房企財(cái)務(wù)困境破解與全生命周期利潤(rùn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困境破解與全生命周期利潤(rùn)管控蔡嘉12018房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢(shì)

002房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“后開發(fā)時(shí)代”開發(fā)時(shí)代首先，開發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅。第二，開發(fā)時(shí)代的商業(yè)模式以快消為主，開發(fā)了就賣。第三，開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力都圍繞著單一產(chǎn)品，以快消為主。

開發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個(gè)條件：規(guī)模、成本、速度，就是比誰賣得規(guī)模大，誰賣得速度快，誰的成本低。3房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“后開發(fā)時(shí)代”后開發(fā)時(shí)代第一，產(chǎn)品變得越來越復(fù)雜，雖然住宅很重要，但是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線不再只有住宅。第二，財(cái)務(wù)能力變成了競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)在誰的財(cái)務(wù)成本低，誰就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。第三，后開發(fā)時(shí)代要求開發(fā)商迎接挑戰(zhàn)的能力聚焦在「導(dǎo)演+制片商」——對(duì)于開發(fā)商來說，講空間故事的能力越來越重要。4去地產(chǎn)化2017年7月19日，萬達(dá)商業(yè)分別與融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬達(dá)以637.5億元的總價(jià)將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)。萬科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其它的購(gòu)物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉(cāng)儲(chǔ)、教育、研發(fā)、健康等等的物業(yè)新需求，都開始成為大家的投資重點(diǎn)。綠地依托房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展大基建、大金融、大消費(fèi)及新興產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)板塊集群，實(shí)現(xiàn)“一業(yè)特強(qiáng)、多元并舉”的多元產(chǎn)業(yè)板塊。52018中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

016中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一塊土地起拍樓面價(jià)2萬，成交價(jià)3萬，加上建安成本每平方米5000，再加上其他稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等，每平方成本會(huì)在4萬1左右。而當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在限價(jià)，項(xiàng)目今年開盤的話，最多只能賣4萬2。這塊土地拍賣時(shí)還要競(jìng)自持比例……這塊地，小房企不管怎么算，都是虧本的，不敢拿！而大房企卻敢拿。為什么？7中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)成本不同，計(jì)算利潤(rùn)的方式也徹底不同央企有多個(gè)渠道可以借到年息2以下的錢。許多非國(guó)有巨頭的年財(cái)務(wù)成本在3.5左右。2年以后，如果房?jī)r(jià)上漲20%，他們同期增加的財(cái)務(wù)成本只有5%，那么項(xiàng)目就有了15%的利潤(rùn)。雖然上漲只是一種可能，但還是值得一賭。而許多中小房企的財(cái)務(wù)成本是13、14，2年以后，他們的財(cái)務(wù)成本增加了28%，即使當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲了20%，他們也還是虧了。他們只能搞快周轉(zhuǎn)，而半年內(nèi)，項(xiàng)目被限價(jià)很嚴(yán)重，他們不可能有利潤(rùn)。也就是說，不管快還是慢，他們都賺不到錢，他們連賭的資格都沒有。8中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何看待自持物業(yè)許多地塊要競(jìng)自持比例，這對(duì)中小房企來說，是個(gè)巨大挑戰(zhàn)。因?yàn)椋F(xiàn)在一線物業(yè)租金只有房?jī)r(jià)的2%左右，確實(shí)很低。但是，如果這個(gè)物業(yè)是房企在5年前持有的，那么和當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)比，租金就是成本的6%，還是不錯(cuò)的。所以，對(duì)于巨頭來說，在財(cái)務(wù)成本比較低的情況下，再持有幾年，租金回報(bào)率也就上升了。而中小房企因?yàn)樨?cái)務(wù)成本高，沒法這么算賬。9中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?

拿地規(guī)則變化，一些地塊門檻升高，中小房企根本沒有資格拿。?

融資渠道逐步收緊，中小房企融資手段有限，沒有錢拿地。?

中小房企財(cái)務(wù)成本高、金融能力差，巨頭拿到能賺錢的地，他們拿到會(huì)虧本，不敢拿。?

中小房企實(shí)力、品牌有限，財(cái)務(wù)成本高無法應(yīng)對(duì)長(zhǎng)周期，也無法通過舊改等方式拿地。10中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)11地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的管理現(xiàn)狀與目標(biāo)矛盾突出

0112停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表階段AB財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足C財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象突出E資金管理多頭、分散尚未發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的強(qiáng)大功能D缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀13房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理面臨的現(xiàn)實(shí)困境財(cái)務(wù)經(jīng)理面臨的現(xiàn)實(shí)困境職務(wù)不到位權(quán)責(zé)不到位素質(zhì)不到位制度不到位14房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)老板對(duì)財(cái)務(wù)的基本要求到底是什么？確保資金安全希望能夠通過財(cái)務(wù)了解、掌握生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中各方面的情況，特別是有幾個(gè)不同的業(yè)務(wù)板塊的老板，對(duì)這方面的要求特別強(qiáng)烈希望財(cái)務(wù)能夠幫他分析出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的各種問題，幫他指明管理的方向希望財(cái)務(wù)能夠幫他把成本、費(fèi)用控制住甚至降下來希望財(cái)務(wù)能夠幫他通過預(yù)算手段把績(jī)效管理做起來希望財(cái)務(wù)能夠幫企業(yè)盡量降低稅負(fù)，并規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至希望能幫助解決歷史遺留的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

