房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算講義

第五章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算主要內(nèi)容一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算二房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資為：1固定資產(chǎn)投資3流動(dòng)資金2建設(shè)期借款利息

對(duì)于開(kāi)發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括兩部分：1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2經(jīng)營(yíng)資金

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。

經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明

1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）

3．13．23．3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)

123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)表5-2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬(wàn)元一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本：

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。

從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）。案例

某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13057萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元總成本費(fèi)用圖5-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示

上述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元；其中的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬(wàn)元，而只余下開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元。此時(shí)，總投資等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元。如果是開(kāi)發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資并等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算

土地費(fèi)用1土地征用拆遷費(fèi)土地出讓地價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)土地征用拆遷費(fèi)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算

土地費(fèi)用

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算

農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金安置補(bǔ)助費(fèi)耕地占用稅征地管理費(fèi)拆遷費(fèi)土地征用拆遷費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算

為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6到10倍。安置補(bǔ)助費(fèi)

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的4到6倍。每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征地占用稅

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算

1、人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?，每平方米?0～50元2、人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8～40元；3、人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米6～30元；4、人均耕地超過(guò)3畝以上的地區(qū)，每平方米5～25元。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算

對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償物、搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換土地征用拆遷費(fèi)土地費(fèi)用土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。土地出讓地價(jià)款土地費(fèi)用土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。土地費(fèi)環(huán)用房地產(chǎn)戴項(xiàng)目土燃地使用艇權(quán)可以續(xù)來(lái)自房蹈地產(chǎn)項(xiàng)崇目的一脖個(gè)或多轟個(gè)投資芒者的直聯(lián)接投資錯(cuò)。在這價(jià)種情況盒下，不徹需要籌虎集現(xiàn)金升用于支娃付土地鐘使用權(quán)竟的獲取擔(dān)費(fèi)用，嗚但一般沿需要對(duì)休土地使懲用權(quán)評(píng)窄估作價(jià)箭。土地投悉資折價(jià)序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)表5-3土地是費(fèi)用軍估算小單噸位：泥萬(wàn)元房地放產(chǎn)項(xiàng)櫻目前寸期工震程費(fèi)培主要把包括葡：開(kāi)偏發(fā)項(xiàng)兄目前壤期規(guī)膜劃、佳設(shè)計(jì)鏟、可哨行性根研究谷，水庭文、沫地質(zhì)陰勘測(cè)匪，以摸及“遍三通愁一平伐”等鳥(niǎo)階段掘的費(fèi)彈用支基出。二、圖房地兩產(chǎn)開(kāi)依發(fā)項(xiàng)而目總搞成本溜費(fèi)用間的具歷體估未算前期工昏程費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)表5-域4前期工時(shí)程費(fèi)估鼠算表越單位：偶萬(wàn)元基礎(chǔ)懇設(shè)施吧建設(shè)雀費(fèi)是父指建警筑物2米以外吵和項(xiàng)目謹(jǐn)用地規(guī)倆劃紅線選以內(nèi)的謊各種管辛線和道松路等工狗程的費(fèi)言用，主僻要包括抱供水、應(yīng)供電、射供氣、來(lái)排污、奔綠化、達(dá)道路、答路燈、武環(huán)衛(wèi)設(shè)鏈?zhǔn)┑慕s設(shè)費(fèi)用儉，以及虹各項(xiàng)設(shè)骨施與市壟政設(shè)施旦干線、節(jié)干管、趙干道的副接口費(fèi)沖用。一般按蟻實(shí)際工至程量估疤算?；A(chǔ)遲設(shè)施帥建設(shè)江費(fèi)二、房格地產(chǎn)開(kāi)竟發(fā)項(xiàng)目妖總成本冬費(fèi)用的漂具體估釋算序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-5基礎(chǔ)設(shè)如施建設(shè)帆費(fèi)估算純表挑單翁位：萬(wàn)市元建筑安禍裝工程過(guò)費(fèi)是指甲建造房現(xiàn)屋建筑守物所發(fā)常生的建替筑工程布費(fèi)用、屯設(shè)備采明購(gòu)費(fèi)用洪、安裝免工程費(fèi)吼用和室加內(nèi)裝飾尾家具費(fèi)互等。建筑棍安裝涂工程值費(fèi)用鎮(zhèn)估算鉗可以口采用發(fā)單元脖估算該法、咸單位漆指標(biāo)屆估算支法、畢工程社量近軍似匡涌算法憂、概氏算指沿標(biāo)估哲算法宗、概斷預(yù)算驅(qū)定額圾法，梳也可滑以根侍據(jù)類覆似工疊程經(jīng)奧驗(yàn)進(jìn)飽行估孝算。建筑珍安裝配工程惕費(fèi)二、標(biāo)房地卵產(chǎn)開(kāi)拌發(fā)項(xiàng)漏目總孔成本祝費(fèi)用節(jié)的具伸體估瘦算項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)表5-丑6建筑安仗裝工程功費(fèi)用估屠算表犁單位：毯萬(wàn)元公共謹(jǐn)配套和設(shè)施培建設(shè)頃費(fèi)是魚指居仔住小喬區(qū)內(nèi)順為居彎民服煙務(wù)配奏套建者設(shè)的株各種熔非營(yíng)異利性胸的公膊共配矩套設(shè)寇施（久又稱軌公建幼設(shè)施該）的眼建設(shè)裳費(fèi)用釀，主脾要包痕括：瓜居委晉會(huì)、乘派出戴所、味托兒蹄所、冰幼兒頭園、猴鍋爐妙房、士變電般室、擇公共稼廁所類、停橡車場(chǎng)太等。餃一般逝按規(guī)桂劃指年標(biāo)和感實(shí)際銅工程吃量估助算。公共槐配套年設(shè)施起建設(shè)嘆費(fèi)二、房要地產(chǎn)開(kāi)胳發(fā)項(xiàng)目旋總成本針費(fèi)用的糖具體估策算序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明

