房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理二

房地產(chǎn)項目投資概論

目錄產(chǎn)業(yè)特征分析第一部分第二部分第三部分項目在于操作第四部分項目投資決策如何選擇項目區(qū)域性周期性復(fù)雜性高風(fēng)險性房地產(chǎn)具有不可移動性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價格水平都會大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會、文化、法規(guī)等各方面情況。項目運作中外部政策環(huán)境、行政審批環(huán)境、內(nèi)部供應(yīng)鏈都有區(qū)域?qū)傩?、市場也具有區(qū)域?qū)傩?。產(chǎn)業(yè)特征分析房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。周期性復(fù)雜性高風(fēng)險性區(qū)域性房地產(chǎn)商品具有資本和消費品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財產(chǎn)。特許經(jīng)營特征明顯。房地產(chǎn)項目從項目論證、獲取、建設(shè)、交易過程復(fù)雜。僅營銷就有230個節(jié)點，工程建設(shè)500過個三級節(jié)點。做每一個項目都是做全新的事情，復(fù)雜性區(qū)域性周期性高風(fēng)險性一方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。高風(fēng)險性區(qū)域性周期性復(fù)雜性目錄產(chǎn)業(yè)特征分析第一部分第二部分項目投資決策第三部分項目在于操作第四部分如何選擇項目如何選擇項目土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機會?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式不同的地段所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費特征。在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展時期因為中心區(qū)域人口多，需求大。同時目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟地理區(qū)位將會發(fā)生變化。區(qū)位，不僅僅是一個自然地理概念，還是一個經(jīng)濟地理，交通地理和人文地理概念?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素；對周邊的影響因素如，遮擋；地塊的高差情況。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護工程，增加項目成本?？磮龅貤l件看區(qū)位看規(guī)劃條件看交易方式看場地條件地塊的臨街狀況，對項目商業(yè)布置產(chǎn)生影響，從而項目銷售和收益都有重要影響。地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布置等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對每個地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項目的影響很大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品。還要關(guān)注設(shè)計條件的可行性。有時政府給出設(shè)計條件，對項目開發(fā)限制較大?？匆?guī)劃條件看區(qū)位看交易方式看場地條件看規(guī)劃條件看區(qū)位看場地條件看交易方式從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權(quán)。不同的操作方式，對項目運作影響不同。通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價后稅務(wù)負擔(dān)。前面三個問題通過設(shè)置付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價后的稅務(wù)負擔(dān)將對項目產(chǎn)生重大影響。土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本30-70%不等，付款方式是重要的參考點?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式目錄產(chǎn)業(yè)特征分析第一部分第二部分第三部分項目在于操作第四部分項目投資決策如何選擇項目項目投資決策由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜性和高風(fēng)險性，所以房地產(chǎn)投資每個項目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。房地產(chǎn)投資三要素：時機、地段、質(zhì)量宏觀環(huán)境分析區(qū)域市場分析市場定位財務(wù)分析風(fēng)險分析投資決策時機主蔑要是指振市場環(huán)裁境。房地產(chǎn)秀投資屬川于高度正競爭的慕市場運醫(yī)作，房地蚊產(chǎn)企預(yù)業(yè)的托生存圾和發(fā)厭展是列以適街應(yīng)房迷地產(chǎn)咐市場缸環(huán)境窯為前晌提。政策肺環(huán)境仍：國家大揚政方針幟：京津斥冀一體予化、兩鑄個100年領(lǐng)導(dǎo)蓄個人橋施政側(cè)風(fēng)格懶：習(xí)貝總，薯扶貧辨環(huán)保公，房束子是摟用來聯(lián)住的擔(dān)。經(jīng)常出放臺一些謎措施和掃政策，嫂來調(diào)整違房地產(chǎn)盼商品在間生產(chǎn)、毯交易、景使用過透程中的壤法律關(guān)訂系和經(jīng)罰濟利益程。我們簡在項目偽立項時噸，必須暖關(guān)注這序些政策道對項目娘的影響災(zāi)。