房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理流程及成本管理體系

張尊漢二O一一年四月七日房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理流程及

成本管理體系

目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系二、工程項(xiàng)目成本管理體系三、工程項(xiàng)目各階成本管理的重點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中，項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)實(shí)施和銷售、竣工決算等，每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的核心。所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，是個(gè)動態(tài)管理的過程，不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量、工期等隱性成本，并且還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系

1.1成本管理的理念

營銷——產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量不好，我賣不出去；設(shè)計(jì)——成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本——都做完了，只能這樣了；????財(cái)務(wù)——沒有我的事。

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值成本控制不等于省錢，花得多會浪費(fèi)，花得少也會有浪費(fèi)，花多少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，要更注重投入和產(chǎn)出的問題成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品，地產(chǎn)公司經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的理念和思路

1.2成本管理的職責(zé)

成本管理的主要控制部門：

預(yù)決算人員？

項(xiàng)目公司？

設(shè)計(jì)部管理門？

招投標(biāo)和采購部門？

產(chǎn)品策劃部門？成本管理部門的職責(zé)：

全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作，了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控。

開發(fā)商整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者，不是大廚是美食家。1.3工程項(xiàng)目建設(shè)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要流程

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本體系1.土地費(fèi)：征地費(fèi)、契稅費(fèi)、土地增容費(fèi)2.前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、測繪費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境評價(jià)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、城建配套費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：煤氣、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、排污費(fèi)、綠化景觀費(fèi)、電信及智能化工程費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)：土石方工程費(fèi)、樁基礎(chǔ)工程費(fèi)、肌坑圍護(hù)費(fèi)、土建工程材料費(fèi)（甲供材料）、土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、安裝設(shè)備費(fèi)（甲供）、裝修工程費(fèi)、試驗(yàn)檢測費(fèi)、5.配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)：員工工資、營銷策劃費(fèi)、財(cái)務(wù)管理費(fèi)等。7.工程不可預(yù)見費(fèi)8.開辦費(fèi)用等

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理體系

二、工程項(xiàng)目成本管理體系1.工程項(xiàng)目目標(biāo)成本體系1.1工程目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目標(biāo)成本體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。目標(biāo)成本要體現(xiàn)先進(jìn)性和嚴(yán)肅性。1.2工程目標(biāo)成本建立的流程目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過程，是一個(gè)由粗淺到細(xì)的過程。隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)，成本項(xiàng)目逐步細(xì)化調(diào)整，目標(biāo)成本亦逐步真實(shí)。

建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障。2.工程項(xiàng)目動態(tài)成本體系

動態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到及時(shí)管理：

設(shè)計(jì)變更

工程簽證各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。動態(tài)成本管理是對成本實(shí)時(shí)監(jiān)控的重要方法。各種成本控制軟件的產(chǎn)生，如明源成本管理軟件；金碟等其實(shí)主要的是實(shí)現(xiàn)成本管理的動態(tài)控制。3.工程項(xiàng)目后評估體系項(xiàng)目后期評估是成本管理效果評價(jià)和改進(jìn)（CA）的途徑

項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后進(jìn)行，對項(xiàng)目過程中發(fā)生的所有成本進(jìn)行系統(tǒng)全面的再評價(jià)：比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測成本差異（評價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性）

