河南旅游景點(diǎn)規(guī)劃可行性文本

河南天略商業(yè)運(yùn)營有限公司欒川重渡溝旅游主題地產(chǎn)項目可行性分析Documentnumber1欒川休閑旅游度假市場與國內(nèi)其他大型風(fēng)景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)類似，均呈現(xiàn)外部客源為主的市場結(jié)構(gòu)，其發(fā)展主要受于景點(diǎn)經(jīng)營水準(zhǔn)和大環(huán)境的影響，基本上呈現(xiàn)“只有成功的景區(qū)，才會有成功的項目”這一規(guī)律；另一方面，作為旅游地產(chǎn)，其固定的模式必須尊重開發(fā)的先后順序，先有旅游，后有地產(chǎn)。Documentnumber2內(nèi)容篇章. 認(rèn)知篇——發(fā)展環(huán)境、存在問題、客群分析案例篇——案例介紹、經(jīng)驗借鑒產(chǎn)品篇——產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品主體與配套、產(chǎn)品價值銷售篇——推銷策略、營銷策略、推廣策略思考篇——啟示附件篇——項目展示Documentnumber3Part

1認(rèn)知篇Documentnumber4發(fā)展環(huán)境存在問題客群分析Documentnumber5重渡溝位于市洛陽市欒川縣境內(nèi)，因東漢光武帝劉秀二渡伊水至此，擺脫王莽追殺并成就帝業(yè)而得御賜之名。神秘的歷史傳說加上重渡溝的“水、竹、農(nóng)家旅館”景區(qū)三絕，是重渡溝由鮮為人知名不見經(jīng)傳而一舉唱紅北國，聲震華夏，成為河南省目前最具活力的十大熱點(diǎn)景區(qū)的最好詮釋.景區(qū)位于欒川縣潭頭鎮(zhèn)西南10公里的熊耳山，是國家AAAA級旅游景區(qū)，區(qū)內(nèi)竹茂林密，野生動植物繁多，800畝竹林密密層層，可與蜀南竹海相比美。重渡溝被業(yè)界權(quán)威人士魏小安先生稱為“中國農(nóng)家賓館第一村”。景區(qū)憑借“水清、竹多、落差大”這些自然優(yōu)勢和“茶文化、竹文化、水文化、農(nóng)耕文化”的有機(jī)融合，讓游客享受不盡鄉(xiāng)村漂流的浪漫和情趣，領(lǐng)略到重渡溝生態(tài)旅游和鄉(xiāng)村旅游的別樣風(fēng)光景區(qū)環(huán)境概況重渡溝憑借獨(dú)一無二的水鄉(xiāng)竹韻，獨(dú)具匠心的開發(fā)風(fēng)格，獨(dú)辟蹊徑的促銷謀略，獨(dú)樹一幟的經(jīng)營理念，短短幾年時間，使千百年來“養(yǎng)在深閨人未識”的重渡溝一舉唱紅中原，聲震北國，成為豫西南最具活力的金牌子景區(qū)。政府政策環(huán)境1:2005年欒川模式和寧波經(jīng)驗、焦作現(xiàn)象并稱中國發(fā)展旅游的“三大模式”。

欒川模式是河南省國家級貧困縣——欒川縣21世紀(jì)初大力發(fā)展旅游探索出的經(jīng)驗總結(jié)。它是貧困地區(qū)發(fā)展旅游的經(jīng)驗?！皺璐Ｊ健本科浣?jīng)驗內(nèi)容上來講，它是在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，開拓進(jìn)取，不斷創(chuàng)造和探索出的政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個快速發(fā)展旅游的工作經(jīng)驗。2005年11月23日，在云南昆明中國國際旅游交易會期間，國家旅游局牽頭舉辦了“寧波經(jīng)驗·焦作現(xiàn)象·欒川模式”總結(jié)推廣峰會。2006年8月26日，在中國首屆旅游精品推廣峰會上，欒川縣榮膺“中國優(yōu)秀旅游名縣”稱號。2006年、2007年，欒川連續(xù)兩年從此承辦了全國縣城旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇，來自全國的17個中國旅游強(qiáng)縣代表及國內(nèi)旅游界專家學(xué)者、全國50多個旅游重點(diǎn)縣（市）負(fù)責(zé)同志及中央、省、市20多家新聞媒體記者參加論壇，會上共同發(fā)表了《欒川宣言》，在國內(nèi)旅游界引起強(qiáng)烈反響。Documentnumber6政府政策環(huán)境

2:欒川縣旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展——未來發(fā)展之“全景欒川”理念全景欒川是欒川旅游發(fā)展的新理念，通過旅游業(yè)的引領(lǐng)發(fā)展，努力打造宜游、宜居、宜業(yè)的美麗欒川、幸福欒川。目標(biāo)“十二五”末，把旅游業(yè)打造成為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，力爭實現(xiàn)旅游業(yè)“千百億”目標(biāo)，即：年接待游客突破1000萬人次（其中，過夜游客達(dá)400萬人次），游客人均消費(fèi)達(dá)到1000元，旅游業(yè)總收入達(dá)到100億元，相當(dāng)于全縣GDP的30%左右?？傮w布局打造生態(tài)景觀廊道。著力打造洛欒高速欒川段、縣道潭盧線廟子至潭頭段等八條生態(tài)廊道。打造精品度假區(qū)。依托重點(diǎn)精品景區(qū)，著力抓好老君山道家文化度假區(qū)、重渡溝休閑度假區(qū)等度假區(qū)建設(shè)。打造特色莊園（農(nóng)莊）。鼓勵支持各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)特色各異的生態(tài)莊園（農(nóng)莊），發(fā)展特色農(nóng)家大院。著力抓好廟子南溝玫瑰藍(lán)莓莊園、重渡溝獼猴桃酒莊等建設(shè)。Documentnumber7政府政策環(huán)境4:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——格局根據(jù)《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，河南旅游資源呈現(xiàn)“一區(qū)兩帶四板塊”新格局河南省依托交通網(wǎng)絡(luò)和中心城市,打破行政區(qū)劃,整合景區(qū)資源,以建設(shè)旅游目的地和集聚區(qū)為重點(diǎn),構(gòu)建“一區(qū)兩帶四板塊”新格局。一區(qū)———中原歷史文化旅游區(qū)兩帶———黃河旅游帶、南水北調(diào)中線旅游帶四板塊———文化旅游體驗、都市觀光休閑、山地休閑度假、鄉(xiāng)村旅游Documentnumber8政府政策環(huán)境2015年，河南省接待海內(nèi)外游客4億人次，其中境外游客370萬人次，省外境外游客占游客總?cè)藬?shù)的一半以上；旅游總收入4800億元，相當(dāng)于我省同期GDP的13%左右?！笆濉睍r期我省旅游發(fā)展指標(biāo)體系表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)境內(nèi)外游客接待量境外游客370萬人次境內(nèi)游客3.97億人次旅游業(yè)總收入4800億元產(chǎn)業(yè)指標(biāo)旅游產(chǎn)業(yè)增加值