宏觀環(huán)糠境分析區(qū)域衣市場鞋分析市場所定位財務(wù)分晶析風(fēng)險佛分析投資鈴決策經(jīng)濟環(huán)桌境：指城翅市的啞經(jīng)濟飾發(fā)展裁水平確、居載民收妖入水鏟平及濕消費頓結(jié)構(gòu)線、物劇價水仔平等牧因素輛。一般來炸說，對冠于經(jīng)濟中發(fā)展迅魯速的地私區(qū)，房圓地產(chǎn)市性場的前菠景也十拒分廣闊六，市場訂機會相累對較多。宏觀經(jīng)勿濟增長朝率（5-煌8%）、人戰(zhàn)均GDP（400最0-8構(gòu)000）、城溉市化率價（50-告70%）、失房價丘收入舌比（6-肯8）宏觀環(huán)脖境分析區(qū)域膚市場譜分析市場惹定位財務(wù)俗分析風(fēng)險呈分析投資蘿決策社會文箱化環(huán)境厲：指居敞民生仰活習(xí)厭慣、碌生活竄方式岸、消癢費觀薄念以碰及對主生活壟的態(tài)遇度，勸對人敬生的禍態(tài)度阻等。侄社會搶文化潤環(huán)境誓在很姻大程親度上鋪決定村著人青們的論價值繩觀念惹和購它買行龍為，怨因此押影響萄著消菌費者錫購買計房地倘產(chǎn)產(chǎn)飲品的巷動機寄、種倒類、則方式足。某貝一地厲區(qū)人車們對繪特有狐的核努心文椅化價巧值具忘有高撲度的鳥持續(xù)語性，炊因此搬房地轉(zhuǎn)產(chǎn)投喉資必繞須了初解當(dāng)衰地消姓費者牽文化曠和傳籍統(tǒng)習(xí)顫慣，鬼方能罰為當(dāng)吉地消照費者嫌所接醒受。技術(shù)工業(yè)忠化生取產(chǎn)，幼在環(huán)趣保要脈求高分的時重候，其競爭磚力體林現(xiàn)“宏觀環(huán)艦境分析區(qū)域安市場神分析市場愧定位財務(wù)程分析風(fēng)險分粉析投資濃決策市場灑需求鎖分析頂。影響鴿市場默需求悠的四惕個主鏟要因廟素有嘆：人口程數(shù)量老和結(jié)況構(gòu)。卷人口腎是影萌響房奏地產(chǎn)處需求斧的重畫要因伸素?？椬》繛E是人滋類生隊存不勺可少乘的物離質(zhì)條蹈件，蜘人口備基數(shù)菠大，婆絕對紙值增俊加快席，對火住房超需求堤也會平不斷眨增加憶。而志且我或們國扇家的懶家庭翠人口頂結(jié)構(gòu)稱也在灰變化專，家崖庭平諷均人歸口在膀減少銅，對灘生存哪空間緩的需刊求也常在增帥多。區(qū)域留市場零分析市場定罷位財務(wù)鋼分析風(fēng)險分途析投資決石策宏觀乘環(huán)境格分析家庭收宮入。分谷析一個省地區(qū)的懂市場購潔買力，愧最基礎(chǔ)格的數(shù)據(jù)謀還是家叫庭年收墳入，購迷房人家寬庭的年耽收入水州平?jīng)Q定賢了購買芝的承受窗能力。副目前政定府的設(shè)輕想是中倉低收入兇者購經(jīng)標濟適用姑房，高碎收入者認購商品皺房。而帖對于開科發(fā)商來蔬說，有窩效的購瓶買力主鋼要來自烈中高收嶺入群。受劃分中井高收入年人群主太要依據(jù)碌是現(xiàn)行裂房價與航年可支吵配收入觀相比，棄年收入救能匹配與的家庭滅可以說切是中等撇收入層籠，高于午的為高廊收入者認。此外皺，居民鴉收入預(yù)豆期對住壘房消費針也有相秋當(dāng)程度漢影響。宏觀環(huán)推境分析區(qū)域芳市場怪分析市場定古位財務(wù)分葡析風(fēng)險進分析投資爬決策城市喬化進龍程。尺隨著邪經(jīng)濟叢持續(xù)刺發(fā)展識、城蹲市工續(xù)業(yè)現(xiàn)墻代化腰程度膀不斷盜提高花，城算市將陪集中固城鄉(xiāng)財中的闖大量鉗人口凡。從垂城市肆發(fā)展林總進半程來話看，著對房浴地產(chǎn)婆需求靠是旺宅盛的霞，但甲也不硬排除漫其需廁求隨播經(jīng)濟隨發(fā)展恭而波惠動。消費染者預(yù)決期。療消費娛者預(yù)扔期對脖未來耽經(jīng)濟醒形勢荷的預(yù)帝期，網(wǎng)會直逼接影瞧響對裕房地崇產(chǎn)需們求。剪如果搭對未榮來經(jīng)逮濟形率勢預(yù)著期是術(shù)下滑粱的，布居民手即使間有購瓣買能總力，封也不巴會花警自己仇大部醬分甚進至全產(chǎn)部積跟蓄去斷買房打子。究如果帶是樂州觀的冤，居順民改勿善居產(chǎn)住條克件的加愿望圈變得炭強烈怪，對之住房勺的需衡求就徹會增屆加。戰(zhàn)目前掌市場傭存在六兩種敏，一晌部分距人是伏對預(yù)方期不易看好前，持遮幣觀共望。民一部爸分人株預(yù)期鏟通脹句，開克始有鑄入市稱投資墨的愿帝望。宏觀加環(huán)境鑼分析區(qū)域市雞場分析市場冰定位財務(wù)薪分析風(fēng)險分俘析投資決胳策市場鐵供應(yīng)烈分析呢。供鎖給與干需求竄是緊始密地重聯(lián)系膊在一棵起的俯，供和求關(guān)哀系是沃市場棍最重邊要的休關(guān)系棟。我瞎們不槽僅要等看市久場一江時賣跟的好撤不好獲，還閣要看蛾供求們關(guān)系價，供酷大于輩求遲介早會遭導(dǎo)致智市場粱的衰虛退。這里的閱供應(yīng)分始析是指鄉(xiāng)豐靜態(tài)的菠存量分禮析。調(diào)查唐當(dāng)前嘆的存殿量、敵過去俘的走僵勢和流未來濤可能吐的供洲給。存量信以已南批預(yù)于售面算積減倚去已街售面漸積。在建數(shù)獵量，一現(xiàn)般以批咬準施工肉許可證斧的面積塘為依據(jù)謙。計劃坦開工詳數(shù)量譜，一框般以干已供收土地鼓而尚配未開油工的甲可建狡面積視計。已獲紅規(guī)劃獄許可歉數(shù)量膊，從炒城市妙規(guī)劃精和用再地計成劃來漲分析訂。從建碼設(shè)周敲期、萍政策蛾周期豎來分勺析供筋應(yīng)的踩差異須。需要注填意的是左我們分糖析市場宿供應(yīng)變桶化也應(yīng)室反映供瓣應(yīng)結(jié)構(gòu)悼的變化。宏觀環(huán)糞境分析區(qū)域性市場廉分析市場定刷位財務(wù)降分析風(fēng)險分栽析投資決蜜策1、市場答基本面任分析具體斗研究脆內(nèi)容喚如下太：1.房地略產(chǎn)建冷設(shè)指蜻標分轟析固定資亮產(chǎn)投資看與房地覺產(chǎn)投資施工票、新朋開工詳及竣秋工面璃積2.土地拜市場毒研究供求及允價格分區(qū)土犁地成交土地成酒交價格本區(qū)卷域土亡地成贊交詳劈燕情(含項目本翁身)3.商品房枝市場分忌析（住歇宅）商品串房存/增量嚴分析（供求置分析）商品額房銷忙售額辜與銷秤售面村積商品杜房銷取售價茂格市場衡發(fā)展封板塊溫及格塑局分籍析成交產(chǎn)王品特征客戶濫構(gòu)成柿分析4.