對比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評價(jià)成本管理工作的有效性）

分析各期《項(xiàng)目動態(tài)成本分析報(bào)告》（評價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價(jià)材料成本的合理性）4.三成三本管三理流三程三、三工程三項(xiàng)目三各階三段成三本管三理的三重點(diǎn)1、三項(xiàng)目三論證三、立三項(xiàng)環(huán)三節(jié)成三本控三制項(xiàng)目三獲取三前進(jìn)三入新三城市三開發(fā)三，需三進(jìn)行三可行三性研三究，在完三成實(shí)三地考三察和三調(diào)研三工作三后，三立項(xiàng)三時(shí)必三須編三寫提三交《三項(xiàng)目三可行三性研三究報(bào)三告》營銷三部門負(fù)責(zé)三市場三調(diào)查三和項(xiàng)三目情三況調(diào)三查，三進(jìn)行三項(xiàng)目三定位三，擬三訂最三佳開三發(fā)規(guī)模和三銷售三策略三。預(yù)決三算部門、采三購部門對當(dāng)三地市三場同三檔次三建筑三造價(jià)三、材三料設(shè)三備選三型價(jià)三位進(jìn)三行調(diào)三研，三并作三區(qū)域三對比三表；前期三拓展三人員三對各三種規(guī)三模的三當(dāng)?shù)厝姓A(chǔ)三配套三、建三設(shè)規(guī)三費(fèi)等三收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)三進(jìn)行三調(diào)研設(shè)計(jì)三部門委托三多家三設(shè)計(jì)三單位三設(shè)計(jì)三規(guī)劃三方案三，從三中挑三選最佳方案三。根據(jù)三總體三規(guī)劃三方案三，營三銷部門預(yù)測三銷售三收入三，工三程部門編制三項(xiàng)目三實(shí)施三計(jì)劃三，預(yù)決三算部三門進(jìn)行三投資三估算三，財(cái)三務(wù)部門進(jìn)行三項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三，最三終由三營銷三部門形成《項(xiàng)三目可三行性三研究三報(bào)告三》。1.三成本三費(fèi)用三估算三和控三制目三標(biāo)及三措施三；2.三投資三及效三益測三算、三利潤三體現(xiàn)三安排三；3.三稅務(wù)三環(huán)境三及其三影響三；4.三資金三計(jì)劃三；5.三《競?cè)斗饺浮啡▋H三限招三標(biāo)、三拍賣三項(xiàng)目三）；6.三投資三風(fēng)險(xiǎn)三評估三及相應(yīng)的三對策三；7.三項(xiàng)目三綜合三評價(jià)三意見三；2、三工程三項(xiàng)目三設(shè)計(jì)三階段三成本三控制2.三1設(shè)計(jì)三階段三的管三理流三程2.三2設(shè)計(jì)三策劃階段的成三本控三制2.三2.三1設(shè)計(jì)三單位三的選三擇和三設(shè)計(jì)三費(fèi)用三的控三制2.三2.三2設(shè)計(jì)三質(zhì)量三和設(shè)三計(jì)進(jìn)三度的三控制2.三3三規(guī)劃三方案三設(shè)計(jì)三階段三的成三本控三制2.三4擴(kuò)初三設(shè)計(jì)階段的成三本控三制2.三5施工三圖設(shè)三計(jì)階段的成三本控三制2.三6邊坡三土石三方設(shè)三計(jì)的三成本三控制2.三7景觀三設(shè)計(jì)三的成三本控三制2.三1三設(shè)計(jì)三階段三的管三理流三程項(xiàng)目三立項(xiàng)主體三結(jié)構(gòu)三開工開盤三銷售入伙項(xiàng)目三論證三階段項(xiàng)目三策劃三階段設(shè)計(jì)三管理三階段工程三施工三階段竣工銷售三管理三階段入伙三管理三階段概念三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三管理設(shè)計(jì)方案三設(shè)計(jì)三管理擴(kuò)初三設(shè)計(jì)三管理施工三圖設(shè)三計(jì)管三理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項(xiàng)目三成本三估算測算三及目三標(biāo)成三本拆三分預(yù)算三、標(biāo)三底、三合同三價(jià)進(jìn)度三款、三工程三變更三、招三標(biāo)采三購結(jié)算工程營銷項(xiàng)目三的每三一個(gè)三設(shè)計(jì)三環(huán)節(jié)三都會三受到三其上三游成三本工三作的三條件三制約2.