招商地產(chǎn)上海顓橋住宅產(chǎn)品策略易居

為招商地產(chǎn)上海顓橋項目制訂致勝的產(chǎn)品策略謹(jǐn)呈：上海招商置業(yè)有限公司5/10/2023上海顓橋項目致勝產(chǎn)品策略需要解決的兩大核心問題：問題一：

房產(chǎn)新政下的本案產(chǎn)品定位的可能性有多少？

問題二：

未來本案目標(biāo)客戶重塑及再造的機會點在那里？2本案產(chǎn)品策略制定的兩大原則：原則一：項目產(chǎn)品與開發(fā)商整體產(chǎn)品戰(zhàn)略相結(jié)合！原則二：產(chǎn)品盈利能力設(shè)計與市場風(fēng)險規(guī)避并重！3從思考原點進(jìn)行邏輯發(fā)散，在過去的一段時間里，我們?yōu)槲覀兊漠a(chǎn)品策略賦予了怎樣一種精神？本次產(chǎn)品策略的創(chuàng)新點：以未來客戶為導(dǎo)向的創(chuàng)新產(chǎn)品策劃！4核心導(dǎo)讀：步驟一：[土地市場屬性解析]

步驟二：[土地產(chǎn)品屬性評估]

步驟三：[土地建設(shè)產(chǎn)品選型]

步驟四：[項目客戶定位]

步驟五：[項目產(chǎn)品策劃]

附錄：項目策劃過程資料5

步驟一：土地市場屬性解析6制定實施計劃確定機會與最終確定發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵

步驟：地塊的基本特征與周邊競品的關(guān)系70/90政策限制未來市政配套未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來區(qū)域市場的住宅成熟性未來市場供求產(chǎn)品大方向成果：未來需超越區(qū)域?qū)ふ冶景缚驮次磥眍厴蚩驮戳炎儯獠靠驮创罅繉?dǎo)入12現(xiàn)實性未來性未來性土地市場屬性解析

?分析框架7本地塊位于莘莊板塊輻射區(qū)板塊顓橋板塊區(qū)域，東臨高速公路，南靠劍橋馨苑，西靠軌道交通，北面是住宅區(qū)。土地市場屬性解析

?現(xiàn)實性地塊基本特質(zhì)項目地塊8目前區(qū)域的商業(yè)氛圍不足，周邊消費主要依賴顓橋老鎮(zhèn)及幾個大賣場，商業(yè)環(huán)境短時間難以改善。對本項目而言，規(guī)劃齊備的商業(yè)配套設(shè)施將會對銷售產(chǎn)生積極影響。土地市場屬性解析

?現(xiàn)實性地塊基本特質(zhì)賣場超市板塊位置目前現(xiàn)狀規(guī)模(平方米)層高層數(shù)總層數(shù)大潤發(fā)銀都路春申路蓮花路經(jīng)營3000051-3樓3易賣得銀都路春申路銀都路經(jīng)營2500051-2樓2百安居銀都路春申路銀都路經(jīng)營3500061-2樓2農(nóng)工商銀都路銀都路滬閔路經(jīng)營100004.51-2樓4家得利顓橋滬閔路顓興路經(jīng)營40004.51樓6田園都市路菜場顓橋都市路田園路在建2000051-3樓3顓興路都市路商業(yè)項目顓橋顓興路都市路未動遷30000不詳不詳不詳結(jié)論點1：地塊基本特質(zhì)具備客源導(dǎo)入基礎(chǔ)9產(chǎn)品品質(zhì)空間提升大競爭項目總體品質(zhì)不高，產(chǎn)品品質(zhì)空間值得期待。標(biāo)桿物業(yè)缺乏區(qū)域競爭市場缺乏標(biāo)桿物業(yè)。招商置業(yè)的介入可以借機打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在顓橋地區(qū)樹立招商品牌。土地市場屬性解析

?現(xiàn)實性周邊競品特質(zhì)結(jié)論點2：地塊應(yīng)超越區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀、走品質(zhì)化競爭區(qū)域項目產(chǎn)品雷同性大，跳出區(qū)域現(xiàn)狀，走高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品競爭的路線是本項目產(chǎn)品定位的最佳出路10物業(yè)名稱一居面積(M2）比例二居面積(M2）比例三居面積(M2）比例躍層面積(M2）比例劍橋馨苑70-808%90-12036%120-14028%150-20028%東苑米藍(lán)55-656%95-10050%120-12530%200-21514%德尚世嘉70-9014%80-12044%110-14016%150-2002%今天花園三期50-707%90-11070%110-13014%150-2009%土地市場屬性解析

?現(xiàn)實性80、90政策特質(zhì)區(qū)域競爭市場主力戶型為90-120平方米，經(jīng)濟小戶型和舒適性大戶型需求量均不大。區(qū)域競爭個案戶型面積配比結(jié)論點3：政策導(dǎo)致現(xiàn)實區(qū)域客源斷層凸現(xiàn)11土地市場屬性解析

?現(xiàn)實性分析結(jié)論土地市場屬性解析的機會點1：我們需要跳出區(qū)域現(xiàn)有客源看顓橋地塊！12與本案人口導(dǎo)入直接相關(guān)的是紫竹科學(xué)園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。預(yù)計到2008年，這些園區(qū)共計增加從業(yè)人員31000人。土地市場屬性解析

?未來性產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)13顓橋板塊軌道交通1號線軌道交通5號線莘奉金高速滬閔路顓橋板塊交通體系日趨完善，板塊輻射半徑迅速擴大。軌道1.5號線：一方面將為區(qū)域?qū)雭碜允袇^(qū)尤其是西區(qū)的客源。另一方面也為區(qū)域?qū)肜祥}行開發(fā)區(qū)的客源。滬閔高架、莘奉金高速：將為區(qū)域?qū)氤鞘兄行膮^(qū)客源。輻射范圍土地市場屬性解析

?未來性產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃結(jié)論點1：市區(qū)及閔行開發(fā)區(qū)的客源導(dǎo)入成為可能。14土地市場屬性解析

?未來性商業(yè)及人口規(guī)劃好愛廣場家得利規(guī)劃中新都廣場規(guī)劃中都市路商業(yè)街農(nóng)工商賣場商業(yè)配套閔行區(qū)依托區(qū)內(nèi)重點工程和軌道交通布局?jǐn)M定19個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃，其中2個生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)已啟動。目前，顓橋、華漕生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)已啟動，2006年再啟動1-2個目前的商業(yè)配套以中檔商業(yè)為主，周邊消費主要依靠大賣場，區(qū)域消費力水平一般。預(yù)計到2008年新都廣場、都市路商業(yè)街建成以后，區(qū)域的商業(yè)配套將大幅改善。結(jié)論點2：2008年起，顓橋附近的客源導(dǎo)入成為現(xiàn)實。15土地市場屬性解析

?未來性商業(yè)及人口規(guī)劃隨著軌道交通的發(fā)展、商業(yè)生活配套等規(guī)劃利好，未來板塊人口導(dǎo)入將迅猛增長。預(yù)計2008年區(qū)域常住人口增加8200人。16土地市場屬性解析

?未來性全市及區(qū)域競品趨勢全市競爭區(qū)域樣本選定標(biāo)準(zhǔn)：外環(huán)線周邊板塊規(guī)劃中的軌道交通于08-10年通車樣本選定范圍：淞南板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為43萬平米，以寶山本地客源為主、部分楊浦客源。公寓約占93%。高行高橋板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為90萬平米，以浦東本地客源為主、部分保稅區(qū)客源。公寓約占93%。九亭板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為126萬平米，以工作在西南城區(qū)的客源為主，部分九亭本區(qū)和市區(qū)客源。公寓約占84%。三林板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為60萬平米，浦東本地客源為主，市區(qū)客源約占3成。三林板塊６號線０７年底通７號線約０９年通顓橋板塊5號線已通車九亭板塊９號線０７年底通淞南板塊高行高橋板塊６號線０７年底通

３號線延伸０７年底17廠房老公房、中低價房售完項目后續(xù)別墅項目：

后續(xù)公寓項目生活配套：未來公寓供應(yīng)量約為84.7萬平方米，但有近60萬平方米的體量集中在一個項目上，經(jīng)濟別墅約為25.3萬平方米。土地市場屬性解析

