房地產(chǎn)投資規(guī)劃

第一節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居住；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權(quán)利土地房地產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類商品房經(jīng)濟適用房房改房安居房2、按照取得的時間分類期房現(xiàn)房3、按使用性質(zhì)自住房投資房（商鋪、車庫……）廣西經(jīng)濟適用住房管理辦法2010年2月17日

供應(yīng)對象面向城市低收入人群家庭年人均收入，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣谛∮诋?dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90％的范圍內(nèi)合理確定城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)同時符合下列條件：1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，或在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來務(wù)工人員；2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；3.無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；4.單身家庭申請購買經(jīng)濟適用住房的，申請人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。住房面積控制在60~80平方米購房不滿5年不得上市交易，滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價款，而且政府可優(yōu)先回購；購房滿5年后，購買人也可以按標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營。購房后未滿5年，購買者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

二、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。三、房產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)投資券買賣樓花以租養(yǎng)貸以租代購直接購房房地產(chǎn)投資四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點房產(chǎn)是一種耐用消費品，為投資盈利提供了廣闊的時間機會房產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定，具有較好的保值功能房產(chǎn)具有不斷升值的潛力缺點流動性相對較差投資金額比較大風(fēng)險較高（政策風(fēng)險、道德風(fēng)險……）五、房地產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房地產(chǎn)價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)劃的概念為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)劃流程購房與租房決策購房規(guī)劃一、房地產(chǎn)規(guī)劃的概念包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資居住規(guī)劃包括租房、購房、換房和房貸規(guī)劃房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過出售賺取價差收入二、為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃如果進(jìn)行房產(chǎn)投資的時候不事先進(jìn)行規(guī)劃，可能會陷入以下困境：1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購房。2.對未來的收支變化未能充分預(yù)期，沒有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實現(xiàn)。3.沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就4.沒有可行的購房規(guī)劃，難以強迫自己儲蓄5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法選擇最佳的貸款組合。案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時，短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會景閣4607室等五處豪宅和其他項目。1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，所購各項目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，仍無法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達(dá)24%，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過100萬元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項，于是決定申請破產(chǎn)。2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬港元，顯然無法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。三、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程三、購房與租房決策要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費等使用成本），而租房者的使用成本是房租

(1)房租是否會每年調(diào)整。

(2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。

(3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。如果房價低落，則租房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。

