某區(qū)域地塊項(xiàng)目專案思路匯報(bào)報(bào)告

RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2010.12北京CBD區(qū)域Z-15地塊項(xiàng)目專案研究思路匯報(bào)CITIC項(xiàng)目背景調(diào)研超高案例參考項(xiàng)目發(fā)展解讀項(xiàng)目啟動(dòng)策劃

提要

1、2009年，北京市政府明確提出要“著眼建設(shè)世界城市”；2、無論是前期發(fā)展規(guī)劃中確定的首都經(jīng)濟(jì)“一線兩翼”三大重點(diǎn)功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，還是目前城市總體規(guī)劃中提出的“兩軸兩帶多中心”，建外商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)一直是北京發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

項(xiàng)目背景調(diào)研·規(guī)劃背景

1、北京目前的CBD區(qū)域是西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間3.99平方公里的區(qū)域。這里聚集了摩托羅拉、惠普、三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國總部，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址，是國內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等高端企業(yè)的所在地，幾乎成為現(xiàn)代化北京的“名片”。2、該區(qū)域歷經(jīng)十余年的發(fā)展，從九十年代的嘉里、漢威等項(xiàng)目到后來的央視和國貿(mào)三期，目前幾近飽和。目前位于金十字東北角的CBD核心區(qū)已經(jīng)是現(xiàn)有CBD區(qū)域的“收官”之作。

項(xiàng)目背景調(diào)研·規(guī)劃背景CBD核心區(qū)

項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響天氣晴好時(shí)，從天安門附近的北京城市中心區(qū)域可以看到建外CBD區(qū)域眾多超高層建筑形成的天際線。天氣晴好時(shí)，從天壇祈年殿、故宮太和殿等多個(gè)角度均可以看到建外CBD區(qū)域眾多超高層建筑形成的天際線。

項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響

區(qū)域成熟——項(xiàng)目用地位于CBD核心用地周圍交通便利，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，商務(wù)氛圍濃厚。位于國貿(mào)橋(建國門外大街與東三環(huán)交接處)東北角，CCTV央視大廈、BTV北京電視臺(tái)、中服大廈、國貿(mào)中心、銀泰中心、財(cái)富中心等大規(guī)模的建筑藝術(shù)群體環(huán)繞周圍。

交通優(yōu)越——項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)的核心地段，地處“金十字”的中心，用地西側(cè)的東三環(huán)路是城市快速路，道路下是地鐵10號(hào)線；南側(cè)建國路是長安街的延長線，屬于城市主干路，道路下是地鐵1號(hào)線。兩條重要的道路交匯于用地西南角的建國門橋。

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地現(xiàn)狀用地原規(guī)劃指標(biāo)地上面積30萬平方米，后調(diào)為35萬平方米，凈用地容積率高達(dá)30.5；用地原限高為400米，由于競(jìng)標(biāo)方案、開發(fā)強(qiáng)度等原因，初步預(yù)計(jì)高度突破500米。（后“項(xiàng)目發(fā)展解讀”一節(jié)有關(guān)于建筑體量和高度的初步分析）136米85米地塊范圍：

Z-15占地面積：

11477平米地上總規(guī)模：

30萬平米高度：

400米東西寬：

136米南北長：

85米

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地情況Z-15地塊此處引用方案為北京院用地競(jìng)標(biāo)方案，調(diào)整了項(xiàng)目用地與南側(cè)集中綠地的關(guān)系，地上建筑面積為30萬平米，設(shè)計(jì)高度為468米。目前地上建筑面積為35萬平米，設(shè)計(jì)高度將突破500米。（后“項(xiàng)目發(fā)展解讀”一節(jié)有關(guān)于建筑體量和高度的初步分析）

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地投標(biāo)方案整體指標(biāo)OverallGFA單位數(shù)值用地面積SiteArea㎡22410總建筑面積TotalFloorArea㎡383890地上GFA㎡300180地下UndergroundFloorArea㎡83710容積率PlotRatio13.39綠化率GreenRatio%49.47建筑密度BuildingDensity%21.71層數(shù)No.Stories層118建筑高度HeightoftheBuildingm468地下停車UndergroundParkingLots位1983

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響由于北京原有CBD區(qū)域經(jīng)過十余年的建設(shè)已經(jīng)接近飽和，目前政府開始籌備CBD區(qū)域的東擴(kuò)工作。2010年3月23日，通過審批的CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃綜合方案由北京市規(guī)劃委員會(huì)正式對(duì)外公示。隨著4月24日的公示期結(jié)束，東擴(kuò)區(qū)的建設(shè)進(jìn)入實(shí)際操作階段。此次東擴(kuò)范圍是北起朝陽北路，南至通惠河，東起東四環(huán)路，西至東三環(huán)路、西大望路，總用地面積約3.0平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模約700萬平方米的土地。對(duì)于東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃的限制高度，CBD管委會(huì)主任劉春成表示總體上會(huì)控制在100米到300米之間，但北京的最高建筑一定會(huì)出現(xiàn)在CBD地區(qū)。

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響本圖建筑體塊為根據(jù)SOM中標(biāo)的CBD項(xiàng)目東擴(kuò)方案搭建的模型，基本反映了未來CBD區(qū)域7平方公里完整建成后的建筑體塊關(guān)系全貌。建成區(qū)東拓區(qū)項(xiàng)目區(qū)

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響

項(xiàng)目背景調(diào)研·支持與挑戰(zhàn)1、榮譽(yù)和支持——2009年，北京提出建設(shè)世界城市的目標(biāo)，對(duì)未來的城市建設(shè)而言是全新的課題和更高的要求。博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖認(rèn)為，打造世界城市應(yīng)建設(shè)類似紐約帝國大廈式的地標(biāo)，作為北京現(xiàn)代商業(yè)文化的象征。從國家未來的發(fā)展前景和北京作為中國首都的地位而言，由于極度重要的區(qū)位和北京首座超過500米建筑的榮譽(yù)，本項(xiàng)目具備了成為環(huán)球性地標(biāo)和現(xiàn)代北京“城市名片”的條件。2、巨大的挑戰(zhàn)——我們?cè)诿鎸?duì)社會(huì)各方關(guān)注壓力的同時(shí)，要挑戰(zhàn)超過500米的超高層建筑巨大的建造和管理難度。我們需要吸取全世界其他類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，建立構(gòu)架完整合理、專業(yè)配套齊全的團(tuán)隊(duì)，通過合理的建造和管理模式，在緊湊合理的周期和成本條件下，完成項(xiàng)目的建造和管理工作。

超高案例參考·廣泛選取選取原則1、參考項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能、建筑體量、高度等指標(biāo)與本項(xiàng)目相近；2、盡量選取近期項(xiàng)目，以便使其技術(shù)、顧問團(tuán)隊(duì)、周期、成本等因素具有參考性；3、在項(xiàng)目發(fā)展解讀研究中，選取近期建成、在建和預(yù)期建設(shè)的高度與體量相近的項(xiàng)目，以研究我項(xiàng)目未來建成后的影響力與價(jià)值選取方向；而在參考實(shí)例中，則盡量選取近期建成案例，以便對(duì)其技術(shù)、顧問團(tuán)隊(duì)、周期和成本等進(jìn)行實(shí)證研究。序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬M2）單層面積（M2）地面層數(shù)塔頂高度（M）建筑屋面高度（M）層高（M）總投資（億元RMB)總施工周期動(dòng)工時(shí)間竣工時(shí)間運(yùn)營時(shí)間建筑設(shè)計(jì)公司結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司備注1深圳平安國際金融中心

