某住宅項目市場定位

***城項目市場定位住宅市場定位一．項目定位結(jié)合項目地段特征分析，及對南城住宅市場研究，我們認為，***城住宅項目應該定位為：西南三、四環(huán)之間—環(huán)繞首經(jīng)貿(mào)大學—文化氛圍濃郁—以首次置業(yè)為主--形成南城一道獨特的、綜合性中高檔社區(qū)--。這樣的定位居于以下的理解：地處豐臺區(qū)內(nèi)，西南三、四環(huán)之間，京通和京石高速路的“楔形”夾角處；項目環(huán)繞首經(jīng)貿(mào)大學，易形成濃郁的文化氛圍氣息；大規(guī)模、配套設(shè)施齊全的中高檔綜合性社區(qū)；具有極高的性能價格比，能夠體現(xiàn)生活、居住的真意，強調(diào)自然和文化氣息；屬于南城的創(chuàng)新產(chǎn)品，具有獨樹一幟的設(shè)計風格，對于追求文化氛圍的客戶具有很強的吸引力。二．目標客戶群定位客戶群特征能夠接受南城北京素有“東富西貴，南窮北賤”的觀念，在北京人的眼里，南城始終是下風下水地段，因此，能夠接受南城的人群應當對北京南城和其他區(qū)域地緣的差異性不太敏感。這部分客戶通常包括兩類人：一類是原來就住在南城的客戶，這部分人由于在南城生活時間已久，在他們的生活習性、生活方式上，都已經(jīng)和南城結(jié)下了千絲萬縷的聯(lián)系。因此，他們在選擇居住地時，會首先以南城作為選擇對象。另一類是外地來京的客戶，特別是外地來京的年輕人客戶，他們與北京原居民有著很大的差異。在他們的觀念里，南城、北城、東城、西城的差異性并不大，相反，他們更看重項目的絕對地理位置、性能價格比、交通易達性和周邊的小環(huán)境；而這幾個方面，都可以說是我們項目的優(yōu)勢所在。因此，我們完全有可能抓住這類客戶群。注重交通的便利性有車一族穩(wěn)根據(jù)中國盆人的觀念嗓，往往是傘先有房后蔑有車，因動此這部分戶有車的人傲群，目前框他們應該邊是有住所愁的。診一部分人紫是現(xiàn)在的否居住環(huán)境小較差，希慰望在南城杠購買住宅氧實現(xiàn)二次炎置業(yè)改善鉆居住環(huán)境書，并且南剖城的交通許環(huán)境有利封于開車出命行?？抟徊糠脂F(xiàn)黃在還是兩指代戶或三漲代戶，就磁是與父母計居住在一摟起的夫妻每或者再帶胞一個小孩挽，他們希婦望通過自迫己進行置左業(yè)，從父輛母處分離真出來，單玻獨居住。址另一部分津人群就是俱所謂庭的暫“跳新北京蛾人譯”繭，由于工南作原因先筆有了車，刊等有了一裂定的積蓄霉之后，就績會向往擁杏有家的感其覺，他們藥對南城的間交通的易壟達性較為喂看重。勁不想遠離泉都市生活處的人傲這部分人殃群對都市笛便利生活宗環(huán)境有著費極大的依榮戀，從國裳外經(jīng)驗來搶看，居住權(quán)的發(fā)展一臘度經(jīng)歷染了浸“奶正城市化益、逆城市垂化、再城棗市鳳化枯”穴的發(fā)展過鏡程，這至謙少說明了常這樣一個服道理：城肉市郊區(qū)化猴在享受自成然風光的機同時，失交去的是交韻通的便利墨與生活的認豐富性、考多元化，橋所以，凡玩是住過郊忘區(qū)生活的梁人們，尤舒其是在受紅盡了交通遵堵塞之苦板后，對于題城市便捷寬、舒適的合生活將更翁為向往，磁南城相對墨低廉的價槽位與都市尖中心的生樣活環(huán)境，衫對于這類充人群的吸鄙引力會很到大。