天津天地源項目整體營銷策劃報告

天津天地源工程整體營銷籌劃報告走進津南中央直轄市環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心北方最大的沿海開放城市中國北方第一大港貿(mào)易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)北方重要的經(jīng)濟中心，環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心城市城市職能：國際現(xiàn)代制造業(yè)基地北方國際航運中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐北方國際物流和會展中心以金融商貿(mào)、以近代史跡為特點的國家歷史文化名城科技信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心天津，環(huán)渤海經(jīng)濟中心，中國經(jīng)濟增長第三極天津城市的未來：雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)雙城：中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，這是城市功能的核心載體。雙港：天津港北港區(qū)和南港區(qū)，城市開展的核心戰(zhàn)略資源，天津開展的獨特優(yōu)勢。相向拓展：

雙城及雙港相向開展，是城市開展的主導(dǎo)方向。一軸兩帶：“京濱綜合開展軸〞、“東部濱海開展帶〞和“西部城鎮(zhèn)開展帶〞,城市開展主軸，拓展城市開展空間。南北生態(tài)：京濱綜合開展軸以南以北的兩個生態(tài)區(qū)域，構(gòu)建天津城市生態(tài)屏障，融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局，完善城市大生態(tài)體系。

其城市開展主軸“京濱綜合開展軸〞上，赫然鑲嵌著津南區(qū)京濱綜合發(fā)展軸北京濱海津南津南天津市空間開展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成“一軸兩帶三區(qū)〞的城市空間格局，其中城市開展主軸為：武清新城—中心城區(qū)—津南新城---濱海新區(qū)核心區(qū)，工程處于城市開展主軸之上。隨著城市中心和濱海新區(qū)的快速開展，本工程所處的津南區(qū)必將被雙向擠壓，未來將快速開展。津南區(qū)，受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙重拉動，未來開展空間巨大津南區(qū)第九次代會，客觀總結(jié)了區(qū)域經(jīng)濟社會開展的成就，提出了“東進、西連、南生態(tài)、北提升〞的開展戰(zhàn)略，表達津南區(qū)未來“地方包圍中央〞的開展路徑。津南“東進、西連、南生態(tài)、北提升〞的戰(zhàn)略布局，展現(xiàn)各區(qū)開展優(yōu)勢和方向連接泰達〔西青〕微電子工業(yè)區(qū)，重點開展以八里臺工業(yè)園區(qū)和泰達〔津南〕微電子工業(yè)區(qū)為依托的IT產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)對接，提升聚集能力，形成以津港公路為主線，以濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為延伸的微電子產(chǎn)業(yè)帶。以南部濕地和歷史文化為依托，打造文化旅游、農(nóng)業(yè)觀光、人居環(huán)境宜人的文化與自然和諧的生態(tài)景觀區(qū)。利用周邊自然環(huán)境，積極搭建自然生態(tài)走廊，構(gòu)筑綠色產(chǎn)業(yè)高地，形成南部地區(qū)的城市生態(tài)修養(yǎng)帶。提升津南新城至雙港北部地區(qū)的城市化形象。發(fā)揮天津城市開展主軸的引領(lǐng)作用，以建設(shè)津濱大道和海河景觀帶為核心，打造連接“津、濱〞，依托海河，特色鮮明，親水宜居的現(xiàn)代化新城區(qū)。