?未來性全市及區(qū)域競品趨勢項目地塊顓橋中學(xué)今天花園申良花園德尚世嘉金銘文博湖山在望圣得恒業(yè)天籟園紫都顓橋廠房工業(yè)廠房君臨頤和花園金都花好悅園好愛廣場劍橋景苑貴峰苑圣特麗墅動遷房老公房櫻園顓溪新村老公房東苑米藍(lán)綠地銀都商辦項目中低價房中低價房君蓮住宅小區(qū)梅隴鎮(zhèn)110配套商品房梅隴鎮(zhèn)111號配套商品房陽光雅苑劍橋馨苑都市路商業(yè)街都市路商業(yè)街18土地市場屬性解析

?未來性全市及區(qū)域競品趨勢結(jié)論點3：公寓產(chǎn)品逐漸減少，別墅產(chǎn)品開始放量區(qū)域未來地塊多為經(jīng)濟型別墅用地，目前地塊周邊公寓存量預(yù)計到2008年基本消化完畢。春申板塊新住宅稀缺，需求熱點轉(zhuǎn)向顓橋2008年以后，春申板塊住宅供應(yīng)減少，憑借便利的交通及相對充足的供應(yīng)量，顓橋?qū)⒊蔀闊狳c板塊2008年，顓橋產(chǎn)品需要品牌領(lǐng)軍項目現(xiàn)狀無知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，顓橋板塊的開發(fā)處于各自為證的狀態(tài)。未來大型知名企業(yè)，如招商置業(yè)的介入勢必引起市場追捧，如同萬科在春申板塊一樣成為區(qū)域領(lǐng)頭羊。春申板塊未來供應(yīng)量在75萬平方米，2008年-2009年建上市僅為40萬方，可開發(fā)項目較少，且多為公寓。顓橋板塊未來供應(yīng)較大，達(dá)到110萬平方米，07-09年供應(yīng)量逐步增加，有70萬方。未來公寓供應(yīng)量約為84.7萬平方米，但有近60萬平方米的體量集中在一個項目上，經(jīng)濟別墅約為25.3萬平方米。19土地市默場屬性新解析?未溜來性分懷析結(jié)論土地市謊場屬性諸解析的態(tài)機會點排2：2008薯年以后區(qū)乘域客源將名發(fā)生裂變者，小套公消寓需求仍尚有潛力！20步驟二：臺土地產(chǎn)品脾屬性評估21位于莘漂莊輻射像區(qū)顓橋借板塊。北靠老都屋市路別墅拋帶，東臨駁A4高速洲公路；南靠六磊懼塘天然水學(xué)系西靠軌毫道交通抹5號線哲；西、北講面是新暫興低密老度住宅目區(qū)。土地產(chǎn)品胸屬性評估老都市古路別墅帶A4高速新興低抓密度住宅5號線顓橋站六磊塘天然水系新興低密帆度住宅22項目地址滬光路所在板塊顓橋板塊占地面積134205.5平方米總建面積138231.67平方米容積率1.03綠化率35%用地性質(zhì)居住使用年限70年限高24米其他建筑面積90平方米房型占80%基本技擺術(shù)指標(biāo)材表總量中冠等規(guī)模備社區(qū)中等開發(fā)質(zhì)強度社區(qū)天然水編系社區(qū)土地產(chǎn)品獄屬性評估?基載本技術(shù)惰指標(biāo)結(jié)論點：中等開童發(fā)規(guī)模饞|擺中等開陸發(fā)強度票|版天然水殊系居住社憑區(qū)23序號地塊現(xiàn)狀綜合得分評價標(biāo)桿①≥60適合發(fā)展該屬性物業(yè)②＜60不適合發(fā)展該屬性物業(yè)評價說明根據(jù)項目愚開發(fā)強度跑，地塊涵渴蓋了公寓窩及別墅用唇地的兩種蛙主要可能漁，本報告床分別采用彼易居中國仆咨詢中心猜土地評估蠅系統(tǒng)模型俯【住宅、留別墅子系仔統(tǒng)】子模拉型來評價刊地塊的上壯述兩種屬艦性。評價程汁序①網(wǎng)選取前了與地執(zhí)塊自身齒及各自竿然、社既會環(huán)境章有關(guān)的害10余搶個方面泰，40影多種指判標(biāo)來較掀為全面緞、客觀嚼的評價懂地塊目邪前的某散種屬性國強度。②絹對可改善歡指標(biāo)進(jìn)行益預(yù)測，從真而評價土碰地該屬性愁的升值潛歷力。土地產(chǎn)隸品屬性季評估?別墅懇、公寓適厘合度24根據(jù)我法司針對漿公寓項塌目土地攻的評估技模型，君目前本均地塊的學(xué)綜合得咽分為6排0.1揪4，也品就是說娛，本地挖塊需具獎備開發(fā)是中高檔個公寓項廉目的基咽本條件川。地塊在眉交通、劇規(guī)劃和誓場地等事背景環(huán)畢境方面供有突出珍的優(yōu)勢撫，可見于地塊的援發(fā)展基遮礎(chǔ)較好艙。目前，響地塊在襲周邊生汪活配套膀方面還礙很不完磁善，但換隨著本燙項目的塞開發(fā)，胸生活配元套將非傳常完善半，自然墻景觀的跳不足也朋將由優(yōu)夾美的人斗造景觀熱來彌補尸。因此吉，地塊宋具有相程當(dāng)?shù)臐撈ちΑＭ恋禺a(chǎn)品延屬性評估?別墅蛙、公寓汪適合度公寓適竊合度分揪析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分134.86.52.12.492.863.47.0854評價公寓發(fā)展現(xiàn)售狀評價25根據(jù)我司砍針對別墅別項目土地膨的評估模魯型，目前花本地塊的宋綜合得分紗為66.尤9，也就血是說，本承地塊符合頑開發(fā)經(jīng)濟耀型別墅的個基本條件倡。地塊在意城市規(guī)撓劃、自您然景觀惕、場地輔等背景益環(huán)境方霸面有突余出的優(yōu)溫勢，可粉見地塊三的發(fā)展盛基礎(chǔ)較老好。目前，伶地塊在石周邊生土活配套鑰、人文例環(huán)境等燙方面還壇很不完臂善，但倦隨著本滑項目的呈開發(fā)，倦生活配拋套將非掃常完善嘉，因此自，地塊嚴(yán)具有相伐當(dāng)?shù)臐摪盗ν恋禺a(chǎn)深品屬性裳評估?別墅寺、公寓葉適合度別墅適合林度分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分6.91.53.81.50.84910.3521.41.665評價別墅發(fā)怖展現(xiàn)狀刺評價26土地產(chǎn)品屢屬性評估?別墅、達(dá)公寓適合喇度開發(fā)潛備力分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分136.37.92.88.492.863.47.0854評價改善后迎住宅發(fā)映展評價分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分6.92.35.21.92.1910.3521.41.665評價改善后均別墅發(fā)忌展評價不利商業(yè)鋤環(huán)境及生填活配套之弟彌補：隨著顓乓橋板塊氧的開發(fā)艷啟動，鳥以及各趕項大型格公建配準(zhǔn)套和娛咬樂設(shè)施下200慮8年左煉右陸續(xù)勉完工，探本地塊儀的外部缸商業(yè)環(huán)悅境及生置活配套朽將極大紡改善。我司依壯據(jù)對城勵市整體含、區(qū)域烘及項目疑的未來獨發(fā)展改區(qū)善進(jìn)行抵估計，歸重新評吩估了本顆項目土旬地。項目開發(fā)步別墅在挖想掘潛力后湊的綜合得封分為70.援76，基本廟達(dá)到良梳好的水抱平；項能目開發(fā)帝中高檔群住宅在服挖掘潛柏力后的捧綜合得歸分為69.怕74，基本達(dá)覽到良好的謙水平。27土地產(chǎn)品碗屬性評估?分析耍結(jié)論顓橋地塊技術(shù)止指標(biāo)特征扣符合開發(fā)誓高品質(zhì)社嚷區(qū)1.0都3的綜洲合容積寇率、南標(biāo)臨天然頁水系、臂13.釋8萬平艷方米社級區(qū)綜合叨規(guī)模等麻指標(biāo)使傻地塊具伐備開發(fā)勉高品質(zhì)旁社區(qū)的兔先決條閣件別墅、葡公寓未巾來皆適帝合在地貧塊上開繩發(fā)通過對迫項目周姐邊區(qū)域拴環(huán)境和垮配套的進(jìn)調(diào)查可迅以看出訊公寓和袋經(jīng)濟型店別墅都腰是本地疏塊適合嗽的產(chǎn)品柳類型。燃盡管從冊現(xiàn)狀看歪，別墅剖適合度皺由于公漁寓，但斃從未來扎項目上往市期看槐，別墅炭與公寓橡對本地子塊的適樹合度基客本一致陣。28步驟三規(guī)：土地鹽建設(shè)產(chǎn)享品選型29[一]晴項目鄰SWO崗T分析[二]妻招商允地產(chǎn)華賢東產(chǎn)品棟解讀米[三憐]顓判橋地塊哀招商依圖云再造?分蠢析框架30SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak區(qū)塊交通便利，有軌道交通5號線的站點和快速干道（A4）地塊方正、臨河，動遷難度小區(qū)域條件基本成熟，無污染周邊目前商業(yè)氛圍不足，外部自然景觀一般8090的規(guī)劃條件限制機會Opportunity以大區(qū)位優(yōu)勢和自身產(chǎn)品優(yōu)勢，打消客戶疑慮周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，為區(qū)域的人口導(dǎo)入提供了有力的支撐相鄰的春申板塊未來供應(yīng)不足區(qū)域商業(yè)規(guī)劃前景看好樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，利用區(qū)域現(xiàn)有配套資源優(yōu)勢，降低九亭板塊的客源分流威脅通過項目自身的塑造，利用臨河優(yōu)勢，打造內(nèi)部特色產(chǎn)品景觀本案自身商業(yè)街、會所的建設(shè)將會彌補現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不足的情況威脅Threaten以靈活穩(wěn)健的套型組合滿足客戶需求，規(guī)避政策風(fēng)險九亭板塊未來供應(yīng)會對本案的客戶分流的威脅周邊以別墅為主、公寓為輔的顓橋競品威脅開發(fā)靈活的套型設(shè)計，產(chǎn)品豐富多彩，如功能套、兩代居等產(chǎn)品面積組合需規(guī)避審批上的政策風(fēng)險注重面積有效利用的多種手法[一]鋼項目磚SWO面T分析31[二]糖招商白地產(chǎn)華侮東產(chǎn)品財解讀?招癢商上海戶依云郡項目名稱依云郡所屬板塊松江九亭板塊物業(yè)地址上海市松江區(qū)滬亭北路1001弄物業(yè)面積98,000M2容積率0.7建筑形態(tài)448幢聯(lián)排、疊加別墅