(4)利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購房的居住成本也越來越高。視頻買房好還是租房好量力而行最好（3：22）年輕人買房租房的小賬本租房買房哪個劃算（3：30）五、購房規(guī)劃衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用學(xué)會計算購房的各種稅費如何選擇房子投資自住房投資寫字樓投資商鋪投資車庫購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費用以及各種相關(guān)稅費。在我國，涉及購房交易的稅費主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費、中介費等，均視房屋買賣的具體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來確定。南寧20禍10年商品滴房均價500揉2元/㎡20京09年新建足商品房茅成交均疲價每平皺方米500兆1.9仆3元（含凳經(jīng)濟適頑用房）術(shù)，同比翼增長21搶.9烤1%。其存中新捆建商雪品住稍房成街交均季價每鼓平方桿米46寺56吼.0它2元（尺含經(jīng)退濟適晉用房亡），擋同比容增長22.籌03%；商業(yè)擺營業(yè)用霧房成交挪均價每膝平方米105涂53.榮45元，絕同比譜增長17光.3石6%；辦惡公樓欲成交制均價奔每平訂方米440今8.2萬3元，芝同比脖下降5.執(zhí)71壯%。12月份，玩商品房液成交均被價為每鄰平方米57宮91申.6紀(jì)3元（含希經(jīng)濟適防用房）撈，同比蓬增長35馳.0口7%，環(huán)比闊增長3.擾01揭%。業(yè)狼內(nèi)認(rèn)為乎，上述份成交均紫價包括阿了經(jīng)濟拴適用房滲的價格聯(lián)，如果續(xù)單獨統(tǒng)損計商品匹房的成目交均價記，可能斜成交均霸價每平虛方米已刮超過700要0元。有人餐算了屯一下庭，按傍照20婦09年南由寧市摟城市繭居民塔人均辱可支夏配收河入165禾30.攜58元的獄標(biāo)準(zhǔn)效來算臘，既繁使不習(xí)吃不否喝，涂買一霉套60平方絕米的楚兩居碌室，傻按成慎交均停價每虛平方侵米700侵0元計更，總?cè)鈨r要42萬元毫，需25.韻4年的時蘇間才能庫支付所煤有房款陷。西鄉(xiāng)塘望區(qū)樓盤增報價南寧市妖西鄉(xiāng)塘勺區(qū)房價振寧現(xiàn)唉代魯班小高野層毛坯魯班路4號入住匯時間20院10狡-0曠6-略30物業(yè)豆費1.3元/㎡·月均價630守0元/㎡背景：秘房貸七狂折時代昌結(jié)束四銀喊行首唱套房捐貸優(yōu)急惠取倍消倆南寧脫部分絨銀行繡仍打7折當(dāng)前龍，工繞行已思向全宣國各嶄分行跪下發(fā)屆通知末，從4月1日開始飛取消首冬套房利蹄率7折優(yōu)惠甜。對于舉首次購穴房的客呼戶，首鄉(xiāng)豐付2成，利碑率優(yōu)惠逼是8.5折，首齒付3成，翻利率么優(yōu)惠賽是8折。二乖套房貸哀則執(zhí)行懇首付4成，伸利率晌優(yōu)惠8.5折的政崇策。此閘外，中帥行執(zhí)行爭的也是渾首套房仇貸首付2成，爭利率額優(yōu)惠8.5折的驚政策寧，而焦二套檢房貸依沒有城利率塞優(yōu)惠尋。除倚了南杰寧工才行、圈中行屆首套疏房貸勇取消7折利率俘優(yōu)惠外蝕，農(nóng)行勤、建行革、華夏球銀行還探有7折利誤率優(yōu)衣惠，況但首棟付均洞必須蟲是4成。購房垃目標(biāo)期：3室2廳2衛(wèi)1廚120映.54稍㎡害630獻(xiàn)0元/㎡總房羨款75蔑94乞02首付（30往%）227仔821貸款538彼531根據(jù)后礎(chǔ)下限8.欠5折計算貸款計丈算器購房目紅標(biāo)：2室2廳1衛(wèi)1廚80煉.8受6㎡63媽00元/㎡總房款50站94桃18首付（20倍%）101塵884貸款407瓶534根據(jù)后未下限8.5折計稍算貸款計點算器購房目禁標(biāo)：1室2廳1衛(wèi)1廚51火.1監(jiān)9㎡630矮0元/㎡總房英款316躺197首付（20插%）632頁39.綿4貸款25賭29紙57草.6根據(jù)后牛下限8.退5折計及算貸款計偵算器換房規(guī)抖劃階段它性換抵房換房的魂步驟先買后勇賣先賣后拌買視頻：夕賣房的診困惑購新房賀的各種劫稅費契稅金額是掌房價的1.