物業(yè)管理概述

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)

我國物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍

一、物業(yè)與物業(yè)管理

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍

第二節(jié)物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則

一、物業(yè)管理的主要特點(diǎn)

二、物業(yè)管理的基本原則

第三節(jié)

物業(yè)管理的的職能與作用

一、物業(yè)管理的職能

二、物業(yè)管理的地位、作用

第二章

物業(yè)管理的基本理論

第一節(jié)

物業(yè)管理的產(chǎn)權(quán)理論

一、問題的提出

二、不同內(nèi)涵的物業(yè)管理

第二節(jié)物業(yè)管理的公共選擇理論

一、公共利益的維護(hù)機(jī)構(gòu)

二、管理權(quán)的由來

第三節(jié)物業(yè)管理的委托-代理理論

一、物業(yè)管理的合約關(guān)系

二、代理關(guān)系的效率實(shí)現(xiàn)

第四節(jié)物業(yè)管理的價格理論

一、物業(yè)管理的供需狀況

二、物業(yè)管理的價格決定

三、政府干預(yù)的理性把握

第五節(jié)物業(yè)管理的社區(qū)理論一、無形的準(zhǔn)公共品二、人類社區(qū)的載體功能

第三章業(yè)主自治組織與業(yè)主公約

第一節(jié)業(yè)主

一、業(yè)主的權(quán)利及其行使

二、業(yè)主的義務(wù)及其履行

三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)

第二節(jié)業(yè)主大會

一、業(yè)主大會的性質(zhì)與設(shè)立

二、業(yè)主大會的召開

三、業(yè)主大會的職責(zé)

第三節(jié)業(yè)主委員會

一、業(yè)主委員會的性質(zhì)與地位

二、業(yè)主委員會的組建

三、業(yè)主委員會的職責(zé)

四、業(yè)主委員會章程

第四節(jié)業(yè)主公約

一、業(yè)主公約的概念性質(zhì)與特征與地位

二、業(yè)主公約的內(nèi)容

三、業(yè)主公約的制訂與修改

四、業(yè)主公約的生效與效力

第四章物業(yè)管理企業(yè)及其管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述

一、物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)與角色

二、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)

三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組建要求

一、物業(yè)管理企業(yè)的組建定位

二、物業(yè)管理企業(yè)的組建條件

三、物業(yè)管理企業(yè)的組建程序

四、物業(yè)管理企業(yè)的人員安排

第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的社會關(guān)系

一、物業(yè)管理公司與行政主管部門的關(guān)系

二、物業(yè)管理公司與相關(guān)行政部門的關(guān)系

三、物業(yè)管公司與開發(fā)商的關(guān)系

四、物業(yè)管公司與業(yè)主委員會的關(guān)系

第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

一、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)

二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報

三、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的關(guān)系

四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批

五、不同資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)限制

第五章物業(yè)管理市場的管理體制

第一節(jié)政府對物業(yè)管理市場的管理

第二節(jié)行業(yè)協(xié)會物業(yè)管理市場的管理

一、強(qiáng)化職業(yè)道德規(guī)范，保護(hù)業(yè)主利益

二、會員的資格審查和登記

三、監(jiān)督已登記注冊會員的經(jīng)營管理服務(wù)情況

四、調(diào)解、仲裁糾紛

五、物業(yè)管理知識普及、經(jīng)驗介紹、相關(guān)法律的宣傳第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理

一、住戶手冊

二、物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制三、監(jiān)督已登記注冊會員的經(jīng)營管理服務(wù)情況

四、調(diào)解、仲裁糾紛

五、物業(yè)管理知識普及、經(jīng)驗介紹、相關(guān)法律的宣傳第六章物業(yè)管理程序

第一節(jié)物業(yè)管理前期介入

一、對物業(yè)管理的前期介入的認(rèn)識

二、物業(yè)管理的前期介入的必要性

三、物業(yè)管理的前期介入的內(nèi)容

第二節(jié)物業(yè)的接管與驗收

一、物業(yè)的竣工驗收

二、物業(yè)的接管竣工驗收

三、物業(yè)檔案的建立

第三節(jié)業(yè)主入住手續(xù)的辦理

一、入伙通知書

二、入伙手續(xù)書

三、業(yè)主對物業(yè)的驗收

第四節(jié)物業(yè)的裝修與管理

一、業(yè)主裝修申請表

二、裝修管理規(guī)定

三、物業(yè)檔案的建立

第七章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)

第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)概述

一、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)原則

二、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)特點(diǎn)

三、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式、內(nèi)容和程序一、物業(yè)管理的招標(biāo)范圍