15房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)為管理決策提供有效支持實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展16當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的核心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)事項(xiàng)，其中包括資金計(jì)劃、現(xiàn)金流管理、資金的調(diào)度和保值增值、回款管理、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)分析、拍地及項(xiàng)目測(cè)算、合作項(xiàng)目的管理等當(dāng)前房企的工作方向是大力拿地，儲(chǔ)備資源，同時(shí)內(nèi)部進(jìn)行大運(yùn)營(yíng)的改革、推動(dòng)員工跟投計(jì)劃等，這一切都需要財(cái)務(wù)的全力配合，尤其是要在:前期項(xiàng)目測(cè)算中期現(xiàn)金流管理（融資、回款、資金計(jì)劃）后期財(cái)務(wù)分析17新形勢(shì)下財(cái)務(wù)工作的創(chuàng)新路徑0218項(xiàng)目姻跟投潮下財(cái)務(wù)管纏理的新獵挑戰(zhàn)2.119項(xiàng)目跟抹投：綁雜定利益為讓員工紐奉全情投灰入20項(xiàng)目捕跟投錄：綁墳定利遠(yuǎn)益讓族員工能全情黑投入21項(xiàng)目跟施投：綁際定利益依讓員工挨全情投竿入在行證業(yè)集武中度劍越來仔越高遞，利飼潤(rùn)越四來越進(jìn)薄的閃背景凱之下辰，龐索大的乏組織動(dòng)和持褲續(xù)不胳斷推縣進(jìn)的姐規(guī)模乳，如懂何開悠足“眨馬力韻”，浩讓員古工為持自己芹和企標(biāo)業(yè)奮兇斗?；?xiàng)目離跟投末，將越每一許個(gè)管虧理動(dòng)上作，袖都轉(zhuǎn)弄化為吩對(duì)“狡分錢炊”的柱預(yù)期混，項(xiàng)柜目合扔伙人賴模式荒的核觀心三元要素舞，真啄正浮肚出水感面：一是投句資額的汪參考依腦據(jù)指標(biāo)舞，包括熔資金峰筑值、股運(yùn)權(quán)、項(xiàng)滔目總投遲資；二是跟臨投對(duì)象奧的范圍企，管理旅層之外鹽，是否沫全員跟躺投？三是訂利潤(rùn)倚分配鐘，什繳么時(shí)隙候回言本，糾什么蹈時(shí)候昆分配洗利潤(rùn)緩？22房地牛產(chǎn)企姨業(yè)并偷購(gòu)的逃實(shí)質(zhì)填是什彼么？23房地產(chǎn)票企業(yè)項(xiàng)擔(dān)目跟投凝人員對(duì)再比24項(xiàng)目慕跟投程：收忠益全俯流程趁圖25項(xiàng)目子跟投扁：收舒益全叮流程腿圖LP種ALP錫B……管理團(tuán)狂隊(duì)GP投資拜基金救（有也限合屠伙）項(xiàng)目1項(xiàng)目2……項(xiàng)目n出資99%，分享80浸%收益投資丟及管課理出資1%分享20%收益托管果銀行資金閘托管合伙人洽聯(lián)席會(huì)盞議委托忽管理26房地產(chǎn)伯企業(yè)項(xiàng)承目跟投伴收益對(duì)恩比27房地產(chǎn)蹦企業(yè)項(xiàng)文目跟投棕：案例道分析201導(dǎo)7年7月201浙8年2月201冰8年6月201胳9年9月返還本恩金10隙0萬（菜到區(qū)攏投）本金疤返還章到個(gè)墨人預(yù)分缸紅15萬清算兵分紅22萬心動(dòng)荒不如行動(dòng)，XX恥XX與您同心共扭享37萬靜態(tài)站收益沫保守嫁估算周，假額如您映投XXX舉X100萬28房地鄙產(chǎn)企既業(yè)項(xiàng)麗目跟臂投：炒財(cái)務(wù)懶管理穩(wěn)的新驢挑戰(zhàn)1、有惹限合尾伙企沙業(yè)的狐財(cái)務(wù)溜核算牢？2、有限印合伙企雖業(yè)的稅幕務(wù)處理速？3、日南常項(xiàng)盟目收悄益的遍動(dòng)態(tài)叢反映甘？4、如森何向視跟投爆人員搬解釋運(yùn)財(cái)務(wù)慨?dāng)?shù)據(jù)飽？29并購(gòu)語時(shí)代開啟內(nèi)躺生增長(zhǎng)提到“坐吧電梯”木的根本穩(wěn)變化2.皆230涉及公改司分立紹的股權(quán)蠶收購(gòu)項(xiàng)麗目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司XX置業(yè)愿公司史的XX項(xiàng)目是未收購(gòu)方鍬收購(gòu)的膊一個(gè)涉善及分立謝新設(shè)公蛛司的案必例，收母購(gòu)方與薦轉(zhuǎn)讓方濫于201補(bǔ)3年1月16日簽訂斥戰(zhàn)略合廁作協(xié)議單，同年5月21日簽頂訂正嚇式股槽權(quán)轉(zhuǎn)琴讓協(xié)隙議，績(jī)?cè)诟鞅鞠嚓P(guān)攤?cè)藛T飼的通茶力協(xié)遇作下伍，各臉項(xiàng)工旬作均銷已取你得圓希滿成扒功。1.項(xiàng)目簡(jiǎn)遙介XX置業(yè)公堆司的XX項(xiàng)目地脆塊位于C市國(guó)家奸級(jí)經(jīng)濟(jì)菜技術(shù)開吩發(fā)區(qū)。20庫(kù)10年3月10日XX置業(yè)贏與C市國(guó)土故局簽訂留的《國(guó)遷有建設(shè)演用地使省用權(quán)出咱讓合同院》[合同編噴號(hào)：XC（1）003豈017貍]，地暴塊為勤商住執(zhí)用地院，總提用地誰面積299茶016平方米害（折合448畝），防實(shí)際出反讓面積24婦19藏20平方米擾，容積沉率1.0鳳<FA茄R<2吳.0，建筆筑密綁度<35舍%，綠李地率酬≥35%，建筑次限高H<咱10肥0米。暢根據(jù)回項(xiàng)目落總體季規(guī)劃玩，整薄體地紀(jì)塊分壁為四絡(luò)期開艦發(fā)，姐其中批一、攝二期秤由XX置業(yè)負(fù)歌責(zé)建設(shè)招開發(fā)，陪本次合舅作開發(fā)胸的是XX項(xiàng)目三律、四期炒地塊。31涉及處公司很分立白的股淘權(quán)收收購(gòu)項(xiàng)吹目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司為配合三本次項(xiàng)憂目的合汪作，XX置業(yè)廣有限徑公司工于20鞋13年1月8日通床過存班續(xù)分輔立的莫形式生新設(shè)XX置業(yè)A公司乞，于1月11日完升成了患項(xiàng)目慶地塊解的國(guó)曾有建菊設(shè)用稿地使壞用權(quán)層權(quán)屬秧變更坐手續(xù)脈，取藥得C市國(guó)像用（201置3）第10昂58號(hào)和C市國(guó)穩(wěn)用（201仁3）第105蒙9號(hào)《國(guó)篇有建設(shè)些用地使妨用權(quán)證蔬》。合另計(jì)規(guī)劃司用地面謀積11戰(zhàn)14退79平方米蠶，規(guī)劃倍計(jì)容面擇積330敢000平方阻米，值規(guī)劃佛容積啟率2.9匆6%。32涉及公競(jìng)司分立硬的股權(quán)現(xiàn)收購(gòu)項(xiàng)伍目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司本次巡壽合作專形式跡是以抱收購(gòu)船方為存主體掛收購(gòu)XX置業(yè)A公司60%股權(quán)的臥方式獲偷取項(xiàng)目燈地塊，錢雙方約呆定對(duì)公辯司全部股資產(chǎn)作露價(jià)原則工為擬開全發(fā)的規(guī)騎劃建筑攀面積乘禾以樓面脈價(jià)156燒2.5元/平方米黑，合計(jì)51患56譽(yù)2.豬5萬元。樣截至20規(guī)13年1月14日，XX置業(yè)A公司御賬面悲負(fù)債燥為44閑85飼58材70涼8.紫5萬元擁，則XX置業(yè)A公司60司%股權(quán)轉(zhuǎn)傍讓對(duì)價(jià)依為402稱3萬元，踢即（資雞產(chǎn)作價(jià)51賊56派2.箱5萬元甩－賬果面負(fù)茫債44忘85嬌5.濾9萬元）樹×60坑%。33涉及優(yōu)公司想分立云的股墓權(quán)收勒購(gòu)項(xiàng)溫目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司2.盡職倍調(diào)查為了更踢好地識(shí)保別各種扶潛在問預(yù)題，特舒聘請(qǐng)法駛律、審無計(jì)、評(píng)待估專業(yè)逆中介機(jī)瓣構(gòu)對(duì)并孝購(gòu)雙方離企業(yè)進(jìn)溜行盡職面調(diào)查。拌為了規(guī)叉避法律稠、審計(jì)穿中提到鑰的相關(guān)茶風(fēng)險(xiǎn)，接現(xiàn)將其煤?jiǎn)栴}及款解決方隔法總結(jié)鋸如下。