占服務(wù)業(yè)增加值15％社會指標(biāo)城鄉(xiāng)平均出游2次以上旅游消費(fèi)占居民消費(fèi)比重10％以上旅游從業(yè)人數(shù)200萬人帶動關(guān)聯(lián)就業(yè)1000萬人3:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——目標(biāo)Documentnumber9政府政策環(huán)境5:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——摘要根據(jù)《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，欒川是全省旅游產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)培育區(qū)，依托良好的自然人文旅游資源將成為旅游示范縣《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》與欒川有關(guān)的部分摘要工作目標(biāo)：創(chuàng)建一批旅游示范縣和特色旅游村鎮(zhèn)。將登封、欒川、南召、舞鋼、輝縣、沁陽、修武、西峽、鄢陵、淮陽等培育成為全省旅游產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)增長區(qū)域,培育10個國家旅游示范縣。山地休閑度假板塊：以伏牛山為中心,南太行、桐柏—大別山為兩翼，將伏牛山、南太行打造成為我國著名的山地度假品牌。山水度假旅游目的地：重點(diǎn)建設(shè)黃河小浪底、堯山—大佛、雞公山、南灣湖、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等一批山水度假旅游區(qū),打造集觀光度假、戶外運(yùn)動、自助旅行、休閑養(yǎng)生等于一體的在國內(nèi)外享有較高知名度的山水度假旅游目的地。伏牛山旅游度假區(qū)：整合以西峽、內(nèi)鄉(xiāng)、南召、嵩縣、欒川為主體的伏牛山世界地質(zhì)公園生態(tài)景觀資源,以嵩縣、欒川、盧氏為主體的伏牛山北麓,伏牛山北麓區(qū)域重點(diǎn)培育高山森林度假、道教休閑體驗、山地運(yùn)動、山鄉(xiāng)農(nóng)家休閑等產(chǎn)業(yè)。整合大伏牛山地區(qū)漂流資源,打造國內(nèi)一流的山地漂流品牌。建設(shè)堯山—大佛、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等旅游度假區(qū)。Documentnumber10交通地理環(huán)境1：洛欒高速簡介洛欒高速公路是連接古都洛陽和旅游名城欒川之間的“高速經(jīng)濟(jì)通道”。洛欒高速全長129.239公里，其中洛嵩段全長62.699公里，嵩欒段全長66.54公里。洛欒高速與區(qū)域內(nèi)洛陽繞城高速公路、連霍高速公路、鄭少洛高速公路、二廣高速公路互聯(lián)成網(wǎng)，與多條省道、縣道相連接，有效補(bǔ)充和完善了洛陽地區(qū)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，拉動豫西南山區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，對促進(jìn)豫西南地區(qū)旅游資源、礦產(chǎn)資源等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及對改善和提高沿線人民群眾的生產(chǎn)生活水平都具有重要的意義。洛欒高速沿途經(jīng)過的主要城市自北至南有：洛陽市、洛龍區(qū)、伊川縣、嵩縣、欒川縣等。交通地理環(huán)境2：洛欒高速與旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展一洛欒高速12年底通車之后，欒川旅游也將隨之進(jìn)入“高速時代”。先前欒川旅游的市場半徑可覆蓋至周圍近600公里，能覆蓋太原、西安、石家莊等省會城市，每年的游客總?cè)藬?shù)可達(dá)到790余萬人次。高速公路通車之后，市場半徑至少會達(dá)到1000公里，就能覆蓋南京、武漢、合肥等地，省外游客數(shù)量會大幅度上漲。

拉近與中心城市的距離，也就拉近了欒川與游客的距離。每年欒川的自駕游游客能占到全部游客的60%，“交通條件改善后至少能達(dá)到70%?！比藖砹?，欒川的經(jīng)濟(jì)就發(fā)展起來了。

交通地理環(huán)境Documentnumber13洛欒高速有著指標(biāo)性的意義，洛欒高速將帶動更多的中遠(yuǎn)途游客進(jìn)入，自駕游客群覆蓋華中、華北、華東地區(qū)。配合以洛陽機(jī)場，客群覆蓋范圍延伸至全國，港澳臺，乃至海外。2：洛欒高速與旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展二交通環(huán)境設(shè)施3：本項目的地理交通區(qū)位一本項目屬于重渡溝風(fēng)景區(qū)景觀帶和必經(jīng)之地本項目本項目地處洛欒高速重渡溝站高速出入口往西500米處，宗地南側(cè)緊鄰洛欒高速（西至縣城方向），宗地往東區(qū)域有一處小山嶺，形似鯉魚，俗稱“魚嶺”，宗地以北一路之隔則是幾百戶民居組成的村落，往北至重渡溝風(fēng)景區(qū)（距離重渡溝風(fēng)景區(qū)約10分鐘車程）。Documentnumber14交通環(huán)境設(shè)施3：本項目的地理交通區(qū)位二本項目輻射八大省會城市依托良好的交通，本項目憑借重渡溝豐富的景觀資源，可以輻射八大省會城市，分別是：鄭州、西安、太原、北京、濟(jì)南、南京、合肥、武漢。Documentnumber15交通環(huán)境設(shè)施3：本項目的地理交通區(qū)位三洛欒高速、連霍高速及國省縣級公路，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)Documentnumber16旅游市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境國內(nèi)旅游市場業(yè)正在順應(yīng)這種歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級觀光旅游→休閑旅游→度假旅游背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。1:國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展——旅游渡假地產(chǎn)，下一個增長期Documentnumber17旅游市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2:河南省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增加，促進(jìn)了旅游業(yè)的大發(fā)展發(fā)繁榮。河南省旅游業(yè)增長迅速，高于全國水平。2011年—2013年接待游客以每年0.5億次增長，旅游收入以每年500億元增長。2011—2013年河南省GDP與居民收入時間GDP（億元）城鎮(zhèn)居民收入（元）農(nóng)村居民收入（元）2011年272321800065002012年298102044375252013年332502228382022011—2013年河南省接待游客與旅游收入時間接待游客（億人次）旅游收入（億元）2011年3.072802.062012年3.633283.552013年4.13863Documentnumber18旅游市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境3:洛陽旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增加，促進(jìn)了旅游業(yè)的大發(fā)展發(fā)繁榮。2011--2013年接待游客以每年近1000萬人次增長。2011--2013年的旅游收入比2011年的旅游收入增加了137.02億元。2011—2013年洛陽市GDP與居民收入時間GDP（億元）城鎮(zhèn)居民收入（元）農(nóng)村居民收入（元）2011年27172016368222012年30012263677772013年33312490085552011—2013年洛陽市接待游客與旅游收入時間接待游客（萬人次）入境游客（萬人次）國內(nèi)游客（萬人次）旅游收入（億元）2011年68705368173482012年776561.287703.72402.742013年8608.0570.058538485.02Documentnumber19旅游市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4:欒川縣旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展----2011至2013年旅游發(fā)展情況欒川經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增加，促進(jìn)了旅游業(yè)的快速發(fā)展。2011--2013年接待游客數(shù)量和收入呈現(xiàn)雙增長趨勢。2011--2013年接待游客以每年近100萬人次增長。2011--2013年旅游收入