市場未蹈來發(fā)展館預(yù)期研究拔重點獻：市場偏特點涂：內(nèi)庭外需蜻、市妥場階拴段供求福關(guān)系果、市蚊場結(jié)銅構(gòu)(價格輛、產(chǎn)賺品、腸開發(fā)爽商)客戶臥及成與交特未點研究意板義：房地產(chǎn)糧整體分辟析，反麥映房地秀產(chǎn)投資米及發(fā)展艦環(huán)境，攻預(yù)測未問來的競尤爭格局嶺。通過算研究譜判斷尚區(qū)域疲房地萍產(chǎn)走囑勢與兵開發(fā)襪風(fēng)險絨，找錫到項占目可悶?zāi)艿淖材繕伺撌袌鎏?，初諒步確納定發(fā)新展戰(zhàn)麥略。通過區(qū)店域房地軋產(chǎn)供求塌關(guān)系、溉價格、獲產(chǎn)品等析成交情墻況分析羅，對產(chǎn)洞品的定碰位策略侮產(chǎn)生直蜓接影響奴。具體研渠究內(nèi)容絲式如下：1.競爭括項目憐基本扮指標米對比2.客戶定后位3.規(guī)模4.營銷營銷巾節(jié)點追和銷滔售情山?jīng)r核心賣執(zhí)點（競綠爭力）推廣導(dǎo)活動推廣渠宵道成交客災(zāi)戶分析5.產(chǎn)品房型恢特點社區(qū)建炭筑、規(guī)堆劃特色景觀泛特色配套情妥況6.價格情丙況（含瘡各期價持格走勢誼）2、競爭論分析研究威重點匯：產(chǎn)品定警位及核萌心賣點客戶訓(xùn)定位禿及成涼交分慨析價格賊及推敏案研究意飼義：判斷對轎手的客叨戶、產(chǎn)快品、營幸銷方式杰等重點眨信息，梳為項目藝發(fā)展的值導(dǎo)向提禁供實際們依據(jù)，凍增強項被目自身毫的市場沸競爭力杠；分析督中，污應(yīng)著保重分騎析對勤手的議成交畜狀況旋、產(chǎn)剃品、營銷彎手段等核明心價厘值信售息，襲尋找毛出競懸爭對胡手值稍得借瓜鑒的宗價值呀點，皺指導(dǎo)仆本項哀目未崗來的膚發(fā)展具體越研究荷內(nèi)容柱如下并：1.同一巴城市感房地失產(chǎn)業(yè)略產(chǎn)盼品發(fā)動展水仇平2.區(qū)域寸產(chǎn)品江發(fā)展低水平3.典型季項目擋產(chǎn)品屈研究房型培特點社區(qū)悟建筑汽、規(guī)恥劃特戲色景觀特磚色配套設(shè)憂施建筑慚選材4.消費抖者產(chǎn)趣品接弱受度神調(diào)查寒結(jié)果止分析5.產(chǎn)品發(fā)荷展趨勢3、產(chǎn)藍品分味析研究重落點：主流綢房型社區(qū)尋規(guī)劃言特點建筑塵、園鼓林等研究主意義蓬：了解地膽區(qū)房地因產(chǎn)產(chǎn)品榜發(fā)展水積平，市尸場接受載度，發(fā)燦展趨勢波等，指爐導(dǎo)產(chǎn)品典規(guī)劃設(shè)顫計；通過絞對競臣爭產(chǎn)蝴品或也標桿崇項目餅的產(chǎn)尸品研諷究，見趨利勢避害躺，制只定本嶼項目仆產(chǎn)品屆定位宏觀環(huán)象境分析區(qū)域市艷場分析市場定什位財務(wù)分岡析風(fēng)險繡分析投資決揀策項目定棵位七步掉驟：(將市鐮場語崗言翻壯譯為趙建筑灰語言魂和規(guī)振劃語兼言)1.開發(fā)忠理念嗓定位牢：基于稻企業(yè)慕的價名值觀癥和戰(zhàn)擠略發(fā)濤展目女標，晃確定嘩項目墳的競絹爭策鮮略，是采雅取差局異化彎還是攝成本填領(lǐng)先車的競冤爭策銅略；以此來置指導(dǎo)項襖目的資須源配置擋。2.市場跌定位是：（司解決終項目目在市卡場上友“賣牽什么覆”的童問題淺）市場路定位霧就是判解決惰產(chǎn)品存留在惕消費稼者心鋒目中捕的位林置和搭形象傅。市場部定位浮不止鉤局限膨在功霞能特伶征上孫，它還體陜現(xiàn)在檔約次上、展情感上倉、個性摩上、文踏化上、與競爭叼對手的窗比較上聾，或以銳上其中櫻幾種的恭混合屬協(xié)性上，它是伐項目犯充分崖張揚閣的起夜點和苗基礎(chǔ)距，讓悉樓盤屬“未餅成曲背調(diào)先溜有情短”。宏觀環(huán)項境分析區(qū)域市穴場分析市場定雕位財務(wù)勿分析風(fēng)險帖分析投資淋決策3.客戶定位躲：（省解決頂賣給覽誰、夾吸引具誰來隸買的燒問題童）一般來交說，住撤宅的目雷標市場洞分析可軟以參照連幾種不堆同的因笨素，各種因泉素分別所會對項何目定位友產(chǎn)生不趣同的影仗響：根據(jù)漁人文些因素古細分挪定位驅(qū)：如零年齡柄、性助別、忘收入蠻、階嗓層、錄職業(yè)卻、教育、倍家庭結(jié)徹構(gòu)、家鹿庭生命艙循環(huán)等駝；根據(jù)地新理因素伸細分定茫位：居預(yù)住區(qū)域艇、工作偏區(qū)域等騾；根據(jù)心啊理特征哈細分定們位：個悠性、生粒活型態(tài)吊等。根據(jù)撕消費否行為根因素惱細分芬定位趙：購僅房次此數(shù)、效購買接動機堆、消昌費偏互好如果是徑商業(yè)項談目，還嬌需要解寧決投資荒者、經(jīng)妄營者和泉終端消運費者的敞各自不城同定位宏觀傳環(huán)境右分析區(qū)域市讓場分析市場橋定位財務(wù)削分析風(fēng)險分體析投資萬決策4.功能乒定位歌：除了丹居住械之外忘，項挑目還建將有茶哪些濕功能底？各種功英能的支語撐系統(tǒng)檔分別是暴什么？虜何為主繡次？如納何配比堤？5.形象定滿位：將市粱場定午位、坦建筑濾語言嘴用形活象化像的描廚述傳巷遞給移消費充者。6.產(chǎn)品定耀位：各種產(chǎn)揪品的配治比、戶查型和面?zhèn)e配比顯；以及稅戶型的測特色、華創(chuàng)新點厭等。7.價格吹定位鴿（三錫種方減法）辱：成本導(dǎo)文向法；市場聞導(dǎo)向閱法；消費幣者導(dǎo)命向法蜜。項目范定位甘是個隨系統(tǒng)矮工程乞，是識對企衫業(yè)戰(zhàn)說略、車項目述資源控、市場主需求域和差郵異化絕競爭極四個來要素閑的綜毒合考組慮.市場課定位財務(wù)分奧析是項得目投資畝決策的耽重要環(huán)著節(jié)，包爪括項目組成本測滋算、項勻目投資嶄收益概今算和項仿目資金波運作分脊析，通筋過這些鴿分析我閉們不僅前要分析醫(yī)項目的島投資價馬值，還得要分析坦我們投浮資此項秤目的資的金能力五。區(qū)域市邀場分析財務(wù)冒分析風(fēng)險星分析投資決荷策宏觀謀環(huán)境想分析財務(wù)分裁析財務(wù)分洪析項目成或本分析州、收入木測算、那現(xiàn)金流礙浪分析大、盈利辛性分析財務(wù)分總析——項目成頸本。項目成愉本一般澇包括土法地成本爛、前期摔費用、掌工程建趣設(shè)、政乳策收費謹、不可控預(yù)見費葡、三項竿費用六冷大部分厲。宏觀環(huán)即境分析區(qū)域其市場定分析市場定順位財務(wù)橡分析風(fēng)險堡分析投資決敬策

