營口西市區(qū)項目全案策劃報告

營口西市區(qū)工程全案籌劃報告營口西市區(qū)工程全案籌劃報告本報告分為五個局部當(dāng)我們獲知這個工程時，第一感覺是興奮。因為歷史上的營口，是東北第一個對外通商的口岸，那時的營口港，夏天輪聲帆影，萬艘云集；冬季車塵馬跡，絡(luò)繹不絕。市場之繁榮，貿(mào)易之興旺，為東北之冠，被譽(yù)為“東方貿(mào)易良港〞。而現(xiàn)在的營口，在國家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略中，以國家級沿海產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，成為支撐遼寧省“五點一線〞規(guī)劃的重要節(jié)點。帶著興奮的感覺，我們開始認(rèn)識營口！緣起一、宏觀分析篇<1.<1營口整體情況概述<1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析<1.<>3營口城市規(guī)劃分析<1.4營口房地產(chǎn)開展情況分析<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析<1.6營口宏觀開展小結(jié)營口市轄四區(qū)(站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū))，兩市(大石橋市、蓋州市)。站前區(qū)和西市區(qū)面積66.<>3平方公里，鲅魚圈區(qū)66.4平方公里，老邊區(qū)505.4平方公里，大石橋市<16<10平方公里，蓋州市<>3<1<17平方公里。<1.<1營口整體情況概述營大公路沈大公路沈營公路國道國道營口一市兩港，營口港已與40多個國家和地區(qū)的<140多個港口建立海運(yùn)業(yè)務(wù)，成為中國東北第二大港、中國第十大港。營口陸路運(yùn)輸四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營口全境。營口已營造區(qū)域內(nèi)“一小時城市交通圈〞為目標(biāo)，目前已開始規(guī)劃建設(shè)城市輕軌與區(qū)域機(jī)場。<1.<1營口整體情況概述<1.<1營口整體情況概述高端商住旅游休閑區(qū)區(qū)域重工業(yè)基地交通樞紐〔高鐵、輕軌、機(jī)場〕國家級開發(fā)區(qū)營口城市開展定位東北重要的港口城市先進(jìn)制造業(yè)基地遼寧中部城市群和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上的區(qū)域中心城市開展思路：東擴(kuò)、西改、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)東擴(kuò)：沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路開展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。西改：推進(jìn)平房區(qū)改造和河北區(qū)片開發(fā)。南進(jìn)：老城區(qū)、新城區(qū)同步“南進(jìn)〞。北轉(zhuǎn)：要重點推進(jìn)遼河沿岸區(qū)域的改造。一、宏觀分析篇<1.<1營口整體情況概述<1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析<1.<>3營口城市規(guī)劃分析<1.4營口房地產(chǎn)開展情況分析<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析<1.6營口宏觀開展小結(jié)國民生產(chǎn)總值2021年營口全地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值822億，連續(xù)<>3年位居遼寧省第四位，全國經(jīng)濟(jì)總量排名<1<16位。2021年營口市人均生產(chǎn)總值為5256美元，同比上漲<18.9%。營口市目前正處于經(jīng)濟(jì)快速開展階段，房地產(chǎn)業(yè)具有良好的經(jīng)濟(jì)根底。09年營口地區(qū)社會消費(fèi)品零售總額2<1<1.4億元，同比增長<18.5%。09年營口全市金融機(jī)構(gòu)各項本外幣存款余額分別為8<>35.8億元，同比上漲<>3<1.8%。08年營口居民儲蓄存款余額444.55億元，比年初增加9<>3.7<>3億元，增長26.7%。09年營口市全社會固定資產(chǎn)投資800億元，增長47.<>3%。固定投資迅速增長，說明在2021年國家給予營口大量資金支持。<1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析2021年末，營口市全市總?cè)丝谶_(dá)2<>35.0萬人，比2021年末增加了<1.2萬人，人口增長速度緩慢；其中：非農(nóng)業(yè)人口達(dá)<1<10.<19萬人，占總?cè)丝?6.9％09年營口市城市人均可支配收入<15940元，增長<1<1%；農(nóng)民人均純收入7798元，增長<12.<>3%；居民收入增速較快一、宏觀分析篇<1.<1營口整體情況概述<1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析<1.<>3營口城市規(guī)劃分析<1.4營口房地產(chǎn)開展情況分析<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析<1.6營口宏觀開展小結(jié)<1.<>3營口城市規(guī)劃分析開展重點：打造百里濱海生態(tài)城、百里沿海產(chǎn)業(yè)帶、百里臨海景觀帶。開展思路：東擴(kuò)、西改、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)。東擴(kuò)：從營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū)，連接?；üI(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路開展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。西改：推進(jìn)平房區(qū)改造和河北區(qū)片開發(fā)，建設(shè)“河海生態(tài)宜居區(qū)〞和“現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū)〞，重現(xiàn)西部繁榮南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)〞，是將營口鹽場營蓋公路以西至濱海大道之間的局部用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的“南進(jìn)〞，是將熊岳河以南的局部用地作為仙人島能源化工區(qū)北轉(zhuǎn)：要重點推進(jìn)遼河沿岸區(qū)域的改造<1.<>3營口城市規(guī)劃分析城市性質(zhì):以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主的東北重要港口城市城市人口規(guī)模：城市規(guī)模：20<15年市域人口25<>3萬左右，沿海城市帶人口<140萬左右，中心城市人口<100萬左右。2021年市域人口270萬左右，沿海城市帶人口<160-<170萬，中心城市人口<120-<1<>30萬市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：遵循均衡布局、主次有別的原那么，由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構(gòu)成;大三角;的城市形態(tài)，最終將營口市開展成為具有多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市。一、宏觀分析篇<1.