精裝修工程管理中的成本管控實(shí)施思路與案例分析及附件演示文稿

精裝修工程管理中的成本管控實(shí)施思路與案例分析及附件演示文稿目前一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)2、精裝修成本管理流程1、精裝修成本管理現(xiàn)狀介紹一級(jí)目錄1、精裝修成本管理模式與現(xiàn)狀介紹3、精裝修成本管控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)目前二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)模式一：菜單概念精裝修

由開發(fā)商主導(dǎo)，選1－2家裝飾公司配合，給購房者提供N種裝修設(shè)計(jì)方案和裝修預(yù)算菜單。不僅是地板、墻面、瓷磚的顏色，連材質(zhì)都是可變化選擇的。而且樣板房建設(shè)在實(shí)樓中，入住前不會(huì)拆除，以此作為購房者挑選精裝修的示范。

裝修實(shí)際運(yùn)作中，程序控制非常嚴(yán)格，各部門獨(dú)立運(yùn)作，層層負(fù)責(zé)。所有精裝修內(nèi)容在合同中詳細(xì)標(biāo)注，并加強(qiáng)售后服務(wù)的管理，以避免糾紛。目前三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)精裝修的模式模式二：集成概念精裝修

全裝修住宅采取標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化設(shè)計(jì)，專業(yè)化、流程化施工，系統(tǒng)化管理。在精裝部品材料選擇上采取公開招標(biāo)的方式。選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料商，重點(diǎn)考慮成本優(yōu)勢。

自主管理，也可進(jìn)行管理托管，整合發(fā)包，統(tǒng)一協(xié)調(diào)監(jiān)控，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。目前四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)精裝修的模式模式三：全成品住宅工廠化精裝修

全面工業(yè)化家居解決方案從項(xiàng)目定位、精細(xì)化設(shè)計(jì)、精裝部品、施工到后期配置，形成一系列工廠化標(biāo)準(zhǔn)體系。涵蓋不同消費(fèi)層面的住宅產(chǎn)品，建立梯度產(chǎn)品體系設(shè)計(jì)。否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”。

以萬科為例，“萬科全面家居解決方案”從項(xiàng)目定位、精細(xì)化設(shè)計(jì)、精裝部品、施工到后期服務(wù)的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。精裝方案致力于追求業(yè)主導(dǎo)向，從戶型設(shè)計(jì)入手，強(qiáng)化室內(nèi)精細(xì)化設(shè)計(jì)。通過為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)業(yè)主終身鎖定。目前五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)精裝修的模式模式四：管理型精裝修

以全程運(yùn)營管理為基礎(chǔ)的全裝修解決方案，需要建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。由精裝修項(xiàng)目管理公司總承包統(tǒng)一管理精裝修設(shè)計(jì)及部品研發(fā)生產(chǎn)，精裝構(gòu)件工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場流程拼裝。各個(gè)環(huán)節(jié)形成精裝住宅產(chǎn)業(yè)的共生體系。運(yùn)營管理型的精裝修模式可以包含以上三種業(yè)務(wù)模式。

比如開發(fā)商、總承包商和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位建立長期合作伙伴關(guān)系。由總承包商統(tǒng)一管理裝修及部品分包商，將裝修設(shè)計(jì)、土建、施工、監(jiān)理一體化，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品。目前六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)項(xiàng)目毛坯房批量成品住宅比較后對(duì)批量住宅精裝修的結(jié)論管控側(cè)重點(diǎn)結(jié)構(gòu)安裝安全功能與感官細(xì)節(jié)點(diǎn)多面廣，施工工序細(xì)節(jié)多業(yè)主對(duì)質(zhì)量敏感度裝修可掩蓋不很敏感非常敏感必須整改管理要求更高，成本壓力大實(shí)體性質(zhì)基礎(chǔ)框架工程末端不可逆轉(zhuǎn)，返修和投訴多分項(xiàng)工程數(shù)量12個(gè)左右48個(gè)左右是毛坯房4倍左右，出問題的機(jī)率更高成品保護(hù)難度很小非常大倍增管理難度檢查頻次和時(shí)間較小很大倍增管理強(qiáng)度業(yè)主接房檢查很簡單很仔細(xì)增加交房難度7目前七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)90年代初簡裝（毛坯）房統(tǒng)一天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過簡單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對(duì)象包括墻面、衛(wèi)生間、廚房等，并配備一些簡易設(shè)施，如座便器、水槽、水龍頭等，此時(shí)的裝修房實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)極低，建材品質(zhì)較差，人工水品不高。1997年1998年1999年《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》《關(guān)于在部分城市開展家庭居室裝飾裝修管理試點(diǎn)工作的意見》《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》菜單式裝修嶄露頭角1997年以來，建筑部開始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，少量開發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅。由于開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)市場雙方皆對(duì)精裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。2001年2002年2003年2004年2005年《建筑裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》《上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《商品房住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》開發(fā)商在銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致買房送裝修成為市場熱點(diǎn)在開發(fā)企業(yè)對(duì)裝修方式的選擇上，從成本角度考慮，菜單式裝修逐步退出開發(fā)企業(yè)視野，開發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對(duì)低廉、操作相對(duì)簡潔的全裝修住宅（也叫集成精裝修）。全裝修住宅采取標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化設(shè)計(jì)，專業(yè)化、流程化施工，系統(tǒng)化管理。在精裝部品材料選擇上采取公開招標(biāo)的方式。選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料商，重點(diǎn)考慮成本優(yōu)勢。2006年以后……全成品住宅工廠化精裝修如萬科的“萬科全面家居解決方案”從項(xiàng)目定位、精細(xì)化設(shè)計(jì)、精裝部品、施工到后期服務(wù)的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。