項目總額單價備注一土地費用1103156408

1土地中標價格1048006088

2契稅3144183按總地價的3％3補交出讓金及契稅2371138補交地上商業(yè)地價款二前期費用133377

1勘探設(shè)計費用8615050元/平方米2地下管線遷移30017

3臨水臨電安裝等前期費1721010元/平方米三土建建設(shè)投資313271820

1土建安裝308641793

1.1土建總承包228951330

1.2甲方分包5302308包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費30918基建造價的1%3質(zhì)檢監(jiān)測費1549基建造價的0.5%

項目總額單價備注四紅線內(nèi)市政配套工程5178301

1供電2066120六通一平，暫定120元/平方米2自來水工程51630六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程51630六通一平，暫定30元/平方米4燃氣工程43025六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程76645六通一平，暫定45元/平方米6道路工程25815六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程62436綠化面積250元五政府收費3099180

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費2754160按160元/平方米2報建報批費3442020元/平方米六不可預(yù)見費81948二至五的2%

一至六項合計1520708834

七管理費用80046800萬八財務(wù)費用10942636按實際資金情況九銷售費用4055236銷售額2％總投資合計1678689752

經(jīng)測及算項虹目立勵項時汁總建示筑面啊積17.壩2萬平方看米，可葡售面積13.升7萬平方站米。預(yù)痰計總投篩資16享.7籃9億元，拿折合總?cè)澜▎蝺r975爸2元/平方米推，可售戒單價121貫85元/平方米匠。其中芝：土地昌費用11畏.0繪3億元圾，占蔑總成逢本的65.扁7%；前期費芬用0.1壩3億元，坊占0.妹8%；土建安區(qū)裝3.1旺3億元暖，占18近.7腳%；紅線湖內(nèi)配燥套0.5蓬2億元，使占3.1杠%；政府收鼻費0.3礦1億元，搏占1.8秘%；開發(fā)掀費用1.保58億元，芒占9.例4%。實際幸運作凱中面異積有魂所增追加，字總建至筑面玩積17.仗8萬平方蕩米，可級售面積13填.9萬平派方米逆，動術(shù)態(tài)成侵本為17.院34億元家，上冊漲了3%，但折牧合總建儉單價為976喝2元/平方肢米，佳僅上陣漲了0.1標%。宏觀環(huán)與境分析區(qū)域方市場販分析市場慰定位財務(wù)分井析風(fēng)險控分析投資決綁策財務(wù)味分析跪之二——收入測荒算。收入郵測算炒一般后包括厘銷售盆收入鞋和租北金收扭入或撓物業(yè)筑價值晉，如捆果是巡壽持有猛自營通物業(yè)汽，一券般按蹄內(nèi)部許收益藏法來羨測算獸。宏觀室環(huán)境嗎分析區(qū)域市翠場分析市場定政位財務(wù)分朗析風(fēng)險且分析投資決案策項目立膊項時預(yù)喊計可實卸現(xiàn)總銷斃售收入20.父28億元，爹其中車徹庫是按葉照可售斃車庫的是建安成級本來計扮算，資薄產(chǎn)值0.4億。實際執(zhí)撇行過程倍中，由助于趕在眼市場出熊現(xiàn)調(diào)整女前開盤推銷售，退目前住婦宅回收均均價已澇經(jīng)達到153徒59元，板商鋪毛回收傍均價隱達到33權(quán)31貪1元，預(yù)勵計銷售磚收入將頁達到22吹.6億。銷售收入合計14719元/平方米202765萬元住宅14000元/平方米180265萬元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬元資產(chǎn)（地下車庫）292元/平方米4027萬元百合花暫園立項仙收入預(yù)破測表宏觀環(huán)尺境分析區(qū)域市槽場分析市場定耀位財務(wù)分蹄析風(fēng)險幼分析投資脫決策財務(wù)疫分析絹之三——現(xiàn)金拆流量協(xié)分析鐵。曉現(xiàn)金艘流量本分析葡中應(yīng)邊包括消：項目愧所需詞投資墨總額月。項目所旨需啟動這資金。企業(yè)利可調(diào)悶劑資披金和辛預(yù)計瞧可調(diào)更動資秀金。項目菌資金廈缺口父最高混值、懶時點車及解膝決辦榆法。融資可化能與成家本。宏觀愧環(huán)境此分析區(qū)域市漂場分析市場轟定位財務(wù)紹分析風(fēng)險瘋分析投資腫決策序號

年份2007年2008年2009年2010年合計項目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費用40601001001001006363636325258002.4銷售費用00040681181130430430430440640640552.5稅費0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計算指標∶財務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北京百按合花園蠢立項全什投資現(xiàn)呢金流量葡表序號

年份2007年2008年2009年2010年合計項目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費用40601001001001006363636325258002.4銷售費用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計算指標∶財務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京匙百合蛛花園健立項屆自有備資金侮現(xiàn)金夫流量妖表百合花除園立項倡時現(xiàn)金閣流測算勇情況見全上表。立項晚時項閥目預(yù)鑰計在08年三季萌度收回報自有資紋金投資施，在09年三暖季度缸收回遣全部的投資樸，實殃現(xiàn)正吉現(xiàn)金減流。根據(jù)目您前情況療來看，襲項目已雙于08年5月取情得銀欠行貸慶款10億元刺，20僑08年7月再售取得1.應(yīng)5億元，嘴至此股豎東已全庸部收回贏。截至猴目前項淘目實現(xiàn)沃銷售回含籠10新.8似6億元庭，累喝計投當(dāng)資13束.3億，按法照目前旦的銷售則回籠速孫度，二父季度即宇可收回紡全部投國資，實擊現(xiàn)正現(xiàn)浸金流。宏觀環(huán)潑境分析區(qū)域市隊場分析市場陪定位財務(wù)赤分析風(fēng)險分僑析投資啟決策財務(wù)造分析融之四——盈利分糞析。項目晝盈利仗分析誓主要魔是計炭算與株評價降項目地盈利脾能力促的指阿標。動房地領(lǐng)產(chǎn)開膠發(fā)最險關(guān)心謹?shù)膬衫藗€核競心指痛標包色括：稅前脂成本椒利潤么率。投資盞總額馬是指譽包括利貸款偏利息怖的總匙投資權(quán)。這東項指銳標反腸映的臉是項我目的咬抗風(fēng)耳險能具力和咽項目考盈利牧能力柱，也哪是公杏司實也現(xiàn)利稍潤的授主要編依據(jù)著。百合花鉤園項目誤立項階晶段稅前妙成本利稀潤率為15層.1萄%，目前泥測算稅鴿前利潤纖率已經(jīng)濃達到21葬.2端%。宏觀愧環(huán)境鍬分析區(qū)域市屋場分析市場定雹位財務(wù)分宇析風(fēng)險么分析投資決門策因為部歪分股東義投入是康以貸款它來計算驗的。因型此在實跪際工作車中我們套按下面菜的計算廉來考核琴：這個指莫標主要司反映股紙東對項毯目的投輪資價值怪。資金座是有時鑰間價值煤的，股鈴東投入5億元，框項目凈志利潤2億。友如果系兩年廉做完情，年即投資遭回報餓率20扔%，如毛果四熱年做歷完，珠年投胸資回吉報率艦僅為10滲%。百合花光園項目造立項階至段測算允實投資冷金年回醒報率15.振3%。目座前測費算的喂這個起數(shù)已俱經(jīng)達互到26邪.3闖%。宏觀環(huán)選境分析區(qū)域去市場秤分析市場定客位財務(wù)糠分析風(fēng)險騰分析投資杠決策房地產(chǎn)母投資是惡機遇與珠風(fēng)險并鳴存的。房地產(chǎn)哨投資風(fēng)咬險主要墊體現(xiàn)在夜投入資件金的安傍全性，掏期望收躁益的可斜靠性，焰投資項拳目的變者現(xiàn)性和蒙資產(chǎn)管捧理復(fù)雜根性。我們在帝決策項開目投資藝的過程談中，如卵果其他標條件都個相同，告肯定會餡選擇收令益最大伐的投資貧項目，延但在大笨多數(shù)情愧況下，劃收益并雹非唯一周的標準汽，因為久收益只三是一種頭可行的屬未來的蒜風(fēng)險利搏益，而拾不是現(xiàn)呼實的利縱益，而蒙項目運挽作中的粗風(fēng)險將汪影響收武益的實異現(xiàn)，所化以我們嶺決策投景資項目糧時，必纖須進行什風(fēng)險分輕析。宏觀環(huán)府境分析區(qū)域真市嶄場分踢析市場敬定位財務(wù)貍分析風(fēng)險分斷析投資決回策宏觀環(huán)武境分析區(qū)域市五場分析市場納定位財務(wù)分消析風(fēng)險槍分析投資柄決策常見青的需糾要關(guān)喘注的尚風(fēng)險喝：法律磚風(fēng)險蒙。價格陣下跌統(tǒng)風(fēng)險仁。成本上穿升風(fēng)險奸。政策魂風(fēng)險財務(wù)蓮風(fēng)險殊。管理糠風(fēng)險。宏觀錫環(huán)境疲分析區(qū)域鞋市場襖分析市場疤定位財務(wù)喘分析風(fēng)險有分析投資樣決策宏觀蠅環(huán)境趴分析區(qū)域淹市場匹分析市場定煉位財務(wù)分汪析風(fēng)險堡分析投資決他策項目獲取風(fēng)險評估表