銜購房門檻忙相對較低皺由于北京黎房地產(chǎn)市儲場今年推羨出的新樓疲盤眾多，遣所以，一針些經(jīng)濟實漲力允許的鼠客戶，都嗽可以在北幫京其它區(qū)瀉域買到各根種不同類娘型的、適估應自己需難要的房子普，而事實極上，來南樣城購房的魄客戶，除媽一部分南衰城的原居徑民外，大螞部分是看肉重了南城狠項目的性桿能價格比雕。所以，筋我們的目耐標客戶群來也應當設(shè)趁定為這些百對于房子筑的性能價門格比比較沾看重的客閥戶。而且抖應該適當傅降低其購芬房門檻。客戶來源聞即地緣客戶芽由于地產(chǎn)腐項目具有釋很強的地服域性特征兄，因此，亦任何一個被區(qū)域的住換宅項目，察其面對的行目標客戶霧首先來自扮于地緣客呆戶，項目叨所處的位余置亦不例玻外。但是跑隨著南城右交通、環(huán)補境和市政稅設(shè)施的不薄斷改善，毒南城的地戶緣客戶將麗呈現(xiàn)逐漸欄弱化的趨談勢。而晚北城由于游開發(fā)早，如土地資源曲逐漸減少誦，項目集茫中且競爭責激烈，形刪成較高供似應量，導燭致投資利傍益下降，淺同時在市濱政配套、工路網(wǎng)交通誕方面越來家越不能保拆證生活、睬工作的良賢性運轉(zhuǎn)，鴿尤其是亞伏北區(qū)域，挨城市功能抹不完善，茂交通方斜面劫“杰進不去、吸出不疏來備”檔，其弊端資將隨著開晴發(fā)加劇更瞧為顯露。產(chǎn)而南城，叨這兩年北麗京市的路伴網(wǎng)交通發(fā)氣展速度很護快，南三翠、四環(huán)的炊開通迅速朗提升了這桐一區(qū)域的趨價值。寄經(jīng)過我們醋調(diào)查，南逮極星的本抄地客戶約棚占妖50%坑，富錦嘉店園的本地注客戶為磨80%盲。而且售撫價越低，老本地客戶憐的比例越術(shù)高。除了格這里經(jīng)濟總發(fā)展相對兆落后、企徒業(yè)大多以約國營、內(nèi)命資中小企桐業(yè)為主、冊居民收入尤相對較低且的原因之采外，原居命住在二環(huán)賊內(nèi)的南城善居民，一啄般不會考鉗慮遷到三職環(huán)、四環(huán)籌之間，除傲非迫于經(jīng)臺濟能力。近而且三環(huán)鉤以內(nèi)已經(jīng)鑒集中了一罵批類似天協(xié)天家園的壺經(jīng)濟適用繡房，已經(jīng)簽能夠滿足渣他們的需捐求。訊雖然南城章市區(qū)的居嗎民不愿搬屯出，但如道果項目綜吐合性價比刪較高，產(chǎn)樓品極為出慮色，同樣卡可以吸引貧這類人群駝。如戀日詞嘉園，單翁價高出同懷地段項目陪約菠1000雀元那/灘平方米，賣依然熱銷紡。再如珠盆江駿景，例推出當時社屬南城為改數(shù)不多的鹿高檔項目冠，價格又吊相對低于費周邊項目城，形成熱植銷，甚至亂吸引了大削量居住在辦二環(huán)以內(nèi)鼠、方莊社戶區(qū)的原住叔居民。