房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理課程簡(jiǎn)介學(xué)習(xí)目的：掌握和運(yùn)用項(xiàng)目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)參考教材：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，參考書籍１．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資．潘蜀?。袊?guó)建筑工業(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃．曹春堯．上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社．２００１年；３．項(xiàng)目管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社２０００年；項(xiàng)目管理管理沒有止境

―從金字塔到阿菠羅登月計(jì)劃基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP項(xiàng)目管理

現(xiàn)代項(xiàng)目管理起源于美國(guó)。20世紀(jì)50年代后期，美國(guó)的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計(jì)劃中運(yùn)用了PERT技術(shù)。美國(guó)的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計(jì)劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時(shí)間，之后它們分別被稱為“計(jì)劃評(píng)審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn)代項(xiàng)目管理科學(xué)便是從這兩項(xiàng)技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項(xiàng)目資金、時(shí)間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月計(jì)劃、曼哈頓計(jì)劃等都是采用項(xiàng)目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項(xiàng)目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容

―九大知識(shí)體系、五個(gè)階段管理重點(diǎn)

―進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的起點(diǎn)、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競(jìng)爭(zhēng)）房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨(dú)特性、項(xiàng)目的復(fù)雜性－－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)

（課程重點(diǎn)）－－目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目＋項(xiàng)目管理1＋1＝？房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊

經(jīng)營(yíng)環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)政策與制度、國(guó)際房地產(chǎn)比較、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與機(jī)會(huì)

投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場(chǎng)分析與儲(chǔ)備策略、住宅市場(chǎng)分析、非住宅物業(yè)市場(chǎng)分析與開發(fā)策略、市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位、項(xiàng)目投資分析與決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)模塊：環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場(chǎng)地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應(yīng)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊投融資管理模塊：財(cái)務(wù)報(bào)表分析、項(xiàng)目投融資決策、資金規(guī)劃、項(xiàng)目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目融資、資本市場(chǎng)融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

項(xiàng)目管理模塊：項(xiàng)目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織流程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

工程管理模塊：招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購(gòu)管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場(chǎng)管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)與施工管理

營(yíng)銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價(jià)格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊(duì)伍組織、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、物管前期介入

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊項(xiàng)目全案策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理

企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與防范

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)內(nèi)容項(xiàng)目管理知識(shí)土地使用權(quán)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策劃物業(yè)管理的前期介入

第一講項(xiàng)目管理知識(shí)項(xiàng)目管理概述項(xiàng)目計(jì)劃與組織網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)項(xiàng)目控制項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用

教學(xué)內(nèi)容

1、項(xiàng)目管理概述項(xiàng)目管理概念I(lǐng)PMA、PMI、PMBOK、PMP進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡應(yīng)用與發(fā)展

項(xiàng)目管理知識(shí)

項(xiàng)目管理概念在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)運(yùn)用有限的資源，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實(shí)施和控制從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。特點(diǎn)：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、質(zhì)量保證

項(xiàng)目管理知識(shí)

IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注冊(cè)，成員主要是各國(guó)的項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)，是個(gè)非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項(xiàng)目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個(gè)正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會(huì)議、學(xué)習(xí)班和研討會(huì)。IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項(xiàng)目管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個(gè)級(jí)別，級(jí)別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。A級(jí)是工程主任證書級(jí)，簡(jiǎn)稱CPD，總經(jīng)理一級(jí)。B級(jí)為項(xiàng)目經(jīng)理級(jí)別證書，C級(jí)為項(xiàng)目管理工程師級(jí)證書，D級(jí)為項(xiàng)目管理技術(shù)員級(jí)。

項(xiàng)目管理知識(shí)

PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有4萬(wàn)多會(huì)員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項(xiàng)目管理知識(shí)體系（PMBOK），將項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容劃分為9個(gè)領(lǐng)域，即：范圍管理，時(shí)間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購(gòu)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理和綜合管理。

項(xiàng)目管理知識(shí)

PMPPMP是由PMI發(fā)起的項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項(xiàng)目管理人員提供一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項(xiàng)目管理人員都能夠得到科學(xué)的項(xiàng)目管理知識(shí)。美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)(PMI)一直致力于項(xiàng)目管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學(xué)的項(xiàng)目管理體系而努力。今天，PMI制定出的項(xiàng)目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，PMI已經(jīng)成為全球項(xiàng)目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項(xiàng)目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項(xiàng)目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項(xiàng)目管理的人員參加PMP資格認(rèn)證。

項(xiàng)目管理知識(shí)

進(jìn)度管理重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度，保證項(xiàng)目按期完成。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃、竣工驗(yàn)收計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等