記錄編號：序號風(fēng)險名稱記錄防范措施備注1公開轉(zhuǎn)讓不可競得風(fēng)險

一手競投，競爭對手意向不能明確2土地屬性風(fēng)險

二手項目，政府規(guī)劃調(diào)整影響土地屬性3規(guī)劃指標落實風(fēng)險

二手項目，原規(guī)劃指標是否有效4土地過戶風(fēng)險

二手項目，法律手續(xù)未完善影響過戶5或有債務(wù)風(fēng)險

二手項目，收購股權(quán)公司的隱性債務(wù)6地理環(huán)境風(fēng)險

一、二手項目宗地內(nèi)有河涌、地質(zhì)條件差等影響開發(fā)7銷售風(fēng)險

一、二手項目周邊競爭樓盤或周邊環(huán)境造成銷售壓力8拆遷風(fēng)險

一、二手項目拆遷影響開發(fā)進度9回遷風(fēng)險

一、二手項目回遷戶難以協(xié)商順利安置10交地風(fēng)險

一、二手項目清場影響開發(fā)進度11噪音風(fēng)險

一、二手項目臨近高速公路等噪音源12景觀風(fēng)險

一、二手項目臨近墓地等造成視覺影響13高壓線風(fēng)險

一、二手項目臨近高壓線等造成健康心理影響14工業(yè)污染風(fēng)險

一、二手項目臨近污染類廠房影響住戶健康15政府規(guī)劃變更風(fēng)險

一、二手項目周邊規(guī)劃政府未明確16成本預(yù)計風(fēng)險

成本由于市場原因發(fā)生重大變化17利率風(fēng)險、購買力風(fēng)險

根據(jù)集團對市場宏觀面分析，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，進行相應(yīng)防范由于利率發(fā)生變動，引起房地產(chǎn)行市變化，從而帶來的損失。在決策菜項目時誼，我們司一定要勒對選定解項目進疤行風(fēng)險恩分析，米并對風(fēng)河險防范占采取措叛施，如憤摸清法篇律關(guān)系發(fā)，進行溜法律界字定；進瘡行敏感負性分析薪，提高器項目立悄項標準爺；對政受策走勢玻進行研燥究，適磚應(yīng)政策氣要求；視對自身則的財力有人力進么行認真翻摸底，液做自己昌能做的雁事等等形。任何茶事都搬有風(fēng)怕險。沒我們喊在投捆資決伴策中炸分析述風(fēng)險齒，目買的在馳于提示前發(fā)復(fù)現(xiàn)風(fēng)莊險，援提前尊防范鵲風(fēng)險刪，以盡可傍能小的述風(fēng)險來嘆獲取盡掩可能高同的投資貞回報。宏觀高環(huán)境浸分析區(qū)域市旁場分析市場棄定位財務(wù)分張析風(fēng)險分砌析投資決培策投資伸決策坡應(yīng)履淺行嚴扁格的秘決策疲程序靈，應(yīng)泛該召描集經(jīng)智營班飄子和盜全體跳相關(guān)仆人員商進行刺集體范研究重，議司定后肆再報徒董事外會或耕上級母公司槍審批輪。經(jīng)營班胸子（尤浙其是總竭經(jīng)理）漏要對上蟻報材料真的真實雪準確承陣擔(dān)責(zé)任。風(fēng)險分析財務(wù)分析市場定位區(qū)域市場分析投資決策宏觀環(huán)境分析風(fēng)險分經(jīng)析財務(wù)購分析市場定賤位區(qū)域且市場賤分析投資檢決策宏觀弓環(huán)境鏈分析第一部繩分：項反目概況第二糊部分仗：法塔律及葛政策博性風(fēng)妄險分司析第三部搭分：市籠場分析第四部焰分：規(guī)敢劃設(shè)計踢初步分聞析第五障部分古：工收程、桂銷售啞計劃文及后齒期物踐業(yè)管觀理第六唉部分校：投統(tǒng)資收飲益分肆析第七部踢分：管統(tǒng)理資源遠配置第八部攀分：綜侄合分析攤與建議第九部誓分：補距充內(nèi)容全程分析結(jié)論建議概況描述可行傷性分溉析風(fēng)險分析財務(wù)分析市場定位區(qū)域市場分析投資決策宏觀環(huán)境分析風(fēng)險分析財務(wù)分析市場定位區(qū)域市場分析投資決策宏觀環(huán)境分析1.紅線雙（不果可逾樹越）1.糾1投資合總額覺：10億1.持2稅后耕利潤館率：12裳%1.饞3振IR閉R：20當(dāng)%2.黃線丸（原屑則上放不可內(nèi)逾越批，有濟條件袋可豁秤免）庫存：匠維持你在12讓-1朵6個月3.藍線駐（參桶考標趙準）3.1綜合體蘋項目整吐體利潤蔥率：>=殘0，即可院售物業(yè)嶄的售后凈利潤超傅過保留殖物業(yè)的屈總成本前。3.2開盤時袋間：第毅一筆土躬地款付短款以后7個月編內(nèi)優(yōu)嘆秀，12個月內(nèi)議及格。風(fēng)險分歷析財務(wù)分雖析市場定齒位市場胞供求托分析投資撥決策宏觀炒環(huán)境笨分析投資覽發(fā)展間部目艦前的降工作舟表單赴，流茂程目錄產(chǎn)業(yè)盼特征凝分析第一部分第二部分第三部分第四部分項目投捆資決策如何無選擇寧項目項目在火于操作資源管理平臺專業(yè)管理平臺項目運營管理平臺

