房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE20..XX市楚州某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇投資環(huán)境篇5第一章楚州區(qū)投資環(huán)境分析5一、楚州區(qū)概況51.地理環(huán)境52.交通條件53.自然資源5二、人口狀況及增量5三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r61.經(jīng)濟(jì)總量62.固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資狀況73.人均收入狀況84.民營(yíng)經(jīng)濟(jì)8四、未來城區(qū)發(fā)展目標(biāo)9五、未來城區(qū)規(guī)劃〔2005-2020101.楚州新中心區(qū)城市設(shè)計(jì)102.楚州商貿(mào)城地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃10六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)11第二篇市場(chǎng)分析篇13第二章楚州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析13一、楚州近幾年房地產(chǎn)發(fā)展概況13二、土地市場(chǎng)141.2002—20XX居住用地出讓情況142.2002—20XX居住用地出讓價(jià)格15三、商品房市場(chǎng)161.楚州區(qū)商品房?jī)r(jià)格回顧及分析162.住房市場(chǎng)狀況173.商品房開發(fā)量19四、城市拆遷及安置21第三章區(qū)域樓盤調(diào)研23一、區(qū)域樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)231.新城區(qū)北部242.新城區(qū)中部263.新城區(qū)南部30二、區(qū)域樓盤調(diào)研分析311.價(jià)格分析312.物業(yè)形態(tài)分析323.規(guī)模分析324.樓盤地價(jià)分析335.開發(fā)周期分析336.戶型面積配比分析34第四章消費(fèi)需求分析351．剛性消費(fèi)需求352．柔性消費(fèi)需求35第三篇項(xiàng)目定位篇36第五章項(xiàng)目地塊分析36一、地塊基本情況361.地塊現(xiàn)狀362.政府規(guī)劃要求37二、地塊SWOT分析381.優(yōu)勢(shì)382.劣勢(shì)383.機(jī)遇384.威脅38第六章項(xiàng)目市場(chǎng)定位40一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念401.項(xiàng)目總體定位思路40二、目標(biāo)客戶定位401.主要目標(biāo)客戶402.輔助目標(biāo)客戶40三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位401.產(chǎn)品類型402.戶型面積41四、價(jià)格定位41五、開發(fā)周期42六、產(chǎn)品差異化建議42七、交付標(biāo)準(zhǔn)42第四篇營(yíng)銷策劃篇44第七章營(yíng)銷策劃及銷售44一、營(yíng)銷策劃方案概要44二、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃及價(jià)格體系441.一期銷售計(jì)劃452.二期銷售計(jì)劃453.各期具體工作安排45三、銷售力量配置46四、營(yíng)銷及銷售費(fèi)用預(yù)算46第五篇經(jīng)濟(jì)效益篇47第八章項(xiàng)目成本及效益分析47一、籌資預(yù)案47二、成本效益估算47三、利潤(rùn)估算48四、季度現(xiàn)金凈流量分析48五、地價(jià)動(dòng)態(tài)分析48第六篇結(jié)論49一、結(jié)論49二、風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施491．未來可能存在的風(fēng)險(xiǎn)492．應(yīng)對(duì)措施49附錄50附錄1成本費(fèi)用估算表50PAGE20..第一篇投資環(huán)境篇第一章楚州區(qū)投資環(huán)境分析一、楚州區(qū)概況1.地理環(huán)境XX市楚州區(qū)位于XX中部,東鄰XX市阜寧、建湖兩縣,西與洪澤縣和XX市清河、清浦兩區(qū)接壤,南接XX市寶應(yīng)縣,北與XX市漣水縣交界。全區(qū)東西長(zhǎng)64公里,南北寬43公里,總面積1600多平方公里,轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全區(qū)地處北亞熱帶和暖溫帶過渡地帶,季風(fēng)氣候顯著,氣候溫和,四季分明,光照充足,雨水充沛,年平均氣溫14.1℃,年均無霜期220天。