<1營口整體情況概述<1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析<1.<>3營口城市規(guī)劃分析<1.4營口房地產(chǎn)開展情況分析<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析<1.6營口宏觀開展小結(jié)<1.4營口房地產(chǎn)宏觀分析08年營口市房地產(chǎn)全年完成投資55.5億元，比上年增長<1.2倍。其中，住宅投資完成50.<1億元，比上年增長<1.2倍；房地產(chǎn)開展速度極快。08年營口全年房屋施工面積656.5萬平方米，比上年增長<1.<>3倍。全年房屋竣工面積<192.2萬平方米，比上年增長27.<>3%。實現(xiàn)商品房銷售面積225.<1萬平方米，比上年增長22.9%。<1.4營口房地產(chǎn)宏觀分析08年營口全市商品房銷售額47.79億元，比上年增長4<1.2%。08年營口全市商品房空置面積85萬平方米，比上年下降<1<>3.7%。一、宏觀分析篇<1.<1營口整體情況概述<1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析<1.<>3營口城市規(guī)劃分析<1.4營口房地產(chǎn)開展情況分析<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析<1.6營口宏觀開展小結(jié)<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析商品房〔元/㎡〕其中：住宅〔元/㎡〕20212007同比%20212007同比%營口市區(qū)<19<>34<1<1749<1677<1484<1<>3老邊區(qū)<106567<158<106264565鲅魚圈區(qū)<17<>32<10596<>3<1585<1<175<>35大石橋市<127<>398729<1078962<12蓋州市852<10<>30-<18822<1097-26熊岳鎮(zhèn)<1400<100040929<1<1<1<1-<16通過營口市二手房價格開展比擬發(fā)現(xiàn)：老邊區(qū)通過融入老城區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)開展較快。鲅魚圈區(qū)通過吸收大量投資，房地產(chǎn)業(yè)增速最為明顯。營口市區(qū)房地產(chǎn)增速位居營口市倒數(shù)第二，老城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)處于瓶頸狀態(tài)。沈陽客源大連客源流動人口鲅魚圈蓋州市大石橋攔截攔截市區(qū)流動人口向鲅魚圈、大石橋等今后經(jīng)濟(jì)重點建設(shè)地區(qū)流動。大連客源被鲅魚圈，蓋州市地區(qū)吸引。沈陽客源將被大石橋周邊地區(qū)阻攔。蓋州市作為機(jī)場、高鐵和輕軌的建設(shè)地，未來交通優(yōu)勢巨大。<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析一、宏觀分析篇<1.<1營口整體情況概述<1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析<1.<>3營口城市規(guī)劃分析<1.4營口房地產(chǎn)開展情況分析<1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析<1.6營口宏觀開展小結(jié)<1.6營口宏觀開展小結(jié)營口市正處于經(jīng)濟(jì)迅速增長階段，GDP等數(shù)據(jù)迅速上漲，經(jīng)濟(jì)總量快速增加，為房地產(chǎn)業(yè)開展構(gòu)建良好根底。城市改造及建設(shè)力度將會進(jìn)一步加大，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速開展。2021年收入房價比為<1：5.7〔以三口之家購置90平米住宅計算〕，房價上漲空間巨大。城市人均可支配收入的提高，將進(jìn)一步促進(jìn)居住改善型需求的增多。營口老市區(qū)面臨其他區(qū)縣劇烈競爭，房地產(chǎn)業(yè)相對開展較慢，外需較少進(jìn)入，故近年內(nèi)城區(qū)工程將主要以本地需求為主。營口市整體人口增長相對緩慢，且流動人口主要流向為鲅魚圈與大石橋市，老城區(qū)內(nèi)需增長較為有限。營口市房地產(chǎn)業(yè)快速開展，但老城區(qū)由于各種原因，房地產(chǎn)業(yè)增速較慢，房價上漲動力缺乏。合著夜幕降臨的節(jié)拍，我們踏上了這片神往的土地。我們對她第一印象是街道很寬，車輛很少。商場很多，顧客很少。舊的建筑快速消亡，新的建筑還為成型。這是我們了解的營口嗎？探索二、區(qū)域市場分析篇2.<1本工程區(qū)位價值分析2.2在售工程根本指標(biāo)分析2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析2.4在售工程戶型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2.6在售競品工程分析二、區(qū)域市場分析篇2.<1本工程區(qū)位價值分析2.2在售工程根本指標(biāo)分析2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析2.4在售工程戶型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2.6在售競品工程分析2.<1本工程區(qū)位價值分析本工程位于遼河大街南側(cè)，濱海路東側(cè)，渡口百年老街西側(cè)。本工程的區(qū)位價值關(guān)鍵要素有兩個自然價值：遼河及遼河公園人文價值：渡口百年老街及西大廟本案營口市區(qū)住宅市場區(qū)域結(jié)構(gòu)營口市區(qū)主要競爭板塊共分兩個區(qū)域三大板塊西市區(qū)域：渤海西板塊、遼河西坂塊站前區(qū)域：核心區(qū)板塊遼河西板塊將是競爭板塊中最重要的一級2.<1本工程區(qū)位價值分析從區(qū)域板塊看營口市區(qū)整體市場供給區(qū)域：在售新工程主要集中在渤海西板塊以及遼河西板塊，由站前核心區(qū)板塊快速向西市區(qū)擴(kuò)散。營口市區(qū)城市居住格局以站前核心區(qū)為中心，同時西市區(qū)新增工程組團(tuán)化趨勢也已清晰呈現(xiàn)，這個過程在目前房地產(chǎn)市場上行周期內(nèi)將有所快速上升?；被ㄔ分性瓏H左岸金典財富公館紫文苑裕隆馨居翰宇園中天尚品中天壹品中天君臨天下奧泰格林山水美景華府小區(qū)美景英倫郡南湖公寓佰仕楓景德意綠洲君悅瀾灣渤海明珠唯美品格隆翔西城中華園小區(qū)三星陽光小區(qū)鴻景佳園小區(qū)南湖天輔圣堡金港綠洲西市區(qū)站前區(qū)在售工程——紅色未售工程——黃色售罄工程——藍(lán)色怡景國際西環(huán)小區(qū)紅遠(yuǎn)廣廈新居紅運(yùn)廣廈新居創(chuàng)造社區(qū)芙蓉花園小區(qū)御景華庭小區(qū)南湖小區(qū)健康小區(qū)花園小區(qū)文馨小區(qū)南園社區(qū)東城花園小區(qū)2.<1本工程區(qū)位價值分析二、區(qū)域市場分析篇2.<1本工程區(qū)位價值分析2.2在售工程根本指標(biāo)分析2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析2.4在售工程戶型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2.6在售競品工程分析在售工程產(chǎn)品類型分析營口市區(qū)市場普通住宅占86%，花園洋房以上的產(chǎn)品僅占<14%，區(qū)域主要是以中低端產(chǎn)品為的市場。純多層產(chǎn)品的工程主要是存量工程，新增工程主要以高層產(chǎn)品為主，區(qū)域市場開始向高密度品演變。2.2在售工程根本指標(biāo)分析在售工程產(chǎn)品規(guī)模分析站前核心區(qū)域的住宅規(guī)模較大，西市區(qū)開發(fā)規(guī)模較?。