以葛沽鎮(zhèn)為基點，把津南融入濱海新區(qū)。充分發(fā)揮葛沽鎮(zhèn)作為濱海新區(qū)綜合配套試驗示范鎮(zhèn)的突出地位，更緊密地承接濱海新區(qū)產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)擴張轉(zhuǎn)移，提高津南與濱海新區(qū)間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。西連南生態(tài)

東進北提升與天津市中心、濱海新區(qū)接壤區(qū)域優(yōu)先開展，逐步向中心過渡，最終實現(xiàn)與天津中心和濱海新區(qū)整體連接。優(yōu)先開展與天津市區(qū)接壤區(qū)域以及“東進〞搶占大濱海核心要塞的策略，表達津南近期開展重點東進以葛沽鎮(zhèn)為基點，把津南融入濱海新區(qū)。充分發(fā)揮葛沽鎮(zhèn)作為濱海新區(qū)綜合配套試驗示范鎮(zhèn)的突出地位，更緊密地承接濱海新區(qū)產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)擴張轉(zhuǎn)移，提高津南與濱海新區(qū)間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。然而在種種規(guī)劃利好中，我們沒有發(fā)現(xiàn)北閘口鎮(zhèn)的身影……北閘口似乎被遺忘了……各鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場行情，進一步驗證了北閘口的為難境地9000-10000元/㎡7000-7500元/㎡從目前津南區(qū)各鎮(zhèn)普通商品房價格水平來看，北閘口鎮(zhèn)位列倒數(shù)第二。6000-7000元/㎡5000-5500元/㎡6000-6500元/㎡8000-8500元/㎡北閘口鎮(zhèn)，津南區(qū)房地產(chǎn)市場價格洼地，是缺憾？還是時機？未來是否存在提升區(qū)域價值的因素？津南區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量較多，各鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)各異，但園區(qū)總體檔次不高，規(guī)模不大，其中葛沽鎮(zhèn)、雙橋河鎮(zhèn)、北閘口鎮(zhèn)是全區(qū)較為成熟的工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，初具規(guī)模的電子工業(yè)園，為北閘口產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入提供了可能按照《天津市城市總體規(guī)劃〔2005-2020年〕》咸水沽鎮(zhèn)為津南區(qū)的中心城鎮(zhèn)，也是當(dāng)前商品房開發(fā)的重點區(qū)域，雙港、葛沽、八里臺、小站為新型城鎮(zhèn)，北閘口鎮(zhèn)將承擔(dān)輔助中心城鎮(zhèn)的功能，分化主要居住功能。中心城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)輔助城鎮(zhèn)輔助中心城鎮(zhèn)的功能定位，使北閘口承擔(dān)起承接中心城鎮(zhèn)和新型城鎮(zhèn)價格外溢客戶的重要職能到市區(qū)25分鐘車程的眾多公交線路，大大縮短區(qū)域外客戶到北閘口的心理距離

北閘口鎮(zhèn)津岐公路25分鐘公交車程公交線路：652鼓樓到三號院208小站到雙橋按照相關(guān)土地規(guī)劃居住類用地200.95萬平米，商業(yè)金融類用地14.74萬平米。由此可以看出北閘口鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃傾向于住宅開發(fā)建設(shè)，用以分擔(dān)津南新城咸水沽鎮(zhèn)日益緊張的土地供給。設(shè)置大比例居住用地的土地利用規(guī)劃，為北閘口未來開展預(yù)留了大量住宅用地，也說明了區(qū)域開展主導(dǎo)功能居住類用地商業(yè)金融類用地工業(yè)類用地人口導(dǎo)入的可能：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的設(shè)立可以為區(qū)域帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，輔助中心城鎮(zhèn)的功能定位為區(qū)域外客戶的導(dǎo)入提供支撐。