三2三設(shè)計(jì)三策劃三階段三的成三本控三制成本三的合三理控三制是三一個(gè)三項(xiàng)目三研發(fā)三的重三要環(huán)三節(jié)，三其產(chǎn)三生于三項(xiàng)目三定位三，控三制于三產(chǎn)品三研發(fā)三，執(zhí)三行于三設(shè)計(jì)三管理三。合理三的控三制研三發(fā)產(chǎn)三品的三成本三是從三多方三面考三慮的三。例三如：三新的三規(guī)劃三形態(tài)三、新三造型三、新三戶型三、新三空間三形式三與成三本的三關(guān)系三都要三在研三發(fā)的三過程三中仔三細(xì)考三慮與三研究三。對設(shè)三計(jì)方三案的三材料三成本三以及三建造三成本三均及三時(shí)與三成本三部溝三通，三保證三項(xiàng)目三的成三本的三可控三性。成本三控制三在設(shè)三計(jì)階三段（三包括三選材三用料三）占三有7三0～三80三％的三份量三，工三程階三段（三包括三合約三和實(shí)三施階三段）三占3三0～三20三％。成本三管理三活動三應(yīng)把三成本三效益三觀念三作為三支配三思想三，而三不是三從簡三單狹三隘的三節(jié)約三和減三少成三本的三觀念三出發(fā)三，要三從“三投入三產(chǎn)出三比”三的分三析來三看待三成本三的必三要性三、合三理性三。成本三管理三不能三局限三于產(chǎn)三品的三建造三過程三，而三是應(yīng)三該將三視野三向前三延伸三到產(chǎn)三品的三市場三需求三分析三、相三關(guān)技三術(shù)的三發(fā)展三態(tài)勢三分析三，以三及產(chǎn)三品的三設(shè)計(jì)三；向三后延三伸到三顧客三的使三用、三維修三及處三置。2.三2.三1設(shè)計(jì)三單位三的選三擇和三設(shè)計(jì)三費(fèi)用三的控三制三設(shè)計(jì)三單位三選擇三的方三式:設(shè)三計(jì)招三標(biāo)長三期合三作單三位直三接洽三談引三進(jìn)新三的設(shè)三計(jì)單三位洽三談三設(shè)計(jì)三單位三的類三型三國際三知名三度較三高的三國外三設(shè)計(jì)三公司三做規(guī)三劃方三案，三再找三個(gè)國三內(nèi)公三司做三施工三圖深三化設(shè)三計(jì)三國內(nèi)三知名三度較三高的三國內(nèi)三公司三做完三成個(gè)三設(shè)計(jì)三（規(guī)三劃方三案、三擴(kuò)初三設(shè)計(jì)三、施三工圖三紙?jiān)O(shè)三計(jì)）三國內(nèi)三知名三度較三高的三設(shè)計(jì)三人三設(shè)計(jì)三費(fèi)用三的控三制如三何花三最少三的錢三做出三最好三的設(shè)三計(jì)產(chǎn)三品-三--三-其三實(shí)是三個(gè)平三衡的三問題2.三2.三2設(shè)計(jì)三質(zhì)量三和設(shè)三計(jì)進(jìn)三度的三控制—對設(shè)三計(jì)人三員而三言是任務(wù)，三對成三本人三員而三言應(yīng)前置三而持三續(xù)避免三兩種三現(xiàn)象三：不計(jì)三成本三地追三求設(shè)三計(jì)效三果成本三不合三理導(dǎo)三致品三質(zhì)喪三失成本三控制含鋼三量等三土建三造價(jià)景觀三造價(jià)示范三區(qū)造三價(jià)設(shè)計(jì)三變更三簽證三率合理三的設(shè)三計(jì)費(fèi)2.三3三規(guī)劃三和擴(kuò)三初階三段的三成本三控制2.三3.三1場地三總平三面設(shè)三計(jì)成三本控三制場地三整合三設(shè)計(jì)三，即三在平三面圖三里同三時(shí)考三慮豎三向、三道路三、管三線、三綠化三景觀三設(shè)計(jì)三要求三。只三有這三樣，三才能三做出三又好三有能三實(shí)施三的設(shè)三計(jì)方三案。三甲方三應(yīng)充三分核實(shí)以下基礎(chǔ)三資料三的準(zhǔn)三確性：地形三圖、三紅線三圖；三水文三地質(zhì)三氣象三資料三（如三洪水三頻率三、暴三雨強(qiáng)三度、三匯水三面積三、徑三流系三數(shù)等三）；擬建三工程三周邊三的建三筑物三、道三路及三管線三現(xiàn)況三資料三；周邊三有無三規(guī)劃三建筑三物、三市政三道路三的接三點(diǎn)關(guān)三系及三市政三給排三水管三線、三能源三管線三、電三力及三通訊三等管三線與三小區(qū)三接點(diǎn)三關(guān)系三的資三料場地三靠現(xiàn)三有城三市主三干道三一側(cè)三是否三有排三洪溝三；場三地的三初步三或詳三細(xì)地三質(zhì)勘三探報(bào)三告書三等。三設(shè)計(jì)三師更三要分三析資三料的三準(zhǔn)確三性、三可實(shí)三用性三等，三否則三，會三產(chǎn)生三無數(shù)三后患三。只三有資三深總?cè)龍D設(shè)三計(jì)師三具有三甄別三資料三真?zhèn)稳哪苋?。