主力房型疊加別墅150-200㎡多聯(lián)別墅200-250㎡開盤日期2006年6月23日交房日期2007年6月30日銷售價格聯(lián)排別墅：9000-11000

疊加別墅：7000-8000

雙拼別墅：11000-12000物業(yè)管理費2.2元/M2/月開發(fā)商上海招商置業(yè)有限公司投資商招商局地產(chǎn)控股股份有限公司營銷策劃上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司物業(yè)管理上海招商局物業(yè)管理有限公司車位個數(shù)448個車位配比1:132[二]笨招商地產(chǎn)縮慧華東產(chǎn)品休解讀?招商笨蘇州依云熄水岸項目名稱依云水岸所屬板塊蘇州案例點評：項目配套了依云國際水岸商業(yè)街規(guī)劃了商務(wù)會所物業(yè)地址蘇州相城區(qū)陽澄湖東路98號物業(yè)面積220,000M2容積率1.0建筑形態(tài)

聯(lián)排別墅花園洋房主力房型3房、4房、5房開盤日期2006年4月22日交房日期2007年4月30日銷售均價約7000元/M2物業(yè)管理費2.5元/平方米開發(fā)商招商地產(chǎn)投資商招商局地產(chǎn)控股股份有限公司營銷策劃自售物業(yè)管理上海招商局物業(yè)管理有限公司車位個數(shù)1200個車位配比1：133[二]粱招商閥地產(chǎn)華齡東產(chǎn)品孕解讀?分析普結(jié)論招商依云系產(chǎn)冷品特征：匪中等規(guī)模頑、中等開扇發(fā)強度、壺天然水系推、一定數(shù)蹄量Tow慶nhou滋se綜合分遙析目前柿招商地麥產(chǎn)華東鳳兩個依危云系項經(jīng)目，可郊以發(fā)現(xiàn)府10~稈20萬羊平方米卻的中等牲開發(fā)規(guī)憑模，0蔑.7~燭1.0搖的中等飲開發(fā)強糧度，地令塊內(nèi)部擴或外部似瀕臨天歪然河道番或水系次，含有獄一定數(shù)文量的T潤own完hou下se是抗目前依診云產(chǎn)品評線的表幣征。顓橋地塊可刃開發(fā)『第三代依掠云系』的高品慰質(zhì)社區(qū)1.03賊的綜合容果積率、南校臨天然水星系、13歡.8萬平柄方米社區(qū)鋪綜合規(guī)模藏等指標(biāo)使飾地塊具備榜了開發(fā)新和一代依云蛛系列高品屑質(zhì)社區(qū)的扒先決條件裳。34[三]顓易橋地塊招駕商依云再紐奉造?物業(yè)借發(fā)展的幾稈種可能方梢案方案名稱綜合型別墅型公寓型關(guān)鍵驅(qū)動因素別墅產(chǎn)品+公寓產(chǎn)品聯(lián)排別墅提高社區(qū)品質(zhì)公寓提高項目容積率跳躍的產(chǎn)品線梯度聯(lián)排與公寓的客戶群體有一定差異需要從總價上縮小差距純別墅產(chǎn)品聯(lián)排別墅提高社區(qū)品質(zhì)疊加別墅趨同社區(qū)檔次緊密的產(chǎn)品線梯度聯(lián)排與疊加的客戶群體差異性較小需要解決疊加的產(chǎn)品創(chuàng)新純公寓產(chǎn)品充分做足項目容積率緊密的產(chǎn)品線梯度純公寓客戶群體差異小需要解決純公寓產(chǎn)品創(chuàng)新需要額外關(guān)注的上海特殊情況公寓區(qū)域與聯(lián)排區(qū)域的邊界處理疊加別墅的受眾群體較少犧牲容積率所帶來的溢價空間能否彌補損失純公寓社區(qū)檔次相對較低90平米套型的總量過大問題可參考的招商華東產(chǎn)品蘇州依云水岸上海依云郡無35[三]售顓橋地強塊招商助依云再真造?方脈案一：瘡綜合型假設(shè)項目赤基本條件聯(lián)排別仁墅面積擔(dān)：約2愧760諷0平方崇米（2柔0%）小高層瓣公寓面描積：約銜110謹(jǐn)400盾平方米探（80科%）綜合容墾積率：蘇1.0扎3公寓套型扁：單套面雖積小于9捏0平方米鼓，但須考追慮上下、悄左右套的四打通，借嚴(yán)以增加大蜻套型的比渠重；也可褲采用功能獄小套的做贏法，在單酒套面積9臨0平方米變的套型中蠢可分割成庫小三房。5·投斤資回報聾：較高脫的投資兇回報4·開發(fā)裳風(fēng)險：肉2008咽年緊湊型證公寓有市老場需求，華競爭少。屠聯(lián)排別墅族總量不大井，基本無冬風(fēng)險。4·銷票售難度芳：產(chǎn)品孕有差異惕，賣相烈不好。嫁如采用簡小套打洞通增加揉大套比緩重的套際型數(shù)量旺過多，守公寓產(chǎn)味品銷售西控制難抽度較大樹，且銷絞售率可河能不高4·品牌棕形象：通盜過聯(lián)排別賊墅的建設(shè)月可以提社躁區(qū)品牌形寬象土地成本建筑成本其它成本總成本凈營業(yè)額銷售價格銷售稅金及所得稅稅后凈利潤19%假設(shè)開發(fā)差進(jìn)度為：過07年7吳月開工，須08年5軍月開盤，忙10年6喝月結(jié)束銷合售。銷售霉期2年36[三]姜顓橋地滴塊招商晶依云再漠造?方案習(xí)二：別墅永型3·投資回惜報：較型低的投墳資回報2·開發(fā)風(fēng)險緞：“7療0/90咳”政策風(fēng)摸險過大，珠建筑設(shè)計漂方案很可著能無法審添批通過3·銷售難躲度：2錦008知年別墅叼市場競脂爭激烈澤，銷控災(zāi)及售后到管理難珠度極大5·品牌形階象：純希別墅社芳區(qū)整體狹形象較斑好假設(shè)項目巖基本條件聯(lián)排別顫墅面積撤：約2各147鼻3平方念米（2罩0%）類別墅婦面積：屑約85愉892蔥平方米嚼（80慮%）綜合容積售率：0.顆8類別墅套蹈型：單套邀面積小于布90平方往米，但須雹考慮上下迎套的打通財，借以增沙加別墅套年型的比重土地成本建筑成本其它成本總成本凈營業(yè)額銷售價格銷售稅金及附加稅后凈利潤11%假設(shè)開發(fā)連進(jìn)度為：壇07年7蝴月開工，惕08年5點月開盤，準(zhǔn)10年1錢2月結(jié)束脹銷售。銷零售期2.芽5年37[三]師顓橋地歉塊招商醬依云再沖造?方經(jīng)案三：茅公寓型假設(shè)項印目基本遲條件公寓面積口：約13象8000代平方米綜合容積煎率：1.階03公寓套型抽：單套面敵積小于9身0平方米姿，但須考扇慮上下套棕的打通，侵借以增加焦別墅套型遼的比重；是也可采用曠生命周期握功能小套乖的做法，忙在單套面騙積90平撞方米的套件型中可分欄割成小三割房。土地成本建筑成本其它成本總成本凈營業(yè)額銷售價格銷售稅金及附加2·投資拴回報：投卻資回報較尚低4·開結(jié)發(fā)風(fēng)險侍：2荒008帽年緊湊理型公寓暴有市場垂需求，躺競爭少筐5·銷業(yè)售難度腦：套型績單一。真如采用架小套打塞通增加作大套比走重的套腰型數(shù)量骨過多，折公寓產(chǎn)阻品銷售宅控制難尊度較大紛，且銷領(lǐng)售率可袖能不高3·品繪牌形象擔(dān)：純公砍寓社區(qū)浙整體形劉象相對在較低稅后凈利潤10%假設(shè)開發(fā)陰進(jìn)度為：劇07年7青月開工，平08年5脆月開盤，未09年1尿2月結(jié)束倚銷售。銷銹售期1.尿5年38投資回報開發(fā)風(fēng)險銷售難度品牌效尖果和社膛區(qū)形象方案二方案一方案三效益好效益差?綜合比攝較待選經(jīng)方案在意投資回堅報、開培發(fā)風(fēng)險姜、銷售屆難度、棚品牌形羞象等方普面的效腔益39?分析不測同方案課的主要錄風(fēng)險，極并進(jìn)行曉敏感度謎分析樓市發(fā)展ROI（%，考慮融資）方案一方案二方案三(年增9.8%)19%11%10%+2%(年增11.8%)20%13%12%-3%(年增6.8%)16%9%8%ROI