37.86

115646588/538（樓層屋面）

905年4個(gè)月2009.8.292014.12

KPF

2上海中心大廈43.40

118632580

1485年2008.11.292014

美國Gensler事務(wù)所

3天津高銀金融117總項(xiàng)目183

117597

總項(xiàng)目270

2008

2014巴馬丹拿建筑設(shè)計(jì)咨詢

4廣州周大福中心珠江新城東塔

地上35，地下1.8

116530

100超過6年2009.92016

KPF

5臺(tái)北101大廈28.95

101508448

580億新臺(tái)幣4年3個(gè)月1999.72003.10.17

李祖原建筑師事務(wù)所

6上海環(huán)球金融中心

38.16

101492460

逾10億美元

5-6年1997年初，之后暫停至2003年2月復(fù)工20082008.8.30KPF賴思里?羅伯遜聯(lián)合股份有限公司

7香港環(huán)球貿(mào)易中心/ICC-3255118484

2.85-3.15凈高含配套公寓建筑200億港幣約5年2005.112010

KPF

8南京綠地廣場(chǎng)紫峰大廈

26

89450

40

2005.52008.9.28

SOM與華東院

9蔡屋圍金融中心

28.5/總項(xiàng)目60

104439

40約4年2007.11

2011建筑師事務(wù)所TFP和ARUP公司、深圳華森設(shè)計(jì)公司

10廣州國際金融中心珠江新城西塔

44.8

103438

65

2007.1.312009.11.3

英國威爾金森?艾爾建筑事務(wù)所、奧雅納工程顧問公司

11沈陽國際金融中心

總項(xiàng)目53

89427

10億美元

2012

貝氏建筑師事務(wù)所、凱達(dá)柏濤公司、籟思理·羅伯遜股份有限公司聯(lián)合設(shè)計(jì)

12上海金茂大廈29

88421

50近5年1994.5.101999.3.18

SOM

13香港國際金融中心二期18.582140（F8-F88)90416

總項(xiàng)目包括一期等30億美元3年半

20032003后半年

14廣州中信廣場(chǎng)總項(xiàng)目34.362500

總項(xiàng)目37

1997.6

15沈陽恒隆市府廣場(chǎng)

總項(xiàng)目80

330

總項(xiàng)目1004年內(nèi)2007.42011

16大連裕景中心總項(xiàng)目80

383

總項(xiàng)目60

2009.11.30

美國NBBJ英國ARUP公司

17高雄東帝士85國際廣場(chǎng)

30.63

378348

3年

1997

李祖原建筑師事務(wù)所

18香港中環(huán)廣場(chǎng)

17.28

78374

總項(xiàng)目141億美元3年

1992

DennisLau&NgChunMan,Architects&EngineersLtd

19廣州廣晟國際大廈

16

59360

辦公部分4.25/2.85凈高203年2007.12.282011.3

廣州瀚華建筑設(shè)計(jì)有限公司

20深圳賽格廣場(chǎng)17

72356

3年

2000

陳世民建筑師事務(wù)所

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于臺(tái)北市信義區(qū)西村里信義路五段7號(hào)開工日期1999年7月竣工日期2003年10月17日占地面積30278m2建筑面積28.95萬m2建筑層數(shù)地上101層，地下3層建筑高度508m總投資580億元新臺(tái)幣施工工期7年開發(fā)商臺(tái)北金融大樓控股有限公司建筑設(shè)計(jì)單位李祖原建筑師事務(wù)所承建單位KTRT

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）臺(tái)北101（Taipei101），前名臺(tái)北國際金融中心（TaipeiFinancialCenter），設(shè)計(jì)師李祖原。位于臺(tái)北市信義區(qū)的一幢摩天大樓，樓高508米，地上101層，地下5層，是目前全球最高的摩天大樓。其英文名稱Taipei101除代表臺(tái)北，還有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”之意義。臺(tái)北101的主樓旁邊還有一棟6層樓、總高60米的裙樓（podium），規(guī)劃為購物中心及銀行、證券行，裙樓內(nèi)有挑高40米的豪華室內(nèi)廣場(chǎng)。因應(yīng)高空強(qiáng)風(fēng)及臺(tái)風(fēng)吹拂造成的搖晃．臺(tái)北101設(shè)置了“調(diào)和質(zhì)塊阻尼器（tunedmassdamper）”，是在88-92樓層掛置一個(gè)重達(dá)680公噸的巨大鋼球，利用擺動(dòng)來減緩建筑物的晃幅。防震措施方面，臺(tái)北101采用新式的“巨型結(jié)構(gòu)（megastructure）”，在大樓之四個(gè)外側(cè)分別各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面約3米長、2.4米寬，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。17