123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)表5-7公共研配套富設(shè)施燒建設(shè)盆費(fèi)用競(jìng)估算訊表曠單屢位：似萬(wàn)元開(kāi)發(fā)美間接嚇費(fèi)是應(yīng)指房蛛地產(chǎn)梯開(kāi)發(fā)料企業(yè)晴所屬槽獨(dú)立醫(yī)核算糖單位息在開(kāi)花發(fā)現(xiàn)抗場(chǎng)組雀織管的理所愁發(fā)生豆的各倦項(xiàng)費(fèi)趣用。協(xié)主要屠包括鄙：工躬資、漠福利中費(fèi)、渴折舊邀費(fèi)、辭修理碌費(fèi)、志辦公遣費(fèi)、朵水電超費(fèi)、粉勞動(dòng)劣保護(hù)能費(fèi)、至周轉(zhuǎn)戒房攤熱銷和漸其他情費(fèi)用嶺等。開(kāi)發(fā)間河接費(fèi)二、騎房地縫產(chǎn)開(kāi)杏發(fā)項(xiàng)遙目總傭成本恭費(fèi)用污的具邊體估諷算管理費(fèi)腫用是指膊房地產(chǎn)蕩開(kāi)發(fā)企殃業(yè)的管豎理部門字為組織隆和管理舊房地產(chǎn)待項(xiàng)目的旗開(kāi)發(fā)經(jīng)辯營(yíng)活動(dòng)遲而發(fā)生謎的各項(xiàng)廣費(fèi)用。管理費(fèi)蛙可按項(xiàng)烈目投資繼或前述1-5項(xiàng)直廣接費(fèi)概用的制一個(gè)持百分賤比計(jì)故算，唉這個(gè)釋百分者數(shù)一原般為3%左右坡。管理糖費(fèi)用二、房騙地產(chǎn)開(kāi)興發(fā)項(xiàng)目遭總成本房誠(chéng)費(fèi)用的螺具體估餅算財(cái)務(wù)模費(fèi)用傘是指籮房地旅產(chǎn)開(kāi)政發(fā)企較業(yè)為用籌集糧資金叨而發(fā)責(zé)生的匯各項(xiàng)克費(fèi)用對(duì)。主鞠要包閣括借跪款和緒債券早的利乓息、疼金融叮機(jī)構(gòu)油手續(xù)任費(fèi)、腥融資踢代理噴費(fèi)、挑外匯犬匯兌太凈損要失以許及企可業(yè)籌志資發(fā)惱生的熱其他降財(cái)務(wù)還費(fèi)用隙。財(cái)務(wù)茫費(fèi)用二、遠(yuǎn)房地假產(chǎn)開(kāi)宮發(fā)項(xiàng)當(dāng)目總五成本暗費(fèi)用誦的具青體估脖算1）長(zhǎng)館期借堅(jiān)款利滑息的訴估算每年應(yīng)潛計(jì)利息侮的近似置計(jì)算公境式如下稠：每年應(yīng)裳計(jì)利息=（年損初借捕款本植息累鑰計(jì)+本年揪借款使額÷2）×年利步率（辨有效絡(luò)年利責(zé)率）2）流抬動(dòng)資香金借浸款部女分是因按全瞎年利貸息。館利息赤計(jì)入徒財(cái)務(wù)宗費(fèi)用咬，每欣年照練付，跡期末外一次圈還本長(zhǎng)。3）利崖息以葵外的比費(fèi)用摔一般今占利債息的10龜%左右。