2.交通條件楚州區(qū)北距XX市120公里,南距XX省會(huì)XX市200公里。XX新沂至XX長(zhǎng)興鐵路、京滬高速公路、寧連高速公路、XX省同江市至XX省XX市的同三高速公路,淮江公路等國(guó)家重點(diǎn)交通干線均穿境而過。到上海、北京、XX行車分別僅需3.5小時(shí)、8小時(shí)和2.5小時(shí),輔之以京杭大運(yùn)河和蘇北灌溉總渠的水上運(yùn)輸,楚州素來扼東西南北、水陸交通之要沖,自古乃兵家重地、商貿(mào)重埠,其交通樞紐地位和區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。3.自然資源楚州區(qū)現(xiàn)有耕地117.2萬畝,水面27萬畝,以及可供開發(fā)利用的地下水和礦產(chǎn)資源。據(jù)探明,在以楚州區(qū)為中心的200多平方公里的地域內(nèi),蘊(yùn)藏著一個(gè)儲(chǔ)量為2500億噸的特大鹽礦。該礦藏較淺,單層厚度大,品位高,具有重要的工業(yè)開采價(jià)值。如以每年開采25億噸計(jì)算,可連續(xù)開采100年,為鹽化工工業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的前景。二、人口狀況及增量20XX年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?21.1萬人,全區(qū)全年出生1.58萬人,死亡0.31萬人?？?cè)丝谥谐鞘腥丝?3.4萬、鎮(zhèn)人口16.97萬、鄉(xiāng)村人口80.73萬人。預(yù)計(jì)到20XX城鎮(zhèn)人口達(dá)到51萬,其中城區(qū)人口達(dá)到28萬。表1-1楚州區(qū)2004-20XX總?cè)丝诩翱倯魯?shù)年份20042005200620XX〔預(yù)計(jì)總?cè)丝凇踩f人119.49119.46121.1城鎮(zhèn)人口51萬,其中城區(qū)人口28萬總戶數(shù)〔萬戶35.1435.0335.21城鎮(zhèn)人口〔萬人38.9539.2340.37城市人口〔萬人24.4122.7223.4圖1-12004-2006楚州區(qū)人口狀況數(shù)據(jù)來源：XX省統(tǒng)計(jì)年鑒三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)總量全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定較快增長(zhǎng)。20XX實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值101.67億元,比上年增長(zhǎng)16.7%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值22.60億元,增長(zhǎng)4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值45.50億元,增長(zhǎng)21.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值33.57億元,增長(zhǎng)17.3%。人均生產(chǎn)總之9526元,比上年增長(zhǎng)20.7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉眯逻M(jìn)展。工業(yè)發(fā)展較快,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)得到提升,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加快。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為22.2：44.8：33。數(shù)據(jù)來源：楚州區(qū)政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資狀況固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。20XX完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60.2億元,比上年增長(zhǎng)34.9%。全年完成500萬元以上項(xiàng)目投資32.62億元,同比增長(zhǎng)6.3%；其中城鎮(zhèn)19.85億元,增長(zhǎng)36.8%；農(nóng)村4.55億元,下降54.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資8.21億元,增長(zhǎng)40.8%。