管理型精裝修

精裝房背景及淵源8目前八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

精裝修項(xiàng)目管理現(xiàn)狀目前九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)2、精裝修成本管理流程及成本管控思路1、精裝修成本管理現(xiàn)狀介紹一級(jí)目錄2、精裝修成本管理流程及成本管控思路3、精裝修成本管控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)目前十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)目前十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)目前十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)項(xiàng)目前期成本管控思路1、項(xiàng)目定位目前十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)檔次成本銷售1、經(jīng)濟(jì)型、奢華型；2、歐式、中式；3、目標(biāo)客戶群。1、售價(jià)、利潤；2、交樓。1、成本、總投入；2、客戶關(guān)注點(diǎn)。目前十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)物業(yè)名稱龍湖·三千城（成都）項(xiàng)目等級(jí)經(jīng)濟(jì)型目前售價(jià)7500-8500元/m2裝修報(bào)價(jià)1500元/m2環(huán)線位置2環(huán)-3環(huán)區(qū)域城東建筑形態(tài)4棟6-7層多層;5棟34層高層總建面積376665m2容積率5.00開發(fā)商成都龍湖錦華置業(yè)有限公司目前十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)8棟，32層，1670套深圳中天精裝總包基礎(chǔ)裝修總包施工輔材甲指乙供主材甲供乙控部品設(shè)備甲定乙控總包或廠家安裝工期：12個(gè)月開放業(yè)主報(bào)事8條開放戶均報(bào)事率3目前十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)物業(yè)名稱徐匯臻園項(xiàng)目等級(jí)經(jīng)濟(jì)型

目前售價(jià)18000-21000元/m2裝修報(bào)價(jià)1000-1500元/m2環(huán)線位置中外環(huán)區(qū)域徐匯建筑形態(tài)20棟8-14層小高層;聯(lián)體:28棟總建面積147557m2容積率1.30開發(fā)商上海華臻置業(yè)有限公司目前十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)物業(yè)名稱老西門新苑項(xiàng)目分級(jí)經(jīng)濟(jì)型目前售價(jià)33000元/m2裝修報(bào)價(jià)900元/m2估算成本500～700元/m2環(huán)線位置內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域黃浦建筑形態(tài)高層總建面積110000m2容積率3.8開發(fā)商中信泰富目前十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)物業(yè)名稱金地梅隴鎮(zhèn)花園項(xiàng)目等級(jí)經(jīng)濟(jì)型目前售價(jià)11000-13000元/m2裝修報(bào)價(jià)1300-1500元/m2區(qū)域?qū)毎矃^(qū)建筑形態(tài)1棟6層多層;3棟31-32層高層總建面積116000容積率3.80開發(fā)商深圳市金地住宅開發(fā)有限公司目前十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)物業(yè)名稱保利林語山莊項(xiàng)目等級(jí)經(jīng)濟(jì)型目前售價(jià)7050-8500元/m2裝修報(bào)價(jià)1500元/m2環(huán)線位置環(huán)城高速外區(qū)域蘿崗區(qū)建筑形態(tài)1棟28層高層總建面積14100m2容積率1.98開發(fā)商保利廣州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前二十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)目前二十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)精裝修的成本控制從設(shè)計(jì)開始——以龍湖xxx項(xiàng)目為例1、精裝修設(shè)計(jì)成本控制（80%）（1）產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)的選定、設(shè)計(jì)風(fēng)格確定；（2）主要材料選擇；（3）設(shè)計(jì)內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）；（4）按照梯級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)及裝修標(biāo)準(zhǔn)。目前二十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)1、成本定位2、裝修設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)預(yù)算3、采購詢價(jià)4、編制預(yù)算5、調(diào)整設(shè)計(jì)6、實(shí)施預(yù)算根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。一般室內(nèi)裝修成本標(biāo)準(zhǔn)可在1000-3000元/平方米范圍選擇和確定（由營銷策劃部門、設(shè)計(jì)部門確定）按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本（可由裝修設(shè)計(jì)公司來完成）按確定設(shè)計(jì)進(jìn)行主要材料、部品的詢價(jià)。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由采購部門來完成）根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來完成）根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標(biāo)調(diào)整裝修設(shè)計(jì)（營銷部、設(shè)計(jì)部）按照最終的定板裝修設(shè)計(jì)完成精裝修成本預(yù)算的編制(成本部)目前二十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)科目成本占比整體櫥柜8.08%81.69%木地板8.51%套裝門9.2%墻地磚9.84%淋浴房1.47%洗手盆柜1.35%入戶門2.77%馬桶1.81%煤氣灶、油煙機(jī)3.22%廚房水槽龍頭1%樓梯踏步及護(hù)欄1.26%裝修施工費(fèi)33.18%返回目前二十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)營銷定位——客戶基礎(chǔ)研究目前二十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)26目前二十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、脫排臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器浴缸淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器浴霸暖風(fēng)機(jī)地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱地?zé)醿?chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱地板微波爐價(jià)格壓力下各類產(chǎn)品的價(jià)值排序

裝修預(yù)算RMB800

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在８００元／平米裝修預(yù)算的壓力下，消費(fèi)者只保留了對(duì)脫排灶浴霸暖風(fēng)機(jī)、微波爐的需求，其他產(chǎn)品普遍降低了檔次

消費(fèi)者放棄了對(duì)消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)、儲(chǔ)物空間裝地?zé)岬倪x擇，甚至有一半的消費(fèi)者放棄了浴缸

但消費(fèi)者始終保有對(duì)微波爐、冰箱的需求27目前二十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)價(jià)格壓力下各類產(chǎn)品的價(jià)值排序裝修預(yù)算RMB1500

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價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、脫排臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱地?zé)醿?chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱浴霸暖風(fēng)機(jī)微波爐浴缸浴室墻地磚在１５００元／平米裝修預(yù)算的壓力下，消費(fèi)者可以維持大部分產(chǎn)品的理想需求