項(xiàng)目管理知識(shí)成本管三理成本計(jì)三劃是成三本管理三的基礎(chǔ)三。以房三地產(chǎn)項(xiàng)三目為例三：主要包三括地價(jià)三（土地三出讓金三）、征三地拆遷三費(fèi)用、三前期費(fèi)用、三配套設(shè)三施費(fèi)用三、土建三工程費(fèi)三、管理三費(fèi)用、三不可預(yù)三見費(fèi)、稅三金等。三這些成三本要素三中有些三是相對(duì)三固定的三，有些三則可以通三過加強(qiáng)三管理來三有效控三制，如三不可預(yù)三見費(fèi)，三房地產(chǎn)三項(xiàng)目一般三都有５三％左右三的不可三預(yù)見支三出。通三過有效三加強(qiáng)項(xiàng)三目管理，三充分發(fā)三揮計(jì)劃三和控制三的作用三，就能三顯著減三少項(xiàng)目三中的不可三預(yù)知因三素，從三而大大三壓縮這三部分費(fèi)三用。項(xiàng)目管三理知識(shí)質(zhì)量管三理實(shí)現(xiàn)質(zhì)三量管理三的首要三步驟是三進(jìn)行質(zhì)三量規(guī)劃三。質(zhì)量三規(guī)劃分兩部三分進(jìn)行三，即建三立質(zhì)量三標(biāo)準(zhǔn)體三系和指三定項(xiàng)目三中具體三工作的質(zhì)三量要求三。在項(xiàng)三目實(shí)施三過程中三，還要三根據(jù)質(zhì)三量規(guī)劃三對(duì)各項(xiàng)工三作進(jìn)行三檢查和三驗(yàn)收，三并將檢三查和驗(yàn)三收的結(jié)三果及時(shí)三記錄以便三隨時(shí)提三供項(xiàng)目三質(zhì)量的三相關(guān)信三息。質(zhì)量是三企業(yè)的三生命線三，一個(gè)三項(xiàng)目即三使在規(guī)三定的時(shí)三間和成本內(nèi)完三工，但三如果質(zhì)三量無法三保證，三這個(gè)項(xiàng)三目也是三失敗的三，因此建三立質(zhì)量三管理機(jī)三制也是三房地產(chǎn)三項(xiàng)目管三理的必三然要求三。項(xiàng)目管三理知識(shí)資金平三衡資金平三衡即實(shí)三現(xiàn)資金三收入和三資金支三出的平三衡，為三此，必須制三定項(xiàng)目三的資金三平衡計(jì)三劃。以三房地產(chǎn)三項(xiàng)目為三例：作為一種三資金密三集型的三特殊商三品，住三宅產(chǎn)品三的銷售三尤顯重要，資三金的回三籠是每三個(gè)房地三產(chǎn)投資三項(xiàng)目的三重點(diǎn)，三也是影響資金三平衡的三關(guān)鍵因三素。由于商三品房允三許預(yù)售三，因此三一些企三業(yè)在項(xiàng)三目開發(fā)三資金未落實(shí)三時(shí)便投三入建設(shè)三，超出三企業(yè)自三身的經(jīng)三營(yíng)能力三開發(fā)，不考慮三資金來三源和資三金平衡三問題，三致使大三量樓盤三爛尾。項(xiàng)目管三理知識(shí)項(xiàng)目管三理應(yīng)用三與發(fā)展大型工三程產(chǎn)品研三發(fā)大件生三產(chǎn)設(shè)備大三修項(xiàng)目管三理知識(shí)2、項(xiàng)目三計(jì)劃與三組織項(xiàng)目計(jì)三劃要求三：目標(biāo)三明確、三指標(biāo)格三式化、三任務(wù)模三塊化、三考慮動(dòng)三態(tài)性項(xiàng)目計(jì)三劃內(nèi)容三：設(shè)計(jì)三工作分三解結(jié)構(gòu)三、編制三工作說三明書、三分派任三務(wù)和授三權(quán)、估三算成本三和預(yù)算三、編制三進(jìn)度計(jì)三劃、報(bào)三告制度三、設(shè)計(jì)三項(xiàng)目管三理組織項(xiàng)目管三理知識(shí)小型計(jì)三算機(jī)系三統(tǒng)研制三（工作三分解任三務(wù)矩陣三）任務(wù)描述WBS碼WBS等級(jí)研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計(jì)1.01

主機(jī)

系統(tǒng)CPU

軟件

顯示器樣機(jī)制造2.02交付使用3.033、網(wǎng)絡(luò)三計(jì)劃技三術(shù)原理：三以圖論三為基礎(chǔ)三，以網(wǎng)三絡(luò)形式三描述復(fù)三雜項(xiàng)目三的任務(wù)三結(jié)構(gòu)，三采用一三定的算三法求解三關(guān)鍵路三線，圍三繞關(guān)鍵三路線安三排進(jìn)度三計(jì)劃，三確保項(xiàng)三目按期三完工。項(xiàng)目管三理知識(shí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)操作步三驟：將項(xiàng)目三分解為三若干活三動(dòng)，確三定所需三時(shí)間、三資源；明確各三活動(dòng)之三間的邏三輯關(guān)系三；繪制連三接所有三活動(dòng)的三網(wǎng)絡(luò)；估計(jì)完三成各項(xiàng)三活動(dòng)的三時(shí)間和三成本；計(jì)算各三項(xiàng)活動(dòng)三開工和三完工時(shí)三間，確三定關(guān)鍵三路線；運(yùn)用網(wǎng)三絡(luò)對(duì)項(xiàng)三目進(jìn)行三計(jì)劃和三控制；項(xiàng)目管三理知識(shí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)方法：AOA雙代號(hào)三法：箭三頭表示三活動(dòng)，三節(jié)點(diǎn)表三示事件AON單代號(hào)三法：節(jié)三點(diǎn)表示三活動(dòng)；項(xiàng)目管三理知識(shí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)舉例：1、A必須在B之前完三成，B必須在C之前完三成；2、A完成后三，B和C才能開三始；3、A必須在C和D之前完三成，B必須在D之前完三成；4、A和B必須在C和D之前完三成；項(xiàng)目管三理知識(shí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)1、2、3、4、項(xiàng)目管三理知識(shí)ABCABCADBCACBD網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)關(guān)鍵路三線分析三：通過三各項(xiàng)活三動(dòng)時(shí)間三參數(shù)的三計(jì)算確三定關(guān)鍵三路線，三從而確三定項(xiàng)目三完工周三期。時(shí)間參三數(shù)：ES－最早三開始時(shí)三間；EF－最早三結(jié)束時(shí)三間；LS－最遲三開始時(shí)三間；LF－最遲三結(jié)束時(shí)三間；t－作業(yè)三時(shí)間；S－松閑三時(shí)間；關(guān)系：t＝EF－ES三t＝LF－LSS＝LS－ES三S＝LF－EF項(xiàng)目管三理知識(shí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)步驟：計(jì)算ES、EF；計(jì)算LS、LF；計(jì)算S；確定關(guān)三鍵路線三（S為0的一條三活動(dòng)鏈三）；計(jì)算項(xiàng)三目完工三的全部三時(shí)間T；（關(guān)鍵三活動(dòng)的三作業(yè)時(shí)三間相加三而成）編制進(jìn)三度計(jì)劃三表。項(xiàng)目管三理知識(shí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)舉例：某企業(yè)三擬開發(fā)三一地產(chǎn)三項(xiàng)目，三各項(xiàng)活三動(dòng)的相三互關(guān)系三及預(yù)計(jì)三完成時(shí)三間如下三表所示三，試確三定該項(xiàng)三目的完三工時(shí)間三和關(guān)鍵三路線。項(xiàng)目管三理知識(shí)項(xiàng)目管三理知識(shí)活動(dòng)代號(hào)開發(fā)活動(dòng)預(yù)計(jì)時(shí)間緊先活動(dòng)A前期市場(chǎng)調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計(jì)、報(bào)建5AD施工準(zhǔn)備9BE施工進(jìn)度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G網(wǎng)絡(luò)計(jì)三劃技術(shù)PER三T的應(yīng)用特點(diǎn)：三非確定三性網(wǎng)絡(luò)三計(jì)劃，三運(yùn)用概三率分析三，相對(duì)三復(fù)雜三種作三業(yè)時(shí)間三：樂觀三時(shí)間、三可能時(shí)三間、悲三觀時(shí)間項(xiàng)目管三理知識(shí)4、項(xiàng)目三控制確定標(biāo)三準(zhǔn)衡量偏三差采取糾三正措施項(xiàng)目管三理知識(shí)5、項(xiàng)目三管理軟三件及應(yīng)三用PRO三JEC三T通用性行業(yè)特三性項(xiàng)目管三理知識(shí)第二講三土地三資源獲三取宏觀環(huán)三境、區(qū)三域經(jīng)濟(jì)三與城市三發(fā)展規(guī)三劃區(qū)域房三地產(chǎn)政三策與市三場(chǎng)擬開發(fā)三地段的三確定土地獲三取方式三與途徑土地儲(chǔ)三備問題教學(xué)內(nèi)三容1、宏觀三環(huán)境、三區(qū)域經(jīng)三濟(jì)與城三市發(fā)展三規(guī)劃行業(yè)發(fā)三展趨勢(shì)三（繁榮三？泡沫三？）區(qū)域經(jīng)三濟(jì)狀況三（上海三與綿陽(yáng)三比較）城市發(fā)三展規(guī)劃三（熱點(diǎn)三？前瞻三？）土地資三源獲取我國(guó)城三市房地三產(chǎn)管理三法（共7章72條）第一章三總則三第二三章房三地產(chǎn)開三發(fā)用地三第三一節(jié)三土地使三用權(quán)出三讓三第二三節(jié)土三地使用三權(quán)劃撥三第三三章房三地產(chǎn)開三發(fā)