（1）股權(quán)擇轉(zhuǎn)讓的絕工商登舌記變更笑手續(xù)滯雞后問題分立時(shí)疑，原XX置業(yè)三咐位股東抬承諾自XX置業(yè)A公司恒工商橋登記融注冊(cè)增完成霸后一病年內(nèi)夫不進(jìn)東行任客何股識(shí)權(quán)轉(zhuǎn)徐讓。搜原股強(qiáng)東的代承諾繪是為拴了使XX置業(yè)A公司溪滿足鋸“特謀殊稅盾務(wù)處韻理”即，即配被分綱立企盜業(yè)（艘即原XX置業(yè)）畜可以繼劃續(xù)按照昏原有計(jì)叼稅基礎(chǔ)丹，而無醋需以公旗允價(jià)值膨確定本磁次分立劍的資產(chǎn)寺轉(zhuǎn)讓所摔得。該子特殊稅奪務(wù)處理午的最大芒受益方逮為原XX置業(yè)申的股扯東，宅如按她公允伯價(jià)值慰記賬正，原XX置業(yè)您股東絡(luò)需承風(fēng)擔(dān)土通地溢繞價(jià)部還分的驕營(yíng)業(yè)扔稅。34涉及公百司分立冷的股權(quán)窗收購(gòu)項(xiàng)姨目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司為了幟規(guī)避佛延遲巧變更已工商主手續(xù)洲的風(fēng)笛險(xiǎn)，握簽訂曠股權(quán)辣轉(zhuǎn)讓制協(xié)議媽后立奮即修塵改XX置業(yè)A公司瞞的章沒程及倦股東頸名冊(cè)宴，將XX地產(chǎn)卵公司鹽及持環(huán)股情覆況載濕入公璃司章長(zhǎng)程和仿股東興名冊(cè)暮，這樣樣收鮮購(gòu)方喝就具臣備了戰(zhàn)《公香司法茶》規(guī)展定的XX置業(yè)A公司污的股淋東資盛格，覆不辦儉理工牛商登夜記手筋續(xù)僅罩僅是逮不具左有對(duì)倆抗第句三人葬的效每力，魔但不于妨礙廣收購(gòu)贊方取終得XX置業(yè)A公司的細(xì)股東資挑格。并拌購(gòu)雙方哭在協(xié)議蠢中約定躍，在辦沃理完成寒股權(quán)質(zhì)歐押登記叉、完成神公司章礦程修改淺且調(diào)整儲(chǔ)公司治可理結(jié)構(gòu)睬之后，朋再支付汗第一期嘩股權(quán)轉(zhuǎn)罪讓款。35涉及公問司分立鄰的股權(quán)堡收購(gòu)項(xiàng)型目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司（2）分炮立導(dǎo)京致的膽債務(wù)蠅承擔(dān)胸連帶睛責(zé)任翻問題按照債《公屑司法賢》及XX置業(yè)的騾分立協(xié)絹?zhàn)h，XX置業(yè)A公司除武了需要改承擔(dān)分盡立時(shí)《樣資產(chǎn)、掌負(fù)債分嚷割清單釋》中所濕列示的極債務(wù)，粥還需要往為XX置業(yè)捧于分悅立之識(shí)前的葡債務(wù)鐮承擔(dān)安連帶柜責(zé)任零。為遭了規(guī)炎避相投應(yīng)風(fēng)模險(xiǎn)，銷首先執(zhí)在股嶼權(quán)協(xié)錘議中宮約定烈，就XX置業(yè)A公司厭分立盯過程恨中分柜割至XX置業(yè)A公司名沃下的對(duì)將應(yīng)負(fù)債譽(yù)（包括狡拆遷協(xié)挨議、股岡東借款本協(xié)議等晴）獲得摘債權(quán)人巴的同意再，由XX置業(yè)、XX置業(yè)A公司達(dá)與債準(zhǔn)權(quán)人巖簽署給相應(yīng)罪的變申更協(xié)賽議或因補(bǔ)充腸協(xié)議漠，并既完善站資金典結(jié)算凡及支門付、席票據(jù)之開設(shè)恒相關(guān)糠手續(xù)省；36涉及公笨司分立坡的股權(quán)陰收購(gòu)項(xiàng)親目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司辦理唯完畢奏其他梢在XX置業(yè)分楊立進(jìn)入XX置業(yè)A公司資池產(chǎn)的產(chǎn)委權(quán)變更說手續(xù)及瘋債務(wù)的迎轉(zhuǎn)移手好續(xù)；取膏得建設(shè)辯用地規(guī)恩劃許可狗證之后鳴，支付乓第二批突股權(quán)轉(zhuǎn)英讓款。廢其次，煮由XX置業(yè)朵出具珠承諾屆函，削若XX置業(yè)A公司承進(jìn)擔(dān)了確選定范圍這之外的插債務(wù)，XX置業(yè)弄以及蒸股東且一XX地產(chǎn)、嗽股東二XX置業(yè)材、股漠東三狠張先聯(lián)生應(yīng)鏡當(dāng)全耳額賠匙償予XX置業(yè)A公司，顧如由此霧給收購(gòu)羨方造成斜損失，給還應(yīng)全號(hào)額賠償淺收購(gòu)方鵲。37涉及公泡司分立廚的股權(quán)儉收購(gòu)項(xiàng)找目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司（3）前期灑項(xiàng)目成凡本分?jǐn)傉栴}XX置業(yè)A公司烤派生令分立妹時(shí)，XX置業(yè)柏將XX項(xiàng)目前狐項(xiàng)項(xiàng)目寧開發(fā)成雙本按照你一定比良例（10芝0%、85估%或68%）分?jǐn)偤玫絏X置業(yè)A公司，唉合計(jì)人柿民幣48示85迎58裳70廚8.爽50元。際若未深來XX置業(yè)A公司仍開發(fā)楊的XX項(xiàng)目三魯、四期啞項(xiàng)目銷掌售完畢未并進(jìn)行訊后續(xù)稅襯務(wù)清算法時(shí)，稅訓(xùn)務(wù)機(jī)關(guān)躺對(duì)XX置業(yè)A公司殖與派駐生分池立時(shí)虧的成問本分侮攤方倆式提制出異戰(zhàn)議，決并調(diào)省整分挨攤成找本金拆額，引則可爽能導(dǎo)再致XX置業(yè)A公司增蜜加需要皂繳納的井稅金。38涉及公撤司分立淚的股權(quán)某收購(gòu)項(xiàng)記目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司（4）所得總稅及土福地增值嘆稅清算態(tài)時(shí)是否攔全額扣租除的問探題XX置業(yè)A公司由XX置業(yè)公分割暴成本48躺85幕5.迅87萬元，窄主要是XX項(xiàng)目三倘、四期得土地成幼本及土敬地補(bǔ)償裹費(fèi)、基鼓礎(chǔ)設(shè)施慈、示范此區(qū)、會(huì)早所和利縫息等，裳上述分啦割成本稱有發(fā)票滾、支付痛單據(jù)和憶結(jié)算單俊共203宅82.究31萬元滾，無妨發(fā)票缸和結(jié)部算單盆預(yù)估表成本島共284抵73.尖57萬元盾。為了攻規(guī)避母未來篇企業(yè)珠所得珍稅及督土地翅增值礙稅清回算時(shí)盤的成糧本認(rèn)槽定問面題，公在股且權(quán)轉(zhuǎn)趣讓協(xié)刻議中鹿約定寨由股精東一XX地產(chǎn)、厭股東二XX置業(yè)、營(yíng)股東三猛張先生檔承諾促醋使稅務(wù)戒機(jī)關(guān)認(rèn)堵可本次艘公司分?jǐn)R立時(shí)的浩分?jǐn)傊罼X置業(yè)A公司的診成本（紫合計(jì)人咬民幣48悲85線58除70欣8.呢50元）薄均可鵝計(jì)入恢后期枝土地河增值駛稅清墨算的總抵扣玩范圍。39涉及餐公司德分立切的股引權(quán)收應(yīng)購(gòu)項(xiàng)略目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司若稅謝務(wù)機(jī)束關(guān)作鈴出相棚關(guān)調(diào)闖整或遞不認(rèn)關(guān)可部族分成哈本而泳造成XX置業(yè)A公司使損失效的，穩(wěn)股東巖一XX地產(chǎn)、寺股東二XX置業(yè)、銜股東三揉張先生撐將全額允賠償予XX置業(yè)A公司核。同每時(shí)，紹為了奧促使邪股東芒一XX地產(chǎn)、灑股東二XX置業(yè)文、股麗東三庫(kù)張先師生更救好地甜履行靠承諾餐，保魯證收煩購(gòu)方芳的權(quán)滅益，五將其兩所持她有的XX置業(yè)A公司40掛%股權(quán)質(zhì)搖押給收前購(gòu)方。40涉及公享司分立禾的股權(quán)謙收購(gòu)項(xiàng)型目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司并購(gòu)風(fēng)律險(xiǎn)管控篇的關(guān)鍵中點(diǎn)：首先只，由鑼收購(gòu)宏方拓帶展部叔門進(jìn)軟行可翅行性川研究坡，保畜證項(xiàng)摘目的難可行超性；其次，亂在股權(quán)蹄轉(zhuǎn)讓協(xié)冰議中對(duì)蜂股權(quán)轉(zhuǎn)導(dǎo)讓款部枯分進(jìn)行財(cái)了三期雁支付的店設(shè)計(jì)；最后，窯對(duì)一些腎可能造背成收購(gòu)中方損失咱的問題玩，由股最東一XX地產(chǎn)、殲股東二XX置業(yè)誦、股拾東三遍張先筍生所千持有昆的40舊%的股權(quán)浩進(jìn)行質(zhì)砌押，以糕保證收張購(gòu)方的炊權(quán)益得慢以實(shí)現(xiàn)紋。41第一步項(xiàng)目立項(xiàng)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議第二步第三步完成盡職調(diào)查，出具正式報(bào)告完成項(xiàng)目可研報(bào)告通過收購(gòu)方投資評(píng)

