湖北黃岡市黃州區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

湖北黃岡市黃州區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告四線城市經(jīng)濟水平位居湖北省中下游報告脈絡(luò)：一、黃州城市認(rèn)知二、黃州房地產(chǎn)市場分析三、個案分析一、黃州城市認(rèn)知武漢城市圈第二重心區(qū)，歷史人文氛圍濃厚，重點打造教育品牌城市概況黃岡市黃州區(qū)位于湖北省東部，武漢城市圈第二重心區(qū)，西距省會武漢78公里，面積353平方公里，人口約38萬，是黃岡市政治、經(jīng)濟、文化中心；城市自身的歷史人文資源、教育品牌以及城市發(fā)展的良好時機，為其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了機遇。武漢城市圈黃岡市黃州區(qū)黃州經(jīng)濟第一，市中心優(yōu)勢凸顯，房地產(chǎn)快速增長，對其他縣市吸附力較強經(jīng)濟發(fā)展億元2012年黃州區(qū)人均GDP為5723美元，目前房地產(chǎn)處于快速增長階段，改善需求為主，客戶對項目品質(zhì)要求較高。2012年黃岡各區(qū)縣市經(jīng)濟數(shù)據(jù)一覽表排名區(qū)縣GDP（億元）人口（萬人）人均GDP（美元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1黃州94.1837.725723192572武穴180.3880.143624178683蘄春143.1101.143032161544英山5740.12884161465團風(fēng)56.537.832680150436浠水144.57102.622671164887黃梅132.7101.92615165088紅安95.9765.492562163979麻城176.39116.9624291669210羅田85.159.89228816490全市——1192.88748展階段啟動期緩慢發(fā)展期快速增長期減緩發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)黃州貧富差距大，普通居民收入低，不利房地產(chǎn)長期發(fā)展居民生活水平2012年黃州區(qū)住宅均價約4000元/㎡，城鎮(zhèn)居民人均住房面積51.9㎡，房價收入比約11，超4-6合理范圍，房價虛高；黃州貧富差距大，普通居民月收入2000元左右，財富主要集中于公務(wù)員、教師、紡織行業(yè)中高層等，高品質(zhì)項目存在一定市場機會。元二、三產(chǎn)業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)利于房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)黃州農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高，工業(yè)競爭力不強，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后導(dǎo)致整體經(jīng)濟落后；服務(wù)業(yè)比重雖較高，但仍以傳統(tǒng)餐飲、住宿、商業(yè)等為主，隨著房地產(chǎn)、物流、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，未來將得到改善。黃州區(qū)現(xiàn)有人口少，未來人口導(dǎo)入強勁人口變化黃岡市下設(shè)一區(qū)二市七縣，由于城市發(fā)展緩慢，導(dǎo)致進城人口較少，2012年底，黃州總?cè)丝趦H37.72萬人，流動人口約8-10萬；隨著武漢城市圈的建設(shè)加快，黃州區(qū)市中心地位的優(yōu)勢，將吸引黃岡市其他縣市人口的流入，對房地產(chǎn)發(fā)展利好。