人口導(dǎo)入的路徑：城市主干道津歧公路，到市區(qū)25分鐘車程的眾多公交線路，方便外區(qū)域客戶的導(dǎo)入人口環(huán)境承受力：設(shè)置大比例居住用地的土地利用規(guī)劃，為未來開展預(yù)留了大量住宅用地，也說明區(qū)域承擔(dān)居住這一重要功能北閘口鎮(zhèn)加速發(fā)展北閘口鎮(zhèn)，時機就在眼前！價格洼地，恰恰是價格優(yōu)勢！時機！那么，工程又面臨著哪些威脅和挑戰(zhàn)呢？不得不提的是2011年1月出臺的史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。威脅1、新政影響2011年1月新政以來，津南區(qū)商品住宅呈現(xiàn)量價齊跌的局面2011年3月津南區(qū)的成交量僅為同期的57%，為2010年1月以來的第二低值；2011年3月津南區(qū)成交量環(huán)比下降59%，自2010年7月以來首次成交均價跌破8000/㎡元大關(guān)。政策影響顯現(xiàn)價格較為平穩(wěn)峰值突破9000跌破8000但以往幾次宏觀調(diào)控影響呈現(xiàn)明顯的周期性，且影響周期呈縮短趨勢2007.9新政后天津市場表現(xiàn)天津市場歷經(jīng)18個月市場成交量得以上升到調(diào)控前水平2010.1新政后天津市場表現(xiàn)天津市場歷經(jīng)8個月市場成交量得以上升到調(diào)控前水平

2007.09：央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，嚴(yán)厲打擊炒房行為2010.01：國十一條出臺，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給等所以，待本工程2012年入市，本輪宏觀調(diào)控影響已減弱，如果后續(xù)沒有新的政策出臺，商品住宅成交量、成交價格將出現(xiàn)一定反彈，故不必對宏觀大勢過于悲觀。威脅1：對新政影響不必過于悲觀威脅2、市場競爭工程競品市場北閘口鎮(zhèn)目前沒有在售商品房〔御和新苑已售罄〕其競爭板塊主要包括毗鄰的小站板塊、八里臺板塊、和咸水沽板塊小站和八里臺為工程重點競爭板塊；咸水沽的高層產(chǎn)品為工程次級競品金御中央天嘉湖星耀五洲耀華新天地沽上江南咸水沽競爭板塊八里臺競爭板塊天津碧桂園津沽首府大城贊天山水榭花都小站競爭板塊主要競爭工程當(dāng)前存量：津南區(qū)大盤、超級大盤云集，重點競爭工程現(xiàn)存量到達550萬平米主要未上市工程：兩個地王，550萬平米的土地開發(fā)量資料顯示，這塊編號為津南〔掛〕2010-11-A-K的地塊占地面積1289226.5平方米，約1933畝。地上規(guī)劃總建筑面積3010900.75平方米，其中住宅建筑面積2482834.03平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積478866.72平方米，中小學(xué)建筑面積49200平方米。2010年津門地王富力70億大手筆天津購地2009年央企中信集團36億輕松拿下天津地王津南〔掛〕2009-11，出讓面積2476885.8平米，容積率≤1.01，建筑面積2501655平米，樓面價1434元/平米。土地性質(zhì)為居住用地。中信地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人還透露，該地塊產(chǎn)品將涵蓋休閑、度假、旅游、娛樂等多重功能。2009年與2010年的天津地王均在津南區(qū)；富力工程龍盤咸水沽，中信工程虎踞天嘉湖〔八里臺〕小站板塊重點工程——天山水榭花都開啟湖景人居生活津徽名門墅立人生以恢弘造城的姿態(tài)劃界津南水榭生活小站板塊重點工程——天山水榭花都工程推盤順序圖一期住宅：洋房、聯(lián)排二期別墅二期小高高層三期小高小站板塊重點工程——天山水榭花都工程月均去化約12868平米，高層均價4740元/㎡高層成交走勢圖八里臺板塊重點工程——星耀五洲工程總體定位為：一個國際性高端品質(zhì)的集娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假、國際會議會展為一體的“世界花園〞、“世界建筑博覽園〞、“世界橋梁博覽園〞，堪稱“世界級的休閑平臺，國際性的居住社區(qū)，全球化的觀光天堂〞。