審會(huì)通過收購(gòu)方總辦會(huì)通過收購(gòu)方董事會(huì)通過收購(gòu)方上級(jí)公司投資評(píng)審會(huì)通過收購(gòu)方上級(jí)公司總辦會(huì)通過收購(gòu)方上級(jí)公司董事會(huì)決策授權(quán)并出具承諾書簽訂正式收購(gòu)協(xié)議支付第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款至共管賬戶簽訂股權(quán)質(zhì)押協(xié)議，辦理質(zhì)押登記第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款解除共管向目標(biāo)企業(yè)支付股東借款取得用地規(guī)劃許可證后支付第二筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2014年1月解除原股東合計(jì)100%股權(quán)質(zhì)押完成工商變更，A公司60%，股東一XX地產(chǎn)10%，股東三張先生10%，股東二XX置業(yè)20%簽訂股權(quán)資產(chǎn)協(xié)議，辦理質(zhì)押登記支付第三筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)目清算，確定分紅方案解除其他股東60%股權(quán)質(zhì)押3、XX置業(yè)A公司乒股權(quán)源收購(gòu)瀉流程棗圖42行業(yè)大乞勢(shì)并購(gòu)玻已成焰為房插企的師主要蔽增長(zhǎng)貝模式431243核心栽技術(shù)覽？管理能分力？專業(yè)代人才撫？市場(chǎng)口鄙碑？房地產(chǎn)幟企業(yè)并份購(gòu)的實(shí)紛質(zhì)是什的么？44房地產(chǎn)床企業(yè)并櫻購(gòu)的實(shí)愚質(zhì)是什嘴么？45黃金時(shí)代白銀時(shí)代鍍金時(shí)代房企并無購(gòu)的時(shí)攜代背景46房地產(chǎn)灰行業(yè)的調(diào)黃金十絞年（19盡98慰-2發(fā)00殺7）199令8年到200剝7年的十庸年，是釀房地產(chǎn)晨行業(yè)高肝增長(zhǎng)高殃回報(bào)的刃“黃金譽(yù)時(shí)代”冊(cè)，投資掉和銷售胖都處于洗高速增耗長(zhǎng)狀態(tài)薦。這段撓時(shí)間，世由于土獲地出讓厘方式的綿不規(guī)范數(shù)，同時(shí)偷銀行信真貸規(guī)模腐受到管嶄制，自菊然也就宵催生了著官商勾犧結(jié)拿地董、囤地甲居奇的蘇問題。組一些房閘地產(chǎn)商米依靠土疲地增值彩、房產(chǎn)洲增值，格財(cái)富野衣蠻增長(zhǎng)獻(xiàn)。房企并狐購(gòu)的時(shí)瞎代背景47房地產(chǎn)文行業(yè)的雙白銀十討年（20圈08驚-2界01榜7）200著8年到201毀7年，嗓是房填地產(chǎn)型行業(yè)辱的“波白銀編時(shí)代段”。局與黃擁金時(shí)誼代相閉比，敵白銀婆時(shí)代胳的行間業(yè)進(jìn)編入門鐵檻降矩低，濱競(jìng)爭(zhēng)民更加翅激烈覽，利潛潤(rùn)也美隨之泄下降信。白碌銀時(shí)判代，響多數(shù)雨開發(fā)仇商還微是靠白著“沙拿地-蓋房-賣房”臨的傳統(tǒng)鎖產(chǎn)銷模莊式賺錢消，房地冒產(chǎn)行業(yè)叛的新盈逢利模式贏還沒有靜建立起倚來。房企并臣購(gòu)的時(shí)輝代背景48迎接囑房地位產(chǎn)行乘業(yè)的株鍍金組時(shí)代排（201忘8-）地產(chǎn)蘿即金無融，展地產(chǎn)慨周期腎和金幟融周座期高煎度同母質(zhì)化像，房盤地產(chǎn)融行業(yè)鴿和金雹融行忘業(yè)的候聯(lián)系河越來建越緊括密。它地產(chǎn)爪行業(yè)島正在軍從傳接統(tǒng)產(chǎn)冒銷模機(jī)式向復(fù)金融鞭深化幫模式減轉(zhuǎn)變方，從蓬開發(fā)怪商向輝不動(dòng)絡(luò)產(chǎn)商瓣轉(zhuǎn)變據(jù)。房霞地產(chǎn)足行業(yè)盈的未兼來在稿于“窗把低建活的德不動(dòng)驕產(chǎn)變牽成高宗活的蒸金融療品”電，這立是真川正的黎金融熊資本禿和產(chǎn)快業(yè)資傾本的辨融合熄。載鍍“東金”溪時(shí)代參具有濱雙重虹含義定。既帥意味疊著房垮地產(chǎn)婦和金赴融的幕深度衡融合勒，地問產(chǎn)行瓣業(yè)正記在發(fā)格生金牽融深殺化的晝變革庸。也團(tuán)意味發(fā)著百龍團(tuán)大顆戰(zhàn)的謝白銀敏時(shí)代悅結(jié)束素，馬棍太效脈應(yīng)加善速行螞業(yè)集旋中度施提升部。房凝地產(chǎn)寧投資桂增速握和行李業(yè)利感潤(rùn)率爺逐漸便向靠席攏成富熟市沸場(chǎng)，違巨頭司的金色邊效扁應(yīng)顯尺現(xiàn)。房企并純購(gòu)的時(shí)總代背景49房地龍產(chǎn)企它業(yè)并歷購(gòu)的似背后飯動(dòng)力紹是什巷么？并購(gòu)的曲需求：通過項(xiàng)革目并購(gòu)孟或者項(xiàng)晝目補(bǔ)全縱的并購(gòu)也去擴(kuò)張省的土地黎儲(chǔ)備。贈(zèng)實(shí)際一級(jí)級(jí)土地棉市場(chǎng)上誓拿地比炭較難，機(jī)現(xiàn)在土騰地規(guī)則六發(fā)生了夕很大的塊變化，嬸有了很餃多限制淘，而且紙總體的頁(yè)拿地成擴(kuò)本相當(dāng)猜高。很狀多開發(fā)章公司特津別是擴(kuò)肆張規(guī)模酬要求的閣，在一暑級(jí)市場(chǎng)及上拿地夢(mèng)包括成武本和速柳度都滿噸足不了祥要求，翠所以就煤轉(zhuǎn)向二檢級(jí)的土膽地市場(chǎng)俗。被并購(gòu)民的需求東：現(xiàn)在刷房地叼產(chǎn)的版調(diào)控膊深入剪，雖斬然銷綱售還此是很傾火，存但是但房地犧產(chǎn)市椅場(chǎng)的歐利潤(rùn)攪率在王下降患，而摧且操灘作難圈度大食。特組別是酬對(duì)一敬些中幼小房棵企來丹說，晌它的壩融資姨成本灘，包債括團(tuán)辛隊(duì)在臂這樣蹈復(fù)雜浙市場(chǎng)尊形勢(shì)脈下的愁運(yùn)作譽(yù)能力訪，包見括整啄個(gè)公魔司的境品牌五跟資盲金實(shí)捕力可堆能都匆有點(diǎn)腰吃力趟。50201蓮7：房?jī)?chǔ)企并博購(gòu)之垂年Wi形nd資訊:20硬14年7月份至悶今的三否年時(shí)間按內(nèi)，境宣內(nèi)房地忌產(chǎn)企業(yè)裙并購(gòu)案槽發(fā)生97場(chǎng)2宗，緣瑞涉及樣并購(gòu)?fù)两痤~婚高達(dá)116拼79.賞95億元，再接近1.2萬億槽元。時(shí)間并購(gòu)案宗數(shù)并購(gòu)案金額同比增長(zhǎng)2015年3412853億12%2016年2174012.5億44%2017年1月7月1542177億預(yù)計(jì)創(chuàng)紀(jì)錄51并購(gòu)軌雙王融創(chuàng)與垮陽(yáng)光城冒并購(gòu)力倚進(jìn)化之商路52并購(gòu)砍王：禍融創(chuàng)53并購(gòu)廣王：寺融創(chuàng)據(jù)不完倒全統(tǒng)計(jì)屋，自201赤5年以召來融柔創(chuàng)有抱公開仔報(bào)道兄的并安購(gòu)案幟例多短達(dá)50余起桿，并餃購(gòu)區(qū)旋域北躲至東需三省內(nèi)、南含至海莊南、秋西至惹成都曉、西拐安，靈全國(guó)睜重點(diǎn)父區(qū)域窮幾乎肝不留踢死角屆。融創(chuàng)選從20差15年起就利開始大勁舉并購(gòu)研，當(dāng)年黑并購(gòu)拿辦地占比64.胞4%201禍6年這一沿比例繼芹續(xù)上升截至68%，融衰創(chuàng)分蓋五次寒蠶食乘上海蓮楓丹76.較9%股權(quán)，舍獲得浦賄東東郊以百萬大匠盤，進(jìn)案入上海艇市場(chǎng)；于收購(gòu)聯(lián)繩想控股弊旗下融莖科智地41家目還標(biāo)公累司的奶相關(guān)漿股權(quán)邀及債酷權(quán)，床一舉悄進(jìn)入詢北京悔、天拾津、魂杭州兼等16個(gè)熱點(diǎn)謎城市。至201汁6年，稅融創(chuàng)伏布局蜘城市敵達(dá)44個(gè)，迅熟猛完成斯了一線簽、環(huán)一巖線及核垃心城市涂的全國(guó)呼化布局脾。且在細(xì)一二三億線城市希的布局拿更為均撿衡、合像理。54隱形收麗購(gòu)狂人四：陽(yáng)光押城20匯15年起哥至今鴉，陽(yáng)葵光城皂完成厘并購(gòu)廊案多況達(dá)30余起淡，20睜16年更催是加作大手插筆，茄在并評(píng)購(gòu)市雅場(chǎng)下盡單125億元蕩，通失過收月購(gòu)獲擊取13個(gè)項(xiàng)目鞋、55宗地均塊，聰并購(gòu)薄區(qū)域樂橫跨叼長(zhǎng)三蜘角、賄珠三狀角、揀中西惠部重血點(diǎn)城唱市，狠基本桃完成有全國(guó)敞化布令局。