關(guān)于城中村物業(yè)管理的探討

...關(guān)于城中村物業(yè)管理的探討----------------------------------------------日期：..對城中村物業(yè)管理的探討市龍泉物業(yè)管理江國忠摘要：本文針對城中村的特點與所存在的問題，根據(jù)本人對城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗，對如何做好城中村的物業(yè)管理工作進行了探討并提出相關(guān)建議，認(rèn)為在城中村實施物業(yè)管理，需完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實抓好安全防和環(huán)境衛(wèi)生工作，重視對流動人口的管理和社區(qū)服務(wù)措施的落實。同時，政府在政策、資金和宣傳等方面的大力支持和推動，是切實抓好城中村物業(yè)管理工作的強有力保障。關(guān)鍵詞：城中村物業(yè)管理探討農(nóng)民完成了身份轉(zhuǎn)換，兩區(qū)整體轉(zhuǎn)入城市化，鎮(zhèn)改為街道，行政村轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居民委員會。原村民委員會管轄的綜合社區(qū)，物業(yè)分散，總體規(guī)模大，形成了在城市地域圍，具有居住小區(qū)外型可是又相當(dāng)于村落生活形態(tài)的特殊群落，人們稱之為城中村。如何做好城中村的物業(yè)管理工作已成為我們物業(yè)管理人的一個新課題。筆者根據(jù)本人對城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗，通過對原城中村狀況的分析，對如何做好城中村的物業(yè)管理工作進行了探討并提出相關(guān)建議。.. (一)基礎(chǔ)設(shè)施不完善城中村普遍存在的現(xiàn)象是規(guī)劃設(shè)計不合理，市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施的布局不合理，不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。 (二)環(huán)境衛(wèi)生狀況差城中村環(huán)境衛(wèi)生狀況差，公共衛(wèi)生管理不到位。由于城中村整體規(guī)劃不良，后續(xù)管理不到位，路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經(jīng)營、車輛隨意擺放等現(xiàn)象隨處可見，與現(xiàn)代城市形象格格不入。 (三)存在嚴(yán)重的社會治安問題城中村路口多，居住人員龐雜，外來流動人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴(yán)重的治安問題，入到社區(qū)居民的生活秩序和財產(chǎn)的安全。管理造成的。隨著城市化進程的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增值，外來人口急增，而政府對城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有與時拿出有效的規(guī)劃、管理措施，從而產(chǎn)生了這些問題。城中村不論是從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等方面都與實施物業(yè)管理的規(guī)住宅小區(qū)存在很大的差距。工作的實踐接管，經(jīng)歷了初步摸底到全面實施管理的全過程。龍勝村總建筑面..維護了小區(qū)社會治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，小區(qū)發(fā)案率大幅下降，由原來的每月20多起到現(xiàn)在的不到5起；房屋的出租率由原一的一個“寶安區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標(biāo)社區(qū)”。筆者認(rèn)為龍勝村作為一個典型的城中村小區(qū)能夠通過實施物業(yè)管理使小區(qū)的安全、衛(wèi)生等生活環(huán)境取得了巨大改善，與實施以下的相關(guān)物業(yè)管理工作密不可分。 (一)立足社區(qū)改造，扎實抓好基礎(chǔ)工作社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城中村物業(yè)管理工作得以正常開展的首要條件。根據(jù)龍勝村各個區(qū)域的具體情況，投入資金進行先期整治，改造嚴(yán)重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復(fù)消火栓設(shè)備3處，設(shè)置道閘6個，封閉出入口4個，為推行物業(yè)管理打下堅 (二)采用封閉式管理，做好安全防管理工作安全有序的生活環(huán)境是社區(qū)居民安居樂業(yè)的重要保障。對龍勝的車輛實行發(fā)卡登記制度，確保一車一卡通行；配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊制度，監(jiān)督盤查可疑情況；對消防設(shè)施的檢查實行簽到制度；對大件物品的搬運采取業(yè)主確認(rèn)放行的辦法。合公安機關(guān)抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，序。 (三)從根本上落實環(huán)境衛(wèi)生工作..