萬人單位：萬人黃州區(qū)房地產(chǎn)投資熱度較高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)在固定投資中的比重一直處于較穩(wěn)定的水平，近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城市對房地產(chǎn)的依賴較大。億元城市提速，武岡城鐵通車，最快28分鐘到達(dá)武漢交通條件武岡城鐵目前已進入鋪軌階段，預(yù)計2013年底建成通車，屆時武漢至黃岡將由現(xiàn)今70分鐘縮短至28分鐘；黃岡房地產(chǎn)價值將得到提升，價格優(yōu)勢將吸引武漢客戶關(guān)注。武漢房價：8700元/㎡黃岡房價：4000元/㎡城市“東擴北進、跨河發(fā)展”，老城區(qū)發(fā)展減速城市發(fā)展格局黃州老城區(qū)環(huán)境、交通壓力日益嚴(yán)峻，城市未來將向東、北發(fā)展；黃岡城東新區(qū)：市區(qū)長河以東、黃鄂高速以南、江北路以西和南湖路以北的區(qū)域，面積約63平方公里。其中世紀(jì)大道以東，東昌大道以西，南湖路以北，106國道以南為起步區(qū)，面積約10平方公里；目標(biāo)：規(guī)劃用10年時間，精心打造“一河兩湖”生態(tài)系統(tǒng)，將城東新區(qū)打造成為布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美，集行政服務(wù)、生態(tài)宜居、新興產(chǎn)業(yè)三位一體的“鄂東明珠、水岸都市”。老城區(qū)綜述黃岡市中心，教育全國知名，對黃岡其他縣市吸引力足；現(xiàn)今城市經(jīng)濟落后，人口少，貧富差距大；房地產(chǎn)快速發(fā)展，后勁足；武漢城市圈第二重心，城市提速，未來人口導(dǎo)入強勁；城市向東、北發(fā)展，老城區(qū)發(fā)展減速。二、黃州房地產(chǎn)市場分析老城區(qū)毛地價格約110萬/畝左右，樓面價600元/㎡土地市場分析中環(huán)路以北（1.3萬㎡）117萬/畝；583元/㎡中環(huán)路以南（3.4萬㎡）107萬/畝；639元/㎡黃岡市農(nóng)業(yè)科學(xué)院（5.6萬㎡）106萬/畝；500元/㎡舊城改造西湖一路（3.44萬㎡）140萬/畝；915元/㎡萬景萬家咀地塊（9.6萬㎡）362萬/畝；2174元/㎡黃岡地王東坡小學(xué)旁、文峰路與遺愛湖公園綠籬笆之間（6.8萬㎡）118萬/畝；1184元/㎡赤壁二路與東門路交界處西北角（2.4萬㎡）156萬/畝；780元/㎡新港大道以東（2.4萬㎡）146萬/畝；570元/㎡目前黃岡出讓土地多為毛地，地價不包含拆遷補償，且多為小宗地塊；老城區(qū)：110萬/畝，樓面價600元/㎡；遺愛湖：近期成交地王萬景萬家咀地塊362萬/畝，樓面價2200元/㎡；開發(fā)區(qū)：150萬/畝，樓面價600-800元/㎡。遺愛湖價值最高，城東新區(qū)、開發(fā)區(qū)次之，老城區(qū)房價最低住宅市場分析老城區(qū)3800-4300元/㎡市中心，環(huán)境、交通條件差區(qū)域內(nèi)項目體量均在10萬㎡左右，且目前多為尾盤，品質(zhì)較差遺愛湖板塊4800-5200元/㎡城東新區(qū)、開發(fā)區(qū)板塊4400-5000元/㎡遺愛湖自然資源好，距市中心僅10分鐘車程，價值最高區(qū)域，以10萬㎡小體量項目為主，品質(zhì)較高黃州未來城市發(fā)展重點，基礎(chǔ)配套不斷完善中，目前區(qū)域內(nèi)有黃岡中學(xué)、黃岡師范學(xué)院、鄂東學(xué)院等學(xué)校，新開發(fā)項目體量在20萬㎡以上黃州目前在售項目約31個，布局較分散，多為小體量項目，多項目目前處于尾盤階段項目分布項目名稱總套數(shù)可售套數(shù)升華·翡翠一品30071968金家·上城1648495明珠廣場757465江山如畫736399東湖國際城735374龍城華府914372清華花園404284嘉豪·公園世家824201黃岡摩爾城774170瑞豐世家小區(qū)578169君城紫金城803142艷陽·御瀾岸632141金泰國際廣場224122瑞天新城699104西湖上城45970晟景嘉園21262東方京城34450領(lǐng)秀西湖6647天順·盛世家園22443天瑞公館24536黃州·宇濟1號241135江岸名都67429聆湖春天41426書香茗苑小區(qū)24026東方名都49025宏康畔山林語17024文峰寶邸149817中江金域藍(lán)灣35615保利壹號公館89613鴻發(fā).東門華府3244景江國際2582尾盤項目房價穩(wěn)步上升，競爭環(huán)境寬松，市場前景廣闊住宅競爭環(huán)境分析黃州住宅年均去化約60萬㎡，現(xiàn)今存量56萬㎡，去化周期約11個月，競爭寬松；區(qū)域房價上漲迅速，年均價格漲幅約17%，現(xiàn)今突破4000元/㎡，部分項目已突破5000元/㎡；預(yù)計新地王萬景萬家咀地塊的入市將再度推高區(qū)域房價。住宅成交戶型分析100-120㎡超五成，市場首改主導(dǎo)黃州區(qū)2012年各面積段成交來看：100-120㎡超五成，90-100㎡及120-144㎡各占兩成，市場首改主導(dǎo)；黃州人基本均有住房，因此改善居住環(huán)境是其購房主要目的，此外，黃岡人對子女教育相當(dāng)重視，學(xué)區(qū)是其置業(yè)的另一大目的，投資客戶較少?？蛻舴治鳇S州城區(qū)客戶、黃州外出工作返鄉(xiāng)客戶及周邊縣市的進城客戶構(gòu)成黃州房地產(chǎn)市場的客戶構(gòu)成黃州周邊縣市進城客戶30%黃州外出工作返鄉(xiāng)客戶20%黃州城區(qū)客戶50%黃州城區(qū)的常住人口約38萬，包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生等大量泛公務(wù)員群體，個體及普通剛需客戶黃州是湖北省的農(nóng)業(yè)大市，沒有大型工業(yè)作為經(jīng)濟支撐，大量黃州人出外打工，這部分黃州人大多愿意回鄉(xiāng)置業(yè)定居黃州周邊的蘄春縣、溪水縣、團風(fēng)縣、麻城市等縣市的部分進城商戶、公務(wù)員群體也是黃州房地產(chǎn)市場上的主要客戶。升華翡翠一品憑借地段、大盤、景觀樣板優(yōu)勢，摘得桂冠，月均去化50套住宅成交排名分析排名項目名稱板塊套數(shù)面積（㎡）參考均價（元/㎡）1升華·翡翠一品遺愛湖50058227.3252002金家·上城開發(fā)區(qū)45234702.1548003嘉豪·公園世家遺愛湖42653138.2345004龍城華府老城區(qū)30530674.4942505江岸名都遺愛湖26128624.3941006江山如畫老城區(qū)24027691.9339007鴻發(fā).