三產(chǎn)與房三地產(chǎn)可三以通用三。1.地三產(chǎn)三各三類土地三及財(cái)產(chǎn)三權(quán)利住宅房三屋建筑三及財(cái)產(chǎn)三權(quán)利三房地產(chǎn)不動產(chǎn)2、房三產(chǎn)三非三住宅房三屋建筑三及財(cái)產(chǎn)三權(quán)利與房屋三建筑有三關(guān)的城三市基礎(chǔ)三設(shè)施建筑及三財(cái)產(chǎn)權(quán)三利3、非三房屋建三筑及財(cái)三產(chǎn)權(quán)利4、與三土地尚三未分離三的農(nóng)作三物、林三木種子三等5、價(jià)三值昂貴三的車輛三、船舶三、飛機(jī)三等財(cái)產(chǎn)6、三財(cái)產(chǎn)綜三合體土地、三地產(chǎn)、三房地產(chǎn)三及不動三產(chǎn)之間三關(guān)系：房地關(guān)三系（一）房三與地的三內(nèi)在統(tǒng)三一性房與地三同屬“三不動產(chǎn)三”的范三疇任何房三產(chǎn)都是三房地產(chǎn)房價(jià)與三地價(jià)的三相互關(guān)三聯(lián)性“地上三有房”三是城市三建筑地三塊的普三遍狀態(tài)（二）三土地有三較強(qiáng)的三相對獨(dú)三立性有地才三有房城市土三地在形三式上可三以脫離三房住新房三啰站住！三這塊地三是我的。但這房三子是我三的呀！那怎么三辦？A:房三屋所有三權(quán)三B:房三屋使用三權(quán)

C三:土地三所有權(quán)三D三:土地三使用權(quán)若你要三使用這三間房屋三，應(yīng)取得三那幾項(xiàng)三產(chǎn)權(quán)？ABC三／AB三D／A三BCD三／AC／三AD／三ACD三／BC三/BD／三BCD三／三、房三地產(chǎn)類三型和屬三性1，（一）三按構(gòu)成三要素分三類房產(chǎn)；三地產(chǎn)三；房地三產(chǎn)（二）三按用途三分類住宅；三工業(yè)房三地產(chǎn)；三商業(yè)房三地產(chǎn)；三公共事三業(yè)房地三產(chǎn)；其三他用途三房地產(chǎn)（三）三按開發(fā)三建設(shè)程三度分類生地；三熟地；三期房；三現(xiàn)房還可按三新舊程三度、建三設(shè)標(biāo)準(zhǔn)三等分類2、房地產(chǎn)三的屬性房地產(chǎn)屬性BECDA商品屬性財(cái)產(chǎn)屬性投資品屬性政治屬性社會屬性實(shí)體構(gòu)三成的二三元性不可移三動性商品屬三性三異質(zhì)性耐用性資產(chǎn)高三價(jià)值性投資與三消費(fèi)的三雙重性財(cái)產(chǎn)和三投資品三屬性三利用三的外部三性社會政三治屬性三社會效三應(yīng)、保三障政策三、人文三景觀法律屬三性三不動三產(chǎn)特性三、產(chǎn)權(quán)三特性、三可分性房地產(chǎn)三業(yè)是從三事房地三產(chǎn)投資三開發(fā)、三經(jīng)營、三管理和三服務(wù)等三眾多行三業(yè)的產(chǎn)三業(yè)部門三。從國民三經(jīng)濟(jì)活三動的先三后次序三分類看三，房地三產(chǎn)業(yè)屬三于第三三產(chǎn)業(yè)。三在聯(lián)合三國制定三的《國三際標(biāo)準(zhǔn)三行業(yè)分三類》中三，房地三產(chǎn)業(yè)被三列入第三八類，三主要活三動在流三通和社三會服務(wù)三領(lǐng)域，三屬于服三務(wù)業(yè)。第三節(jié)三房地產(chǎn)三業(yè)及其三相關(guān)產(chǎn)三業(yè)房地產(chǎn)三業(yè)的活三動領(lǐng)域三主要包三括有：土地開三發(fā)和再三開發(fā)房屋開三發(fā)地產(chǎn)經(jīng)三營（包三括土地三使用權(quán)三的出讓三、轉(zhuǎn)讓三、租賃三、抵押三）房地產(chǎn)三經(jīng)營（三包括房三產(chǎn)含土三地使用三權(quán)的買三賣、租三賃、抵三押等）房地產(chǎn)三中介服三務(wù)（包三括信息三、咨詢?nèi)⒐纼r(jià)三、測量三、律師三、經(jīng)紀(jì)三和公證三等）房地產(chǎn)三物業(yè)管三理服務(wù)三（包括三家居服三務(wù)、房三屋及配三套設(shè)施三和公共三場所的三維修養(yǎng)三護(hù)、保三安、綠三化、衛(wèi)三生、轉(zhuǎn)三租、代三收代付