房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分

房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分 易居中國天津公司“新員工上崗”培訓(xùn)課程2011.10(一)居住用地【70年】；(二)工業(yè)用地【50年】；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地【50年】；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地【40年】；(五)綜合或者其他用地【50年】。1.不同類型土地使用劃分(一)居住用地——住宅；(二)工業(yè)用地——工業(yè)、交通、倉儲用房；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地——商業(yè)、金融、信息、辦公用房；(五)綜合或者其他用地——住宅、商業(yè)、金融、信息、辦公用房。2.不同類型土地對應(yīng)房屋性質(zhì)低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅3.住宅1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。

特點(diǎn)：一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。3.住宅（1）低層住宅【獨(dú)棟別墅、House,Villa】3.住宅單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性強(qiáng)，市場價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。（2）低層住宅【雙拼別墅】3.住宅它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：1）與聯(lián)排、獨(dú)棟對比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Townhouse兵營式排列的呆板面孔。3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。（3）低層住宅【聯(lián)排別墅，Townhouse】3.住宅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1）比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2）價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3）戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4–7層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。（1）多層住宅【花園洋房，GardenHouse】3.住宅6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。特征：花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）的優(yōu)點(diǎn)，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級，而且有一定文化品位。（3）多層住宅【普通多層】3.住宅普通多層一般為4-6層，條狀建筑，定位低于花園洋房。特征：一般來說，多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，3.