二、物業(yè)管理招標(biāo)方式

三、物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

四、物業(yè)管理招標(biāo)程序

五、物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

第三節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)程序與策略

一、物業(yè)管理投標(biāo)程序

二、物業(yè)管理投標(biāo)策略第八章物業(yè)管理資金的籌集

第一節(jié)物業(yè)管理資金的籌集概述

一、物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的必然性

二、物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的要求

三、物業(yè)管理資金的性質(zhì)

第二節(jié)物業(yè)管理資金籌集

一、物業(yè)管理資金的來源

二、物業(yè)管理資金籌措原則

三、物業(yè)管理資金收繳籌措標(biāo)準(zhǔn)

第三節(jié)物業(yè)管理資金籌措管理

一、物業(yè)管理資金籌措管理原則

二、確定收費(fèi)項目，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

三、物業(yè)管理資金收繳籌措標(biāo)準(zhǔn)

第九章物業(yè)管理資金的使用與管理

第一節(jié)物業(yè)管理資金使用的原則與特點(diǎn)

一、物業(yè)管理資金使用原則

二、物業(yè)管理資金使用特點(diǎn)

第二節(jié)物業(yè)管理資金使用的控制與考核

一、物業(yè)管理資金使用的控制原則

二、物業(yè)管理資金使用管理的要求

三、物業(yè)管理資金使用控制的組織管理體系

四、物業(yè)管理資金使用控制程序

第三節(jié)物業(yè)日常綜合管理費(fèi)的使用與管理

一、日常綜合管理費(fèi)的使用范圍

二、日常綜合管理費(fèi)的管理要求

三、日常綜合管理費(fèi)的管理方法

第四節(jié)物業(yè)儲備基金的使用與管理

一、儲備基金的使用的使用范圍

二、儲備基金的管理要求

三、儲備基金的管理方法

第十章房屋維修管理

第一節(jié)房屋維修與維修管理概述

一、房屋維修概述

二、房屋維修管理概述

第二節(jié)房屋維修管理的意義與原則

一、房屋維修管理的意義

二、房屋維修管理的原則

第三節(jié)房屋維修的內(nèi)容

一、房屋驗收管理

二、房屋質(zhì)量管理

三、房屋維修施工的管理

四、房屋維修檔案資料管理

第四節(jié)房屋維修的考核評價

一、房屋維修的考核評價的標(biāo)準(zhǔn)

二、房房屋維修的考核評價的指標(biāo)

第十一章物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理

第一節(jié)房屋設(shè)備設(shè)施概述

一、房屋設(shè)備設(shè)施概念

二、房屋設(shè)備設(shè)施分類二、房屋設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容

三、房屋設(shè)備設(shè)施管理的流程與方法措施

第三節(jié)房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理與維修管理

一、房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理

二、房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理

第十二章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營

第一節(jié)物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營概述

一、含義、原則與意義

二、物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營內(nèi)容

第二節(jié)物業(yè)安全綜合管理

一、安全管理的方式和組織體系設(shè)置

二、安全管理的程序

三、消防管理

四、治安管理

第三節(jié)物業(yè)環(huán)境管理

一、環(huán)境保護(hù)管理

二、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

三、物業(yè)環(huán)境綠化管理

第四節(jié)物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)

一、物業(yè)綜合經(jīng)營的市場基礎(chǔ)

二、搞好物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的途徑與方法

三、代理營銷的操作

四、代理租賃的操作

五、代理保險的操作

六、代辦房、地產(chǎn)登記的操作第十三章物業(yè)租賃管理

第一節(jié)物業(yè)租賃與物業(yè)租賃市場

一、含義

二、物業(yè)租賃市場

三、未來產(chǎn)租能力分析

第二節(jié)物業(yè)租賃合同

一、租賃合同構(gòu)成

二、合同內(nèi)容

第三節(jié)物業(yè)租賃管理程序

一、捕捉潛在租戶

二、具體租賃步驟

第十四章居住小區(qū)物業(yè)管理

第一節(jié)居住物業(yè)概述

一、居住物業(yè)類型

二、居住物業(yè)買賣置換代理

第二節(jié)居住小區(qū)管理

一、居住小區(qū)概述

二、居住小區(qū)管理概述

三、居住小區(qū)管理內(nèi)容

第三節(jié)會所的經(jīng)營與管理

一、會所的經(jīng)營與管理概述

二、會所的設(shè)立

三、會所的經(jīng)營方式

第四節(jié)不同居住物業(yè)的管理

一、平房住宅管理

二、高層住宅的居住小區(qū)概述

三、經(jīng)濟(jì)適用房管理

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)