三對現(xiàn)三況場三地內(nèi)三的土三壤、三邊坡三、巖三石作三表面三的穩(wěn)三定性三分析三；三若現(xiàn)三況與三地形三圖有三明顯三的區(qū)三別，三要求三甲方三補(bǔ)測三地形三圖；2.三3.三2場地三道路和豎三向設(shè)計(jì)三成本三控制?在坡三地場三地，三道路三設(shè)計(jì)三直接三關(guān)系三到建三設(shè)工三程量三的多少三，進(jìn)三而決三定了三場地三開發(fā)三建設(shè)三的造三價(jià)，三要將三場地設(shè)三計(jì)的三工程三費(fèi)用三降低三到最三小的三范圍三。道三路長三則擋土三墻和三邊坡三長、三土石三方工三程量三較大三。?道路三的平三面線三型定三位、三技術(shù)三標(biāo)準(zhǔn)三選擇三和組三合，三要經(jīng)過三方案三比選三和優(yōu)三化，三同時(shí)三要為三建筑三物布三置創(chuàng)三造條三件。道路三技術(shù)三標(biāo)準(zhǔn)三選定實(shí)例三：過三于強(qiáng)三調(diào)道三路的三平緩某些三外地三開發(fā)三商沒三有概三念，三別墅三最大三坡度三可達(dá)三15三%，三提出三技術(shù)三標(biāo)準(zhǔn)三改變?nèi)?三%，三4%三、3三%，三使擋三土墻三高度三從1三6m三提高三到2三0m三。因三過于三強(qiáng)調(diào)三道路三的平三緩，三則帶三來了三土石三方量三的增三大和三挖填三不平三衡。三在山三地要三像平三原(三如北三京)三那樣三，坡三小則三路長三，損三失上三億元三。做三不下三去，三越做三越糟三。舍三棄原三來優(yōu)三化方案，三一意三孤行三。構(gòu)建三主干三道路三網(wǎng)實(shí)例三11三：道三路系三統(tǒng)不三合理?由于三開發(fā)三商們?nèi)涣巳馍饺亟ㄈO(shè)規(guī)三律，三沒選三中設(shè)三計(jì)方三的推三薦方三案，三要設(shè)三計(jì)人三員調(diào)三整其三中的三一個(gè)三方案三將中三間標(biāo)三高的三道路三直接三與低三標(biāo)高三路連三接，三這就三造成三了道三路縱三坡達(dá)三到1三5%三坡度三、道三路系三統(tǒng)極三其不三合理三不通三暢、三土石三方量三大增三、擋三土墻三增長三且增三高，三整個(gè)三工程三投資三巨增三。道路三的豎三向設(shè)三計(jì)將剖三面和三平面三結(jié)合三起來三拉主三干道三路算三坡度三，常三發(fā)生三對場三地的三豎向三及道三路設(shè)三計(jì)考三慮不三周到三，經(jīng)三常將三道路三豎向三處理三不好三，使三道路三接不三到建三筑物三邊上三去。道路三平面三設(shè)計(jì)三方案三調(diào)整三后，三要結(jié)三合新三位置三調(diào)整三其坡三長、三坡度三和標(biāo)三高。豎向三設(shè)計(jì)三完成三后才三能進(jìn)三行建三筑物三布置三，否三則方三案無三穩(wěn)定三性。要充三分地三利用三地形三，沒三有工三作經(jīng)三驗(yàn)積三累不三行，三與場三地的三結(jié)合三不好三?？?cè)龍D專三業(yè)設(shè)三計(jì)難三度大三、工三作量三也大三，在三設(shè)計(jì)三過程三中返三工量三大，三設(shè)計(jì)三周期三長。設(shè)計(jì)三單位三施工三圖設(shè)三計(jì)時(shí)三沒動三道路三位置三，但三對道三路標(biāo)三高做三了較三大的三調(diào)整三，后三山的三標(biāo)高三為了三將就三建筑三物調(diào)三低了三很多三，也三挖了三很多三的土三石方三。甲方三過分三的強(qiáng)三調(diào)建三筑物三去適三應(yīng)山三坡地三形，三將建三筑物三設(shè)計(jì)三太多三太零三碎小三平臺三，施三工現(xiàn)三場沒三有機(jī)三械化三施工三的可三行性三，人三工開三挖成三本太三高工三期太三長，三在施三工中三又多三次調(diào)三整建三筑單三體形三式和三場地三標(biāo)高三，現(xiàn)三場施三工返三工較三多，三設(shè)計(jì)三和施三工的三返工三費(fèi)用三也較三高。2.三3.三3場地三管線三綜合三設(shè)計(jì)三成本三控制搜集三匯總?cè)姓芫€三資料三，城三市主三干管三與小三區(qū)的三交口三的坐三標(biāo)、三標(biāo)高三、管三徑大三小及三各管三線系三統(tǒng)的三配置三能力三和排三放能三力等三。如三果規(guī)三劃局三給定三的污三水排三放接三口比三較高三，場三地排三水就三用不三上。三開發(fā)三商有三的也三馬虎三，要三了一三個(gè)高三的接三口。匯總?cè)ㄖ锖腿龘跬寥龎A(chǔ)。擋土三墻穿三管的三預(yù)設(shè)三。場地三景觀三設(shè)計(jì)三標(biāo)高三及位三置的三協(xié)調(diào)三配合三。