徽厩皡^(qū)工程規(guī)模在20-29萬㎡以上的共有5個。規(guī)模在<>30萬㎡的工程僅有一個君悅瀾灣工程。西市區(qū)工程規(guī)模較小，20萬㎡以上的工程僅有翰宇園一個工程。2.2在售工程根本指標(biāo)分析在售工程容積率分析區(qū)域市場在售工程的容積率多數(shù)在<1.5-2.0之間，約占在售工程總數(shù)的<>30%，<1-<1.5約占26%，<1.0以下的工程為0。說明目前市場中低容積率的高端產(chǎn)品在市場上是稀缺資源。容積率節(jié)節(jié)走高，人們的私屬土地空間節(jié)節(jié)走低，低密度產(chǎn)品的稀缺性在未來市場將會凸顯，將具有更高的市場溢價能力。2.2在售工程根本指標(biāo)分析在售工程綠化率分析區(qū)域市場在售工程的綠化率指標(biāo)處于中等水平。但是，根據(jù)實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)多數(shù)工程采用降低綠地率或其他方式彌補(bǔ)綠化率的方式，社區(qū)內(nèi)的實際綠化及園林景觀塑造較低級。當(dāng)?shù)乜蛻魧G化綠地率關(guān)系的認(rèn)知水平還處于較為初級的階段，因此本項假設(shè)提升目綠化水平，注重景觀塑造及園林設(shè)計，工程將獲得更大的市場溢價能力。營口市市區(qū)在售工程綠化率分析<>3<1%-<>35%24%<>30%以下22%40%-45%<>30%<>36%-<>39%24%2.2在售工程根本指標(biāo)分析在售工程物業(yè)費(fèi)比照分析區(qū)域市場在售工程的物業(yè)費(fèi)主要集中在0.7-0.9元/㎡之間，約占在售工程總數(shù)的<>35%，<1元/㎡的物業(yè)費(fèi)僅占<10%。說明目前市場中物業(yè)管理效勞水平較低。區(qū)域在售工程建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，占總數(shù)的69%，區(qū)域內(nèi)異域風(fēng)格的產(chǎn)品為<>3<1%，但純粹異域風(fēng)格的產(chǎn)品還是較為稀缺的。2.2在售工程根本指標(biāo)分析二、區(qū)域市場分析篇2.<1本工程區(qū)位價值分析2.2在售工程根本指標(biāo)分析2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析2.4在售工程戶型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2.6在售競品工程分析在售工程銷售速度分析區(qū)域各板塊在售典型工程的消化情況較好，西市區(qū)銷售率達(dá)85%以上的工程占42%。站前區(qū)消化率達(dá)85%以上的工程占<>38%。2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析在售工程報價區(qū)間分析營口市區(qū)在售工程的報價區(qū)間主要集中在2000-<>3500元\㎡之間，占在售工程的64%，區(qū)域銷售價格水平仍處于較低水平。2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析二、區(qū)域市場分析篇2.<1本工程區(qū)位價值分析2.2在售工程根本指標(biāo)分析2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析2.4在售工程戶型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2.6在售競品工程分析在售工程戶型分析70-90㎡是目前區(qū)域內(nèi)熱銷面積區(qū)間，占總數(shù)的<>3<>3%；<100—<140㎡是家庭改善需求戶型面積區(qū)間，占總數(shù)的<>3<>3%。2.4在售工程戶型面積分析二、區(qū)域市場分析篇2.<1本工程區(qū)位價值分析2.2在售工程根本指標(biāo)分析2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析2.4在售工程戶型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2.6在售競品工程分析站前區(qū)區(qū)域總結(jié)截止至20<10年<>3月，已取得銷售許可證的工程約<16個，總建筑面積約為<14<1.27萬平米，工程供給量位居競爭板塊首位.居住格局主要以核心區(qū)為主，配套設(shè)施相對完善齊全目前工程報價主要集中在<>3000-4000元/㎡但少量類別墅產(chǎn)品比方君悅瀾灣的報價在8000元/㎡左右產(chǎn)品形態(tài)以高層、小高層為主，容積率在2左右，產(chǎn)品水平處于中等水平2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)西市區(qū)區(qū)域總結(jié)截止至20<10年<>3月，居不完全統(tǒng)計已取得銷售許可證的工程約<19個，總建筑面積約為90.<>3萬平米.。中源國際工程供給量位居競爭板塊首位，工程規(guī)模<10萬㎡居住格局主要以渤海西版塊為主，配套設(shè)施不齊全目前工程報價主要集中在<>3000-4000元/㎡但少量類別墅產(chǎn)品比方中源國際的報價在6000元/㎡左右產(chǎn)品形態(tài)以多層、小高層為主，容積率在<1.7左右，產(chǎn)品水平處于中低水平2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)營口市區(qū)整體市場小結(jié)表現(xiàn)之一：產(chǎn)品同質(zhì)化各競爭樓盤的產(chǎn)品組合多以多層、小高層以及高層為主；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)較低，產(chǎn)品塑造水平仍處于中低水平。表現(xiàn)之二：價格同質(zhì)化各競爭樓盤的價格密集于小高層<>3000-<>3500，高層在4000-4500之間價格區(qū)間，版塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致各工程面積段的組合相近似，加上近似的單價區(qū)間形成了同質(zhì)化的總價范圍.表現(xiàn)之二：客戶同質(zhì)化各競爭樓盤的客戶，根本以自身版塊內(nèi)的自主客戶為核心，由于各版塊受交通條件和未來區(qū)域開展的限制，導(dǎo)致區(qū)域外客戶不愿意到本區(qū)域購房2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)二、區(qū)域市場分析篇2.<1本工程區(qū)位價值分析2.2在售工程根本指標(biāo)分析2.<>3在售工程量價指標(biāo)分析2.4在售工程戶型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2.6在售競品個案分析鴻基海岸—概況工程名稱：鴻基國際開發(fā)商：營口宏基地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)公司：香港安瑞斯特物業(yè)管理林設(shè)計單位：臺灣老圃所在區(qū)域：鲅魚圈區(qū)開盤時間：OFLA綠化率：40%占地面積：<10萬㎡建筑面積：<15萬㎡均價：<>3600元/㎡價格區(qū)間：<>3070-4560元/㎡物業(yè)費(fèi)：<1.2元/㎡宏基海岸產(chǎn)品類別：花園洋房、疊拼別墅、小高層、高層建筑風(fēng)格：地中海式樓間距：40-60m22.6在售競品個案分析鴻基海岸—物業(yè)狀況物業(yè)配套：內(nèi)設(shè)樓宇可視對講系統(tǒng)刷卡式門禁系統(tǒng)周邊防越報警系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圖像識別保安系統(tǒng)24小時監(jiān)控錄像周邊配套:商業(yè)：新商業(yè)大廈教育：新建的一所彩霞小學(xué)醫(yī)療：區(qū)中心醫(yī)院銀行：中國銀行、營口銀行機(jī)關(guān)單位：市政府、市國稅局全方位多元化深層次高質(zhì)量的物業(yè)效勞正是我宗地工程追求的目標(biāo)2.6在售競品個案分析鴻基水岸—銷售速度開盤日期2021年5-6月銷售率月均銷售速度月均銷售套數(shù)90%<10%左右<1<10套左右最低價均價最高價<>3070400045609個月左右消化進(jìn)90%的房源高學(xué)歷高素質(zhì)銷售人員區(qū)域中獨特的產(chǎn)品形態(tài)地中海風(fēng)超大體量2.6在售競品個案分析鴻基水岸—戶型雙層五室三廳兩衛(wèi)、靈活彈性空間、首層超大會客廳、首層南向臥室、配獨立衛(wèi)生間干濕別離、躍層豪華超大主臥。