天盛·商務(wù)中心住宅交房方案暨天盛房產(chǎn)交房流程(與“交房”有關(guān)文檔共42張)

【天盛·商務(wù)中心】是我公司在龍泉驛區(qū)航天城開發(fā)的高檔商住樓，占地平方米，總建筑面積平方米（其中，住宅平方米，套；商鋪平方米，套）。為確保下一步住宅交房工作的順利進(jìn)行，并形成我公司正式的交房流程，營銷前言1第1頁，共42頁。體情況，特制定了天盛·商務(wù)中心住宅交房方案。并從本次的交房方案中提煉出交房流程以便成為公司交房的固定模式.了他們的交房流程后，根據(jù)物業(yè)交房的慣例及天盛·商務(wù)中心的具部總結(jié)了商鋪交房的經(jīng)驗教訓(xùn)，并走訪了一些知名開發(fā)企業(yè)，了解2第2頁，共42頁。目錄一、解讀9·30商鋪交房二、行業(yè)中的幾種交房模式三、XX公司交房流程四、天盛商務(wù)中心交房方案五、天盛房產(chǎn)公司交房固定流程1交房原則2交房時間安排3交房地點4交房流程5入住辦理資料準(zhǔn)備6人員配備六、天盛房產(chǎn)公司交房固定流程指引3第3頁，共42頁。一、解讀9·30商鋪交房1、交房重視度不夠，無明確的交房辦法；2、交房責(zé)任主體不明確；

涉及到的相關(guān)部門應(yīng)派相關(guān)專業(yè)人員組織交房3、分戶驗收時存在的問題沒得到落實，遺留問題未及時解決4、基本條件未具備，資料不齊A、現(xiàn)場玻璃墻與每一間的磚墻之間的縫隙；B、房間堆放的雜物、廁所的雜物解讀

A、消防驗收未完成，不能通知客戶立即裝修B、應(yīng)該備齊《質(zhì)量保證書》、《使用說明書》以及水電、結(jié)構(gòu)圖紙4第4頁，共42頁。

6、交房時間未作考究A、時間選擇在國慶大假前一天，客戶比較有充足的時間來進(jìn)行查驗；B、國慶放假，多數(shù)業(yè)主都要裝修，出現(xiàn)的問題，因工作人員放假，不能及時保證維修到位。5、協(xié)調(diào)不到位、國家相關(guān)文件及收費標(biāo)準(zhǔn)未作公示交房前一天協(xié)商的是交1000元/間的裝修押金和一個月的物管費通知客戶，但交房當(dāng)天，加收了建渣費和裝修管理費。5第5頁，共42頁。二、行業(yè)中的幾種交房模式第一種，由銷售代理公司或銷售部牽頭，工程部、物管配合物業(yè)管理市場化程度較低、以開發(fā)公司為主體的物業(yè)管理公司；物業(yè)管理公司無交房經(jīng)驗，需得到外來力量幫助第二種，由物管公司牽頭，銷售代理公司（或銷售部）、工程配合☆開發(fā)公司支持下的半市場化物業(yè)管理公司，在物業(yè)管理上已積累了一定的經(jīng)驗，但不具備工程方面的專業(yè)技術(shù)人才第三種，由物管公司全權(quán)負(fù)責(zé)完全的市場化的物管公司，沒有自家開發(fā)公司的支持，具備各方面的專業(yè)技術(shù)人才和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，主要憑借較強(qiáng)的策劃顧問能力與經(jīng)驗在市場上取勝。第一種第二種第三種6第6頁，共42頁。三、XX公司交房流程

1、交付形式⑴、先內(nèi)部分戶驗收（工程、銷售、物管一起驗收交付給物管）⑵、由物管公司牽頭，銷售代理公司（或銷售部）、工程配合交付給業(yè)主。2、身份確認(rèn)：（確認(rèn)是否符合以下交房條件）⑴、客戶是否繳清購房款及按揭審批流程是否完成；⑵、代收費用是否已全額交納；⑶、是否已簽產(chǎn)權(quán)授權(quán)委托書及辦理產(chǎn)權(quán)的資料已交齊備；⑷、是否簽訂業(yè)主臨時公約和承諾書；⑸、滿足以上3個條件后，開具交房通知書。3、物管確認(rèn)：⑴、業(yè)主將交房通知書、房款和代收費用收據(jù)、購房合同（原件及復(fù)印件）、身份證（原件及復(fù)印件），一并遞交給物管公司客戶服務(wù)中心。⑵、交物管相關(guān)費用簽收《質(zhì)量保證書》、《使用說明書》和物業(yè)發(fā)放的有關(guān)文件。⑶、簽署物管協(xié)議、物業(yè)相應(yīng)管理規(guī)定。⑷、填寫住戶登記表和業(yè)主信息采集表。⑸、明確物業(yè)收費項目及交納相應(yīng)費用。⑹、發(fā)放鑰匙或簽署托管協(xié)議。7第7頁，共42頁。