住宅4、高層：超過暫一定昌高度被和層回?cái)?shù)的售多層乎建筑籮。197殊2年國際遵高層建賠筑會議營將高層漲建筑分理為4類：第一液類為9～16層（最杏高50米）第二污類為17～25層（不最高75米)第三拐類為26～40層（稻最高10物0米）第四尼類為40層以上(高于100米）超高層物：30層以虹上的哀建筑拒稱為霞超高攻層。3.住宅高層住足宅和多層餓住宅的優(yōu)肢缺點(diǎn)般：一般來罷說多層座住宅的德容積率窗較低，雞環(huán)境較嚷好，建滿筑形式囑多為條剃?duì)?，所索以基本置上是戶木戶朝南朵，建造變成本低東，一般嬸售價(jià)不申高，得缺房率較傷高。高層霸住宅茅一般宵地段河較好棟，由耍于地剖段好等，地煎價(jià)較葡高，另為降集低樓旨板地籍價(jià)只班能提君高建掃筑容壓積率宗，往采高空昂發(fā)展倆。高識層基娛礎(chǔ)較你復(fù)雜玻，結(jié)仿構(gòu)要落求高私，十答分堅(jiān)英固，答但成個(gè)本也英高。鎮(zhèn)高層匙配有肺電梯半，人竭們進(jìn)紛出較站為便葬利。舟高層陶建筑廣的中福上樓購層，壇視野蘇開闊壞，通罷風(fēng)采弊光極栽佳。采但下暢部樓港層較害為壓烘抑，俘采光白較差我。3.住宅（1）高層輪住宅【板式芬高層】3.住宅1）南北顫通透，銅便于采因光通風(fēng)帶。板式短住宅多迎是正南為北方向妥，進(jìn)深廚在15米左右此，南北叮通透，弊便于采淺光與通蔥風(fēng)，而負(fù)且戶型麥方正，源平面布朋局合理沸，各功雁能空間雖尺度適蛙宜。通機(jī)常而言收，由于萍板樓的世面寬充憂裕，因賽而戶型宏設(shè)計(jì)更睬容易出泡精品。2）板樓逝均好性耗強(qiáng)。眼布下一梯轉(zhuǎn)兩戶的氧小板樓押非常受等寵，正打是因?yàn)楦拐麠澃甯瘶侵懈鞲讘粜网喌膬?yōu)劣果差距很科小，均悉有若干碌套朝北嫩的戶型身難于處仙理。板板樓由于視住戶不筒多，居有家生活恰也比較收清靜。3）管趟理成鐘本不六高。曬通常略而言咸，板芒樓的年管理插成本造普遍忌較塔稿樓低擠廉，州多層鳳板式嚇住宅撲可以照不設(shè)器電梯睡，不毀設(shè)變同頻供優(yōu)水系三統(tǒng)，壞包括棒外墻狼粉刷末在內(nèi)磁的日稅常維趟護(hù)費(fèi)滅用當(dāng)唯然要滾比塔朱樓便危宜得賀多。4）住豪戶使諷用率紅很高融。板混樓戶震型的僚使用千率通男常高睬達(dá)90譽(yù)%以上樹，而同塔樓伏戶型怨的使巧用率夕通常賄僅為75械-8彩0%，因?yàn)槠蛩莾?nèi)坊的電梯洋井、候粱梯廳、齊變配電杰機(jī)房等惹都將作念為公共取面積攤賣到每個(gè)沸業(yè)主的性頭上。訊同樣是柿購買建鹿筑面積10邊0平方淺米的慕住房剃，板訓(xùn)樓戶鈴型的匯使用頁面積慕往往退高出媽塔樓醒住戶某約10平方趁米。（1）高教層住言宅【板式高匹層】3.住宅1）成本晚高，邁房價(jià)可高漢。板折樓社否區(qū)多鐮屬低紫層低蘋密度非，容少積率夾較低反，盡婦管居債住舒的適很證強(qiáng)，掃但房毒價(jià)會鍬高，醫(yī)特別收是在拾城區(qū)稻內(nèi)寸粥土寸高金的巖地段泊，主揀流產(chǎn)混品仍皇舊是俊塔樓夕，為向數(shù)不座多的株板樓陣非工心薪階答層能再消費(fèi)板得起敲。2）戶辰型格局傅不宜改柔造，板參樓特跡別是鴨磚混轎結(jié)構(gòu)扮的板愁樓，蘿戶內(nèi)雪多數(shù)甘墻體乓起重陰作用區(qū)，不艱可以業(yè)變化假，這撇一點(diǎn)犬不如團(tuán)塔樓雜的可昂改造僚性強(qiáng)視。（2）高層缸住宅【塔式高叮層】3.住宅1）節(jié)呀約土地裁資源，講房價(jià)較雜低。由本于塔樓賢社區(qū)的慣建筑密版度較高阻，因而撈可以節(jié)攀約寶貴掃的土地通資源，里有效降利低每平便方米的見房價(jià)，洋讓更多富的人安掏居。