星耀五洲——Theworldisyours工程規(guī)劃分別以亞洲、歐洲、北美洲、南極洲、大洋洲、非洲、南極洲各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風(fēng)土人情來定位和設(shè)計，從而形成地理意義上的五大洲板塊；星耀五洲規(guī)劃版圖規(guī)劃定位世界是你的八里臺板塊重點工程——星耀五洲工程推盤順序圖星耀五洲規(guī)劃總平圖一期：高層、洋房、別墅（聯(lián)、雙、獨）二期：高層、洋房、別墅（聯(lián)、雙、獨）三期：高層+聯(lián)排八里臺板塊重點工程——星耀五洲月均去化約8500平米，別墅均價10724元/㎡，高層7997元/㎡別墅成交走勢圖高層成交走勢圖自2011年始工程均價呈現(xiàn)下跌趨勢八里臺板塊重點工程——星耀五洲別墅以180-250平米為主力面積區(qū)間，高層以二室為主別墅成交比例高層成交比例八里臺板塊重點工程——天津碧桂園給您一個五星級的家大規(guī)模低密度高尚住宅社區(qū)八里臺板塊重點工程——天津碧桂園工程推盤順序圖一期：別墅+洋房一期：別墅+洋房一期高層八里臺板塊重點工程——天津碧桂園工程月均去化約14000平米，別墅成交均價10244元/㎡，高層5982元/㎡高層成交走勢圖別墅成交走勢圖八里臺板塊重點工程——天津碧桂園別墅以180-250平米為主力面積區(qū)間，高層以二室為主，主力90-120平米別墅成交比例高層成交比例咸水沽板塊工程：月均去化面積不均，優(yōu)質(zhì)工程約7000平米，板塊高層成交價格在6900-7300元/平米之間沽上江南成交走勢自2010年1月始成交12255.94平米，月均去化面積7232平米，均價7233元/平米耀華新天地成交走勢自2010年1月始成交4138.36平米，月均去化面積360平米，均價7374元/平米大城贊成交走勢自2010年10月始成交9790.61平米，月均去化面積1399平米，均價7440元/平米自2010年2月始成交9591平米，月均去化面積7378平米，均價6950元/平米津沽首府成交走勢咸水沽板塊工程：從成交面積區(qū)間看，除津沽首府外，均以70-90平米面積區(qū)間的產(chǎn)品為主體咸水沽板塊工程：從成交戶型看，二室戶型占據(jù)主導(dǎo)位置津南區(qū)客戶研究：天津本地客戶與外地客戶比例為85:15；本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主客戶來源區(qū)域統(tǒng)計本市客戶付款方式統(tǒng)計外地客戶付款方式統(tǒng)計統(tǒng)計時間：2010-01-01——2011-03-31統(tǒng)計單位：套數(shù)天津本地客戶與外地客戶比例為85:15本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主津南地緣客戶約占1/3，其次為河西客戶達27%，南開、大港等為輔助客源購房年齡分析天津地區(qū)購房區(qū)域分析津南區(qū)客戶研究：整體購房年齡段較為平均；津南地緣客戶約占1/3，其次為河西客戶達27%，南開、大港等為輔助客源整體購房年齡段較為平均購房年齡分析客戶來源區(qū)域分析八里臺客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上；購房年齡集中在25-45歲購房年齡集中在25-45歲本市客戶與外地客戶比約為8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上咸水沽客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為8:2，津南地緣客戶約占3/4，其他區(qū)域較少；購房年齡集中在25-45歲客戶來源區(qū)域分析購房客戶年齡分析購房年齡集中在25-45歲市客戶與外地客戶比約為8:2，津南地緣客戶約占3/4，其他區(qū)域較少競品特點小結(jié)工程重點競爭板塊為小站和八里臺板塊，競品容積率較低，以低密度產(chǎn)品如聯(lián)排、花園洋房為主，配以高層；次級競爭板塊為咸水沽板