數(shù)據(jù)來源：楚州區(qū)政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)3.人均收入狀況城鄉(xiāng)居民生活水平得到新提高。20XX城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7846元,比上年增長(zhǎng)10.8%；人均消費(fèi)性支出5796元,增長(zhǎng)7.6%。農(nóng)村居民人均純收入4597元,比上年增長(zhǎng)9.5%；人均生活消費(fèi)支出2589元,增長(zhǎng)3.6%。全區(qū)在崗職工人均工資11670元,比上年增長(zhǎng)17.5%。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善,城市居民人均住房使用面積達(dá)22.57㎡,農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)25.51㎡。數(shù)據(jù)來源：楚州區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)四、未來城區(qū)發(fā)展目標(biāo)20XX預(yù)計(jì)目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值118億元,增長(zhǎng)16.1％；財(cái)政收入7.5億元,增長(zhǎng)32.5％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額80億元,增長(zhǎng)33％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.3億元,增長(zhǎng)15.4％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8500元,農(nóng)民人均純收入5070元,分別增長(zhǎng)10.1％和10.3％。楚州區(qū)"十一五"發(fā)展總的奮斗目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)總量翻一番,財(cái)政收入達(dá)三倍,努力建成新城區(qū),蘇北縣區(qū)爭(zhēng)位次。通過五年的艱苦努力,全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值在"十五"基礎(chǔ)上翻一番,達(dá)180億元,年均遞增16%；財(cái)政收入力爭(zhēng)達(dá)到12億元,年均遞增26.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)450億元,比"十五"增加2.04倍；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破1萬元,農(nóng)民人均純收入突破6000元,年遞增分別為11.3%和7.9%；城市化率達(dá)到40%,提高7.89個(gè)百分點(diǎn)。表1-1楚州區(qū)"十一五"發(fā)展目標(biāo)楚州區(qū)2007〔目標(biāo)年遞增率十一五末〔20XXGDP〔億元11816%180財(cái)政收入〔億元7.526.4%12全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額〔億元80450城鎮(zhèn)居民人均可支配收入〔元850011.3%突破1萬農(nóng)民人均純收入〔元50707.9%突破6000資料來源：楚州區(qū)政協(xié)十一屆四次會(huì)議五、未來城區(qū)規(guī)劃〔2005-2020從"三淮一體"的構(gòu)想到三淮在行政區(qū)劃、政治體制等各方面的完全合并與融合已經(jīng)在向世人初步展示了XX城市化的基本思路和起碼策略。XX城市發(fā)展包括兩個(gè)中心、也就是兩個(gè)組團(tuán),包括清河、青浦和XX三區(qū)在內(nèi)的主城區(qū)作為XX的主中心和中心組團(tuán),而楚州區(qū)作為副中心,處于次組團(tuán)的位置,兩組團(tuán)相呼應(yīng)共同構(gòu)筑起XX合理而獨(dú)具特色的城市發(fā)展形態(tài)和城市布局。未來,XX主城區(qū)主要向東、向南發(fā)展,同時(shí)也向北發(fā)展,楚州區(qū)因?yàn)槟厦婊春尤牒Ｋ篮吞K北灌溉總渠的阻隔,向南沒有拓展的空間,所以在規(guī)劃中主要向東向北發(fā)展無疑是合理和必要的。未來,兩組團(tuán)將在主城的東南、楚州的東北和主城的南部、楚州的西部相接,通過一些城市主干道的連接,兩組團(tuán)將完全、暢通地"融為一體"。未來在繼續(xù)保持楚州舊城、新城、夾城"三聯(lián)城"的獨(dú)特城市框架布局的基礎(chǔ)上,城區(qū)將主要向東、向北、向東北拓展和布局,同時(shí)也適當(dāng)向西北發(fā)展；本地塊就位于城東,隸屬新城區(qū)規(guī)劃范圍。