消費(fèi)者僅僅放棄了對(duì)烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)、地?zé)岬男枨?8目前二十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)29目前二十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)項(xiàng)目前期成本管控思路3、材料清單及采購詢價(jià)目前三十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)原則：1、提前詢價(jià)，過程跟蹤；2、整體規(guī)劃，分步實(shí)施；3、確保品質(zhì)與品牌，成本優(yōu)先；31目前三十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)32目前三十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)項(xiàng)目前期成本管控思路目前三十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)樣板房由于施工期間緊，配合要求高，而且要保證展示效果等特殊性，在選擇施工單位時(shí)，往往是通過直接委托或者議標(biāo)的方式，注意的問題主要有：（1）編制清單時(shí)，一定要明確施工范圍（比如：是否存在水電改造，白熾燈等屬于總包合同內(nèi)的不能夠重復(fù)計(jì)費(fèi)，衛(wèi)生間陶粒回填及防水由誰施工等）及采購方式（甲購、甲定乙購、甲方指定品牌范圍、乙定乙購）；（2）對(duì)于涂料為集團(tuán)戰(zhàn)略采購材料，為方便管理，在征得集團(tuán)同意的前提下，可以考慮甲方指定品牌范圍乙方采購的方式，若采用甲供，必須在合同中明確參考涂布率，涂布率量差由施工單位在施工費(fèi)用中綜合考慮，合同中要明確超量使用的扣減辦法；34目前三十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)（3）對(duì)于木地板，由于實(shí)際施工時(shí)往往木地板已經(jīng)安裝完畢，樣板房還未施工完成，存在成品保護(hù)責(zé)任問題，所以可以嘗試采用甲定乙購或者甲方指定品牌范圍的方式；（4）瓷磚若采用甲定乙購，在和供應(yīng)商談單價(jià)時(shí)要明確所提供材料規(guī)格及加工工藝（比如：300×600墻面磚（雙長邊倒角磨邊），在詢價(jià)時(shí)要明確提供的是300×600規(guī)格磚還是包括磨邊倒角費(fèi)用），以免到時(shí)存在與施工單位之間價(jià)格上的扯皮現(xiàn)象；35目前三十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)（5）樣板房階段一個(gè)值得注意的問題就是要和大批量精裝修時(shí)所使用的材料相匹配，比如內(nèi)墻涂料品牌、瓷磚品牌、室內(nèi)戶內(nèi)門款式及品牌、甚至是室內(nèi)護(hù)窗欄桿等，在進(jìn)行材料選型和招標(biāo)時(shí)均要與營銷保持溝通，了解營銷是否對(duì)客戶有承諾，并及時(shí)提醒設(shè)計(jì)和材料采購負(fù)責(zé)人。36目前三十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)項(xiàng)目施工階段成本管控思路目前三十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)目前三十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)項(xiàng)目施工階段成本管控思路目前三十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)40目前四十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)龍湖土建移交質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表41目前四十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)1、監(jiān)理提前介入；2、場地移交需要多方配合，如甲方指定分包單位也應(yīng)參與移交場地，櫥柜單位應(yīng)開始測量尺寸進(jìn)行加工，木地板單位應(yīng)就場地平整提出要求，木門單位應(yīng)檢查洞口尺寸，提出整改要求；3、與土建工程師共同排定土建移交計(jì)劃；4、分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項(xiàng)移交；5、盡早確定木門和櫥柜分包商。土建階段管理原則42目前四十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)成品保護(hù)：成品傷害是精裝修的天敵，往往比施工缺陷還多，工序沖突時(shí)考慮哪個(gè)更容易造成成品傷害；不準(zhǔn)同一垂直作業(yè)面交叉或減少同一房間內(nèi)平行作業(yè)面交叉、合理的工序安排，控制施工流水，控制施工節(jié)奏系統(tǒng)解決：涉水返潮問題是一個(gè)復(fù)雜問題，針尖大的縫可以吹出簸箕大個(gè)天，如紙包不住火一樣是致命的，必須有系統(tǒng)解決方案扼殺苗頭：寧可矯枉過正，絕不姑息養(yǎng)奸；對(duì)作業(yè)面異常的苗頭要高度警惕并第一時(shí)間有所管理動(dòng)作，立即“拉閘斷電”，防止擴(kuò)大化和出現(xiàn)大問題界面責(zé)任：更多的管理精力和時(shí)間被浪費(fèi)在各個(gè)專業(yè)界面之間的扯皮、協(xié)調(diào)上是非常不值得的

土建階段注意事項(xiàng)43目前四十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)材料的備貨量：墻地磚、墻紙、木地板、石材，特別是磚因?yàn)榕虐婧驼膿p耗有的最大的達(dá)25%，全屋平均達(dá)12%左右，大大超過（萬科800磚5%、廚衛(wèi)磚8%，龍湖全部6%）的合同規(guī)定量，因此，甲方與供應(yīng)商合同約定時(shí)必須備10-15%的貨源，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時(shí)，要求廠家提前知會(huì)，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。在工地開放前，建議最好按照每一色號(hào)準(zhǔn)備2％的瓷磚、墻紙和其它材料用于物業(yè)維修。龍湖是要求移交給物業(yè)，施工方再去領(lǐng)。土建階段注意事項(xiàng)44目前四十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)項(xiàng)目施工階段成本管控思路目前四十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

娛樂問答題：精裝修過程中最可怕的是什么？是漏水？還是材料問題？

最最可怕的是什么？是漏水還找不到原因？還是材料的檢測投訴？46目前四十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)目前四十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

交樓標(biāo)準(zhǔn)48目前四十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)龍湖精裝房的評(píng)價(jià)指標(biāo)房產(chǎn)公司尋求的是什么？

--小業(yè)主的忠誠度客戶的忠誠度來源于什么？

-小業(yè)主的滿意度客戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪方面呢？若干項(xiàng)目實(shí)踐證明主要體現(xiàn)在工程質(zhì)量，也就是產(chǎn)品的品質(zhì)，而不是主要體現(xiàn)在個(gè)性化、菜單式、營銷服務(wù)和其它方面因此，判斷管理工作好壞和工程質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)就是：小業(yè)主是否滿意那么，如何考核和量化客戶的滿意度呢？

小業(yè)主的滿意度集中交房日的交房率≥N%

集中交房日的戶均報(bào)事量≤N條集中交房日后4個(gè)月內(nèi)的戶均報(bào)事量≤N條49目前四十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)這三個(gè)指標(biāo)能夠比較簡潔、直觀地反應(yīng)客戶的滿意度集中交房率：成功收房總戶數(shù)/到訪總戶數(shù)，如：樓盤總戶250戶，到訪200戶，收房190戶,集中交房率就是95%與交付率的區(qū)別:190戶/250戶=76.3%，龍湖是規(guī)定一月內(nèi)達(dá)到85%集中日戶均報(bào)事量：到訪總戶數(shù)的報(bào)事總條數(shù)/到訪總戶數(shù)，如：600條/200戶=3條集中日后4個(gè)月內(nèi)戶均報(bào)事量：報(bào)事總條數(shù)/集中總戶數(shù)群訴﹦0多角度、多維度、客觀看這個(gè)指標(biāo)：公寓與套房、投資與自住有區(qū)別報(bào)事分類：溝通類（研發(fā)、設(shè)計(jì)、材料、營銷、物業(yè)）、土建、精裝、分包等與毛坯房交房指標(biāo)無可比性50目前五十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)龍湖給精裝修施工單位合同中定的指標(biāo)項(xiàng)目合格還應(yīng)包括如下主要指標(biāo)：“工程竣工后交房一次性合格率達(dá)到95%。交房時(shí)每戶客戶的整改點(diǎn)地磚平均不得超過2處，石材類平均不得超過1處，木地板和踢腳線平均不得超過1處,入戶門、套裝門平均不得超過1處；交房時(shí)戶均報(bào)事率不得超過6；集中交房后對(duì)拒交戶業(yè)主提出的問題在15個(gè)日歷日內(nèi)一次整改合格率100%；1月內(nèi)整改交房率80%；項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成率90%以上”。達(dá)成以上目標(biāo)，發(fā)包人一次性獎(jiǎng)勵(lì)承包人20萬元。交房一次性合格率低于95%，發(fā)包人處于承包人50萬元罰款，從承包人工程款中直接扣除，且由承包人承擔(dān)由于交房率低于95%造成的業(yè)主索賠、退房、維修及相應(yīng)責(zé)任。51目前五十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