財(cái)務(wù)捕費(fèi)用銷售晨費(fèi)用碼是指餃房地液產(chǎn)開(kāi)稠發(fā)企柳業(yè)在信銷售收房地岡產(chǎn)產(chǎn)同品過(guò)相程中襖發(fā)生該的各通項(xiàng)費(fèi)螞用，料以及賀專設(shè)釀銷售司機(jī)構(gòu)愛(ài)或委殘托銷膝售代乒理的根各項(xiàng)部費(fèi)用緣瑞。主車要包概括銷始售人耳員工惜資、撤獎(jiǎng)金疑、福媽利費(fèi)課、差吧旅費(fèi)肝、銷遠(yuǎn)售機(jī)濫構(gòu)的優(yōu)折舊擔(dān)費(fèi)、兵修理詳費(fèi)、證物料跪消耗植、廣草告費(fèi)混、宣爛傳費(fèi)哪、代釘銷手熟續(xù)費(fèi)雹、銷攤售服侍務(wù)費(fèi)草及預(yù)的售許旁可證像申領(lǐng)餃費(fèi)等巾。綜地合起娃來(lái)為團(tuán)：1）廣告塌宣傳及存市場(chǎng)推駱廣費(fèi)，鵝一般約鞭為銷售錦收入的2%慘-3膝%。2）銷墾售代耕理費(fèi)莫，一朵般約曬為銷證售收閃入的1.屬5%餅-2聾%。3）其他建銷售費(fèi)腦用，一共般約為悠銷售收木入的0.謙5%默-1帥%。以上各還項(xiàng)合計(jì)釀，銷售稠費(fèi)用約擔(dān)占到銷桌售收入踩的4%-途6%。銷售扛費(fèi)用二、房叼地產(chǎn)開(kāi)巴發(fā)項(xiàng)目泊總成本梨費(fèi)用的鋪具體估污算其他費(fèi)峰用主要賽包括臨泥時(shí)用地霞費(fèi)和臨往時(shí)建設(shè)擔(dān)費(fèi)、工孫程造價(jià)兼咨詢費(fèi)晉、總承文包管理脂費(fèi)、合嗽同公證撲費(fèi)、施梯工執(zhí)照香費(fèi)、工泉程質(zhì)量蕩監(jiān)督費(fèi)亂、工程賢監(jiān)理費(fèi)胡、竣工茅圖編制鋪費(fèi)、工善程保險(xiǎn)懸費(fèi)等。醉這些費(fèi)命用按當(dāng)露地有關(guān)昌部門規(guī)封定的費(fèi)炭率估算霞，一般魂約占投漠資額的2%-芳3%。其他引費(fèi)用二、房塵地產(chǎn)開(kāi)資發(fā)項(xiàng)目驢總成本恐費(fèi)用的杯具體估胸算序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)表5-8其他費(fèi)碌用估算冰表玻單位：羞萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期簡(jiǎn)間稅費(fèi)愛(ài)是指項(xiàng)笨目所負(fù)捆擔(dān)的與佛房地產(chǎn)帥投資有姥關(guān)的各駛種稅金懶和地方喉政府或另有關(guān)部業(yè)門征收嚇的費(fèi)用柱。各項(xiàng)具稅費(fèi)應(yīng)勒根據(jù)當(dāng)莊地有關(guān)月法規(guī)標(biāo)圓準(zhǔn)估算笛。開(kāi)發(fā)救期間謎稅費(fèi)二、房擱地產(chǎn)開(kāi)晉發(fā)項(xiàng)目進(jìn)總成本邪費(fèi)用的螞具體估侍算序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明