以每年5億元增加。2010—2012年欒川縣GDP與居民收入時間GDP（億元）城鎮(zhèn)居民收入（元）農(nóng)村居民收入（元）2010年1421442547002011年1691676257382012年1591877567702011—2013年欒川縣接待游客與旅游收入時間接待游客（萬人次）旅游收入（億元）2011年68125.92012年79030.72013年87837.15Documentnumber20Doc報ume漁nt化num眾ber2120沾12年底洛網(wǎng)欒高速單全線通閃車以來詳，欒川藥游客人華數(shù)同比姨有較大唱幅度的水提高。201要3年一餡季度沾游人倉數(shù)同吼比增嫂長了26梁%，旅抓游人運(yùn)數(shù)的蹦增加尿帶動怕了各輔項業(yè)溜務(wù)收挑入的樓快速爺增長禁，從津而使休得營塊業(yè)收捕入達(dá)偵到了28繩60萬元殿，同寸比增記幅達(dá)辭到37鍵.2寶%旅游撕市場烘經(jīng)濟(jì)殃環(huán)境5:交通鼻的發(fā)拾展與臭旅游化經(jīng)濟(jì)圾的相鬼互扶揀持Doc嘴ume未nt貞num遲ber22旅游市坐場經(jīng)濟(jì)面環(huán)境6:國內(nèi)越旅游伙地產(chǎn)襖的發(fā)層展--裙--旅游地速產(chǎn)是未剪來發(fā)篩展的熱點(diǎn)在時下之住宅地舟產(chǎn)被調(diào)擠控，商宮業(yè)地產(chǎn)火仍處于剖“商住閱倒掛”且的泥潭黨之際，旅游地耍產(chǎn)或是谷調(diào)控毒背景胸下地居產(chǎn)商愉們另燈一個可選之液路任志強(qiáng)翁曾直言慮：“隨燦著中國仇旅游從晴觀光旅遮游向度假旅富游發(fā)展季，繼忍住宅鳳、商往業(yè)地升產(chǎn)開敢發(fā)熱積潮之載后，梅旅游在地產(chǎn)博將會豎成為路市場蔑下一翠個熱點(diǎn)?！薄爸袊壳罢忠呀?jīng)進(jìn)入拆休閑感旅游綿地產(chǎn)登時代。”扒北京招大學(xué)亭旅游惜研究似與規(guī)視劃中匹心主遲任、無教授棋吳必?fù)u虎稱慈，根織據(jù)專會家預(yù)友測，20愈15年人租類將評會進(jìn)特入到鐵一個掃休閑坑時代援。中國選房地趙產(chǎn)協(xié)銀會副摟會長俘朱中數(shù)一表貫示：曠在一岡些省辰市制而訂的撐“十壘二五邪”規(guī)折劃中市，已壺經(jīng)有27個省區(qū)梅市把旅政游業(yè)作批為支柱嫩產(chǎn)業(yè)或癢者第三衫產(chǎn)業(yè)當(dāng)貝中的領(lǐng)某頭產(chǎn)業(yè)非，這說調(diào)明各地賴對這項最工作非干常重視泉。本章們總結(jié)中國睜旅游飲地產(chǎn)箱處于磚起步御階段蘋，河唯南省俗旅游厘產(chǎn)業(yè)各發(fā)展葵迅猛匹，欒川攜旅游習(xí)產(chǎn)業(yè)駁發(fā)展槍潛力黨巨大經(jīng)濟(jì)艇的快溜速發(fā)濟(jì)展，恭為旅鎮(zhèn)游業(yè)鍵發(fā)展撫提供扯了動松力；翅旅游老業(yè)也蠢促進(jìn)始了經(jīng)壯濟(jì)發(fā)磁展。河南省幕旅游產(chǎn)驗業(yè)發(fā)展桿迅猛，害高于全久國水平雅。洛陽寺作為旅辦游大市死，是河岡南省乃錘至全國白著名旅稅游勝地距?！皺鑵柎＠@式”近一改應(yīng)傳統(tǒng)數(shù)思維柏模式深，用?？茖W(xué)很的發(fā)尚展觀勵，重愚新主世導(dǎo)欒斗川經(jīng)擺濟(jì)發(fā)桐展的類方向送。欒川擁家有豐富鼻的旅游參資源，辱“全景仰欒川”拳的提出配讓欒川海旅游經(jīng)所濟(jì)未來馬發(fā)展?jié)搯×薮蠡汀！逗幽锨檬　熬壢鹗?zé)五”鍛旅游叨產(chǎn)業(yè)柱發(fā)展密規(guī)劃》為全省麥旅游產(chǎn)脈業(yè)發(fā)展瘋提供了莖政策支鐮持，也散為欒川秒旅游業(yè)擇大發(fā)展免提供了行新動力塘。本項娛目作努為欒戀川重賤渡溝莫景區(qū)雄，依往托國德內(nèi)旅貧游業(yè)灶良好焦形勢內(nèi)，未野來發(fā)稅展?jié)撃[力不磁可限非量。Doc觸ume鞭nt壘num組ber23Par三t1認(rèn)知東篇發(fā)展環(huán)咳境存在問近題客群分營析Do搶cu怖m(xù)e拿nt擴(kuò)n耗um撞be吸r24項目存別在問題1：項北目現(xiàn)田狀：高低壟不平的、存鉤在林酬木、策民房從、耕盾地等Do汽cu啞me呆nt馳n腥um食be樓r25項目存豆在問題2:項目烘開發(fā)菊難點(diǎn)莖一難點(diǎn)1：區(qū)受域荒黃涼，鵝認(rèn)知餐度低本項陵目距雁離重肢渡溝犯景區(qū)10分鐘車押程，目燦前該區(qū)既域較荒豎涼，短淹時間內(nèi)倘難在消辯費(fèi)者心孝中激起踢置業(yè)熱究情。難點(diǎn)2：不是合凈地，紗拆遷麻鹽煩地塊述上存沈在建能筑物沫、林單木等翻，加排上村愁民受膀其他醉富裕舊起來鄉(xiāng)豐村莊類影響冰及村跪民素駐質(zhì)高咱低，源拆遷獻(xiàn)存在漫一定主難度門。難點(diǎn)3：原始匯資源，奏利用困奮難地塊周轉(zhuǎn)邊存在互廟宇、除古樹等廚，如何隸將地塊驅(qū)的原始匆資源、亡植被、肅生態(tài)等忠于項目蘋互利共踐存，并血且與重綁渡溝風(fēng)頂景區(qū)相唱協(xié)調(diào)，欲從而實籠現(xiàn)可持拼續(xù)發(fā)展難點(diǎn)4：淡季漂經(jīng)營，圓存在難葬度度假地竄產(chǎn)（尤祝其是遠(yuǎn)若離城市票的區(qū)域疫）的物就業(yè)是需抗要經(jīng)營搬的，如愿何保證邀經(jīng)營業(yè)助績是最斜大的難溫題，經(jīng)耳營的難撇度最終諷都表現(xiàn)卸在淡季噴經(jīng)營上毛。所以愁，在項鐘目之初岸，就必紐奉須充分舅考慮到填淡季的艇經(jīng)營問秀題，尤攏其在旅冬游設(shè)施哲的規(guī)劃診上，要乓有足夠竹的設(shè)施縫和投入芽，讓淡港季不淡加。Do洞cu夾me蜘nt松n著um拾be遲r26項目存敗在問題3:項目周賴邊競爭餐對手競品：慌目前欒乞川已有九龍專山溫勻泉、洽老君抓山、軟雞冠慨洞等景區(qū)勵度假地訂產(chǎn)的開貸發(fā)會影鍋響本項清目的銷爭售Do南cu纖me撤nt塞n劈燕um停be關(guān)r27項目搭存在羅問題3:問題解風(fēng)決之道濃一本項它目難趕點(diǎn)開拆發(fā)的押實質(zhì)散是：旅游串區(qū)非劑成熟霞景觀構(gòu)區(qū)項躬目如裝何開笨發(fā)？開發(fā)渠難點(diǎn)學(xué)的解肅決之壘道借勢：借政喘府之革手，大借百腹姓之智力，且借重揉渡溝春之景例，通準(zhǔn)過產(chǎn)跟品規(guī)殊劃及濃景觀茄打造貓，融女于當(dāng)座地，默融于舍景區(qū)造景現(xiàn)：利用古輝樹、古捷廟、魚幸?guī)X等制頌造人文恐景觀，國吸引關(guān)仇注度，搖提高知真名度。創(chuàng)新存：解決淡殼季經(jīng)營麻的主要胃方式有磁：大型紗活動、賠會議和狠培訓(xùn)。Do端cu臉me闖nt運(yùn)n毯um巷be非r28項目介存在迎問題3:問題解認(rèn)決之道覆二五大們開發(fā)碑策略實現(xiàn)辨本項萬目的擇成功章開發(fā)策略1：景區(qū)釘借勢項目秧屬于吹重渡場溝景柄區(qū)邊瓣緣，帽要積戶極向螞重渡壩溝景鍬區(qū)蛾“靠附”，客分享牙其成謎熟區(qū)茅品牌窮價值策略2：資源蜂嫁接深入挖兇掘重渡夸溝農(nóng)耕退文化、紐奉自然景挺觀的價熊值，將淺文化價蠟值嫁接帖到項目歌，吸引童游客。策略3：巧航用地唇貌項目具踢有山地壘景觀資綢源，統(tǒng)干籌規(guī)劃養(yǎng)合理布都局，保撲護(hù)資源緣瑞和項目歌創(chuàng)新結(jié)限合，項濫目易產(chǎn)睛生層次麥感。策略4：規(guī)腳劃上躬更多困功能賦予住緞?wù)穆门阌涡?、點(diǎn)休閑性寒，使業(yè)暈主的生糾活更加饞豐富多貨彩，使三住宅成糠為多功鬧能的生兔活載體索。策略5：較高堪的附加券值創(chuàng)新產(chǎn)鳳品、提地高附加尸值，提競供一站款式生態(tài)鳴旅居功包能，強(qiáng)馬化產(chǎn)品妨的私密球性、尊聰崇性。Do挑cu清me飽nt技n裳um爛be紀(jì)r29機(jī)會：河南省十二五旅游規(guī)劃提出大力發(fā)展欒川和重渡溝。政策：欒川政府提出全景欒川理念，有利于重渡溝景區(qū)的發(fā)展產(chǎn)品：市場上缺乏合理的度假產(chǎn)品，存在市場空白點(diǎn)機(jī)遇Opportunity資金：旅游地產(chǎn)開發(fā)，前期需要大量資金競品：九龍山、老君山、雞冠洞等景區(qū)度假地產(chǎn)的開發(fā)會影響本項目的銷售威脅Threat優(yōu)勢

Strength交通：緊鄰洛欒高速重渡溝站出入口，交通便利地段：地處洛欒高速重渡溝站高速出入口往西500米處，是來往欒川縣城和重渡溝風(fēng)景區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)域地理位置十分優(yōu)越景區(qū)：距離重渡溝景區(qū)10分鐘車程地塊：地塊只有百畝，面積不大拆遷：地塊內(nèi)部存在大量民房、菜地、樹林，拆遷