第三四章三房地產(chǎn)三交易三第三一節(jié)三一般規(guī)三定三第二三節(jié)房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓三第三三節(jié)房三地產(chǎn)抵三押三第四三節(jié)房三屋租賃三第五節(jié)三中介三服務(wù)機(jī)三構(gòu)

第三五章三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記管理三第六三章法三律責(zé)任三第七三章附三則我國(guó)城三市房地三產(chǎn)管理三法第七條三土地三使用權(quán)三出讓，三是指國(guó)三家將國(guó)三有土地三使用權(quán)三（以下三簡(jiǎn)稱土三地使用三權(quán)）在三一定年三限內(nèi)出三讓給土三地使用三者，由三土地使三用者向三國(guó)家支三付土地三使用權(quán)三出讓金三的行為三。第十二三條土三地使用三權(quán)出讓三，可以三采取拍三賣、招三標(biāo)或者三雙方協(xié)三議的方三式。商三業(yè)、旅三游、娛三樂和豪三華住宅三用地，三有條件三的，必三須采取三拍賣、三招標(biāo)方三式；沒三有條件三，不能三采取拍三賣、招三標(biāo)方式三的，可三以采取三雙方協(xié)三議的方三式。采三取雙方三協(xié)議方三式出讓三土地使三用權(quán)的三出讓金三不得低三于按國(guó)三家規(guī)定三所確定三的最低三價(jià)。我國(guó)城三市房地三產(chǎn)管理三法第二十三四條三房地產(chǎn)三開發(fā)必三須嚴(yán)格三執(zhí)行城三市規(guī)劃三，按照三經(jīng)濟(jì)效三益、社三會(huì)效益三、環(huán)境三效益相三統(tǒng)一的三原則，三實(shí)行全三面規(guī)劃三、合理三布局、三綜合開三發(fā)、配三套建設(shè)三。第二十三五條三以出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三進(jìn)行房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三必須按三照土地三使用權(quán)三出讓合三同約定三的土地三用途、三動(dòng)工開三發(fā)期限三開發(fā)土三地。超三過出讓三合同約三定的動(dòng)三工開發(fā)三日期滿三一年未三動(dòng)工開三發(fā)的，三可以征三收相當(dāng)三于土地三使用權(quán)三出讓金三百分之三二十以三下的土三地閑置三費(fèi)；滿三二年未三動(dòng)工開三發(fā)的，三可以無三償收回三土地使三用權(quán)；三但是，三因不可三抗力或三者政府三、政府三有關(guān)部三門的行三為或者三動(dòng)工開三發(fā)必需三的前期三工作造三成動(dòng)工三開發(fā)遲三延的除三外。我國(guó)城三市房地三產(chǎn)管理三法第二十三九條三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)是以三營(yíng)利為三目的，三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)和經(jīng)三營(yíng)的企三業(yè)。設(shè)三立房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)，三應(yīng)當(dāng)具三備下列三條件：三（一三）有自三己的名三稱和組三織機(jī)構(gòu)三；

（三二）有三固定的三經(jīng)營(yíng)場(chǎng)三所；三（三）三有符合三國(guó)務(wù)院三規(guī)定的三注冊(cè)資三本；三（四）三有足夠三的專業(yè)三技術(shù)人三員；三（五）三法律、三行政法三規(guī)規(guī)定三的其他三條件。我國(guó)城三市房地三產(chǎn)管理三法第四十三四條三商品房三預(yù)售，三應(yīng)當(dāng)符三合下列三條件：三（一）三已交付三全部土三地使用三權(quán)出讓三金，取三得土地三使用權(quán)三證書；三（二三）持有三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三；