三等）房地產(chǎn)三金融（三包括信三貸、保三險(xiǎn)和房三地產(chǎn)金三融資產(chǎn)三投資等三）總結(jié)：房地產(chǎn)三業(yè)是國三民經(jīng)濟(jì)三中一個(gè)三特殊的三產(chǎn)業(yè)部三門房地產(chǎn)三業(yè)是橫三跨生產(chǎn)三、流通三和消費(fèi)三領(lǐng)域的三產(chǎn)業(yè)部三門；房地產(chǎn)三業(yè)是把三地產(chǎn)和三房產(chǎn)結(jié)三合于一三體經(jīng)營三不動產(chǎn)三的產(chǎn)業(yè)三部門；房地產(chǎn)三業(yè)是一三個(gè)經(jīng)營三產(chǎn)權(quán)權(quán)三利，涉三及眾多三法律、三法規(guī)制三度的產(chǎn)三業(yè)部門三。房地產(chǎn)三業(yè)的特三征（1）三基礎(chǔ)性三：生產(chǎn)生三活資料三和生產(chǎn)三資料（2）三先導(dǎo)性三：國民經(jīng)三濟(jì)建設(shè)三，首先三要有房三地產(chǎn)開三發(fā)和經(jīng)三營提供三生產(chǎn)和三生活的三空間（3）三關(guān)聯(lián)性三：建筑業(yè)三發(fā)展導(dǎo)三致建材三、冶金三、設(shè)計(jì)三等發(fā)展三，進(jìn)而三導(dǎo)致勞三動的需三求（4）三地域性三：位置固三定性－三－全過三程具有三地域性三－－價(jià)三格、發(fā)三展因素三、政策三法規(guī)也三有地域三性差異（5）三周期性三：房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展呈現(xiàn)三周期性三波動的三特征（三發(fā)展復(fù)三蘇、繁三榮、危三機(jī)、衰三退蕭條三四階段三）（6）三高回報(bào)三、高風(fēng)三險(xiǎn)性：價(jià)格水三平是長三期上漲三趨勢（7）三對金融三業(yè)的依三賴性：房地產(chǎn)三高價(jià)值三性使房三地產(chǎn)開三發(fā)購買三都需要三大量資三金，必三須有金三融業(yè)的三支持方三能持續(xù)三發(fā)展一、房三地產(chǎn)業(yè)三適度發(fā)三展可以三帶動國三民經(jīng)濟(jì)三發(fā)展（一）房三地產(chǎn)業(yè)三在國民三經(jīng)濟(jì)中三的地位1.三房地產(chǎn)三業(yè)在國三民經(jīng)濟(jì)三中地位三的一般三規(guī)律聯(lián)合國三的研究三認(rèn)為：三一國在三低收入三階段房三地產(chǎn)投三資占G三DP的三比例僅三為2%三，進(jìn)入三中等發(fā)三達(dá)階段三這一比三例可上三升到8三%，是三房地產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三最快和三國民經(jīng)三濟(jì)貢獻(xiàn)三最大的三時(shí)期；三而到發(fā)三達(dá)階段三，這一三比例可三降至3三%～5三%。2.三房地產(chǎn)三投資第四節(jié)三房地三產(chǎn)業(yè)在三國民經(jīng)三濟(jì)中作三用和地三位（二）住三房消費(fèi)三促進(jìn)社三會的發(fā)三展1.三恩格爾三系數(shù)恩格爾三認(rèn)為可三以把食三品消費(fèi)三支出占三家庭總?cè)M(fèi)支三出的比三重作為三衡量一三個(gè)家庭三或國家三人民生三活水平三的標(biāo)準(zhǔn)三，這一三系數(shù)稱三為恩格三爾系數(shù)三。恩格爾三系數(shù)由三兩種表三示方法三：恩格爾三系數(shù)Ⅰ三：食品三支出占三收入的三比例恩格爾三系數(shù)Ⅱ三：食品三支出占三總支出三的比例2.三住宅消三費(fèi)比例住宅消三費(fèi)支出三占總消三費(fèi)支出三中的比三重大小三與兩個(gè)三因素有三關(guān)：一三是人均三國民收三入，二三是居民三生活水三平。住房消三費(fèi)占總?cè)M(fèi)支三出的比三例有兩三種計(jì)算三方法：住房消三費(fèi)占總?cè)M(fèi)的三比例，三僅計(jì)算三房屋費(fèi)三用占到三比例，三為住房消三費(fèi)比例三。居住費(fèi)三用占總?cè)M(fèi)支三出的比三例，為居住消三費(fèi)比例三。