12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)表5-9開(kāi)發(fā)蕩期稅在費(fèi)估關(guān)算表堵單位占：萬(wàn)投元房地鐮產(chǎn)項(xiàng)伸目投定資估潑算應(yīng)階考慮普適當(dāng)肥的不遷可預(yù)廈見(jiàn)費(fèi)眼用。仔不可遷預(yù)見(jiàn)佩費(fèi)根太據(jù)項(xiàng)森目的駕復(fù)雜飾程度賣和前較述各士項(xiàng)費(fèi)賠用估括算的遮準(zhǔn)確姥程度弓，以盟上述個(gè)各項(xiàng)陰費(fèi)用胳之和讀的3%~網(wǎng)7%估算替。如果是城開(kāi)發(fā)完似成后出鼓租或自雖營(yíng)的項(xiàng)票目，還榴應(yīng)該估休算下列嚼費(fèi)用：13．運(yùn)營(yíng)撐費(fèi)用14．修理嚷費(fèi)用不可孫預(yù)見(jiàn)良費(fèi)二、暗房地申產(chǎn)開(kāi)精發(fā)項(xiàng)框目總羽成本棋費(fèi)用揭的具役體估嘆算三、浙房地裳產(chǎn)投奧資項(xiàng)宵目的叛收入欠、稅井金估弓算與怪資金械籌措1．租云售方疾案的漁確定租售煩方案報(bào)一般冰應(yīng)包敏括以惰下幾么個(gè)方局面的睬內(nèi)容陸：1）項(xiàng)綱目出徑售、攔出租蕩還是柄租售劣并舉經(jīng)？出旱售面刮積和圓出租厭面積封的比鉗例是網(wǎng)多少上？以縮慧及整午個(gè)項(xiàng)桌目中童哪些部出售應(yīng)、哪邁些出考租、勺哪些和自營(yíng)夫？2）可出桃售面積疼、可出涉租面積四、自營(yíng)廈面積和營(yíng)可分?jǐn)傂沤ㄖ鎽?zhàn)積及各嗽自在建獲筑物中撥的位置楊；3）出售電和出租挎的時(shí)間芒進(jìn)度安摩排和各協(xié)時(shí)間段惡內(nèi)租售額面積數(shù)藝量的確京定，并谷要考慮幟租售期搜內(nèi)房地善產(chǎn)市場(chǎng)軍可能發(fā)供生的變快化對(duì)租青售數(shù)量蹤蝶的影響盾；4）售價(jià)曲和租金逼水平的始確定；5）收款普方式與飼收款計(jì)埋劃的確娘定。這一過(guò)史程在實(shí)滿際工作濤中，可涌參照表5-畜10、5-1崖1、5-1味2、5-1炒3進(jìn)行肚。經(jīng)營(yíng)服收入擾估算銷售期間第1期第2期

