西山美廬項目價格策略報告

貴人·貴地·貴宅西山美廬價格策略報告第一部分、項目基本情況【一、項目基本情況】本項目是目前北京別墅市場中極為稀缺的山地別墅本項目是西山地區(qū)目前唯一真正的“西山上的別墅”本項目與城市核心區(qū)具有通暢便利的交通聯(lián)系本項目規(guī)劃設(shè)計為純粹的別墅群，戶型面積在370-1000平米，主要集中在370-400平米第二部分西山美廬均價的確定【二、均價的確定】均價確定的背景屬于市場中稀缺的產(chǎn)品無法通過直接市場競爭的比較確定價格未來市場將會受到亞北及天竺等地區(qū)同檔產(chǎn)品價格走勢的影響銷售條件及項目賣點展示直接關(guān)聯(lián)前期價格定位下半年要求資金回籠3000萬【二、均價的確定】均價確定的原則模糊區(qū)間精確區(qū)間外因分析內(nèi)因分析主動定價敏感驗證【二、均價的確定】均價確定的方法交叉替代法決定產(chǎn)品均價區(qū)間市場結(jié)構(gòu)決定產(chǎn)品定價決策參考發(fā)展商的成本控制利潤目標(biāo)價位敏感性分析的驗證\客戶心理預(yù)期敏感分析

北京別墅市場價格總結(jié)【二、均價的確定】同類產(chǎn)品相對城市核心的距離，依次可以排列為城市別墅—郊區(qū)別墅的序列，其市場價格也隨之由高到低遞減各別墅區(qū)中項目的市場價格個體差異較大，區(qū)域中的代表性項目引領(lǐng)本區(qū)域的價格水平本項目處于城市別墅—郊區(qū)別墅序列的中間位置，規(guī)劃設(shè)計和地塊價值在本區(qū)域均具有代表性【三、交叉替代法確定均價區(qū)間】參考項目的確定原則目標(biāo)客戶接近的自用型別墅細(xì)分市場項目的檔次、規(guī)模及客戶具有相似性目前處在強勢推廣階段或預(yù)期營銷階段與本項目重合精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項目所處同質(zhì)項目競爭市場結(jié)構(gòu)分析【四、市場結(jié)構(gòu)決定定價策略】本項目處于壟斷競爭的地位在同檔項目中采用謹(jǐn)慎領(lǐng)導(dǎo)的定價策略考慮未來市場的競爭態(tài)勢和不確定性，在保證銷售速度的前提下，結(jié)合采用同步定價策略【四、市場結(jié)構(gòu)決定定價策略】本項目均價區(qū)間為（1800-2200）美金市場中的位置認(rèn)可度自身形象的保證第三部分項目內(nèi)部調(diào)差內(nèi)部調(diào)差假定條件制定依據(jù)：9.4日規(guī)劃圖道路為市政路八大處干休所道路對社區(qū)無影響內(nèi)部調(diào)差原則一級景觀1山2綠化帶/景觀軸3組團綠化二級庭院三級私密性四級戶型/朝向/陽光/地下室綠化帶景觀帶山1級2級3級4級5級5級6級7級雙拼雙拼特殊分級地塊權(quán)重分析第五級部分的面積占總面積的近四分之一，是本項目一期面積構(gòu)成的最重要的部分與其他各部分都存在關(guān)聯(lián)，并且與第二、三部分關(guān)系最為緊密，此三部分組合構(gòu)成本項目一期的主體第五部分的價格將在很大程度上決定本項目的整體價格走勢精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料第五級試價區(qū)間：（550-650）萬人民幣說明：此價格為本項目中間產(chǎn)品的前期試探價格