（三）三房地產(chǎn)三業(yè)的帶三動作用房地產(chǎn)三業(yè)的帶三動作用三主要表三現(xiàn)在三三個(gè)方面三：可以帶三動相關(guān)三產(chǎn)業(yè)可以給三社會提三供就業(yè)三機(jī)會可以提三高國民三經(jīng)濟(jì)的三發(fā)展速三度二、房三地產(chǎn)業(yè)三的滯后三阻礙國三民經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展住宅投三資在國三內(nèi)生產(chǎn)三總值中三應(yīng)占一三定比重三，一方三面要與三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展水平三相適應(yīng)三；另一三方面，三才能維三持住宅三建設(shè)的三穩(wěn)定發(fā)三展并能三滿足人三們不斷三增長的三需求，三從而促三進(jìn)國民三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展。過度壓三制住宅三建設(shè)的三規(guī)模、三速度會三造成國三民經(jīng)濟(jì)三發(fā)展速三度的放三慢。制三定刺激三住宅投三資、消三費(fèi)的政三策是經(jīng)三濟(jì)不景三氣時(shí)，三政府?dāng)U三大內(nèi)需三、刺激三經(jīng)濟(jì)的三重要手三段。房地產(chǎn)三業(yè)的不三良發(fā)展三破壞國三民經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展房地產(chǎn)三業(yè)同國三民經(jīng)濟(jì)三密切相三關(guān)，特三別是同三建筑業(yè)三、金融三業(yè)的關(guān)三系更為三密切。三房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展好壞三直接影三響國民三經(jīng)濟(jì)的三發(fā)展，三其過慢三或過快三的發(fā)展三都將對三國民經(jīng)三濟(jì)產(chǎn)生三阻礙甚三至破壞三作用。一、房三地產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)學(xué)的三研究對三象包括三三個(gè)方面三的內(nèi)容三：反映人三們之間三社會關(guān)三系的各種產(chǎn)三權(quán)關(guān)系和由社三會制度三決定的各種房三地產(chǎn)制三度；反映人三們之間三經(jīng)濟(jì)關(guān)三系的房地產(chǎn)三價(jià)格和三房地產(chǎn)三市場運(yùn)三行規(guī)律；政府為加強(qiáng)三房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展或保三護(hù)房地三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三人的利三益而采取的三管理制三度、調(diào)三控措施三等。第五節(jié)三房地三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)三學(xué)的研三究對象三和內(nèi)容二、房三地產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)學(xué)的三學(xué)科性三質(zhì)房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)學(xué)三主要是三研究房三地產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)運(yùn)行三規(guī)律、三房地產(chǎn)三配置效三率和房三地產(chǎn)配三置措施三的學(xué)科三。房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)學(xué)三是一門三應(yīng)用經(jīng)三濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)學(xué)三是房地三產(chǎn)學(xué)科三的理論三基礎(chǔ)。房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)學(xué)三是把房三地產(chǎn)業(yè)三同國民三經(jīng)濟(jì)緊三密聯(lián)系三的橋梁三。三、房三