精裝修四化管理一，圖紙深度標(biāo)準(zhǔn)化二，材料加工工廠化三，現(xiàn)場管理可視化四，施工現(xiàn)場整潔化52目前五十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

53目前五十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

54目前五十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

55目前五十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

56目前五十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

57目前五十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)為什么推行四化管理裝修房四化管理能夠有效的：提高材料部品加工精度，提高裝修質(zhì)量；改進(jìn)裝修房施工前期策劃和準(zhǔn)備的深度，減少后期變更成本和出錯(cuò)概率；降低材料損耗，減少成品破壞；減少返修從而提高綜合效率；并且，根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略部署，2010年新開工項(xiàng)目裝修房比例達(dá)到100%，生產(chǎn)方式的變革將是解決裝修房質(zhì)量問題的最終途徑；其核心價(jià)值在于，通過推動(dòng)生產(chǎn)方式的變革，使產(chǎn)品的裝修部分進(jìn)入工廠化時(shí)代，能夠有效解決質(zhì)量穩(wěn)定性、施工綜合效率以及綠色施工問題通過裝修房四化管理和精裝修A、B、C、圖紙標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)合，前置解決圖紙標(biāo)準(zhǔn)化階段的深度標(biāo)準(zhǔn)化58目前五十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)2、精裝修成本管理流程及成本管控思路1、精裝修成本管理現(xiàn)狀介紹一級(jí)目錄3、精裝修成本管控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)目前五十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)60目前六十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

對(duì)這幾個(gè)文件梳理后應(yīng)注意的要點(diǎn)

準(zhǔn)確定位：別墅慎做全裝修、菜單式慎行、裝修不是萬能的、裝修定位和解決項(xiàng)目問題不清晰時(shí)候要謹(jǐn)慎、基礎(chǔ)研究和供應(yīng)體系不完善時(shí)要謹(jǐn)慎；精裝修定位應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中前期完成，以便確定相應(yīng)的配置標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定層高、功能空間和設(shè)備空間設(shè)置等重要內(nèi)容。比如中央空調(diào)對(duì)層高的參數(shù)要求、空調(diào)機(jī)位及冷凝水的設(shè)置、地暖涉及結(jié)構(gòu)板標(biāo)高等甲方主導(dǎo)：對(duì)合作單位甲方一定要主導(dǎo)與引導(dǎo)并過程介入，不能以包代管或?qū)ζ涔芾砟芰?、水平理想?/p>

資源培養(yǎng)：專業(yè)的事由專業(yè)的人來做，注重資源培養(yǎng)并給予關(guān)心與之共同成長總包管理：強(qiáng)化精裝總包的責(zé)任與權(quán)力-----精裝修施工單位為總包單位，櫥柜安裝、套裝門、潔具安裝、空調(diào)等分包由裝修總包協(xié)調(diào)，總包單位具有付款審核、檢查、考核和停工等特權(quán)，甲方在此過程中需充當(dāng)裁判的角色。甲方指定的品牌，由總包與供應(yīng)商簽定合同。若甲方單獨(dú)分包，由總包先審核，甲方再付款。

61目前六十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

關(guān)注細(xì)節(jié)：更加關(guān)注細(xì)節(jié)是精裝修管理之必然要求樣板先行：體驗(yàn)、測試、點(diǎn)評(píng)、修改、再測試、最后固化對(duì)于精裝修管理尤為重要，研發(fā)和工藝樣板房先行---通過每一種套型的體外平層實(shí)景樣板房實(shí)際操作，發(fā)現(xiàn)了諸多問題，反復(fù)修改施工圖設(shè)計(jì)，完善功能布局和裝修施工工藝。過程中準(zhǔn)確界定好土建安裝施工，裝修施工及設(shè)備安裝的工程界面和責(zé)權(quán)劃分。技術(shù)先行：保證品質(zhì)的合理目標(biāo)成本原則，一切工作應(yīng)該以保證符合小業(yè)主要求和國家規(guī)范的產(chǎn)品品質(zhì)為前提，技術(shù)要先行；工程質(zhì)量只要不是系統(tǒng)性問題，不怕；研發(fā)與設(shè)計(jì)問題，很可怕，更改的無效成本太大；提前介入：各方提前介入是有益的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：管理的關(guān)鍵是要規(guī)定各個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作并監(jiān)督其是否動(dòng)作和跟蹤其動(dòng)作過程62目前六十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

成品保護(hù)：成品傷害是精裝修的天敵，往往比施工缺陷還多，工序沖突時(shí)考慮哪個(gè)更容易造成成品傷害；不準(zhǔn)同一垂直作業(yè)面交叉或減少同一房間內(nèi)平行作業(yè)面交叉、合理的工序安排，控制施工流水，控制施工節(jié)奏系統(tǒng)解決：涉水返潮問題是一個(gè)復(fù)雜問題，針尖大的縫可以吹出簸箕大個(gè)天，如紙包不住火一樣是致命的，必須有系統(tǒng)解決方案扼殺苗頭：寧可矯枉過正，絕不姑息養(yǎng)奸；對(duì)作業(yè)面異常的苗頭要高度警惕并第一時(shí)間有所管理動(dòng)作，立即“拉閘斷電”，防止擴(kuò)大化和出現(xiàn)大問題界面責(zé)任：更多的管理精力和時(shí)間被浪費(fèi)在各個(gè)專業(yè)界面之間的扯皮、協(xié)調(diào)上是非常不值得的