買實際上，插南城固然塊消費能力佛有限，但省一直缺乏夏高品質(zhì)的龜房子也是間造成市場震相對不旺敗主要的原郊因之一。舒本項目地負處三、四組環(huán)之間，慮其涉及的命地域范圍漲較大，潛風在的地緣隆客戶群也摸相對較大睡。如果能眨夠依靠南踐城潛在的登市政開發(fā)冬背景，作禮出一個品助質(zhì)出眾的鼓住宅項目玉，同樣會捎吸引三環(huán)餐以內(nèi)沒和四環(huán)以苦外的地緣心客戶。新北京人四新北京人獻一部分可鈔以定位為避豐臺科技兇園區(qū)的員華工，豐臺喜科技園區(qū)染作為中關(guān)者村高新技攝術(shù)的發(fā)展療區(qū)域，吸根納了大量岔的高科技犬人才，到徐2001渴年底，園座區(qū)企業(yè)本涉科學歷以桂上的從業(yè)蔥人員已達傾到鉛16.8腰萬人，其勝中留學人矮員達絹3000邪多人。隨越著中國加憑入辜WTO肢和奧運的該刺激，豐鞭臺科技園掃區(qū)內(nèi)的高畝新技術(shù)人洋才會有增林無減。他字們具有相貧當強的經(jīng)奏濟實力，乘在園區(qū)內(nèi)考工作，園夠區(qū)外居住辟將是一個捆比較理想弟化狀態(tài)。舅另一部分嘴是工作在憤其他區(qū)域鞋內(nèi)，他們瞧都是高等艱學府的優(yōu)環(huán)秀人才，綱為了尋滴找屯“戲發(fā)展空間滋與機走會燈”渠選擇留在府北京，他全們是各自縮專業(yè)領(lǐng)域趟的主流，揮具有自身湊特定的生鋼活方式和雁行為特質(zhì)帝；已經(jīng)融尤入北京成井為一濫個膠“贊新北京耀人割”柱?；睢爸列卤本┠藬[”聽具有較高截的學歷，俘年齡偏輕院的特點，減他們購買攝住宅主要曾是供自己盾居住，對動南北城差己異化的看未法不敏感券，由于在叛北京的時貍間較短，棟經(jīng)濟能力遙有限，對黃小戶型、級總額較低瑞的住宅需宏求較為強善烈。外地客戶椒“祥北城科技榆，南城商繳貿(mào)級”練，南城是臘商貿(mào)比較匹集中的地宅區(qū)，外地頓生意人聚抹集的地方啊。由于地緩理的原因肌，南城在推北京人的緩印象里，剪一直不是晚一個適合廉居住的地笨方，而由葬此截然不開同的是，晌南城由于答距離市中授心、尤其旦是天安門中比較近，覽加上火車規(guī)、高速公袍路等入京引的終點大鋒多在南城私，素副有算“拋南大尼門搏”漸的稱謂，怒因而對外錢地來京做灶生意的人寺來說則屬碼于一個好犁地，這就監(jiān)是外地人瞧為什么大斤多聚集在泉城南，并新在城南置浮業(yè)，甚至要絕大多數(shù)丹的駐京辦桿事處也都誼設(shè)在南城患的原因。貴科技園附磚近的怡海矩花園項目消，針對南登城配套薄禍弱，尤其濟是外地人伶子女在北遼京上學難手的情況，賓專門建造腹了齊全的食學校，從處幼兒園到清中學，都濾向外地人摘子女開放嫁，使得其川客戶約屯50%挨以上為在穗北京從商單的生意人時，而且大嘴量來自豐顛臺區(qū)外。哭完善的市睡政配套設(shè)舟施，對外博地客戶具敲有較大的聞吸引力。儀特別是豐填臺區(qū)內(nèi)的誠汽車銷售萌、維修、譜運輸，各華類批發(fā)市涉場等人力免密集型的窯產(chǎn)業(yè)的數(shù)陳量較大，澇而且多數(shù)斷集中在三鋪環(huán)、四環(huán)否沿線，因瘦此聚集著槽大量的外雪地生意人歇，都是本啊項目潛在料的客戶群汽。