在總?cè)矫嫒龍D上三標(biāo)注三建筑三物、三商鋪三四周三的場三地標(biāo)三高坡三地場三地管三道通三廊較三窄，三綜合三管線三布置三困難三，管三網(wǎng)投三資增三高。三管線三也無三法順三應(yīng)山三坡地三形按三規(guī)范三布置三下來三。坡三地場三地道三路經(jīng)三常轉(zhuǎn)三向，三當(dāng)設(shè)三置超三高后三，積三水點(diǎn)三變化三，水三道專三業(yè)不三知道三。雨三水口三位置三要準(zhǔn)三確而三不浪三費(fèi)，三有效三解決三問題三。再將三推薦三方案三作綜三合管三線圖三布置三，作三綜合三管線三文字三說明三；進(jìn)行管線三的可三行性三分析三，綜三合考三慮各三種管三線的三設(shè)置三。考三慮管三線綜三合走三向、三市政三管線三最低三點(diǎn)。充分三考慮三管道三通廊三的預(yù)三留。匯水三面積三均勻三分配三，管三線大三小比三較適三中。三管線三應(yīng)盡三量布三置在三挖方三區(qū)方三可節(jié)三省埋三設(shè)時(shí)三開挖三的石三方工三程量三。坡地三場地三的豎三向設(shè)三計(jì)上三要設(shè)三置擋三土墻三和邊三坡，三這些三構(gòu)筑三物要三占地三，高三差越三大占三地越三寬，三結(jié)構(gòu)三厚度三也越三大。三因?yàn)槿饕膱鋈厣先ㄈ≌?，這三些構(gòu)三筑物三只好三布置三在道三路通三道的三兩側(cè)三，那三么道三路通三道除三了這三些構(gòu)三筑物三占地三外還三有建三筑物三本身三的基三礎(chǔ)也三要占三地，三留給三布置三管線三的地三方就三不是三很多三了。2.三4三施工三圖設(shè)三計(jì)階三段的三成本三控制2.三4.三1三基礎(chǔ)三工程三成本三優(yōu)化一個(gè)三經(jīng)濟(jì)三、安三全、三施工三方便三的基三礎(chǔ)方三案是三基礎(chǔ)三方面三成本三控制三的關(guān)三鍵因三素。三合理三的基三礎(chǔ)方三案決三定其三工程三造價(jià)三——三為使三基礎(chǔ)三工程三作到三安全三、經(jīng)三濟(jì)、三合理三，針三對各三棟建三筑物三各部三位的三受力三特點(diǎn)三、相三對應(yīng)三位置三的地三質(zhì)情三況分三別對三采用三不同三持力三層（三粘土三層、三強(qiáng)風(fēng)三化基三巖）三、不三同基三礎(chǔ)形三式（三天然三基礎(chǔ)三、樁三基礎(chǔ)三）三進(jìn)行三技術(shù)三、成三本以三及施三工分三析；大量三的設(shè)三計(jì)過三程優(yōu)三化可三降低三造價(jià)三：嚴(yán)格三按照三計(jì)算三結(jié)果三核對三墻柱三軸力三與樁三基礎(chǔ)三承載三力的三關(guān)系三，使三一部三分四樁改三為三三樁、三三樁三改為三兩樁三等；三樁尖三由封三閉樁三尖改三為開三口樁三尖；核對三天然三基礎(chǔ)三部分三的設(shè)三計(jì)，三充分三利用三底板三的鋼三筋和三混凝三土。2.三4.三2三地下三室成三本優(yōu)三化地下三室的三結(jié)構(gòu)三成本三是相三當(dāng)高三的，三也是三建設(shè)三單位三很重三視的三。影三響地三下室三造價(jià)三成本三的因素很三多，三比如三地下三水位三、地三下室三層高三、地三面覆三土厚三度、三消防三車道三的位三置等三等，三下面三將對三這個(gè)三問題三進(jìn)行三專題三分析三：地質(zhì)三情況三，特三別是三地下三水位三：地下三室的三地質(zhì)三以及三水位三情況三是根三據(jù)勘三察單三位提三供的三地質(zhì)三報(bào)告三確定三的，三勘察三單位三的綜三合實(shí)三力是三決定三地質(zhì)三報(bào)告三的準(zhǔn)三確與三否的三關(guān)鍵三；地下三室底三板的三結(jié)構(gòu)三形式三：地下三室底三板的三結(jié)構(gòu)三形式三主要三有梁三板式三和無三梁樓三蓋式三兩種三，需三要根三據(jù)地三下室三的埋三深以三及地三質(zhì)情三況綜三合比三較確三定，三一般三選取三無梁三樓蓋三經(jīng)濟(jì)三合理三；地下三室的三層高三：地下三室層三高＝三建筑三凈高三（2三.2三m）三＋結(jié)三構(gòu)梁三高（三0.三9m三）＋三空調(diào)三管高三度（三0.三4m三）＋三消防三噴淋三高度三（0三.1三m）三＝3三.6三m，三水電三交叉三等在三次梁三部分三進(jìn)行三，因三此地三下室三層高三在3三.8三m左三右是三比較三合適三的。2.三4.三2三地下三室成三本優(yōu)三化地下三室頂三板的三覆土三厚度三：水、三電管三線的三走向三、交三叉布三置以三及埋三置深三度以三及景三觀種三植樹三木的三要求三是決三定地三下室三頂板三覆土三厚度三的關(guān)三鍵因三素，三一般三地下三室頂三板的三覆土三厚度三在1三.0三m左三右是三比較三合適三的；但實(shí)三際從三目前三的景三觀上三考慮三，基三本在三1.三5米三覆土三厚度三。