不方便地差：地塊有高低落差，平整土地成本增加區(qū)域：距離重渡溝風(fēng)景區(qū)步行距離較遠(yuǎn)，客戶存在認(rèn)知抗性劣勢

WeaknessDoc障ume令nt恨num付ber30項目SW片OT分析Par謠t1認(rèn)知篇發(fā)展遵環(huán)境存在問士題客群分脖析Do楚cu翁me帥nt顯n州um怨be薄r31項目客群分析買它，尺能代表嘉什么？身份布和地乳位的腎象征人生千價值虹體現(xiàn)少數(shù)的立高富人姥士所占閱有去那浴玩，幼能代羞表什弱么？中高標(biāo)檔消逼費(fèi)場抄所，余富人經(jīng)行為度假釀與養(yǎng)肉生結(jié)是合可以患休閑,可以私桑有一誰會買甲本項目風(fēng)的產(chǎn)品喪？Do禾cu奏me容nt膨n餅um主be列r32項目客群分析二冊客群搬來源本項偏目的剖目標(biāo)音客群歡主要乳來自炸以欒川為真中心的提周邊縣至市。如顯欒川色、盧覽氏、嫂靈寶捷、洛符寧、歪嵩縣調(diào)等縣糖級市泰以及肌三門憐峽、播南陽柳、平吵頂山各、洛項陽、淺鄭州表等地頌級市柜。Doc星ume葵nt痕num魄ber33項目客群分析非體力賢勞動者牽，主要景是:大中場型私貓營業(yè)斷主，慶公司鞭高層芽管理歷者大學(xué)僅教授決、藝每術(shù)從褲業(yè)者率、律誦師、調(diào)醫(yī)生震等知兩識分該子政府機(jī)尼關(guān)的高揀級領(lǐng)導(dǎo)三頂客群淋職業(yè)Doc翠ume穴nt艇num阻ber34項目客群分析四客挎群消費(fèi)總特征不講究揪性價比近，講究妄性能比。區(qū)該域中賭消費(fèi)鏟者一呈般不團(tuán)很關(guān)柔心價夢格，吳但很熟關(guān)甲心產(chǎn)攪品品引質(zhì)及叮功能愛。需要絕健對私密性。消委費(fèi)者跪非常陡獨(dú)立天，所祖以對禍產(chǎn)品璃的私植密性研要求自很高型，其忙較注傅重產(chǎn)萌品的熊個性派，喜習(xí)歡獨(dú)吊一無君二、舟惟我招獨(dú)尊把的感皇覺。不一定孩都懂行蜻，但一解定懂時緣瑞尚；不糟一定都田有品位墳，但一沸定都追求品赴位。崇尚自嚷然、原難生態(tài)，層追求靜寨雅。追求健斜康，懂打得享受舅生活。Do誓cu召me緣瑞nt包n嫌um禮be破r35項目客群分析五貝客群嫁心理偶需求享受恬靜、舒適、高尚的居住生活對獨(dú)特、稀缺的自然財富的領(lǐng)先占有安逸性、私密性高度的私人家庭享受和社交需求對生理、心理健康、安全的注重與要求獨(dú)特的價值觀及生活哲學(xué)的高度契合客群心理Doc規(guī)ume勒nt抓num伍ber36六客罩群置業(yè)救需求休閑免度假之型心麗理：中產(chǎn)謝階層粱的壓岡力越厲來越幅大，勻傳統(tǒng)稿的觀觀光旅冷游必汽然被仗度假兇旅游無所取鐵代。投資夸型心奔理：旅游分地產(chǎn)贏依賴典優(yōu)美弊的自香然環(huán)濫境和淚土地求，而絡(luò)這些昂自然倉環(huán)境穗和土由地隨掙著知過名度臨的升局高會睡升值文。炫耀今型心副理：通過入帝住這些帥稀缺不暗可再生賞的環(huán)境控中，獲喚得一種之炫耀性澡的滿足拿感。未來廣養(yǎng)老鈔型心劉理：退休浮后居評住在祖風(fēng)景確優(yōu)美痰的小篩鎮(zhèn)比懂大都購市更冬能保卵證健丘康。商務(wù)交舌際型心之理：商務(wù)談灶判如果盟放在風(fēng)囑景優(yōu)美隱的別墅如更能使恰談判雙蓮方放松翅，達(dá)到離增加成庭功機(jī)遇艇的目的腦。禮品型凝心理：隨著經(jīng)蜜濟(jì)的發(fā)枕展，旅驚游度假峰成為一娘種時尚鴿，旅游赴房產(chǎn)也成將成為欠一種禮不品?？腿褐醚蜆I(yè)需求妨主要用園于投資它和自住項目客群分析Doc翅ume乞nt鄰num料ber37項目客群分析七魄客群貧度假界習(xí)慣5+2模式：5天工愈作在征市區(qū)京，2天大休摸在郊區(qū)孫。11+秀1模式：11個月在廚大城市多工作，1個月的殃長假（則元旦、跳春節(jié)、排“五一賭”、國膀慶這四弦周加起痰來，差且不多一商個月）忠跑到另股外一個父城市休蜘閑。Do吃cu既me政nt跳n腦um擴(kuò)be痛r38七融客群裳定位他們渴夫望回歸自首然的理內(nèi)念健康它的生初活方勻式放松心捏靈的屬斷地自由局的居枕住體拼驗有錢、值有閑的恒上層消執(zhí)費(fèi)者項目客群分析Do反cu正me誰nt訓(xùn)n嗽um竭be塘r39Pa熟rt2案例篇Do衛(wèi)cu嚼m(xù)e輕nt廚n佩um但be間r40案例帶介紹經(jīng)驗借撕鑒【1】中國夜最美盟最奢兼華的攀休閑陣度假貞酒店麗江悅評榕莊以全馳球高五端人譜群為亂目標(biāo)守客戶興，提庫供集龜休閑蓋、度芬假、窮商務(wù)尖、體霉驗為政一體舍的中引國最娃美最險奢華拘的休管閑度自假酒囑店案例躬介紹Do喚cu作me籍nt胳n鹿um喘be腎r41案例介偽紹發(fā)展條諷件麗江農(nóng)悅榕革莊麗江腎悅榕抹莊主潤要發(fā)達(dá)展條寄件休閑波產(chǎn)業(yè)妹快速究增長旅游形皇式從觀脾光型向攻休閑、幣度假、撒商務(wù)型私轉(zhuǎn)變麗江高攻端客群港的增多中國輸成為棋世界旺舞臺透的中囑心，來受到請全球筆關(guān)注唐，國信外游獵客對落中國壯越發(fā)梢感興翼趣豐富的閉旅游、燭人文資傷源項目容周邊善香格尿里拉礎(chǔ)、玉桂龍雪院山的剖美景冬和麗故江風(fēng)回情的嘆為項去目提蕉供了照豐富漢的文泡化內(nèi)誕涵麗江戴旅游記資源隙基本棗能適掉應(yīng)客理人來晌休閑杠、度遇假、白商務(wù)臭、旅艱游和娃探險澡需求蹤蝶的條嫌件成功正的度曠假品深牌悅榕沙莊作朝為悅掙榕集浙團(tuán)頂物級度異假酒心店品樂牌已徹得到鬼世界閑認(rèn)可馬爾瘋代夫破、普慢吉島暢等海富濱度必假勝術(shù)地的基悅榕截莊酒顆店為千麗江嚴(yán)酒店噸作了錫品質(zhì)唯保障悅榕泳莊客畝戶會絨為項傻目提浙供了定豐富翻的客受源政府課的大屆力支耳持麗江市甲政府全帥力支持新旅游產(chǎn)泉業(yè)發(fā)展變、升級在政府晌的支持捐發(fā)展下酬，麗江曬已成為核中國休心閑旅游金度假的語理想之壯地，產(chǎn)鼠業(yè)基礎(chǔ)起雄厚，戴城市發(fā)爛展需要湊提升品墨位Do逐cu途me唐nt僵n軍um他be懇r42案例揭介紹規(guī)劃理把念以麗江能古城的認(rèn)建筑風(fēng)談格融合森五星級賤的現(xiàn)代孫化酒店匆設(shè)施，戰(zhàn)營造優(yōu)唱雅浪漫沒的度假句風(fēng)格，燭讓客人爬沉浸在偶?xì)g愉中港，離開乳的時候詞確保得怖到“元紹氣”的垂補(bǔ)充。麗江不悅榕藏莊Do胖cu為me胳nt出n脖um搬be澤r43案例介紹運(yùn)作模式頂級度假酒店品牌導(dǎo)入，占領(lǐng)中國頂級休閑度假酒店地位，形成品牌影響力，后期開發(fā)推出產(chǎn)權(quán)式酒店。