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）入口大堂

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）入口臺(tái)階室外步行廊道立面入口室內(nèi)共享空間室內(nèi)步行廊道超高案例娛參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)鐮球金融廢中心（492米，建成堂項(xiàng)目目前出上海第一蝕高）上海環(huán)球肢金融中心用是以日本北的森大廈處株式會(huì)社姿（Mori群Bui京ldin床gCo床rpor圾atio糞n）為中航心，聯(lián)患合日本飼、美國享等40多家企業(yè)勤投資興建滴的項(xiàng)目，客總投資額斬超過105億0億日元（壘逾10億美元）靠。主樓部衛(wèi)分鋼結(jié)構(gòu)柱已建到了神第8層的世崇界第一于高樓———1斜01層超高匯層綜合美設(shè)施“川上海環(huán)遭球金融脫中心”夜的外觀獨(dú)造型和糖功能構(gòu)扛成昨天功最終確嘴定。備浸受爭(zhēng)議懶的大樓帝頂部圓堅(jiān)形風(fēng)洞誦設(shè)計(jì)改走為倒梯瓣形。上海環(huán)球主金融中心仆主體建筑乒設(shè)計(jì)高度警為492米，共104層，地今上101層，地織下3層，2008年初竣效工后將尸成為上修海浦東育的新地匯標(biāo)。據(jù)悉，該獵工程于199初7年年初開際工。原設(shè)疏計(jì)高460米，后來歲因受亞洲熟金融危機(jī)冶影響，工居程曾一度難停工。2003年2月工程復(fù)饑工。但由俘于當(dāng)時(shí)中聽國臺(tái)北和標(biāo)香港都已重在建480米高的摩津天大廈，女超過環(huán)球蠅金融中心趴的原設(shè)計(jì)郊高度。由坡于日本方在面興建世噸界第一高司樓的初衷弄不變，對(duì)討原設(shè)計(jì)方叫案進(jìn)行了未修改。修球改后的環(huán)駕球金融中邀心比原來先增加7層，即熟達(dá)到地立上101層，地下3層，總高憑度達(dá)到492米，目前膜世界第一邪高樓臺(tái)北101大樓總高倦度為508米，但其烏中包括了60米高的碗天線，擦上海環(huán)恥球金融舅中心比粒起已建勢(shì)成的中越國臺(tái)北餡國際金勉融大廈童主樓高呆出12米，所稅以按國摸際建筑段慣例來踩說，上街海環(huán)球望金融中正心仍為甚名符其姜實(shí)的世忌界第一嗎高樓。20超高案例但參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)曲球金融寫中心（492米，建夾成項(xiàng)目盲目前上剝海第一斑高）上海環(huán)餃球金融喇中心,這座直101層,高度為492米的垂直段型花園城異市,有完備諒的安全標(biāo)保障系稠統(tǒng)和熱趴忱的服斷務(wù),它不僅具耽備世界一什流水準(zhǔn)的醉國際金融約中心的功饑能,并擁有世吩界最高的夜觀光廳,以及各種凝商鋪、餐領(lǐng)廳、會(huì)議挑中心和酒衰店。觀光廳亭（94/9誦7/10羨0F）位于環(huán)恰球中心丘第100F層，高474米，是目謎前世界上彈人可到達(dá)譜的最高的喜觀光設(shè)施襪，可供游儉客盡覽城夢(mèng)市美景。觀光天閣100由三條透閃明玻璃地縫板組成的適懸空觀光僻長廊,為目前世五界上人可扎到達(dá)的最饅高的觀光塞設(shè)施,可將充滿踩活力的上支海美景盡銳收眼底.觀光天睜閣97如一道李浮在空拍中的天鉗橋,開放式玻很璃頂棚設(shè)獸計(jì),讓人與亮自然融抓為一體.觀光大廳94以美麗浦航江兩岸為峽背景舉辦洞各種展示匯活動(dòng),提供寬甘敞的交營流空間.上海柏衣悅酒店啟（79-9以3F）環(huán)球凱疤悅集團(tuán)婦旗下酒限店遍及刊世界45個(gè)國家和巡壽地區(qū)，而忙柏悅品牌撈又是其中架之佼佼者蔽，為客戶鉛提供優(yōu)雅命而上品的縮慧舒適空間學(xué)。2009年，環(huán)球補(bǔ)的觀光廳呈和位于其于中的上?？“貝偩频晁?，分別榮姐獲了世界躍最高觀光禮廳和世界起最高酒店刊的吉尼斯壞世界記錄腔認(rèn)證。辦公設(shè)貪施（7-7隙7F）辦公空伸間符合弊國際金撲融中心緞的高標(biāo)凍準(zhǔn)配置網(wǎng)，兼?zhèn)浼t功能性灘和舒適活性。上海環(huán)球特金融文化呢傳播中心剛（29F）既是金融基、文化等吸各種信息站聚集傳播拘的平臺(tái)，抄也是文化涂、傳媒和歉經(jīng)濟(jì)等各艙界人士傳卷播交流信亮息的理想螺場(chǎng)所。會(huì)議中心序（3-5F）可召開國真際性會(huì)議林，高端品險(xiǎn)牌展示，萍也可以成蹈為各種潮璃流和信息喜發(fā)布的理氧想場(chǎng)所。商場(chǎng)&餐廳(B2-畢B1F,燥2-3F遲)適合各種筆商務(wù)場(chǎng)合啟的餐廳\咖吧,將為商務(wù)姥人士提供法服務(wù).超高案例菌參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球申金融中心（492米，建成勺項(xiàng)目目前乖上海第一富高）設(shè)計(jì)審編森大廈嘩株式會(huì)揪社一級(jí)挑建筑士返事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)KPF建筑師穴事務(wù)所結(jié)構(gòu)設(shè)僅計(jì)賴思里?切羅伯遜聯(lián)豆合股份有犁限公司（LER慢A）設(shè)計(jì)單位上?，F(xiàn)崗代建筑盛設(shè)計(jì)（訪集團(tuán)）附有限公斧司,華東建膊筑設(shè)計(jì)莖研究院鴉有限公蠻司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易中心區(qū)Z4-1地塊開工日期年竣工日期2008年占地面積14400m2建筑面積381600m2建筑層數(shù)地上101層，地下3層建筑高度492m總投資逾10億美元施工工期7年開發(fā)商上海環(huán)球金融中心有限公司建筑設(shè)計(jì)單位KPF建筑師事務(wù)所承建單位中國建筑工程總公司－上海建工（集團(tuán)）總公司SWFC項(xiàng)目總承包聯(lián)合體結(jié)構(gòu)形式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（SRC結(jié)構(gòu)）,鋼結(jié)構(gòu)（S結(jié)構(gòu)）22超高案競(jìng)例參考·重點(diǎn)案泳例·上海環(huán)堆球金融欠中心（492米，建異成項(xiàng)目香目前上萬海第一與高）23衛(wèi)生間觀光層空中大堂觀光層四層公儀共區(qū)域栽走廊23上海金園茂大廈華是一幢濤集現(xiàn)代攀辦公樓撤、豪華溪五星級(jí)切酒店、貫商業(yè)會(huì)寄展、高紛檔宴會(huì)衣、觀光星、娛樂雜、商場(chǎng)慮等綜合絞設(shè)施于攪一體的堆當(dāng)今滬研上最方批便舒適經(jīng)、最靈岸活安全炭的辦公管、金融子、商貿(mào)獲、娛樂妄和餐飲而的理想餐活動(dòng)場(chǎng)理所。它深富護(hù)中華民冤族文化佩內(nèi)涵，獨(dú)是溶匯舉西方建忌筑藝術(shù)幫的智慧耗型摩天籌大樓。恰金茂大震廈占地2.3公頃，坦塔樓高420.嚴(yán)5米，共88層，總政建筑面捎積29萬平方米墓。金茂大普廈的設(shè)濕計(jì)師是蹤蝶美國芝勺加哥著吵名的Ｓ水ＯＭ設(shè)柿計(jì)事務(wù)彩所。設(shè)愛計(jì)師以芝創(chuàng)新的繡設(shè)計(jì)思窄想，巧率妙地將抓世界最胖新建筑餡潮流與娘中國傳棋統(tǒng)建筑貿(mào)風(fēng)格結(jié)阻合起來涌，成功換設(shè)計(jì)出擁世界級(jí)正的，跨污世紀(jì)的所經(jīng)典之賊作，成茄為海派嶄建筑的屠里程碑聲，并已刊成為上鮮海著名耗的標(biāo)志福性建筑換物，199但8年6月榮獲之伊利諾薦斯世界皺建筑結(jié)濕構(gòu)大獎(jiǎng)逮。199綢9年10月容膺新強(qiáng)中國50周年上朋海十大翅經(jīng)典建牢筑金獎(jiǎng)恥首獎(jiǎng)。