2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升考試卷B卷附答案

2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升考試卷B卷附答案

單選題（共55題）1、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/m2，土地重新購置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A2、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A3、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D4、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B5、補(bǔ)中益氣湯最好在什么時(shí)間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A6、下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是（）。A.對(duì)住宅本身進(jìn)行投資改良B.由于人口增長對(duì)住宅的需求增加C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高【答案】B7、運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A8、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為()。A.公開市場價(jià)值B.謹(jǐn)慎價(jià)值C.快速變現(xiàn)值D.投資價(jià)值【答案】B9、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重?zé)釀t寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C10、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。A.10B.11C.13D.14【答案】D11、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是代替市場定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)【答案】B12、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B13、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重?zé)釀t寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C14、土地價(jià)值不包含地上()的價(jià)值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)【答案】C15、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)【答案】C16、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C17、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。A.不動(dòng)產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋【答案】B18、成本法是求取估價(jià)對(duì)象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)B.在交易時(shí)C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)D.在建造完成時(shí)【答案】A19、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C20、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞?。炯祝颈鸆.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】C21、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B22、下列屬于按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A23、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時(shí)又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】D24、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D25、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B26、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價(jià)格B.市場價(jià)格C.交易價(jià)格D.正常價(jià)格【答案】D27、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C28、拍賣保留價(jià)由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價(jià)B.評(píng)估價(jià)C.成交價(jià)D.起拍價(jià)【答案】B29、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C30、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用（）為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建成本【答案】A31、在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括()。A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】D32、在依法判定的估價(jià)對(duì)象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價(jià)格政策【答案】C33、因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估是（）。A.災(zāi)害調(diào)查評(píng)估B.規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估【答案】C34、下列哪項(xiàng)是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虛木乘D.木火刑金【答案】D35、提出“外所因?yàn)榱瑑?nèi)所因?yàn)槠咔?，不?nèi)外因?yàn)閯诰?、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C36、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C37、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C38、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C39、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A40、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C41、在建工程一般不適用于（）估價(jià)。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B42、某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B43、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用【答案】D44、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A45、下列哪項(xiàng)不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導(dǎo)【答案】D46、拍賣保留價(jià)由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價(jià)B.評(píng)估價(jià)C.成交價(jià)D.起拍價(jià)【答案】B47、某租賃期限為20年的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為3500萬元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報(bào)酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C48、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A49、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的5%，則該期房目前的市場價(jià)格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B50、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D51、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任【答案】B52、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B53、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。A.可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格B.可比實(shí)例成交價(jià)格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格C.可比實(shí)例成交價(jià)格－交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格D.可比實(shí)例成交價(jià)格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格【答案】A54、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位B.房地產(chǎn)的權(quán)益C.房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益D.房地產(chǎn)的區(qū)位【答案】D55、對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法【答案】D多選題（共13題）1、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD2、有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，下列表述正確的有（）。A.價(jià)值是內(nèi)在的.客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值C.房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)D.現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好.定價(jià)決策.無知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況E.房地產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的，而價(jià)值不穩(wěn)定【答案】ABCD3、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高【答案】BD4、下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺(tái)E.樹木【答案】ABC5、與動(dòng)態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。A.銷售費(fèi)用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費(fèi)用【答案】CD6、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD7、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。A.一般因素B.客觀因素C.經(jīng)驗(yàn)因素D.區(qū)域因素E.個(gè)別因素【答案】AD8、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷售稅費(fèi)E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)【答案】ABC9、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去時(shí)，（）也都要以價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。A.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況B.估價(jià)作業(yè)日期C.建筑物實(shí)物狀況D.土地用途E.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況【答案】ACD10、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數(shù)法B.金額修正C.分?jǐn)?shù)法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD11、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0【答案】BD12、長期趨勢法可以用于（）。A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABD13、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C.至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【答案】ABC大題（共2題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