資金資源

人力資源

品牌資源信息資源

供應(yīng)商資源

公共關(guān)系資源……

產(chǎn)品及設(shè)計管理

技術(shù)管理

成本管理

采購管理

營銷管理客戶服務(wù)管理……P-流程管理體系T-計劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會議體系A(chǔ)-項目評價體系I-信息管理體系……項目開發(fā)運作平臺項目取得項目策劃施工圖設(shè)計項目實施營銷管理產(chǎn)品交付為達成項目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序方案設(shè)計獲取并整合核心資源，為項目開發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計項目開發(fā)模式，研究并提供方法、標準、支持為保證項目目標所進行的監(jiān)督、控制、評估活動（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動）龍湖先的項沾目成粥功標用尺項目夏銷售坐凈利斑潤率>10峽%項目內(nèi)回部收益闊率IRR亡>25崇%一次性燙交房成鴿功率>98蕩%形成PM綱O制度蔑下高慨標準禮的項登目運筆作模塘板:包括但針不限于禿：項目芹啟動會察綜合模咸板、別進墅項目惜建造標芝準模板騰、樣板喘區(qū)建設(shè)炎計劃管沙理模板逮、報批倍報建流賭程模板鍛煉泉出能徹打硬值仗的耍項目別團隊:項目建感設(shè)過程碧中，向暴上海公寫司其他免項目團秧隊輸送吉人才不哲少于5人。奠定璃龍湖懷在上彈海地杏產(chǎn)界欄的口澡碑及袖領(lǐng)先格地位:項目倡品牌許知名駐度進裙入前5（無提打示狀態(tài)沒下第一叔提及率劍，第三爪方調(diào)查渾）單項哨目年壁度銷改售額刮進入劈燕前5編制開潔發(fā)計劃進行斗規(guī)劃灣設(shè)計組織舍工程抽建設(shè)全力封推進戚營銷1、編制搜依據(jù)一是根嘆據(jù)市場嘩情況二是促企業(yè)伸發(fā)展毅規(guī)劃呈和年悠度經(jīng)挖營計河劃三是特標準鹿工期2、分例類及酒概述計劃分臨為：資嗓金計劃稿、進度健計劃。（1）資金韻計劃包括資魚金籌措途、投入赤、回收亭及成本矮、利潤皮實現(xiàn)等農(nóng)計劃。句重點要俱把握資討金籌措炊、成本朝控制和歪利潤目盼標三大填項。進行被規(guī)劃展設(shè)計組織工斬程建設(shè)全力更推進前營銷編制蝦開發(fā)露計劃某項目粉資金計劃表

項目第一年第二年第三年第四年合計一、資金支出土地費用19378

19378

建設(shè)成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

稅金支出

52991122716526

費用支出

1000120010003200

償還貸款

2500025000

股東投資收回

19793

19793

合計1979374363702843367107624二、資金來源銷售回籠

597031970479407

新增貸款

25000

25000

股東自有資金投入19793

19793

合計19793250005970319704124200資金盈缺

01756422675-2366316576期初資金

0017564402390期末資金

017564402391657516575進行胞規(guī)劃鉤設(shè)計組織張工程解建設(shè)全力推娘進營銷編制籠開發(fā)斧計劃某項目露盈利規(guī)覺劃表科目金額一、營業(yè)收入79407二、營業(yè)總成本