1.楚州新中心區(qū)城市設(shè)計(jì)[規(guī)劃范圍]東至經(jīng)九路,西至北門大街—經(jīng)五路,南至蓮花東路—緯六路,北至緯四路,總用地約1.65平方公里。[規(guī)劃定位]規(guī)劃將該片區(qū)建設(shè)成為以商貿(mào)活動(dòng)和區(qū)級(jí)行政辦公為主,兼具居住、醫(yī)療和休閑服務(wù)功能的楚州區(qū)新中心區(qū)。新中心區(qū)將著力營(yíng)造開放型、生態(tài)型、服務(wù)型的行政、商業(yè)中心和宜人的人居環(huán)境,使其成為體現(xiàn)楚州"創(chuàng)新、上進(jìn)、發(fā)展"的現(xiàn)代城市形象的標(biāo)志性地區(qū)之一。[規(guī)劃布局]形成"三區(qū)、三軸、一帶"的格局,各功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立,并以"三軸、一帶"相整合：三區(qū)：即三大功能區(qū),行政中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)；三軸：以翔宇大道為楚州新區(qū)的發(fā)展橫軸,楚州大道為縱貫楚州新老城區(qū)的縱軸；行政中心區(qū)以區(qū)政府辦公樓為主體建筑,經(jīng)市民活動(dòng)廣場(chǎng)、居住片區(qū)向南至荷湖公園形成中心區(qū)西部的縱向次軸；一帶：在文渠沿線規(guī)劃設(shè)置北起中心區(qū)翔宇大道南經(jīng)荷湖公園至總理紀(jì)念館的開放性休閑旅游綠帶。2.楚州商貿(mào)城地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為進(jìn)一步促進(jìn)楚州商貿(mào)業(yè)的發(fā)展,科學(xué)指導(dǎo)城市的開發(fā)建設(shè),為規(guī)劃管理提供依據(jù),楚州規(guī)劃局邀請(qǐng)了XX博來規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行XX楚州商貿(mào)區(qū)市場(chǎng)群控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制工作。[規(guī)劃范圍]位于楚州西北片區(qū)、翔宇大道兩側(cè),為楚州區(qū)的西北門戶地帶。規(guī)劃范圍南至村中路、北至承恩大道、東至經(jīng)四路、西至烏紗干渠,翔宇大道穿越本地塊而過。規(guī)劃總用地面積316.61公頃。[規(guī)劃定位]崛起XX,服務(wù)蘇北,輻射更大區(qū)域,集商務(wù)商貿(mào)、物流服務(wù)為一體的綜合性商務(wù)商貿(mào)區(qū)。..PAGE20..四、城市拆遷及安置1.2000——20XX期間楚州區(qū)城市房屋拆遷及安置概況20XX以來,楚州區(qū)依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃,先后對(duì)120個(gè)項(xiàng)目實(shí)施拆遷補(bǔ)償安置,動(dòng)遷總戶數(shù)近6612戶,拆除面積近73.07萬㎡,共安置2924戶,其中20XX、20XX由用地單位在原地提供房源安置共1273套；20XX以來由政府協(xié)調(diào)和提供安置房后,共安置1651套。20XX、20XX在老的拆遷條例期間,未實(shí)施市場(chǎng)化評(píng)估,由拆遷辦包干拆遷,安置房主要由用地單位提供,實(shí)行的都是原地回遷安置。20XX以后,新修訂的國(guó)務(wù)院和省條例頒布實(shí)施,推行了市場(chǎng)化拆遷的新模式。20XX、20XX,全市及至全省都一致推行了貨幣化拆遷,政府在此期間內(nèi)未提供房源安置,由拆遷戶領(lǐng)取補(bǔ)償款后自行解決住房問題。20XX以后,貨幣化拆遷的弊端日趨顯現(xiàn),矛盾不斷激化,拆遷信訪形勢(shì)十分嚴(yán)峻。在此情況之下,國(guó)家、省市又提出了新的要求,開始實(shí)行貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。截止目前僅3年多的時(shí)間,共安置1561戶,反映了楚州區(qū)政策性商品房規(guī)劃滯后,建設(shè)緩慢,無法滿足拆遷安置的需求,安置房源還主要上依賴于回購(gòu)開發(fā)單位的商品房。圖2-32000-20XX楚州區(qū)拆遷面積及拆遷戶數(shù)2.近幾年楚州區(qū)的城市房屋拆遷及安置具體情況120XX涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目共21個(gè),涉及拆遷的總戶數(shù)為930戶,面積為7.4萬㎡?；佚埿^(qū)建設(shè)等15個(gè)項(xiàng)目實(shí)行了原地安置,共安置521戶。