收購(gòu)僵物產(chǎn)轟中大特資產(chǎn)扶包是搬陽(yáng)光赴城20壁16年最大綿的一起瞇并購(gòu)案雙，藉此淘，陽(yáng)光后城獲得蹄了物產(chǎn)顆中大分歉布于6個(gè)城材市的13幅優(yōu)可質(zhì)地每塊，騾大幅竟拓展丹了在濾杭州多和成碑都市胸場(chǎng)的薯深度晶與廣乎度，通還首曬次進(jìn)冊(cè)入中鴉西部愉重點(diǎn)聚城市掏武漢眼、南播昌和輝成都泛。此外恒，陽(yáng)趣光城是還通挺過并炎購(gòu)四匠進(jìn)廣嘉州南裂沙，繡通過堅(jiān)并購(gòu)紐奉舊改飄項(xiàng)目愚進(jìn)入席深圳匙，首田入珠擠三角派，成儉功補(bǔ)軋缺華榨南市驚場(chǎng)。供今年6月13日，以64.惜5億元攬?jiān)卤本┝暇絼e愚墅大盤坡，為陽(yáng)帖光城帶般來了大量量?jī)?yōu)質(zhì)現(xiàn)的土儲(chǔ)爐及6~8年的牌持續(xù)居供貨勝。55隱形無收購(gòu)徑狂人訂：陽(yáng)暗光城陽(yáng)光執(zhí)城，孩其20稈16年并購(gòu)活拿地均從價(jià)僅為14攔94槐.9元/平米，個(gè)遠(yuǎn)低于職招拍掛魂的11露01膀2.寧7元/平米婆！根據(jù)廣適發(fā)證券霜的數(shù)據(jù)死，陽(yáng)光摧城通過浙收購(gòu)獲敲得項(xiàng)目蛾的理論于毛利率差達(dá)到了56%，而費(fèi)同期你招拍摩掛渠粥道獲胡取的肌項(xiàng)目犁平均鋪毛利乎僅有16散.4尸%！陽(yáng)光蹦城張草海民煙就曾政指出懶，如膨果是30西0億的資疤金去公貨開土地男市場(chǎng)拿櫻地，產(chǎn)豬生的貨坊值大概駱在60歐0億至70位0億，吩而通也過并悼購(gòu)手令段則脫可以漆產(chǎn)生200雪0億的沿貨值鐮。56并購(gòu)挑載戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)犯與收午益共蘭舞57房企損的三客大并該購(gòu)模平式并購(gòu)方鞠式單獨(dú)項(xiàng)屋目收購(gòu)合資組票建平臺(tái)支公司區(qū)域失管理扭平臺(tái)賀收購(gòu)58房企的起三大并晝購(gòu)模式單獨(dú)抵項(xiàng)目逆收購(gòu)，操作搜簡(jiǎn)單易釀成功。趕這種方奸式的目國(guó)的就是裳拿地（忌土地或戶項(xiàng)目資剛產(chǎn)），枯從而獲刷得操盤允和并表格。由于鵝目標(biāo)公唱司為項(xiàng)蹤蝶目公司警和投資岸公司（源類似空尤殼公司敢），可扭全購(gòu)，童也可收碧購(gòu)部分牙股權(quán)以根達(dá)到絕歉對(duì)控股練或相對(duì)評(píng)控股。區(qū)域管丑理平臺(tái)驅(qū)收購(gòu)，資產(chǎn)濟(jì)一次性賄打包。體主要目究的也是服拿地，吵不過由柿于平臺(tái)敗公司一絨般有一遵定的經(jīng)橡營(yíng)管理奏基礎(chǔ)，線為避免鑰復(fù)雜的犬人事糾支葛，一屆般傾向偷于全購(gòu)妨。合資興組建眾平臺(tái)腫公司，借豆助當(dāng)規(guī)地優(yōu)起勢(shì)。葡這種貢方式蛙除了耳拿地供外，私還有儉合作櫻的意纏味，與主要沒用于示進(jìn)入枝新市憤場(chǎng)，釘一般枝要求切合作黃方在豪當(dāng)?shù)鼐芯哂屑耙欢ㄖ氖行l(wèi)場(chǎng)基捕礎(chǔ)和猾市場(chǎng)最影響煩力。在股權(quán)謠比例分齡配上，楚目前不運(yùn)少企業(yè)醒從此前螞的絕對(duì)灘控股轉(zhuǎn)誕為相對(duì)糖控股、薦小盤操剃作，這默將有助丈于理清吐雙方權(quán)認(rèn)責(zé)、避穿免管理塞糾紛。59并購(gòu)論的挑工戰(zhàn)60并購(gòu)無的挑羨戰(zhàn)并購(gòu)是退企業(yè)的擁重大經(jīng)掏營(yíng)行為蠟，過程搏復(fù)雜、寇周期冗禾長(zhǎng)、風(fēng)酒險(xiǎn)極高恰。并購(gòu)前扎聚焦核零心區(qū)域抹城市，撥精選變綱現(xiàn)快、喚性價(jià)比碼高的項(xiàng)界目并購(gòu)絕過程芬中有商效識(shí)球別風(fēng)萬險(xiǎn)，典并設(shè)秘計(jì)好嗚交易泳結(jié)構(gòu)犧。并購(gòu)之道后，優(yōu)態(tài)化債務(wù)槐結(jié)構(gòu)，蝴并且對(duì)銅產(chǎn)品、孔營(yíng)銷等那創(chuàng)新升湊級(jí)61財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)123標(biāo)的乏價(jià)值羞評(píng)估怒風(fēng)險(xiǎn)信息不應(yīng)對(duì)稱；盡職調(diào)船查不詳羅盡；價(jià)值喝難以撲評(píng)估殊。融資劣和支雷付風(fēng)挖險(xiǎn)并購(gòu)資院金來源舉；并購(gòu)句支付齊方式華。財(cái)務(wù)整剃合風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)截營(yíng)戰(zhàn)略村風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)柄組織帶機(jī)制斷風(fēng)險(xiǎn)儉；財(cái)務(wù)齒行為黑人風(fēng)湖險(xiǎn)。房企醫(yī)并購(gòu)預(yù)中的馳三大嫂財(cái)務(wù)炮風(fēng)險(xiǎn)62標(biāo)的鴉價(jià)值早評(píng)估弄方式常用斷的是膛：清和算價(jià)駁值法路、市趟盈率清法和恰凈現(xiàn)啊金流打折現(xiàn)臨法。其清算騾價(jià)值筋法更多桿用在辱破產(chǎn)禍企業(yè)逢或者糕是等償待清灶理處蟻置的筍企業(yè)粥。簡(jiǎn)測(cè)單說飽，就后是為油企業(yè)井的所桃有資叛產(chǎn)評(píng)叛估一悄個(gè)價(jià)員格，褲實(shí)際并評(píng)估異時(shí)，具其實(shí)四又會(huì)丑應(yīng)用陡重置舉成本勢(shì)法、幕收益普現(xiàn)值延法、灣現(xiàn)行粉市價(jià)乒法等跌評(píng)估娘方法或。市盈率昂法則是用健市盈率普來估計(jì)升企業(yè)價(jià)龜值，通存常會(huì)參姜考同行丈業(yè)上市帝公司的備市盈率詳。凈現(xiàn)趕金流折唇現(xiàn)法計(jì)閉算最復(fù)得雜，理仿論上來競(jìng)說，這付是最能養(yǎng)真實(shí)反青映企業(yè)晴價(jià)值的匪估值方欄式，也爸是最保姥守的方燒式。凈現(xiàn)金縫流折現(xiàn)葵法通?；g于對(duì)未精來現(xiàn)金乒流的預(yù)孝測(cè)或者巡壽收益的哀預(yù)測(cè)。姐常常冤是先有饞假設(shè)條旨件，然掀后基于鞭條件得廊到數(shù)字香，通常剛，會(huì)區(qū)干分最保丈守的狀墳況、最咳樂觀的趙狀況以氏及平均撈值。。63標(biāo)的價(jià)娃值評(píng)估炎方式估值在劣并購(gòu)重帖組中是定戰(zhàn)術(shù)層扣面的方間法，起腔決定作己用的不躍是戰(zhàn)術(shù)嗽層面的謊操作和纏方法而刊是戰(zhàn)略葉層面雙稠方的決廳定和選叛擇。最終的磨價(jià)格肯凱定是雙繳方談判培能力的各反應(yīng)。窮雙方待婆價(jià)而沽須，最后胳得到雙意方都滿勇意的一貌個(gè)價(jià)位躁。64房企并親購(gòu)中財(cái)碰務(wù)總監(jiān)桂的風(fēng)險(xiǎn)嘉控制清儀單作為財(cái)抹務(wù)總監(jiān)艇，要參青與股權(quán)繼收購(gòu)的惕全過程葡，包括桌盡職調(diào)重查、談姑判、合懼同簽署通、款項(xiàng)戒支付和胃重要節(jié)肅點(diǎn)控制苦。收購(gòu)方株和被收茫購(gòu)方在覽此兼并陶重組過呀程中的包關(guān)注要恢點(diǎn)是完疏全不同媽的，成葬功的收迎購(gòu)必須朽在堅(jiān)持脖己方底抗線基礎(chǔ)殼上兼顧笑對(duì)方底恐線。65房企并肌購(gòu)中財(cái)背務(wù)總監(jiān)崖的風(fēng)險(xiǎn)碌控制清搶單收購(gòu)方耀財(cái)務(wù)總捐監(jiān)應(yīng)關(guān)中注的風(fēng)侄險(xiǎn)點(diǎn)：財(cái)稅腔盡職兆調(diào)查希應(yīng)作諷為談埋判的狀第一僅步，側(cè)充分笑發(fā)現(xiàn)權(quán)和暴其露問巾題；項(xiàng)目分收購(gòu)東總價(jià)兆款中守股權(quán)缸收購(gòu)齊款和汗債權(quán)陪收購(gòu)箱款的糟組成周與計(jì)鄙算；收購(gòu)扎價(jià)款貪的支廚付對(duì)榆象應(yīng)守準(zhǔn)確寨界定舟，避喪免資倚金流紛混亂諒；收購(gòu)中烏原股東椒有無股鬧權(quán)轉(zhuǎn)讓艦溢價(jià)，糠是否需園要收購(gòu)胞方代扣躬代繳個(gè)供人所得且稅或企纖業(yè)所得溝稅（境陵外股東督）；66房企寇并購(gòu)鴿中財(cái)躍務(wù)總極監(jiān)的稍風(fēng)險(xiǎn)臟控制核清單收購(gòu)艘方財(cái)潤(rùn)務(wù)總道監(jiān)應(yīng)薄關(guān)注御的風(fēng)敢險(xiǎn)點(diǎn)恨：土地混賬面性成本痛與收而購(gòu)總戰(zhàn)價(jià)款毀之間奪的溢盞價(jià)是汪無法般重新臂計(jì)入際土地偉成本育的，董談判酬的關(guān)呀鍵不附是設(shè)拜計(jì)假獎(jiǎng)發(fā)票宜來沖戴賬，鉗而是傾這部櫻分溢股價(jià)引版發(fā)的訂未來臘潛在愿稅款撇雙方礦在談帥判中親如何近看待培，如孫何承堪擔(dān)；潛在或糟有負(fù)債頁(yè)的風(fēng)險(xiǎn)直是否有下應(yīng)對(duì)策扣略，協(xié)橡議中有嶄無解決遞方案；收購(gòu)濾款項(xiàng)蜂支付三的節(jié)律點(diǎn)設(shè)舞計(jì)與貓事后熟把控吩與監(jiān)配督；目標(biāo)公更司現(xiàn)有行業(yè)務(wù)與存合同未市來的銜稿接與風(fēng)鄙險(xiǎn)。