（三三）按三提供預(yù)三售的商三品房計(jì)三算，投三入開發(fā)三建設(shè)的三資金達(dá)三到工程三建設(shè)總?cè)顿Y的三百分之三二十五三以上，三并已經(jīng)三確定施三工進(jìn)度三和竣工三交付日三期；三（四）三向縣級(jí)三以上人三民政府三房產(chǎn)管三理部門三辦理預(yù)三售登記三，取得三商品房三預(yù)售許三可證明三。以市場(chǎng)三公開供三地收益三論：200三0年，350億元；200三1年，492億元；200三2年，而三業(yè)內(nèi)人三士保守三估計(jì)為三近千億元（僅1-9月，就三達(dá)683三.98億元）一項(xiàng)統(tǒng)三計(jì)顯示三，目前三全國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)的近150三0個(gè)市(縣)開展了三土地招三標(biāo)拍賣三掛牌出三讓工作三，在市三場(chǎng)發(fā)育的東南三省份，三八成的三市(縣)開展了三這項(xiàng)工三作。而三在有些地方，100三%的市(縣)開展了三招標(biāo)拍三賣。中三部省份三江西，200三1年開展三國(guó)有土三地使用三權(quán)招標(biāo)三拍賣工三作的市(縣)約占全三省市(縣)總數(shù)的80%，今年三已經(jīng)達(dá)三到100三%。200三2年土地三市場(chǎng)回三望今年1-9月，全三國(guó)范圍三內(nèi)招標(biāo)三拍賣掛三牌出讓三土地的三宗數(shù)、三面積、三價(jià)款占三出讓總?cè)跀?shù)、三面積、三價(jià)款的三比例分三別為20.三08%、29.三78%、45.三56%。土地掛三牌交易三方式快三速推廣三，大受三歡迎。三許多人三認(rèn)為，三與招標(biāo)三拍賣相三比，掛三牌方式三具有實(shí)三施者操三作簡(jiǎn)便三、參與三者理性三競(jìng)價(jià)等三優(yōu)點(diǎn)。200三2年土地三市場(chǎng)回三望房地產(chǎn)三投資繼三續(xù)高速三增長(zhǎng)，200三2年1-1三1月，全三國(guó)房地三產(chǎn)開發(fā)三完成投三資622三8億元，三同比增三長(zhǎng)了28.三2%。中國(guó)三人民銀三行200三2年二季三度貨幣三執(zhí)行情三況報(bào)告三指出，200三1年房地三產(chǎn)開發(fā)三投資對(duì)三中國(guó)GDP增長(zhǎng)的三直接和三間接貢三獻(xiàn)率共三計(jì)1.9到2.5個(gè)百分三點(diǎn)。專三家估計(jì)200三2年房地三產(chǎn)對(duì)國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三也可能三保持這三種貢獻(xiàn)三率。200三2房地產(chǎn)三市場(chǎng)據(jù)國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三的有關(guān)三數(shù)字，三去年1-1三1月，全三國(guó)有7個(gè)省市三房地產(chǎn)三開發(fā)投三資增幅三超過40%，8個(gè)省市三新開工三面積增三幅超過40%，個(gè)別三省市房三地產(chǎn)開三發(fā)新購(gòu)三土地投三資同比三增長(zhǎng)了150三%。一部三分城市三的房地三產(chǎn)開發(fā)三投資占三固定資三產(chǎn)投資三的比重三達(dá)到30%以上，三北京、三上海、三廣州、三杭州等三城市維三持50%的比重三達(dá)12個(gè)月以三上，而三深圳房三地產(chǎn)投三資占整三個(gè)投資三的比例三更接近60%。200三2房地產(chǎn)三市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增三長(zhǎng)對(duì)房三地產(chǎn)投三資的過三分依賴三。由于三房地產(chǎn)三業(yè)的帶三動(dòng)性很三強(qiáng)，“三如果房三地產(chǎn)投三資增幅三一旦出三現(xiàn)較大三下滑，三它對(duì)當(dāng)三地經(jīng)濟(jì)三的負(fù)面三影響將三難以估三量”三。距杭州三不遠(yuǎn)的三南京，1月23日拍賣三兩塊土三地，一三塊成交三價(jià)為每三畝220萬(wàn)元，三另一塊三更高達(dá)三每畝295三.7萬(wàn)元。三高地價(jià)三帶來的三必然是三高房?jī)r(jià)三，消費(fèi)三者會(huì)買三單嗎200三2房地產(chǎn)三市場(chǎng)“全國(guó)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)總體三上保持三健康、三快速發(fā)三展態(tài)勢(shì)三，但部分地區(qū)三存在投三資增幅三過大、三土地供三應(yīng)過量三、價(jià)格三上漲過三快和結(jié)構(gòu)三不合理三等問題三，個(gè)別三地區(qū)問三題還較三嚴(yán)重”－《當(dāng)前我三國(guó)房地三產(chǎn)市場(chǎng)三運(yùn)行情三況分析三報(bào)告》200三2年11月19日，國(guó)三務(wù)院總?cè)碇扉F三基在香三港會(huì)見三駐港中資機(jī)構(gòu)三負(fù)責(zé)人三時(shí)再一三次重復(fù)三了他在三國(guó)慶節(jié)三視察深三圳時(shí)說三的話，“三有些城三市，不三是全部三，房地三產(chǎn)有一三點(diǎn)熱，三空置率三太高，而三且還在三增長(zhǎng)。三”200三2房地產(chǎn)三市場(chǎng)“目前部三分地區(qū)三投資增三幅過大三、土地三供應(yīng)過三量、價(jià)三格上漲過快，三出現(xiàn)了三不同程三度的‘三過熱’三、‘虛三熱’和三結(jié)構(gòu)性三問題，三存在較嚴(yán)三重的市三場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三”；主三要表現(xiàn)三為六個(gè)三方面：三部分三城市房地產(chǎn)開三發(fā)規(guī)模三過大；三部分地三區(qū)投資三增幅過三大、土三地供應(yīng)三過量，攤?cè)愉伒萌?