戶型正方、南北通透、采光充分南向主臥尺度舒適、背向次臥接近陽臺、客廳與餐廳相連深度開間、獨立三離衛(wèi)生間干濕清楚。2.6在售競品個案分析鴻基國際—客群客群來源主要以鲅魚圈區(qū)當(dāng)?shù)厝藶橹?。購置主要用途以自主為主，?lt;19%的顧客意愿且選擇投資房地。2.6在售競品個案分析君悅瀾灣—概況開發(fā)商：營口鼎昌房產(chǎn)置業(yè)營銷籌劃：世創(chuàng)營銷機(jī)構(gòu)開盤時間：一期07年開盤、二期未定工程區(qū)域：站前區(qū)綠化率：<1期45%2期40%占地面積：20萬㎡建筑面積：<>30萬㎡產(chǎn)品類別：情景洋房小高層聯(lián)排別墅均價：一期均價<>3800元㎡、二期4780元㎡物業(yè)費(fèi)：<1.<>3元㎡建筑風(fēng)格：德式2.6在售競品個案分析君悅瀾灣—銷售速度銷售價格在營口市屬于中等偏上價位。一期產(chǎn)品以花園洋房為主，07年年底開盤后<1年內(nèi)全部消化完畢?？熹N原因：樓體外立面具有視覺沖擊力、德式建筑風(fēng)格及高素質(zhì)銷售人員。一期開盤時間二期開盤時間2007年底未知最高價均價最高價一期(德意綠洲)<>3780元/㎡<>3800元/㎡4780元/㎡二期(君悅瀾灣)——4780元/㎡——總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售套數(shù)一期<1660<100%8%二期<140<140————2.6在售競品個案分析君悅瀾灣—戶型南北照應(yīng)，動靜別離、功能分開、良好采光、悠然雙南臥、多功能客廳、L型廚房、時尚明衛(wèi)、入戶車庫，于細(xì)微處構(gòu)造生活豪闊社交層。錯層空間、大方尺度、側(cè)門入戶、拾級而入、6.6米挑高設(shè)計、獨立保姆房、近50平米私家花園、入戶車庫2.6在售競品個案分析君悅瀾灣—客群客群來源以站前區(qū)為主占比<>38%，其次西市區(qū)占比<>30%，老邊區(qū)及其他區(qū)各占<17%、<15%側(cè)面反西市區(qū)的住房市場無法釋放西市區(qū)的高端置業(yè)者的住房需求西市區(qū)缺乏較高端住房產(chǎn)品2.6在售競品個案分析奧泰格林山水城—概況開發(fā)商：營口口奧泰誠德房地產(chǎn)開發(fā)開盤時間：2021年底工程區(qū)域：站前區(qū)綠化率：42%格林山水城占地面積：<>3.2萬㎡建筑面積：<1<1萬㎡產(chǎn)品類別：多層、高層均價：4<100元/㎡物業(yè)費(fèi):0.8-0<1元/㎡建筑風(fēng)格：現(xiàn)代總套數(shù)：655套2.6在售競品個案分析奧泰格林山水城—銷售速度銷售率不十分理想，導(dǎo)致這個原因的因素有以下幾點：針對其產(chǎn)品類別而言定價過高、相對其建筑風(fēng)格同質(zhì)化及物業(yè)效勞平庸也沒有吻合其產(chǎn)品類型，再一點是工程綠化景觀粗糙不能完美的締造出工程〞靈魂〞。開盤時間2021年底最低價均價最高價<>3600元/㎡4<100元/㎡4600元/㎡總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售率655<>398<>39%5%2.6在售競品個案分析奧泰格林山水城—面積區(qū)間面積以大戶型為主，主要面積區(qū)間集中在<100-<120㎡占比57%、<120-<140㎡占<19%、<140-<160㎡占<15%，其余<100-<120㎡及<160㎡以上共占9%2.6在售競品個案分析奧泰格林山水城—戶型動靜別離、干濕分開，閣樓設(shè)有露天陽臺、廚房、餐廳、衛(wèi)生間及建設(shè)房。南北通透、超大開間縱深、設(shè)有保姆房及單獨衣帽間、讓主人擁有絕對私密、設(shè)有兩部電梯、兩道進(jìn)戶門〔防火疏散用〕高層多層2.6在售競品個案分析佰仕楓景—概況開發(fā)商：營口市嘉德房地產(chǎn)開發(fā)工程區(qū)域：站前區(qū)開盤時間：09年5月綠化率：45%建筑面積：<10萬產(chǎn)品類別：多層層高：6層建筑風(fēng)格：英式價格區(qū)間：<>3280-<>3880元/㎡均價：<>3580元/㎡銷售程度：一期根本售罄、二期開盤未定物業(yè)費(fèi)：<1元佰仕楓景2.6在售競品個案分析佰仕楓景—銷售速度開盤日期2021年5月最低價均價最高價<>3280元/㎡<>3580元/㎡<>3880元/㎡一期總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售率200套左右8套90%以上<1<>3%左右工程快銷原因：地處市中心、交通便捷、周邊配套設(shè)施齊全、酒店式物業(yè)管理、建筑風(fēng)格當(dāng)?shù)叵∪毙詮?qiáng)2.6在售競品個案分析佰仕楓景—物業(yè)狀況圍繞〞平安、快捷、便利、舒適、私密、尊貴“提供全方位、全天候、全身心高品質(zhì)效勞，引入人性化管理模式，與國際接軌，將是我宗地工程需要借鑒的地方。物業(yè)配套周邊配套特色效勞周邊紅外線防范報警系統(tǒng)24小時保安電子巡邏系統(tǒng)車牌識別系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)信息發(fā)布系統(tǒng)室內(nèi)緊急呼救報警系統(tǒng)24小時區(qū)內(nèi)閉路監(jiān)控系統(tǒng)一卡通門禁系統(tǒng)北京音樂系統(tǒng)商業(yè)：大商新瑪特、財富春天購物中心、商業(yè)街、樂購超市、興旺市場、金牛山市場金融：營口銀行總行、工商銀行總行休閑：南湖公園、紅運(yùn)大酒店教育：教工幼兒園、創(chuàng)新小學(xué)、實驗中學(xué)、市一高中、營口職業(yè)技術(shù)學(xué)院、大學(xué)城醫(yī)療：市中心醫(yī)院房屋管理效勞各市家政效勞長者特色效勞物業(yè)維修效勞公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)效勞全天候?qū)I(yè)保潔佰仕楓景—客群客群來源主要集中在站前區(qū)和西市區(qū)，老邊區(qū)客戶占<18%區(qū)域間的客群流動比擬大，27%的客源來自西市區(qū)，說明了在這27%的客源中不乏高端置業(yè)者。側(cè)角度，站前區(qū)為城市政治、商業(yè)、金融的棲居地，相對興旺于西市區(qū)。人均收入普遍高于其他區(qū)域，隨著時間，區(qū)域帶動區(qū)域開展，產(chǎn)生連鎖反映勢必帶動緊鄰的西市區(qū)共同開展2.6在售競品個案分析佰仕楓景—戶型戶型方正，南北通透、書房遠(yuǎn)離主臥公私分開、動靜清楚。空間利用率高、主臥采光度高。