塊，以高層產(chǎn)品為主目前重點競爭板塊即小站和八里臺板塊80萬方以上低密度大盤云集，潛在競爭量巨大競品價格：小站僅一個競品；八里臺別墅成交均價約11000元/㎡，高層均價約7000元/㎡；咸水沽高層成交均價在6900-7300元/㎡之間競品面積段：別墅主力面積段為180-250㎡，花園洋房面積段為90-160㎡，高層主力面積段為70-90㎡及90-120㎡客戶以津南地緣客戶為主：八里臺工程津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上；咸水沽工程津南地緣客戶約占3/4，其他區(qū)域較少威脅2、市場競爭：重點競爭板塊品牌開發(fā)商云集、品質(zhì)大盤林立依托價格優(yōu)勢，突出重圍，與競品實行差異化競爭策略那么，我們的目標(biāo)客戶在哪呢？對于北閘口鎮(zhèn)這個陌生區(qū)域，哪些人最容易被吸引？撬動本案第一批客戶是工程成功的關(guān)鍵客戶定位價格外溢客戶受市中心和北閘口臨近城鎮(zhèn)咸水沽鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn)高房價擠壓，被迫向房價較低的北閘口鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的客戶有遠見的新天津人看到北閘口的開展前景，趁目前價格較低趁機入市，對區(qū)域歸屬感不強的新天津人對總價有一定要求的改善型客戶能承受的總價段有限，但渴望產(chǎn)品升級，體驗花園洋房的居住感受，從八里臺的公寓改選北閘口的洋房北閘口原居民北閘口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻舢a(chǎn)品總價性價比區(qū)域開展被動選擇主動選擇工程一期要牢牢抓住這幾類客戶，在產(chǎn)品設(shè)計上最大化滿足這幾類人的需求；待工程積累了一定的人氣和口碑，區(qū)域也被漸漸炒熱，則可以考慮產(chǎn)品的升級，向外輻射吸引更多客戶，從而實現(xiàn)客戶的升級。客戶策略價格優(yōu)勢≠產(chǎn)品品質(zhì)低端，本工程延續(xù)天地源產(chǎn)品特點，主動占位高品質(zhì)樓盤序列工程占位開發(fā)商品牌產(chǎn)品品質(zhì)低品牌高品牌低品質(zhì)高品質(zhì)天津碧桂園星耀五洲津沽首府天山水榭花都沽上江南耀華新天地大城贊天地源津九軒天地源北閘口項目工程整體定位高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿工程——北閘口首席精品社區(qū)以高品質(zhì)產(chǎn)品領(lǐng)跑北閘口區(qū)域以產(chǎn)品差異化競爭對抗周邊眾多品牌大盤以價格優(yōu)勢成功搶占津南市場高品質(zhì)、差異化、高性價比是本工程的核心競爭力案名天地源·北壹號1、北閘口建筑品質(zhì)第一的工程2、北閘口環(huán)境景觀第一的工程3、北閘口第一個推出花園洋房的工程4、北閘口第一個推出精裝修房源的工程5、北閘口價格、性價比均屬第一的工程領(lǐng)秀北閘口5個NO.1差異化競爭策略的實現(xiàn)——通過定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補強、總價段卡位等策略，實現(xiàn)與競品的錯位競爭產(chǎn)品差異化競爭策略產(chǎn)品類型的突破產(chǎn)品力的補強高層+花園洋房工程1.8-2.0的容積率地段、周邊配套等先天條件缺乏，交通、品牌等沒有更多優(yōu)勢，自身產(chǎn)品力補強是目前增強產(chǎn)品競爭力切實可行的方法客戶策略決定了工程的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計要求。工程經(jīng)濟指標(biāo)——本工程1.8-2.0的容積率確定了產(chǎn)品類型以高密度產(chǎn)品為主津崎公路政和路政平路月牙河新建里鎮(zhèn)政府御和新苑北閘口電子工業(yè)園北閘口第二小學(xué)32政吉路俊凌路新建東路2122工程位于北閘口示范鎮(zhèn)的核心位置，由三幅獨立的地塊構(gòu)成，并受70/90政策限制。三幅土地四至：21號地塊：東至政吉路，南至空地，西至北閘口小學(xué)，北至建新東路。22號地塊：東至政平路，南至津歧路，西至空地，北至建新東路。