超高案少例參考·重點(diǎn)案旁例·上海金茂需大廈（420米，建詞成項(xiàng)目伯目前上逝海第二下高）24大堂大堂中庭入口超高案額例參考·重點(diǎn)案例·上海金茂器大廈（420米，建成這項(xiàng)目目前紀(jì)上海第二承高）25經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于中國上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道88號(hào)開工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面積23000m2建筑面積29萬m2建筑層數(shù)地上88層，地下3層建筑高度420.5m總投資50億元施工工期4年開發(fā)商中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司建筑設(shè)計(jì)單位美國芝加哥SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所,、主創(chuàng)建筑師AdrianSmith承建單位結(jié)構(gòu)形式鋼筋混凝土超高案扯例參考·重點(diǎn)案例·上海金粒茂大廈（420米，建成鄰項(xiàng)目目前照上海第二鴉高）26國貿(mào)三狗期工程很占地6.27公頃，總夾建筑面積54萬平方失米，除違國貿(mào)大冰酒店、港高檔寫冤字樓、寫國際精惜品商場(chǎng)上、電影揚(yáng)院等多互種設(shè)施格外，該臂工程還辟包括一淺個(gè)2340平方米的燃北京最大按的大宴會(huì)晶廳。主塔竹樓總高度330米，地續(xù)上層數(shù)彼為74層，地故下4層，可掩抗8級(jí)地震狗，每15層設(shè)計(jì)一煌個(gè)避難層腐，樓頂還乒可停降直飼升飛機(jī)。層高定位咐在4.25米。辦公似空間為無劍柱式辦公救空間，整儲(chǔ)層凈面積肚從150覆0至210殖0平方米，段樓層凈高淚位2.75米至2.8米。預(yù)留綜合嘴布線的架蹤蝶空地板高盈度。首層大堂療氣質(zhì)奢華糟，24K金箔裝壤飾墻面塊裝飾。國貿(mào)三佛期設(shè)計(jì)迷了4到5個(gè)避難齊層，避莫難層被罰設(shè)置成壁封閉式攤的。一泳旦火災(zāi)慘發(fā)生，購煙霧將市無法進(jìn)及入避難訴層，而截避難層歪內(nèi)人群蕉的呼吸框可以通穿過內(nèi)部綱的供氣子設(shè)備來定解決。超高案愉例參考·重點(diǎn)案例·北京國稱際貿(mào)易汪中心三洗期（330米，建法成項(xiàng)目忽目前北莫京第一謊高）27主塔樓1~2層是凈翻高9米的商堅(jiān)務(wù)辦公爺大堂和冤酒店大修堂。高么格調(diào)和煌創(chuàng)新理獅念的裝稿修設(shè)計(jì)掘?qū)⒔o人筒以莊嚴(yán)滅、典雅顛、心曠桿神怡的憶感覺。辦公區(qū)分?jǐn)_為高低兩黃個(gè)區(qū)域。筑低區(qū)為L6~躁L27層，高既區(qū)為L30~殺L53層。辦杜公區(qū)最澤大的特守點(diǎn)之一磨是空調(diào)補(bǔ)采用世卷界最先調(diào)進(jìn)的變眠風(fēng)量空肅調(diào)系統(tǒng)紙。56層~68層為豪華屈酒店。共正有裝修豪梳華的客房270余套，每帆套平均60平方米。70層是游泳已池和SPA會(huì)所。71層為酒店偏空中大堂候，由商務(wù)什中心、會(huì)容客廳、會(huì)宣議廳和酒逝吧組成。72層和73層為餐飲炊和觀景區(qū)水。裙房分幼為宴會(huì)拋附樓和劈燕商業(yè)附密樓。共查有建筑只面積約5.5萬平方米盾。宴會(huì)附劈燕樓位于螞主塔樓楊北側(cè)，刮首層和扁二層為飛商鋪，協(xié)并與商態(tài)業(yè)附樓習(xí)連通。商業(yè)附樓幟位于主塔鳥樓的東面糊，地上5層，地堆下4層（含停喂車樓），薄線條簡(jiǎn)潔片的商業(yè)附影樓配以拉室索式玻璃杯幕墻增強(qiáng)糟了商場(chǎng)內(nèi)字的光線及扎空間。挑斤空了一層杜至四層的適樓板可直紐奉接引進(jìn)光飾線到室內(nèi)逗。商業(yè)附戚樓包括國準(zhǔn)際精品、債服裝服飾桑、中西餐鐮飲、娛樂先健身、禮手品玩具等琴。超高案例吩參考·重點(diǎn)案例·北京國際茂貿(mào)易中心網(wǎng)三期（330米，建成份項(xiàng)目目前聾北京第一姻高）28經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于東三環(huán)與建國門外大街立交橋的西北角開工日期2005年竣工日期2009年占地面積62700m2建筑面積54萬m2建筑層數(shù)地上74層，地下4層建筑高度330m總投資8億美元施工工期4年開發(fā)商國貿(mào)中心和郭氏兄弟集團(tuán)聯(lián)合投資建筑設(shè)計(jì)單位SOM（美國）、香港王董WITL國際承建單位結(jié)構(gòu)形式空調(diào)系統(tǒng)貢采用VAV變頻空害調(diào)系統(tǒng)翻營造全青天候適仆宜的辦闊公環(huán)境精，新風(fēng)叔量達(dá)到扯每人每枯秒12升，高們于美國瞞標(biāo)準(zhǔn)，餡每層辦賢公區(qū)設(shè)捏有64套變風(fēng)抱量裝置席，室溫臘可任意供調(diào)節(jié)，他空調(diào)設(shè)項(xiàng)備及系今統(tǒng)末端獵還設(shè)有硬消音裝瓶置。憲紫外線始?xì)⒕蜕旮咝н^兄濾系統(tǒng)跳保證室織內(nèi)空氣為質(zhì)量和禾新風(fēng)供楚應(yīng)，九黑臺(tái)獨(dú)立班冷凍機(jī)者和冰蓄防冷系統(tǒng)選保障24小時(shí)冷頁凍水運(yùn)遲行、提欲供機(jī)房額全天候狡的制冷弦需求。常空調(diào)系浩統(tǒng)采用菊了冰蓄爛冷技術(shù)追。除了趁電制冷柔外，國雷貿(mào)三期最還有能曉量互備辛方案，織選擇了王遠(yuǎn)大空哄調(diào)的吸帝收式蒸加汽機(jī)。揭如果供亮電讓空友調(diào)系統(tǒng)也受到影綱響，可卻通過蒸竄汽能源訊的輸入珍形成互鼠補(bǔ)。在爹冬季，碗為了保癢護(hù)建筑及圍護(hù)結(jié)濾構(gòu)的傳葛熱，國揚(yáng)貿(mào)三期井在空調(diào)孫系統(tǒng)加分了一個(gè)觀暖氣片計(jì)的采暖符系統(tǒng)，乏可大大航提高人圣的舒適菠度。為嘩提升樓萬宇品質(zhì)草，國貿(mào)辛三期配羅備了24小時(shí)電子嚼設(shè)備專用抹空調(diào)電梯：液速度每異秒10米創(chuàng)國講內(nèi)之最遣。每層雙草路供電派和通訊紗電纜保給證大廈街供電和類通訊的排暢通。超高案例環(huán)參考·重點(diǎn)案吧例·北京國際品貿(mào)易中心終三期（330米，建成青項(xiàng)目目前租北京第一援高）29夜景照拆明效果主塔外縮慧觀超高案例概參考·重點(diǎn)案銜例·北京國墳際貿(mào)易莖中心三里期（330米，建成悉項(xiàng)目目前獄北京第一堪高）30大堂的飾吩墻瑰麗奪總目，墻面技鑲嵌的100燭,00世0顆虎眼貼石，全稿都是半念寶石64層貴賓堂客房超高案例從參考·重點(diǎn)案純例·北京國際頑貿(mào)易中心置三期（330米，建殖成項(xiàng)目賴目前北宴京第一燥高）3171層酒吧首層大簽堂室內(nèi)設(shè)菊計(jì)：HBAHBA呈獻(xiàn)充滿揉創(chuàng)意且別湯具一格的禽設(shè)計(jì)方案項(xiàng)，擅于透設(shè)過混和強(qiáng)懷烈的當(dāng)?shù)貭N風(fēng)土特色忽。由HBA負(fù)責(zé)的項(xiàng)李目遍及全民球80多個(gè)國家喂，客戶包采括國際最盜頂尖的品記牌集團(tuán)。超高案霸例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貫貿(mào)易中心朝三期（330米，建侍成項(xiàng)目帳目前北遵京第一招高）32廣州國際村金融中心肺項(xiàng)目于200狹7年1月31日開工悠，計(jì)劃悄于200陵9年11月3日竣工布，總工的期100近7天。主塔樓態(tài)地上103層，地下4層，是華值南地區(qū)第授一高樓。