我國物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍

一、物業(yè)與物業(yè)管理

（一）物業(yè)estateproperty已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備設(shè)施和場地。房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸。（二）物業(yè)管理第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1物業(yè)管理由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式的方式實(shí)現(xiàn)。2物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)管理合同3物業(yè)管理內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)。特別委托見44,45條（三）與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別產(chǎn)權(quán)多元化，市場經(jīng)濟(jì)管理模式，經(jīng)濟(jì)法律手段，專業(yè)企業(yè)，有償服務(wù)，企業(yè)行為，業(yè)主導(dǎo)向，社會化專業(yè)化，以房養(yǎng)房，多功能全方位，自籌，為業(yè)主服務(wù)。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍（一）基本業(yè)務(wù)日常維修保養(yǎng)計劃修理（二）專項業(yè)務(wù)

治安保衛(wèi)環(huán)境衛(wèi)生消費(fèi)安全園林綠化車輛交通

（三）特色業(yè)務(wù)特約服務(wù)，便民服務(wù)

（四）多種經(jīng)營業(yè)務(wù)

管理費(fèi)不足，樹立良好形象

第二節(jié)物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則

一、物業(yè)管理的主要特點(diǎn)

社會化專業(yè)化企業(yè)化經(jīng)營型二、物業(yè)管理的基本原則1社會化管理，企業(yè)化經(jīng)營有償服務(wù)2業(yè)主自治管理與專業(yè)管理3全方位多層次管理服務(wù)4合同聘用第三節(jié)

物業(yè)管理的職能與作用

一、物業(yè)管理的職能決策計劃組織指揮控制協(xié)調(diào)

二、物業(yè)管理的地位、作用

1促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展2提高房地產(chǎn)投資效益3樹立城市形象4推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展5提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)第二章

物業(yè)管理的基本理論

第一節(jié)

物業(yè)管理的產(chǎn)權(quán)理論

一、問題的提出

財產(chǎn)所有權(quán)，建筑物主要產(chǎn)權(quán)形態(tài)，決定物業(yè)管理的制度需求。二、不同內(nèi)涵的物業(yè)管理

專有部分部分共有全體共有房屋裝修拆修產(chǎn)權(quán)屬全體共有的那一部分權(quán)利客體的管理問題，統(tǒng)一管理——物業(yè)管理第二節(jié)物業(yè)管理的公共選擇理論

一、公共利益的維護(hù)機(jī)構(gòu)倫理準(zhǔn)則司法準(zhǔn)則-社會人，決定適用準(zhǔn)則-公共選擇，業(yè)主追求最大化效用，受群體狀態(tài)他人利益限制，限制妥協(xié)-聚合體-公共選擇-代議制-公共機(jī)構(gòu)（選舉產(chǎn)生，服從多數(shù)，強(qiáng)迫權(quán)）業(yè)主委員會，表決，違反公眾利益制止。二、管理權(quán)的由來

權(quán)在業(yè)主，業(yè)主承諾-委托管理權(quán)，維護(hù)財產(chǎn)利益。政府授予-準(zhǔn)行政管理權(quán)，維護(hù)社會秩序。第三節(jié)物業(yè)管理的委托-代理理論

一、物業(yè)管理的合約關(guān)系

長期性，連環(huán)性，可變性，風(fēng)險性。

二、代理關(guān)系的效率實(shí)現(xiàn)

連續(xù)性合約（代理鏈）

業(yè)主——業(yè)主代表——業(yè)主委員會——物業(yè)管理公司——員工

目標(biāo)：自身利益最大化，損失最小化。

委托人-監(jiān)督激勵__代理人-努力__物業(yè)管理的實(shí)際成效

1產(chǎn)權(quán)利益初始對代理人監(jiān)督激勵的原動力，多元產(chǎn)權(quán)——委托人的利益共同體

2監(jiān)督距離不同的目標(biāo)函數(shù)

3激勵手段正面激勵量化指標(biāo)，反面激勵替代威脅。

4行為能力

委托方——信任，尊重，權(quán)利。代理方——自律公約，業(yè)主委員會支持，法律規(guī)范

第四節(jié)物業(yè)管理的價格理論

一、物業(yè)管理的供需狀況

需求：1物業(yè)管理的需求前提是房屋產(chǎn)權(quán)多元化。

2產(chǎn)權(quán)多元化兩種形成方式——需求和價格商業(yè)性開發(fā)（周全服務(wù)），住房改革（基本服務(wù)）。

供給：1兩種生成形態(tài)（市場，體制轉(zhuǎn)換）2兩類服務(wù)檔次。

供需狀況判斷

1需求數(shù)量與質(zhì)量的提高與房屋商品化程度，國民收入增長水平正相關(guān)關(guān)系。

2擴(kuò)張和提高不可逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入高檔次領(lǐng)域需待以時日。

3低價位需求-低檔次供給——可有可無。

4低檔次供給——低素質(zhì)員工——無需多少知識技能。

5低檔次過剩，高檔次稀缺。

6香港壟斷內(nèi)地高檔。

二、物業(yè)管理的價格決定=管理費(fèi)1市場競爭不充分。均衡價格理論（地位平等，進(jìn)出方便），先入者優(yōu)勢，合約談判成本高昂，業(yè)主眾口難調(diào)，形成進(jìn)出難度。市場不充分。2價格參數(shù)繁雜。綜和性服務(wù)，（價格計算，文字描述）3合約條款常有疏漏。（收費(fèi)要求，服務(wù)要求）特例提高知名度，品牌效應(yīng)。欲取先與。41434445條第五節(jié)物業(yè)管理的社區(qū)理論一、無形的準(zhǔn)公共品公共品：使用的非排他性，實(shí)物的不可分割性，準(zhǔn)公共品；特定空間范圍里的公共部位和公共設(shè)施。有形（硬件）和無形（軟件）——公約，公共環(huán)境，公共安全，家政服務(wù)。兩者不可或缺二、人類社區(qū)的載體功能1政企隸屬關(guān)系不復(fù)存在

2企業(yè)辦社會淡出3小政府大社會4兼容性的社區(qū)組織社區(qū)——人們共同生活的一定地區(qū)。1社會層面上凝聚力。2制度創(chuàng)新的試驗場。3政府能力實(shí)現(xiàn)的依托。4愛國主義教育。社區(qū)-物業(yè)第三章業(yè)主自治組織與業(yè)主公約

第一節(jié)業(yè)主

一、業(yè)主的權(quán)利及其行使

第六條

二、業(yè)主的義務(wù)及其履行

第七條

第二節(jié)業(yè)主大會

一、業(yè)主大會的性質(zhì)與設(shè)立條例8條9條

二、業(yè)主大會的召開10條

三、業(yè)主大會的職責(zé)11條

第三節(jié)業(yè)主委員會

一、業(yè)主委員會的性質(zhì)與地位15條

二、業(yè)主委員會的組建16條

三、業(yè)主委員會的職責(zé)15條

四、業(yè)主委員會章程第四節(jié)業(yè)主公約

一、業(yè)主公約的概念性質(zhì)教材38頁二、業(yè)主公約的內(nèi)容

教材38頁-教材39頁第四章物業(yè)管理企業(yè)及其管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)概述

一、物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)與角色

二、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)

三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)33號令第八條

第五章物業(yè)管理市場的管理體制

第一節(jié)政府對物業(yè)管理市場的管理

法規(guī)管理，立法（法規(guī)，配套），執(zhí)法第二節(jié)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理市場的管理

一、強(qiáng)化職業(yè)道德規(guī)范，保護(hù)業(yè)主利益

二、會員的資格審查和登記

三、監(jiān)督已登記注冊會員的經(jīng)營管理服務(wù)情況

四、調(diào)解、仲裁糾紛

五、物業(yè)管理知識普及、經(jīng)驗介紹、相關(guān)法律的宣傳第六章物業(yè)管理程序

第一節(jié)物業(yè)管理前期介入

一、對物業(yè)管理的前期介入的認(rèn)識

物業(yè)開發(fā)設(shè)計階段介入，完善設(shè)計施工，質(zhì)量，增強(qiáng)對業(yè)主吸引力。二、物業(yè)管理的前期介入的必要性減少使用中后遺癥，對物業(yè)全面了解，后期管理準(zhǔn)備。

三、物業(yè)管理的前期介入的內(nèi)容1通過投標(biāo)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)。2建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系。3查看工程現(xiàn)場。4設(shè)計管理模式。5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。第二節(jié)物業(yè)的接管與驗收

一、物業(yè)的竣工驗收

(一）種類明確責(zé)任，隱蔽工程驗收，單項工程驗收，分期驗收，全部工程驗收。（二）依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)工作依據(jù)：文件，合同，說明書，驗收規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)：使用要求，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)計要求，場地清理，資料齊全。工作：提交資料——逐項檢查——試車——交接手續(xù)

二、物業(yè)的接管竣工驗收

主體安全使用要求，竣工驗收合格，物業(yè)公司接管。注意：人員素質(zhì)，業(yè)主立場，問題督促，保修，整套圖紙，經(jīng)營管理權(quán)，簽署憑證。條例28，29。30，31條三、物業(yè)檔案的建立實(shí)施管理的依據(jù)，更換企業(yè)移交。收集-整理-歸檔-利用第三節(jié)業(yè)主入住手續(xù)的辦理

一、入伙通知書

二、入伙手續(xù)書

第四節(jié)物業(yè)的裝修與管理

一、業(yè)主裝修申請表條例53條二、裝修管理規(guī)定

第七章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)

第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)概述

一、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)原則（一）招標(biāo)原則

公平，公正，合理。（二）投標(biāo)原則

真實(shí)性，合理競爭，二、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)特點(diǎn)超前性，階段性。