67房企并霞購(gòu)中財(cái)挽務(wù)總監(jiān)雷的風(fēng)險(xiǎn)身控制清六單被收購(gòu)棄方財(cái)務(wù)彎總監(jiān)應(yīng)珠關(guān)注的掉風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)除：盡職惹調(diào)查咽中的爺財(cái)稅記問題紫與風(fēng)來險(xiǎn)有內(nèi)無解跑決方統(tǒng)案和菌彌補(bǔ)籠辦法唇，盡拾可能散減少家因財(cái)框稅風(fēng)蝕險(xiǎn)導(dǎo)梨致談國(guó)判被推動(dòng)；己方取跌得的收撞購(gòu)總價(jià)耗款中股完權(quán)收購(gòu)主價(jià)款和盲債券收償購(gòu)價(jià)款坡的計(jì)算駛與認(rèn)定掏；己方渣股東崗和投聚資人淚收購(gòu)寺中的茫支付損對(duì)價(jià)稀如何男設(shè)計(jì)搬路徑擁，尤妄其是生債權(quán)鄰債務(wù)采的清貪理工純作；己方黨股東腿是否僻存在牧股權(quán)領(lǐng)轉(zhuǎn)讓逼溢價(jià)辮，如褲何繳瀉稅，狀是否渴需要絲式對(duì)方蔥代扣縮慧代繳再；收購(gòu)款遍項(xiàng)支付艙的節(jié)點(diǎn)烈設(shè)計(jì)與此事后把教控與監(jiān)夏督。68房企意并購(gòu)飯中財(cái)喬務(wù)總虜監(jiān)的贏風(fēng)險(xiǎn)句控制液清單特殊昆舊城妙改造草收購(gòu)得項(xiàng)目扮關(guān)注吩的風(fēng)育險(xiǎn)點(diǎn)獎(jiǎng)：項(xiàng)目矩改造跑主體楊、投畜資主作體和哪開發(fā)荷主體閣分別頑是誰稼，是草否存村在三根者一錫體或深者兩騾者一伏體情辰?jīng)r；在新叛設(shè)項(xiàng)悔目公簽司拍輔地模扁式中厚，新罰設(shè)公徒司土活地成謝本的麗確認(rèn)圣至關(guān)聾重要秩；新設(shè)項(xiàng)合目公司趣拆遷補(bǔ)匹償協(xié)議黃應(yīng)由哪著幾方簽爸署；新設(shè)項(xiàng)宣目公司斬支付拆耽遷補(bǔ)償訴款給投革資主體毒是否需曉要通過線城改辦個(gè)；新設(shè)袖項(xiàng)目叫公司止拆遷沈補(bǔ)償栗協(xié)議退入賬邪需要攤?cè)〉弥蹦男┧彡P(guān)鍵卸證據(jù)脆鏈條按；舊城躺改造鞭收購(gòu)運(yùn)項(xiàng)目您中的僻溢價(jià)炸在哪播個(gè)環(huán)薯節(jié)體壁現(xiàn)，鳴新設(shè)渴項(xiàng)目諸公司江股權(quán)泡轉(zhuǎn)讓純環(huán)節(jié)拐還是口拆遷照補(bǔ)償瞎環(huán)節(jié)旬；69房企并旱購(gòu)中財(cái)知?jiǎng)?wù)總監(jiān)澇的風(fēng)險(xiǎn)暫控制清饞單房地斥產(chǎn)企怎業(yè)股內(nèi)權(quán)收各購(gòu)中仿，身拌為財(cái)耗務(wù)總魂監(jiān)，競(jìng)要幫跑助企按業(yè)測(cè)議算和嚴(yán)設(shè)定踏底線騾，至墾少包唇括以湊下五足條：收購(gòu)總殲價(jià)款落換在什么昌范圍內(nèi)藝，超過薪什么標(biāo)鄉(xiāng)豐準(zhǔn)無法普再談？項(xiàng)目桂土地騾成本洋必須富確保轉(zhuǎn)的入倆賬數(shù)牌字標(biāo)杜準(zhǔn)是阿多少筍？項(xiàng)目衫土地準(zhǔn)溢價(jià)蹈對(duì)應(yīng)荷的稅液款影莫響是禍多少晨？收購(gòu)滅中涉廚及的含股權(quán)趟轉(zhuǎn)讓子溢價(jià)段和稅親款是燭多少躲？項(xiàng)目整馳體的稅枕負(fù)測(cè)算歸是什么籌狀況？70房企守并購(gòu)脂中財(cái)?shù)鴦?wù)總致監(jiān)的王風(fēng)險(xiǎn)掙控制猾清單序號(hào)指標(biāo)一線城市二線城市1總成本利潤(rùn)率（%）（所得稅前）≧12%≧15%2內(nèi)部收益率（%）（全投資IRR）≧15%≧12%3股東實(shí)際投入凈利率（%）≧6%/年≧6%/年4銷售利潤(rùn)率（%）（所得稅前）≧10%≧12%5凈現(xiàn)值（NPV-12%）參考指標(biāo)參考指標(biāo)銷售類倡型項(xiàng)目71房企艦并購(gòu)劫中財(cái)棒務(wù)總似監(jiān)的廈風(fēng)險(xiǎn)犧控制族清單序號(hào)指標(biāo)范圍要求備注1靜態(tài)投資回收要求10年運(yùn)行凈收益不低于總成本的50%預(yù)測(cè)10年2內(nèi)部收益率（%）（全投資IRR）≧8%預(yù)測(cè)10年持有恒類型貧項(xiàng)目72房企并辦購(gòu)財(cái)務(wù)惱盡職調(diào)閱查73房企員并購(gòu)清財(cái)務(wù)氧盡職咽調(diào)查74房企并難購(gòu)財(cái)務(wù)承盡職調(diào)卵查75項(xiàng)目資區(qū)產(chǎn)并購(gòu)起財(cái)務(wù)風(fēng)音險(xiǎn)控制項(xiàng)目將資產(chǎn)笛并購(gòu)柳中，膀由于嘉項(xiàng)目絲式的特啟性不多同，鴉有些勿是剛罰拿地餐、有撫些是霉已經(jīng)基開發(fā)醉或銷啞售了忍一段買時(shí)間葬、有下些甚鴿至是高已經(jīng)其爛尾稼歸入計(jì)不良手資產(chǎn)銅的：資產(chǎn)離并購(gòu)毒關(guān)注界的核戒心就就是資劉產(chǎn)上慘的權(quán)漂屬；資產(chǎn)居的負(fù)亂擔(dān)，膠有沒沿有抵辦押、姜有沒榜有租排賃，云所以棒要顧嫌及擔(dān)租保人委、租矛賃人仿、抵隱押權(quán)閃人，遮這些筋房地價(jià)產(chǎn)的貓權(quán)宜薯都要提處理磚掉。另外放很關(guān)屯注的必就是束稅費(fèi)揪的問煉題：為契稅惕、土允地增肆值稅扶加計(jì)冤扣除額、增歉值稅減進(jìn)項(xiàng)五抵扣厘問題爛，尤由其應(yīng)殺關(guān)注炒司法夢(mèng)拍賣郵項(xiàng)目模的發(fā)貌票取涂得問左題76股權(quán)隙并購(gòu)?fù)秘?cái)務(wù)蓮風(fēng)險(xiǎn)病控制收購(gòu)時(shí)間收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)入城市所屬區(qū)域收購(gòu)方式2014年5月綠城24.313%的股權(quán)并購(gòu)失敗2015年2月佳兆業(yè)上海4個(gè)項(xiàng)目，佳兆業(yè)大股東郭氏兄弟49.25%的股權(quán)并購(gòu)失敗2015年9月雨潤(rùn)集團(tuán)，超過6000萬平方米的建筑面積儲(chǔ)備并購(gòu)失敗2015年7月中渝置地旗下中渝國(guó)嘉7個(gè)項(xiàng)目100%股權(quán)成都（首入）中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2015年8月入股成為美聯(lián)地產(chǎn)旗下的武漢塔子湖置業(yè)控股股東武漢中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2015年9月天朗8個(gè)項(xiàng)目，并與天朗共同出資組建西安合營(yíng)公司西安、濟(jì)南、南京、中西部省會(huì)/長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2015年12月煙臺(tái)?；煜碌暮Ｄ先f寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán)海南萬寧海南股權(quán)收購(gòu)2015年1月上海楓丹37.855%股權(quán)及相關(guān)的未償還股東貸款上海浦東東郊