東門華府老城區(qū)22826763.243008三清·國際華城老城區(qū)22326537.8340009明珠廣場開發(fā)區(qū)22016911.91410010艷陽·御瀾岸遺愛湖19221086.1748002013年1-10月黃州銷售套數(shù)前十排名老城區(qū)拆遷難度大不可避免，導(dǎo)致項目毫無檔次可言市中心龍城華府項目主入口建筑現(xiàn)狀整體概況：黃州市場處于房地產(chǎn)初級階段；項目品質(zhì)感不強且體量較小；有一定品質(zhì)感的樓盤在市場上容易實現(xiàn)溢價，且能實現(xiàn)快速銷售；市場年消化量：年均成交量60萬㎡，個盤差異明顯，標(biāo)桿項目年消化量在5-8萬㎡，普通樓盤年消化量在2萬㎡以內(nèi)；價格情況：目前市場整體成交均價約為4000元/㎡，最高價約在5200元/㎡；競爭情況：競爭環(huán)境寬松，存量56萬㎡，去化周期約11個月；主流產(chǎn)品供需：主流供需面積為100-120㎡的三房；客戶情況：黃州城區(qū)客戶、黃州外出工作返鄉(xiāng)客戶及周邊縣市的進城客戶構(gòu)成。住宅市場小結(jié)啟示：市中心高品質(zhì)項目市場前景大，同時也具備引領(lǐng)市場的機會目前，黃岡市集中商業(yè)網(wǎng)點除奧康步行街、八一路區(qū)域消費環(huán)境相對成熟完善以外，其它區(qū)域均以底層街鋪為主，目的性消費為集中特征；奧康步行街：主題化商業(yè)街區(qū)，業(yè)態(tài)以服裝為主，中低檔；黃商百貨、中商百貨、中百倉儲、武商量販等百貨、超市，中低檔。黃岡中心城區(qū)商圈目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主力店為2013年9月份開業(yè)的瑞天廣場、黃商明珠購物中心，以及一條學(xué)生街，以學(xué)生及老師消費為主，人口少，消費力弱是目前最主要現(xiàn)狀；瑞天廣場、黃商明珠購物中心：購物中心模式，中低檔業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況較差；學(xué)生街：主要以中低檔學(xué)生消費業(yè)態(tài)為主，餐飲、網(wǎng)吧等。東部新城商圈商業(yè)市場分析城市形成兩大商圈，中心城區(qū)商圈及東部新城商圈，消費水平與檔次較低商業(yè)體量分析黃州人均商業(yè)面積1.4㎡/人，已飽和，但均中低端定位項目名稱商業(yè)體量現(xiàn)狀定位經(jīng)營狀況奧康步行街7.4營業(yè)中低端綜合較好中商百貨2營業(yè)中低端綜合較好黃商百貨黃州大道1.5營業(yè)中低端綜合一般黃商八一路店0.5營業(yè)中低端綜合一般七一商場3改建中高端綜合——中百倉儲0.5營業(yè)超市一般摩爾城商業(yè)2.5營業(yè)中低端綜合較差武商量販0.5營業(yè)超市一般黃州國貿(mào)5.5部分營業(yè)中低端綜合較差保利金中環(huán)1.5營業(yè)中低端綜合較差勝利新街2.6在建中低端綜合——hello新世界0.5在建————瑞天廣場3.5營業(yè)中低端綜合較差萬景東坡外灘12在建中端綜合——金泰國際廣場5.5在建————黃商明珠購物中心1.2營業(yè)中低端綜合較差東方名都商業(yè)2在建————升華翡翠一品5在建————合計57.2——————僅統(tǒng)計大型已知綜合體商業(yè)，沿街商鋪未統(tǒng)計在內(nèi)；城市商業(yè)飽和度模型，國際標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP超3000美元，人均飽和商業(yè)面積1.0㎡/人；國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均飽和商業(yè)面積1.3-1.4㎡/人；按常住人口38萬人計算，黃州黃州人均1.5㎡/人，已飽和，但中高端是市場空白。