三消防三車道三的對三成本三的影三響：無消三防車三道的三鋼筋三為6三4k三g/三m2三、混三凝土三為0三.37m3三/m三2，三鋼筋三和混三凝土三綜合三造價(jià)約為40三0元/三m2三；有消三防車三道的三鋼筋三為8三6k三g/三m2三、混三凝土三為0三.42m3三/m三2，三鋼筋三和混三凝土三綜合三造價(jià)約為50三0元/三m2。2.三4.三3三主體三結(jié)構(gòu)三成本三優(yōu)化要做三到主三體結(jié)三構(gòu)成三本得三到很三好的三控制三，應(yīng)三做好三以下三三方三面的三工作三：結(jié)三構(gòu)體系三選型三與布三置要三合理，合理三的結(jié)三構(gòu)方三案決三定主三體工三程成三本造三價(jià):坡地三建筑三、建三筑物三的埋三深不三滿足三規(guī)范三要求三、建三筑平三面布三置不三規(guī)則三等，三對這三些問三題的三合理三解決三是決三定工三程造三價(jià)的三關(guān)鍵三因素三。結(jié)構(gòu)三計(jì)算三與內(nèi)三力分三析要三正確三、結(jié)三構(gòu)計(jì)三算對三結(jié)構(gòu)三成本三控制三有極三為重三要的三作用三:通過三對計(jì)三算參三數(shù)、三計(jì)算三荷載三、梁三墻柱三構(gòu)件三尺寸三的選三取以三及計(jì)三算指三標(biāo)的三控制三，以三求達(dá)三到經(jīng)三濟(jì)合三理的三結(jié)構(gòu)三計(jì)算三結(jié)果細(xì)部三設(shè)計(jì)三與構(gòu)三造措三施要三周密三。選用三熱軋三Ⅲ鋼三、冷三軋扭三鋼筋三等新三技術(shù)三，降三低含三鋼量三；應(yīng)加三強(qiáng)對三施工三圖的三審查三核對三，避三免了三設(shè)計(jì)三圖紙三人為三的放三大。三標(biāo)準(zhǔn)三層結(jié)三構(gòu)設(shè)三計(jì)限三額為三鋼筋三65三kg三/m三2，三混凝三土為三0.三39三m3三/m三2，三實(shí)際三完成三為鋼三筋4三3k三g/三m2三，混三凝土三為0三.3三3m三3/三m2三。由于三建筑三產(chǎn)品三的非三標(biāo)準(zhǔn)三型、三物業(yè)三類型三的多三樣性三，結(jié)三構(gòu)的三經(jīng)濟(jì)三性指三標(biāo)很三難同三工業(yè)三標(biāo)準(zhǔn)三化產(chǎn)三品一三樣采三用絕三對指三標(biāo)。三含鋼三量指三標(biāo)不三是唯三一的三經(jīng)濟(jì)三性指三標(biāo)，三如果三過分三單一三強(qiáng)調(diào)三含鋼三量，三存在三降低三結(jié)構(gòu)三質(zhì)量三的風(fēng)三險(xiǎn)，三并對三體型三規(guī)則三要求三過高三，易三影響三其內(nèi)三部功三能布三局及三外立三面的三美觀。隨著三房產(chǎn)三品的三品質(zhì)三越來三越高三，鋼三筋、三水泥三在建三安成三本中三的所三占比三例越三來越三底，三相反三門窗三工程三（實(shí)三木門三、鋁三木門三窗、三實(shí)木三門窗三）、三外立三面材三料（三砂巖三、花三崗巖三、高三級質(zhì)三感涂三料等三）、三景觀三工程三、人三工費(fèi)三等的三比重三越來三越大三。土三地的三成本三占房三地產(chǎn)三開發(fā)三的成三本越三來越三高。2.三4三施工三設(shè)計(jì)三階段三的成三本控三制2.三4.三4三門窗三成本三定位三與優(yōu)三化2.三4.三5三外立三面建三筑材三料定三位與三優(yōu)化2.三4.三6三安裝三設(shè)備三定位三與優(yōu)三化2.三5三邊坡三土石三方設(shè)三計(jì)的三成本三控制在基三坑、三邊坡三的設(shè)三計(jì)中三，經(jīng)三驗(yàn)占70％、三計(jì)算三占30％，三因此三在當(dāng)三地找三一個(gè)三經(jīng)驗(yàn)三豐富三的設(shè)三計(jì)單三位和三設(shè)計(jì)三人員三是相三當(dāng)關(guān)三鍵的三。在滿三足結(jié)三構(gòu)安三全可三靠及三環(huán)境三綠化三要求三的前三提下三綜合三造價(jià)三最低三方案三為中三標(biāo)方三案1、一三個(gè)好三的設(shè)三計(jì)單三位和三設(shè)計(jì)三人員三是基三坑、三邊坡三方面三的成三本控三制的三關(guān)鍵三；2、由三于基三坑、三邊坡三設(shè)計(jì)三中經(jīng)三驗(yàn)占三了決三定地三位，三因此三請一三個(gè)經(jīng)三驗(yàn)豐三富的三專家三小組三對重三要基三坑、三邊坡三設(shè)計(jì)三方案三進(jìn)行三評審三是一三個(gè)重三要環(huán)三節(jié)2.三6三景觀三設(shè)計(jì)三階段三階段三的成三本控三制1、景觀三設(shè)計(jì)三單位三的選三擇2、景觀三設(shè)計(jì)三控制三的重三點(diǎn)3.三工三程項(xiàng)目實(shí)施三階段成本三控制3.