220XX涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目共8個(gè),涉及的拆遷的總戶數(shù)為1084戶,面積為10.5萬㎡。漕運(yùn)小區(qū)建設(shè)等5個(gè)項(xiàng)目實(shí)行了原地安置,共安置752戶。320XX涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目共25個(gè),涉及的拆遷的總戶數(shù)為600余戶,面積為10萬㎡。主要有：216省道建設(shè)、西長(zhǎng)街南段拓寬建設(shè)、排澇引河泵站建設(shè)、經(jīng)九路建設(shè)、翔宇花園建設(shè)、明清商業(yè)步行街建設(shè)、竹巷街二期道路建設(shè)、清安河沿線綠化等項(xiàng)目。2002明清商業(yè)步行街建設(shè)項(xiàng)目于20XX才安置了221戶。420XX涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目共38個(gè),涉及的拆遷的總戶數(shù)為2170戶,面積為22.7萬㎡。主要有：翔宇大道一期建設(shè)、時(shí)代購(gòu)物中心建設(shè)、緯七路建設(shè)、汪達(dá)之陳列館建設(shè)、楚漣路建設(shè)、國(guó)際大酒店建設(shè)、新淮種高中部建設(shè)、國(guó)際商城建設(shè)、運(yùn)河小區(qū)建設(shè)、農(nóng)貿(mào)區(qū)建設(shè)、澗河街南段建設(shè)、城區(qū)河道疏浚等項(xiàng)目。翔宇大道一期建設(shè)等8個(gè)項(xiàng)目共安置392戶。520XX,由于受國(guó)家土地、金融領(lǐng)域的相關(guān)宏觀調(diào)控政策影響,楚州區(qū)減緩城市建設(shè)的步伐,拆遷總量大幅度下降,全年涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目共3個(gè),涉及拆遷總戶數(shù)為180戶,面積為1.5萬㎡。主要有：翔宇大道二期建設(shè)、月湖泵站建設(shè)、板跳河整治等項(xiàng)目,3個(gè)項(xiàng)目共安置22戶。6>20XX涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目共12個(gè),涉及的拆遷的總戶數(shù)為950余戶,面積為10.3萬㎡。主要有：楚園二期建設(shè)、天培花苑建設(shè)、新安小區(qū)周邊環(huán)境整治、紀(jì)念館西側(cè)環(huán)境整治、伶運(yùn)小區(qū)建設(shè)、天時(shí)苑建設(shè)、荷湖花園建設(shè)、237省道等項(xiàng)目。新安小區(qū)周邊環(huán)境整治等6個(gè)項(xiàng)目共安置588戶。7>20XX涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目共13個(gè),涉及的拆遷的總戶數(shù)為698戶,面積為10.66萬㎡。主要有：盛世豪庭建設(shè)、南撰陸建設(shè)、康馬路建設(shè)、周恩來故居環(huán)境整治等6個(gè)項(xiàng)目共安置198戶。8>20XX,區(qū)委、區(qū)政府計(jì)劃投入34億元,實(shí)施10大類77個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目,其中半數(shù)以上涉及到拆遷。今年,已實(shí)施拆遷的項(xiàng)目有：周恩來紀(jì)念館東南側(cè)和西北側(cè)環(huán)境整治項(xiàng)目〔147戶、21987.84㎡,翔宇大道三期建設(shè)項(xiàng)目〔145戶、26872.08㎡、東岳廟南側(cè)小游園建設(shè)項(xiàng)目〔9戶、239.73㎡、翔宇大道兩側(cè)綠化項(xiàng)目〔15戶、1673.76㎡。共安置232戶。20XX以來由政府協(xié)調(diào)和提供安置房后,各安置小區(qū)的具體安置情況為：1河下小區(qū)共安置444戶。2紫金花苑共安置223戶。3盛世豪庭共安置429戶。第三章區(qū)域樓盤調(diào)研一、區(qū)域樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)楚州區(qū)現(xiàn)分為老城區(qū)、新城區(qū)、城西片區(qū)和工業(yè)新區(qū)。老城區(qū)為古XX的舊址,名勝古跡較多,為名城保戶區(qū)。所以,近幾年來土地出讓較少,新樓盤較少；城西片區(qū)位于老城區(qū)西側(cè),兩河之間。地塊有限,多為工業(yè)區(qū)。工業(yè)新區(qū)位于老城區(qū)東北方向,距主城區(qū)較遠(yuǎn)。目標(biāo)定位于楚州區(qū)的工業(yè)園區(qū)；而位于老城區(qū)與工業(yè)新區(qū)之間的新城區(qū)則是楚州區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)。