2）空凳間結(jié)構(gòu)兔靈活，恐宜于改淺造。董塔樓多獸采用大森框架結(jié)鼠構(gòu)，除鋼少數(shù)承漿重梁之姐外，戶隔內(nèi)分隔摸墻基本始都可以摘拆改，翼某些塔栗樓甚至態(tài)可以將豪整層樓要面打通牧，靈活川分割戶券型。3）結(jié)鍵構(gòu)強(qiáng)度淺高，抗掠震性好曾。高培聳的塔綁樓由于輩采用了凱框架結(jié)注構(gòu)，現(xiàn)欣場澆筑姻樓板，宏因而其勉結(jié)構(gòu)強(qiáng)語度比板脈樓高，妙抗震性逮與安全悟性很好憑。（2）高騰層住傅宅【塔式高漂層】3.住宅1）斯均好堅(jiān)性差介，居鎖住密奧度高。塔樓挪每層鋒的住帖戶多納為6趕戶以霸上，捉甚至逝高達(dá)搶12跡戶，摘數(shù)百夏戶人鑒家擠邁在一蠶棟大壟塔樓絞里，殖居住檢環(huán)境殊當(dāng)然兆不如釀板樓稼優(yōu)越貧。而疊且，手塔樓孫每層之都有愿部分撕住戶逢的采岡光、道通風(fēng)錫、景踩觀等等條件攜比較達(dá)落后提，且徐不可眼改變患。2）使懷用率不割高，存霉在灰色面空間。塔落樓戶毅型的檢使用編率普光遍低串于板槍樓10杰個(gè)百疲分點(diǎn)殺左右藥，而劇且戶走型內(nèi)庭部的屬廚房師、餐盒廳與裁洗手饒間往康往不疊可直促接采燦光、溪通風(fēng)譯，這豈樣的談地方南被稱幫“灰挺色空將間”披。（3）高粘層住掀宅【蝶式另高層】3.住宅蝶式線住宅舉準(zhǔn)確孩地講滾是改丟良型頸的塔烤樓，會因其蜓橫斷訂面形書狀像雞蝴蝶測而得絲式名，安蝶式期住宅僅的優(yōu)搞點(diǎn)很牙突出灣，結(jié)霞合了報(bào)板樓艘和塔也樓的牛優(yōu)點(diǎn)險(xiǎn)，讓款我們牧拿寶賣星圓頁舉例拋說明代。一列、很共好地魚解決適了通防風(fēng)和娛采光割的問釘題。影人們禮喜歡雁板樓銳無非妄是它授具有血良好種的通牌風(fēng)和耀日照脾，寶際星園延的蝶貴型建反筑使效朝東獵、朝委西的孝房間糟向外妥伸展羨，不創(chuàng)僅真籃正做慣到了滾戶戶羨朝陽卸，而蝦且處樹于翅泄膀位腔置的碎四戶維還可上以享答受到吵爽快找的通發(fā)風(fēng)效麥果。末二、沈較高嫌的使端用率紗。寶虎星園招為兩西梯六縱戶的尖設(shè)計(jì)應(yīng)，有兄效壓戰(zhàn)縮了聯(lián)電梯膝間的氏面積朵，保嘩證了柳每戶鼓較高姥的使搏用率齒，避恢免了摧普通暢塔樓送彎彎那曲曲姓的走睬廊。伐三、刪戶型彎方正請。蝶奪式建模筑有究一個(gè)體通病——房間的穗邊角多獵，而寶扎星園就叉對此做侄了良好凡的改善把，把邊作角盡量將設(shè)計(jì)在箭電梯間斜從而保塊證了戶絲式型的方洞正。酒店4.商業(yè)現(xiàn)代所想謂的酒韻店，應(yīng)回具備下純列基本渡條件：１、捏它工是一抹座設(shè)縮慧備完像善的殿眾所葬周知從且經(jīng)唱政府憶核準(zhǔn)鳴的建儀筑。２、農(nóng)它夢必須服提供卡旅客涌的住庭宿與倦餐飲踏。３、窯他要由幕為旅客陸以及顧器客提供析娛樂的市設(shè)施。４、診還要提向供住宿霜、餐飲早、娛樂城上的理村想服務(wù)液。５、透它是營序利的，準(zhǔn)要求取吵得合理暈的利潤漂。酒店4.商業(yè)（一模）根諒據(jù)酒耕店的倉經(jīng)營脊性質(zhì)欄分１、約商業(yè)豪（務(wù)屢）性遠(yuǎn)酒店２、嗚度假彼性酒耽店３、盈長住吹性酒笨店（公寓）４、汽掃車酒店５、困機(jī)場驕酒店６、型旅游帆酒店７、槍會議傳性酒斃店（二）返根據(jù)飯浩店客房佳數(shù)量和享規(guī)模劃愿分１、大辛型飯店己客房形六百間鄉(xiāng)豐以上２、棕小型憲飯店污客遠(yuǎn)房三科百間陣以下３、傻中型依飯店包客獲房三鄭百～眾六百過間（三圖）根付據(jù)酒蓬店地悄理位什置劃稼分１、公場路性叛２、機(jī)融場３伏、城市珠中心另４、風(fēng)汗景區(qū)酒店式帶公寓4.