三1三工程項(xiàng)目三實(shí)施三階段三的主三要管三理流三程3.三2施工三圖預(yù)三算及目標(biāo)三成本三確定的成三本控三制3.三3招投標(biāo)和三合同管理中的三成本三控制3.三4設(shè)計(jì)三變更三環(huán)節(jié)成本三控制3.三5工程三材料三與設(shè)三備采購三簽證三成本三控制3.三6工程三款撥三付管理環(huán)節(jié)三管理3.三1三工三程項(xiàng)目實(shí)施三階段三的主三要管三理流三程3.三2三施工三圖預(yù)三算和三目標(biāo)三成本三確定三的成三本控三制房地三產(chǎn)工三程成三本管三理要三實(shí)現(xiàn)三主動三控制三，就三要做三到“三算了三以后三再做三”，三而不三是“三做完三后再三算”三，要三實(shí)現(xiàn)三這個(gè)三目標(biāo)三，我三們就三要對三房地三產(chǎn)工三程成三本目三標(biāo)進(jìn)三行測三算，三做到三花錢三明明三白白三。1.三工三程主三要材三料設(shè)三備方三案論三證和三價(jià)格三信息三掌握三。2.三編三制施三工圖三紙預(yù)三算，三確定三基本三目標(biāo)三成本三。整個(gè)三建造三成本三總額三是否三超過三上一三階段三目標(biāo)三成本三；每三項(xiàng)是三否與三目標(biāo)三成本三分解三指標(biāo)三相符三，有三無突三破；三施工三圖預(yù)三算或三標(biāo)底三審核三驗(yàn)證三，出三具驗(yàn)三證報(bào)三告。3.三基三本目三標(biāo)成三本與三概算三對比三論證三，分三析原三因，三確定三最終三目標(biāo)三成本三。對施三工圖三預(yù)算三或標(biāo)三底的三審核三方法三可為三抽取三2~三5個(gè)三具有三代表三性的三分部三或分三項(xiàng)工三程進(jìn)三行復(fù)三核，三當(dāng)復(fù)三核造三價(jià)誤三差在三±3三%之三內(nèi)時(shí)三，可三以認(rèn)三為造三價(jià)準(zhǔn)三確，三否則三需要三擴(kuò)大三復(fù)核三審核三范圍三（整三個(gè)工三程的三30三%~三50三%）三。若施三工圖三預(yù)算三造價(jià)三突破三概算三（估三算）三造價(jià)三時(shí)，三應(yīng)分三析突三破原三因。三在報(bào)三告中三闡明三：是三設(shè)計(jì)三原因三的，三應(yīng)返三回設(shè)三計(jì)單三位重三新設(shè)三計(jì)；三是增三加功三能或三項(xiàng)目三的，三應(yīng)重三新進(jìn)三行項(xiàng)三目評三價(jià)；三是其三他原三因的三，應(yīng)三做補(bǔ)三充說三明或三解釋三。4.三編三制招三標(biāo)文三件標(biāo)三底最終三審定三結(jié)果三為正三式的三預(yù)算三目標(biāo)三成本三，此三目標(biāo)三成本三作為三指導(dǎo)三項(xiàng)目三公司三實(shí)施三過程三中招三標(biāo)、三施工三、采三購等三業(yè)務(wù)三活動三的成三本費(fèi)三用控三制依三據(jù)。3.三3招投標(biāo)和三合同環(huán)節(jié)中的三成本三控制3.三3.三1三建立三招投三標(biāo)和三合同三管理三流程三和制三度3.三3.三2三常規(guī)三招標(biāo)三的方三式：公開三招標(biāo)邀請三招標(biāo)議標(biāo)3.三3.三3三招標(biāo)三的計(jì)三價(jià)方三式:施工三圖包三干工程三量清三單招三標(biāo)費(fèi)率三招標(biāo)3.三3.三4三合同三費(fèi)用三的控三制性三條款三工期三條款三質(zhì)量三標(biāo)準(zhǔn)三工程三造價(jià)三及結(jié)三算辦三法：三合同三價(jià)款三支付三材料三設(shè)備三供應(yīng)三違約三索賠三工程三竣工三決算3.三3.三5三招投三標(biāo)階三段應(yīng)三注意三的問三題除壟三斷性三質(zhì)的三工程三項(xiàng)目三外，三其它三工程三的施三工或三作業(yè)三單位三，不三得指三定，須三采取三公開三或邀三請招三標(biāo)方三式進(jìn)三行。壟斷三性質(zhì)三的工三程項(xiàng)三目（三如水三、電三、氣三等）三應(yīng)盡三力進(jìn)三行公三關(guān)協(xié)三調(diào)，三最大三程度三降低三造價(jià)三。應(yīng)組三織設(shè)三計(jì)、三工程三、預(yù)三算、三財(cái)務(wù)三四大三專業(yè)三人員三聯(lián)合三組成三招標(biāo)三工作三小組三，就三招標(biāo)三范圍三、招三標(biāo)內(nèi)三容、三招標(biāo)三條件三等進(jìn)三行詳三細(xì)、三具體三的策三劃，三擬訂三標(biāo)書三，開三展招三標(biāo)活三動；三對投三標(biāo)單三位應(yīng)三就其三資質(zhì)三、經(jīng)三濟(jì)實(shí)三力、三技術(shù)三力量三、以三往施三工項(xiàng)三目和三施工三管理三水平三等進(jìn)三行現(xiàn)三場考三察，三提出三書面三考察三意見三；對三投標(biāo)三情況三進(jìn)行三評估三，提三出書三面評三估意三見。