；三有些地三區(qū)不能三有效調(diào)三控市場(chǎng)三，房地三產(chǎn)價(jià)格上三漲過快三，個(gè)別三城市有三些區(qū)位三的地價(jià)三上漲了1倍以上三，有的住三宅項(xiàng)目三一兩年三內(nèi)價(jià)格三成倍增三長(zhǎng)；部三分地區(qū)三住房供三求結(jié)構(gòu)失三衡，商三品房空三置量增三加；個(gè)三別地區(qū)三背離國(guó)三情建設(shè)三“豪宅”；三少數(shù)地三區(qū)經(jīng)濟(jì)三存在對(duì)三房地產(chǎn)三開發(fā)的三依賴性三風(fēng)險(xiǎn)。－1月13～14日武漢三全國(guó)住三宅與房三地產(chǎn)工三作會(huì)議三，劉志三峰200三2房地產(chǎn)三市場(chǎng)200三2年底，三由國(guó)家三計(jì)委經(jīng)三濟(jì)研究三所與北三京新華三在線聯(lián)三合推出三的《中國(guó)行三業(yè)景氣三分析報(bào)三告》指出，三對(duì)于剛?cè)^去的200三2年的房三地產(chǎn)業(yè)三，可以三用三個(gè)三特點(diǎn)來三概括，三總體景三氣沖高三回落，三地區(qū)冷三熱不均三，真實(shí)三的房地三產(chǎn)泡沫三已經(jīng)出三現(xiàn)。200三2房地產(chǎn)三市場(chǎng)200三3年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三展望200三3是“理三性之年三”。200三3年全國(guó)三整頓和三規(guī)范市三場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三秩序?qū)Ｈ?xiàng)整治三的重點(diǎn)三是，整三頓和規(guī)三范房地三產(chǎn)市場(chǎng)三。關(guān)鍵詞三之一：三調(diào)控。關(guān)鍵詞三之一：三規(guī)范。關(guān)鍵詞三之一：三經(jīng)濟(jì)適三用房。200三3年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三展望為預(yù)防三風(fēng)險(xiǎn)，三建設(shè)部三將在200三3年上半三年完成三房地產(chǎn)三市場(chǎng)預(yù)三警體系三研究，三并選擇三已開展三預(yù)警體三系研究三的5-6個(gè)城市三試運(yùn)行三；年底三前，在35個(gè)大中三城市和三部分有三代表性三的城市三推廣使三用，以三便政府三及時(shí)發(fā)三現(xiàn)市場(chǎng)三運(yùn)行中三的問題三，并采三取相應(yīng)三措施加三強(qiáng)宏觀三調(diào)控。三同時(shí)要三建立健三全房地三產(chǎn)市場(chǎng)三信息披三露制度三，將當(dāng)三地房地三產(chǎn)市場(chǎng)三信息及三時(shí)向社三會(huì)公示三，引導(dǎo)三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)理性三投資、三住房消三費(fèi)者理三性消費(fèi)三。200三3年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三展望今年整三頓規(guī)范三工作的三重點(diǎn)包三括11個(gè)方面三：一是三整頓房三地產(chǎn)開三發(fā)建設(shè)三中違法三違規(guī)行三為；二三是整頓三商品房三銷售中三的不規(guī)三范行為三；三是三整頓土三地利用三中的不三規(guī)范行三為，如三擅自改三變土地三利用性三質(zhì)、利三用集體三土地搞三房地產(chǎn)三開發(fā)等三；四是三整頓面三積“缺三斤短兩三”行為三；五是三整頓不三履行合三同和合三同欺詐三行為；三六是整三頓物業(yè)三管理企三業(yè)的不三規(guī)范行三為；七三是整頓三房地產(chǎn)三廣告不三規(guī)范行三為；八三是整頓三中介服三務(wù)中的三不規(guī)范三行為；三九是整三頓房屋三拆遷中三的違規(guī)三行為；三十是整三頓拖欠三工程款三行為；三十一是三整頓政三府審批三中的不三規(guī)范行三為，如三規(guī)劃審三批、立三項(xiàng)審批三、竣工三驗(yàn)收、三預(yù)銷售三許可等200三3年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三展望200三3年，建三設(shè)部將三會(huì)同有三關(guān)部門三出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適三用住房三管理辦三法》，進(jìn)一三步明確三經(jīng)濟(jì)適三用住房三相關(guān)政三策。我三國(guó)住宅三建設(shè)將三發(fā)展以三經(jīng)濟(jì)適三用住房三為重點(diǎn)三的住房三供應(yīng)體三系，多三渠道解三決中低三收入家三庭的住三房問題三。建設(shè)三部有關(guān)三負(fù)責(zé)人三要求，三各地要三盡快制三訂和完三善中低三收入家三庭的收三入標(biāo)準(zhǔn)三，經(jīng)濟(jì)三適用住三房購(gòu)房三對(duì)象的三條件、三購(gòu)房面三積標(biāo)準(zhǔn)三及超面三積的處三理辦法三。人均三住房面三積低于三全國(guó)平三均水平三的城市三，在審三批城市三總體規(guī)三劃時(shí)要三增加居三住用地三的比例三，確保三中低收三入家庭三住房用三地的供三應(yīng)。對(duì)三房?jī)r(jià)收三入比較三高、對(duì)三取消或三減少經(jīng)三濟(jì)適用三住房的三城市，三要控制三新增土三地的供三應(yīng)規(guī)模三。經(jīng)營(yíng)城三市、經(jīng)三營(yíng)土地200三2年城市三市長(zhǎng)會(huì)三議強(qiáng)暴舊三城、瘋?cè)窨寺∪⒑鷣y三“標(biāo)志三、攀高三比傻、三盲目國(guó)三際化、三窒息環(huán)三境、亂三搶風(fēng)頭三永遠(yuǎn)塞三車、三“假古三董”當(dāng)三道、跟三人較勁看上去三面光光三、住進(jìn)三去心慌三慌，這三就是沒三有親和三力的城三市和建三筑所能三帶給我三們的物三質(zhì)和精三神生活三。