…第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期

…第N期總計(jì)房地罪產(chǎn)開(kāi)霜發(fā)項(xiàng)單目銷賣售計(jì)防劃及裁收款欺計(jì)劃娛表表5-1戀0單位熄：建寺筑面繡積（稀㎡）逃，銷草售收仔入（恩元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第1期第2期第3期………第N-1期第N期

1可出租建筑面積

2單位租金

3可能毛租金收入

4出租率（%）

5有效毛租金收入

6轉(zhuǎn)售收入

7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)

8凈轉(zhuǎn)售收入房地詠產(chǎn)開(kāi)艱發(fā)項(xiàng)剩目出孟租計(jì)敞劃及叛出租甜收入抖計(jì)劃梨表表5-胃11單位迷：建伴筑面潑積（段㎡）毫，銷續(xù)售收碎入（么元）項(xiàng)目建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）

2001年

2002年

2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分總計(jì)表5-1翅2房地冠產(chǎn)項(xiàng)免目銷約售收欣入?yún)R里總表每（全奇部出抽售方掌案）溉單位飼：萬(wàn)在元物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入（萬(wàn)元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分其他面積總計(jì)表5-1再3房地?fù)墚a(chǎn)項(xiàng)曲目出禾租收潤(rùn)入計(jì)冬劃表填（全放部出并租方退案）應(yīng)單位魚：萬(wàn)蒜元三、粒房地扶產(chǎn)投住資項(xiàng)懷目的鼠收入搏、稅異金估源算與持資金熊籌措2．租鄉(xiāng)豐售價(jià)盞格的房誠(chéng)確定1）房給地產(chǎn)賣開(kāi)發(fā)谷產(chǎn)品鹿定價(jià)妻方法《房地娛產(chǎn)開(kāi)姜發(fā)項(xiàng)僑目經(jīng)零濟(jì)評(píng)熄價(jià)方粒法》中規(guī)定丑：租售鋒價(jià)格僚應(yīng)根君據(jù)房他地產(chǎn)倚項(xiàng)目坐的特獎(jiǎng)點(diǎn)確寄定，啄一般疫應(yīng)選崇擇在輕位置誤、規(guī)忘模、徒功能澇和檔純次等些方面均可比刺的交侮易實(shí)頂例，垃通過(guò)忍對(duì)其少成交侍價(jià)格筍的分衫析與滿修正綁，最欣終得漠到房乏地產(chǎn)宰項(xiàng)目史的租攜售價(jià)秧格。這個(gè)聚定價(jià)揀過(guò)程膏就是辜市場(chǎng)預(yù)比較婆定價(jià)斑法的弊運(yùn)用尊。經(jīng)營(yíng)紋收入朝估算三、蘿房地囑產(chǎn)投稍資項(xiàng)恨目的貢收入臟、稅港金估對(duì)算與蝴資金道籌措2）市場(chǎng)肅比較法據(jù)定價(jià)過(guò)牧程①橫搜集虹交易萄實(shí)例②選領(lǐng)擇比較精實(shí)例房割地產(chǎn)③準(zhǔn)建立蝕價(jià)格悲可比憲基礎(chǔ)④應(yīng)比較東實(shí)例拳的比譜較和濟(jì)修正⑤蟲(chóng)確定的該房標(biāo)地產(chǎn)歸的比船準(zhǔn)價(jià)輩格經(jīng)營(yíng)秤收入為估算三、房蓮地產(chǎn)投損資項(xiàng)目性的收入蠶、稅金鄭估算與凱資金籌稼措3．經(jīng)營(yíng)防收入估妨算經(jīng)營(yíng)收責(zé)入是指幕向社會(huì)榨出售、鳳出租房蹦地產(chǎn)商膊品或自償營(yíng)時(shí)的潤(rùn)貨幣收巖入。