3.三3.三5三招投三標(biāo)階三段應(yīng)三注意三的問三題在招三投標(biāo)三過程三中，三項(xiàng)目三公司三需負(fù)三責(zé)將三招標(biāo)三結(jié)果三與目三標(biāo)成三本進(jìn)三行差三異對三比分三析，三對于三差異三率達(dá)三10三%（三含）三以上三的結(jié)三果，三提出三成本三總體三平衡三方案三，附三相關(guān)三說明三性文三件，三通過三規(guī)定三的審三批流三程審三批；同等三條件三下，三應(yīng)盡三量選三擇企三業(yè)類三別或三工程三類別三高而三取費(fèi)三較低三的單三位應(yīng)建三立健三全施三工隊(duì)三伍檔三案，三跟蹤三評估三其資三信、三技術(shù)三力量三等。對投三標(biāo)人三的設(shè)三備報(bào)三價(jià)不三能指三定唯三一品三牌，三只能三約定三為“某某三品牌三或同三等品三牌”。也三不能三指定三設(shè)備三配件三或元三件，三也只三能約三定為“某某三品牌三或同三等品三牌”。出包三工程三應(yīng)嚴(yán)三禁擅三自轉(zhuǎn)三包。合同三審批三流程3.三4三設(shè)計(jì)三變更三及簽三證環(huán)三節(jié)的成三本控三制3.三4.三1三設(shè)計(jì)三變更三及簽三證的三類型三及管三理流三程設(shè)計(jì)三單位三提出三的變?nèi)_發(fā)三商提三出的三變更三(含三客戶三提出三的變?nèi)?施工三單位三提出三的變?nèi)O(shè)計(jì)三單位三提出三的變?nèi)_發(fā)三商提三出的三設(shè)計(jì)三變更施工三單位三提出三的變?nèi)ㄈ炄C）3.三4.三2三現(xiàn)場三簽證現(xiàn)場三簽證三范圍三項(xiàng)目三施工三過程三中凡三是由三乙方三提出三須經(jīng)三甲方三現(xiàn)場三簽認(rèn)三的、三引起三工程三造價(jià)三變化三又不三屬于三包干三合同三范圍三的事三項(xiàng)及三合同三明確三需現(xiàn)三場簽三證的三內(nèi)容三均屬三于現(xiàn)三場簽三證范三圍的三，可三以辦三理現(xiàn)三場簽三證，三包括三：工三程量三增減三、材三料設(shè)三備價(jià)三格變?nèi)热，F(xiàn)三場簽三證要三反復(fù)三對照三合同三及有三關(guān)文三件規(guī)三定慎三重處三理?，F(xiàn)場三簽證三辦理現(xiàn)場三簽證三審批三權(quán)限現(xiàn)場三簽證三的審三批三現(xiàn)場三變更三率的三控制現(xiàn)場三變更三率的三控制很多三項(xiàng)目三由設(shè)三計(jì)失三誤所三帶來設(shè)計(jì)三變更三占總?cè)ㄔ烊杀救?-三10％，其中三重復(fù)三性錯(cuò)三誤占三相當(dāng)三比例三。為降三低設(shè)三計(jì)變?nèi)炄C率三，建三議采三取的三策略三如下三：1）建三立施三工圖三階段三的長三期合三作伙三伴；2）給三予合三理的三設(shè)計(jì)三周期三；3）逐三步完三善的三標(biāo)準(zhǔn)三化構(gòu)三造設(shè)三計(jì)；4)重視三階段三成果三標(biāo)準(zhǔn)三；3.三5三材料三設(shè)備三定價(jià)三和采三購管三理環(huán)三節(jié)的成三本控三制3.三5.三1三建立三集團(tuán)三化采三購管三理機(jī)三制3.三5.三2三建立三戰(zhàn)略三合作三伙伴三和長三期合三作單三位3.三5.三3三建立三項(xiàng)目三材料三設(shè)備三清單3.三6工程三款撥三付環(huán)三節(jié)的成本三控制3.三6.三1三付款三條件三的設(shè)三置3.三6.三2三工程三量和三價(jià)款三的審三核3.三6.三3三工程三款支三付的三審核4.三1竣工三交付三環(huán)節(jié)三控制4.三2工程三結(jié)（三決）三算環(huán)三節(jié)控三制4.三3結(jié)（三決）三算工程三款撥三付環(huán)節(jié)4.項(xiàng)目竣工三決算三階段三的成三本控三制5.其他三環(huán)節(jié)三成本三控制1、正三式發(fā)三售前三，應(yīng)三組織三銷售三、設(shè)三計(jì)、三工程三和預(yù)三算人三員擬三訂詳三細(xì)的《銷售三承諾三事項(xiàng)三清單》，逐三項(xiàng)測三算其三建設(shè)三成本三，并三對照三原成三本預(yù)三算逐三項(xiàng)審三核；三對配三套設(shè)三施，三應(yīng)測三算其三運(yùn)行三