63目前六十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容很多，應(yīng)當(dāng)編制《全裝修設(shè)計(jì)管理手冊》1、設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理比較復(fù)雜定位不準(zhǔn)，設(shè)計(jì)反復(fù)，周期變長戶型不能太多一定要想清楚你的產(chǎn)品，然后你再去選能把你產(chǎn)品做好的設(shè)計(jì)師市場調(diào)研和定位加起來匹配到成本限價(jià)并寫進(jìn)設(shè)計(jì)任務(wù)書批量施工時(shí)能不能做并能夠控制成品保護(hù)是否能夠做得了設(shè)計(jì)師的沖動(dòng)和發(fā)揮不適合批量精裝修效果和錢都說得過去、找到平衡點(diǎn)才是設(shè)計(jì)定位的基本要求找知名設(shè)計(jì)師，但可以由施工單位深化施工圖最好能夠簽一個(gè)到現(xiàn)場服務(wù)的設(shè)計(jì)師關(guān)于部品專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位64目前六十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)二、設(shè)計(jì)階段成本控制案例：主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段

1、了解樓盤情況及產(chǎn)品定位目前六十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段1.1布局結(jié)構(gòu)（梯廳的結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)墻、梁高、窗高、樓板、層高、面積）;小戶型原始布局結(jié)構(gòu)圖目前六十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段大戶型原始布局結(jié)構(gòu)圖目前六十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段1.2水路配置（原始水管走向、生飲水管布置、地排水位置、糞管位置、管道井大小）；小戶型生活用水水路走向圖目前六十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段小戶型排水水路走向圖目前六十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段大戶型生活用水水路走向圖目前七十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段大戶型排水水路走向圖目前七十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段1.3強(qiáng)弱電配置（配電箱、多媒體箱、安防箱等大小位置、開關(guān)插座位置、數(shù)量、用電總量）；小戶型強(qiáng)弱電配置圖目前七十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段大戶型強(qiáng)弱電配置圖目前七十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段1.4空調(diào)配置（外機(jī)位置，風(fēng)機(jī)排布，管道走位，排水走位，出/回風(fēng)位置。）；小戶型空調(diào)配置圖目前七十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段大戶型空調(diào)配置圖目前七十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段1.5煤氣配置（煤氣總用量、煤氣管位置、煤氣探頭位置）；小戶型煤氣配置圖目前七十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段大戶型煤氣配置圖1.6消防配置（消防栓、消防頭位置）；1.7反饋設(shè)計(jì)院，相應(yīng)局部修改。目前七十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)2、配合設(shè)計(jì)規(guī)劃挑選設(shè)備與材料工作總進(jìn)度表主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段精裝修設(shè)備表序號(hào)名稱品牌規(guī)格型號(hào)外型尺寸（長*寬*深）備注一空調(diào)新風(fēng)機(jī)

VAM350FAVE306*879*800連接管道直徑：Φ150

大戶型DAIKIN15HPRHXY16M1600*1240*765

小戶型DAIKIN9HPRHXY8M1600*930*765二熱水器回水系統(tǒng)（水泵）WILOR525/6

大戶型A.O.SMITH380LEMGO-100AR1950*820*820

小戶型A.O.SMITH285LEMGO-75AR1626*642*780

供散熱片A.O.SMITH110LEMGO-30AR1230*465*580三采暖回水系統(tǒng)（水泵）TOP-RL25/7

大/小戶型NUORO

四凈水器

進(jìn)、出水口點(diǎn)H=187mm

大戶型SHBG62LPM/820GPHSHBG-5BD1814*780*435

小戶型SHBG41LPM/547GPHSHBG-7BDB1670*780*435五中央吸塵

大/小戶型HUSKY

G3311

六軟水器

進(jìn)出水口點(diǎn)1060mm

大戶型美國宜口NSCA-39UD北極星1280*Φ464

小戶型美國宜口NSCA-39UD北極星1280*Φ464七開關(guān)面板

SIEMENSDELTAvega靈動(dòng)系列

八廚具

大/小戶型Rational+杜邦臺(tái)面

目前七十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段精裝修材料表序號(hào)名稱品牌規(guī)格型號(hào)備注一臺(tái)下盆DURAVITSantosa系列#046651進(jìn)水高度：590排水高度：540

臺(tái)上碗盆DURAVITSacino系列#032542進(jìn)水高度：630排水高度：580

馬桶DURAVITMetro系列#015701坑距：305

浴缸

KALDEWEISANIFORNPLUS系列372-1

恒溫龍頭hansgrohe易斯達(dá)1001SL系列#13241

淋浴龍頭面板hansgrohe

#14415配：支架#27521軟管#28246尤寧#2745400閥心#01800180

飛雨hansgrohe

#27471

花灑hansgrohe

#28590

單把面盆龍頭hansgroheMetropolⅡ系列#14010

花灑組合hansgrohe

#27936米斯塔手持花灑、尤尼卡#D升降桿、軟管、D型皂蝶

單把高腳面盆龍頭AXORpillippestarck系列#10020

二傭人房立柱盆PENTA

L-3001

傭人房馬桶PENTA

CS-2247坑距：300

單把4”臉盆龍頭PENTA

#13202

單把澡盆龍頭PENTA

#13302含花灑目前七十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段電量使用功率統(tǒng)計(jì)表序號(hào)名稱6#3~9A小戶型使用功率6#3~9B小戶型使用功率6#10~22大戶型使用功率7#2~9小戶型使用功率7#10~22大戶型使用功率備注1空調(diào)9.0159.04317.0759.01517.247

2新風(fēng)機(jī)0.240.240.480.240.48

3廚具

4吸油煙機(jī)11111

烤箱3.3053.3053.3053.3053.305

微波爐1.21.21.21.21.2

冰箱0.150.150.150.150.15

5凈水器0.550.550.550.550.55

6軟水器0.370.370.370.370.37

7浴霸88888

8燈具2.42.46.82.45.6均以40w計(jì)算9插座3.23.24.635.4含地插座均以100w計(jì)算1~9最大耗電量29.4329.4543.5329.6343.32不含活動(dòng)電器10正常耗電量（總的70％）20.60120.61530.47120.74130.35不含活動(dòng)電器11現(xiàn)代設(shè)計(jì)院提供電量2020352035

12必須控制在百分率內(nèi)68%68%80%67%80%

目前八十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段3、成本控管：協(xié)助業(yè)主挑選設(shè)備及材料廠商；4、施工圖紙節(jié)點(diǎn)及施工工藝討論；4.1詳細(xì)進(jìn)行施工圖繪制（平面系統(tǒng)圖、立面圖、剖面圖、節(jié)點(diǎn)圖）；4.2進(jìn)行設(shè)計(jì)細(xì)部審核。