勝利街東門街八一路●工貿(mào)家電●黃商購物中心華聯(lián)商貿(mào)●●蘇寧電器●奧康興匯影城●商城●中商平價考棚街沿街商業(yè)85元/㎡/月勝利街、東門路百貨及批發(fā)市場75元/㎡/月奧康步行街休閑商業(yè)街120元/㎡/月●聯(lián)樂家居廣場●武商量販●五金機電一條街中心城區(qū)商圈中心城區(qū)商業(yè)自西向東發(fā)展，與城市發(fā)展方向吻合；商業(yè)層次由低端的沿街商鋪向綜合購物中心發(fā)展，繼而向特色商業(yè)轉(zhuǎn)變，整體檔次不高中心城區(qū)商圈考棚街老商業(yè)街奧康步行街●七一商場零售業(yè)態(tài)：（超市、日用品、專營店）；百貨（服飾、鞋帽、化妝品、珠寶）；服務(wù)（攝影、美容理發(fā)、旅行社、婚慶、洗衣）；通訊電子（專賣店、營業(yè)廳）租金最高為150元/平米/月，最低為60元/平米/月售價：一層3萬/㎡，二層1.5-2萬/㎡商業(yè)現(xiàn)狀奧康步行街：黃岡城區(qū)最大的商業(yè)街，集娛樂、購物、休閑于一體，是黃岡當(dāng)前的主要購物消費場所，客流量大，停車位少奧康步行街占地面積為4.2萬平米，建筑面積為7.4萬平米，是黃岡最大的步行街區(qū)式商業(yè)群項目，也是黃岡人最主要的購物休閑消費娛樂場所（浙江開發(fā)商，從招了大量商家，保證了商業(yè)街的運營）；業(yè)態(tài)以服裝為主，占到80%以上，以全國二線品牌，本土品牌服裝為主，其次包括二線、三線餐飲店，卡拉OK等休閑娛樂以及工貿(mào)家電與蘇寧電器等，租金范圍40-200元/㎡/月，平均120元/㎡/月。商業(yè)現(xiàn)狀中商百貨：老黃州人買服飾首選，地上與地下聯(lián)合經(jīng)營，地下超市，地上百貨，中低端消費為主，目前地上2層改造，停車位少中商百貨超市位于八一路，整體經(jīng)營面積約2萬㎡，其中地下一層布局為中百超市，地上為中商百貨，經(jīng)營業(yè)態(tài)為：-1F中百超市：生鮮蔬菜水果、肉類、五金；1F：名表、化妝品、金銀首飾、鞋子、電器；2F：名品女裝、男裝、體育服裝；節(jié)假日客流量較大。商業(yè)現(xiàn)狀黃岡購物中心：黃州人逛超市首選，超市，服裝為主，休閑娛樂為輔，中低端定位，節(jié)假日超市人流量大，其他較冷清，停車位少樓層業(yè)種層高/進深租金及經(jīng)營狀況1F工商銀行、超市、皮具、鞋子、女包、金銀首飾層高：4M進深：28M120-150元/㎡2F床上針織用品、男女精品裝、羊毛衫層高：3M進深：38M60-80元/㎡3F游戲機室、家私、小家電層高：3M進深：38M20~30元/㎡商業(yè)現(xiàn)狀七一商場：黃州人買家電首選，集超市、百貨、服飾、針紡、電器等，目前正在改造升級，中高端定位，將打破黃州中低端商業(yè)格局東部新城商圈現(xiàn)有商業(yè)有瑞天廣場、黃商明珠購物中心及學(xué)生街，主要以服務(wù)區(qū)域?qū)W生群體，以中低端服務(wù)休閑業(yè)態(tài)為主●瑞天廣場●黃商明珠購物中心瑞天廣場、黃商明珠購物中心（剛營業(yè)，經(jīng)營狀況差），售價一層2萬/㎡，二層1萬/㎡；學(xué)生街南北兩邊分布著200余間商鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)以網(wǎng)吧，旅館、快餐廳，KTV，服裝店，超市為主，經(jīng)營狀況好。商業(yè)業(yè)態(tài)以低端服務(wù)休閑類為主主要面對學(xué)生與教師人群；餐飲、短期住宿與休閑娛樂業(yè)態(tài)為主要需求。主要消費人群以學(xué)生為主瑞天廣場學(xué)生街黃商明珠購物中心學(xué)生街月租金：35-50元/㎡月租金：25-40元/㎡月租金：30-50元/㎡商業(yè)現(xiàn)狀餐飲為主，檔次與消費力低，租金約30-50元/㎡月，較中心城區(qū)差距在2倍以上商業(yè)市場小結(jié)黃州商業(yè)發(fā)展處于初級階段，整體檔次不高，已飽和，且購物環(huán)境差；近年來，城市中高端消費逐漸增多，目前均選擇去武漢等城市；黃州商業(yè)自西向東發(fā)展，與城市發(fā)展方向吻合；商業(yè)層次由低端的沿街商鋪向綜合購物中心發(fā)展，繼而向特色商業(yè)轉(zhuǎn)變；經(jīng)營現(xiàn)狀：奧康步行街、中商百貨、黃商超市、學(xué)生街生意較好，其他一般；售價：市中心成熟商圈一層約3萬元，二層1.5-2萬/㎡；城東新城，一層約2萬元，二層1萬/㎡；租金水平：市中心成熟商圈60-150元/㎡月，東部新城30-50元/㎡月。