世界鹽頂級話酒店撓品牌億導(dǎo)入打造中虧國頂級遷休閑度桐假酒店地產(chǎn)項陽目開發(fā)悅榕莊丈國際頂林級度假若酒店品撞牌馬爾代冊夫、普那吉島等燥海濱度背假勝地聚的悅榕鼻莊酒店慶形象招餓牌中國梅國內(nèi)悲頂級臥度假其酒店花園式卻別墅酒鎮(zhèn)店室外價溫水額按摩毒浴池搜、私叮人泳分池、縮慧護(hù)療旱亭麗江賢悅榕Sp寺a會所吧等二期產(chǎn)糕權(quán)式酒隸店別墅喊開發(fā)（麗覽江悅泳榕莊庫二期辟將推抬出產(chǎn)槳權(quán)式狡酒店鉛）麗江悅咽榕莊Doc灰ume窩nt嘉num膠ber44案例介紹【2姿】長三角束地區(qū)綜碌合性純鏡休閑度冰假社區(qū)項目位區(qū)位溫泉185晴8，位于綿蘇州市聲太湖國種家旅游孩度假區(qū)姑，處于葡太湖200民6年新規(guī)飽劃的核丙心區(qū)域封，緊鄰瞎太湖湖提岸，是脆蘇州乃掉至長三視角地區(qū)梅最理想帝的休閑這旅游的垂區(qū)域之伸一。溫泉185須8Do塵cu戒me寺nt秧n余um憶be銀r45案例介紹溫泉18肌58整體題規(guī)劃項目整紙體建筑蔑風(fēng)格以戰(zhàn)中式為睜主，規(guī)蠶劃開發(fā)竟度假別煙墅、酒渴店式公絹寓、產(chǎn)段權(quán)式酒霉店、五雁星級度沒假酒店肚以及水木上運(yùn)動床項目，戶打造休勢閑度假骨社區(qū)。項目深經(jīng)濟(jì)槍指標(biāo)總占地額：12萬平烈方米總建筑嘆面積：鉛約9.6萬綜合容悶積率：0.傳8度假別嘉墅酒店式跑公寓產(chǎn)權(quán)式吊酒店五星級涂度假酒洲店Doc纏ume謎nt夏num慢ber46案例介紹溫泉18逮58建筑設(shè)煎計規(guī)劃唉－文煤化與今建筑睛的結(jié)靈合，眾是溫費(fèi)泉18石58的核心指規(guī)劃理觀念。利用萬“合射院”惕和“蹄天井血”空悉間形差態(tài)，階將江士南獨(dú)芒特的像蘇派光建筑辟、院敢落文藥化、納傳統(tǒng)蛾村落佩，都隔融入輸?shù)秸€社冷區(qū)規(guī)泊劃中彈，讓灰生活泉回歸昆本質(zhì)舞。Do虛cu土me票nt葬n論um箱be被r47案例介紹功能巴設(shè)置度假箏村主肅要設(shè)畏施周邊配覆套設(shè)施五星級購度假酒偵店溫泉水上膨運(yùn)動度假鍋居所五星米級度呼假酒渴店溫泉然度假商業(yè)水捏街太湖國蜻際高爾儲夫俱樂秋部水星游胖艇俱樂越部太湖、如新天地幕生態(tài)公碰園吳宮插校戰(zhàn)麥紀(jì)念取園主題赴娛樂墳中心中信音文化水論壇休閑逢度假健康度宣假娛樂桿運(yùn)動居住體禁驗休閑度購假健康妥度假娛樂刪運(yùn)動文化體踏驗自然體塞驗生態(tài)體樹驗商務(wù)度鍋假功能匹耐配純休香閑度抬假社抗區(qū)休閑丈度假界群獨(dú)享尊貴分享太湖溫泉18頸58Doc匙u(yù)me褲nt饑num丈ber48案例介紹【3唐】千島湖承內(nèi)頂級躲大型度智假酒店翼公寓群總體尚定位以為獵消費(fèi)泳者提匪供“現(xiàn)享受剛另一隸種人翁生”紗為目閉標(biāo)，微在目屈前國摔家最嶼大的飄森林慕公園犬千島羽湖內(nèi)拍，打辨造一沖個真懼正頂移級的窯大型坑度假偷酒店分公寓厭群綠城堆千島鋤湖度君假公檢寓Doc曉ume律nt安num政ber49案例介紹項目襲區(qū)位綠城?千島廟湖度款假公森寓位啄于淳千安千騙島湖咸鎮(zhèn)東威北部哀，是汪千島蠢湖景父區(qū)內(nèi)化極具惱稀缺旬性的襖西、疑北、氧南三資面臨扭湖的顯優(yōu)質(zhì)鍛地塊敲。千特島湖繳位于枕浙江蘿省杭喇州西伶郊淳噴安縣鍵境內(nèi)瘡，地卷處長送江三仙角洲翼的腹楊地，收被稱菌為是枕上海敞和杭螞州的躲“后城花園進(jìn)”。綠城千彈島湖度曠假公寓Do童cu撲me慌nt紙n凳um犯be址r50案例介紹整體割規(guī)劃項目炎占地13役.8萬平讓方米蒜，總做建筑宮面積撞近30萬平方駕米，由服八座小花高層、適高層建那筑組成刮，建成攔后將是墨華東地練區(qū)，乃穴至全國韻首屈一燈指的世鬼界級大魔型休閑申度假物賢業(yè)集合慈體。與國萍際頂懇尖的已度假駛酒店演管理念集團(tuán)陰喜來忠登聯(lián)眼手打率造精岸裝修崗度假屠公寓使；整個裕度假英建筑貌群更衛(wèi)包括櫻了超壞過30番00邊0平方擁米的獻(xiàn)度假恒配套夾區(qū)以富及大妙面積形的水釘上運(yùn)漫動區(qū)籮；整合撈了游臉艇俱臣樂部兵等多撫項頂輛級度鉗假設(shè)護(hù)施。房型秀設(shè)置解：一鼻房70-若120平方囑米二房17證5-謝20慘0平方米三房35哲0-歸43蕉0平方米少量帶腿私家游皺泳池的喉豪華別爹墅戶型綠城耽千島睛湖度霉假公棕寓Doc紀(jì)ume尾nt與num糖ber51案例介紹功能緞設(shè)置五星級塊度假酒巖店度假公縣寓游艇耳俱樂鮮部水上破娛樂脅區(qū)休閑娛菊樂中心-健身牙中心滋、醫(yī)健療保趁健、扁乒乓伙球室凝、桌榜球室禽、棋翅牌室精、室挺內(nèi)游灶泳池盾、水偽療(S擴(kuò)PA難)、足療悟等等設(shè)寶施精品地商業(yè)辭街千島姐湖國向家森刷林公鞭園項目主士要設(shè)施休閑裂度假健康另度假娛樂運(yùn)默動文化體旗驗自然體打驗生態(tài)鴿體驗商務(wù)度鳴假居住笑體驗功能匹者配功能豐淹富、自癢成體系愧的大型男休閑度博假綜合噸體綠城千拿島湖度爬假公寓Do散cu維me謝nt貧n葉um蓬be店r52Par者t2案例漠篇Do希cu耗me塞nt主n嗚um烈be火r53案例介翼紹經(jīng)驗借吳鑒經(jīng)驗借鑒項目名稱深圳華僑城產(chǎn)品特點(diǎn)主題公園、酒店、商業(yè)、休閑度假、高尚居住等配套設(shè)施.對于本項目的機(jī)會點(diǎn)1.主題公園帶動人氣.2.項目設(shè)置威尼斯水景主題酒店3.高尚居住區(qū)成為利潤收益爆發(fā)點(diǎn)項目名稱芙蓉古城產(chǎn)品特點(diǎn)以川西文化為靈魂，開發(fā)休閑度假旅游，進(jìn)而開發(fā)高檔旅游地產(chǎn)對于本項目的機(jī)會點(diǎn)1.特色休閑餐飲街、手工藝品街、商業(yè)購物街2.生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館3.打造中國各地民居風(fēng)格形式高端物業(yè)項目名稱李公堤產(chǎn)品特色依托國內(nèi)最大城市內(nèi)陸湖——金雞湖、打造國際風(fēng)情商業(yè)水街、濱湖休閑娛樂時尚特區(qū)、休閑商務(wù)領(lǐng)地等高尚休閑娛樂配套對于本項目的機(jī)會點(diǎn)1.開放式的商業(yè)休閑水街2..依托金雞湖資源打造休閑度假區(qū)3.項目設(shè)置精英企業(yè)會所、商務(wù)會館，精品酒店突出商務(wù)休閑功能4.針對青年白領(lǐng)的特色業(yè)態(tài)（如豪華KTV、迪廳）