11、入戶大門（尺寸檢討）

10、五金，衛(wèi)生間配件（款式確認(rèn)，位置檢討，使用功能）

9、木飾面材料（收口檢討，比例檢討）

8、燈具（燈光亮度檢討，燈具位置，感應(yīng)燈，回路檢討，）

7、泥做工程檢討（磁磚收口，厚度）

6、強(qiáng)弱電（功能需求，設(shè)備需求，高度位置，燈具回路）

5、地坪轉(zhuǎn)換層衛(wèi)生間地坪（材質(zhì)收口，磁磚接縫）

4、房間門片，踢腳線（門片款式，尺寸，踢腳線收口）

3、外包柜體檢討（功能需求，層板數(shù)量，門板方向，鉸鏈）

2、墻體（衛(wèi)生間范圍，過梁，敲墻范圍，窗戶尺寸）

1、天花考慮設(shè)備（空調(diào)室內(nèi)機(jī)，新風(fēng)管，檢修口，燈具，梁位）

裝飾

設(shè)計(jì)細(xì)部檢討

項(xiàng)目時(shí)間目前八十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段5、進(jìn)行施工圖紙審核；項(xiàng)目工程細(xì)部檢討

設(shè)備1、確定所有設(shè)備品牌、型號(hào)、規(guī)格；2、設(shè)備安裝位置3、設(shè)備用電量

4、設(shè)備動(dòng)力源（空調(diào)、凈水器……）5、設(shè)備落水口6、設(shè)備五金配件

給排水

1、陽臺(tái)，工作間給排水2、建筑水路主管路審核

1、廚房給排水2、轉(zhuǎn)換層排水（地漏處理方式）

3、衛(wèi)生間排水范圍，水路圖繪制

廚具1、廚柜電器位置審核2、廚具設(shè)備用電量統(tǒng)計(jì)&審核3、生飲機(jī)設(shè)備品牌&型號(hào)

4、瓦斯表位置確認(rèn)&計(jì)算使用量5、煤氣探測器位置確定

目前八十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段空調(diào)

1、廠家確定

1、廠家圖紙完成

1、空調(diào)室內(nèi)外機(jī)位置定位&審核2、新風(fēng)系統(tǒng)審核3、排水位置&處理方式

*注意事項(xiàng)：1.吊裝處理方式2.新風(fēng)3.排水

強(qiáng)電1、配電箱位置確定2、原建筑開關(guān)、插座高度確定3、設(shè)備動(dòng)力線審核

4、空調(diào)動(dòng)力線審核，斷路器審核5、總電量計(jì)算

弱電1、多媒體箱位置2、安防主機(jī)3、空調(diào)控制箱

4、對(duì)講面板5、緊急按鈕開關(guān)6、煤氣探測器

7、空調(diào)開關(guān)8、2個(gè)電話、1個(gè)衛(wèi)星、1個(gè)網(wǎng)絡(luò)、1個(gè)有線電視9、獨(dú)立衛(wèi)星預(yù)埋管線

目前八十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)原始審核1、建筑結(jié)構(gòu)2、陽臺(tái)外墻面3、外門窗

*4、欄桿

二次裝修1、制定施工、審圖規(guī)范2、預(yù)埋及穿梁打孔位置審核

裝飾

1、天花考慮設(shè)備（空調(diào)室內(nèi)機(jī)……）

2、墻體①衛(wèi)生間范圍②過梁4、外包柜體檢討5、房間門片，踢腳線

6、地坪轉(zhuǎn)換層衛(wèi)生間地坪7、門窗新建門窗，過梁處理方式8、泥做工程檢討

9、燈具（感應(yīng)燈具）（燈光亮度檢討）10、石材11、木飾面材料

12、木地板，玻化磚（地坪材料檢討）13、五金，衛(wèi)生間配件14、入戶大門

15、壁面材料檢討

二次裝修1、墻體墻體材質(zhì)（加氣砌塊）2、地坪原有建筑地坪高低差3、門窗原有建筑門窗尺寸

設(shè)備發(fā)包

目前八十四頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|設(shè)計(jì)階段6、擬定施工進(jìn)度表；7、審核施工隊(duì)提出之進(jìn)度表及預(yù)算目前八十五頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

精裝修質(zhì)量控制原則裝修工程是一種特殊商品，應(yīng)自始至終把質(zhì)量第一作為對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的基本原則。以人為本控制核心人是質(zhì)量的創(chuàng)造者，把人作為質(zhì)量控制的動(dòng)力，發(fā)揮人的積極性，處理好建設(shè)單位、承包單位各方面的關(guān)系，增強(qiáng)人的責(zé)任感，以人的工作質(zhì)量保證工程質(zhì)量。以預(yù)防為主重點(diǎn)做好質(zhì)量的事前控制、事中控制，同時(shí)嚴(yán)格對(duì)工作質(zhì)量、工序、質(zhì)量和中間產(chǎn)品質(zhì)量的檢查，以確保工程質(zhì)量。堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品質(zhì)量是否符合合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，必須通過嚴(yán)格的檢查，以數(shù)據(jù)為依據(jù)

質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)86目前八十六頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

裝修工程進(jìn)度控制根據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃的安排，裝修工程的總工期必須采取“緊密配合，見縫插針、平行流水、立體交叉”的組織形式，確保每一項(xiàng)計(jì)劃切實(shí)完成。施工過程中必須進(jìn)行科學(xué)的組織，嚴(yán)格的管理，周密的安排，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)即定的總體目標(biāo)，施工部署的原則是著眼于從全局，統(tǒng)籌安排，注重整體效果，忙而不亂，以理清施工步驟、施工程序?yàn)橹骶€，分階段，突出重點(diǎn)，明確目標(biāo)，強(qiáng)化進(jìn)度控制管理。一是進(jìn)度計(jì)劃的制定與實(shí)施跟蹤、檢查、落實(shí)，二是進(jìn)度計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化控制。