定位于楚州區(qū)的生活居住區(qū)。近幾年來楚州區(qū)的新樓盤多聚集于新城區(qū)。楚州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤調(diào)研分析圖本次調(diào)研,具有針對(duì)性地調(diào)研了位于新城區(qū)現(xiàn)售的8家樓盤。新城區(qū)呈南北走向的狹長(zhǎng)地塊,為了表述和分析的方便。本文將新城區(qū)分為以下三個(gè)部分。1.新城區(qū)北部新城區(qū)北部是指翔宇大道以南。距主城區(qū)較遠(yuǎn)。是行政中心的所在地。代表樓盤為：清華園,陽(yáng)光現(xiàn)代城。1清華苑■□項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目地址：楚漣路西側(cè)、緯二路南側(cè)；項(xiàng)目規(guī)模：占地60470㎡,總建筑面積為88795㎡,其中住宅76975㎡,商業(yè)6216㎡,其他為會(huì)所等配套設(shè)施。容積率：1.47；綠化率：36.5%；總戶數(shù)為792戶。物業(yè)形態(tài)：18幢多層〔6+1,面積范圍為80-132平米。地面車位52個(gè),地下車位206個(gè)；公共配套：有4260㎡的會(huì)所等配套,1020㎡的幼兒園,200㎡。樓盤評(píng)點(diǎn)：售樓處陳設(shè)簡(jiǎn)單,住宅里面為黃色乳膠漆,不大氣。但該項(xiàng)目位于XX中學(xué)斜對(duì)面,水平距離50米左右。是該樓盤的一大賣點(diǎn)?！觥鮾r(jià)格分析：多層均價(jià)2080元/㎡多層層數(shù)面積單價(jià)〔元/㎡總價(jià)〔元備注住宅381+車庫(kù)市場(chǎng)調(diào)研的二手房市場(chǎng)價(jià)格。6130+501923250000111119782184096#樓,網(wǎng)上調(diào)研數(shù)據(jù)。開盤時(shí)間為20XX4月。2111205722839731112138237275411119882206285111188720953061111938215079商鋪14000沿街3層捆綁銷售,均價(jià)3300元/㎡,一層層高4.15米。230003200014000內(nèi)街,一層,層高4.64㎡■□開發(fā)進(jìn)度：多層住宅全部在建。工程進(jìn)入尾期。三期已進(jìn)行綠化配套、外立面?！觥蹁N售情況：3月份開盤,18幢多層全部售空。一次性付款最多優(yōu)惠1%,無其他優(yōu)惠。商業(yè)銷售情況不好?！觥跬恋爻山磺闆r：成交日期為20XX,總價(jià)2529.4萬元,單價(jià)：27.99萬元/畝,樓面地價(jià)：284.86元/㎡。2陽(yáng)光現(xiàn)代城■□項(xiàng)目簡(jiǎn)介：樓盤地址：翔宇大道北側(cè)、經(jīng)四路東側(cè),懷恩路西側(cè)。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積60000㎡,即90畝?？偨ㄖ娣e為90000㎡,容積率：1.5；綠化率：35%；總戶數(shù)900戶。物業(yè)形態(tài)：面積范圍：93-146㎡；共21棟多層,〔6+1,商業(yè)8000㎡,有1-2層,也有1層；地下停車位,物業(yè)為上海物業(yè),物業(yè)費(fèi)0.4元/㎡。小區(qū)配套：毗鄰行政中心和籌建中的國(guó)貿(mào)大廈。特設(shè)兒童天地、親子樂園、托兒所?！觥鮾r(jià)格分析：均價(jià)為2478,最低價(jià)2300。多層層數(shù)面積單價(jià)〔元/㎡備注32700市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)6〔送閣樓260031082589網(wǎng)上調(diào)研數(shù)據(jù)313728666912530自行車庫(kù)1000■□開發(fā)進(jìn)度：一期11棟多層和部分商業(yè),估計(jì)40000平米,住宅現(xiàn)已蓋到部分樓層的2樓,二期8棟多層、2棟小高層和部分商業(yè),估計(jì)50000平米,目前在打樁?！觥蹁N售情況：07年6月30號(hào)開盤。推出4棟,目前已售完,最低價(jià)2300；8月15日再次提價(jià),推出3棟。已全部預(yù)訂。10月份開盤,推出4棟。商鋪還未銷售?！觥跬恋爻山磺闆r：成交日期為20XX,總價(jià)3407.8萬元,單價(jià)為37.86萬元/畝,樓面地價(jià)：379元/㎡?！觥蹩驮矗赫畽C(jī)關(guān)、事業(yè)單位、公安、稅務(wù)、法院等公務(wù)人員在此購(gòu)房較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)來此購(gòu)房的較少?！