（%，考慮融資）方案一方案二方案三基本情況(基本成功)19％11%10%不成功15％7%7%產(chǎn)業(yè)和框商圈成測功與否產(chǎn)業(yè)及衡商圈成既功與否鈴對方案側(cè)二、方件案三影樹響較大樓市發(fā)孝展對方名案二、獸三的影往響較大此敏感煩度分析寶不考慮短銷售周雹期的增頸加對產(chǎn)保品價格差的影響此敏感度賽分析不考末慮樓市的爆發(fā)展對銷卻售周期的石影響40[三]陳顓橋地澡塊招商置依云再朽造?產(chǎn)即品類型冶選擇方案一：城綜合型項目地址滬光路所在板塊顓橋板塊占地面積134205.5平方米總建面積138231.67平方米容積率1.03綠化率35%用地性質(zhì)居住使用年限70年限高24米其他建筑面積90平方米房型占80%基本技擦術(shù)指標(biāo)協(xié)表選擇聯(lián)排別墅繪（20%駝）和小高層公公寓（80蘿%）的混合維類型。建筑面范積90洲平方米難房型占抗80%來要求，秘限制了惠項目的顯物業(yè)類凍型選擇眼。對24米零高度的限當(dāng)制制約了竹本項目向普空中發(fā)展菜的高度41[三]派顓橋地裂塊招商與依云再粥造?產(chǎn)品鼠類型選擇各種物業(yè)既類型組合碑可能在項目釘容積率園不變的彈前提下嘆，為尋詳求兩種截物業(yè)類懇型之間線在空間界和經(jīng)濟抹效益之禿間的平撞衡。我丟們在此丙設(shè)定單們種物業(yè)脆不同的僻容積率擺形式進(jìn)鑼行測算掙分析。相對與墨公寓來跟說，聯(lián)掛排別墅央對容積它率的要癥求和變砌化敏感暢度都比拐較高，皺所以我徐們從聯(lián)冷排別墅溜入手，級首先設(shè)蹄定聯(lián)排節(jié)別墅不鄭同的容昂積率形嗓式，從羊而推算酬出項目出其它數(shù)遮據(jù)，通潔過對整莖體指標(biāo)院的比較車，得出孫我們比票選的結(jié)磨論。設(shè)定聯(lián)排左別墅的容吩積率分別懸為：聯(lián)排別島墅容積譜率0.父5寬松的容夕積率要求錫，做雙拼棉和聯(lián)排的林混合物業(yè)聯(lián)排別墅事容積率0午.6標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)設(shè)排別墅社誓區(qū)，可布重置少量雙校拼類物業(yè)聯(lián)排別墅餡容積率0殿.7極限的乓容積率庫標(biāo)準(zhǔn)，沸常規(guī)做莖法不能扶滿足，店可能需要通過懷圍合多拼批的手段實武現(xiàn)42[三]顓賤橋地塊招拿商依云再顯造?產(chǎn)品收類型選擇物業(yè)類駁型的組言合方案累A方案A：聯(lián)排別悼墅容積焰率0.坐5時，田相應(yīng)的青建筑指糟標(biāo)。物業(yè)類型建筑面積(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率建筑密度公寓10.876.12%7.24454.06%1.490.19-0.21聯(lián)排2.719.03%5.440.30%0.50.2托老所0.120.85%0.241.79%0.5——公建/商業(yè)0.5684%0.5163.85%1.1——合計14.2100.00%13.4100%1.03——當(dāng)聯(lián)排別必墅容積率潔為0.5鹽的時候，躬公寓的容復(fù)積率為1捐.49。因為限高款的原因只番能考慮8觀層以下的營公寓，公廁寓的建筑壤密度按照置7層和8蹄層兩種方熟式估計，曉可以得出死建筑密度行0.19筆-0.2葬1之間。渣聯(lián)排別墅德區(qū)域的建嗚筑密度為皆0.2。43[三]蜻顓橋地誓塊招商浪依云再騾造?產(chǎn)銷品類型月選擇物業(yè)類排型的組握合方案疤B方案B：聯(lián)排別墅垮容積率0知.6時，寸相應(yīng)的建蒼筑指標(biāo)。當(dāng)聯(lián)排邊別墅容蔥積率為拒0.6紫的時候鑰，公寓亂的容積諒率為1裙.33繭。公寓的主建筑密登度在0嗽.17育-0.析19之先間。聯(lián)辣排別墅喪區(qū)域的躲建筑密網(wǎng)度為0予.24傳。物業(yè)類型建面(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率建筑密度公寓10.876.12%8.14460.78%1.330.17-0.19聯(lián)排2.719.03%4.533.58%0.60.24托老所0.120.85%0.241.79%0.5——公建/商業(yè)0.5684%0.5163.85%1.1——合計14.2100.00%13.4100%1.03——44[三]顓碼橋地塊招阻商依云再齒造?產(chǎn)品宗類型選擇物業(yè)類該型的組制合方案虧C方案C：聯(lián)排別墅秒容積率0襖.7時，賴相應(yīng)的建遍筑指標(biāo)。當(dāng)聯(lián)排別親墅容積率枯為0.7暴的時候，挑公寓的容斜積率為1隙.23。公寓的和建筑密加度在0讓.15溉-0.西17之央間。聯(lián)漁排別墅姜區(qū)域的腦建筑密遇度為0鄙.28棟。物業(yè)類型建面(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率建筑密度公寓10.876.12%8.87466.22%1.230.15-0.17聯(lián)排2.719.03%3.8628.81%0.70.28托老所0.120.85%0.241.79%0.5——公建/商業(yè)0.5684%0.5163.85%1.1——合計14.2100.00%13.4100%1.03——45[三]忘顓橋地雀塊招商核依云再苗造?產(chǎn)電品類型規(guī)選擇物業(yè)類構(gòu)型組合昆方案方案A鵝中公寓染部分的刊容積率綁和建筑蟲密度過砍高，環(huán)蕉境不易博做，為差后期公戴寓房型葡創(chuàng)新預(yù)蝦留空間侍不大，畢考慮到監(jiān)我們對丟公寓類喉項目有那較高價雖格的預(yù)去期。不淚建議采險用A方留案。方案C別中公寓父類產(chǎn)品述有三種漸方案中燙最好的餡環(huán)境指碌標(biāo)，但旦聯(lián)排別業(yè)墅密度認(rèn)過高，廢即便通成過圍合范形式解懸決了容罰積率高城的問題網(wǎng)，但是男無論從脊項目的咳內(nèi)部物骨業(yè)比例背還是從畢銷售的錦角度來胳說，公員寓類產(chǎn)些品是整園個項目像開發(fā)的盯重點。響而聯(lián)排暖別墅的棄任務(wù)是濾樹立項追目的高膜端形象貞，所以舅不建議邁采用C牛方案。相比之悟下，B放方案滿滲足了聯(lián)榨排別墅忽和公寓漏的的環(huán)萍境要求塔，同時跑也給公植寓預(yù)留呈了發(fā)展廁空間，瘡是適合洲我們項護(hù)目開發(fā)挨的物業(yè)軋選型。物業(yè)類型建面(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率建筑密度公寓10.876.12%8.14460.78%1.330.17-0.19聯(lián)排2.719.03%4.533.58%0.60.24托老所0.120.85%0.241.79%0.5——公建/商業(yè)0.5684%0.5163.85%1.1——合計14.2100.00%13.4100%1.03——46步驟四傳：項目再客戶定眼位47土地屬性變化影響結(jié)果交通屬性配套屬性人口屬性軌道立體交通體系形成生活配套、環(huán)境逐步完善人口導(dǎo)入，外來常駐人口增加板塊輻射擴大生活功能增強人口密度增加交通導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型項目客戶耽定位?客逃戶定位區(qū)域?qū)傩詮澴兓瘜?dǎo)致暈客戶類型惜變化產(chǎn)業(yè)屬性周邊產(chǎn)業(yè)仇與軌道輸傳入產(chǎn)業(yè)人士筐導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入盯型48項目客戶押定位?客膀戶定位未來客信戶基本銷描述交通導(dǎo)入型首次置業(yè)配套導(dǎo)入型改善現(xiàn)有生活環(huán)境產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型周邊產(chǎn)業(yè)衛(wèi)園區(qū)從業(yè)耀人員首次置業(yè)區(qū)域現(xiàn)有客源未來導(dǎo)額入客源城市西區(qū)莘莊板機塊Tow化nho付use產(chǎn)品市中心遣自用、冒新上海色人公寓產(chǎn)品首次改善49項目客泡戶定位?客符戶定位未來客蒼戶消費窗偏好描蠅述項目公寓類聯(lián)排別墅類置業(yè)客戶群25-35歲，市中心西區(qū)客戶、新上海人或目前已居住、工作在閔行的客戶有實力的購買年齡段，32-45歲，目前居住在城市西區(qū)板塊或工作在周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶購買用途自用為主，基本為首次置業(yè)。自用為主，改善目前的居住環(huán)境，基本為首次購買別墅產(chǎn)品。行業(yè)可能一類：市中心工作的白領(lǐng)，新上海人居多；二類：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員（白領(lǐng)、高級藍(lán)領(lǐng)）一類：城市西區(qū)工作的中高管理層、高校教師二類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理三類：私企經(jīng)營業(yè)主（西區(qū)的私營業(yè)主）。購房愿承擔(dān)的總價70萬-100萬250-350萬主力戶型需求1房、2房、3房3房、4房及以上面積區(qū)間65M2–85M2；105M2-125M2左右160M2—200M2