32號地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。采用“上下配〞的原則，實現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配。一期開發(fā)土地價值相對最低的地塊22號地塊：22號地塊緊鄰主干道，具有良好的昭示性但同時噪聲、塵土污染較嚴(yán)重，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上2.0的高容積率，適合多配一些價值相對較低的高層產(chǎn)品二期開發(fā)土地價值相對較高的地塊32號地塊：32號地塊靠近鎮(zhèn)政府，配套齊全但緊鄰商貿(mào)城人流較混雜；容積率1.8，可以在一期產(chǎn)品基礎(chǔ)上做一些升級三期開發(fā)土地價格相對最高的地塊21號地塊21號地塊私密性最好，有教育配套北閘口第二小學(xué)；可以多做一些高品質(zhì)產(chǎn)品一期三期二期工程分期開發(fā)策略：平開高走223221一期：高層公寓、多層公寓、公共綠地、售樓處；建面75571㎡二期：高層公寓、花園洋房、公共綠地、公建；建面12476㎡三期：高層公寓、花園洋房、公共綠地；建面96067㎡多層花園洋房集中綠化售樓處高層公寓功能分區(qū)：沿規(guī)劃道路，西面2-40地塊的集中綠化帶設(shè)置在公路邊，用以弱化主干道造成的負面影響。東面的2-38地塊及2-43地塊的集中綠化帶分割并連接了兩地塊使其更有整體性。高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時獲得了最好的景觀視線。18層高層住宅布置在地塊中心景觀區(qū)，離城市干道較遠，居住品質(zhì)較高。33層高層住宅布置在地塊的外圍，形成強烈的秩序感，突出本案的地標(biāo)性。功能分區(qū)與構(gòu)圖完美結(jié)合，到達現(xiàn)實與理想的共融，在房產(chǎn)開發(fā)功能至上的基礎(chǔ)上表達了美學(xué)價值。沿綠化布置建筑的方式，最大限度地營造了綠色生態(tài)大景觀空間。北功能分區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計上，針對一期幾類客戶的需求，重點在建筑風(fēng)格、面積配比和戶型設(shè)計上發(fā)力。建議本工程高層延續(xù)天地源津九軒的ARTDECO風(fēng)格，樹立區(qū)域市場高端樓盤的形象，同時為市場上同質(zhì)化的競爭找到時機與突破；建議花園洋房采用英倫風(fēng)格，通過英倫建筑嚴(yán)謹(jǐn)厚實的立面造型展現(xiàn)穩(wěn)重典雅的別墅生活品質(zhì)和社區(qū)形象。標(biāo)桿產(chǎn)品展現(xiàn)精致品質(zhì)生活建筑風(fēng)格：高密度產(chǎn)品與低密度產(chǎn)品建筑風(fēng)格差異化色調(diào)：米色調(diào)材料：石材干掛/真石漆建筑風(fēng)格：高層公寓經(jīng)典的ARTDECO風(fēng)格建筑風(fēng)格：花園洋房英倫風(fēng)情色調(diào)：暖色調(diào)材料：石材+墻磚+涂料面積配比：高層以90平米以下小戶型為主，面積占比達80%，表達低總價優(yōu)勢本工程高層競品主要來自咸水沽板塊，競品主力面積段如下：本工程高層面積配比：面積配比：洋房一期以小面積、經(jīng)濟型戶型為主，后期以大面積、舒適性為主，兩者面積比6:4花園洋房競品主要來自八里臺板塊：海爾風(fēng)氣英倫洋房面積段65-155㎡均價8500元/㎡天津碧桂園洋房面積段95-143㎡均價7000元/㎡參考八里臺競品面積段，建議本工程局部洋房面積段適當(dāng)做大，在160-180㎡之間八里臺板塊公寓總價段：星耀五洲公寓均價8000元/㎡主力面積70-120㎡總價段56-96萬元天津碧桂園公寓均價6000元/㎡主力面積40-120㎡總價段24-72萬元總價段卡在100萬元以下，則洋房面積可做130㎡左右一期洋房以經(jīng)濟型為主，后期可適當(dāng)提升產(chǎn)品品質(zhì)，做大面積、舒適性戶型戶型設(shè)計：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價比舜苑一里陽光2房：建筑面積65.9㎡實得面積80.46㎡中鐵西郡英華2+1房：建筑面積90㎡實得面積99.6㎡中信未來城全贈送半贈送3房：建筑面積120㎡實得面積144㎡戶型設(shè)計：即使是小面積情景洋房，也能體驗全新居住感受入戶花園主臥配書房面向情景院館南向客廳院館主臥大尺度陽臺130㎡戶型設(shè)計：大面積類別墅洋房，獨創(chuàng)花園洋房居住新感受底層復(fù)式設(shè)計：底層聯(lián)排別墅式設(shè)計方式，獨門獨戶入戶并贈送南北雙向花園，同時擁有下沉庭院和3M層高陽光地下室，有一定氣派感提升。