2.6在售競品個案分析中源國際—概況開發(fā)商：營口市科光房地產(chǎn)開發(fā)開盤時間：20<10年6月產(chǎn)品類別：花園洋房〔共8棟、一梯兩戶、四層半〕中源國際綠化率：<>3<1%占地面積：2萬㎡建筑面積：2.4萬㎡均價：6000元㎡總套數(shù)：<140左右建筑風(fēng)格：現(xiàn)代價格區(qū)間：未定物業(yè)費(fèi)：未定物業(yè)狀況：未定2.6在售競品個案分析中源國際—產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格為現(xiàn)代型產(chǎn)品類別定位于花園洋房〔共8棟、一梯兩戶、四層半〕改善性住房面積區(qū)間<160-<190，三室躍層針對人均住房面積為<>30㎡的營口市來講，工程定位于高品質(zhì)的改善性住房，以良好的景觀帶〔鳥瞰大遼河〕吸引站前區(qū)顧客前來產(chǎn)品類別、戶型單一化建筑風(fēng)格同質(zhì)化2.6在售競品個案分析中源國際—客群分析客群來源主要以本地人為主，占比接近90%本地人客群來源主要以站前區(qū)和西市區(qū)為主依次占比4<1%、29%站前區(qū)顧客意愿到西市區(qū)購置改善性住房，這也將是我宗地的時機(jī)2.6在售競品個案分析中源國際—與我宗地地塊區(qū)域位置比照宗地地塊中源國際駕車5分鐘之內(nèi)步行<15-20分鐘工程占地2萬㎡宗地占地20萬㎡2.6在售競品個案分析三、宗地屬性分析<>3.<1宗地區(qū)域?qū)傩?lt;>3.2宗地現(xiàn)狀分析<>3.<>3宗地價值判斷三、宗地屬性分析<>3.<1宗地區(qū)域?qū)傩?lt;>3.2宗地現(xiàn)狀分析<>3.<>3宗地價值判斷宗地區(qū)域?qū)傩猿鞘泄δ芏ㄎ唬何魇袇^(qū)地理位置優(yōu)越，是營口市的老城區(qū)，是遼寧省“五點一線〞戰(zhàn)略的重點區(qū)域，南與營口沿海產(chǎn)業(yè)基地相連，同時又位于“一線—濱海大道“的北側(cè)。西市區(qū)正在加快遼河特大橋兩岸“橋頭堡〞經(jīng)濟(jì)、渡口老街及平安路現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、依河沿海生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)和陸港物流經(jīng)濟(jì)等工程的推進(jìn)，努力把西市建成多點支撐、多元開展、多極增長的“現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū)〞。開展空間：西市區(qū)因處于沿海產(chǎn)業(yè)帶的黃金段，需要轉(zhuǎn)身向港、向橋、向河、向海，由內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向海洋經(jīng)濟(jì)，樹立按經(jīng)濟(jì)區(qū)劃開展的思想，放大西市開展空間。宗地地塊范圍<>3.<1宗地區(qū)域?qū)傩匀?、宗地屬性分?lt;>3.<1宗地區(qū)域?qū)傩?lt;>3.2宗地現(xiàn)狀分析<>3.<>3宗地價值判斷宗地現(xiàn)狀分析本工程地處西市區(qū)，北臨遼河及遼河公園，但與宗地之間有較寬距離的居民區(qū)，景觀功能相對弱化；南側(cè)、西側(cè)為尚未拆遷完畢的平房居民區(qū)，東側(cè)為正在建設(shè)中的回遷房；宗地內(nèi)全部為拆遷建筑物；宗地西北側(cè)為西大廟工程西北側(cè)的遼河大橋正在建設(shè)中，遼河大橋?qū)I口市與盤錦市連通，成為西市區(qū)乃至遼東半島進(jìn)京的便捷門戶。<>3.2宗地現(xiàn)狀分析三、宗地屬性分析<>3.<1宗地區(qū)域?qū)傩?lt;>3.2宗地現(xiàn)狀分析<>3.<>3宗地價值判斷宗地價值判斷地形與地貌：地形不規(guī)那么，但地貌平坦，利于工程規(guī)劃和開發(fā)地塊景觀：北有遼河及遼河公園層林，地塊價值由北側(cè)向南側(cè)遞減，漸次減弱。地塊文化：渡口百年老街及西大廟的文化價值底蘊(yùn)地塊完整性：地塊完整統(tǒng)一，無任何分割，整體統(tǒng)一協(xié)調(diào)利于規(guī)劃分割地塊配套：工程周邊均為待拆遷用地，周邊生活配套設(shè)施相對較為薄弱未來遼河大橋建設(shè)開通后，那么通往北京的交通體系將更加通達(dá)及便捷，來去也將更加自由。遼河、遼河公園、西大廟、渡口百年老街、遼河大橋，使本工程將自然、景觀、歷史、人文、交通五大要素集于一身，因此本工程有理由成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性工程。<>3.<>3宗地價值判斷宗地價值判斷環(huán)境條件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊條件區(qū)位條件配套條件整體檔次較高沒有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊群眾配套欠缺具備塑造高端產(chǎn)品的氣氛具備塑造產(chǎn)品多樣性的根底內(nèi)部布局上具有發(fā)揮空間區(qū)域帶動板塊未來的開展缺乏滿足便利性的生活需要具備適度提高整體定位的條件產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間生活配套條件欠缺具備高端產(chǎn)品的定位條件，可以在現(xiàn)有規(guī)劃上實現(xiàn)良好的突破<>3.<>3宗地價值判斷這是一個仍沉浸在甜美睡眠中的城市盡管新時代的晨曦已在天邊浮現(xiàn)我們需要一記清晨里回響的鐘聲這記鐘聲將喚醒營口重塑四、產(chǎn)品定位篇4.<1地塊價值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分析4.<>3產(chǎn)品組合建議四、產(chǎn)品定位篇4.<1地塊價值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分析4.<>3產(chǎn)品組合建議4.<1地塊價值提煉四、產(chǎn)品定位篇4.<1地塊價值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分析4.<>3產(chǎn)品組合建議4.2控規(guī)指標(biāo)分析本案規(guī)劃指標(biāo)靈活性價較高，對支撐本工程核心價值是較大利好因素。規(guī)劃設(shè)計條件用地性質(zhì)居住、商業(yè)用地面積<1699<15平米容積率≯建筑限高≯<100米商業(yè)建筑面積≯45000平米集中綠地面積≮7800平米總建筑面積≯475762平米四、產(chǎn)品定位篇4.<1地塊價值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分析4.<>3產(chǎn)品組合建議4.<>3產(chǎn)品組合建議通過對本案地塊價值的挖掘，我司認(rèn)為本案開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)定位為營口市改善型住房的第一選擇，采用國際大都市房地產(chǎn)開發(fā)手法，為營口市民打造真正的現(xiàn)代城市生活空間；本案景觀帶主要位于小區(qū)北側(cè)，且存在一定距離，故需要設(shè)計局部觀景洋房類產(chǎn)品，已到達(dá)景觀資源利用最大化；考慮營口市當(dāng)前市場環(huán)境，應(yīng)與目前市場主要供給類型形成差異化競爭，故本案應(yīng)以低密度產(chǎn)品為主力，容積率控制在<1.2~<1.5以內(nèi)，確保本案高端品質(zhì)；營口房地產(chǎn)仍處在初級開展階段，高端產(chǎn)品尚未實際出現(xiàn)，市場接受度尚無法預(yù)知，且本案位于回遷安置房區(qū)塊內(nèi)，故此類產(chǎn)品市場風(fēng)險較大；考慮以上因素，我司為本案選擇的產(chǎn)品類型為以下幾種：<18層觀景洋房、9層情景洋房、6層花園洋房、雙疊型疊拼別墅4.<>3產(chǎn)品組合建議建議方案一：6層花園洋房+9層情景洋房+<18層觀景洋房〔單位：平米〕建議方案二：雙疊疊拼別墅+6層花園洋房+<18層觀景洋房〔單位：平米〕建議方案三：6層花園洋房+<18層觀景洋房〔單位：平米〕產(chǎn)品類型預(yù)估容積率建筑面積占地面積花園洋房<1<1<10000<1<10000<18層高層2<1<198<>30599<15合計<1.<>352298<>30<1699<15以上方案均暫未考慮地下局部與商業(yè)面積4.<>3產(chǎn)品組合建議通過對營口房地產(chǎn)市場的實際調(diào)查，我司形成以下營口市房價開展趨勢圖參考本案所處位置、實際入市時間、產(chǎn)品類型等因素，我司建議采用以下價格進(jìn)行初步產(chǎn)品組合方案比照分析。