三、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)（一）招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)（開發(fā)商，小業(yè)主）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（二）投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)開發(fā)部，財務(wù)部，工程部。第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式、內(nèi)容和程序一、物業(yè)管理的招標(biāo)范圍

社會公眾利益，國家利益，國家安全軍事機(jī)密。二、物業(yè)管理招標(biāo)方式

（一）公開招標(biāo)

（二）邀請招標(biāo)

（三）議標(biāo)

三、物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

（一）非經(jīng)營型物業(yè)管理招標(biāo)

前期顧問服務(wù)，實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)。

（二）經(jīng)營型物業(yè)管理招標(biāo)

利潤目標(biāo)。

租金租賃，更新設(shè)施和使用功能。

（三）物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容

投標(biāo)人須知，合同條款，技術(shù)規(guī)范。

四、物業(yè)管理招標(biāo)程序

（一）招標(biāo)準(zhǔn)備

成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，編制招標(biāo)文件，確定標(biāo)底。

（二）招標(biāo)的實(shí)施

發(fā)招標(biāo)邀請，經(jīng)營資質(zhì)審查，標(biāo)前會議，開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)。

（三）招標(biāo)的結(jié)束工作

合同簽訂，合同履行，資料整理歸檔。第三節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)程序與策略

一、物業(yè)管理投標(biāo)程序

（一）前期工作投標(biāo)單位資格要求，資金籌措準(zhǔn)備，收集招標(biāo)資料，投標(biāo)可行性研究，申請資格預(yù)審（二）投標(biāo)實(shí)施購買閱讀標(biāo)書，現(xiàn)場查看，制定管理服務(wù)方法與工作量，制定資金計劃，標(biāo)價試算，標(biāo)價評估，辦理投標(biāo)保涵，編制標(biāo)書，封送標(biāo)書保涵。（三）投標(biāo)結(jié)束中標(biāo)合同簽訂未中標(biāo)總結(jié)二、物業(yè)管理投標(biāo)策略（一）策略類型攻勢策略，守勢策略，低成本策略，差異策略。（二）報價策略前期-中期-后期-

第八章物業(yè)管理資金的籌集

第一節(jié)物業(yè)管理資金的籌集概述

一、物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的必然性

（一）市場經(jīng)營機(jī)制（二）國際物業(yè)管理市場的競爭（三）橫向發(fā)展態(tài)勢（四）外來資金和社會閑散資金二、物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的要求

（一）合理確定資金需求量，控制資金投放時間。（二）確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）選擇籌集來源，降低資金成本。（四）資金投向。（五）自有資金比例，適度負(fù)債經(jīng)營。三、物業(yè)管理資金的性質(zhì)（一）物業(yè)管理的目的和對象——消費(fèi)型和資本型（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化——福利型，向市場型過渡，市場型。（三）資金的性質(zhì)隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化——市場型第二節(jié)物業(yè)管理資金籌集

一、物業(yè)管理資金的來源

（一）銀行借款（二）發(fā)行股票（三）發(fā)行債券（四）留存利潤（五）橫向聯(lián)合（六）吸引外資（七）物業(yè)管理營業(yè)收入——管理收入，經(jīng)營收入（八）前期投入資金——啟動資金，質(zhì)量保證金，物業(yè)接管驗收費(fèi)，維修基金。二、物業(yè)管理資金籌措原則

（一）量出為入（二）收支平衡保本微利（三）相對穩(wěn)定三、物業(yè)管理資金收繳籌措標(biāo)準(zhǔn)

（一）綜合管理費(fèi)收入籌措標(biāo)準(zhǔn)

41條

P=∑Fi/S

P_每平米每月應(yīng)收綜合管理費(fèi)

Fi—第I項日常綜合管理費(fèi)

S-_物業(yè)總面積

1人工費(fèi)

2行政辦公費(fèi)

3勞動保護(hù)費(fèi)

4公用水電費(fèi)

5保安費(fèi)

6環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)

7綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

8保險費(fèi)

9公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)

10其他管理費(fèi)

（二）特約服務(wù)收取標(biāo)準(zhǔn)44條

（三）前期投入資金籌措標(biāo)準(zhǔn)

1啟動資金

2質(zhì)量保證金收取標(biāo)準(zhǔn)

3物業(yè)接管驗收費(fèi)

第三節(jié)物業(yè)管理資金籌措管理

一、物業(yè)管理資金籌措管理原則

社會環(huán)境經(jīng)濟(jì)效益不違反規(guī)定優(yōu)質(zhì)優(yōu)價公平原則二、確定收費(fèi)項目，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

政府審定，同業(yè)主商定。第九章物業(yè)管理資金的使用與管理

第一節(jié)物業(yè)管理資金使用的原則與特點(diǎn)