4室2廳3衛(wèi)171-178㎡〔地下室86-88㎡〕獨門獨院入戶+南北花園+陽光地下室+下沉式庭院戶型設(shè)計：大面積類別墅洋房，獨創(chuàng)花園洋房居住新感受中間層平層設(shè)計：可考慮3層為平層的設(shè)計，贈送入戶花園；4.5M面寬豪華主臥套房帶衣帽間，書房及南向超大露臺。3室2廳2衛(wèi)154-158㎡入戶花園+南向客廳+豪華套房+高附加值空間戶型設(shè)計：大面積類別墅洋房，獨創(chuàng)花園洋房居住新感受3室2廳2衛(wèi)141-150㎡入戶花園+南向客廳+豪華套房+高附加值空間中間層平層設(shè)計：可考慮4層為平層的設(shè)計，贈送入戶花園及北向空中花園；4.5M面寬豪華主臥套房帶衣帽間，書房及南向超大露臺。戶型設(shè)計：大面積類別墅洋房，獨創(chuàng)花園洋房居住新感受頂層復(fù)式設(shè)計：可考慮5-6層為復(fù)式的設(shè)計，贈送入戶花園及屋頂花園；一層客廳餐廳總面寬達8M，空間感極強；屋頂奢華主臥套房+天際花園，享有高處的別墅生活意境。4室2廳2衛(wèi)177-180㎡入戶花園+N個大面積露臺+8M南向大面寬+屋頂花園后續(xù)產(chǎn)品升級，可以在整體園林景觀、精裝修、智能化等方面繼續(xù)發(fā)力。園林景觀：高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次高層景觀組團洋房景觀組團道路旁的綠化水景精裝修：后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米智能化：選擇1-2項夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點——關(guān)于“智能化〞這件事兒客戶是不是聽膩了所謂的“智能化〞？我們不需要一大推讓人記不住又花錢的東西，只要1~2個夠炫的玩意兒，能讓客戶掙面子的就好。電梯感應(yīng)門鎖感應(yīng)有了這個IC卡電梯，你不需要告訴電梯你去哪，電梯就能帶你回家。它也很實用，把卡放在靠外側(cè)的包里，其效果等同于汽車的感應(yīng)鑰匙。它也很安全，非請勿擾。。。產(chǎn)品力補強小結(jié)開發(fā)次序：采用“上下配〞的原則，實現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配，依次開發(fā)22、32、21地塊建筑風(fēng)格：高層延續(xù)天地源津九軒的ARTDECO風(fēng)格，花園洋房采用英倫風(fēng)格面積配比：高層以90平米以下小戶型為主，面積占比達80%，表達低總價優(yōu)勢；洋房一期以小面積、經(jīng)濟型戶型為主，后期以大面積、舒適性為主，兩者面積比6:4戶型設(shè)計：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價比；無論是小面積的情景洋房還是大面積的類別墅洋房，都能體驗全新居住感受園林景觀：高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次精裝修：后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米智能化：選擇1-2項夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點營銷推廣建議營銷策略：打響一場以津南區(qū)域包圍天津主城區(qū)的城市包圍戰(zhàn)推售策略：推售順序：首批A〔22號〕地塊內(nèi)部高層A〔22號〕內(nèi)部洋房【平開高走】——先翻開市場再實現(xiàn)利潤以昭示性較好的A〔22號〕地塊高層入市，加強高層產(chǎn)品競爭力與附加值，以產(chǎn)品力取勝，而非犧牲利益的低價熱銷。