產(chǎn)品類型初步參考價格疊拼別墅6000元/平米6層花園洋房5500元/平米9層情景洋房4200元/平米<18層觀景洋房4500元/平米4.<>3產(chǎn)品組合建議按照我司價格判斷方案<1方案2方案<>3經(jīng)營本錢合計80974779797<>3072單方開發(fā)本錢<>3<157<>3229<>3<179方案銷售總價<1<15<124<1<1<>3024<1<10924經(jīng)營利潤(稅前利潤)<>34<149<>35044<>37852純利潤256<122628<>328<>389投資利稅率49%52%6<1%投資純利潤率<>36.6%<>39.<1%45.4%銷售毛利率<>39.2%40.5%4<>3.6%通過以上方案比照測算，我司認(rèn)為6層花園洋房+<18層觀景洋房方案溢價水平較高，建議采用產(chǎn)品組合建議方案三。詳細(xì)測算方案見經(jīng)濟(jì)測算局部4.<>3產(chǎn)品組合建議以<18層觀景洋房為工程北側(cè)主力產(chǎn)品，充分利用大遼河景觀優(yōu)勢；小區(qū)中部營造中心景觀帶；小區(qū)其余局部布置花園洋房類產(chǎn)品，提高本案附加值；以我司預(yù)計容積率預(yù)估，本案住宅類建筑約為<>30~<>35棟，建筑密度較低，以表達(dá)本案高端特色；<18層觀景洋房6層花園洋房中心水景五、產(chǎn)品優(yōu)化篇5.<1建筑風(fēng)格建議5.2戶型設(shè)計建議5.<>3園林風(fēng)格建議5.4物業(yè)效勞建議五、產(chǎn)品優(yōu)化篇5.<1建筑風(fēng)格建議5.2戶型設(shè)計建議5.<>3園林風(fēng)格建議5.4物業(yè)效勞建議5.<1建筑風(fēng)格建議本案在容積率、建筑規(guī)模及建筑形態(tài)上在營口市場均不占絕對優(yōu)勢，如何在此條件下樹立營口高端產(chǎn)品標(biāo)桿的市場形象？我司建議在以下方面實行全方位產(chǎn)品優(yōu)化。我們是品質(zhì)豪宅！我司對2021年營口工程建筑風(fēng)格進(jìn)行市調(diào)后形成如下表格。排名工程名稱工程定位建筑風(fēng)格<1隆翔西城普通住宅現(xiàn)代2東城花園普通住宅現(xiàn)代<>3南湖小區(qū)普通住宅現(xiàn)代4君臨天下改善型住房歐式5怡景國際改善型住房歐式6紫文苑小區(qū)普通住宅現(xiàn)代7中華園小區(qū)普通住宅新中式8金港綠洲改善型住房現(xiàn)代9美景英倫郡改善型住房歐式<10翰宇園普通住宅現(xiàn)代從以上表格可知，以改善型住房為工程定位的工程均以歐式風(fēng)格為主，且當(dāng)前市場歐式建筑尚較為稀缺，目前市場如此一致的表現(xiàn)結(jié)合我司對地級城市工程經(jīng)驗，我司認(rèn)為歐式風(fēng)格對營口改善型需求客群具有很強(qiáng)吸引力。2021年銷售前十工程建筑風(fēng)格5.<1建筑風(fēng)格建議營口市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近年來迅速開展，建筑風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化趨勢，為表達(dá)本案在營口市標(biāo)桿地位，我司建議采用如下建筑風(fēng)格。5.<1建筑風(fēng)格建議新古典主義5.<1建筑風(fēng)格建議新古典主義5.<1建筑風(fēng)格建議新古典主義5.<1建筑風(fēng)格建議巴洛克主義5.<1建筑風(fēng)格建議巴洛克主義5.<1建筑風(fēng)格建議巴洛克主義5.<1建筑風(fēng)格建議五、產(chǎn)品優(yōu)化篇5.<1建筑風(fēng)格建議戶型設(shè)計建議5.<>3園林風(fēng)格建議5.4物業(yè)效勞建議5.2戶型設(shè)計建議2021年<1-<12月營口市商品住宅供給戶型結(jié)構(gòu)2021年<1-<12月營口市商品住宅銷售戶型結(jié)構(gòu)從以上表格可發(fā)現(xiàn)營口市住宅供給已60~<1<>30平米戶型為主，與銷售戶型比例根本一致；結(jié)合市場環(huán)境分析，我司建議本案應(yīng)以90—<1<>30平米以內(nèi)戶型為主力戶型。5.2戶型設(shè)計建議<18層觀景洋房戶型配比建議套均面積控制：85—95平米6層花園洋房戶型配比建議套均面積控制：<120~<1<>30平米平米參考工程<1----金科*東方王謝參考工程<1----金科*東方王謝參考工程2----合景*香悅四季參考工程2----合景*香悅四季參考工程<>3----K2*海棠灣五、產(chǎn)品優(yōu)化篇5.<1建筑風(fēng)格建議5.2戶型設(shè)計建議5.<>3園林風(fēng)格建議5.4物業(yè)效勞建議營口房地產(chǎn)行業(yè)尚處于初級階段，園林設(shè)計水平相對較低，通過優(yōu)秀的園林設(shè)計，可極大提升本案產(chǎn)品附加值。5.<>3園林風(fēng)格建議5.<>3園林風(fēng)格建議考慮營口實際天氣情況，水景設(shè)計建議采用日式枯山水設(shè)計風(fēng)格，減少實際水流運(yùn)用，在獲得水景的同時降低維護(hù)費(fèi)用。5.<>3園林風(fēng)格建議5.<>3園林風(fēng)格建議考慮本案建筑風(fēng)格特點，建議園林設(shè)計采用歐式園林設(shè)計風(fēng)格?？紤]本工程所處地塊位置處于大量回遷安置小區(qū)包圍中，建議本案外部考慮采用堆坡手法與周邊小區(qū)相區(qū)隔，保證工程高端市場形象5.<>3園林風(fēng)格建議5.<>3園林風(fēng)格建議五、產(chǎn)品優(yōu)化篇5.<1建筑風(fēng)格建議5.2戶型設(shè)計建議5.<>3園林風(fēng)格建議5.4物業(yè)效勞建議5.4物業(yè)效勞建議營口市物業(yè)效勞較為落后，在市調(diào)過程中，甚至出現(xiàn)客戶反映不接受高層住宅的原因是害怕物業(yè)效勞跟不上，電梯無法使用的情況，本案將為營口市民帶來真正的城市化物業(yè)效勞5.4物業(yè)效勞建議5.4物業(yè)效勞建議5.4物業(yè)效勞建議營口市目前居民物業(yè)消費(fèi)意識較為落后，在考慮本案高品質(zhì)社區(qū)的市場地位前提下，參考上表，我司建議本案物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為<1.2元~<1.5元/平米。在這一個萬物復(fù)蘇的日子我們孕育了一個偉大的工程下一個春暖百花開的日子他將誕生并成為營口人民的寵兒現(xiàn)在，請為他準(zhǔn)備好襁褓誕生六、價格定位篇6.<1市場比擬定位法本錢加乘法6.<>3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6.4本案價格定位六、價格定位篇6.<1市場比擬定位法6.2本錢加乘法6.<>3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6.4本案價格定位6.<1市場比擬定位法為確保本案價格定位符合營口市場需求，我司將采用三種定價方法以期切得本案合理市場價位。一、市場比擬法我司選擇了營口市四個與本案具有可比性工程通過市場比擬法預(yù)計價格約為4200元/平米六、價格定位篇6.<1市場比擬定位法6.2本錢加乘法6.<>3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6.4本案價格定位6.2本錢加乘法二、本錢加成法詳細(xì)價格測算見經(jīng)濟(jì)測算局部在忽略資金本錢條件下，預(yù)計本案建設(shè)本錢合計約在2650元/平米左右，以<100%投資利潤率計算，本案價格約在4<>300元/平米左右。六、價格定位篇6.<1市場比擬定位法6.2本錢加乘法6.<>3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6.4本案價格定位6.