景觀需求1、精致園景1、精致園景2、天然水景附加需求室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)整性大、露臺、陽臺、凸窗等細(xì)部設(shè)計室外：運動設(shè)施與生活配套設(shè)施室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運動設(shè)施與園林需求：安全且私密性，有充足的車位。50步驟四：沉項目產(chǎn)品雙策劃51項目產(chǎn)撕品策劃?產(chǎn)品策注略策略一：最大限賣度彌補當(dāng)公寓與早聯(lián)排兩書種產(chǎn)品月在客層究上的差判異！策略二顏：有效解疊決【80、尿90】段套型多樣睜性！52項目產(chǎn)品品策劃?產(chǎn)品概匠念鑒于本清案未來仙目標(biāo)客傳戶在需旦求上對撇細(xì)節(jié)偏呈好，加夫上本案盼主力套蕩型將小槐中求變警，本產(chǎn)止品概念拆定位為作：招商依云餐·精事致社區(qū)！定位闡扮釋：產(chǎn)品檔次駐：區(qū)域標(biāo)脅桿物業(yè)、邪中高檔社細(xì)區(qū)產(chǎn)品組合怎：多功能籠小高層＋地高性能T鏟ownH喘ouse產(chǎn)品支投撐：風(fēng)鏈情園林舅+精致交戶型+慨精細(xì)配該套+精腫心物管53項目產(chǎn)品娘策劃?產(chǎn)品蕉支撐招商依醫(yī)云精致洽社區(qū)的箭六大產(chǎn)役品支撐稠點：[精致規(guī)余劃]：大規(guī)劃資、小分監(jiān)區(qū)[精致立穩(wěn)面]：大風(fēng)格強、小立訂面[精致嶄景觀]領(lǐng)：大景觀咳、小摔風(fēng)情[精致居王所]：大居所毅、小笛套型[精致粱配套]麻：大配套詠、小功能[精致柱管理]純：大物管揉、小服耗務(wù)54[1]精繁致規(guī)劃?大規(guī)劃丈、小分區(qū)地塊晴資源分新析項目和論主要道膚路都市嬌路相臨翅，但不君適合做獄主要出肆入口；項目南翅部有天斬然河道周，隔河竿相望的柜是新建泥住宅小紗區(qū)，整索體形象劃尚佳，世有優(yōu)勢詞自然資瀉源；項目內(nèi)部宣局部位置蕩拆遷速度動較慢，不頂適合作為埋第一批開寧發(fā)用地；拆遷難度較大區(qū)域托老所用地主要道路河道建筑類型公寓聯(lián)排托老所公建商業(yè)合計面積10.82.70.120.56814.2比例76.12%19.03%0.85%4%100%55[1]衛(wèi)精致規(guī)綠劃?大規(guī)劃李、小分區(qū)總體功耐能分布根據(jù)兩種倚主要物業(yè)旅之間的用步地比例關(guān)曉系（公寓螞類占地6匠0.78嘩%，別墅扛類占地3剃3.58掩%），對妙項目用地悲橫向劃分鳳成分區(qū)明富確的區(qū)域?qū)?；利用項也目南部火有自然脾資源優(yōu)距勢的地憂方布置罷別墅類配物業(yè)；利用靠近詠主要道路咬區(qū)域，地陵段商業(yè)價墾值大的情媽況，布置稠商業(yè)和會是所以及小耕戶型公寓泥。拆遷難度較大區(qū)域托老所用地公寓類物業(yè)區(qū)域別墅類物業(yè)區(qū)域公建、商業(yè)、小戶型公寓區(qū)域56[1]姑精致規(guī)韻劃?大規(guī)劃老、小分區(qū)道路系夏統(tǒng)和中心效景觀因為本汽項目產(chǎn)窯品形式立是公寓篇和別墅魯混合產(chǎn)爽品，道送路系統(tǒng)堪處理應(yīng)幻玉該有明奧顯差別塊，公寓糟區(qū)域內(nèi)否，盡量才做到人燒車分流稻，別墅煌區(qū)域主癢要考慮堪車道的系便捷性寫；在設(shè)計道鄙路系統(tǒng)時欲還要注意盞盡量不使咐主要道路災(zāi)穿越動遷墾難度大的蘋區(qū)域，避濃免由于動幸遷原因影鼓響其他區(qū)垂域使用；中央景良觀帶位疑于別墅門和公寓待之間，貞可以作受為兩種凳物業(yè)之訊間的區(qū)許隔。別墅區(qū)的域主要漫道路公寓區(qū)拋域主要噸道路中心景觀57[1]跟精致規(guī)臺劃?大規(guī)嫂劃、小掘分區(qū)樓體攔布局建丸議因項目部地塊邊仙線不是走正南正撒北朝向與，規(guī)劃告時考慮而建筑盡箭量利用場最好的義朝向；從別墅厚區(qū)，到水公寓區(qū)獎分為三總層、五勺到六層克、七到鐵八層階榆梯裝排券部，形洲成從別殃墅類物最業(yè)到公啄寓類物晌業(yè)的平土緩過度員；除了橫施向的主掃要景觀省軸之外括，公寓血區(qū)域利美用側(cè)向緩間距形濟成縱向箭景觀軸務(wù)和主要墊景觀軸減形成網(wǎng)總絡(luò)景觀雨系統(tǒng)；別墅區(qū)景喇觀在部分烤節(jié)點位置圾點綴標(biāo)志破型景觀節(jié)任點，不做框大的景觀味手法處理前。7-8層公寓聯(lián)排別墅5-6層公寓集中景觀縱向景觀軸線別墅區(qū)小型公共景觀節(jié)點小戶型公寓58[1]精續(xù)致規(guī)劃?大規(guī)劃亞、小分區(qū)樣板滲區(qū)選擇樣板區(qū)位垃置選擇如匹圖所示，中包括商業(yè)腎、會所區(qū)納域，部分販公寓和聯(lián)宰排區(qū)域，怨以及和中淡央景觀連蝦通的主要馬景觀節(jié)點商區(qū)域；在此設(shè)稍置示范喉區(qū)可以剝同時兼設(shè)顧到公跪寓和別當(dāng)墅兩類候物業(yè)；棗利用商問業(yè)示范私區(qū)導(dǎo)入拆人流距婦離最近犯；主要景維觀節(jié)點公寓類變物業(yè)區(qū)京域別墅類物卸業(yè)區(qū)域示范區(qū)位飛置59[1]精叛致規(guī)劃?大規(guī)畏劃、小啊分區(qū)開發(fā)棒進(jìn)度建奇議開發(fā)進(jìn)度緊建議分為罪兩期,一滔期先開發(fā)越公寓,然亦后推出別荷墅類物業(yè)炊,大體走救勢是由北弊向南,自橡東向西;樣板區(qū)的各營造包括材別墅和公糠寓兩種物鈴業(yè)同時出看現(xiàn),便于送在公寓推挖廣的時候叛,打出“理別墅社區(qū)吳中的高檔導(dǎo)公寓”,還這樣的概膝念;先推公靈寓主要喂考慮以飾創(chuàng)新的簽產(chǎn)品形授態(tài)，迅悔速樹立爸形象，棗快速去捎化。一期開子發(fā)公寓類扔物業(yè)示范區(qū)位罵置二期開發(fā)別墅類物少業(yè)60[2]精午致立面?大風(fēng)壇格、小收立面精致典忠雅的新古租典主義風(fēng)爆格精致典雅埋的新古典喚主義風(fēng)格軌，能夠普最遍的引起掏上海客戶寧的認(rèn)同感輕；通過相洗對厚實鐘的墻面效和開窗逐相呼應(yīng)澆，突出甩項目穩(wěn)捎重大方探的性格辦。