一、物業(yè)管理資金使用原則為業(yè)主服務(wù)，合理使用，合理收益。

二、物業(yè)管理資金使用特點(diǎn)周期性，靈活性。第二節(jié)物業(yè)管理資金使用的控制與考核

一、物業(yè)管理資金使用的控制原則

全面控制原則，效益原則，責(zé)權(quán)利結(jié)合原則，例外與重點(diǎn)管理原則。二、物業(yè)管理資金使用管理的要求

區(qū)分支出，降低成本與優(yōu)質(zhì)服務(wù)結(jié)合，分級分口管理。三、物業(yè)管理資金使用控制的組織管理體系責(zé)任中心業(yè)績考核四、物業(yè)管理資金使用控制程序確定資金使用標(biāo)準(zhǔn)和重點(diǎn)制定預(yù)算方案制定使用計劃優(yōu)選管理方案設(shè)立專用帳戶財務(wù)分析考核

第三節(jié)物業(yè)日常綜合管理費(fèi)的使用與管理

一、日常綜合管理費(fèi)的使用范圍10項

二、日常綜合管理費(fèi)的管理要求

民主管理，制定預(yù)算方案，設(shè)立專用帳戶，財務(wù)記錄。三、日常綜合管理費(fèi)的管理方法（一）日常綜合管理費(fèi)的管理內(nèi)容和方法管理費(fèi)專用帳戶，每月財務(wù)報告經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，每年收支會計師事務(wù)所稽核。（二）物業(yè)管理風(fēng)險與保險費(fèi)的管理風(fēng)險：自然災(zāi)害，設(shè)備事故，工作中意外事故1物業(yè)管理風(fēng)險-物業(yè)風(fēng)險（直接損失，間接損失）物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險-2物業(yè)風(fēng)險管理的方法和途徑-風(fēng)險識別-制定風(fēng)險處置方案-風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險自留（風(fēng)險控制，風(fēng)險保險）財產(chǎn)險-人身保險-公眾責(zé)任險-（三）稅金管理

1營業(yè)稅2企業(yè)所得稅（三）經(jīng)理人酬金管理

1代理出租物業(yè)的管理者酬金2按物業(yè)價值和約定使用年限3按額酬金和行業(yè)利潤率第四節(jié)物業(yè)儲備基金的使用與管理

一、儲備基金的使用的使用范圍人工費(fèi)，設(shè)備零部件和材料購置費(fèi)，機(jī)械使用費(fèi)，水電煤氣費(fèi)，管理費(fèi)

二、儲備基金的管理要求

（一）專戶存儲，調(diào)劑使用，滾動增值。（二）優(yōu)選房產(chǎn)物業(yè)更新方案，努力提高基金使用效果。

（三）編制儲備基金財務(wù)計劃，保證維修更新資金需要。（四）加強(qiáng)成本核算三、儲備基金的管理方法

（一）制定儲備基金的留存計劃儲備基金年度預(yù)提額P×(1+i)n×r/(1+i)n-1P-公用設(shè)備設(shè)施更新價值i-年通貨膨脹率r-銀行存款利率n-更新周期（二）制定儲備基金的使用計劃

（三）優(yōu)選物業(yè)更新方案

1物業(yè)更新方案優(yōu)選的原則

不考慮資金時間價值物業(yè)的年投資成本=(F-M)/n

考慮資金時間價值物業(yè)的年投資成本=F×i(1+i)n/[(1+i)n-1]-M×i/[(1+i)n-1]

F-物業(yè)的一次性投資支出M-物業(yè)的凈殘值

2物業(yè)最佳更新周期的確定n=(2F/G)1/2

F-物業(yè)的一次性投資支出G-年使用費(fèi)

3物業(yè)最佳更新時間的確定

第十章房屋維修管理

第一節(jié)房屋維修與維修管理概述

一、房屋維修概述

（一）房屋維修概念種類方法小型中型大型維修翻修綜和維修定期性整修預(yù)防性維修檢測性維修拆除性維修特點(diǎn)：生產(chǎn)和流通的雙重性經(jīng)營和服務(wù)的雙重性廣泛性和分散性技術(shù)性限制性二、房屋維修管理概述

目標(biāo)：特點(diǎn)：復(fù)雜性計劃性技術(shù)要求高第二節(jié)房屋維修管理的意義與原則

一、房屋維修管理的意義

（一）房屋實(shí)現(xiàn)保值增值的保證

（二）房產(chǎn)經(jīng)營順利開展的基礎(chǔ)

（三）自負(fù)盈虧自我發(fā)展的前提

（四）加快城市建設(shè)，提升城市歷史文化品位，改善和提高居住環(huán)境

二、房屋維修管理的原則

經(jīng)濟(jì)合理安全適用，區(qū)別對待，服務(wù)，第三節(jié)房屋維修的內(nèi)容

一、房屋驗收管理（一）結(jié)構(gòu)方面驗收（二）建筑方面驗收

（三）管道驗收（四）電系統(tǒng)驗收

二、房屋質(zhì)量管理

（一）房屋完損等級分類完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險房（二）房屋完損等級評定定期不定期評定危險房——劃分標(biāo)準(zhǔn)，鑒定解危辦法（處理使用停止使用整體拆除）

