中原城市綜合體策劃案例

城市綜合體研究策劃案例坂田舊改項目布吉金稻田項目555新天地項目南聯(lián)項目中航城華潤萬象城金地崗夏村改造體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關系，并與城市景觀和交通相協(xié)調，從而形成一個功能復合、高效、復雜而統(tǒng)一的綜合體——城市綜合體深圳城市化發(fā)展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復合形態(tài)我們必須要面對的問題城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。城市綜合體的特征123456789高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值深圳城市綜合體的發(fā)展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。。。。城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經越來越清晰國貿地王中信城市廣場中航城萬象城深圳城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進程城市化發(fā)展“一個城市只有一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應證了這種說法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應不斷增長的發(fā)展需求嗎？上海由一個中心向多個中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展北京西單的核心地位正逐步被國貿CBD取代城市化發(fā)展城市化多核發(fā)展是必然趨勢深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結構正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的“城市多核結構”的發(fā)展理論而規(guī)劃的東部組團中部組團西部組團深圳城市化發(fā)展深圳商城市化的擴張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展深圳城市化發(fā)展未來深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體城市綜合體的開發(fā)與運營定位需滿足的目標：1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經營目標城市綜合體的開發(fā)與運營定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位城市綜合體的開發(fā)與運營霍金斯“消費者決策過程模型”城市綜合體的開發(fā)與運營三位一體定位方法城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位核心商業(yè)形態(tài)家庭服務家庭時尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位城市綜片合體—畝—商業(yè)樸形態(tài)構姻成5-板10來%其他服折務20-雀25%餐飲30陷-3采5%商業(yè)零托售30-哭40%休閑、繁娛樂、務酒店城市川綜合香體—堅—商增業(yè)零補售業(yè)下態(tài)按照零清售業(yè)飽門和理論恢，只有舌在零售酸飽和度海大于平皺均值的絞前提下依，才有尺在商圈尼開設集疾中商業(yè)奏的可能糟（臨街軋商業(yè)不士計入）零售飽乒和理論耗公式：IR依S遠=暖C蔑*掙RE疤/貌RFC：遍潛嫩在客戶鳴數(shù)量RE：誼人均消傾費支出RF食：節(jié)營業(yè)斬面積城市綜帖合體—多—商業(yè)欣零售業(yè)蕩態(tài)商業(yè)零由售業(yè)態(tài)弦商業(yè)規(guī)川模的設雨定城市賓綜合蒼體—售—商濤業(yè)零達售業(yè)亭態(tài)商業(yè)零感售業(yè)態(tài)戶極限規(guī)香模測算須表銷售伏額=購樣物概屈率*棟人口扁*人戶均零吧售開凝支商業(yè)圍面積=銷粘售額拴/單眠位面撐積營革業(yè)額購物獄概率雷測算施公式裂選用喇赫夫比模型意公式兇：A戰(zhàn)=S葛/DijjaMijbS馳/DjaijbS梨/DjaijbPij=Aij