中國(guó)城三市十大三敗筆2、區(qū)域三房地產(chǎn)三政策與三市場(chǎng)區(qū)域差三異與政三策要求三（沿海三與內(nèi)地三）城市房三地產(chǎn)供三需情況城市房三地產(chǎn)企三業(yè)情況三（以本三地為例三）土地資三源獲取綿陽(yáng)市三房地產(chǎn)三投資（199三9－200三1年）綿陽(yáng)市三房地產(chǎn)三竣工、三銷售面三積199三9－200三1年3、擬開三發(fā)地段三的確定房地產(chǎn)三投資地三段論地價(jià)影三響因素三分析（市場(chǎng)三供求、三自然環(huán)三境條件三、社會(huì)三經(jīng)濟(jì)條三件、政三府規(guī)劃三、心理三預(yù)期、三國(guó)際關(guān)三系）重點(diǎn)研三究城市三發(fā)展規(guī)三劃（環(huán)三境、配三套）土地資三源獲取房地產(chǎn)三投資地三段論地段、三地段還三是地段三；價(jià)格＝三成本（三地價(jià)、三設(shè)計(jì)費(fèi)三、建筑三費(fèi)、資三金利息三、稅費(fèi)三）＋利三潤(rùn)；在成本三構(gòu)成中三，地價(jià)三最不確三定。在三其他取三費(fèi)相對(duì)三固定（三平均利三潤(rùn)）的三情況下三，地價(jià)三決定利三潤(rùn)率。土地資三源獲取地價(jià)影三響因素市場(chǎng)供三求自然環(huán)三境條件社會(huì)經(jīng)三濟(jì)條件政府規(guī)三劃心理預(yù)三期國(guó)際關(guān)三系土地資三源獲取4、土地三獲取方三式與途三徑城市建三設(shè)、安三居工程三、城市三景觀、三地方形三象品牌主三導(dǎo)、資三金實(shí)力三、土地三儲(chǔ)備、三政府補(bǔ)三償土地公三開拍賣三（招投三標(biāo)制度三、一級(jí)三市場(chǎng)）4月10日，中三海（成三都）公三司投資2．3億投得三市中心三地段（每畝311萬(wàn)元）土地資三源獲取5、土地三資源儲(chǔ)三備問題新一輪三圈地運(yùn)三動(dòng)（萬(wàn)三科、萬(wàn)三達(dá)、華三潤(rùn)）土地資三源儲(chǔ)備三與資本三運(yùn)作土地資三源儲(chǔ)備三量力而三行土地資三源獲取第三講三房三地產(chǎn)項(xiàng)三目市場(chǎng)三定位前期市三場(chǎng)調(diào)查購(gòu)房者三心理與三行為分三析開發(fā)項(xiàng)三目市場(chǎng)三定位開發(fā)項(xiàng)三目可行三性研究開發(fā)項(xiàng)三目投資三效益評(píng)三價(jià)教學(xué)內(nèi)三容房地產(chǎn)三市場(chǎng)調(diào)三查市場(chǎng)調(diào)三查是為三實(shí)現(xiàn)企三業(yè)特定三的經(jīng)營(yíng)三目標(biāo)，三運(yùn)用科三學(xué)的理三論和方三法，以三及現(xiàn)代三化的調(diào)三查技術(shù)三手段，三通過多三種途徑三收集、三整理、三分析有三關(guān)房地三產(chǎn)市場(chǎng)三的資料三信息，三正確判三斷和把三握市場(chǎng)三現(xiàn)狀及三發(fā)展趨三勢(shì)，為三企業(yè)科三學(xué)決策三提供正三確依據(jù)三的一種三活動(dòng)。市場(chǎng)定三位房地產(chǎn)三市場(chǎng)調(diào)三查市場(chǎng)調(diào)三查是了三解消費(fèi)三者行為三的根本三途徑，三是把握三房地產(chǎn)三市場(chǎng)供三求的根三本方法三，是分三析市場(chǎng)三、捕捉三市場(chǎng)機(jī)三會(huì)的重三要手段三。市場(chǎng)調(diào)三查是項(xiàng)三目投資三決策分三析、項(xiàng)三目區(qū)位三選擇、三市場(chǎng)定三位、規(guī)三劃設(shè)計(jì)三、銷售三策劃的三前提和三基礎(chǔ)。市場(chǎng)定三位前期市三場(chǎng)調(diào)查市調(diào)內(nèi)三容：宏三觀環(huán)境（政治三經(jīng)濟(jì)形三勢(shì)分析三）、中觀環(huán)三境（城市三規(guī)劃及三房地產(chǎn)三市場(chǎng)供三求）、微觀環(huán)三境（競(jìng)爭(zhēng)三樓盤及三消費(fèi)者三需求分三析）市調(diào)步三驟：準(zhǔn)三備階段（確定三目的、三擬定計(jì)三劃）、實(shí)施階三段（設(shè)計(jì)三問卷、三實(shí)地調(diào)三查）、分析階三段（整理三資料、三撰寫報(bào)三告）市調(diào)方三法：?jiǎn)柸?、踩三盤、房三展；問卷調(diào)三查：?jiǎn)柸碓O(shè)計(jì)三技巧；科學(xué)合三理使用三市調(diào)分三析；市場(chǎng)定三位住房與三需求市三場(chǎng)調(diào)查三問卷調(diào)查說三明：個(gè)人情三況：住房現(xiàn)三狀：住房需三求：競(jìng)爭(zhēng)樓三盤及競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三情況調(diào)三查（見表三，P61）市場(chǎng)定三位購(gòu)房者三心理與三行為分三析購(gòu)房需三要、需三求及動(dòng)三機(jī)分析三；文化、三家庭與三購(gòu)房者三心理；購(gòu)房者三個(gè)性特三征；購(gòu)房者三行為模三式；市場(chǎng)定三位社會(huì)文三化與消三費(fèi)行為觀念引三導(dǎo)浪費(fèi)三；中國(guó)與三美國(guó)的三差異：按揭買三房小故三事；北京與三上海的三差異：北京：三厚重、三大氣、三傳統(tǒng)上海：三精細(xì)、三實(shí)用、三國(guó)際化市場(chǎng)定三位購(gòu)房決三策原則整體屬三性最佳三原則；三非報(bào)酬三決策原三則；綜三合權(quán)衡三原則；例：P10三0市場(chǎng)定三位物業(yè)出行時(shí)間價(jià)格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080開發(fā)項(xiàng)三目市場(chǎng)三定位定位思三路：房三地產(chǎn)定三位不是三對(duì)樓盤三本身作三實(shí)質(zhì)性三改變，三而是市三場(chǎng)發(fā)現(xiàn)三；好的三定位能三夠產(chǎn)生三競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)三勢(shì)，但三其本身三不是競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)三。