投資性房地產(chǎn)核算

投資性房地產(chǎn)核算我國絕大部分上市公司的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，只有少數(shù)公司采用公允價(jià)值計(jì)量，如：武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料、津?yàn)I發(fā)展。擁有較多投資性房產(chǎn)的上市公司如陸家嘴、張江高科、金融街、北辰實(shí)業(yè)均采用了成本模式。消息第一頁，共十四頁。大部分公司未采用公允價(jià)值計(jì)量的原因：1、準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量規(guī)定了苛刻的2個(gè)條件。且不允許采取估值技術(shù)，同一企業(yè)只能采用同一種計(jì)量模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，已采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)，不能通過會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)為成本模式。2、相應(yīng)的稅收政策未開始，企業(yè)擔(dān)心采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)。3、采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)縮小以后的利潤(rùn)操縱空間。4、房地產(chǎn)價(jià)格處于波動(dòng)之中，采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)。第二頁，共十四頁。一、工作任務(wù)1、成本模式計(jì)量的核算2、公允模式計(jì)量的核算二、賬戶設(shè)置投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)

第三頁，共十四頁。三、工作實(shí)例05年末光明公司一建筑物完工交付管理部門使用，價(jià)值100萬元，自用，20年，無殘值。07初出租，租期2年，租金8萬元/年。公允價(jià)值：出租日105萬元，07年末110萬元，08年末120萬元。08年末收回自用。2010年末出售，售價(jià)130萬元。按直線法計(jì)提折舊。要求：分別按兩種模式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。第四頁，共十四頁。成本計(jì)量模式下的會(huì)計(jì)處理（1）05年末投入使用借：固定資產(chǎn)100

貸：在建工程100（2）06年末計(jì)提折舊借：管理費(fèi)用5

貸：累計(jì)折舊5（3）07年初轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn)100（按原始價(jià)值入賬）累計(jì)折舊5

貸：固定資產(chǎn)100

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5注：不確認(rèn)升值收益第五頁，共十四頁。（4）07年末收取租金——借：銀行存款8

貸：其他業(yè)務(wù)收入8計(jì)提折舊——借：其他業(yè)務(wù)成本5

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5注：屬經(jīng)營(yíng)租賃（5）08年末收取租金——同07年末計(jì)提折舊——同07年末收回自用——借：固定資產(chǎn)100

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊15

貸：投資性房地產(chǎn)100

累計(jì)折舊15第六頁，共十四頁。（6）09和10年計(jì)提折舊借：管理費(fèi)用5

貸：累計(jì)折舊5（7）2010年末出售轉(zhuǎn)入清理——借：固定資產(chǎn)清理75

累計(jì)折舊25

貸：固定資產(chǎn)100收到價(jià)款——借：銀行存款130

貸：固定資產(chǎn)清理75

應(yīng)交稅費(fèi)——營(yíng)業(yè)稅6.5

營(yíng)業(yè)外收入——處置非48.5

第七頁，共十四頁。成本模式的會(huì)計(jì)處理：（1）將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，借：投資性房地產(chǎn)（原值）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（原值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（2）投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊時(shí)，借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（3）取得租金收入時(shí)，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入第八頁，共十四頁。（4）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，借：固定資產(chǎn)（賬面余額）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（5）處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)第九頁，共十四頁。公允價(jià)值計(jì)量模式下的會(huì)計(jì)處理（1）05年末投入使用借：固定資產(chǎn)100

貸：在建工程100（2）06年末計(jì)提折舊借：管理費(fèi)用5

貸：累計(jì)折舊5（3）07年初轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn)—成本105（按公允價(jià)值入賬）累計(jì)折舊5

貸：固定資產(chǎn)100

資本公積——其他資本公積10注：確認(rèn)升值收益

第十頁，共十四頁。（4）07年末收取租金——

借：銀行存款8

貸：其他業(yè)務(wù)收入8反映公允價(jià)值變動(dòng)情況——

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)5

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益5注：不計(jì)提折舊第十一頁，共十四頁。（5）08年末收取租金——

借：銀行存款8

貸：其他業(yè)務(wù)收入8收回自用——

借：固定資產(chǎn)120

貸：投資性房地產(chǎn)（成本）105

（公允價(jià)值變動(dòng)）5公允價(jià)值變動(dòng)損益10

注：此處反映了公允價(jià)值變動(dòng)損益

第十二頁，共十四頁。（6）09和2010年計(jì)提折舊借：管理費(fèi)用7.058824

貸：累計(jì)折舊7.058824（7）2010年末出售轉(zhuǎn)入清理——借：固定資產(chǎn)清理105.882352

累計(jì)折舊14.117648

貸：固定資產(chǎn)120收到價(jià)款——借：銀行存款130

貸：固定資產(chǎn)清理105.882352

應(yīng)交稅費(fèi)——營(yíng)業(yè)稅6.5

營(yíng)業(yè)外收入——處置非17.617648第十三頁，共十四頁。內(nèi)容總結(jié)投資性房地產(chǎn)核算。投資性房地產(chǎn)——成本?！蕛r(jià)值變動(dòng)。借：投資性房地產(chǎn)100（按原始價(jià)值入賬）。投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5。貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5。計(jì)提折舊——同07年末。投資性