其中：營業(yè)成本43105

營業(yè)稅金及附加4471

土地增值稅6531

管理費用818

財務(wù)費用0

銷售費用2382三、營業(yè)利潤22100

減：所得稅費用5525四、凈利潤16575進行至規(guī)劃姑設(shè)計組織工爬程建設(shè)全力多推進鵝營銷編制瓣開發(fā)垂計劃房地產(chǎn)倚企業(yè)的州成功在政于利用委財務(wù)杠曬桿，以骨小搏大澇，用30－40％左右燃的實投注資金，誰通過銀跡行貸款丈和銷售禾回收滾洲動發(fā)展衣，完成門全額投蹤蝶資。在身風(fēng)險可押控的前諒提下，羊保持一摸定的負鋸債率，堪利用財顧務(wù)杠桿狐保持適柄度規(guī)模然經(jīng)營。年度奸資金職計劃述主要甩節(jié)點絮，流列入流春出數(shù)痛量。進行規(guī)濤劃設(shè)計組織工越程建設(shè)全力推慘進營銷編制開冊發(fā)計劃（2）進度柳計劃房地產(chǎn)句開發(fā)進務(wù)度，對忠于房地蕩產(chǎn)開發(fā)護至關(guān)重趴要，他銜不僅要制加快產(chǎn)另出，加腎快資產(chǎn)炎周轉(zhuǎn)率斥和減少潔資金占掠用節(jié)約僅財務(wù)成狼本，盡酬快實現(xiàn)點利潤。扔而且要勾在一定暮階段促富使產(chǎn)品煉盡快達耍到可售比條件，強便于公數(shù)司及時狼主動占括領(lǐng)市場巨先機。進度吹計劃婆包括墳市場羞調(diào)研賓、規(guī)紗劃設(shè)閣計、圈報建庫辦證符、工稍程建羽設(shè)、束銷售抱招租釀、交揀樓物集業(yè)管鋪理或承組織柳經(jīng)營館六大緞部分劣。各耗大部召分還咬有小陶計劃吸，小魔計劃達服從釘大計良劃，蚊局部各計劃糧服從找總體穴計劃撞。進行崖規(guī)劃起設(shè)計組織工及程建設(shè)全力推譯進營銷編制揪開發(fā)送計劃標準化以的計劃歷管理模究版，提憲高計劃財編制效預(yù)率，保滅證計劃秤質(zhì)量設(shè)計配惡合采購現(xiàn)策劃膠、總躺包監(jiān)蝦理招銅標地質(zhì)勘暗查、七快通一平秒、施工給準備及董樁基等述工程施招工項目論困證階段項目策甜劃階段方案艙設(shè)計骨階段工程珠管理虎階段項目取大得主體溪結(jié)構(gòu)刃開工開盤銷鉆售入伙竣工產(chǎn)品散交付燃階段項目祖發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計工程采填購組織氏項目泥論證項目余取得市場腎調(diào)研初步項獨目定位規(guī)劃童要點法/規(guī)鑒劃草渴案項目雖定位概念規(guī)唱劃設(shè)計項目營聾銷總案宮、項目仆推廣方蛙案策劃銷售搶前準陳備（震含前離期客避戶積鞋累）方案設(shè)辦計擴初設(shè)榜計施工幣圖設(shè)持計主體結(jié)勤構(gòu)施工朵至具備皂預(yù)售條受件工程指施工馬至竣凍工驗柔收銷售事及入眉伙配臘合工程橋施工煌配合端、銷胖售配蓮合及掏入伙牧配合銷售事恭務(wù)管理成本前期成盤本估算測算設(shè)計階握段成本榜控制及次測算、聽形成控園制性目調(diào)標成本糾確定合約矛框架動態(tài)稍成本探管理工程均實施沒階段剩的成理本管晃理結(jié)算產(chǎn)品按交付彼管理入住嘗事務(wù)拒管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)波劃許可品證國有薪土地腰使用脂證規(guī)劃許陽可證開工旦許可尖證（栽基富礎(chǔ)提腸前施鴨工報反建）辦理榨房地幣產(chǎn)預(yù)灑售許籃可證產(chǎn)權(quán)曲初始忘登記工程田施工倉配合物業(yè)方睛案策劃昂、設(shè)計申配合、腹物業(yè)公栗司選聘銷售配血合工程條右件評估投資估簡算投資目恩標執(zhí)行先監(jiān)控項目計稅劃動態(tài)做管理項目療后評筑估項目運謹營策劃（含項冰目計劃律）景觀/精裝專聽項設(shè)計迷、部品勾策劃初設(shè)-施工圖盾階段內(nèi)部禽立項項目策墊劃會方案評影審會銷售管允理階段三級節(jié)誕點計劃繩按照專夾業(yè)類型/部門湖進行蠻編制鄙：①報批祝報建類詳計劃，移經(jīng)營開紐奉發(fā)部組支織編制找；②設(shè)計徐出圖計里劃，設(shè)槍計管理而部組織著編制；③營銷肺作業(yè)計共劃，營而銷部組五織編制拖；④工程僅進度計怪劃，項合目部組角織編制竹；⑤招拘標采工購計愈劃，答合約啟采購疑部依煎據(jù)項宅目部例提出擠的進剩場計蠟劃要漿求，據(jù)組織娃編制銜，工考程管漫理部青重點撫配合⑥產(chǎn)品川交付計捆劃，客壘戶服務(wù)皇部組織大編制。某項目兵進度進度計兩劃的時榴間控制定：規(guī)劃拌設(shè)計及主報建、雅市場調(diào)沫研等正他式開工爹前的準學(xué)備階段念，一般術(shù)是6-1飯2個月查，城傾市管鬼理辦辟事效初率不腦同而啊有差激異，遺主體幣建設(shè)鳴一般疾是平岸均五寇層一蠅個月勉再加3個月秒裝修宣，一已個月螞驗收情。也紀就是森說，18層加辟兩層急地下炎室一歌般兩營年內(nèi)支。由于乏地質(zhì)抓不同從，基啟坑支懼護，把選擇錫基礎(chǔ)辟形式挑不同慌，會按有些郵差異徹，但亂進入碎框架譯建筑畫基本殘上是象一致她的，也后期廁工程尿主要霉是統(tǒng)復(fù)籌兼餡顧科土學(xué)安兼排。編制利開發(fā)膽計劃進行隸規(guī)劃紡設(shè)計組織圓工程狼建設(shè)全力泉推進蟲營銷3、分期沸計劃大項目走進度計修劃還包討括分期倡的開發(fā)壯計劃。分期浴開發(fā)濁有利繁于公致司控痰制開防發(fā)投殖資規(guī)姓模，怎增加惰資金睜周轉(zhuǎn)煮能力語，制配定出噸合理伴的營匯銷計滾劃，陡降低葛運作朝風(fēng)險葡，便侮于價張格上短升，胞實現(xiàn)促價格值目標妹，推中動項擋目整鉗體成懂功。編制許開發(fā)估計劃進行規(guī)敘劃設(shè)計組織工倒程建設(shè)全力真推進瓣營銷項目熟分期灶根據(jù)涼項目總的不芬同，綁可采要取不亡同的牢劃分糊辦法制，對市懷場有娃把握傻但資歲金不寶足可梳先做裝價值遠最低扭的地咬塊，駕靠低終價促荷進銷景售快碧速回纖收資直金。對市灰場沒反把握競，先庸做價吊值最側(cè)大的尋地塊廉，以查產(chǎn)品劫品質(zhì)洋吸引緊消費尖者。有些項舍目前期爸投資大翁，為了鼻提高市壺場覆蓋苦率，擴藏大銷售押，加快悄資金回言收，高染端產(chǎn)品叉和一般壩產(chǎn)品同榜時進行毛開發(fā)，川比如上美海葉上陡海項目差。分期計塌劃不管萌怎么劃克分，每朝一期應(yīng)濕該相對型獨立，誰組團集俊中。從類而便于萌工程組放織和交因付使用清后的物腹業(yè)管理。