定位準(zhǔn)三則：受三眾導(dǎo)向三、差別三化、個(gè)三性化；定位流三程：制三定目標(biāo)三、分析三用戶心三理、選三擇目標(biāo)三市場(chǎng)、三明確競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)三（質(zhì)、三量、價(jià)三）、三尋三找最佳三切入點(diǎn)三；市場(chǎng)定三位定位案三例：１、深圳寶三安電子三城：從三商業(yè)爛三尾樓到三商業(yè)奇三跡（Ｐ三１２６三）２、廣三州ＸＸ三公司房三地產(chǎn)項(xiàng)三目市場(chǎng)三研究（Ｐ３三６９－三３９０三）市場(chǎng)定三位廣州XG項(xiàng)目（市場(chǎng)研三究與定三位部分三）第一節(jié)三項(xiàng)三目市場(chǎng)三研究一、廣三州市房三地產(chǎn)市三場(chǎng)走勢(shì)三分析（三宏觀）二、廣三州市海三珠區(qū)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)走勢(shì)三分析（三中觀）1、回顧三與展望三；2、市場(chǎng)三特點(diǎn)；3、結(jié)論三；三、本三項(xiàng)目臨三近地段三房地產(chǎn)三市場(chǎng)走三勢(shì)分析三（微觀三）1、區(qū)位三特點(diǎn)；2、購(gòu)買三對(duì)象及三購(gòu)買心三理分析三；3、對(duì)手三盤分析三；市場(chǎng)定三位廣州XG項(xiàng)目（市場(chǎng)三研究與三定位部三分）第二節(jié)三項(xiàng)三目環(huán)境三分析一、地三塊環(huán)境三條件1、土地三性質(zhì)綜三述;2、地塊三周圍景三觀；3、環(huán)境三衛(wèi)生、三社會(huì)治三安情況三；4、交通三條件；5、配套三設(shè)施；二、地三塊SWO三T分析1、優(yōu)勢(shì)三與劣勢(shì)三分析；2、機(jī)會(huì)三與威脅三分析；三、結(jié)三論市場(chǎng)定三位廣州XG項(xiàng)目（市場(chǎng)三研究與三定位部三分）第三節(jié)三項(xiàng)三目市場(chǎng)三定位一、項(xiàng)三目市場(chǎng)三細(xì)分1、項(xiàng)目三一期細(xì)三分;2、項(xiàng)目三二期細(xì)三分；二、樓三盤概念三導(dǎo)入1、市區(qū)三中的大三型綠色三環(huán)保社三區(qū)、高三效智能三化社區(qū)三；2、鬧市三中的溫三馨家園三；三、目三標(biāo)市場(chǎng)1、市內(nèi)三工作的三中等收三入家庭三、個(gè)體三經(jīng)營(yíng)者三；2、注重三環(huán)境質(zhì)三量的白三領(lǐng)階層三；3、房地三產(chǎn)投資三者、海三珠區(qū)本三地居民三；市場(chǎng)定三位廣州XG項(xiàng)目（市場(chǎng)三研究與三定位部三分）四、項(xiàng)三目市場(chǎng)三定位1、成本三價(jià)測(cè)算三；2、目標(biāo)三市場(chǎng)價(jià)三格測(cè)算三；3、定價(jià)三策略；市場(chǎng)定三位可行性三研究重視市三場(chǎng)調(diào)查三、市場(chǎng)三預(yù)測(cè)；項(xiàng)目評(píng)三估以經(jīng)三濟(jì)效益三為中心三；對(duì)項(xiàng)目三的評(píng)估三全部在三決策階三段進(jìn)行一般地三，可行三性研究三應(yīng)由專三門從事三投資項(xiàng)三目的咨三詢機(jī)構(gòu)三（中介三機(jī)構(gòu)）三承擔(dān)，三它擁有三大批經(jīng)三濟(jì)學(xué)家三、市場(chǎng)三分析家三、財(cái)務(wù)三專家、三律師等三英才。三；市場(chǎng)定三位可行性三研究解三決的主三要問題為什么三要進(jìn)行三這個(gè)項(xiàng)三目？項(xiàng)目的三產(chǎn)品(勞務(wù))市場(chǎng)的三需求情三況怎樣三？資源條三件如何三？項(xiàng)目建三設(shè)地點(diǎn)三應(yīng)選在三什么地三方？產(chǎn)品的三生產(chǎn)規(guī)三模多大三為宜？采用的三生產(chǎn)工三藝技術(shù)三是否先三進(jìn)可靠三？項(xiàng)目投三資估算三和方案三比較情三況如何三？投資盈三利水平三及風(fēng)險(xiǎn)三多大？項(xiàng)目可三行性研三究?jī)?nèi)容投資項(xiàng)三目的背三景研究投資項(xiàng)三目的市三場(chǎng)和生三產(chǎn)規(guī)模投資項(xiàng)三目資源三情況投資項(xiàng)三目環(huán)境投資項(xiàng)三目設(shè)計(jì)投資項(xiàng)三目組織三機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)三目進(jìn)度三控制投資項(xiàng)三目的財(cái)三務(wù)經(jīng)濟(jì)三評(píng)價(jià)項(xiàng)目可三行性研三究程序機(jī)會(huì)可三行性研三究：投三資機(jī)會(huì)三的粗略三鑒定，三精度一三般在30%左右；初步可三行性研三究：對(duì)三關(guān)鍵問三題做專三門調(diào)查三和研究三，精度三在20%左右，三費(fèi)用約1%；可行性三研究評(píng)三價(jià)：更三加嚴(yán)格三、細(xì)致三地研究三，投資三估算采三用預(yù)算三價(jià)格，三精度要三求在10%左右，三費(fèi)用約三為1%~三3%。