招整個(gè)項(xiàng)目東包括有3.5萬平方米依的商業(yè)、7萬多平方墨米的酒店設(shè)、5萬多平方辜米的公寓打和18萬平方米勤的寫字樓蒙。廣州國衣際金融中鄉(xiāng)豐心集辦公湯、酒店、鬧休閑娛樂壟為一體，遣矗立在廣熔州新城市疲中軸線上愁，建成后瀉將成為展怕示廣州城王市新形象佳的地標(biāo)建寬筑。建筑特欠色：依馳中軸線繞而生，稼臨珠江肝而立。篇耗資60億，樓贈(zèng)高103層，身稼長440米，鋼網(wǎng)塘交織，水災(zāi)晶加身的供廣州國際倡金融中心卻，它鶴立泳于CBD最核心的呈商務(wù)區(qū)。廣州國鑄際金融隨中心的尾設(shè)計(jì)方索案，是障經(jīng)由廣勝州市城援市規(guī)劃篇局于200奴4年組織蠅的國際犧邀請(qǐng)競(jìng)殃賽征集角的12個(gè)方案中呆選出的，侵其設(shè)計(jì)意喜念為“通懼透水晶”武。建筑結(jié)雷構(gòu)采用鋼梅管混凝土再巨型斜交音網(wǎng)格外筒服與鋼筋混技凝土剪力泳墻內(nèi)筒的牽結(jié)構(gòu)體系歐，在世界幫超高層建元筑中是唯首一的一例子。超高案柳例參考·重點(diǎn)案屈例·廣州國際銷金融中心（448米，建成滴項(xiàng)目目前比廣州第一搞高）33廣州國孩際金融象中心奏珠江新泉城西塔438米/103層/辦公、好商業(yè)、拍酒店、后公寓、尺會(huì)議/建成大堂中庭空中大堂入口下沉廣場(chǎng)超一側(cè)高空酒丈店暢享30層陽光涂中庭廣州國大際金融餃中心的菠內(nèi)部結(jié)獨(dú)構(gòu)在70層以上發(fā)小生了很大裝的變化，牢一個(gè)貫穿30層樓宇括的中空概結(jié)構(gòu)為猴即將進(jìn)留駐的超捆五星級(jí)朗酒店帶搞來更直熱接的陽聽光體驗(yàn)寸。按照設(shè)皆計(jì)規(guī)劃曉，廣州乓國際金燥融中心70層以上為窗超五星級(jí)躍四季酒店灣，這也將飲是廣州海虜拔最高的寧豪華酒店藍(lán)。34業(yè)態(tài)介逮紹：寫字樓澤：主塔樓1-66層為適診應(yīng)國際番機(jī)構(gòu)入密駐的超狀甲級(jí)寫筑字樓，控建筑面侄積17.茶4萬平方五米，三怖個(gè)寫字庭樓大堂井分別位譜于負(fù)一允夾層，全首層與雪二層。各辦公空透間的層短高為4.5米，是胖目前國叉內(nèi)最高宣的寫字幻玉樓層高映。此外鴉還配備貿(mào)高速大秩容量的呼特色雙搬轎廂穿他梭電梯沃及高端罪品牌高魚速電梯熱組合，新以及環(huán)宿保的雙啟銀LOW-狠E中空玻勤璃幕墻寇、光纖妙網(wǎng)絡(luò)及次管理系足統(tǒng)。酒店：主塔樓67-1匙00層建有廣患州四季酒主店，建筑希面積9.1萬平方籠米，由堤四季酒間店集團(tuán)破管理。喂酒店中靠空大堂貴可直接析仰望天瓣空。99-1麻00層為超懇高中空護(hù)商務(wù)行善政觀光充層，設(shè)如有餐飲爺設(shè)施和追高檔健鏡康休閑胖中心。服務(wù)式暮公寓：南北兩棟28層高的附卵樓，與雅拆詩閣（Asc獨(dú)ott）公寓管廊理公司合勞作，打造浴成專業(yè)化炒的服務(wù)公栽寓，建筑穩(wěn)面積5.1萬平方米糟。內(nèi)設(shè)酒帆店式服務(wù)嚴(yán)大堂，豪配華會(huì)所包恭括恒溫游箭泳池、SPA、閱覽室邪、西餐咖昂啡廳、24小時(shí)便利美店、自助腦銀行等，巧并提供多切款公寓戶長型。商務(wù)宴蠟會(huì)及配糾套會(huì)議宅中心：附樓的裙協(xié)樓為宴會(huì)撤廳和商務(wù)經(jīng)會(huì)議中心瘡，設(shè)置有烤大中小型攝會(huì)議室、鳴宴會(huì)廳、計(jì)貴賓休息職及高級(jí)商尼務(wù)餐廳等扔，同時(shí)配卻套功能齊美全的會(huì)務(wù)壞設(shè)備，如善同聲傳譯簡(jiǎn)、專業(yè)投求影及放影杏、同步影地相會(huì)議等你。商業(yè)中懼心：裙樓還傻規(guī)劃有曠商業(yè)中來心，共7層(負(fù)一、負(fù)提一夾層至5層)，建筑緣瑞面積4.4萬平方米況。引入廣喜州友誼集銷團(tuán)，經(jīng)營眉高端精品尾百貨，提臭供國際品蛋牌店、高育檔餐飲、雨銀行與金攀融連鎖機(jī)干構(gòu)等高檔厭商務(wù)型配惕套服務(wù)。停車場(chǎng)黃：地下停巖車場(chǎng)共4層，可提侮供車位1700個(gè)。超高案鐮例參考·重點(diǎn)案例·廣州國際械金融中心（448米，建狂成項(xiàng)目玩目前廣鴿州第一僵高）35經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于廣東省廣州市天河區(qū)珠江新城開工日期2005年竣工日期2010年占地面積31084.96m2建筑面積m2建筑層數(shù)地上層，地下層建筑高度438m總投資超過60億施工工期年開發(fā)商廣州越秀城建國際金融中心有限公司建筑設(shè)計(jì)單位威爾金森?艾爾建筑事務(wù)所、奧雅納工程顧問公司承建單位結(jié)構(gòu)形式超高案內(nèi)例參考·重點(diǎn)案例·廣州國際籠金融中心（448米，建成泳項(xiàng)目目前灑廣州第一革高）36天津環(huán)球奸金融中心刪是一座集旬寫字樓、宋六星級(jí)圣?瑞吉斯酒拾店、水岸塵豪華公寓貨、酒店式惑公寓和頂馳級(jí)商業(yè)五催中業(yè)態(tài)為盲一身的全秩球標(biāo)志性委綜合建筑岡集群，由霉津塔和津蠻門兩部分盡組成，津汪塔與天津捎市老地標(biāo)佩“天塔”棕相呼應(yīng)，膛津門恰為昏天津別稱布，津塔和傅津門是天由津市新的貼地標(biāo)建筑賭。超高案天例參考·重點(diǎn)案例·天津環(huán)湯球金融惱中心（336米，建成插項(xiàng)目目前掌天津第一六高）37津塔板塊總建筑面手積約34萬平方米破，由環(huán)球金見融中心渡寫字樓和酒店式積公寓構(gòu)成，邊其中環(huán)騾球金融盛中心寫遮字樓建摸筑高336筋.9米，地上75層，地下4層，高度墳為336漿.9米，在霜世界已皮建成的嫩摩天大餓樓中排提名第20位。該蟲寫字樓斗設(shè)計(jì)借鉤鑒中國曾傳統(tǒng)折鍵紙藝術(shù)廟形式。奪津塔板姑塊的酒影店式公濁寓緊鄰切環(huán)球金斃融中心恭寫字樓仗而建，廉為105米高的娃街墻式銷弧線建謝筑，擁剩有644套60-應(yīng)130平方米全錄奢華酒店掃級(jí)精裝空尿間。津門板塊總建筑瓶面積約24萬平方梢米，為牽對(duì)稱建印筑群，賴由圣?瑞吉斯酒店、環(huán)球金融破中心公寓、商業(yè)及景觀園關(guān)林構(gòu)成。賭建筑組群擾的中間是71米高的圣?瑞吉斯致酒店，基與哈密盈道軸線臭排齊。捎六星級(jí)云酒店采壯用拉德盛芳斯門霉型建筑,用紀(jì)念霧性的門備戶提升賽天津的米國際形仰象。酒棉店兩側(cè)慕是兩座吩對(duì)稱的秋豪華公量寓，其蓋緊鄰酒飼店的最艷高點(diǎn)約格達(dá)140米，高度傷向兩邊外惹側(cè)逐步遞王減兩次，周分別約為99米和70米。天津環(huán)跪球金融愁中心規(guī)掏劃了約1.5萬平方米劉的精品商城，貫穿布津塔和扭津門兩喬大區(qū)間增，匯聚陡世界頂借級(jí)名牌稍旗艦店貫。公寓樣板孩間超高案狼例參考·重點(diǎn)案盾例·天津環(huán)喬球金融釘中心（336米，建騰成項(xiàng)目潤目前天耍津第一輔高）38經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于天津市和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處開工日期2007年竣工日期2010年底占地面積53200m2建筑面積約60萬m2建筑層數(shù)地上75層，地下4層建筑高度336.9m（津塔）71m（津門）總投資65億元施工工期3年開發(fā)商金融街控股股份有限公司建筑設(shè)計(jì)單位SOM（美國）承建單位結(jié)構(gòu)形式ST.落Reg嗽is（圣﹒瑞吉斯恩酒店）作為喜家達(dá)屋集絡(luò)團(tuán)旗下學(xué)最頂級(jí)常的酒店喚品牌，濫是世界處最高端皇奢侈酒留店的標(biāo)速志，代明表著絕鏟對(duì)私人灑的高水捏準(zhǔn)服務(wù)攜，是世羽界各國涼首腦政輪要、商撇界領(lǐng)袖瓜和社會(huì)晨名流下廁榻的首室選，目進(jìn)前全球備只有14家。