三、房屋維修施工的管理

（一）房屋小修工程的管理小修工程項目的搜集，編制小修工程計劃，落實(shí)小修工程任務(wù)，監(jiān)督檢查小修工程（二）外包房屋維修施工工程選擇的管理優(yōu)點(diǎn)選擇（三）自行完成房屋維修施工管理

確定維修施工任務(wù)，落實(shí)費(fèi)用，制定修繕設(shè)計方案，落實(shí)施工任務(wù)，施工組織與準(zhǔn)備，施工過程管理，竣工過程管理。四、房屋維修檔案資料管理包括：竣工圖，房屋原始資料，房屋設(shè)備技術(shù)資料，維修技術(shù)檔案資料。（一）保管1八防檔案庫2排列有序3手續(xù)完備。（二）利用1現(xiàn)代化手段管理2檢索系統(tǒng)3熟悉4利用方式多樣5開發(fā)信息資源6效果利用記錄第四節(jié)房屋維修的考核評價

一、房屋維修的考核評價的標(biāo)準(zhǔn)

主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉刷工程，金屬構(gòu)件，其他工程時間標(biāo)準(zhǔn)，成本標(biāo)準(zhǔn)，資金占有標(biāo)準(zhǔn)。二、房房屋維修的考核評價的指標(biāo)（一）房屋完好率（二）房屋維修工程量（三）房屋維修質(zhì)量合格率（四）小修工程的考核指標(biāo)定額指標(biāo)，服務(wù)指標(biāo)，安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。

第十一章物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理

第一節(jié)房屋設(shè)備設(shè)施概述

一、房屋設(shè)備設(shè)施概念

建筑物內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施的簡稱

二、房屋設(shè)備設(shè)施分類

（一）房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施

給排水設(shè)備，房屋衛(wèi)生設(shè)備，房屋消防設(shè)備，供暖供冷通風(fēng)設(shè)備。

（二）房屋建筑電氣工程設(shè)備設(shè)施

供電照明設(shè)備設(shè)施，房屋弱電設(shè)備設(shè)施，房屋運(yùn)輸設(shè)備設(shè)施，飛舞防雷及接地裝置。

三、房屋設(shè)備設(shè)施管理的流程與方法措施

意義：1正常生活學(xué)習(xí)保障。2延長使用壽命，保障設(shè)備安全。3城市文明建設(shè)，4強(qiáng)化物業(yè)管理基礎(chǔ)建設(shè)。

管理內(nèi)容：1基礎(chǔ)資料管理2設(shè)施運(yùn)行管理3維修管理4能源管理。

組織流程體系

日常管理制度（交接班管理制度，值班管理制度，報告管理制度，事故管理制度，清查核對制度）

評比管理制度

計算機(jī)輔助管理

第三節(jié)房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理與維修管理

一、房屋設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理

（一）接管驗收設(shè)備設(shè)施（二）嚴(yán)格實(shí)施設(shè)備設(shè)施運(yùn)行制度（三）熟悉并管理各項安全設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)（四）嚴(yán)格實(shí)施設(shè)備設(shè)施的安全操作規(guī)程二、房屋設(shè)備設(shè)施的維修管理特點(diǎn)：1維修成本高，2技術(shù)要求高3突然性與計劃性，集中與分散相結(jié)合。

第十二章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營

第一節(jié)物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營概述

一、含義、原則與意義290頁，

物業(yè)綜合管理原則：不輕易承諾，自我保護(hù)。物業(yè)綜合經(jīng)營原則：有償，競爭，服務(wù)。物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營意義：1為業(yè)主提供一種安全整潔優(yōu)美和舒適的工作和生活環(huán)境。2滿足業(yè)主不同層次的多種需求。3提升品牌知名度和品牌美譽(yù)度。二、物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營內(nèi)容

（一）物業(yè)綜合管理內(nèi)容安全管理（消防治安），環(huán)境管理（環(huán)境清潔衛(wèi)生，環(huán)境綠化，環(huán)境保護(hù)）

（二）物業(yè)綜合經(jīng)營內(nèi)容1以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營（代理營銷操作，代理租賃管理，代辦產(chǎn)權(quán)登記，協(xié)辦公證，代理保險，特約生活服務(wù)，經(jīng)紀(jì)中介咨詢服務(wù)。）2專項經(jīng)營活動（便民生活服務(wù)設(shè)施方面的經(jīng)營，與房產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營）第二節(jié)物業(yè)安全綜合管理