借鑒價捷值1、開放夢式的商友業(yè)休閑潔風(fēng)情街掀（包括播特色餐妨飲、商聯(lián)業(yè)購物覺等）2、配努套精劫英會墾所、簽商務(wù)很會館倒突出灘商務(wù)符休閑奴功能3、特色皆民俗文針化社區(qū)貼，農(nóng)家跌樂果園溝采摘，酒魚塘釣糕魚等以悅積聚人煤氣旅游休鈔閑地產(chǎn)嫌，產(chǎn)品嗓價值借透鑒Do奮cu桂me跑nt任n蒜um培be宅r54經(jīng)驗借鑒項目名稱綠城千島湖度假公寓產(chǎn)品特色內(nèi)部高爾夫果嶺島,三座主題會所,一對一英式管家服務(wù).對于本項目的機(jī)會點(diǎn)1.大面積的水上休閑區(qū)；整合了游艇俱樂部等多項頂級度假設(shè)施2.喜來登酒店管理公司+精裝修酒店公寓項目名稱溫泉1858(蘇州環(huán)太湖)產(chǎn)品特點(diǎn)中式風(fēng)格聯(lián)排別墅,溫泉入戶,豪華酒店配套.大型水上運(yùn)動等對于本項目的機(jī)會點(diǎn)1.項目設(shè)置國際豪華酒店,2.依托陽澄湖資源打造休閑度假區(qū)項目名稱富春山居產(chǎn)品特色依托度假酒店、私人別墅、高爾夫球俱樂部、富春閣周邊等高尚休閑娛樂配套對于本項目的機(jī)會點(diǎn)

1.與高爾夫球場聯(lián)動形成高擋別墅區(qū).2..專屬設(shè)計師

Jean-

Michel

Gathy

規(guī)劃重現(xiàn)中國南宋建筑風(fēng)格3.項目設(shè)置國際豪華酒店,產(chǎn)品價刺值借鑒1、精品際酒店公攀寓2、打造叢濱湖休店閑區(qū)3、打造恐高檔別錦墅區(qū)度假收產(chǎn)品口，價坑值借恩鑒成功項源目經(jīng)驗?zāi)I的一致漿趨同都家說明本掏項目前跌期酒店摩公寓及汪別墅的偏先行是匯正確的滋選擇，醒但旅游磁地產(chǎn)其盡基礎(chǔ)依胳然在于毅當(dāng)?shù)芈娩徲螛I(yè)的必發(fā)達(dá)與互認(rèn)可Doc笛ume撒nt童num短ber55Par廢t3產(chǎn)品假篇Do禮cu企me伐nt陡n惑um翼be臨r56產(chǎn)品褲開發(fā)產(chǎn)品主梁體與配秒套價值提煮升產(chǎn)品開赤發(fā)【1漁】根據(jù)旅斑游地產(chǎn)稻的功能開效發(fā)模式本項目糖屬于旅游度誦假地產(chǎn)適和旅游農(nóng)住宅地敏產(chǎn)類型概念描述特點(diǎn)典型案例是否適合本項目旅游景點(diǎn)地產(chǎn)在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動提供的各種觀光、體閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值。上海新天地、宋城集團(tuán)的宋城主題公園等×旅游商務(wù)地產(chǎn)在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。海南博鏊等×旅游度假地產(chǎn)為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村√旅游住宅地產(chǎn)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。提供“第二居所”為主要目的，依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。杭州宋城的山地別墅等√產(chǎn)品池開發(fā)資源類型核心產(chǎn)品典型案例是否適合本項目濱湖類酒店、別墅、公寓、游艇千島湖開元度假村、綠城千島湖度假公寓√濱海類酒店、別墅、公寓、高爾夫、游艇半山半島、雅居樂清水灣×溫泉類酒店、別墅、公寓、休閑養(yǎng)生項目九華山莊溫泉度假酒店、中山溫泉賓館×高爾夫高爾夫球場、酒店、別墅等深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)、南京中山國際高爾夫×【1】根據(jù)祖旅游臉地產(chǎn)閃的功能開攏發(fā)模式本項目材屬于旅游快度假氧地產(chǎn)遙和旅岔游住弟宅地攝產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)【2餡】開發(fā)此理念城市新難休閑主姐義Ur逢ba梨n爪Ne置w流Le爆is素ur許e去Do誦ct沒ri繡ne當(dāng)中國掉人均Ｇ習(xí)ＤＰ已燃超過了貿(mào)１００臣０美元鬼時當(dāng)一個軟城市的枕私人汽勇車擁有遺量突破螺２００哥萬輛的踐時候休閑早已川經(jīng)成劇為城友市主雜流人禮群的一種幸生活皂狀態(tài)，一種深方式，一個撥追求啄目標(biāo)主張——舊生活膝倒塌，耽新主義嬌竣工風(fēng)范——與休閑私互動的文優(yōu)生哲籠學(xué)氣質(zhì)——描摹素生活惑的細(xì)眼節(jié)之惹美高度——一座城崖市超越話與升華境界——其終結(jié)診，是將勞不同趨役于一致Doc錯ume底nt確num曾ber59欒川重闊渡溝墅炎苑休閑隔度假山魂莊六星痛級度變假區(qū)奮內(nèi)，仇服務(wù)碌于峰漠層人碰群的集居住·旅游·休閑·度假、擔(dān)療養(yǎng)為憂一體的裙高尚地姑產(chǎn)Doc施ume堂nt再num圾ber60產(chǎn)品開赤發(fā)【2】開發(fā)理逢念Par眾t3產(chǎn)品篇Doc薄ume續(xù)nt泳num續(xù)ber61產(chǎn)品形開發(fā)產(chǎn)品主勢體與配潑套建議產(chǎn)品價萄值提升產(chǎn)品拔主體迎與配纏套建堪議【1癢】建筑風(fēng)該格建議壇：與自笨然相融逢，體現(xiàn)眉休閑特仰色風(fēng)格一筋：北美獻(xiàn)風(fēng)格北美垃地處銅溫帶括，北贈美森顛林瀑贊布雄歪偉壯笑麗，孟北美倒風(fēng)格賺也體勻現(xiàn)了涌北美趕風(fēng)格隆別墅宰色彩境豐富童，線梯條流纖暢，意簡單重大方件，處引處體書現(xiàn)著輩美國侮文化絕追求紅活力券和力自量的錄自由啦性和簽開放慨性，繭更加賽充分買地表充現(xiàn)了肥對自拜然和份人性夜的尊喬重，風(fēng)格二青：托斯纏卡納風(fēng)誘格低錯犯落的必層面領(lǐng)，凹聚凸有趟致的月墻體侍，以鏈及用丹天然予材料渣，如騰石灰胃、木罷頭和?；夷噼€勾勒提出來來的外活墻是波這類傲建筑邊的典衣型特餡征，絕斑駁稈不勻辛的墻等壁，責(zé)深綠誤色的渣百葉論窗，葬褐紅奸色的士陶瓦啞屋頂帽也是喪這類他建筑災(zāi)的標(biāo)塔志。風(fēng)格三蛙：中式啦古典風(fēng)商格制式勾門樓廢、帶葉有傳大統(tǒng)花爹窗的域圍墻念、傳經(jīng)統(tǒng)民毒居屋紗頂、泛略帶援弧度混的屋對脊、月灰色茫為主惕的墻艙面等疑傳統(tǒng)找住宅則的經(jīng)狡典符端號，施明確敘體現(xiàn)亡著中益式宅說院的管風(fēng)格左。詢中買式古上典風(fēng)溪格主反要特打征：【特征】1、北幟京四鍵合院美式的坐灰色隨坡屋離頂。2、筒子閣瓦及一則定高度臨的院墻蟻圍合方摩式。3、院播落式拾或園火林式團(tuán)布局昨。4、材漁質(zhì)多科選用見地域濾色彩雙濃厚校的灰瓶磚。疊。從資源接特點(diǎn)出損發(fā)，演繞繹建筑兆風(fēng)格從項目恨環(huán)境洗自然資香源為出疲發(fā)點(diǎn)，陸強(qiáng)調(diào)風(fēng)鉆格與森痛林、氣肉候、景獸觀相融似合，使睜項目建侮筑風(fēng)格優(yōu)與自然釘和諧共塌生。本項目鞏旅游度盜假、山崖景坡地梁兩大特垂征，周憲邊森林夸貌密、乓湖水清孔澈。產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品廁建議形：度假物犧業(yè)與普揚(yáng)通居家隨物業(yè)的紙不同特額征體現(xiàn)度假狡物業(yè)栽和居太家物誼業(yè)的那戶型濫沒有置絕對秋嚴(yán)格抄意義撿上的朵區(qū)分倘，度速假物憶業(yè)只萌是需庫要在幻玉一些榴關(guān)鍵麻節(jié)點(diǎn)拉上強(qiáng)榆化即倉可。區(qū)別勝于傳倡統(tǒng)物約業(yè)的慘使用均上的分特異揪化舒時適性讀提升所，與五外部去景觀眉的搭學(xué)接與滑可達(dá)渡性，畜是度盆假物街業(yè)追崗求的具基本層性原噴則空間尺度感大松散空間，少隔斷；強(qiáng)調(diào)灰空間的利用功能分區(qū)明顯，空間區(qū)隔多；灰空間較少利用空間布局注重公共空間與臥室的區(qū)隔，強(qiáng)調(diào)多套間和私密性強(qiáng)調(diào)主臥的套間設(shè)計動線設(shè)計開放共享，動線豐富動靜分區(qū)，互不干擾功能導(dǎo)向弱化部分生活功能，別墅尤其強(qiáng)調(diào)室外功能突出居家使用的空間趣點(diǎn)營造強(qiáng)調(diào)景觀與采光：觀景陽臺，大面積窗戶弱于度假物業(yè)要求度假物途業(yè)居家物赴業(yè)Doc昆ume童nt盛num身ber63產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品錫建議撈：四大原開則產(chǎn)品林建議席原則1：豐富涌產(chǎn)品害線，現(xiàn)追求賴產(chǎn)品第多樣建化，鏈滿足姻中上蛙層人遭士多私元需虎求產(chǎn)品券建議準(zhǔn)原則2：控制戶己型面積船，保持坊市場競而爭力產(chǎn)品仿建議潔原則3：戶型福強(qiáng)調(diào)稈舒適董休閑絕、突識顯個恭人空顯間，期追求臥高價丹值產(chǎn)品捆建議永原則4：面積泄適中時，不訓(xùn)宜過棉大，痕總價腿得到鍛合理奴控制染，適俯當(dāng)提演高單微價，杰提升圖銷售燥利潤峰。主體單類產(chǎn)跑品度假甚別墅電梯適洋房（小高仍層）酒店祖公寓產(chǎn)品建樹議配套浮類產(chǎn)鍛品商業(yè)課街商務(wù)會蝴所旅游接按待中心民俗特屋色農(nóng)家遷樂Doc意ume雅nt扁num沸ber64產(chǎn)品主體與配套建議產(chǎn)品構(gòu)思產(chǎn)品形態(tài)單位面積（㎡）比例主體多層洋房電梯小高層80-12050%別墅獨(dú)棟200-26010%聯(lián)排180-20010%度假公寓高層酒店式公寓40-7030%總計40-260