津門公寓既：傳世名父宅家族痛豪邸141艘.6米超高層騰純板式水剪景豪宅。尖擁有超大駝尺度空間導(dǎo)及270度的水來景。向室內(nèi)設(shè)饒計(jì)師、地紐約M+W的創(chuàng)辦掉者王大宮君先生脊，塑造待出令人暮心曠神敵怡的奢奶華居家該空間。津塔公綁寓：河撓岸闊景鞏精品千筑家津塔公寓去緊鄰超5A寫字樓，頂有644套60-1叔30平方米惑全奢華植酒店級(jí)短精裝空宮間。金融中湯心商業(yè)排：大牌何匯聚漁時(shí)尚消訓(xùn)費(fèi)2萬平方拖米精品禿商業(yè)，僅貫穿津挖塔和津去門兩大百地塊，購匯聚眾洋多世界富頂級(jí)品綱牌。超高案例抬參考·重點(diǎn)案例·天津環(huán)獅球金融要中心（336米，建成負(fù)項(xiàng)目目前迅天津第一禍高）39項(xiàng)目發(fā)紡展解讀·高度與體柄量本項(xiàng)目建梁筑高度突型破500米，如與末在建項(xiàng)目眠比較，將弓超過臺(tái)北101大廈508米的極綱限高度偉，成為聾中國第鈔一高塔征，全世鼻界第二銅高塔；俗但如考軌慮到在掙建項(xiàng)目腐比較，嫌則深圳叨平安（646）、上耕海中心贏（632）、武畏漢綠地哈中心（606）、天魚津117大廈（597）、廣導(dǎo)州東塔娃（530）等的等建筑均率可能高高于我們王，且竣托工時(shí)間諒均預(yù)計(jì)座在201窯4年到201蘿6年間。同差時(shí)考慮到妹北京CBD東擴(kuò)方充案中考缺慮了地唱標(biāo)性超快高塔，紐奉因此保管守估計(jì)回本項(xiàng)目眾在未來催十年以泳上的時(shí)看間里保盜持北京炒第一高留塔的稱守號(hào)。項(xiàng)目發(fā)展河解讀·優(yōu)勢(shì)與策蚊略超高層塌建筑的已首次亮猶相大多玩以高度版和獨(dú)特恒的建筑余形象著喉稱，但頭任何超來高層的仆高度優(yōu)阻勢(shì)都可紹能被后蓄來者化抵解。全存球性地熟標(biāo)建筑個(gè)除了高賊度外，銀更多的腿是依托屯獨(dú)特的惱區(qū)位和盈在所屬導(dǎo)區(qū)位的背獨(dú)特地并位。在恢關(guān)鍵的弦區(qū)域保療持突出偷的形體勾，并被條無數(shù)記世憶、影且像反復(fù)險(xiǎn)引用，逆造就了臉全球性緩地標(biāo)的疏長久影賭響。本捧項(xiàng)目保芬守估計(jì)煙在未來末十年以柳上的時(shí)袋間里保穗持北京簽第一高員塔的稱今號(hào)，CBD周邊暫也時(shí)再無400米以上的兄高樓，具而備此項(xiàng)條網(wǎng)件。而此摩項(xiàng)目我們殘以自持為勞主，降低查運(yùn)行成本辭有利，因嘩此，在保尊證平面使頓用率等經(jīng)美濟(jì)及合理鍋使用的前扶提下，將敬發(fā)力點(diǎn)放努在舒適、遮綠色、節(jié)循能方面可料能是更合他適的產(chǎn)品討策略。項(xiàng)目發(fā)展展解讀·業(yè)態(tài)研究盟的啟動(dòng)超高層老的主要挽業(yè)態(tài)有重辦公、憤酒店、株公寓、有酒店公中寓、商狀業(yè)五種詞，輔助們業(yè)態(tài)有巖觀光層乞、空中虧餐廳、訓(xùn)空中大欲廳、會(huì)劈燕議中心只、會(huì)所覺等現(xiàn)代采超高層繩主要業(yè)繪態(tài)組合繳有如下串幾種：組合方式晉一：酒店+公寓+辦公代表項(xiàng)目耕，迪拜塔1-3研9層為酒店工，43-舊108層為公做寓，111泊-15枝4層為辦公耗，123層設(shè)有絞觀景臺(tái)組合方式夠二：商業(yè)+辦公，代表項(xiàng)目豎，臺(tái)北101大廈、饑吉隆坡慘雙子塔疫。臺(tái)北101大廈，9層以下蒙為商業(yè)跨，9-84層為辦鮮公，35、36為會(huì)議蓄中心，59、60為空中大溪廳，設(shè)有釣商尋店、郵局富的配套組合方式托三：商業(yè)+辦公+酒店代表項(xiàng)目浴，上海環(huán)歉球金融中肺心地下二點(diǎn)層-3層為商富業(yè)，7-77層為辦公祥，79-9索3層為酒央店，3-5層為會(huì)沿議中心絞，94-1猛00層為觀棒光層組合方蕩式四：江辦公+酒店代表項(xiàng)蜂目，上冠海金茂薪大廈3-50層為辦公看，52-8駕7層為酒止店，頂暢層設(shè)有羊觀光層哄、企業(yè)鴨會(huì)所。曉組合方憲式五：袋寫字樓+酒店公茫寓+組合方式徒四：商業(yè)+酒店代表項(xiàng)趕目：香逼港國際嘗金融中儲(chǔ)心建筑在豎躍向上被分乓為三個(gè)大蝴的功能分桌區(qū)，首層調(diào)為12m通高大堂胃，2-6懂8層為總秋部辦公徐區(qū)，其系中18，37，53，54為機(jī)械/避難層，38，39層為兩古層通高膚的辦公搞區(qū)空中陰大堂，攏兼做辦城公區(qū)休出息空間貌，辦公束標(biāo)準(zhǔn)層會(huì)層高4.2M核.70-9軟7層為服務(wù)幼式公寓區(qū)師，其中69，83層為機(jī)械/避難層練，70層為服炭務(wù)式公粱寓的空炭中大堂朱和會(huì)所當(dāng)。99-1話13層為酒店割區(qū)，其中98，114層為機(jī)紐奉械/避難層哀，99層為酒厘店大堂片，設(shè)有淋大堂餐半吧和商棒務(wù)中心芽。115食-1墻18層為公價(jià)共餐廳煉和酒吧綱，這里纖可以為牙公眾提星供俯瞰除整個(gè)CBD和北京的化絕佳觀景擱平臺(tái)。地下一選層為商稠業(yè)，與那其他地青塊的環(huán)刑形商業(yè)秋空間和題連接地痕鐵的步嫁行環(huán)廊何連通，嫁地下二勸層為內(nèi)杜部員工嬌餐廳，舍地下三扒四層為柏酒店附晴屬房間言。本項(xiàng)目岔競(jìng)標(biāo)方傷案初步之采取了辦公+公寓+酒店+地下配葵套商業(yè)的業(yè)態(tài)妥組合模貌式?？嫉鯌]到目濱前項(xiàng)目仁全面自喜持十年賢的要求弄和項(xiàng)目觸深入進(jìn)品展的要塔求，我愁們需要擋在目前“辦公+公寓+酒店+地下配套邪商業(yè)”的業(yè)態(tài)組辣合模式基鉛礎(chǔ)上，對(duì)業(yè)態(tài)布您局、業(yè)項(xiàng)態(tài)功能涼具體要喘求等進(jìn)行深畢入研究。項(xiàng)目發(fā)仙展解讀·業(yè)態(tài)研籠究的啟杏動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展鍬解讀·項(xiàng)目周意期解讀根據(jù)各伙項(xiàng)目的得操作周廈期統(tǒng)計(jì)表，特別值是上海娘環(huán)球金罷融中心曬（1997年開工，200絹3復(fù)工-20齒08）、金茂偉大廈（1994考-199當(dāng)9）、國投貿(mào)三期纏（2002年啟動(dòng)駕，2005開工-201大0）、廣皂州西塔（2005團(tuán)-201帝0）等國內(nèi)緣瑞目前建成暴的各城市代首高項(xiàng)目傳的操作經(jīng)道驗(yàn)來看，秋施工周期膛均長達(dá)五淚年左右。硬本項(xiàng)目考討慮到策劃看、設(shè)計(jì)等訴前期準(zhǔn)備資工作的復(fù)付雜性，初步預(yù)盛計(jì)本項(xiàng)乏目較為雙緊湊合眾理的周嚼期應(yīng)達(dá)7~8年，即策堪劃設(shè)計(jì)等龜前期準(zhǔn)備哄工作2~3年，施礦工5年左右。項(xiàng)目發(fā)展央解讀·項(xiàng)目建筑氏安裝成本葉解讀超高層欺建筑建梅筑安裝柳成本主娘要包括鵲結(jié)構(gòu)、尚機(jī)電系菠統(tǒng)、幕棉墻等主懲要因素科。根據(jù)恩各項(xiàng)目昂的成本夏統(tǒng)計(jì)，犯并考慮專到不同竿的抗震劍等級(jí)和嚇形體復(fù)仙雜程度艇，在不蔬計(jì)通脹初因素的貪情況下稱，初步預(yù)估招本項(xiàng)目較科為緊湊合劍理的純建欠筑安裝成永本在1.5萬人民什幣/平方米~2萬人民幣/平方米則之間。序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)成本及項(xiàng)目周期項(xiàng)目規(guī)模（萬M2）塔頂高度（M）土地成本（億元RMB）總投資（億元RMB)總施工周期動(dòng)工時(shí)間竣工時(shí)間(或預(yù)計(jì)）運(yùn)營時(shí)間1深圳平安國際金融中心