一、安全管理的方式和組織體系設(shè)置

（一）方式自己組建交專業(yè)安保公司二、安全管理的程序

（一）事前的防范管理1前期介入2制定安全管理計劃與制度3做好事前的防范準(zhǔn)備工作（二）事故發(fā)生中與發(fā)生后的控制（三）事后分析總結(jié)三、消防管理

（一）建立專職的消防班組（二）制定完善的消防制度和規(guī)定（三）掌握管理和使用好智能化的消防設(shè)備設(shè)施四、治安管理（一）方式與原則封閉式，開放式。原則；預(yù)防為主，防治結(jié)合，物業(yè)內(nèi)防治與社會治安相結(jié)合，專業(yè)防范與群防群治，重點(diǎn)防范與一般管理，硬件與軟件一起抓。（二）實(shí)施途徑與內(nèi)容1預(yù)防犯罪2雇傭合格保安3值班守護(hù)4潛在危險地段重點(diǎn)防衛(wèi)5使用先進(jìn)的技術(shù)手段6管理好鑰匙7防止雇員犯罪8審查租約條款第三節(jié)物業(yè)環(huán)境管理

一、環(huán)境保護(hù)管理（一）物業(yè)環(huán)境的調(diào)查評估了解（二）空氣污染管理控制（三）水體污染的防治（四）有毒有害物質(zhì)管理控制（五）噪聲污染的防治二、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

制定管理制度，制定定量定期考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對住用戶教育。三、物業(yè)環(huán)境綠化管理

第四節(jié)物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)

一、物業(yè)綜合經(jīng)營的市場基礎(chǔ)

（一）房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化租賃市場的繁榮，適應(yīng)市場的物業(yè)改造的需求增加，物業(yè)管理策劃的需求增加。（二）居民需求的變化對物業(yè)要求能保值增值租賃和流通，對特約服務(wù)需求的增加。二、搞好物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的途徑與方法

1破除守攤思想，開辟經(jīng)營渠道。2制定可行的實(shí)施方案。3堅持以物業(yè)管理為基礎(chǔ)開展多種經(jīng)營。4以內(nèi)涵為立足之本，強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)。5經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。三、代理營銷的操作

業(yè)主放盤，業(yè)主填寫委托書，對資料整理分析，洽談買賣，確定價格，完成過戶。

四、代理租賃的操作1業(yè)主放盤，了解情況2填寫物業(yè)租賃委托書3尋找客戶，洽談業(yè)務(wù)4收集準(zhǔn)備有關(guān)資料文件，簽訂合同。5辦理租賃登記手續(xù)。6完成交接手續(xù)7存檔備案五、代理保險的操作（一）取得保險代理人資格（二）保險代理業(yè)務(wù)員培訓(xùn)（三）核保（四）保險費(fèi)的計算繳納（五）保險風(fēng)險管理（六）保險理賠六、代辦房、地產(chǎn)登記的操作（一）委托登記應(yīng)辦理的手續(xù)（二）房地產(chǎn)登記應(yīng)履行的手續(xù)（三）商品房登記程序（四）代理產(chǎn)權(quán)登記程序第十三章物業(yè)租賃管理

第一節(jié)物業(yè)租賃與物業(yè)租賃市場

一、含義

（一）形式1按租賃方式：定期租賃，自動延期租賃，意愿租賃，強(qiáng)制占據(jù)租賃。2按租金支付方式：毛租凈租百分比租約二、物業(yè)租賃市場

（一）物業(yè)租賃市場需求1物業(yè)租賃市場價格與數(shù)量的關(guān)系2租賃需求量的變化3影響租賃市場需求量的因素（人口數(shù)量和構(gòu)成，租賃價格，技術(shù)，租賃者的愛好，供給（二）物業(yè)租賃市場供給1租賃物業(yè)供給的變化2租賃物業(yè)供給的均衡分析（三）物業(yè)租賃市場無效率的原因1信息獲取昂貴而困難2交易成本高3物業(yè)獨(dú)特性的特點(diǎn)三、未來產(chǎn)租能力分析

（一）物業(yè)特征的影響1功效的改變2物理壽命的改變（二）區(qū)位因素的影響街區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會地位，與周圍社會經(jīng)濟(jì)活動的關(guān)聯(lián)程度，與相關(guān)替代品相比具有的區(qū)位優(yōu)勢。（三）區(qū)位關(guān)聯(lián)變化的影響物業(yè)替代性物業(yè)的可得性和成本（四）物業(yè)獨(dú)特性的影響溢價的租金，弱化租戶對價格差異的敏感性。第二節(jié)物業(yè)租賃合同

1簽約雙方的法定簽名2物業(yè)具體的描述3規(guī)定租期的條款4規(guī)定租金支付方式的條款5取得物業(yè)實(shí)際占有權(quán)的條