為工程樹立品質(zhì)、性價比較高的形象。在首爆和人群快速導(dǎo)入之后，再以品質(zhì)洋房面市，實現(xiàn)工程的利益點與價值點。雙東路月牙河津岐公路建新里御和新苑北閘口示范鎮(zhèn)還遷房北閘口鎮(zhèn)政府仁字營路北閘口電子工業(yè)園ACB推售策略：推售順序：第二批B〔32〕第三批C〔21〕【滾動推出】——高層與低密產(chǎn)品的滾動推出以高層和低密產(chǎn)品組合式推案，確?，F(xiàn)金流與價值點、形象力的組合拳式發(fā)力。遞進式的物業(yè)滾動面世還可以以產(chǎn)品力升級以及時間換取利潤的逐步升級，最終到達合理的利益最大化。高層高層高層產(chǎn)品形態(tài)價值趨勢洋房洋房洋房推廣思路：123配套相關(guān)：借高臺，唱大戲：以商業(yè)、生活配套更為集中，區(qū)域開展更成熟的津南區(qū)中心〔咸水沽鎮(zhèn)〕為本區(qū)域的依托，開通咸水沽鎮(zhèn)直通大巴，結(jié)合工程自身的產(chǎn)品力與品牌力，塑造工程品質(zhì)化、生活化直觀形象?？腿壕劢梗航枇Υ蛄Τ死蒙鐓^(qū)大巴導(dǎo)入市區(qū)的外溢客群〔新天津人〕外，借勢工程周邊電子產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以及與大港產(chǎn)業(yè)園距離上的優(yōu)勢吸引周邊以及津南產(chǎn)業(yè)人群，有目的的導(dǎo)入客戶。媒體策略：巧推廣小成本，多渠道，盡量減少平面廣告、電視廣告等常規(guī)線上媒體，加強更為直觀、有效的陣地戰(zhàn)、渠道戰(zhàn)和SP活動等。推廣軸線：100度沸點2012.023月5月10月第二次開盤系列SP活動形象完全樹立市場口碑傳頌制造輿論事件引發(fā)市場關(guān)注樹立項目形象公開強銷期前期準(zhǔn)備期媒體全面推廣城市發(fā)展論壇系列活動0度70度95度熱度線時間線12月樣板區(qū)公開活動老帶新及巡展活動維持熱度第一次開盤積累期4月和者保利音樂會6月7-9月第二次渠道客戶積累最初以天津最后一塊價值洼地為話題制造輿論，引發(fā)關(guān)注。再以活動聚集人氣，順勢開盤?！按罡吲_，唱大戲〞1、拔高板塊高度，凸顯環(huán)境優(yōu)勢和未來價值〔形像推廣〕2、拔高工程形像，利用樣板段、售樓處等實景展示，增強直觀體驗3、提高客戶滿意度，注重案場流程和服務(wù)，形成良好口碑借勢更成熟區(qū)域、工程形象、客戶滿意，塑造本案品質(zhì)優(yōu)勢1推廣思路1：居住小區(qū)推廣思路1.1：配套靠津南區(qū)中心——咸水沽鎮(zhèn)【社區(qū)大巴直通津南中心】——拉成熟區(qū)域做配套借助外部資源助力工程成功現(xiàn)場樣板展示區(qū)策略點：以水景、綠化景觀帶開工程銷售，樹立工程高品質(zhì)形象推廣思路1.2：配套靠津南區(qū)中心——咸水沽鎮(zhèn)建議將售樓處設(shè)在22號地塊西側(cè)，鄰路昭示性好，且臨綠化帶有一定景觀優(yōu)勢看房動線從售樓處到樣板區(qū)，體驗性營銷重點示范，以現(xiàn)場氛圍秒殺客戶12＃停車區(qū)域看房動線進入樣板區(qū)入口綠化景觀帶

售樓處樣板區(qū)“借力打力〞借勢工程周邊電子產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，吸引產(chǎn)業(yè)及市區(qū)客群引導(dǎo)、攔截方法：1、大客戶渠道拓展引導(dǎo)2、高炮、看板攔截3、交通導(dǎo)視、道路旗幟引導(dǎo)把北閘口電子工業(yè)園以及大港鎮(zhèn)石油、石化產(chǎn)業(yè)客戶攔截和引導(dǎo)至本工程2推廣思路2：以產(chǎn)業(yè)客群為聚焦有目的地引導(dǎo)客戶說明：具體媒體執(zhí)行策略和戶外展示、布點等將于二次溝通中補充，本次不做討論“巧推廣〞小成本、多渠道體量較小，注意成本控制線上為輔，線下為主3陣地戰(zhàn)、節(jié)點轟炸、小眾渠道推廣策略點：1、戶外為主，利用區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)化客戶，以陣地戰(zhàn)攔截客戶；2、主流為輔，報廣、網(wǎng)絡(luò)等主流媒體只