編制清開發(fā)兔計劃進行規(guī)茫劃設(shè)計組織范工程術(shù)建設(shè)全力茅推進酒營銷組織鴨工程漲建設(shè)全力推衰進營銷成本領(lǐng)燦先策略谷、聚焦溝策略和脫差異化穗策略是網(wǎng)美國管費理學(xué)者擁邁克爾?波特提枝出的市軌場競爭軋的三個蔽基本戰(zhàn)遍略。這校三個策箏略在項且目規(guī)劃孔設(shè)計中傳應(yīng)加以利把握。進行拴規(guī)劃迎設(shè)計編制開偽發(fā)計劃1、做好項盲目的市走場定位一個項喉目不可減能對所瞞有類型沒的客戶重都提供抓滿意的翅產(chǎn)品。電房地產(chǎn)離公司若宮想在競投爭中立夜于不敗生之地，蹤蝶必須對掙自己的驗服務(wù)對靈象，服麻務(wù)區(qū)域退有明確峽的界定凈，進行馳準確的霜市場定彈位，即散“為誰尊的需要刺服務(wù)，額你的產(chǎn)亂品賣給懸誰”。這個定拋位是項役目本身葵條件和端市場需礎(chǔ)求的結(jié)朽合。項盟目規(guī)劃起設(shè)計不搭純是技秒術(shù)設(shè)計瓣，更重新要的是惜開發(fā)方窗案的確所定。不灰根據(jù)項餡目情況傳，準確章進行市養(yǎng)場定位處的項目雅規(guī)劃做碗得再漂侵亮也不爬是好規(guī)堅劃，將撫對項目閱開發(fā)帶蕩來災(zāi)難廚性的后質(zhì)果。編制開弦發(fā)計劃進行截規(guī)劃兵設(shè)計組織聾工程位建設(shè)全力推警進營銷2、突出主境題，營星造亮點確定項冠目市場員定位后揭，要注達意緊扣敢目標客批戶群的盤偏好。鍬在規(guī)劃傳設(shè)計中門，除了敲要注意察創(chuàng)造自凳然舒適廉，方便域的居住乒環(huán)境外緩，更重怒要的是陣要盡可銜能地滿省足目標冬客戶群粘的偏好抗。對市場點需求、億消費群池體、競象爭對手喪、樓盤籠特色、啟地理位揪置、人面文環(huán)境敲等一系彈列要素舟進行整礦合、集撓成和創(chuàng)賀造，樹椅立一個湊明確的殖主題，崇以給消裹費者鮮盲明而強葡烈的感吊知形象仆，突出介項目的課特色。怪從而與情周邊競充爭項目饅形成差爛異，突遇出特色壤。這樣顧才能夠菠吸引目享標客戶驢的注意絮力，取座得市場狐先機，跨形成自倚己的項蠅目品牌煌。編制棟開發(fā)擔(dān)計劃進行店規(guī)劃鐵設(shè)計組織工謎程建設(shè)全力推塞進營銷3、以經(jīng)蒼濟效益派為中心農(nóng)進行方神案優(yōu)選拔。,（1）資勞源最販大利升用，戚貨值輔最大巴化。糞房地英產(chǎn)開蓮發(fā)對喉土地修應(yīng)追杯求最更高最筐佳利唱用，豪也就諷是說節(jié)在技囑術(shù)可烈行、挨規(guī)劃憐許可禽、財?shù)珓?wù)允旺許的困前提孤下達愁到最揪有效勉利用庭。編制捕開發(fā)培計劃進行規(guī)待劃設(shè)計組織驢工程樣建設(shè)全力線推進元營銷（2）方浮案最卡省錢患。樓群環(huán)布局番要利修用地惑形地梢質(zhì)、飼舒適柄有度聯(lián)、與翼用地壞達到梯一致陣。供電應(yīng)培盡量設(shè)僻置在中爪心，減歐少低壓有供電距皺離。要?？套C產(chǎn)模品盡雕快變蜘現(xiàn)，牙盡量濾少設(shè)拉置不售易銷征售的平大商極業(yè)和搜車庫后。（3）以人唱為本的搜平面設(shè)炮計。房名地產(chǎn)產(chǎn)軋品使用成功能永維遠是首寇位的，老百擦姓掏慈不掏傻錢看頸平面旁。因此我北們要以站人為本費，關(guān)注與平面設(shè)晃計。一要功局能齊全礙，即使芽是小戶億型，也滅要爭取蓮面積小錯功能全慢。二要提燃高實用嫌率，反果對為了乓追求外輩立面效媽果而犧呆牲房屋名使用功弊能。三要眠注意俯各房疑間功消能的肥相互扯關(guān)系墻及尺減寸關(guān)辯系。四要轉(zhuǎn)配置太適度昨超前蓮，幫寇助客縣戶延策長產(chǎn)隆品的然經(jīng)濟廉壽命哀。編制開巾發(fā)計劃進行欄規(guī)劃挽設(shè)計組織工堅程建設(shè)全力推谷進營銷4、限額尚設(shè)計一、結(jié)殿構(gòu)：結(jié)構(gòu)帝選型獲、鋼衫含量暢、混窗凝土富含量二、淹地下剖：人坊防范健圍、言停車堡、柱其網(wǎng)、貢坡道三、景夸觀：軟縮慧硬比例7:換3四、械裝標億：外脆墻、砍大堂祝、樓狹道、藥電梯拘前室五、設(shè)饅備：水活、電、依消防編制趙開發(fā)哥計劃進行規(guī)跑劃設(shè)計組織工黑程建設(shè)全力考推進刺營銷5、產(chǎn)品斷標準化技術(shù)蛇標準材料距標準戶型庫工程做常法標準編制開薦發(fā)計劃進行規(guī)拾劃設(shè)計組織蒸工程郊建設(shè)全力推紹進營銷房地產(chǎn)間工程建苗設(shè)分為鍋建筑主腔體建設(shè)匪、園林鎮(zhèn)建設(shè)和晨市政配沫套建設(shè)塑。組織刑工程建贊設(shè)，關(guān)度鍵要把丸握經(jīng)濟努、進度贊、質(zhì)量白三要素詞。全力昏推進清營銷編制開窯發(fā)計劃進行規(guī)歪劃設(shè)計組織狠工程量建設(shè)1、成本新管理內(nèi)容目標管稅理招標笨管理成本喝規(guī)劃坑：子目礙劃分/指標膜核定任務(wù)落翅實：平衡現(xiàn)演金流/責(zé)任成艘本招標策瓜劃：發(fā)荷包界面竿、計價網(wǎng)模式、欠組價規(guī)尋則評標有策劃蓬：技嫁術(shù)標中/經(jīng)營濟標睡評標智要點合同臺握帳：分訴類管理犧/分項桿目管理變更追管理剪：設(shè)計莊變更、索賠坑管理操作霧流程羞：申請/轉(zhuǎn)審批/孕支付三大偷環(huán)節(jié)支付查叮詢：應(yīng)鄰付/實怨付金額數(shù)據(jù)積姨累：與歷牛史成本旬對比/唱與市場稼造價指抖標對比業(yè)績考欲核：與嫩銷售額近掛鉤/蘆與成本種掛鉤合同管礎(chǔ)理支付管患理管理地總結(jié)編制開服發(fā)計劃進行規(guī)照劃設(shè)計組織岡工程嬸建設(shè)全力慢推進抄營銷成本指導(dǎo)畢思想管理水抖平?jīng)Q策丘層執(zhí)行層精細通用以招憲標策榆劃為翅核心以設(shè)計火管理為我重點以合同鐵管理為煤核心以發(fā)啟包管癥理為晶重點以支付哪管理為楊核心以結(jié)算追管理為倘重點粗放利益般最大捕化風(fēng)險景最大富化風(fēng)險需控制資產(chǎn)膽回報結(jié)構(gòu)控制基坑支敗護：地配質(zhì)情況/施工環(huán)槳境/支護深傷度基礎(chǔ)稈選型糾：天鞠然基碧礎(chǔ)/復(fù)合介地基/樁基/筏基功能習(xí)簡單:砌體斧結(jié)構(gòu)/底框/框架/異形柱/剪力秤墻結(jié)構(gòu)選達型技術(shù)數(shù)躁據(jù)：位