觥鯌粜兔娣e配比：抽樣統(tǒng)計(jì)戶型戶數(shù)總戶數(shù)所占比例2S2T3637810%3S2T33637889%4S2T63782%3S2T細(xì)分面積戶數(shù)總戶數(shù)所占比例102-10514434242%115-1193434210%127-1296634219%133-1375034215%93-954834214%2.新城區(qū)中部新城區(qū)中部是指翔宇大道以南,關(guān)天培路以北。緊鄰主城區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著,所以房?jī)r(jià)普遍較高。新城區(qū)中部的代表樓盤為：金陵名府、盛世豪庭、紫金花苑、世紀(jì)佳苑、翔宇花園。1金陵名府■□項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目地址：該項(xiàng)目位于周恩來紀(jì)念館北200米。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積124400㎡,186.6畝,總建筑面積為194337㎡,容積率1.56,總居住戶數(shù)1368,綠化率35%。物業(yè)形態(tài)：39幢多層。戶型面積：84—129㎡。主力面積120㎡。公共配套：幼兒園、商場(chǎng)；學(xué)區(qū)?！觥鮾r(jià)格分析：一期均價(jià)2205元/㎡。樓層面積〔㎡價(jià)格〔元/㎡備注住宅1F21003F26306F2600送閣樓檐高2.4米商鋪買一樓送二樓規(guī)劃特色街車位自行車6—201000半地下汽車未定地上停車位■□工程進(jìn)度：39幢多層,分兩期開發(fā),一期結(jié)構(gòu)封頂。二期約在今年年底開盤。■□銷售情況：分兩期,一期近600套,已全部售罄,08年3月交房。二期約在今年年底開盤?！觥跬恋爻山磺闆r：成交日期為20XX,總價(jià)10905萬元,單價(jià)為58.44萬元/畝,樓面地價(jià)：561元/㎡?！觥鯌粜兔娣e配比：1號(hào)樓戶型套數(shù)面積2S2T591.972S2T3687.712盛世豪庭■□項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目地址：翔宇大道東側(cè)華西路北。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地約238畝,約158667平米。容積率為1.51。建筑面積約２４萬平方米。項(xiàng)目建成后可容納2200戶入住。物業(yè)形態(tài)：多層住宅項(xiàng)目,共57棟多層。設(shè)計(jì)風(fēng)格：一樓架空層,陽(yáng)光車庫(kù),挑高陽(yáng)臺(tái),空中景觀露臺(tái),入戶花園等特色。項(xiàng)目配套：盛世豪庭規(guī)劃了幼兒園〔兩三年后投入使用、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、商店、餐館、銀行等社區(qū)配套。首次在楚州引進(jìn)入戶花園,將自然引入室內(nèi),實(shí)現(xiàn)了居住與自然親密接觸。

■□價(jià)格分析：3月份最低價(jià)格為2100元/平方米。樓層面積〔㎡價(jià)格〔元/㎡備注住宅3F2600市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)6F+閣樓2600商鋪沿街8000-9000內(nèi)街4000車位自行車1000汽車2000■□工程進(jìn)度：項(xiàng)目分兩期開發(fā),共57棟多層。第一期城市公館于06年１０月２９日動(dòng)工,開發(fā)規(guī)模為27棟,約１０萬平方米。今年7月份一期項(xiàng)目已結(jié)構(gòu)封頂。二期現(xiàn)在還沒有開始動(dòng)工?！觥蹁N售情況：目前銷售一期的7棟多層住宅,已全部售完。一期當(dāng)中還有10棟多層沒有拿到"銷售許可證",主力戶型為90平米?！觥跬恋爻山磺闆r：成交日期為20XX,總價(jià)11660萬元,單價(jià)為49.14萬元/畝,樓面地價(jià)約為486元/㎡?！觥蹩驮矗撼菂^(qū)里的居民和公務(wù)人員、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。■□戶型面積配比：抽樣統(tǒng)計(jì)戶型戶數(shù)總戶數(shù)所占比例2S1T243886%2S2T4638812%3S1T123883%3S2T30638879%3S2T細(xì)分面積戶數(shù)總戶數(shù)所占比例101-1033430611%113-1176030620%119-12421230669%3紫金花苑■□項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目地址：該項(xiàng)目位于關(guān)天培路北側(cè),經(jīng)九路東側(cè)。