37.8664616.57905年4個(gè)月2009.8.292014.12

2上海中心大廈43.40632

建筑造價(jià)1485年2008.11.292014

3天津高銀金融117總項(xiàng)目18359733億173Ha總項(xiàng)目270

2007.12.12

20144廣州周大福中心珠江新城東塔

地上35，地下1.853015.6100超過6年2009.92016

5臺(tái)北101大廈28.95508206.8889億新臺(tái)幣580億新臺(tái)幣4年3個(gè)月1999.72003.10.172004.12.276上海環(huán)球金融中心38.16492

逾10億美元

5-6年1997年初，之后暫停至2003年2月復(fù)工20082008.8.307香港環(huán)球貿(mào)易中心/ICC26.22484

含配套公寓建筑200億港幣約5年2005.112010

8南京綠地廣場(chǎng)紫峰大廈

26450

40

2005.52008.9.28

9蔡屋圍金融中心

28.5/總項(xiàng)目60439

40約4年2007.11

201110廣州國際金融中心珠江新城西塔

44.8438

65

2007.1.312009.11.3

11沈陽國際金融中心

總項(xiàng)目53427

10億美元

2012

12上海金茂大廈29421

50近5年1994.5.101999.3.181999.8.2813香港國際金融中心二期18.58416

總項(xiàng)目包括一期等30億美元3年半19992003.62004年初14廣州中信廣場(chǎng)29/總項(xiàng)目34.36

總項(xiàng)目37

1997.6

15沈陽恒隆市府廣場(chǎng)

總項(xiàng)目80330

總項(xiàng)目1004年內(nèi)2007.42011

16大連裕景中心總項(xiàng)目80383

總項(xiàng)目60

2009.11.30

17高雄東帝士85國際廣場(chǎng)

30.63378

3年

1997

18香港中環(huán)廣場(chǎng)

17.28374

總項(xiàng)目141億美元3年

1992

19廣州廣晟國際大廈

16360

203年2007.12.282011.3

20深圳賽格廣場(chǎng)17356

3年

2000

21香港中環(huán)中心

13346

3年

22天津環(huán)球金融中心

津塔項(xiàng)目2幢34/全項(xiàng)目60337

全項(xiàng)目65;截至2009年，建安成本1.2萬/M23年

23上海世茂國際廣場(chǎng)

17334

304.5年

24天津嘉里中心

全項(xiàng)目72333

5-7年2007.92012.12

25武漢民生銀行大廈

15331

12年

2010.12

26北京國際貿(mào)易中心三期

54330

8億美元4年

2009

27重慶國際開發(fā)金融中心

16318

113年2008年底

28廣州珠江城

21.39310

83年

2010

29香港港島東中心

14.1308

2年

2008.3

30深圳東海商務(wù)中心

21.07306

31重慶保利國際廣場(chǎng)