（分五次“蠶食”收購(gòu)）長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2015年8月上海楓丹24.29%股權(quán)，持股比例增至62.145%長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2015年10月上海領(lǐng)悟全部股權(quán)及債務(wù)長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年1月上海華楓17.5%權(quán)益中的9.4%間接權(quán)益長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年1月進(jìn)一步收購(gòu)上海楓丹37.855%股權(quán)及債權(quán)，持股比例增至76.9%長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)77股權(quán)譽(yù)并購(gòu)萄財(cái)務(wù)道風(fēng)險(xiǎn)尿控制收購(gòu)時(shí)間收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)入城市所屬區(qū)域收購(gòu)方式2016年1月江蘇友誼旗下蘇州新友置地有限公司95%股權(quán)蘇州長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年1月昌平區(qū)東方普羅旺斯及懷柔區(qū)長(zhǎng)青雁棲湖兩個(gè)別墅項(xiàng)目北京京津冀股權(quán)收購(gòu)2016年2月蘇州德爾太湖灣以及蘇州德爾太湖城100%股權(quán)及債權(quán)蘇州長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年2月鄭州美盛旗下中牟美盛70%股權(quán)和債權(quán)鄭州（首入）中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2016年3月與上海摩克成立合營(yíng)公司，收購(gòu)上海摩克兩個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目上海浦東南郊長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年5月萊蒙國(guó)際7個(gè)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)三河燕郊、上海、南長(zhǎng)三角/珠三角/股權(quán)收購(gòu)2016年5月陜西科為西安航天城項(xiàng)目95%股權(quán)西安中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2016年6月成都天合房產(chǎn)3個(gè)項(xiàng)目所有股權(quán)成都中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2016年8月杭州金翰海南博鰲金灣項(xiàng)目50%的權(quán)益海南瓊海海南股權(quán)收購(gòu)2016年9月聯(lián)想控股旗下41個(gè)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)北京、天津、重慶、長(zhǎng)三角/珠三角/股權(quán)收購(gòu)2016年9月金科23.15%的股份，通過定增成為金科第二大股東重慶、成都等中西部省會(huì)戰(zhàn)略收購(gòu)2016年9月杭州金成余杭西溪海項(xiàng)目40%股權(quán)杭州余杭區(qū)長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年11月青島嘉凱城100%股權(quán)青島京津冀股權(quán)收購(gòu)2016年12月杭州金翰及金成房地產(chǎn)旗下三個(gè)項(xiàng)目公司的34%股權(quán)杭州余杭區(qū)長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2017年1月北京鏈家6.25%的股權(quán)北京京津冀戰(zhàn)略合作2017年1月成都順宇置業(yè)公司新川項(xiàng)目100%股權(quán)成都中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2017年1月入股樂視57.11%股權(quán)，成為樂視第二大股東跨界跨界戰(zhàn)略合作2017年3月北京融智瑞豐和成都聯(lián)創(chuàng)融錦股權(quán)和債權(quán)，獲武漢、合肥項(xiàng)目合肥、武漢中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2017年5月再度舉牌金科股份，至此累計(jì)斥資約63.2億元，持股增至25%重慶、成都等中西部省會(huì)戰(zhàn)略收購(gòu)2017年5月天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)，獲星耀五洲項(xiàng)目天津京津冀股權(quán)收購(gòu)2017年5月重慶江北嘴國(guó)際金融中心項(xiàng)目60%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)重慶中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2017年6月大連潤(rùn)德乾城全部股權(quán)及債權(quán)大連環(huán)渤海股權(quán)收購(gòu)78股權(quán)并魚購(gòu)財(cái)務(wù)腎風(fēng)險(xiǎn)控艘制要調(diào)歲查目拿標(biāo)公揪司的暑一些中狀況簡(jiǎn)，包樂括目楊標(biāo)公身司的隆主體乓存蓄孩、目扎標(biāo)公源司的確債權(quán)姥債務(wù)卸、目烘標(biāo)公放司的支專業(yè)感資質(zhì)給、目灑標(biāo)公殼司的怕資信雹情況藥以及每重大厲訴訟鞭等等么一系鋒列。項(xiàng)目層欄面，包脫括這個(gè)友項(xiàng)目公折司的權(quán)舍屬有沒行有證、賴這個(gè)項(xiàng)韻目的土炕地使用次權(quán)有沒毒有在公村司里，五前面有濕沒有違紫約，有稻的時(shí)候玻會(huì)碰到執(zhí)很復(fù)雜生的情況筆，什么薦規(guī)劃超查紅線等捧等各種持各樣情月況。案例夜：萬蹄達(dá)跟扯融創(chuàng)拉的交澆易，恢雙方止是先保宣布睬了一浩個(gè)戰(zhàn)鈔略框旋架，壘但是處后面脊的公蹈告里況面講劇到，步接下粱來一惱段時(shí)播間是屬團(tuán)隊(duì)足的盡慚調(diào)。藍(lán)也就乖是說捕房地凡產(chǎn)的衡并購(gòu)擇因?yàn)殚L(zhǎng)情況莖復(fù)雜鉆、交謹(jǐn)易額幕大，促而且械包括匪交易案結(jié)構(gòu)敬、稅朋務(wù)安厘排都齒很復(fù)俗雜，襖特別渾是一瓣些有給歷史塌沿革震的項(xiàng)促目。79并購(gòu)后渴優(yōu)化債并務(wù)結(jié)構(gòu)一是燦要被軋并購(gòu)遙項(xiàng)目獅本身西的債掏務(wù)進(jìn)放行重牧組。張海阿民能壯三句載話搞獻(xiàn)定一緒個(gè)項(xiàng)殺目，丘是因塔為那竟個(gè)項(xiàng)膽目有構(gòu)很多狀債權(quán)鋤，陽(yáng)澡光城拔直接合進(jìn)行掀了債低務(wù)重浮組，呆依靠盲陽(yáng)光褲城背羨書解添決了侵業(yè)主螞的債港務(wù)問執(zhí)題。二是哪要融放資創(chuàng)狐新，饅優(yōu)化井自身讀的債厭務(wù)結(jié)鏈構(gòu)。并購(gòu)得固然從很美混，可失是資壁金從氏哪兒職來？藥資產(chǎn)鋼負(fù)債罰率如友何控膠制？侍經(jīng)營(yíng)淘節(jié)奏黑如何箭把控下？否蟻則把全自己液拖垮間可就走不劃榴算了夜。具體怎位么玩，唐我們以桑融創(chuàng)為炊例，從寬其年報(bào)竊數(shù)據(jù)中晉去探究真：80并購(gòu)后滾優(yōu)化債藏務(wù)結(jié)構(gòu)第一錘，并綿購(gòu)資宿金來量源上致，支忍撐融堵創(chuàng)業(yè)賽務(wù)快范速擴(kuò)構(gòu)張有詠三大瞎法寶盟：一是幸快周消轉(zhuǎn)模墳式下把占用裕上下季游伙怨伴的馳資金坦，二曬是快艦速銷棒售獲刷取客慰戶預(yù)攀收賬賤款，鵝三是角以中石長(zhǎng)期上為主預(yù)的借扎貸，201撲6年其班借貸維加權(quán)共平均錯(cuò)實(shí)際襖利率典由7.6御%下降勒到5.房誠(chéng)98輕%。81并購(gòu)后大優(yōu)化債吳務(wù)結(jié)構(gòu)第二，嫁資產(chǎn)負(fù)吩債率的淚控制。1，采用比永續(xù)資現(xiàn)本證券央進(jìn)行調(diào)灰整，永腰續(xù)資本隸證券是慘香港發(fā)述行的一梢種特殊秧債券，替可以視妙之為股慎權(quán)、權(quán)領(lǐng)益，在叼采用此掛模式后嗓，融創(chuàng)杠的資產(chǎn)繪負(fù)債率踏下降了3.倘4%。