進(jìn)度控制：87目前八十七頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

組織安排優(yōu)秀的精裝施工單位做好樣板間，以引導(dǎo)裝修工程按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范化全面展開。樣板間以交付給購房者時(shí)的實(shí)景為主，真實(shí)地反映裝修一次到位的商品房的內(nèi)在質(zhì)量。通過精裝修管理團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目實(shí)際操作管理和項(xiàng)目控制演練，使項(xiàng)目的成本目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)達(dá)到公司決策層所確定的目標(biāo)。關(guān)注的是精裝修單位的隊(duì)伍素質(zhì)和搶工能力，選擇組織措施完善，資金和技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，工作態(tài)度端正，履約能力強(qiáng)的裝修總包單位。施工單位的施工界面劃分及施工協(xié)調(diào)是精裝修工程管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，因此，在總、分包合同在合同中需將想到的各項(xiàng)配合費(fèi)用明確細(xì)化，以避免在后期管理中扯皮，減少管理協(xié)調(diào)的工作量。

工程成本關(guān)注點(diǎn)88目前八十八頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)

樣板房精裝修項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是：1、精裝修項(xiàng)目的投資和成本控制；2、精裝修項(xiàng)目的進(jìn)度控制；3、精裝修項(xiàng)目的質(zhì)量控制；4、精裝修項(xiàng)目的合同管理；5、精裝修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化和信息管理；6、精裝修項(xiàng)目的安全、文明管理；7、精裝修項(xiàng)目的組織與協(xié)調(diào)；

精裝修樣板房的作用：樣板房精裝修流程：裝修一次到位。裝修施工三部走：

第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時(shí)作隱蔽、暗藏式管道設(shè)計(jì)、設(shè)置管井等；

第二步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標(biāo)準(zhǔn)化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次到位；

第三步：根據(jù)設(shè)計(jì)和成本控制要求進(jìn)行驗(yàn)收。

樣板房關(guān)注點(diǎn)89目前八十九頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|施工階段施工階段管控要點(diǎn)：1、制定工地管理規(guī)范；一、進(jìn)場前準(zhǔn)備工作1.承商在進(jìn)場前應(yīng)熟悉圖紙了解工地現(xiàn)況,排好工程進(jìn)度表,交付監(jiān)理審批.2.進(jìn)場施工前辦理登記手續(xù)，應(yīng)將工地管理人員及施工人員名單、身份證復(fù)印件與二張1寸證件照交于物業(yè)公司備案.登記手續(xù)費(fèi)用自行負(fù)擔(dān).3.進(jìn)場前選好合理的材料堆放點(diǎn),材料堆放要整齊有序.4.非完工入住小區(qū)施工,進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴好安全帽,未戴安全帽一次罰款50元。二、作息時(shí)間管理1.施工場地若在住宅小區(qū)時(shí),作息時(shí)間應(yīng)按照小區(qū)物業(yè)規(guī)定執(zhí)行,一般為周一至周五從每日早8:00一一一晚18:00如特殊情況需延長工作時(shí)間或加班,應(yīng)提前至物業(yè)處申請(qǐng),經(jīng)物業(yè)批準(zhǔn)后方可延長施工或加班.2.在住宅小區(qū)內(nèi)雙休日法定節(jié)假日,不得做帶有如電鋸、切割機(jī)、電鉆、電錘、梆頭的敲擊等噪音及有強(qiáng)烈剌激性氣味的工種施工,以免影響鄰居休息招至投訴,使公司形相受損.三、衛(wèi)生管理1.施工人員進(jìn)入施工現(xiàn)場要著裝整潔不得穿拖鞋不得赤裸上身施工.2.承商應(yīng)保護(hù)公共設(shè)施完好整潔,不得亂涂亂寫,不得隨意亂按電梯按鈕,不允許將污水、廢物傾倒在樓道內(nèi),不得占用公共場所堆放建筑等物品.3.每日每時(shí)要保持施工現(xiàn)場整潔.必須作到完工料清,誰做誰清,隨做隨清.沒有做到的經(jīng)監(jiān)理指正還未清理者每次罰款100元.所有室內(nèi)垃圾應(yīng)裝入編織袋內(nèi)統(tǒng)一運(yùn)輸,如有垃圾散入公共場所,必須及時(shí)予以清潔干凈.4.現(xiàn)場設(shè)立統(tǒng)一吃飯點(diǎn)不得把生活垃圾亂丟亂放污染施工材料.一旦材料被油污污染,影響工程質(zhì)量.所有損失承商自行承擔(dān).5.工地上不得隨處大小便,臨時(shí)衛(wèi)生設(shè)施處要打掃干凈,不能有異味.為了避免工地廁所管道堵塞,上廁所禁止使用報(bào)紙和硬紙,違者罰款處理.工地管理規(guī)范目前九十頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|施工階段四、安全管理1.施工現(xiàn)場作好消防措施,為保證施工安全,配備消防用具,每50平方米應(yīng)配備滅火機(jī)一只.2.嚴(yán)禁在施工場地內(nèi)及易燃易爆物品旁吸煙.承商應(yīng)在施工現(xiàn)場外指定一處為吸煙區(qū)。吸煙區(qū)內(nèi)應(yīng)配有盛水的器皿放置煙蒂并配有滅火器。3.承商施工需要?jiǎng)佑妹骰鹗┕r(shí),必須先到物業(yè)提出申請(qǐng)并提交施工人員的操作許可證復(fù)印件,經(jīng)物業(yè)審核后方可施工.4.不準(zhǔn)用太陽燈烘烤衣服和取暖,違者依次罰款100元.5.工地上不準(zhǔn)酗酒、打架、斗毆一有發(fā)現(xiàn)立即請(qǐng)出場外.因以上因素?fù)p壞物品者,由承商自行負(fù)責(zé).情節(jié)嚴(yán)重者給予罰款、退場、或送交公安部門處理.6.非施工時(shí)間,裝修人員不得逗留在小區(qū)內(nèi).施工人員不準(zhǔn)侵?jǐn)_其他住戶,除在自己施工區(qū)域內(nèi)施工外不得在樓道內(nèi)閑逛亂串,不準(zhǔn)在其它樓層停留.7.盜竊工地或他人財(cái)務(wù)者立即辭退.情節(jié)嚴(yán)重者叫公安部門處理.