鼠5%，一按般情芬況下茅是在利交易拖簽證侄時交逮一半贊，入防住后痛拿房茅產(chǎn)證拾時交涂另一鑄半印花稅金額釘為房快價的0.0糕5%，在叼交易遍簽證轟時交員納交易手訊續(xù)費一般洞是每鋸平方鞠米2.倡5元，全也在升交易滲簽證低時交磨納權(quán)屬登比記費100元到20烏0元之間第三亡節(jié)支個郊人住丟房消亡費貸虎款個人延住房洲消費某貸款邁種類個人住顏房貸款壩的還貸按方式一、個吧人住房德消費貸注款種類住房公憑積金貸目款繳存住企房公積款金的職輛工以其流所擁有晚的產(chǎn)權(quán)撒住房為澆抵押申死請的專峽項貸款說。貸款聾期限最碼長為30年（不倘得超過故法定退煎休年齡席）。住眼房公積棍金貸款腰利率是功目前個栗人貸款宇中利率專最低的奴品種貸爪款額度棉根據(jù)所描購房屋遷不同適泰用不同雙的比例甩。個人住那房商業(yè)雪性貸款是用及銀行屢信貸祖資金挨向購雨房借蝦款人洽發(fā)放輛的住驅(qū)房貸吊款，榮一般兵為抵聚押貸涼款。個人蠟住房跳組合護貸款是指向盲繳存公孫積金的漆購房借租款人同煙時發(fā)放錢個人住艘房公積菌金貸款督和個人振住房商勺業(yè)性貸?？畹囊豢址N貸款括方式。二、個帽人住房陜貸款的領(lǐng)計息方寺法等額本危金還款終法等額本輩息還款鵝法組合等還款敢法（一輔）等藥額本裂金還悼款法就是把和全部的順貸款本針金平均鵝分?jǐn)偟焦~貸款期樣內(nèi)的每嘴一期歸絡(luò)還，而指每一期鵝的利息本則是根稻據(jù)當(dāng)期燃的貸款粘余額計藥算，所艷以每一益期歸還凍的貸款莫本金是階固定的隸，而利責(zé)息卻不睬一樣，仇是隨著壇貸款本漏金的逐犁步降低排而減少伍，總的浴還款金抄額也是攤逐漸減沒少（二）誰等額本胖息還款濫法每期的威還款金透額是根渴據(jù)貸款賠金額、急貸款期吳限以及理還款次放數(shù)計算獄出的一傾個固定芝值，每呈期的還方款額中包包括了纏本金和補利息，范隨著貸土款本金陣的逐步慚歸還，藥貸款利銳息逐漸錄減少，煤而每期虧的還款攀額中歸偏還貸款惜本金的內(nèi)金額則戰(zhàn)逐漸增振加。貸款趨計算滲器等額漆本息獨還款學(xué)法與念等額雨本金批還款功法的互比較（三）榜組合還靠款法首先司將貸袋款本關(guān)金按齡比例螺分成朽若干匪償還紀(jì)階段統(tǒng)，并霞確定拉每個段階段竿的還秩款期尸限（酷等本博），坡接著證在每詞個階瞇段里倘又按臂等額蓄本息凡還款盟方式歇歸還守（等銹額）一般惑來說論，組晃合還有款法恥的主欲要形價式可悠分為凝遞增柱型、狂遞減錯型和險任意恩型三警種。席遞增(減)型是指闖在整個慕貸款期貓內(nèi)，貸唉款的歸言還呈逐零漸增加(減少)的趨勢編。任意漢型是指燙在貸款席期內(nèi)各虛個階段警的還款頭本金及處還款年鈔限不同網(wǎng)，使貸路款歸還繪呈不規(guī)般則變化掀。借款器人可以棄根據(jù)自刻己未來董收支情發(fā)況，來蠢制定還漁款計劃飾，通俗推的講就毒是賺多差的時候乏多還一合點，賺慣少的時舒候少還呼一點。三、騙節(jié)省腹貸款冊利息籮的方殼法加速笨還款額外紀(jì)還款存抵貸關(guān)鍵旦在于蕉盡可濫能多紛的提虎前償鞋還本惡金（一）陜加速還邁款縮短獄還貸趨周期何，增座加還笑貸次汗數(shù)——雙周燙加速裹還款假設(shè)昂貸款30年50萬元，豬貸款年疼利率為6.3里9%。標(biāo)準(zhǔn)的主月還款(等額繩本息)雙周加檔速還款(等額擇本息丸）貸款第結(jié)果趴對比（二稱）額帶外還宗款——提前橋還貸提前獅還款填包括怖提前睛全部碗還款刷、提快前部盞分還宵款且辣貸款桃期限伯不變近、提福前部潔分還蕩款的趕同時葡縮短迅貸款竹期限御三種肉情況叛。貸勞款銀本行只禽能受只理自邁發(fā)放殖個人垂貸款言第二忌個還駕款月脂起借流款人愚提前啦還款遇的申否請。在等蛙額本汗息貸枝款中龍，采音用部砍分提自前還譜款，炊是節(jié)本省貸敲款利繼息和序縮短瘦貸款存時間戶的基色本方殲法，殘也是醫(yī)最有供效的哈方法窗。提前還唐貸計算宮器第四艘節(jié)梨?zhèn)€圣人支壇付能差力評肯估目標(biāo)和諸需求分狂析個人投敵資動機雀分析個人芳支付匙能力節(jié)評估一、目浩標(biāo)和需破求分析房地產(chǎn)懲規(guī)劃的蛙第一步己是確定外期望的窄目標(biāo)和透需求，秘這要通掀過數(shù)據(jù)盯收集合陡分析來僅明確。交一般而詢言，個儉人對于駝房地產(chǎn)判投資的妹需求取謊決于年拆齡、收鎖入水平爽、家庭另成員數(shù)曬量、交脹通便利痛等因素姐。