矮再比如珠糟江駿景，昂由于所處癢區(qū)域聚集勺了大量的歲從事運輸輛、服裝加蓬工、服裝銳批發(fā)等行增業(yè)的外地拒人，該項切目又是同沫期南城僅念有的高檔宋項目之一獨，綜合性慢價比很高慣，因此形拍成熱銷，圾外地生意歷人的比例西也較大。辟其他區(qū)域逐客戶抱隨著四環(huán)趕路的開通誼，和南城前交通條件揚和市政條若件的逐步驗改善，加固上相對較抓低的價格春優(yōu)勢，南男城吸引其積他區(qū)域客饒戶的客觀終條件已經(jīng)婚具備。實棋際上，北艇京現(xiàn)在的桿居住狀況反已經(jīng)處于戰(zhàn)一種南移虹狀態(tài)，長碧安街以北彈移到長安坐街以南，辯南二環(huán)以吳北移到南嶺二環(huán)以南濾等，本項詢目地處西域南三、四違環(huán)之間，幅只要物業(yè)斬性價比較闊高，吸引躍部分其他渴區(qū)域的客犁戶將會成綠為可能。肺以下便是缺幾個比較石典型的例箭子：燒望園東里鳳：均價蜓4300荷元毛/碌平方米，叢由于位于桃七里莊池——慮豐臺區(qū)政茫府所在區(qū)母域，各項止生活配套坑極為完備予，生活便砌利。而且攪緊鄰姻323庸路終點站青，豐北路飯沿線又聚軋集了諸多膏線路的公嫩交，多數(shù)舌通往海淀泰區(qū)，或者唉市中心區(qū)哪，因此，躁其他區(qū)域渡客戶比例笑較大，該億項目也未圣做大量廣稈告，僅靠永業(yè)主的推獵薦就達到豐月銷濤50~6上0鴨套的熱銷貪。迷怡海花園章：自其他昏區(qū)域驅(qū)車潑而來的客煩戶約占刃30%賀，主要看籍中這里的析交通便利躲、社區(qū)環(huán)冤境優(yōu)美、盈配套設(shè)施跪完善、從草幼兒園到賴老年大學世的社區(qū)服勿務較為齊復全，類似族于位于木橋樨園的珠劈江駿景，堪雖然所處布區(qū)域生活歇環(huán)境較差抗，但社區(qū)曉內(nèi)部的環(huán)貍境營造較喚為到位，廢同樣可以玉熱銷。斷未來城、響加來小鎮(zhèn)玩、未來假堂日花園等總低密度住麻宅項目：肉此類項目憤的客戶群世中，其他塘區(qū)域具備擋私家車的府客戶比例還較大，主槍要因為西炭南四環(huán)目短前的交通櫻較為順暢秧，不象北乏城那樣已育經(jīng)不堪重腳負。此外績，新穎的采洋房外觀里及良好的晨品質(zhì)，相根對低廉的寸價格，都藝具備一定濟的吸引力菜。因為同蓬等價位的碌項目一般同要遠及回坐龍觀、西吊三旗等便污遠區(qū)域，吳而同等品各質(zhì)的項目蠟在中關(guān)村壓要達到均榜價壞7000陜元錯/師平方米以損上。踏伍掘周邊學?；甑睦蠋?、去教授等忠隨著房地墾產(chǎn)市場競悟爭日趨激叉烈，購房滔都對居住膀環(huán)境提出虧了更高的巴要求。在肝住宅區(qū)位睬的選擇上票，除了注射重商業(yè)環(huán)才境、交通孤條件以及懼物業(yè)管理歷等多種因鵝素外，人輛們更多地紹關(guān)注起小護區(qū)的景觀納設(shè)計與文央化氛圍。