材質(zhì)元方面花枝園洋房恰類物業(yè)貨考慮石負(fù)材、木偷材原生叮態(tài)材質(zhì)恭的運用血，小高圣層公寓田局部考遼慮石材埋；考慮皂色彩之鑄間的對孝比搭配弱；Tow趴nho虹use薦的風(fēng)格壁和小高蠢層的風(fēng)弦格易于我統(tǒng)一。61[2]呀精致景舞觀?大景觀攔、小風(fēng)情巴厘島匪風(fēng)情園林園林營修建不僅珍僅是為窯社區(qū)服循務(wù)的內(nèi)申部環(huán)境鉆，還是眠我們打賭造精致呈社區(qū)的配重要環(huán)制節(jié)，需沃要有鮮此明的性貞格特征早：我們建結(jié)議園林臨風(fēng)格：巴厘島風(fēng)招情園林選擇巴性厘島風(fēng)助情園林局作為項窄目的園跟林風(fēng)格亡，主要票原因有蠢：符合項終目打造苦精致景寄觀的要叛求；根據(jù)目標(biāo)界客戶年輕撫層和收入言來看，東做南亞旅游岸是力所能零及的度假囑選擇，而粉巴厘島風(fēng)閱情園林符劫合目標(biāo)客狗戶對異域引國度的度泛假向往；項目周雪邊暫無硬同類風(fēng)擠情園林課社區(qū)；深圳有備成功項潤目，景探觀營造涌上減少克了創(chuàng)新功風(fēng)險。62[2]話精致景驅(qū)觀?大景丑觀、小瘦風(fēng)情巴厘潛島風(fēng)情嚴(yán)園林巴厘島裕風(fēng)情園殼林對于養(yǎng)水景的常營造和弓項目對挨自然河碑道的利患用切合礙度很高激；通過精致溝水景營造衣整個社區(qū)斯園林的核傅心；通過雕堡塑、疊鄭水、噴傘泉等景疊觀細(xì)節(jié)菌突出項煎目景致才景觀的頃特性；大量低佳成本花酒卉和低踢矮籬笆禾墻突出錫巴厘島雷風(fēng)情，倡走降低掠成本，饒保證特長色的景亂觀營造晨路線。63[3]精娃致居所?大居洽所、小代套型公寓療戶型分侍析根據(jù)項目【80偷、90乓】套隨型的限駱制要求維，按照形常規(guī)的鉛套型設(shè)鹽計思路螞，公寓鬼產(chǎn)品必剃然面臨查產(chǎn)品形涂態(tài)單一珠的問題邪；解決套型外設(shè)計問題立，有四個見思考方向乳，其一是歷功能套型地，即對套執(zhí)型設(shè)計精積細(xì)化，做盛緊湊型戶怪型；其二瞧，組合討套型，也校就是兩套專合一套的境做法；其滿三，是兩賓代居；其武四，是增蛾加建筑的言使用面積撿。套型設(shè)計烘解決思路功能套型組合套型兩代居增加使旋用面積特點對使用功水能細(xì)化復(fù)式、卷平面兩倚種方式悅，有銷滋售操做濃風(fēng)險對三房塌有硬性玩需求的駁客戶吸恐引力較離大有政策風(fēng)買險通過對窩四種套莊型解決莊思路的奮分析可鐘以知道巾，組合阻套型和污增加使四用面積吉的方式考都有一堅定風(fēng)險影，建議揀作為創(chuàng)苗新輔助如手段，錫不作為燙主力手誤段使用妙，而兩叔代居具伯有組合糧套型的征特性，絲式同時可淋以解決混兩代、挽三代同似住客戶煤的需求喬，可以著作為房串型設(shè)計澇方向之剝一。64[3]精族致居所?大居抖所、小箭套型樓體類抓型建議公寓類品房型中旁，兩代處居和功曬能套拼朱接，布尼局形式滾一梯三誦戶。如窄果兩代耕居和兩折代居拼妹接，平采面布局璃建議一躬梯四戶駕；精裝小胸戶型根打據(jù)布局伏需要集哈中設(shè)計流交通形雷式；聯(lián)體別城墅的平烏面布局助如果考爐慮圍合滑布局則?？紤]一訴個組團(tuán)竊戶數(shù)在示12-宅15戶附之間，討單體建括筑六聯(lián)豬以內(nèi)。產(chǎn)品類型房型細(xì)分樓層高度平面布局公寓功能套型5-8F一梯兩戶兩代居5-8F一梯三戶或者一梯四戶小戶型7-8F——聯(lián)體別墅——2-3F四聯(lián)體和五聯(lián)體為主65[3]精怖致居所?大居圖所、小侄套型常規(guī)豎做法的達(dá)公寓組糠合建議如果按間照現(xiàn)有耐市場狀猛況開發(fā)褲本項目罷公寓產(chǎn)講品，不漫考慮政促策對項電目的影幟響，建像議公寓受面積比陣市場現(xiàn)蔽狀，適揀當(dāng)壓縮柴面積；產(chǎn)品類型統(tǒng)以三房兩刷房為主，要個別位置并（頂層或羞景觀好的商位置）做存豪華戶型樓，主力面撕積以居家丹為主；按照市柄場產(chǎn)品削現(xiàn)狀,況不考慮【80、店90】幅對規(guī)劃的結(jié)限制。建鐮議的公寓螞房型面積興組合比例艙關(guān)系。戶型面積（m2）所占比例（面積）套數(shù)所占比例（套數(shù)）四房160-1655%414%三房(舒適型)130-13510%1028%三房(緊湊型)120-12515%16514%兩房90-9540%58050%一房45-5010%28124%合計——80%1169100%66[3]條精致居婚所?大居所先、小套型【80、億90】冰之后的目標(biāo)客旁戶轉(zhuǎn)化常規(guī)的公續(xù)寓戶型所嫁針對的客搶戶群，面烤對我們新乞的產(chǎn)品形槐態(tài)會重新漁產(chǎn)生客戶準(zhǔn)分類，針阿對各種不李同物業(yè)所律針對的總閣價范圍、奔客戶需求樹的不同，情對新產(chǎn)品廁形態(tài)的需貪求會產(chǎn)生怕相對應(yīng)的卸分類形式森；表中給謹(jǐn)出的功淋能套型桿中的兩事房如果艘通過增要加面積龜和內(nèi)部匹可變空視間的手抹法得到話類似三姜房的空帽間，會延對原緊卻湊三房肺目標(biāo)客普戶產(chǎn)生誤吸引力古。四房舒適型三哀房緊湊型姿三房兩房小戶型公勺寓兩代居兩房三房聯(lián)排別墅小戶型蕩公寓功能套盤型可組合京套常規(guī)做法房型分類【80蠅、90阻】之絲式后房型分類目標(biāo)客漁戶所選雅物業(yè)類愉型的變房誠化67[3]西精致居模所?大居所終、小套型多功能罪公寓組合壁建議產(chǎn)品類型戶型面積（m2）所占住宅產(chǎn)品比例（面積）套數(shù)所占比例（套數(shù)）功能型兩房75-8540%67546%三房85-9020%30721%兩代居兩房75-806%1047%一房50-554%1047%小戶型一房45-5010%28119%合計————80%1471100%公寓產(chǎn)品溪開發(fā)以功價能套型為授主要產(chǎn)品污開發(fā)方向爹，主力戶鞭型以兩房斯為主，具串有位置優(yōu)紐奉勢的地方口輔以小三齡房；兩代居為讀公寓房型稠的主要創(chuàng)暗新方向（簽兩代居同見時也具有肥組合套型況的功能）守，由于針委對的目標(biāo)循客戶還是謹(jǐn)在一戶之半內(nèi)，在設(shè)肝計兩代居帝的時候著翁重控制兩止套面積之列和不要過狀大，建議財控制在1寧25~1痕35m2之間；精裝小戶黨型面對的餓客戶群是疑單身白領(lǐng)消。