五、工程管理1.承商在施工進(jìn)度表上要詳細(xì)標(biāo)明材料進(jìn)場時(shí)間,輕包商主材料提前7天申請(qǐng),輔材料提前3天申請(qǐng).總包商材料無論主材輔材都要在工種施工前3天到場.2.水、電、風(fēng)等各工種施工,要嚴(yán)格按照本公司施工規(guī)范和設(shè)計(jì)方案施工,若發(fā)現(xiàn)施工有誤,所有返工之材料和人工等費(fèi)用自行承擔(dān).3.燃?xì)庠O(shè)備排煙系統(tǒng),不得把管道直接和公共管道相連,避免燃?xì)庠O(shè)備所產(chǎn)生的未完全燃燒的氣體排放到公共管道內(nèi)造成危險(xiǎn).4.隱蔽工程完工后,要按照我公司施工規(guī)范,畫出水、電、風(fēng)的線路、尺寸走向詳圖,并在現(xiàn)場用各色油漆線條標(biāo)明.(冷水管用藍(lán)色油漆標(biāo)明,熱水管用橘紅色油漆標(biāo)明,強(qiáng)電用綠色油漆實(shí)線標(biāo)明,弱點(diǎn)用綠色油漆虛線表明)5.承商要嚴(yán)格按照我公司施工規(guī)范施工、安全規(guī)范施工。保質(zhì)保量完成施工任務(wù)。6.各工種要互相尊重文明施工,發(fā)現(xiàn)問題急時(shí)告知監(jiān)理解決.7.各施工班組在完工交接時(shí)作好自檢和互檢工作.認(rèn)真填寫工程交接單,作好成品保護(hù)工作.8.各工種完工退場前要作好自己所做工程之清潔由監(jiān)理驗(yàn)收合格方可退場.注:承商如若違反以上規(guī)定,現(xiàn)場監(jiān)理有權(quán)辭退違規(guī)者本人,情節(jié)嚴(yán)重者可上報(bào)公司辭退整個(gè)施工隊(duì)目前九十一頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)2、材料及設(shè)備進(jìn)場管理；材料&設(shè)備管理?xiàng)l例一、總則二、材料進(jìn)場前申報(bào)三、進(jìn)場材料抽驗(yàn)四、統(tǒng)一設(shè)備安裝&保護(hù)五、成品保護(hù)

一、總則

1、住宅裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格、性能應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)有關(guān)規(guī)定,執(zhí)行國家、行業(yè)和地方有關(guān)安全、防火、環(huán)保、建筑、電氣、給排水等現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程。（對(duì)住宅裝飾裝修工程所用材料質(zhì)量提出了強(qiáng)制要求。）2、裝飾材料及器具宜采用節(jié)能型、阻燃型和環(huán)保型產(chǎn)品,嚴(yán)禁使用國家明令禁止和淘汰的產(chǎn)品。裝修工程主要部件優(yōu)先選擇工廠化生產(chǎn)的產(chǎn)品。3、住宅裝飾裝修所用的材料應(yīng)按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行防火、防腐和防蛙處理。4、施工單位應(yīng)對(duì)進(jìn)場主要材料的品種、規(guī)格、性能進(jìn)行申報(bào)驗(yàn)收。主要材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證書,有特殊要求的應(yīng)有相應(yīng)的性能檢測報(bào)告和中文說明書。（本條明確了材料進(jìn)場質(zhì)量把關(guān)的責(zé)任由施工單位負(fù)責(zé),以減少合同糾紛,保護(hù)業(yè)主利益）5、對(duì)安裝、使用有特殊規(guī)定的材料制品及裝飾部品件和設(shè)備,施工應(yīng)按其產(chǎn)品說明書的規(guī)定進(jìn)行。6、現(xiàn)場配制的材料應(yīng)按設(shè)計(jì)要求或產(chǎn)品說明書制作。7、應(yīng)配備滿足施工要求的配套機(jī)具設(shè)備及檢測儀器。8、住宅裝飾裝修工程應(yīng)積極使用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的試驗(yàn)報(bào)告，和具有權(quán)威性技術(shù)報(bào)告或相關(guān)部門技術(shù)鑒定書；

主要工作內(nèi)容|施工階段目前九十二頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|施工階段

二、材料進(jìn)場前申報(bào)

1、選用裝飾材料及配件應(yīng)提前申報(bào)；2、申報(bào)方式：材料驗(yàn)收申報(bào)表、材料樣品；3、未申報(bào)檢驗(yàn)材料不得進(jìn)入施工現(xiàn)場；

三、進(jìn)場材料抽驗(yàn)

1、進(jìn)場裝飾材料及裝飾配件驗(yàn)收，應(yīng)有專職材料員&質(zhì)檢員對(duì)進(jìn)場材料現(xiàn)場抽查質(zhì)檢對(duì)材料使用要求、使用功能、美觀通過抽樣檢查確定是否合格，是否達(dá)到優(yōu)良。1.1材料保證項(xiàng)目。1.1.1進(jìn)場材料應(yīng)提供產(chǎn)品質(zhì)保書或檢驗(yàn)報(bào)告。1.1.2重要材料、成品、半成品和附件的材質(zhì)，檢查出廠證明及試驗(yàn)數(shù)據(jù)。1.1.3結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性等數(shù)據(jù)、檢查試驗(yàn)報(bào)告。1.1.4現(xiàn)場抽查或檢查測試記錄。2、材料檢測合格后方可進(jìn)場施工。3、未抽檢合格裝飾材料不得存放在施工現(xiàn)場超過一個(gè)工作日，應(yīng)當(dāng)日退出施工現(xiàn)場。3.1施工單位不得存放未經(jīng)申報(bào)及檢測或檢測不合格材料、成品、半成品及附件。4、未經(jīng)申報(bào)及檢測或檢測不合格材料、成品、半成品及附件進(jìn)入施工現(xiàn)場安裝施工；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將強(qiáng)制拆除所有相關(guān)成品或半成品，一切損失有施工單位自行承擔(dān)。

目前九十三頁\總數(shù)一百一十五頁\編于十三點(diǎn)主要工作內(nèi)容|施工階段

四、統(tǒng)一設(shè)備安裝&保護(hù)

安裝設(shè)備有專業(yè)廠商統(tǒng)一安裝，施工單位應(yīng)無條件積極配合施工前后施工與設(shè)備保護(hù)工作，如因施工單位前期工作影響設(shè)備安裝工期或?qū)σ寻惭b完畢設(shè)備保護(hù)不當(dāng)，將由施工單位負(fù)責(zé)損失。五、成品保護(hù)

1、施工過程中材料運(yùn)輸應(yīng)符合下列規(guī)定：1.1.材料運(yùn)輸使用電梯時(shí),應(yīng)對(duì)電梯采取保護(hù)措施。1.2.材料搬運(yùn)時(shí)要避免損壞樓道內(nèi)頂、墻、扶手、樓道窗戶及樓道門。（提出了在住宅裝飾裝修過程中對(duì)既有建筑和設(shè)備的保護(hù)