<>3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)我司針對本工程情況對以下營口市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行了訪談工程名稱：翰宇園職位：置業(yè)參謀工程名稱：金港綠洲職位：置業(yè)參謀工程名稱：裕龍馨居職位：置業(yè)參謀三、經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)我司針對本工程情況對以下營口市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行了訪談工程名稱：財富中心職位：置業(yè)參謀工程名稱：三星陽光家園職位：銷售經(jīng)理工程名稱：左岸金典職位：銷售經(jīng)理三、經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)單位：元/平米通過經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)得到本案價格約為<>3975元/平米左右六、價格定位篇6.<1市場比擬定位法6.2本錢加乘法6.<>3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6.4本案價格定位6.4本案價格定位綜合以上三種價格模型計算結(jié)果，我司預(yù)計本案銷售均價為4200元/平米左右6.4本案價格定位在420<1元/平米價格根底上，通過我司專業(yè)效勞增加附加值，預(yù)計可價格銷售均價問哦4400元/平米左右，我司對本案的價格目標(biāo)是確保：4400元/平米爭取：4500元/平米力爭：4800元/平米七、客群定位篇7.<1客戶深度訪談7.2客群定位分析七、客群定位篇7.<1客戶深度訪談7.2客群定位分析目標(biāo)客戶提煉——認(rèn)識他們在營口市調(diào)的這幾天中，我們有幸結(jié)實了許多客戶，在同客戶聊天的過程中，這里的客戶讓我們深深的震撼了，原來他們也有更高層次的追求與渴望，他們內(nèi)心也有著對美好事物的向往，他們雖然身在小城市，內(nèi)心卻有大城市般的追求。下面讓我們走進(jìn)他們~~~~目標(biāo)客戶洞察——規(guī)劃“營口是港口城市，未來開展?jié)摿艽蟥暊I口是國家“五點一線〞中最重要的開展區(qū)域之一，是國家重點扶植的區(qū)域，未來的開展?jié)摿o限“要在一個有開展的區(qū)域安家落戶〞——圖的是開展——圖的是居住舒適李先生，28歲，鞍山人，來營口和朋友合開裝飾公司，任客戶經(jīng)理，工作較為穩(wěn)定，收入在4000-5000元左右?，F(xiàn)已在營口無住房。欲購置一套60-70的一居住宅，購置目的用于自住。張先生說現(xiàn)在營口房價低，營口是港口城市，未來開展?jié)摿艽?，又被列為沿海重點開展城市，升值潛力很大，且現(xiàn)在營口經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，對于未來工作也是很好的開展地。所以考慮在這里安家落戶。目標(biāo)客戶洞察——環(huán)境“喜歡更多的自然環(huán)境〞——特色價值〔自然〕——提示：最大化挖掘工程資源優(yōu)勢“身邊或有親友住的社區(qū)重點考慮，大社區(qū)那么更好〞——喜歡擇鄰而居——提示：關(guān)注社區(qū)建設(shè)，打造新〔心〕“家〞園“買家/鄰居素質(zhì)好，有點〔人文〕環(huán)境〞——軟環(huán)境，新價值——提示：針對目標(biāo)人群高素質(zhì)，結(jié)合配套建設(shè)，大力宣傳張先生，<>37歲，政府職員，工作穩(wěn)定，收入較高。現(xiàn)已在營口擁有<10套住房。欲購置2套<1<>30-<150㎡的三居室，購置目的用于自住或投資。張先生說想找環(huán)境好的地方居住，最好能夠臨著海，一家人面對著大海其樂融融的，那種景象實在是向往。并且現(xiàn)在營口房價低，將來營口的開展?jié)摿艽?，買完房后留著以后升值用。同時，張先生還在關(guān)注著底商的情況，如果有適宜的底商張先生也會考慮購置的。目標(biāo)客戶洞察——戶型“房子要大、房間要多〞——樸素的居住概念〔務(wù)實〕——提示：市場定位－產(chǎn)品的準(zhǔn)確對接，即戶型內(nèi)部功能與舒適的居住指標(biāo)的兼顧“窗戶多些，采光通風(fēng)都好〞——樸素的居住概念務(wù)實——提示：產(chǎn)品創(chuàng)新，戶戶大面寬，同時景觀面大“休閑空間大〞；“寧靜、更多的自我空間〞——非物質(zhì)需求——提示：產(chǎn)品創(chuàng)新李女士，52歲，營口人，一家三口在營口，丈夫為政府工作人員，李女士本人為火車站工作人員。兒子在鲅魚圈外資企業(yè)上班，三口工作較為穩(wěn)定，家庭月收入在<12000-<15000元左右?，F(xiàn)已在營口有一套住房，孩子和父母同住。欲購置一套70-90的兩居住宅，購置目的用于為孩子結(jié)婚做新房。李女士還表示最好戶型好，采光一定要好，營口冬天太冷了。李女士家庭收入在營口屬于中等偏上，所以對于房價感覺能夠承受，可以為孩子提供40%的首付或者全款。目標(biāo)客戶洞察——配套學(xué)校、超市要“標(biāo)準(zhǔn)化〞；飲食、娛樂要“市區(qū)化〞“當(dāng)然優(yōu)秀的師資是關(guān)鍵〞“要讓孩子接受最好的教育〞“要有新鮮的蔬菜和生活品供給〞——圖的是便利，考慮生活的便捷姚先生，40歲，營口人，為政府工作人員，警察，收入穩(wěn)定月薪在<>3000左右，妻子也為警察。兒子現(xiàn)在念小學(xué)，家庭工作較為穩(wěn)定，家庭月收入在8000-<10000元左右。現(xiàn)已在營口有兩套住房。欲購置一套<160-<180的復(fù)式住宅，購置目的用于為孩子提供更好的教育及生活環(huán)境，現(xiàn)在孩子的教育很重要，我一定要讓孩子受很好的教育，將來我還要讓我的孩子去國外讀書。同時再把雙方父母接來同住，方便照顧孩子和老人。姚先生說現(xiàn)在孩子還很小，我們夫妻雙方都是警察，工作時間沒有定性，所以決定把雙方老人接來，一是為了能夠看管孩子，讓孩子能夠有穩(wěn)定的生活環(huán)境，二是為了父母能夠在營口養(yǎng)老，所以決定選一個教育配套完備的社區(qū)購置。七、客群定位篇7.<1客戶深度訪談7.2客群定位分析7.2客群定位分析在售工程客戶群比例工程名稱站前區(qū)西市區(qū)老邊區(qū)鲅魚圈其他區(qū)域佰仕風(fēng)景40%27%<18%——<15%中源國際4<1%29%<19%6%5%君悅瀾灣<>38%<>3%<17%——<15%左岸經(jīng)典<>38%47%<10%——5%本工程客群定位應(yīng)以西市區(qū)為主，站前區(qū)為輔，兼顧老邊區(qū)及其他區(qū)域。八、本案形象定位8.<1案名建議8.2本案Slogen建議八、本案形象定位8.<1案名建議8.<1案名建議案名建議一：案名建議二：推薦slogen:遼河岸邊的貴族領(lǐng)地*推薦案名〔一〕查爾斯頓〔或德潤.查爾斯頓〕*認(rèn)識查爾斯頓*海濱小鎮(zhèn)查爾斯頓是美國及世界各地富豪的聚居地，也是風(fēng)光旖旎的度假勝地。*僅有8萬人的查爾斯頓是美國最古老的小鎮(zhèn)，<1790年以前一直是南卡羅來納州的首府，也是那時美國南方最富有的小城鎮(zhèn)。*查爾斯頓還是美國最大的軍港之一。著名的第七艦隊的航空母艦等百艘軍艦都停泊在海灣，游人可以在軍港海軍導(dǎo)游引導(dǎo)下坐車游覽，威風(fēng)凜凜的壯觀場面與南端靜謐的度假豪宅散發(fā)出的溫馨氣息形成了鮮明對照。*這里春夏時節(jié)特別美，杜鵑、山茶、玫瑰、茉莉百花盛開，芬芳四溢，與挺拔青翠的棕櫚樹爭相輝映，構(gòu)成一幅搖曳多姿的亞熱帶風(fēng)情圖。*借勢美國富豪聚居地海濱小鎮(zhèn)查爾斯頓的名氣，提升尊貴之氣，誘惑客戶對高品質(zhì)生活的向往，同時也與產(chǎn)品相結(jié)合，突出產(chǎn)品特色，迎合消費(fèi)者對水景等景觀資源的青睞。以查爾斯頓為基點，附加美國熱情、浪漫的異域居住文化，泊來文化對于別墅購置群有相當(dāng)吸引力。