4、XX開發(fā)公司：⑴、客戶在物管辦理完畢物管手續(xù)后，到開發(fā)公司辦理交房驗收手續(xù)；⑵、開發(fā)公司派出驗收人員（工程及相關(guān)人員）負(fù)責(zé)陪同客戶進(jìn)行交房驗收，并記錄交房驗收情況；⑶、驗收完畢后，開發(fā)公司出具鑰匙交接手續(xù)單。如有問題，開發(fā)公司工程部將客戶驗收反饋的問題及時進(jìn)行整改，并及時通知客戶再次進(jìn)行驗收。5、XX物業(yè)公司⑴、在收到開發(fā)公司出具的鑰匙交接手續(xù)單后，物業(yè)公司正式將客戶所購房鑰匙交于客戶；⑵、客戶接到鑰匙后，辦理鑰匙交接手續(xù)；⑶、交房流程結(jié)束8第8頁，共42頁。6、XX公司交房流程圖步驟1：前期階段代理公司或銷售部公司財務(wù)部

業(yè)主名單業(yè)主結(jié)算表

交房通知書

銷售中心交房通知書

業(yè)主物業(yè)管理公司9第9頁，共42頁。步驟2：接待階段銷售人員帶領(lǐng)至物業(yè)管理

業(yè)主物業(yè)管理處10第10頁，共42頁。步驟3：交費收資料驗證業(yè)主身份發(fā)放二書及物業(yè)公司相關(guān)文件交納相關(guān)費用簽署托管協(xié)議

物業(yè)管理處11第11頁，共42頁。步驟4：驗房階段簽字確認(rèn)驗房

步驟4：驗房階段合格不合格工程整改12第12頁，共42頁。步驟5：接鑰匙階段簽字確認(rèn)結(jié)束回到銷售中心辦理鑰匙交接手續(xù)

13第13頁，共42頁。四、天盛商務(wù)中心交房方案

1、交房原則采用市場上的第二種方式（由物管公司牽頭，銷售代理公司（或銷售部）、工程配合）避開節(jié)假日；分批次交房；滿足提前交房業(yè)主的需要（發(fā)出入住通知書后對需要提前交房的業(yè)主實行提前交房）；

2、交房時間安排

第一批：2007年12月19日～20日6樓以下的業(yè)主第二批：2007年12月21日7～10樓的業(yè)主第三批：2007年12月22日11～13樓的業(yè)主第四批：2007年12月23日13樓以上的業(yè)主注：嚴(yán)格按照以上時間集中辦理，節(jié)假日不辦理，延期的客戶自行到各相應(yīng)部門辦理14第14頁，共42頁。⑴、交房前30天（2007年11月19日前）營銷策劃部負(fù)責(zé)將業(yè)主詳細(xì)名單及聯(lián)系方式移交給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司建立業(yè)主檔案、應(yīng)收費用明細(xì)，制定并填寫完《入住通知書》之后將其移交給營銷策劃部；營銷策劃部負(fù)責(zé)將業(yè)主詳細(xì)名單、購房明細(xì)表、房款結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)辦理收費標(biāo)準(zhǔn)移交財務(wù)部，由財務(wù)部進(jìn)行核算分戶的維修基金、房款結(jié)算制表后返營銷策劃部。-----工作日期10天。

3、交房地點

商務(wù)中心一樓集中辦公交房（各交房組分開辦公室）

4、交房流程步驟1：前期階段確定并定制交房禮品-----工作日期10天。15第15頁，共42頁。

⑵、交房前20天（2007年11月29日前）營銷策劃部填寫完《入住通知書》中的繳款內(nèi)容后通知業(yè)主（報紙公告、電話通知現(xiàn)場領(lǐng)取，特殊情況特快郵寄）---工作日期3天。⑵、交房前10天（2007年12月9日前）工程部負(fù)責(zé)將住宅進(jìn)行分戶驗收給物業(yè)公司（必須作閉水實驗及水試壓驗收）---工作日期3天。