100.00%Do徐cu似me晨nt平n弊u(yù)m狂be武r65【2】產(chǎn)品洞建議沖：主體類附別因此億在各幅類產(chǎn)耐品的種面積援段控繞制上削，其據(jù)實也未可以路是多萬樣化尊的靈礙活組忠合滿臉足不團(tuán)同需通求產(chǎn)品主體與配套建議【2承】產(chǎn)品建速議：度假別鑼墅度假遭別墅漸建議尺度惜舒適參感私密性觀景銳性灰空間醬的利用交錯殃排布分區(qū)設(shè)悶置贈送庭鄰院、露涉臺大面積屋落地窗挑空勾處理大尺裂度開反放空盜間豪華頌主衛(wèi)斑系統(tǒng)大橫暗廳設(shè)飲計多套集間設(shè)璃計Do緣瑞cu落me箱nt放n險um市be寇r66項目定位置身大環(huán)自然中茫享受空別氣、陽手光、流絮水、鄉(xiāng)皇村、原嬸野所帶梅來氣息單位榜面積纏：18疏0－260平方米/套建筑立潤面：歐鏟式或中昨式風(fēng)格定蛙位：句奢華聯(lián)享受鋤，融雙于自飯然Doc只ume異nt對num汽ber67【2】產(chǎn)品建縫議：度兔假別墅產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品答建議梅度假為別墅:A尺度舒將適感盡量不槍用隔墻任，部分揪室內(nèi)功銅能空間唐融合或壁簡化，瓶增強(qiáng)空將間尺度洞感局部采親用挑空陸處理增另強(qiáng)了空猛間尺度炮的變化粘感，強(qiáng)繳化的采督光性能勇，增添梳了情趣條性Doc紡ume哲nt黃num嶄ber68產(chǎn)品主體與配套建議【2疊】產(chǎn)品建止議度假賺別墅:A尺度奴舒適垮感起居廳芹、餐廳業(yè)及廚房哲并排布感置，兩蹄層通高喪，空間抹恢宏Doc女ume藝nt饑num驢ber69產(chǎn)品主體與配套建議【2報】產(chǎn)品睡建議量度假鋤別墅:B私密窮性多套享間設(shè)流計和析豪華寶舒適濾的主辜臥共歸同組是成的承生活弟空間嬌，極溝大的頸體現(xiàn)耍度假壯生活射舒適蔑享受麓山忘國際拒別墅陽二層三層步入忌三層下至花瞞園次臥1次臥3次臥3主臥觀瀾高膠爾夫別柳墅二層生活廁空間廊多套尋件設(shè)際計，藥保證踢了生貨活的犬私密遇和便般利；每個套虜間均有抱步入式耐露臺或啦陽臺，脅增添舒殃適度和桶情趣性釀；放大主楚臥的衛(wèi)顧浴空間腐，景觀鋪浴室和甲衛(wèi)生間蜻是對度貨假生活封舒適度三的提升鼻。Do濱cu辨me截nt霉n較um聲be侮r70產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品建想議度假片別墅:B私密竭性建筑鏈主體煌采用犁分離澇式設(shè)稠計，誕相互掛之間扶通過短連廊陜或泳腹池相惰互連李接，繪保證摘主、映客、什傭人剖活動做空間數(shù)相互旁不干粘擾，拆實現(xiàn)移完全生的主韻客分啊區(qū)、皇動靜弄分區(qū)主人哭活動穿區(qū)客人籠活動管區(qū)公共活肝動區(qū)保姆退活動拳區(qū)一層二層一層二層Doc俊ume瞇nt茂num悠ber71產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品建遇議度假廊別墅:C觀景吐性贈送繪大露評臺，疼整合昌戶外蛇景觀竟資源步增加憐度假宏情趣擇，同籍時增崇加采誘光、低通風(fēng)浙性大面串積的釣觀景臣露臺條，滿邀足景蛇觀觀藏賞的吳要求梢，放聽大產(chǎn)屠品優(yōu)泊勢大露臺蠻可以增種加情趣吐的觀景態(tài)活動空掃間露臺勝、陽際臺實截現(xiàn)觀杠景的潮同時飽，也銹是贈治送面偶積的旋常用局手段興，有趣助于裙提升慶項目滴性價共比Doc權(quán)ume厚nt斯num詞ber72產(chǎn)品主體與配套建議【2暫】產(chǎn)品建鐵議度假苦別墅:C觀景事性以大踢面積濟(jì)的落襪地窗宗，強(qiáng)鍋調(diào)景報觀視哨野開虛放，褲滿足喜采光翻與空悄間通緩?fù)傅目室蟪浞掷幱寐涞刈⒋暗拈_紀(jì)放式空睜間營造陣感、同村時增加撿采光與大通透利用大躁面積落左地窗，夠增大景岡觀面，眼最大化輔實現(xiàn)與某景觀連懸接Do飯cu是me推nt乖n嘉um館be息r73產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品蟲建議柄度假咽別墅:D亮點(diǎn)嗽設(shè)計1、無界悉限，越察奢華越改簡單——大開齒間、天大尺鞏度、頸大面敘寬、毯大贈護(hù)送空前間2、通憤透留買白，墊超大曲陽臺淺創(chuàng)造應(yīng)“空切間之御肺”3、圍裙合環(huán)顛視，齊空中蓬花園釘，屋俘頂泳象池，立戶戶壤不同舊的觀迷景角若度Do悶cu近me飲nt深n門um絨be魄r74項目定位面向沿大眾兆的快三速去捉化物獲業(yè)——墅景度蔽假酒店賀公寓單位棋面積降：40－70平方潛米/套建筑立宰面：簡頸潔明快定主位哪：便捷泥，舒適Do塊cu劑me觀nt帆n教um欄be百r75【2后】產(chǎn)品趕建議策酒店低公寓:A格局產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品建粉議酒店辱公寓:A格局戶型母以精扛裝修擾為主練，設(shè)著計酒炸店化依，弱潮化功產(chǎn)能的概齊備騎，強(qiáng)止化空俯間的為舒適覺，增虜加景廟觀的雞視野購房者喊以投資慎為主，睛一般不提會在公隆寓中長濱期居住構(gòu)，所以繞一般開辦發(fā)商都撥會選擇另以精裝者的形式雞把房子柔交給購慰房者，博做到拎哄包入住狼，并便候于后期鑄經(jīng)營出春租。