環(huán)境衛(wèi)生管理是城中村物業(yè)管理中一項日常管理服務(wù)工作。僅，對生活垃圾實行日產(chǎn)日清，防止衛(wèi)生死角出現(xiàn)；對市場等公共場所實行定期沖洗、定期消好衛(wèi)生環(huán)境。 (四)重點抓好對流動人口管理和社區(qū)服務(wù)由于城中村流動人口所占比例相當(dāng)大，重點抓好流動人口的管理工作是城中村物業(yè)管理的關(guān)鍵。首先，在檔案管理方面，通過與轄區(qū)戶管工作人員的互動，以戶為單位進行居住人員的資料歸檔工作，并對人員變動情況進行跟蹤，以便與時對檔案資料進行更新，傳和服務(wù)工作。其次，通過對社會動態(tài)和政府相關(guān)文件的宣傳，為住戶提供最為關(guān)注的信息。開展積極向上的社區(qū)文體活動，通過舉”、藍球比賽等豐富居民的文化生活。對住戶的投訴進行與時的跟蹤和處理，并做到有落實有反饋。 (五)與時調(diào)整收費方式物業(yè)管理費的收取工作，必須以方便居民為出發(fā)點。剛開始，按合同約定逐戶上門收取管理費，與居民的休息時間發(fā)生了沖突，戶個別收費，而向整棟樓宇的業(yè)主或代管人統(tǒng)一收?。挥稍瓉淼拿總€月收取轉(zhuǎn)變?yōu)槊總€季度收取一次。由于調(diào)整了收費方式，管理三、城中村實施物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的問題和解決問題的建議 (一)缺乏維修基金籌集機制物業(yè)管理企業(yè)在進駐時，由于缺乏先期整治資金，致使社區(qū)設(shè)施老化、破舊，消防配套設(shè)施不完善等問題得不到根本的解決，程..度不同地存在著管理隱患；隨著時間的推移，公共設(shè)施設(shè)備日后的維修、改造也需要資金保障。通過企業(yè)為社區(qū)整治補充投入大筆資金是不現(xiàn)實的，筆者認(rèn)為建立以城中村為對象的專項維修基金制度是切實可行的辦法，這就要求政府制定出城中村專項維修基金的籌集辦法與實施細(xì)則，以切實保證城中村設(shè)施設(shè)備的改造與維修費用的落實。 (二)物業(yè)管理用房的缺乏城中村沒有物業(yè)管理用房，管理用房與員工住房皆由物業(yè)管理企業(yè)自行租賃解決，不僅給日常管理帶來許多不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。筆者認(rèn)為從建設(shè)和諧社會的角度出發(fā)，由政府業(yè)管理用房應(yīng)是切實可行的辦法，比如由政府出面在社加建臨時建筑作為物業(yè)管理用房就是一個解決的方法。 (三)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，“收費難”的問題突出在城中村實施物業(yè)管理工作中，普遍存在收費標(biāo)準(zhǔn)偏低的問題。以龍勝村為例，住房收費標(biāo)準(zhǔn)為每月0.25元/平方米，商鋪為每月0.65元/平方米，相對其管理成本而言明顯偏低，單靠管理費收入根本不足以維持公司的基本開支?！笆召M難”問題原因比較復(fù)雜，首要原因是不少社區(qū)居民缺乏物業(yè)管理消費意識，繳費積極性很低，存在既想有物業(yè)管理又不愿交費的思想。有些住戶存在“搭便車”的思想，認(rèn)為我不交費用總有人會交，找出種種借口遲交或不交費；其次，法規(guī)上沒有強制推行物業(yè)管理的規(guī)定，政策上缺乏足夠的支持。諸如此類的問題，需要政府相關(guān)部門在多方面給予正面引導(dǎo)，培養(yǎng)社區(qū)居民樹立物業(yè)管理消費意識。建議政府盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，與時解決城中村物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的問題?？上驳氖?，為了推進城中村的物業(yè)管理工作，市寶安區(qū)已于..按社區(qū)建筑總面積每平方米15元核拔完善公共配套設(shè)施的經(jīng)費補助。物業(yè)管理企業(yè)進駐的前三個月，可獲管理區(qū)域每平方米建筑面積每月0.20元的前期管理經(jīng)費補助；并可享受三年的管理經(jīng)費題，也為其他城市和地區(qū)的城中村物業(yè)管理的實施提供了借鑒。城中村引進物業(yè)管理是一個新的課題，是適應(yīng)當(dāng)今時代發(fā)展，提高社區(qū)居民的生活水平，完善社區(qū)功能，消除安全隱患，促進資源效能發(fā)揮的必然需要，也是促進和諧社會的重要組成部分?？偠灾?，在城中村實施物業(yè)管理的過程中，不但需要我們物重要的是需要在政府和社會各界的支持下，把物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)有機結(jié)合起來，為探索出適合當(dāng)前實際的城中村物業(yè)管理模式而共同努力。附：市寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法為了推廣社區(qū)物業(yè)管理，擴大我區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，營造良好的社區(qū)人居環(huán)境，加強基層基礎(chǔ)工作，促進和諧寶安、效益寶安的建設(shè)，根據(jù)國家和省、市的有關(guān)法律政策，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。第一條本辦法適用于非開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)和住宅為主的綜合小區(qū)(以下簡稱小區(qū))。..