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積88000㎡,132畝,總建筑面積為150000㎡?？偩幼魯?shù)900,綠化率33%,。物業(yè)形態(tài)：28棟多層,5棟小高層。1棟商務(wù)復(fù)合樓。戶型面積：65—180㎡。公共配套：幼兒園■□價(jià)格分析：樓層面積〔㎡價(jià)格〔元/㎡備注住宅〔小高層2F137.872100網(wǎng)上,調(diào)研數(shù)據(jù)5F137.87228010F137.87258011F〔復(fù)式226.872860商鋪1F4500—4600面北1—2F3300面西車位自行車地上2.05米汽車交房后拍賣■□工程進(jìn)度：多層已經(jīng)全部售罄,現(xiàn)在只剩下5棟小高層,1棟小高層10月份交付,2棟小高層08年1月份交付,3、4、5棟小高層未建,預(yù)計(jì)兩年內(nèi)開發(fā)完成。■□銷售情況：一期05年開盤,06年年底已交房。二期06年年初開盤,08年底交房?，F(xiàn)已全部售罄。■□土地成交情況：成交日期為20XX初,總價(jià)3700萬元,單價(jià)為28萬元/畝,樓面地價(jià)約為246.7元/㎡?！觥蹩驮矗翰糠只剡w按置房,部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民?！觥鯌粜兔娣e配比：抽樣統(tǒng)計(jì)戶型戶數(shù)總戶數(shù)所占比例2S2T242848%3S1T182846%3S2T24228485%3S2T細(xì)分面積戶數(shù)總戶數(shù)所占比例100-1075424222%119-1209624240%127-1304624219%1374624219%二、區(qū)域樓盤調(diào)研分析1.價(jià)格分析位于老城區(qū)與工業(yè)新區(qū)之間的新城區(qū),是楚州區(qū)發(fā)展的重點(diǎn),定位于楚州區(qū)的生活居住區(qū)。近幾年來楚州區(qū)的新樓盤多聚集于新城區(qū)。本次調(diào)研的8家現(xiàn)售樓盤都位于新城區(qū)。新城區(qū)北部的代表樓盤為：清華園,陽(yáng)光現(xiàn)代城。清華園占地面積91畝,共18棟多層,規(guī)模較小,品質(zhì)一般,現(xiàn)已售完。地價(jià)成本較低,樓面地價(jià)約為285元/㎡。均價(jià)較低2080元/㎡。網(wǎng)上調(diào)研的3層價(jià)格為2138元/㎡。陽(yáng)光現(xiàn)代城占地面積91畝,共21棟多層,規(guī)模較小,07年6月30號(hào)開盤。推出3棟,現(xiàn)已銷售90%。地價(jià)成本較高,樓面地價(jià)為379元/㎡。均價(jià)未定,市場(chǎng)調(diào)研的3層價(jià)格為2700元/㎡。2新城區(qū)中部距主城區(qū)較近,區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著,所以房?jī)r(jià)普遍較高。新城區(qū)中部的代表樓盤為：金陵名府、盛世豪庭、紫金花苑、世紀(jì)佳苑、翔宇花園。金陵名府占地面積186.6畝,規(guī)模較大,36棟多層。一期已全部售完,二期年底推出。樓面地價(jià)較高,為561元/㎡。所以該樓盤均價(jià)較高,2370元/㎡。市場(chǎng)調(diào)研的3層價(jià)格為2630元/㎡。盛世豪庭占地約238畝,規(guī)模較大,共57棟多層。一期7棟多層銷售情況較好。樓面地價(jià)較高約為486元/㎡。所以均價(jià)較高,2350元/㎡。市場(chǎng)調(diào)研的3層價(jià)格為2600元/㎡。世紀(jì)佳苑占地面積360畝,小區(qū)共59棟多層,13棟小高層,8棟聯(lián)排別墅,6棟商業(yè)用房組成。規(guī)模大品質(zhì)好。一期銷售良好。二期大約在9月份開盤。樓面地價(jià)較低：樓面地價(jià)約為281元/㎡。但均價(jià)較高2460元/㎡。市場(chǎng)調(diào)研的3層價(jià)格為2700元/㎡。翔宇花園259畝,規(guī)模較大以多層為主,配有連排別墅。一期、二期全部售罄,三期約在9月份開盤。樓面地價(jià)約為345元/㎡。均價(jià)為2250元/㎡。市場(chǎng)調(diào)研的3層價(jià)格為2368元/㎡。紫金花苑占地面積132畝,28棟多層,5棟小高層。1棟商務(wù)復(fù)合樓。一期05年開盤。二期06年年初開盤,現(xiàn)已全部售罄。3幢小高層年底開盤。樓面地價(jià)較低,約為246.7元/㎡。網(wǎng)上調(diào)研的11+1小高層的10層價(jià)格為2580元/㎡。3新城區(qū)南部距主城區(qū)較遠(yuǎn),區(qū)位優(yōu)勢(shì)不顯著,所以房?jī)r(jià)普遍偏低。新城區(qū)南部的代表樓盤為：