開發(fā)項(xiàng)三目可行三性研究（Ｐ４三２５－三４６４三）項(xiàng)目投三資估算三與資金三籌措計(jì)三劃；項(xiàng)目銷三售和租三賃收入三測(cè)算；項(xiàng)目財(cái)三務(wù)評(píng)價(jià)三；項(xiàng)目不三確定性三分析；項(xiàng)目效三益評(píng)價(jià)三；結(jié)論與三建議；市場(chǎng)定三位投資估三算與資三金籌措1、開發(fā)三成本估三算：土地成三本（地三價(jià)、征三遷補(bǔ)償三、三通三一平）三，前期工三程（規(guī)三劃設(shè)計(jì)三、可研三、地勘三、報(bào)建三），建安工三程（樁三基、土三建、五三通、智三能化設(shè)三施、電三梯），基礎(chǔ)設(shè)三施（五三通工程三、綠化三工程、三道路及三排水工三程），公建配三套（學(xué)三校、醫(yī)三院、文三體、娛三樂、郵三電、市三場(chǎng)、變?nèi)娬?、三調(diào)壓站三、垃圾三處理）三，期間稅三費(fèi)（配三套建設(shè)三費(fèi)、建三安監(jiān)督三費(fèi)、供三水管網(wǎng)三補(bǔ)償、三供電用三電負(fù)荷三、其他三），不可預(yù)三見費(fèi)；2、開發(fā)三費(fèi)用估三算：管三理費(fèi)用三，銷售三費(fèi)用，三財(cái)務(wù)費(fèi)三用；3、總成三本費(fèi)用三匯總及三分?jǐn)偅?、資金三籌措、三使用及三借款利三息；市場(chǎng)定三位銷售和三租賃收三入測(cè)算1、住宅三銷售：用市場(chǎng)三比較法三確定售三價(jià)上限三（平均三價(jià)格）三；用成本三法確定三售價(jià)下三限；建議銷三售單價(jià)三；住宅部三分總收三入；2、商鋪三銷售；3、車庫(kù)三銷售或三租賃；市場(chǎng)定三位財(cái)務(wù)評(píng)三價(jià)1、稅金三計(jì)算：2、損益三表及靜三態(tài)盈利三分析：投資利三潤(rùn)率、三投資利三稅率3、現(xiàn)金三流量表三及動(dòng)態(tài)三盈利分三析：內(nèi)部收三益率（FIR三R）、財(cái)務(wù)凈三現(xiàn)值（FNP三V）、項(xiàng)目回三收期（三動(dòng)、靜三態(tài)）；4、償債三能力分三析；市場(chǎng)定三位不確定三性分析三（風(fēng)險(xiǎn)三分析）1、主要三的風(fēng)險(xiǎn)三因素：三開發(fā)成三本、售三價(jià)、開三發(fā)周期三、利率三等；2、盈虧三平衡分三析：計(jì)三算投資三利潤(rùn)率三為零時(shí)三的項(xiàng)目三銷售率三，項(xiàng)目三銷售率三要求越三高風(fēng)險(xiǎn)三越大；3、敏感三性分析三：選取三核心的三風(fēng)險(xiǎn)因三素（如三售價(jià)、三成本等三），分三別計(jì)算三其上下三變動(dòng)5％、10％及20％對(duì)項(xiàng)三目財(cái)務(wù)三評(píng)價(jià)指三標(biāo)（如三投資利三潤(rùn)率、FIR三R、FNP三V等）的三影響；4、風(fēng)險(xiǎn)三規(guī)避與三控制措三施：成本風(fēng)三險(xiǎn)、市三場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三、管理三風(fēng)險(xiǎn)及三其他風(fēng)三險(xiǎn)；市場(chǎng)定三位項(xiàng)目效三益評(píng)價(jià)1、社會(huì)三效益；2、環(huán)境三效益；3、國(guó)民三經(jīng)濟(jì)評(píng)三價(jià)；市場(chǎng)定三位結(jié)論和三建議1、結(jié)論三：可行三、不可三行；2、改進(jìn)三建議；市場(chǎng)定三位案三例：鐵達(dá)公三司商品混三凝土生三產(chǎn)項(xiàng)目投資可三行性研三究市場(chǎng)定三位第四講三房地三產(chǎn)項(xiàng)目三規(guī)劃設(shè)三計(jì)總體規(guī)三劃建筑風(fēng)三格景觀設(shè)三計(jì)戶型設(shè)三計(jì)配套設(shè)三施教學(xué)內(nèi)三容總體規(guī)三劃總體構(gòu)三思；因地制三宜，與三周圍環(huán)三境協(xié)調(diào)三；用地平三衡和管三網(wǎng)布置三；規(guī)劃設(shè)三計(jì)要?jiǎng)t三；規(guī)劃設(shè)三計(jì)總體構(gòu)三思以人為三本的設(shè)三計(jì)思想三；因地制三宜，與三周圍環(huán)三境融合三；個(gè)性化三設(shè)計(jì)，三主題鮮三明；（三例：四三季花城三）規(guī)劃設(shè)三計(jì)空間關(guān)三系處理動(dòng)與靜三的關(guān)系三；實(shí)與虛三的關(guān)系三；建筑與三環(huán)境的三關(guān)系；高層建三筑與低三層建筑三的關(guān)系三；規(guī)劃設(shè)三計(jì)用地平三衡和管三網(wǎng)布置小區(qū)用三地平衡三；總體布三局與居三住環(huán)境三；工程管三線和道三路交通三的綜合三規(guī)劃；規(guī)劃設(shè)三計(jì)規(guī)劃設(shè)三計(jì)要?jiǎng)t功能適三用；面積適三中；智能化三，滿足三高科技三和環(huán)保三要求；規(guī)劃設(shè)三計(jì)建筑風(fēng)三格建筑風(fēng)三格與居三住文化三；內(nèi)部與三外型設(shè)三計(jì)；建筑風(fēng)三格類型三：歐陸風(fēng)三格、異域風(fēng)三格、鄉(xiāng)村風(fēng)三格、古典風(fēng)三格（例三：芙蓉三古城）規(guī)劃設(shè)三計(jì)景觀設(shè)三計(jì)賣房就三是賣環(huán)三境的設(shè)三計(jì)要求三；突出特三色、力三求創(chuàng)新三；以自然三景觀為三主，與三人造景三觀結(jié)合三；發(fā)展立三體綠化三，海陸三空結(jié)