啟示：中高端綜合體商業(yè)擔(dān)負(fù)打造黃州城市形象的使命，同時具備突破現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展水平的機會三、個案分析升華翡翠一品典型個案——升華翡翠一品臨湖、價格最高、熱銷，45萬㎡黃州第一大盤規(guī)模45.69萬㎡，占地19.5萬㎡地價94萬/畝產(chǎn)品形式商業(yè)、別墅、洋房、小高層，高層均價住宅5200元/㎡銷售狀況2012.9.23開盤，共去化1040套產(chǎn)品特色第一湖景資源，半島型深入遺愛湖，產(chǎn)品線豐富客戶特征別墅：政府官員、黃岡成功企業(yè)家為主高層、洋房：黃州泛公務(wù)員、周邊縣市改善為主項目地段好，三面臨湖，景觀資源優(yōu)越；大盤氣勢，產(chǎn)品線豐富，別墅、洋房、小高層、高層，新古典風(fēng)格；配套全，東門學(xué)校，區(qū)一中，東坡小學(xué)(市實驗二小)，外國語學(xué)校，教育氛圍濃厚；2012年9月入市，共去化1040套；目前價格黃州最高，現(xiàn)今均價5200元/㎡；客戶以黃州中高端改善為主。建筑類型戶型面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例去化套數(shù)去化率高層1-2-16017415%8549%2-2-18711810%167142%2-2-190-100756%75100%2-2-1100-110514%5098%2-2-2110-12028424%27898%3-2-2120-13013512%12996%3-2-2130-14024321%18074%4-2-2160343%34100%躍層——170-300343%2985%別墅——300m2131%13100%合計————1161100%104090%典型個案——升華翡翠一品改善為供銷主力，符合項目定位，別墅稀缺，提升項目檔次典型個案——升華翡翠一品戶型注重舒適性，贈送空間小，附加值不高2-2-2118㎡3-2-2132㎡4-2-2159㎡戶型方正，全明，舒適性較好；通過飄窗、陽臺贈送空間，創(chuàng)新不夠，附加值不高。典型個案——升華翡翠一品售樓處檔次感強，黃州體驗營銷先驅(qū)，廣告大氣典型個案——保利壹號公館品企，黃州首個高品質(zhì)項目，15個月清盤規(guī)模占地3.3萬㎡，8.3萬㎡（住宅6.8萬㎡，商業(yè)1.5萬㎡）產(chǎn)品形式商業(yè)、小高層、高層均價住宅4200元/㎡銷售狀況2011.8月首次入市，2012年底清盤產(chǎn)品特色市中心、品企、商業(yè)街客戶特征市區(qū)改善、外出工作返鄉(xiāng)置業(yè)及周邊縣市客戶為主項目位于市中心核心位置，周邊配套全；品企，受黃州追捧，項目在武漢市區(qū)設(shè)有接待點；2011年8月入市，2012年底清盤；商業(yè)銷售較好，但招商不力，后期運營差，現(xiàn)今入住率不足40%；客戶以黃州、周邊縣市中高端改善為主。保利壹號公館戶型面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例去化套數(shù)去化率2-2-1718916%8899%2-2-1858916%8596%2-2-1+空100-1067814%7596%2-2-2+空116-12210218%10098%3-2-2+空128-14