房地懷產(chǎn)投首資項(xiàng)喚目的禾經(jīng)營(yíng)醫(yī)收入趨主要饑包括難房地儀產(chǎn)產(chǎn)輛品的病銷售艱收入躁、租傲金收論入、驕土地跨轉(zhuǎn)讓熟收入餅、配粉套設(shè)隸施銷妨售收火入（屋以上君統(tǒng)稱遠(yuǎn)租售蠶收入知）和機(jī)自營(yíng)券收入賊。經(jīng)營(yíng)收偶入估算三、磨房地飾產(chǎn)投而資項(xiàng)青目的懂收入潮、稅畫金估貪算與厭資金布籌措目前肚，我茫國(guó)房孫地產(chǎn)司開(kāi)發(fā)固投資土企業(yè)曠納稅磁的主殘要稅梯種如丟下：1．經(jīng)京營(yíng)稅芬金及久附加經(jīng)營(yíng)稅盜金及附宮加是指茶在房地交產(chǎn)銷售捏、出租靠與自營(yíng)秤過(guò)程中啊發(fā)生的晌稅費(fèi)，恥主要包疏括營(yíng)業(yè)醉稅、城口市建設(shè)終維護(hù)稅忌、教育傭費(fèi)附加正（通常堤也叫兩腸稅一費(fèi)叼）。目前栽營(yíng)業(yè)腫稅的踢稅率黃是5%；城偽市維唐護(hù)建慰設(shè)稅元的稅畢率，賊納稅胸人所發(fā)在地煌為縣謀城、饞鎮(zhèn)的殖，稅說(shuō)率為5%；教歡育費(fèi)明附加千的稅灘率一連般為3%。稅金估幻玉算三、突房地癥產(chǎn)投怎資項(xiàng)姑目的漫收入委、稅景金估垂算與藝資金崇籌措2．土閥地使塊用稅土地使重用稅是闊房地產(chǎn)用開(kāi)發(fā)投科資企業(yè)挨在開(kāi)發(fā)暗經(jīng)營(yíng)過(guò)潮程中占刪用國(guó)有潔土地應(yīng)頁(yè)繳納的蜻一種稅拾。3．房月產(chǎn)稅房產(chǎn)稅角是投資懶者擁有渡房地產(chǎn)斗時(shí)應(yīng)繳崇納的一三種財(cái)產(chǎn)說(shuō)稅。對(duì)于出謀租的房珠產(chǎn)，以魔房產(chǎn)租恰金收入裳為計(jì)稅器依據(jù)。腸對(duì)于非糾出租的漿房產(chǎn)，悼以房產(chǎn)印原值一察次減除10蒸~3誕0%后的余搞額為計(jì)甩稅依據(jù)愚計(jì)算繳負(fù)納。4．企業(yè)襪所得稅企業(yè)所斧得稅是辦對(duì)企業(yè)滲生產(chǎn)經(jīng)昏營(yíng)所得奴和其他品所得征忠收的一梳種稅。稅金估能算三、房鹿地產(chǎn)投鉤資項(xiàng)目啊的收入阿、稅金添估算與芳資金籌輩措5．土地嚇增值稅土地增可值稅是乓對(duì)轉(zhuǎn)讓侍國(guó)有土蓄地使用除權(quán)、地編上建筑明物及其眉附著物盟并取得竭收入的寄單位和撒個(gè)人，農(nóng)就其轉(zhuǎn)賢讓房地?fù)u產(chǎn)所取弊得的增讀值額為陰征稅對(duì)油象征收需的一種酸稅。稅金估陽(yáng)算三、浩房地會(huì)產(chǎn)投飾資項(xiàng)狐目的屋收入恰、稅污金估面算與洪資金對(duì)籌措土地花增值肥稅實(shí)狀行四米級(jí)超薪率累白進(jìn)稅決率，兵從30%駱-60繡%。（1）增值市額未超筐過(guò)扣除顏?lái)?xiàng)目金御額50%（包者括本鴿比例寶數(shù)，傳下同蝴）的略部分控，稅濟(jì)率為30%；（2）增值符額超過(guò)分扣除項(xiàng)逗目金額50%，但棚未超浴過(guò)扣戀除項(xiàng)肯目金段額100報(bào)%的部分逆，稅率判為40同%；（3）增值宇額超過(guò)勵(lì)扣除項(xiàng)致目金額100酸%，但未墊超過(guò)扣銳除項(xiàng)目嬸金額20肢0%的部分輛，稅率沿為50淺%；（4）增斥值額丟超過(guò)鏟扣除液項(xiàng)目僻金額20很0%的部嗓分，創(chuàng)稅率專為60%。綜上嚷所述任，我托們可們將土撲地增癢值稅滾的計(jì)陪算列工出表失格，凝如表5-1效5。稅金例估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%

3增值額

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過(guò)50%至100%部分：40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分：60%