酒店洞公寓疲是給樣人們順在度冶假旅亮游時超提供檔居住宣服務(wù)碌的項捉目，太則舒詳適度粘是產(chǎn)逗品首長先要殖考慮硬到的股。所勞以一喚般的辦酒店逐公寓肺在戶械型設(shè)咐計上伶采用影酒店尋化的警設(shè)計底，弱杠化廚呢房、眾儲藏豆空間時，強(qiáng)盡調(diào)臥恰室客尼廳的走舒適捉度和側(cè)增加殼景觀堤視野Doc恢ume遙nt魄num季ber76產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品建未議酒店創(chuàng)公寓:B寬景觀景觀視筋野最佳倚的位置開可設(shè)少便量觀景股套房戶錘型，強(qiáng)腫化舒適歸度，弧店形設(shè)計勢，彰顯有度假氛跡圍設(shè)計幸上盡高量增倒大景去觀面噴，減胳小進(jìn)鮮深，警此外聚，盡濫量減課少空物間的燦分割吧，74平米的擾一方一扒廳兩衛(wèi)卡，充分塵體現(xiàn)度乞假產(chǎn)品譽(yù)的舒適攪要求大面到積的腐觀景揮露臺哀，主夠臥與箏客廳南直接患與觀陷景臺棒連通梳，采河光很蹤蝶好開放式裝西廚結(jié)疼合餐廳干濕分伴離的洗抄手間強(qiáng)化蹈臥房魔的舒材適與臭奢侈構(gòu)，強(qiáng)喊化主束臥衛(wèi)個生間挪的景俯觀大浴室觀景臺觀景臺Do聞cu第me扔nt鼻n程um疾be奇r77產(chǎn)品主體與配套建議【3】產(chǎn)品結(jié)建議列酒店他公寓:C便利于律私密兩房產(chǎn)循品雙入航口、全蓮套間設(shè)首計保證脹了各自勾生活的渣便利性鑰與私密頑性臥室某套間予設(shè)計戚，既類方便爸度假宇生活塌，也籍保證擱臥室腳的私紫密性主臥次臥主臥次臥雙鎖設(shè)孟計臥室1臥室2連廊主/次臥雙勒入口設(shè)見計、臥盞室間用鈴連廊連晉接，保倘持各自懂私密性Doc罵ume準(zhǔn)nt夢num隊ber78產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品建撫議酒店掃公寓:D度假衛(wèi)性衛(wèi)生倡間可園與洗柱浴分到開，負(fù)使浴憐室、痰陽臺撫全部塌觀海扎或酒完店園港林，偵增強(qiáng)么度假壯氛圍露臺浴室衛(wèi)生間Doc慕ume旨nt角num身ber79產(chǎn)品主體與配套建議【2番】產(chǎn)品充建議跪酒店法公寓:E公寓返州租銷售毒模式酒店公爪寓采用練公寓返娛租銷售謠模式針對小球戶型不診長期居憲住的客兇群特性百，在客盡戶自愿巾的條件什下，可默以引入飯酒店式匯公寓的欲銷售模梅式，將恒公寓返尾租給酒短店，每摘年可享海受30天免無費(fèi)入津住外誕，還惰可擁趙有每墳?zāi)瓿鸶叩纳浇?jīng)營夕紅利目的--喇--給到更眠多豐厚帝條件，鬼吸引投本資客好處--瘡--可以棍大幅其增提搶升開蹄發(fā)商卡利潤準(zhǔn)?？纱桃赃_(dá)運(yùn)成快幕速銷韻售，稻大大紛縮短桿銷售輸周期宮，降躍低開壘發(fā)成惑本，勿是目歉前旅章游地有產(chǎn)營坑銷的賊黃金寇模式編。舉例：列以戶型棄面積為50平米的柄公寓為鳳例，售岡價為30駐00元/㎡，總投泛入為15萬元，輩每年學(xué)返武租總房徐款的10胡-1爽2%銀%作為踐固定羅回報袋，則8-份10年時價間就晶可收度回全去部投鋪資后用坐享闖收益參。Do像cu撕me爺nt竹n迷um天be刑r80產(chǎn)品主體與配套建議【2策】產(chǎn)品建齒議酒店沈公寓:E公寓返餓租銷售造模式公寓面反積在40宿-7三0平米輩，低梢總價尸，超何高利千用率嫁，每域套公寫寓售編出后冰，若段不長們期居流住，卵則可址交回填度假孩酒店玩管理慎，用泛作客鐮房，斜業(yè)主姥每年從還可速享受獲部分蔥分紅孔收益惡。Doc約ume腳nt餓num綁ber81產(chǎn)品主體與配套建議【2矩】產(chǎn)品建鏟議多層反電梯洋阻房:格局Do述cu情me鼓nt氏n獵um咬be萍r82單位面瘡積：80－12事0平方米/套建筑厭立面遇：歐純式風(fēng)感格定摟位：捐低密活度，理高品梳質(zhì)產(chǎn)品主體與配套建議【2】產(chǎn)品你建議王多層儉電梯遺洋房Do絨cu嘩me而nt摩n順um艙be揮r83內(nèi)部的兵格局分閥布，及蜻投資理擦念與酒鮮店公寓授相同產(chǎn)品主體與配套建議會館主猴要功能績：企業(yè)家骨總部同事鋒員工血聚會孝、同擺鄉(xiāng)會男、商掛業(yè)聯(lián)遺盟聚書會、敲名校睜校友稅、名銀流聚隱會場堪所商務(wù)形合作揪交流掀場所會議召挽開Doc暢ume厲nt閑num接ber84【3捐】配套建灶議：A商務(wù)會忍館產(chǎn)品主體與配套建議總體替規(guī)劃汪面積扣在20小00皂M2;分布襯項目炕入口;人工常湖邊每個單螺位面積寺控制在80妙0-踏10歸00玩M2;可臨時炮出租，墳亦可長海期包租Do望cu擦me擠nt屑n凈um津be談r85【3寺】配套險建議籍：A商務(wù)麥會館產(chǎn)品主體與配套建議會館外堡圍民俗渾文化主惱題景觀玻；內(nèi)部庭縣院，突甘出中式新水景營策造特色辦；會館內(nèi)閣部設(shè)置盤溫泉泳左池，桑碰拿區(qū)等寧，滿足踩商務(wù)，漢會談，它休閑功怕能；Doc痰ume聲nt某num奧ber86【3叼】配套建改議：A商務(wù)會澡館產(chǎn)品主體與配套建議重渡溝時民俗文急化商業(yè)測街區(qū)；從洛欒諸高速下上來至項玻目50蛙0米,商業(yè)街串呈兩端犁布局.局部建屯筑拔高,突出蝕建筑宜的標(biāo)惹志性愧；參照揪豫西疏民俗謝風(fēng)情身建筑朋為主圓題,商業(yè)木與景革