商業(yè)酒店式合公寓分扭為“產(chǎn)權(quán)旬式公裝寓酒球店”和“酒店援式公扎寓”。產(chǎn)權(quán)式晝公寓酒相店的實(shí)社質(zhì)是酒庫店，其牙軟硬件奔配套都姐是按照丘酒店標(biāo)孤準(zhǔn)來配貧置，且來納入酒歇店行業(yè)惰管理范咸疇，它榜所銷售厲的是設(shè)吹于酒店畏內(nèi)部的胸公寓形構(gòu)式的酒課店套房瓦。產(chǎn)權(quán)說式酒店狡的本質(zhì)漆在于購頃買者目妻的并非任自住，廟而是將盜客房委粥托酒店渾管理公珍司統(tǒng)一昌經(jīng)營和歪出租，膊以獲取亡客房利斥潤分紅洗和獲得惱酒店管貞理公司嚼贈送一彈定期限惜的免費(fèi)鵝入住權(quán)頂。酒店式鉛公寓是帝一種提兼供酒店竄式管理侮服務(wù)的甚公寓，壤集住宅多、酒店教、會所蟻多功能雪于一體嶄，具有轉(zhuǎn)“自用維”和“氧投資”艘兩大功親效，但綿其本質(zhì)板仍然是肢公寓。購物中浸心4.商業(yè)國際購逼物中心我協(xié)會的愿解釋為矛：購物輔中心是膛指一群朵建筑，牲是組合澡在一起妄的商業(yè)崗設(shè)施，稿按商圈匹確定其蟲位置、呆規(guī)模，咱將多種瓦店鋪?zhàn)骱馂橐粋€(gè)層整體來急計(jì)劃、員開發(fā)和伐經(jīng)營，昏并且擁晶有一定波規(guī)模的售停車場出。根據(jù)購駐物中心薄的建筑悠、設(shè)施姜和形態(tài)較的不同填，國際迎購物中竭心協(xié)會敗又將購播物中心特細(xì)分為疾"摩爾儀"(M欲all衫，停車歸場與店籌鋪間有芒一定的兵距離，譯通常在汗整體建芬筑的地柏下或外貫圍，而掠店鋪間撈有專門箏的步行托街連接美，如區(qū)披域型、熱超區(qū)域以型購物紫中心)暫和帶狀肝中心(饞店鋪前慢各有停續(xù)車場，善店鋪間咸通常沒壯有專門鋒的步道殼連接，逢如鄰里哄型、社旁區(qū)型等部)。商業(yè)街4.商業(yè)商業(yè)街劃就是由鼻眾多商邊店、餐苗飲店、步服務(wù)店級共同組贊成，按著一定結(jié)版構(gòu)比例表規(guī)律排甩列的商平業(yè)繁華肝街道，并是城市啞商業(yè)的音縮影和訴精華，桶是一種初多功能碰、多業(yè)嶼種、多部業(yè)態(tài)的職商業(yè)集打合體。丑商業(yè)粥街以平籠面形式逮按照街規(guī)的形式償布置的川單層或芹多層商艱業(yè)房地產(chǎn)形式達(dá)，其侮沿街惡兩側(cè)晃的鋪嫌面及類商業(yè)贈樓里臘面的到鋪位很都屬牌于商紋業(yè)街商鋪。商陣業(yè)街鎮(zhèn)商鋪維與商道業(yè)街耀的發(fā)堵展緊黑密聯(lián)扁系，誦其經(jīng)憲營情滴況完孝全依跪賴于警整個(gè)御商業(yè)臉街的恢經(jīng)營胞狀況臉以及玩人氣旬，運(yùn)速營良影好的涼商業(yè)受街，巨其投濁資者丟大多句數(shù)已鵝經(jīng)收壤益豐代厚；魔運(yùn)營繡不好差的商攔業(yè)街落，自養(yǎng)然令按投資洋商、塊商鋪旬租戶霜、商庸鋪經(jīng)莊營者印都面跡臨損掩失。寫字樓4.商業(yè)寫字凱樓就搏是專擇業(yè)商繭業(yè)辦左公用魔樓的抬別稱彩。寫字樓管原意是御指用于違辦公的瞞建筑物日，或者條說是由箱辦公室北組成的寺大樓，皺197印1年，岡Rho雕des迷和Ka撐n提出阿：“寫蔬字樓的范作用是于集中進(jìn)括行信息趣的收集承、決策帥的制定彈、文書棄工作的起處理和債其他形陜式的經(jīng)鞠濟(jì)活動(dòng)各管理。比”從這填個(gè)意義稠上講，很寫字樓兼是指國磁家機(jī)關(guān)起、企事掙業(yè)單位脆用于辦噴理行政傳事物或康從事業(yè)誰務(wù)活動(dòng)僻的建筑仿物，其湊使用者令包括營糠利性的肉經(jīng)濟(jì)實(shí)指體