為商店角J對消周費者I止的吸引帝力；Sja為商店舌J的規(guī)盒模；Dijb為消君費者墳I到己商店豬J的甜距離灶或時夾間；Pij為消費授者I到割商店J香的規(guī)模扇購物的襪概率；城市迎綜合電體—條—商婚業(yè)零歲售業(yè)輩態(tài)商業(yè)零霧售業(yè)態(tài)替引力模無型商業(yè)街漫分析需勒要解決如的核心蜜問題1、樂商業(yè)厭街的恨長度膏和寬鐮度2、商枝業(yè)街的唯輻射半天徑3、商身業(yè)街與押平行干謝道的距捕離城市燙綜合昌體—亭—商折業(yè)街東京仇商業(yè)執(zhí)街長像度一興般為蘿60撥0-央12再00征M，儲平均齊88豬0M貓；商案業(yè)街料輻射套半徑堪為2淚50報-6它50話M，釘平均值輻射糧半徑鴨為4反20血M東京商需業(yè)街長題度一般仰為60厚0-1術200貧M，平民均88我0M；這商業(yè)街統(tǒng)輻射半歸徑為2攻50-池650凡M，平抱均輻射負半徑為商420列M東京糕商業(yè)跳街平蓄均寬朵度城市且綜合私體—殖—商規(guī)業(yè)街城市綜固合體—榜—商務城市綜煌合體的野商務辦漏公容量取一般受壞城市化貿發(fā)展的抽影響，垮而人均故辦公面棕積受區(qū)擠域的主惕導功能道和區(qū)域貼的重要掀性程度床的影響城市串綜合類體—織—商識務城市婆綜合扎體的觀商務膨辦公惑面積亂需要辟考慮突的內遞容1、肉城市習商務挽物業(yè)帶供給擺總量雪和供鞏給結抽構2、污城市污商務鋤物業(yè)熱需求孔總量勻和需囑求結技構3、城葵市商務揭物業(yè)供釋給矛盾掃分析4、城變市未來細供需發(fā)尿展趨勢（預測廁就業(yè)人真口和人爐均辦公宗面積，戴通過租蕩賃活動營和市場叫吸納量共預測未擋來市場膀需求）5、植確定給城市衫綜合椒體對錄城市蘭中心泰商務手的分袖流指誕數(shù)5、劇中心墻商務養(yǎng)的高躍度指燙數(shù)確勉定綜丟合體航最終披的商貍務容偉量城市綜軍合體—仆—酒店城市江綜合施體的慢酒店內規(guī)模余估算E=籍N臭*P郵*干L垃/棚（T巧*K稼）E：常酒店的幸床位數(shù)N畏：全間年的骨旅客粱人數(shù)P評:診住處宿旅謹客比葬例L:什平怒均住宿尊天數(shù)T幼:仆全意年可方逗留凝天數(shù)K:育床它位的利讀用率城市綜泄合體運使營的價數(shù)值酒店商務辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流城市備綜合流體的建運營切價值優(yōu)主要聰取決饑于人您流價赤值鏈城市姻綜合毒體運制營的偏價值城市勢綜合脫體的疏綜合驕開發(fā)頓價值于鏈矩嚇陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突城市快綜合筆體運尺營的白價值城市付綜合扁體的批綜合少評價鳳體系基礎評價指標輔助評價指標華潤萬位象城城稍市綜合焰體運營蜓的思考一期二期華潤放萬象釣城作封為城良市核親心區(qū)脹城市便綜合捉體項側目為篇什么楊一期肉項目糟開發(fā)賤會會巡壽選擇館商業(yè)右和寫礦字樓巨？中航直城城番市綜聞合體污運營搏的思旦考同樣處累于城市脆核心區(qū)立的中航匹城城市手綜合體蠅項目為扮什么一帝期項目毛開發(fā)會猾選擇寫場字樓而煉不是商槳業(yè)？龍崗南煤聯(lián)港臺妖項目城請市綜合筋體運營財?shù)乃伎箭垗徃裟下?lián)卡港臺滲項目捉處于顆城市鑰次級逆中心椅區(qū)的倒輻射抓地帶灑，1芹25塊萬的劈燕總建縱面，恢一期燙啟動旁以住淋宅為萄主？商業(yè)辦公商務公寓住宅酒店公寓周邊達高檔萍公寓棉眾多住宅高檔住傅宅缺失蠟，中高歡檔住宅尼眾多酒店五星級臭酒店林基立辦公地王大盯廈等甲辟級寫字伐樓匯聚商務CFD帶來佛大量粥高等濤級商茫務人煩士商業(yè)缺乏有逮影響力敬的商業(yè)陸形態(tài)華潤萬楚象城酒店商務辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流商業(yè)辦公商務公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務商務氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項目商業(yè)區(qū)位并不理想中航柔城酒店商務辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流商業(yè)辦公商務公寓住宅酒店公寓公寓刃少住宅住宅項識目多，酒店少，檔字次低辦公寫字樓局少，且悔檔次低商務商務廊氣氛威淡薄商業(yè)臨近肝五洲痛風情MA訊LL龍崗認南聯(lián)喇港臺趨項目酒店商務