18.33287

133-4年2007.62011

項(xiàng)目發(fā)展自解讀·項(xiàng)目建商造風(fēng)險(xiǎn)唇解讀建造技任術(shù)與安簽全風(fēng)險(xiǎn)——超高層悼建筑絕鋒不是普多通建筑手的拉伸無或簡(jiǎn)單沉疊加。月在一般檔建筑物褲中的一腦般問題生，到了鄙超高層珍建筑中摘都成了素特殊問卡題，需達(dá)要特別矛關(guān)切和賣處理。達(dá)例如，渡由于水勵(lì)平力的食作用，萬摩天大勺樓產(chǎn)生控的晃動(dòng)敏將十分診劇烈?；痹~約竹世貿(mào)中壓心在春染季刮風(fēng)養(yǎng)時(shí)，通渴常搖晃緣瑞偏離中隆心6-12英寸（15-重30c京m），在得強(qiáng)颶風(fēng)旬作用下乓，位移掠可達(dá)3英尺（1m）。電梯滴被視為超種高層建筑厭的“生命抗線”，帽當(dāng)電梯高蝴速運(yùn)行的椅同時(shí)，如繩果大樓的盆晃動(dòng)超過6英寸，電濾梯的鋼纜賴就會(huì)因時(shí)川緊時(shí)松的宿受力不均碼受到傷害感，并造成若危險(xiǎn)。為性此，原紐溜約世貿(mào)中拴心專門設(shè)澆計(jì)了一套霜報(bào)警系統(tǒng)蛇和電梯鋼拘纜的隨動(dòng)諸跟蹤機(jī)構(gòu)飲，可以及服時(shí)調(diào)整電悼梯鋼纜的計(jì)長度喬口召受力情況腳。澤另外，意在氣溫較祝低的情況夾下，會(huì)由剩于低層（根特別是一沿層大堂）膽和地下室居的冷空氣煎竄入電梯劃井，經(jīng)煙掉囪效應(yīng)形府成強(qiáng)大氣么流，造成繭電梯關(guān)不稿上門。而拋且會(huì)將底幕層的一些夜氣味帶到西高層，如撫廚房的氣慘味、油煙甚味等，此權(quán)時(shí)如在底科層或地下慨室有電焊梢操作或燃按氣泄漏就碎可能將火約源隨氣流哪帶到高層薦，極端危架險(xiǎn)。事實(shí)怠上，超高什層建筑在省消防安全跟方面一直客必須面對(duì)唇火災(zāi)蔓延衫迅速、人戲員疏散困遭難、撲救雙困難等安深全風(fēng)險(xiǎn)。建造周期文與成本風(fēng)育險(xiǎn)——由于超高置層項(xiàng)目前爪期需要投鮮入巨大的雹資金，因還此其建造杏周期和巨童大的財(cái)務(wù)采成本有密哥切的聯(lián)系情。以本項(xiàng)呀目為例，絲式根據(jù)估算孫，工期每勁拖延一個(gè)每月，財(cái)務(wù)摩成本將增那加五千萬籮人民幣?；⒍邔渝N項(xiàng)目高峰岔時(shí)幾千人鑒同時(shí)作業(yè)取，各專業(yè)肢工作的銜咬接和協(xié)調(diào)可成為嚴(yán)峻錘挑戰(zhàn)，由畜于搶奪稀講缺資源可急能致使多盒方關(guān)系緊愁張、工期朗嚴(yán)重拖延仁。另一方剪面，為保緊證工期和聞克服眾多刺技術(shù)難點(diǎn)搞，很可能終在某些時(shí)廈間節(jié)點(diǎn)和載某些技術(shù)取方面出現(xiàn)泡成本失控線的現(xiàn)象。項(xiàng)目發(fā)展道解讀·項(xiàng)目運(yùn)營燙風(fēng)險(xiǎn)解讀·案例之一由于超雁高層項(xiàng)采目運(yùn)營治成本較疫高，因棵此項(xiàng)目劫建成后此的運(yùn)營春同樣面刊臨較大幅風(fēng)險(xiǎn)。斧龐大的陸貸款利滅息支出歸和高昂矮的運(yùn)營識(shí)費(fèi)用，累一直是迫運(yùn)營超聰高層建窗筑的最思大難題炒。案例之一鼠：金茂大五廈管理層望在其網(wǎng)站飯上發(fā)表的緞澄清聲明昏已證實(shí)，吼金茂大廈任確實(shí)“每詢天一開門到就要花掉碼１００萬味元”。在型其每天花濕掉的１０職０萬元當(dāng)獨(dú)中，有人央估算，貸沿款利息要推占３０％脊以上，每陪天超過３蹦０萬元，仗運(yùn)營成本則則在６０按萬－７０誕萬元左右只。據(jù)稱，金茂大廈啦的每平方碼米造價(jià)大邀體上要接現(xiàn)近2000漁0元人民幣厭。按照英何國DEG瓶W在1999年公布穩(wěn)的文件猾，將建炭筑物的且壽命（贈(zèng)生命周偏期）定遙為65年的話排，其建籃設(shè)費(fèi)用砍與維護(hù)危費(fèi)用之如比約為1：3至1：4。若以上炮海金茂大破廈每天的決維護(hù)費(fèi)為100萬元人民境幣計(jì)算的批話，65年壽命約虧需237億元，莊差不多膝為建設(shè)李費(fèi)用的4.5倍左右，里這是個(gè)很容大的數(shù)字權(quán)，是任何漁建設(shè)者不腐得不考慮奶的問題。項(xiàng)目發(fā)緞?wù)菇庾x·項(xiàng)目運(yùn)耐營風(fēng)險(xiǎn)頸解讀·案例之抖二超高層項(xiàng)貓目運(yùn)營風(fēng)登險(xiǎn)案例之樸二：被廣送州市民戲籠稱為“63層”的昂“廣東肚國際大雷廈”聰，在上擋世紀(jì)90年代初胖建成時(shí)豈因高度許非常引寶人注目棚，但其器經(jīng)營運(yùn)桶作卻是語難言成語功，經(jīng)臺(tái)營商家今換了一率家又一懂家。1984年，“渠廣東國古際大廈俱”竣工腹，乃廣毯東國際融信托投予資公司蒙的物業(yè)妹。它一茂度是廣叫州最高靠的建筑相物，乃觀廣州地津標(biāo)式建燃筑。英厲國、法沒國、德卻國等駐傻廣州領(lǐng)何事館，舍均是“63層”的樓主要租曉戶。199層8年，廣錄東國投形宣布破據(jù)產(chǎn)。廣饒東省高愚院依法喉將“63層”股權(quán)武交付給清袋算組，由室于房產(chǎn)公支司提出異晉議，廣東辭國際大廈際股權(quán)糾紛扛案由此而匆生。廣東兔省高院審裹理后認(rèn)為波，雖然廣為東國投依蓋法被宣告眾破產(chǎn)，但君其在大廈匙的權(quán)利應(yīng)費(fèi)當(dāng)予以保錯(cuò)護(hù)。廣東創(chuàng)省高院隨贏后裁定，愚廣東國際節(jié)大廈股權(quán)勢(shì)歸廣東國廳投所有。份其后，廣縫東國際大否廈又經(jīng)歷財(cái)了三次拍頓賣。到現(xiàn)奶在，酒店師委托洲際揚(yáng)酒店集團(tuán)第管理，更浪名“廣州鏈中心皇冠廁假日酒店稠”，獲得鼻新生。項(xiàng)目發(fā)抖展解讀·降低風(fēng)險(xiǎn)陰的思路建造技企術(shù)與安慎全風(fēng)險(xiǎn)——面對(duì)建坐造技術(shù)望和安全曲風(fēng)險(xiǎn)，集我們必碼須構(gòu)建完整、填專業(yè)和超富有經(jīng)王驗(yàn)的工響程設(shè)計(jì)聲管理團(tuán)圾隊(duì)和工搭程設(shè)計(jì)釀承包、性顧問體句系，以便踏保證借石助專業(yè)潑的管理泊團(tuán)隊(duì)和猜成熟、粉富于經(jīng)珍驗(yàn)的工鏟程承包兄方、設(shè)估計(jì)和顧碎問體系女，使用蜓成熟的慣技術(shù)來卷降低相朝關(guān)的風(fēng)凍險(xiǎn)；建造周期裕與成本風(fēng)股險(xiǎn)——面對(duì)建造嫁周期和成維本風(fēng)險(xiǎn)，鬧我們?cè)跇?gòu)喘建完整、氏專業(yè)的管天理團(tuán)隊(duì)和竹承包顧問漲體系的同沃時(shí)，必須燒確保合理的建鉛設(shè)開發(fā)和頓運(yùn)營模式，通過充分的經(jīng)癥濟(jì)測(cè)算和棒風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以確定計(jì)劃有序特的工作步才驟，來應(yīng)對(duì)液未來可能秘出現(xiàn)的工魚期拖延和咱成本失控詳風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目運(yùn)馳營風(fēng)險(xiǎn)——面對(duì)項(xiàng)目腹后期運(yùn)營柔風(fēng)險(xiǎn)，我歲們必須構(gòu)爭(zhēng)建完整、專堂業(yè)和富有抹經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)漲營管理團(tuán)辦隊(duì)及相關(guān)故顧問體系，通過充分的貓經(jīng)濟(jì)測(cè)聲算和風(fēng)錘險(xiǎn)評(píng)估，以確尋定穩(wěn)妥合理墻的運(yùn)營方陪案，來確保腦未來在面惰對(duì)巨大的業(yè)運(yùn)營成本晉壓力時(shí)，攻可以降低肺風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)騙現(xiàn)成功運(yùn)盆營；項(xiàng)目啟蝦動(dòng)策劃·項(xiàng)目建設(shè)兵開工設(shè)計(jì)組流程簡(jiǎn)圖市場(chǎng)策劃/運(yùn)營研晶究租賃辦公疏部分的產(chǎn)品劣要求的絞研究酒店管理甲公司的初步考軍慮和酒店幻玉初步產(chǎn)品蜻要求的研梳究公寓產(chǎn)賄品要求的研墳究（規(guī)模/配比/標(biāo)準(zhǔn)）地下商旨業(yè)要求的渣研究構(gòu)建規(guī)模到完整和專瘋業(yè)齊全的幫團(tuán)隊(duì)技術(shù)策喉劃研究/設(shè)計(jì)技術(shù)陽總協(xié)調(diào)顧受問多項(xiàng)相關(guān)燃專項(xiàng)研究結(jié)構(gòu)選博型、機(jī)充電系統(tǒng)軋、綠色艙建筑、侮豎向交槽通、地南下空間祝、幕墻寫選型、綠能源方梁式、內(nèi)懂裝風(fēng)格累、景觀靜生態(tài)、劈燕成本造智價(jià)等多柱方向多斜專業(yè)研漏究對(duì)現(xiàn)有珍概念方波案進(jìn)行至評(píng)估，菠確定深脅入設(shè)計(jì)塌方向和央調(diào)整幅慈度1、策劃/運(yùn)營團(tuán)隊(duì)強(qiáng)通過研究鄉(xiāng)豐和評(píng)估，域確定初步仙產(chǎn)品要求殖，以指導(dǎo)社深入設(shè)計(jì)背，具體詳孝見《商業(yè)地糾產(chǎn)產(chǎn)品帖建議書》；2、設(shè)計(jì)技術(shù)蛋團(tuán)隊(duì)通過學(xué)研究和評(píng)刊估，確定抬結(jié)構(gòu)選型觀、機(jī)電系貌統(tǒng)、綠色縮慧建筑、豎撐向交通、旬地下空間幫、幕墻選傭型、能源臂方式、內(nèi)源裝風(fēng)格、趙景觀生態(tài)速等基本標(biāo)聰準(zhǔn)和大致冊(cè)方向根據(jù)現(xiàn)噴有方案重評(píng)估結(jié)帆果和前朗期研究省結(jié)論，爹開展下廉一階段用方案設(shè)晝計(jì)工作罪，完成獻(xiàn)概念方撥案。（潮根據(jù)調(diào)頃整幅度維，采取磨不同的驕方式完百成概念繭方案，景直接委胞托深入膝設(shè)計(jì)或皺全球設(shè)句計(jì)競(jìng)標(biāo)/邀標(biāo)等仗）對(duì)調(diào)整調(diào)完成后渴的概念流方案從貫市場(chǎng)策衣劃/運(yùn)營管理/各專項(xiàng)技裹術(shù)/成本等多鏡角度進(jìn)行遍評(píng)估，并就向政府相哥關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和族部門匯報(bào)釀?wù){(diào)整，最釣終確定概立念方案，料指導(dǎo)下階肚段工作。根據(jù)最終退確定的概熱念方案，破開展下階狀段設(shè)計(jì)工灑作，以支番持開工。婦具體步驟臉詳見附件《北京CBD-蠻Z-15項(xiàng)目設(shè)計(jì)躺工作推進(jìn)明思路》項(xiàng)目啟看動(dòng)策劃·項(xiàng)目設(shè)計(jì)融技術(shù)顧問璃體系設(shè)計(jì)技衰術(shù)總協(xié)掛調(diào)顧問方案、柳擴(kuò)初、王施工圖CITI值CRES軍EAR事CH榴AN享D址DEV領(lǐng)ELO證PME抓NT什DE閑PAR銜TME名NT200醬9.1棉0謝謝!9、靜夜四敞無鄰，荒宇居舊業(yè)貧宜。。202塵3/4肆/292023罷/4/2叨9Satu墓rday件,Ap誰ril刺29,迅202310、雨中黃撓葉樹，燈挺下白頭人蕉。。202裳3/4仙/292023足/4/2倡92023很/4/2謎94/29素/202男312播:22:剪55P搞M11、以我盡獨(dú)沈久考