⑶、交房前10天（2007年12月14日前）工程部負(fù)責(zé)將《使用說明書》、《質(zhì)量保證書》、竣工驗收合格證件及分戶水電、結(jié)構(gòu)圖交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司制定交房所需的各類交接表格，并將應(yīng)具備的相關(guān)法律法規(guī)文件噴繪公示。⑴、交房前20天（2007年11月29日）工程部負(fù)責(zé)工程竣工驗收步驟2：移交至物管16第16頁，共42頁。A、消防驗收未完成，不能通知客戶立即裝修主要配合物業(yè)公司發(fā)放的《房屋維修單》，落實維修工作。⑵、開發(fā)公司派出驗收人員（工程及相關(guān)人員）負(fù)責(zé)陪同客戶進(jìn)行交房驗收，（物管公司）簽字：工程部分戶驗收移交物管（財務(wù)部）簽字：⑴、客戶是否繳清購房款及按揭審批流程是否完成；C、考慮到是集中辦理，入住辦理現(xiàn)場人數(shù)會很多，在接待大廳內(nèi)設(shè)置休息區(qū)域及等候區(qū)域，并制作鮮明的標(biāo)識系統(tǒng)。⑵、由物管公司牽頭，銷售代理公司（或銷售部）、工程配合交付給業(yè)主。2）業(yè)主、委托人身份證及復(fù)印件、圖章；（物管公司）簽字：二、行業(yè)中的幾種交房模式⑵物業(yè)管理費用收費員1人（物業(yè)公司）業(yè)主本人辦理所需資料⑴、交房前30天（2007年11月19日前）回到簽署協(xié)議處領(lǐng)取鑰匙，簽字確認(rèn)

⑷、交房前10天（2007年12月9日前）

財務(wù)部開好分戶的發(fā)票。

⑸、交房前5天（2007年12月14日前）

物業(yè)管理公司對交房細(xì)節(jié)進(jìn)行再次清理，查漏補缺。

⑹、交房前3天（2007年12月16日前），物業(yè)管理公司對交房現(xiàn)場的內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行合理布置：

A、一樓接待大廳門口設(shè)置物業(yè)標(biāo)識的指示牌。B、大廳內(nèi)四周配以鮮花、盆景加以點綴。C、考慮到是集中辦理，入住辦理現(xiàn)場人數(shù)會很多，在接待大廳內(nèi)設(shè)置休息區(qū)域及等候區(qū)域，并制作鮮明的標(biāo)識系統(tǒng)。D、在一樓放置展板，內(nèi)容：喬遷之函、入住辦理流程、入住須知、入住收費標(biāo)準(zhǔn)、裝修須知、家庭防火安全常識、家庭裝修安全常識、物業(yè)管理服務(wù)項目。

E、各崗位人員姓名在辦公桌上用名牌標(biāo)明，便于與業(yè)主溝通。17第17頁，共42頁。步驟3：交房階段⑴、住操作流程圖接待――資料核驗――結(jié)算房款等費用――繳納物管等費用--簽署協(xié)議――房屋驗收――領(lǐng)取鑰匙（業(yè)主如需物業(yè)公司托管鑰匙，則簽訂《鑰匙委托管理協(xié)議書》）――完成入住手續(xù)物業(yè)管理公司對交房現(xiàn)場進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆諊b：A、在現(xiàn)場大門口，設(shè)立橫幅“天盛·商務(wù)中心喜迎各位新業(yè)主”。B、在前面的道路上設(shè)立指示牌，指引業(yè)主到交房現(xiàn)場辦理入住。18第18頁，共42頁。接待（銷售人員）資料核驗查驗業(yè)主所帶入住資料是否齊全，收產(chǎn)權(quán)辦理資料（產(chǎn)權(quán)辦理人員）簽字：