第二條凡寶安行政區(qū)域的社區(qū)，符合成立物業(yè)管理公司條件的，均可向有關(guān)部門申請成立物業(yè)管理公司，從事物業(yè)管理活動。第三條申請成立物業(yè)管理公司管理小區(qū)物業(yè)的，區(qū)政府有關(guān)職能部門應(yīng)大力支持，并適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件，協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。第四條所有社區(qū)的建成區(qū)，均應(yīng)逐步實行物業(yè)管理。區(qū)行業(yè)主管部門和各街道、社區(qū)居委會(工作站)應(yīng)制訂社區(qū)實施物業(yè)管理的中長期發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃，爭取在五年所有小區(qū)實行物業(yè)管理。第五條各街道應(yīng)高度重視推進社區(qū)物業(yè)管理工作，指定一名分管領(lǐng)導(dǎo)，并列入領(lǐng)導(dǎo)班子考核目標(biāo)。各街道物業(yè)管理工作由街道城市建設(shè)辦公室(科)負(fù)責(zé)，社區(qū)工作站承擔(dān)相應(yīng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，形成區(qū)、街道、社區(qū)三級管理網(wǎng)絡(luò)。第六條社區(qū)實施物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，具體的項目、標(biāo)準(zhǔn)和程序，由區(qū)物業(yè)管理主管部門制定，由社區(qū)居委會(工作站)編制本物業(yè)管理區(qū)域所需的資金預(yù)算，報街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)發(fā)展計劃局和區(qū)財政局核定后，由區(qū)、街道兩級財政各承擔(dān)50%，維修改造工程的施工由街道辦按區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定組織實施和驗收，費用報街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)發(fā)展計劃局和區(qū)財政局核準(zhǔn)后撥付。上述政府投資所建成的公用設(shè)施、設(shè)備，為政府公共財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于政府，物業(yè)使用、管理、維修和處置按照政府物業(yè)資產(chǎn)的管理規(guī)定執(zhí)行。第七條實行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三個月前期管理經(jīng)費補助。物業(yè)管理公區(qū)政府、街道辦各出資50%，按管理區(qū)域每平方米建筑面積每月0.20元的補貼標(biāo)準(zhǔn)，由社區(qū)居委會(工作站)、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門和區(qū)財政局核準(zhǔn)，撥給物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理經(jīng)費補助。第八條實行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)管理公司享受三年管理經(jīng)費補貼。即前三年按價格主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，所需費用由社區(qū)居委會(工作站)、街道辦、區(qū)物業(yè)管理主管部門、區(qū)財政部門共同審核后，由區(qū)、街道兩級財政和業(yè)主(使用人)共同承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn).. (使用人)承擔(dān)60%。第四年起，由物業(yè)管理公司按物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)足額收取，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。第九條對取得優(yōu)秀稱號的小區(qū)，給予物業(yè)管理公司適當(dāng)獎勵。社區(qū)成立的物業(yè)管理公司，在接管小區(qū)的三年，所管理的小區(qū)通過政府有關(guān)部門的檢查、驗收、評比，獲得國優(yōu)勵；獲得省級安全文明標(biāo)兵、先進、達標(biāo)小區(qū)的，由區(qū)政府分別給予一次性獎勵20萬、15萬、10萬元。同時獲得兩個獎項的可重復(fù)計發(fā)。第十條區(qū)房屋租賃管理部門會同有關(guān)部門組織開展“文明守法租賃單位”創(chuàng)建達標(biāo)活動，對房屋租賃文明守法達標(biāo)的物業(yè)管理公司給予租賃管理費減免。對在活動中表現(xiàn)突出的物業(yè)管理公司，授予“文明守法租賃單位”榮譽稱號，并按市房屋租賃管理部門的有關(guān)規(guī)定，享受房屋租賃管理費減免政策。第十一條對投資總額超過500萬美元或者2000萬人民幣的特區(qū)物業(yè)管理公司，到本區(qū)從事小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)