對于能授夠增加祥套型面進(jìn)積的創(chuàng)搜新手段宰（如可批改為房損間的陽襪臺、可撒改為落侄地窗的攻凸窗等侄），可歸以在戶惜型設(shè)計刃時適當(dāng)閘引入?？紤]到公躁寓產(chǎn)品的鍵快速去化動和兩套組趟合成一套叮產(chǎn)生的銷忽售操作風(fēng)蒙險，建議含取消大面撓積房型并柿且把組合紅房型限制回在較小范認(rèn)圍之內(nèi)。68[3]精捐致居所?大居賢所、小鼓套型功能型科套型細(xì)分產(chǎn)品類型戶型戶型細(xì)分面積（m2）所占住宅產(chǎn)品比例（面積）套數(shù)所占比例(套數(shù))功能型兩房標(biāo)準(zhǔn)兩房75-8030%51235%自由兩房80-8510%16311%兩房合計75-8540%67546%三房85-9020%30721%緊湊型鼻三房體飛現(xiàn)出對訓(xùn)空間最胞大效能首的利用爹，內(nèi)部豆空間營毒造不建疼議采用資靈活分產(chǎn)隔的形衛(wèi)式。兩房設(shè)計焦可以分為吐兩類，一悉類是內(nèi)部格可分隔改算造成三房閱的房型，到絕大部分挑兩房做成村空間功能躍固定的小焦兩房形式鍛。69[3]精淺致居所?大規(guī)劃延、小分區(qū)房型剪布局分鏟析靠近高礙速公寓習(xí)區(qū)域，浸公寓端衫頭處理多做小套總型，減渠小開窗唉面積，鳥靠近高揉速路的裝聯(lián)排區(qū)敲域做小捎面積套就型；靠近中央悉景觀區(qū)域悼的公寓做繭面積最大尤的戶型，濱靠近中央坑景觀的聯(lián)震排做適當(dāng)在南部厘沿河區(qū)呆域利用羅河景做表大面積熄聯(lián)排戶骨型。公寓享受是不到中心凳景觀的區(qū)思域小戶型公榮寓靠近高速框公路區(qū)域靠近學(xué)礎(chǔ)校的公犁寓聯(lián)排享毯受不到莖中心景綿觀的區(qū)騙域?？拷醒胫染坝^區(qū)域壞的聯(lián)排靠近中而心景觀暖的公寓聯(lián)排沿習(xí)河景觀商區(qū)域70[3]軋精致居檔所?大居所至、小套型功能套專型設(shè)計示伏例之一深圳旭姜景佳園尺房型，忘兩房面晌積75哭-80皆m2，三房此面積8啦9-9腹4m2；房型設(shè)高計思路燃走緊湊部型路線勺，除了性主人臥立室之外紋，起居廢廳、次危臥室等伴房間尺隱寸都有掙不同程復(fù)度的壓途縮；功能套捕型設(shè)計糟方向之螺一，通于過增加溝面寬，艷減少進(jìn)俊深的方嘗式控制令房型面拍積，同屋時滿足漢套型采響光通風(fēng)黎的需求脊。71[3]精拾致居所?大居所捉、小套型功能姨套型設(shè)宋計示例葵之二端頭套慰型和中蹦間套型懶相比，鈔增加了臉一個采匪光面，不通風(fēng)狀囑況也得思到加強華，如果灰項目小破三房的尋比例不芬大，可猴以通過塊端頭位膝置布置丹三房，涌中間位另置做兩掉房；也可以在名端頭位置婆適當(dāng)加大于進(jìn)深，增帝加一套房赴子；利用端頭扣位置，有塘三面采光崖的優(yōu)勢，刷在側(cè)面增查加一室。利用端頭繪采光通風(fēng)硬狀況良好云的情況，碗增加一套構(gòu)房型。功能套型壯設(shè)計方向婆之二，對呢端頭套型犯自然資源喜的充分利江用。72[3]世精致居探所?大居所落、小套型功能容套型設(shè)插計示例蠶之三在房型設(shè)戰(zhàn)計的初始獻(xiàn)階段，就宿把住宅定默位為長久駝的居住空建間，而不談是階段性框的住所。飄房型設(shè)計喬內(nèi)部空間屋的變化考笛慮人生不秋同階段產(chǎn)循生人口數(shù)蚊量和生活冠方式的不榆同進(jìn)行內(nèi)死部功能空渴間的重新澇組合，同貝樣也能滿柿足不同人釋生階段人潔群的需求錘；由于房蠟型設(shè)計籍是在套借型面積此不變的朝基礎(chǔ)上膚進(jìn)行，擾所以，隆會產(chǎn)生居入住客刪戶群的憂差異，鹽如同樣坦面積的輝兩房可恐以做成頸舒適型紛而三房允就只能繞是緊湊憶型。日本集合膝住宅研究教，自由空碎間組合形泛式，衛(wèi)生吧間、廚房惕位置固定渣。房間數(shù)排量可以根杯據(jù)不同需干求進(jìn)行變伙化組合。對結(jié)構(gòu)造形式要攀求較高燃，采用蹄框架結(jié)番構(gòu)形式釘，內(nèi)部饑形成自潔由分隔示的組成岔空間。內(nèi)部空柏間設(shè)計奔時預(yù)設(shè)偏不同類珠型、人治數(shù)客戶拳的居住臺形態(tài)。73[3]精蒙致居所?大居所酒、小套型兩代徒居設(shè)計滔示例組合形紡式靈活殺的房型疾設(shè)計方做式，分狠則為兩屠套獨立籃戶型，邁合則成箭為一套驗大面積從房型，本適合對高大房型往有硬性宴需求的銀客戶群葵；房型設(shè)計蝴重點考慮薪兩點，其邀一，是為蔬房型組合景改造預(yù)留驕空間；其熄二，是控益制兩套房騎型的總體桌面積，便兵于后期銷母售控制總塘體價格。分設(shè)門傾戶的兩懂代居，義避免相桿互干擾禽，也可坦以改造國成一套瓜房型。74[3]鳳精致居每所?大居所語、小套型增加使中用面積手板法示例深圳西咸岸官邸賭戶型，箏通過錯眼層露臺繁設(shè)計、錘落地凸燃窗設(shè)計端，得到偵了大量線不計入赴總面積遼的室內(nèi)爽使用面謠積；局部陽華臺的設(shè)舅計可以宗改造成辜一個房倉間；對于錯口層露臺熱設(shè)計上士海雖然哲也有案之例，但次始終沒卻有大量果推廣，韻規(guī)劃報醋批有一得定難度乏；可改造轟成房間甘的陽臺崇做法，盟和落泰地型凸跑窗可以概作為房治型創(chuàng)新景的設(shè)計眾方向。兩房兩攤廳一衛(wèi)建筑面積插81.5餡7m2套內(nèi)面積坐64.0扇3m2落地型凸樹窗不計入匪建筑面積只，又可以暑完全作為陷室內(nèi)空使紹用?，F(xiàn)在逃上海尚未輝有此種做鑄法。奇數(shù)層錯和偶數(shù)贏層的露甘臺位置厚不同，帝得到高轟達(dá)兩層首的露臺敗空間上海耀江花園二期房型可改造成房間的空中花園75[3]精筐致居所?大居所掀、小套型精裝律修小戶垂型設(shè)計評示例面積和交常規(guī)房抖型相比沖有根本始性的變拋化，一份房50某m2左右，忠兩房7險0m2左右；作為小精戶型公汪寓來說巡壽，此房屢型以內(nèi)惹廊式布蔽局和復(fù)信式空間逢相結(jié)合奧，保證當(dāng)了每戶裝都有南幫向主要燒房間，古通風(fēng)情京況略差激；一房和兩擦房的復(fù)式騾結(jié)構(gòu)可以安成為其賣站點。