哀由于本次峽項目地段扇是環(huán)繞首順經(jīng)貿(mào)大學煤，為文化輸氛圍的創(chuàng)漏造提供了麻得天獨厚販的自然條跨件。客戶定位類地緣客即戶唉(動西南三、遮四環(huán)原居蹲民藥)新北京人外來客戶忠其他區(qū)域語的客戶衰周邊學?；⒌睦蠋熀涂唤淌诘犬a(chǎn)品定位傾根據(jù)前面失的市場調(diào)扛查，可以風看出，南親城項目售寒價較低，倍亮點項目醫(yī)相對較少壟，樓型大孝多以塔樓旅為主，外錯立面比較扭單板。雖豬然這兩年紀住宅發(fā)展真速度較快信，加上地芬價比較優(yōu)塌勢顯著，悉吸引了眾遵多的裝TOWN粉HOUS柴E遵項目，如零加來小鎮(zhèn)錯、未來城厘、未來假適日花園等莊，但總體茅水平距離竹北京其他住區(qū)域還有主比較大的長差距，但裹這同時也辜意味著南罪城住宅開雖發(fā)的潛在孝相對比較煩大。愛根據(jù)我們謎分析，豐家臺科學城尾適宜的住匆宅產(chǎn)品類按型為：熱多層帶電涌梯或是板視式小高層貞類救此類形式載可以作為循開發(fā)重點咸，典型例錫子是未來阿城、宏景素綠洲、風紛和日麗、示怡海花園題的早期住漁宅，這些盞項目的持娃續(xù)熱銷，翁說明此類疤建筑的市戒場需求較壘大。而且胃1.5歌的容積率頃，四環(huán)線片的位置，遍也比較適我合此類建道筑的開發(fā)圣。其中推狡薦的參考命對象是位路于西三旗駁的楓丹麗彩舍，該項防目屬于法往式多層住別宅，由于敗外觀新穎蜘、獨特，祥吸引了大姜批的中關(guān)隨村及外地維客戶。裳蝶型、低懇于每層鄰5星戶的塔樓規(guī)塔樓雖然奸有著諸多汪的缺點，悔但在景觀駁、戶型等質(zhì)方面有著即板樓不可使比擬的優(yōu)賺勢，尤其扁是對于外雁地人，這移種樓型依起舊具有極驅(qū)大的吸引岸力。賓（里3皺）低密度教住宅，如稍TOWN補HOUS同E脊如果規(guī)劃但及經(jīng)濟條純件許可，襲可以考慮桑旅游部分牛景觀及地株段優(yōu)勢比諸較強的地卷段，開發(fā)屆一部分待TOWN低HOUS頓E羞等低密度禿高檔住宅遮，以滿足斑部分高收真入階層就循近工作、天生活的居斑住需求。摔如果商務蕉花園能夠濫迅速成型孫，則這種怒需求往往噸是一個突歸變的過程珠，如果二早期因經(jīng)濟掏測算無法久平帳，則浴可以在三胳期考慮一舊部分此類紛高檔住宅霸。腰四．價格優(yōu)定位窄根據(jù)本項筐目的地段窄特點，并今綜合考慮命周邊相關(guān)陣市場的市定場售價及土表現(xiàn)，本獵項目住宅治的建議售杜價為筐5000竹元探/聚平方米。巧五．戶型慈定位壓由于南城圓的客戶群系范圍比較萌大，不同礎(chǔ)于北城的便項目，該蜂區(qū)域的戶戒型跨度相科應的也比溪較大。小獸戶型一般低以南城居劍民為主，備稍大戶型日則以地人終及海淀區(qū)憶的人士。感一居：村6云0吉—氧—韻70嫌平方米；報二居：嗽8傾0豐—芽—生110何平方米；保三居：掃11纖0級—時—幅140尸平方米；少量四居孟以二、三油居為主；大客廳；嘉拐角窗、治外飄窗；逃落地玻璃魂陽臺連接紅廳和主臥族；穴大儲藏室逃或衣帽間猾。福第四章酒剃店市場定城位溝一．檔次越定位診