結(jié)算房款等費用結(jié)算房款、產(chǎn)權(quán)辦理、抵押等費用并換收發(fā)票（財務(wù)部）簽字：

⑵、住操作流程圖19第19頁，共42頁。繳納物管等費用繳納維修基金、物業(yè)管理等相關(guān)費用（物管公司）簽字：

簽署協(xié)議簽署物管相關(guān)協(xié)議、填寫相關(guān)業(yè)主信息，收回入住通知單（物管公司）簽字：

20第20頁，共42頁。合格簽定《房屋驗收合格表》（驗房人員）簽字：

驗收完畢回到簽署協(xié)議處領(lǐng)取鑰匙，簽字確認(rèn)（物管公司）簽字：

房屋驗收業(yè)主會同物管驗房人員（現(xiàn)場驗房（物管公司）簽字：

不合格業(yè)主簽《遺留問題整改通知單》（驗房人員）簽字：

工程整改

21第21頁，共42頁。⑵、辦理入住須攜帶資料

業(yè)主本人辦理所需資料1）入住通知書；2）購房合同及收據(jù)（發(fā)票）；3）業(yè)主身份證及業(yè)主圖章；4）現(xiàn)金（用于繳付管理費等相關(guān)費用）；5）如以公司名義購買，須帶公司營業(yè)執(zhí)照、法人章、身份證及復(fù)印件委托人辦理所需增加的資料：1）業(yè)主或公司法人委托書；2）業(yè)主、委托人身份證及復(fù)印件、圖章；22第22頁，共42頁。序號內(nèi)容責(zé)任部門責(zé)任人完成時間1入住通知單物管公司2入住流程圖物管公司3前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物管公司4車位物業(yè)管理協(xié)議物管公司5車位租賃物業(yè)管理協(xié)議物管公司6車位租賃登記表物管公司7裝修垃圾清運協(xié)議物管公司5、入住辦理資料準(zhǔn)備23第23頁，共42頁。8住宅消防管理規(guī)定物管公司9業(yè)主情況登記表物管公司10房屋驗收表物管公司11房屋遺留問題整改通知單物管公司12鑰匙委托管理書物管公司13裝修文件物管公司14業(yè)主手冊物管公司15入住文件簽收單物管公司16入住須知物管公司24第24頁，共42頁。注：嚴(yán)格按照以上時間集中辦理，節(jié)假日不辦理，延期的客戶自行到各相應(yīng)部門辦理⑵物業(yè)管理費用收費員1人（物業(yè)公司）中，住宅平方米，套；（物管公司）簽字：營銷策劃部負(fù)責(zé)將業(yè)主詳細(xì)名單及聯(lián)系方式移交給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司建立業(yè)主檔案、應(yīng)收費用明細(xì)，制定并填寫完《入住通知書》之后將其移交給營銷策劃部；業(yè)主簽《遺留問題整改通知單》四、天盛商務(wù)中心交房方案⑶、驗收完畢后，開發(fā)公司出具鑰匙交接手續(xù)單。四、天盛商務(wù)中心交房方案⑵、開發(fā)公司派出驗收人員（工程及相關(guān)人員）負(fù)責(zé)陪同客戶進(jìn)行交房驗收，將客戶驗收反饋的問題及時進(jìn)行整改，并及時通知客戶再次進(jìn)行驗收。（產(chǎn)權(quán)辦理人員）簽字：17工程竣工驗收合格證明工程部18工程規(guī)劃驗收合格證明工程部19住宅質(zhì)量保證書工程部20住宅使用說明書工程部21水電、結(jié)構(gòu)圖工程部22客戶名單銷售部23合同情況表銷售部24合同結(jié)算表財務(wù)部25第25頁，共42頁。6、人員配備（20人）⑴總負(fù)責(zé)人1名（物業(yè)公司）

成立交房小組⑵物業(yè)管理費用收費員1人（物業(yè)公司）物業(yè)管理應(yīng)收的相關(guān)費用⑶協(xié)議簽署員1名（物業(yè)公司）主要做好與業(yè)主簽署協(xié)議工作，并要做好相關(guān)解釋工作⑷鑰匙發(fā)放員1名（物業(yè)公司）主要負(fù)責(zé)業(yè)主驗收房屋后，發(fā)放鑰匙工作，并與有需要物業(yè)公司托管鑰匙的業(yè)主簽訂鑰匙委托管理書。做好相關(guān)記錄，把鑰匙存檔⑸應(yīng)急事件處理人員1名（物業(yè)公司）主要處理入住辦理現(xiàn)場的突發(fā)事件⑹資料匯總員1名（物業(yè)公司）主要負(fù)責(zé)匯總?cè)胱∞k理完畢后需要存檔的資料。26第26頁，共42頁。⑺保安、清潔各2名（物業(yè)公司）主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場秩序的維護(hù)及現(xiàn)場的保潔工作⑻答疑人員1名（物業(yè)公司）主要負(fù)責(zé)回答部分業(yè)主提出的比較復(fù)雜的問題⑼房屋驗收人員4名（工程部、物業(yè)公司）