在確盆定目標(biāo)放和需求凍時，必絞須把握戀以下幾咐個原則杰：首先是攻要分清肯影響目辭標(biāo)和需肌求的因蟻素的重穿要性。板要找到磁符合所毫有期望芹的房地鏟產(chǎn)投資航項目是民可遇不手可求的拐，我們債會面臨覺對于各扁種因素蜓的權(quán)衡北和取舍西，因此宵應(yīng)該分稻析哪些棚因素對稍于自己車是最重嚼要的，胡按重要梨性程度堪進(jìn)行排牽列，以榴便于在獸這些因雖素發(fā)生野沖突的振時候做依出合理授的選擇折。其次，妨要具有騎前瞻性庭。隨著皂個人的秧成長和舟際遇，橡收入、傅債務(wù)以例及責(zé)任寬都會隨脂之發(fā)生寫變化，革因此在仗確定房挽地產(chǎn)投劃資目標(biāo)類和需求么時應(yīng)該幕將這些槽考慮進(jìn)鑼去，以照便能靈汪活的對持待這些商變化。二、蔑個人泛投資縣動機字分析自己軟居住賺取顯租金出售酬獲利減免稅析收首要考摸慮的是打居住質(zhì)聽量，可煮以選擇堡具有成無熟的居炭住氛圍爭的社區(qū)翼，如擁桶有便捷趕的交通昂，宜人測的環(huán)境剩、配套然的生活縱設(shè)施等盜。首先要惹考慮的繩是方便數(shù)出租，哈可以選飯擇流動膊人口大各的小型器住宅進(jìn)峽行投資鳴，或者歉購買適撕宜出租秋給經(jīng)營朽者的沿陸街鋪面應(yīng)。如果是弱為了獲等取差價僚收入，旋則適合忠投資現(xiàn)谷時房價牙相對便率宜，但闊未來規(guī)唐劃前景盼看好，速有升值饅潛力的字住宅或字店面。國家出舌臺相應(yīng)魯鼓勵政葵策，例搞如規(guī)定脖購房支威出可以逝用來抵惠扣個人宰所得稅無等，房坦地產(chǎn)投勉資無疑念是個一材舉兩得佳的投資蓮方式。三、螞個人衰支付麥能力畢評估投資聞房產(chǎn)鉆前必蠅須正六確估交量個旋人資額產(chǎn)，邁再根喜據(jù)需怪求和他實際曉支付似能力非來綜遍合考關(guān)慮具播體選右擇哪廊一種棉房產(chǎn)惕投資冰計劃托。確定個肌人投資秧房產(chǎn)的宴綜合支錫付能力班時，不業(yè)僅要看丘個人的損凈資產(chǎn)菠，還要招分析個庭人的固福定收入惰、臨時普收入、歉未來收奮入、個糾人支出奪和預(yù)計狐的未來調(diào)支出。如果個虛人凈資具產(chǎn)為正漏數(shù)，投燒資者首離先要確擁定能用帝來投資融房產(chǎn)的或資金數(shù)鳴額。然套后，再竟根據(jù)自臉己家庭糕月收入瞎的多少監(jiān)及預(yù)期濃，最終聰確定用呈于購買啟房產(chǎn)、螺償還銀汁行按揭舒貸款本因息的數(shù)溝額?；鶎俦镜脑c則仍然促是量力賄而行，稀既滿足赤個人的謝房產(chǎn)投費資需求田，同時賊又不必鉛為自己股帶來沉球重的債款務(wù)負(fù)擔(dān)胃。購房能武力計算蝴器舉例個人此凈資慢產(chǎn)中黃可用趟于購末買房鳥產(chǎn)的熔金額龜為12萬元，椅家庭月叉收入80祝00元，顛月平討均日網(wǎng)常支稱出40部00元，其距他投資恩支出100辯0元，預(yù)嫂期未來韻收入保朗持平穩(wěn)腐，則其掃投資房徹地產(chǎn)的繳支付能嶼力為10萬元首問付款，規(guī)月平均嚷可償還現(xiàn)銀行按地揭貸款磚本息的擇最大數(shù)質(zhì)額為80順00簽-4悶00肢0-梁10柴00＝300陳0(元)?？梢蕾徺I光總價死值為60萬元的但房產(chǎn)，投首付20％為12萬元雜，其太余48萬元可民以申請育銀行按蘿揭，以支每月歸翻還300菜0元以伸內(nèi)為鞭限。太但如季果對逆未來欠收入掉感到駝不確切定性班較大飯，就闖需要呢降低呈投資失房產(chǎn)賊的總巷價值撕。本章爽小結(jié)1．房地峰產(chǎn)是房惹產(chǎn)和地竊產(chǎn)的合靠稱。地貸產(chǎn)是指疲購買土鬧地使用淹權(quán)的開某發(fā)投資馳；房產(chǎn)眼是指物保業(yè)建成決后的置已業(yè)投資桂。對個譜人投資壓者來說燥一般是造指房產(chǎn)姜。2．房地禿產(chǎn)投資婚是以獲御取期望溝收益為她目的，娘將貨幣虜資本投好入房地古產(chǎn)開發(fā)句、經(jīng)營與、中介準(zhǔn)服務(wù)和單房地產(chǎn)壯金融資彼產(chǎn)的經(jīng)決營活動越。3．房地距產(chǎn)投資剝的優(yōu)點眉主要包臂括房地絞產(chǎn)是一評種耐用膝消費品菊，價值殘相對比搬較穩(wěn)定轎以及具廊有不斷焦升值的屠潛力。4．買紐奉房子裙需要礦一筆粉很大