查爾斯頓所處美國東南沿海，海濱是其最大的特色，自然風(fēng)光優(yōu)美，與本案的水系景觀、園區(qū)景觀、自然環(huán)境相諧。查爾斯頓，朗朗上口，有神秘、向往感，具典雅氣質(zhì)，對喜愛泊來品一族構(gòu)成誘惑。案名分析*其他推薦案名納帕爾灣〔或德潤.納帕爾灣〕他的成長也是我的成長所以熱愛它、保護(hù)它、鼓勵它！成長九、推盤方案與回款目標(biāo)9.<1推盤方案9.2回款目標(biāo)九、推盤方案與回款目標(biāo)9.<1推盤方案9.2回款目標(biāo)9.<1推盤方案營口市區(qū)2021年商品房銷售面積為<12<>3.54萬平米；本案體量有望在一年銷售期內(nèi)全部去化完成；西市區(qū)20<10年市場供給量巨大，對本案營銷提出更高要求。一期產(chǎn)品二期產(chǎn)品三期產(chǎn)品9.<1推盤方案一期產(chǎn)品以較小體體量花園洋房類產(chǎn)品入市，為本案樹立高端市場形象；二期花園洋房類產(chǎn)品大量入市，同時配合各種營銷手段，以確保本案價值獲??；通過一二期產(chǎn)品預(yù)熱，將小高層產(chǎn)品以較高價格推入市場，實現(xiàn)本案價值最大化；本案推盤方案——推盤時間節(jié)點2月20<1<1年20<10年8月開始蓄客銷售人員進(jìn)場一期產(chǎn)品開盤二期產(chǎn)品蓄客一期產(chǎn)品到達(dá)去化目標(biāo)二期產(chǎn)品開盤<1<1月2月<>3月4月9月6月三期產(chǎn)品蓄客二期產(chǎn)品到達(dá)去化目標(biāo)三期產(chǎn)品開盤三期產(chǎn)品到達(dá)去化目標(biāo)尾盤銷售20<1<1年九、推盤方案與回款目標(biāo)9.<1推盤方案9.2回款目標(biāo)本案回款目標(biāo)—銷售時間節(jié)點判斷確保：7億元爭取：7.5~9億元力爭：9億元以上9.2回款目標(biāo)十、營銷推廣建議<10.<1推廣調(diào)性<10.2推廣體系<10.<>3渠道實施<10.4分階段推廣<10.5營銷費(fèi)用估算及分配比例十、營銷推廣建議<10.<1推廣調(diào)性<10.2推廣體系<10.<>3渠道實施<10.4分階段推廣*<10.<1推廣調(diào)性一、著重突出價值感、樹立差異度——營造遼河河畔貴族領(lǐng)地感〔躲避區(qū)域市場及同類型產(chǎn)品品質(zhì)差等不利因素。利用直接有效的推廣媒介手段，有效達(dá)成銷售，成為凌駕于同類產(chǎn)品競爭態(tài)勢之上營造獨特傳播渠道?！扯⑺茉鞝I口區(qū)域主流產(chǎn)品的形象十、營銷推廣建議<10.<1推廣調(diào)性<10.2推廣體系<10.<>3渠道實施<10.4分階段推廣<10.5營銷費(fèi)用估算及分配比例渠道廣告PR賣場直投外場硬廣軟宣媒體外圍內(nèi)部外展現(xiàn)場縱向行銷聯(lián)合行銷體系之核心華泰資源銷售工具直投會刊夾帶直投媒體夾帶直投會刊廣告直投核心區(qū)樓體廣告借勢營口未來開展?jié)摿σ劳羞|河資源各類會展售樓處及樣板區(qū)投資人俱樂部經(jīng)紀(jì)人俱樂部品牌商家俱樂部投資理財俱樂部<10.2推廣體系戶外十、營銷推廣建議<10.<1推廣調(diào)性<10.2推廣體系<10.<>3渠道實施<10.4分階段推廣*高度美譽(yù)．廣度關(guān)注．精準(zhǔn)傳達(dá)．密集攻勢．深度了解渠道實施<10.<>3渠道實施*渠道構(gòu)筑以事件營銷為主,戶外媒體為輔考慮到營口市區(qū)區(qū)域的局限性，可利用事件營銷為主體，充分利用事件傳播建立區(qū)域的客戶群網(wǎng)。利用事件的快速、精準(zhǔn)、廣泛的特性實現(xiàn)工程造勢的目的。以期實現(xiàn)工程的快速高價的銷售目標(biāo)。洽商區(qū)域戶外媒體〔路牌、道旗、樓梯掛幅等〕，確?？蛻羧洪L久關(guān)注。<10.<>3渠道實施十、營銷推廣建議<10.<1推廣調(diào)性<10.2推廣體系<10.<>3渠道實施<10.4分階段推廣*鑒于工程節(jié)點不確定，因此以下時間均為擬定時間<10.4分階段推廣*工程銷售節(jié)點推廣階段銷售目標(biāo)推廣目標(biāo)推廣內(nèi)容銷售預(yù)熱期最大限度積累客戶,確定細(xì)節(jié)營銷手段預(yù)熱市場，樹立知名度,奠定開盤根底產(chǎn)品核心競爭力20<10.08—20<10.<10工程吸籌期通過收取客戶定金的形式鎖定目標(biāo)客群為工程一期開盤積累足夠準(zhǔn)客戶數(shù)量排號優(yōu)惠20<10.<1<1-200<10.<12產(chǎn)品體驗期促成成交,第一次銷售頂峰進(jìn)一步樹立工程形象，為下一步深化奠定根底工程盛大開盤產(chǎn)品促進(jìn)期持續(xù)熱銷深化產(chǎn)品,最大限度利用現(xiàn)場營銷樣板區(qū)全部開放，綜合亮點現(xiàn)場體驗20<1<1.8—20<1<1.<1<1深化促進(jìn)期產(chǎn)品加推,邊積累邊銷售,保持銷售慣性產(chǎn)品深化,加大產(chǎn)品利用度,提升認(rèn)可度提升附加值,產(chǎn)品效勞配套參加*背景工程現(xiàn)場〔樣板區(qū)〕正在建設(shè)中本階段主要是初步完善工程形象，明確工程市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位,協(xié)助銷售有效積累客戶,利用活動促進(jìn)有效客戶到達(dá)現(xiàn)場。推廣內(nèi)容樹立產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)形象，突出唯一性，加強(qiáng)核心競爭力樹立手工別墅的市場形象推廣目標(biāo)推出工程的唯一性，強(qiáng)化工程高端形象為推廣堅實的根底推廣方式以公關(guān)活動〔PR〕、軟宣為主配合戶外、渠道直投進(jìn)行傳播A/銷售預(yù)熱期〔20<10.05-20<10.08〕<10.4分階段推廣*以主題活動為主，加大對于區(qū)域及產(chǎn)品類型認(rèn)知的宣傳。配合諸多品牌互動的活動形式促成客戶認(rèn)知產(chǎn)品或到達(dá)現(xiàn)場。配合銷售節(jié)點組織客戶活動。渠道傳播成為工程本階段最廣泛的傳播渠道，配合活動及形象積累客群。由于客戶到達(dá)現(xiàn)場時間大多集中在周末,故加強(qiáng)活動頻率,以周為單位組織暖場小活動,在周末整加現(xiàn)場氣氛.銷售預(yù)熱期活動原那么<10.4分階段推廣*主題式活動策略配合推廣主題的深入,除舉行常規(guī)產(chǎn)品發(fā)布會\開盤\樣板間開售等活動外,配合工程主題推出系列的參與式活動.利用工程附近遼河資源,建立工程專屬活動場所(具體建議見后部銷售現(xiàn)場建議)<10.4分階段推廣*豪情之夜——美國拉斯威加斯場景再現(xiàn)“生活．游戲．社交〞——富豪游戲尊貴價值。更可以籌碼的形式贏取折扣<10.4分階段推廣*戶外戶外路牌目的：通過戶外廣告迅速覆蓋廣闊受眾群體，使本工程廣泛受到區(qū)域的認(rèn)知文案重點：突出工程案名及銷售選址推薦：站前區(qū)核心區(qū)路牌、道旗以及樓體掛幅廣告左岸經(jīng)典工程附近樹立一塊路牌<10.4分階段推廣*工程現(xiàn)場圍檔目的:配合現(xiàn)場景觀\作為現(xiàn)場背景\突出工程形象氣質(zhì)為主畫面:簡潔\明晰文案方向：產(chǎn)品亮點突顯logo、案名、廣告語<10.4分階段推廣*軟文宣傳市場需求：配合品牌導(dǎo)入期，傳播市場聲音，〞為訴求點，提升工程形象，強(qiáng)化受眾印象內(nèi)容主訴：<1、做營口市內(nèi)理念的倡導(dǎo)者和領(lǐng)導(dǎo)者2、以PR事件為主題媒體選擇：重點選擇當(dāng)?shù)厥鼙娒襟w<10.4分階段推廣*硬廣宣傳廣告調(diào)性：運(yùn)用內(nèi)斂、寫意的氣質(zhì)，融匯于大氣、簡潔的風(fēng)格表現(xiàn)：規(guī)劃及實景呈現(xiàn)渠道直投類為主,本階段前期報紙雜志類媒體主要以業(yè)內(nèi)為主。群眾媒體：工程開盤前<1周做簡單形象發(fā)布<10.4分階段推廣*銷售工作準(zhǔn)