6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表5-啞15土地增欲值稅計(jì)崖算表三、券房地蛋產(chǎn)投省資項(xiàng)懷目的傾收入普、稅捕金估哄算與甩資金頁(yè)籌措銷售金收入臭、出柜租收范入、軌自營(yíng)次收入編與經(jīng)合營(yíng)稅棚金及撓附加位報(bào)表繩的編純制在進(jìn)晶行房病地產(chǎn)您投資萌項(xiàng)目拴的財(cái)蜘務(wù)分交析時(shí)奶，應(yīng)賞按期規(guī)編制鴿銷售膽收入隱與經(jīng)機(jī)營(yíng)稅慚金及承附加厚估算達(dá)表、拉租金遠(yuǎn)收入踢與經(jīng)件營(yíng)稅如金及山附加貌估算志表、蘿自營(yíng)潛收入葬與經(jīng)獨(dú)營(yíng)稅什金及左附加畫估算華表。其表格插形式見(jiàn)謊表5-仗16、5-1躍7、5-緒18。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-1緞6銷售考收入合與經(jīng)栽營(yíng)稅踏金及芳附加女估算軌表除單駐位：世萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表5-根17出租恥收入墓與經(jīng)僅營(yíng)稅夸金及牙附加軍估算亞表鎖單位嗎：萬(wàn)督元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1自營(yíng)收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表5-1毅8自營(yíng)團(tuán)收入尤與經(jīng)蟲(chóng)營(yíng)稅朝金及閑附加請(qǐng)估算液表趙單掌位：呆萬(wàn)元三、房道地產(chǎn)投四資項(xiàng)目貞的收入倍、稅金脹估算與求資金籌廣措1．房地勇產(chǎn)投資典資金來(lái)譜源分析房地產(chǎn)異投資項(xiàng)澤目資金循來(lái)源的義渠道主輔要有：猜資本金相（股本衫金）、腎銀行貸雁款、預(yù)民售收入蜘。1）資歸本金資本金勺是投資惠者對(duì)其殿所投資聰項(xiàng)目投閥入的股油本金，珠通常來(lái)錦自投資份者的自單有資金巾。從投歲資者沙的角京度來(lái)限說(shuō)，牌只要遞預(yù)計(jì)籍項(xiàng)目唐的投項(xiàng)資利躲潤(rùn)率節(jié)高于飯銀行排存款疼利率呆，就毒可以槍根據(jù)組企業(yè)桂的能佛力適漠時(shí)投且入自乏有資勞金作箭為股新本金輔。房地豪產(chǎn)投師資項(xiàng)釘目的麗資金浪籌措三、秩房地參產(chǎn)投元資項(xiàng)道目的養(yǎng)收入夫、稅階金估敏算與什資金昏籌措2）銀畜行貸畏款任何崇房地濃產(chǎn)開(kāi)虧發(fā)商供要想霞求得笛發(fā)展骨，都普離不年開(kāi)銀內(nèi)行及罵其他材金融運(yùn)機(jī)構(gòu)勵(lì)的支距持。房地產(chǎn)擔(dān)開(kāi)發(fā)投犁資中一武般貸款瞎比例應(yīng)嗎小于項(xiàng)稍目總投帝資的70%，而且潤(rùn)是以開(kāi)裙發(fā)項(xiàng)目典本身的蚊抵押貸棵款為主晉。3）預(yù)售機(jī)款預(yù)售視款是孝房地枯產(chǎn)投掙資者圈在商且品房餐交付被使用米之前崇，預(yù)壺先向雹購(gòu)房萌者收衫取的石價(jià)款寸。這種?；I資漢方式舊較受蔥歡迎往是因季為對(duì)技房地唉產(chǎn)的步買賣跟雙方特來(lái)說(shuō)丑都比診較有扮益。除了這筐三種形磁式，承沿包商帶絮資承包馬和合作貴開(kāi)發(fā)也耍經(jīng)常被荒開(kāi)發(fā)商豬作為籌膨資的渠蓋道。房地掌產(chǎn)投傳資項(xiàng)股目的擔(dān)資金兄籌措三、房獅地產(chǎn)投軋資項(xiàng)目吼的收入撤、稅金機(jī)估算與陸資金籌謙措除了柱上述咐介紹獵的五候種方百式以及外，宰社會(huì)針集