配合驗房及解釋工作，現(xiàn)場協(xié)調(diào)整改。⑽施工單位負(fù)責(zé)人1名（建筑單位）主要配合物業(yè)公司發(fā)放的《房屋維修單》，落實維修工作。⑾入住接待員2名（營銷部銷售人員）主要做好業(yè)主接待、登記工作，協(xié)調(diào)各環(huán)節(jié)，掌握現(xiàn)場秩序使業(yè)主能按序辦理。27第27頁，共42頁。⑿資料審核員2名（營銷部1、物業(yè)公司1）主要協(xié)助業(yè)主確認(rèn)辦理入住所帶的資料是否齊全，及接待前來咨詢的業(yè)主。⒀房款結(jié)算員1名（財務(wù)部）收繳維修基金、結(jié)算房款及收取產(chǎn)權(quán)辦理費用。28第28頁，共42頁。步驟1

前期階段營銷部業(yè)主資料交房通知書

營銷部交房通知書

業(yè)主物管費用資料五、天盛房產(chǎn)公司交房固定流程圖前30日物管成立交房小組

前20日業(yè)主結(jié)算表財務(wù)部

29第29頁，共42頁。步驟2

移交物管物管資料準(zhǔn)備物管現(xiàn)場準(zhǔn)備前20日工程部完成竣工驗收

前3日物管查漏補缺工程部分戶驗收移交物管

前10日30第30頁，共42頁。接待（銷售人員）資料核驗查驗業(yè)主所帶入住資料是否齊全，收產(chǎn)權(quán)辦理資料（產(chǎn)權(quán)辦理人員）簽字：

結(jié)算房款等費用結(jié)算房款、產(chǎn)權(quán)辦理、抵押等費用并換收發(fā)票（財務(wù)部）簽字：

步驟3正式交房階段31第31頁，共42頁。繳納物管等費用繳納維修基金、物業(yè)管理等相關(guān)費用（物管公司）簽字：

簽署協(xié)議簽署物管相關(guān)協(xié)議、填寫相關(guān)業(yè)主信息，收回入住通知單（物管公司）簽字：

32第32頁，共42頁。合格簽定《房屋驗收合格表》（驗房人員）簽字：

驗收完畢回到簽署協(xié)議處領(lǐng)取鑰匙，簽字確認(rèn)（物管公司）簽字：

房屋驗收業(yè)主會同物管驗房人員（現(xiàn)場驗房（物管公司）簽字：

不合格業(yè)主簽《遺留問題整改通知單》（驗房人員）簽字：

工程整改

33第33頁，共42頁。⑴、交房前30天營銷策劃部負(fù)責(zé)將業(yè)主詳細(xì)名單及聯(lián)系方式移交給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司建立業(yè)主檔案、應(yīng)收費用明細(xì)，制定并填寫完《入住通知書》之后將其移交給營銷策劃部；營銷策劃部負(fù)責(zé)將業(yè)主詳細(xì)名單、購房明細(xì)表、房款結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)辦理收費標(biāo)準(zhǔn)移交財務(wù)部，由財務(wù)部進(jìn)行核算分戶的維修基金、房款結(jié)算制表后返營銷策劃部；確定并定制交房禮品-----工作日期10天。步驟1：前期階段六、天盛房產(chǎn)公司交房固定流程指引⑵、交房前20天營銷策劃部填寫完《入住通知書》中的繳款內(nèi)容后通知業(yè)主（電話通知現(xiàn)場領(lǐng)取，特殊情況特快郵寄）---工作日期3天。34第34頁，共42頁。⑵、交房前10天工程部負(fù)責(zé)將對住宅進(jìn)行分戶驗收給物業(yè)公司（必須作閉水實驗及水試壓驗收）---工作日期3天。

⑶、交房前10天工程部負(fù)責(zé)將《使用說明書》、《質(zhì)量保證書》、竣工驗收合格證件及分戶水電、結(jié)構(gòu)圖交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司制定交房所需的各類交接表格，并將應(yīng)具備的相關(guān)法律法規(guī)文件噴繪公示。⑴、交房前20天工程部負(fù)責(zé)工程竣工驗收步驟2：移交至物管

⑷、交房前10天

財務(wù)部開好分戶的發(fā)票35第35頁，共42頁。

⑸、交房前5天物業(yè)管理公司對交房細(xì)節(jié)進(jìn)行再次清理，查漏補缺。

⑹、交房前3天，物業(yè)管理公司對交房現(xiàn)場的內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行合理布置：

A、接待大廳門口設(shè)置物業(yè)標(biāo)識的指示牌。B、大廳內(nèi)四周配以鮮花、盆景加以點綴。C、考慮到是