76[3]爹精致居士所?大居所轎、小套型聯(lián)排別汁墅房型分扎析上海04伶年以來熱黎銷聯(lián)排別廟墅面積段充主力在1攤80-2墾20m2，戶型以覆三房四房賢為主；05年以煤來上市樓劫盤受到宏健觀政策的芹影響，加戲大了對地苗下室、露唯臺等附加得值的投入櫻；熱銷項目食在內(nèi)部空獎間特色創(chuàng)繡新上都有該一定投入癥，主要體眠現(xiàn)在，室欲內(nèi)天窗、蠟內(nèi)庭院和津地下室采鏟光天窗幾掙個方面。物業(yè)名稱面積（m2）戶型特色招商依云郡190-220四房、五房部分房型有地下室、和地下室特殊采光天窗，有閣樓金地格林春曉180-238三房、四房嘗試南入口做車庫，L型創(chuàng)新房型設(shè)計金地格林世界200-225三房、四房二期部分聯(lián)排房型加入內(nèi)庭院設(shè)計萬科藍(lán)山150-250三房、四房、五房采光天窗，部分房型有內(nèi)庭院萬科燕南園190-208三房采光天窗、內(nèi)庭院，部分房型有地下室，并且有下沉式庭院采光西郊林茵湖畔260-294三房、四房整層地下室，并且有地下室特殊采光天窗，內(nèi)庭院，并且根據(jù)內(nèi)庭院采光特性嘗試北廳設(shè)計復(fù)地北橋城175-222三房、四房圍合式布局，部分房型有整層地下室名仕豪庭170-248三房、四房、五房整層地下室，有地下室采光天窗，室內(nèi)空間特色是內(nèi)庭院和采光天窗上海04拴年以來熱玩銷聯(lián)排別壓墅面積、核房型特色博分析簡表植：77[3]精瘡致居所?大居所匪、小套型高性能五別墅戶型竄組合從空間利故用的角度塵來說，聯(lián)呆排別墅1斜60m2已經(jīng)完互全能夠凱滿足三硬房類房喘型的功琴能需求柴；根據(jù)本料項目對萍未來價煩格的預(yù)慰期，緊灣湊型房酒型必然勿有利于么控制總忠價；在端部套萄型，發(fā)揮菌其三面采鵝光的優(yōu)勢竊，適當(dāng)?shù)脑锌紤]做面坊積稍大的立房型，豐叉富產(chǎn)品類礎(chǔ)型，擴大厲客戶群。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）所占住宅產(chǎn)品比例（面積）套數(shù)所占比例（套數(shù)）聯(lián)排別墅三房165-17010%8355%四房185-1905%3725%四房（舒適型）210-2155%3020%合計————20%150100%建議本項宏目的房型益設(shè)計突出見精致概念蠶，聯(lián)體別梨墅主力房正型面積以耍170m2以內(nèi)，別多墅內(nèi)部空怨間以功能脂和特色空棒間取勝。78[3]流精致居歡所?大居所艦、小套型組團(tuán)別概念營希造針對現(xiàn)途在規(guī)劃夏對于地輛下室的隔控制，衣建議在副組團(tuán)營愧造過程惹中，以雄兩排1么2~1警6戶為濃一個組時團(tuán)單位敢組成圍筋合院落暮，采用殃南北入乞的形式汽在組團(tuán)槳外圍入敬戶；組團(tuán)內(nèi)缸部采用掛墊高0貞.9米局的形式鄰（便于醫(yī)形成整拳層地下過室），唱形成整揚體抬高萍的平臺駱；組團(tuán)之間卸的空間可調(diào)以分配給戴每戶形成陣室外花園嶺，也可以間在形成每轉(zhuǎn)戶室外花旱園的基礎(chǔ)泉上預(yù)留出散一定的公恨共空間。萬科·第五園的組團(tuán)組合形式，組團(tuán)庭院、私家庭院的主要院落、內(nèi)庭院和后院。三種院落形式層次分明，私密性和均好性都得到很好體現(xiàn)（雖然此處組合因深圳地區(qū)對南北朝向不夠敏感，沒有完全南客廳的布局，但此組合形式有很大的改造余地，能夠形成全南廳的布局形式）。組團(tuán)內(nèi)高度路面高度從剖面關(guān)系示意可以看出組團(tuán)內(nèi)外高差變化的關(guān)系，道路標(biāo)高和組團(tuán)內(nèi)地坪標(biāo)高相差0.9米，在整個組團(tuán)剖面關(guān)系中，這個高度差異對內(nèi)外景觀影響不大，反而能夠形成抬高的特色，形成臺地、坡地的景觀形式。79[3]精裕致居所?大居演所、小挑套型別墅空宿間特色之華一以中庭紡空間或植內(nèi)院形遮式出現(xiàn)賊的內(nèi)向雪型室外斤空間，話四面圍宵合的布司局形式純，使內(nèi)漆向型室纖外空間息獲得最茶大限度茶的私密農(nóng)性；在聯(lián)排別啟墅設(shè)計過尋程中，中耕庭空間與逃其說是室映外空間不塔如說是室讀內(nèi)空間，迎中庭空間列的存在不柜僅僅改善信室內(nèi)空間華質(zhì)量，往懇往成為室您內(nèi)空間的始核心而存無在，通過踐非常簡單博的手法而吉得到驚人嘆的室內(nèi)效兄果，形成界具有溝通播語言的空特間形式。萬科燕南園的有內(nèi)庭院的房型，體現(xiàn)了對頂采光的充分利用。和內(nèi)部空間的溝通。中庭空間和室內(nèi)空間滲透，也可以看作室內(nèi)空間的延伸。80[3]精坡致居所?大居所對、小套型別墅刑空間特尾色之二聯(lián)排別墅演的屋面采析光優(yōu)勢能查夠有效的干提升內(nèi)部習(xí)空間質(zhì)量連，位于內(nèi)惜部的餐廳走或者交通嘆空間通過隙屋頂采光侮從而形成研處于平面引中心的特巖有的空間友質(zhì)量；上海熱銷占樓盤采用煎屋面采光庸形成內(nèi)部犯空間特色抗的有藍(lán)山推小城、名炒仕豪庭。值得一提感的是中科向大學(xué)村，景在樓梯間弦利用屋頂三采光，和節(jié)內(nèi)庭院空禾間相呼應(yīng)助，產(chǎn)生了柔極佳的內(nèi)純部空間，她人在行走緣瑞過程中，黑每個不同抓地點都可撈以獲得獲牛得不同的錦空間感受皆。81[3]精橡致居所?大居所苗、小套型別墅空愛間特色之煮三地下室或功半地下室翻可以通過窄特殊的采招光手法獲標(biāo)得一個超企出常規(guī)地任下室內(nèi)部龍空間，改拴變地下室煙只能用做刪輔助用房造的局限，勁變成接近蛾主要功能都用房的空澤間；聯(lián)排別墅河由于受到蓋用地限制耗，每戶的非室外空間艇非常有限亦，有時候控室外空間亦還要用做覽停車、家背政等用途票，下沉式墊庭院對于濾聯(lián)排別墅眠來說過于謊奢侈，不臺能大范圍賓應(yīng)用；聯(lián)排別墅雹的地下室動可以運用修豎向天窗略采光，經(jīng)妨過豎向采醉光處理之完后的地下騎空間作為表書房、影肅音等主要坊功能用房嘩還是游刃光有余。一層地下室地下室采光天窗82[4]散精致配