2，通霉過信津托模泄式籌盯集發(fā)局展資斧金，沫具體福運(yùn)作盲方式傅是信乘托公金司設(shè)總計(jì)信貸托產(chǎn)聲品，御完成幫募資膚后，呀以股址東身些份與盟融創(chuàng)貍進(jìn)行央合作豎，共混同持澆有項(xiàng)旬目股謙份，慘待時(shí)摩機(jī)成聲熟時(shí)射，再刑由融宜創(chuàng)以蔥收購(gòu)殼股權(quán)繭方式殲變現(xiàn)澇退出裹。第三攜，經(jīng)歸營(yíng)節(jié)脈奏的計(jì)把控冬。82企業(yè)百并購(gòu)救后財(cái)施務(wù)整拍合風(fēng)沒險(xiǎn)的槐防范1、悶財(cái)務(wù)撈經(jīng)營(yíng)走戰(zhàn)略渴的整綁合。并購(gòu)都企業(yè)塔的財(cái)繩務(wù)經(jīng)篇營(yíng)戰(zhàn)側(cè)略是咸對(duì)整烘?zhèn)€公夕司財(cái)曠務(wù)經(jīng)仔營(yíng)方襲針的魄指引來，并慣購(gòu)后龍要對(duì)歷被并孕購(gòu)企殖業(yè)的材經(jīng)營(yíng)桃戰(zhàn)略冒進(jìn)行柏整合穿，才釋能保在證并勒購(gòu)企很業(yè)和統(tǒng)被并井購(gòu)方巷在統(tǒng)府一的抹經(jīng)營(yíng)姻戰(zhàn)略滴指引程下，李開展灰企業(yè)迷的日盾常經(jīng)炮營(yíng)活潔動(dòng)。重提高汗企業(yè)您經(jīng)濟(jì)趨運(yùn)營(yíng)畏效益撿，志使并紋購(gòu)雙烏方企鍬業(yè)持秘續(xù)健規(guī)康快撈速的槳發(fā)展娃。2、珍財(cái)務(wù)涉制度久體系膏的整騰合。財(cái)務(wù)傷制度覽體系牽整合眠是保嶄證并筍購(gòu)后遲企業(yè)徑有效樣運(yùn)行析的關(guān)兩鍵美，企膚業(yè)并俱購(gòu)后頓，應(yīng)翠按并咱購(gòu)企囑業(yè)的迫財(cái)務(wù)璃管理喘模式敲對(duì)被洗并購(gòu)努企業(yè)莊進(jìn)行喜整合胡。及面時(shí)統(tǒng)所一財(cái)提務(wù)管飛理制掛度和企財(cái)務(wù)母核算刷制度功體系歡，保霸證會(huì)振計(jì)核尋算的筋口徑心標(biāo)準(zhǔn)撲一致荒。豪保證刑并購(gòu)濁企業(yè)儉能夠拉及時(shí)垮、準(zhǔn)轎確的楊獲取騙被并懂購(gòu)企朝業(yè)的蔥財(cái)務(wù)襲信息按，經(jīng)華濟(jì)運(yùn)穿營(yíng)狀儉況跪。紐奉為企念業(yè)的板各項(xiàng)袖決策蘋提供栽合理絞可靠炸的依秒據(jù)。83企業(yè)并典購(gòu)后財(cái)狼務(wù)整合祖風(fēng)險(xiǎn)的停防范3、纏財(cái)務(wù)巴管理澆人員豬整合棋。并購(gòu)款后要個(gè)對(duì)被成并購(gòu)走企業(yè)屠的財(cái)啊務(wù)管裙理人跡員進(jìn)脈行全賀面的銀篩選艷和考籮核木，建猾立有溜效的維人才家選拔豬制度嚇和獎(jiǎng)歌懲制悅度。探對(duì)被愧并購(gòu)晃企業(yè)腸的財(cái)櫻務(wù)負(fù)毀責(zé)由禾并購(gòu)彈企業(yè)妄負(fù)責(zé)枕委派塘，便場(chǎng)于企躬業(yè)的肅管理咸，保冷障企茫業(yè)的錫正常辭經(jīng)營(yíng)極，另胸一方摩面委老派人蘋員疲，也康接受古目標(biāo)浮企業(yè)悠的考元評(píng)，蔽參與末目標(biāo)艦企業(yè)繡的財(cái)崗務(wù)決暴策。4、業(yè)登績(jī)考核仙標(biāo)準(zhǔn)的墓整合。業(yè)績(jī)垂考核脹標(biāo)準(zhǔn)年的整碗合，蔑并購(gòu)喉企業(yè)戒必須蛛針對(duì)勝被并鍬購(gòu)方類的實(shí)穩(wěn)際情傻況，槍以及染并購(gòu)叼企業(yè)趴?jī)?nèi)部輛現(xiàn)有舍的業(yè)啄績(jī)考立核標(biāo)淘準(zhǔn)，倡重新弦建立巖一套連適合腔被并月購(gòu)企標(biāo)業(yè)詞的考辜核制音度，袋以牧實(shí)現(xiàn)痰對(duì)被抓并購(gòu)漂企業(yè)館業(yè)績(jī)珠考核震指標(biāo)秧的重坑新優(yōu)房誠(chéng)化組而合因，激蛇勵(lì)網(wǎng)被并隸購(gòu)企毛業(yè)朝副著統(tǒng)剖一的母戰(zhàn)略盜目標(biāo)閱前行楚。84房企幟并購(gòu)管中稅布務(wù)風(fēng)擇險(xiǎn)的站防范（1）對(duì)個(gè)稅務(wù)桿事項(xiàng)揮的會(huì)達(dá)計(jì)處廁理是旨否符叛合相稱關(guān)會(huì)么計(jì)制蘋度或翁準(zhǔn)則奶以及信相關(guān)馬法律可法規(guī)夜；（2）是饑否存聽在長(zhǎng)菊期的初、固愚化的治、重踏大的笛稅務(wù)敢處理款錯(cuò)誤軟；（3）重臺(tái)大交撫易事膏項(xiàng)是拆否存鹿在應(yīng)莫繳未暴繳但宰稅務(wù)尺機(jī)關(guān)星尚不朽知情筆的稅偽款；（4）是否耗存在不粱應(yīng)繳納攤但已繳邁納的稅桌款；（5）是否們存在貨寫物流、誤發(fā)票流抱、資金透流不一薦致的增輩值稅發(fā)兄票使用泥情況，鎮(zhèn)是否存餓在虛開耀增值稅金專用發(fā)牌票的行遙為。8520叢18房地機(jī)產(chǎn)融資的岡戰(zhàn)略思麥考038620郊18房企融叛資監(jiān)管倍態(tài)勢(shì)3.187萬科求也缺貸錢嗎陸？3.猶288895月23日，萬?？乒嬗鲑Y50.柳31億元慘與招兆銀資宴本、瓶長(zhǎng)江值招銀銳，一取起設(shè)柔立商趙業(yè)地屈產(chǎn)投惕資基勸金，低投資符萬科閑及其見控股知子公搶司所緞持有凈的42項(xiàng)商產(chǎn)業(yè)地生產(chǎn)項(xiàng)明目（畏含在范建和裕已完啊工項(xiàng)狡目）挽。萬科都也缺相錢了杰嗎？90萬科毀也缺僅錢了污嗎？91萬科凱也缺尚錢了序嗎？交易實(shí)刻質(zhì)：萬科喘將42處商塌業(yè)地?zé)舢a(chǎn)項(xiàng)瓜目賣頭給“律商業(yè)脊地產(chǎn)州基金勺”（斃由萬委科和惠招銀奏組建嘩），熄出讓銹價(jià)款去為129億元，盲按照交衛(wèi)易結(jié)構(gòu)株，該出秋讓應(yīng)當(dāng)碧是萬科層賣斷出證表形式農(nóng)。12頑9億元的烏基金規(guī)觀模萬科協(xié)出資了50.割31億元，脫實(shí)際萬視科通過廣此項(xiàng)交檔易后凈柄獲得的瘋貨幣資懇金為78角.6啦9億元歌。萬科窯的資遮產(chǎn)負(fù)轟債表炒影響甲：投資竭性房智地產(chǎn)/存貨（渡商業(yè)地雕產(chǎn)）減幫少12探9億元咬，貨壘幣資點(diǎn)金增家加78.半69億元護(hù)，長(zhǎng)夕期股碑權(quán)投溪資（騰基金租投資疼）增民加50.脊31億元借：滲貨幣應(yīng)資金78寬.6摩9億元長(zhǎng)期晉股權(quán)直投資50瞧.3痰1億元貸：秘投資機(jī)性房違地產(chǎn)/存貨12炮9億元92萬科也澡缺錢了纏嗎？萬科是敵真實(shí)出覺售還是捕假賣真泊融資？萬科LP參股惰基金蜜，是辮平層遇還是產(chǎn)劣后清？萬科族作為倦劣后粱級(jí)LP，為棕優(yōu)先平級(jí)LP本金窯及收們益兜緩不兜謠底？78掘.6饑9億的忽資金歲用途第是什理么？93萬科也尺缺錢了也嗎？萬科在習(xí)公告里迎自己提板到“綜合考叔慮目前縱的融資加環(huán)境”，可攪見在當(dāng)膝前金融藝去杠桿奇，強(qiáng)監(jiān)慚管，嚴(yán)門控房地要產(chǎn)融資夠的環(huán)境撲中，萬介科也不轎能幸免驕，也需液要考慮儲(chǔ)怎樣過晴冬。1.萬科仿剛公咸布的20清17年第1季度綁報(bào)，橋經(jīng)營(yíng)呼活動(dòng)層現(xiàn)金鳥凈流立量首妻次為株負(fù)，案為－95叫.2億元價(jià)，而201濟(jì)6年度的址經(jīng)營(yíng)活飄動(dòng)現(xiàn)金斥凈流量迷為39奸5.滾7億元率。2.萬科凳的自苦由現(xiàn)結(jié)金流首也首續(xù)次轉(zhuǎn)衰為負(fù)啊，經(jīng)何測(cè)算201款7年1季末營(yíng)自由侵現(xiàn)金療流為紀(jì)－99億元。94201弦8房地產(chǎn)稀企業(yè)融壞資成本月上揚(yáng)不蝕可避免今年5月前三尋周房企莊融資數(shù)坊據(jù)繼續(xù)竹低迷，愚合計(jì)包登括私募進(jìn)債、公翠司債、粉中期票銹據(jù)等的層融資僅119挑.3億，同寧比減少73粘.3宣%。此槽外所跡有房識(shí)企的械融資涌成本忌相比拳去年4%均有余所上數(shù)行，筒目前化很多容融資繪的年螺化收脅益率塵已在5.氏5%以上。纏房地產(chǎn)懷企業(yè)的踢融資環(huán)純境已發(fā)妨生明顯哀變化，心融資渠耽道收縮糟，資金拌成本明掌顯上升騾，這對(duì)軋房企，益尤其是扭中小房瞎企帶來岸較大挑找戰(zhàn)。創(chuàng)新融賄資方式筑概覽3.39596一個(gè)航民企聽如何政通過21種融資虜手段融風(fēng)資300穗0億？從201碌2年~20蜻16年4月份這4年多悟間，童不依考靠銀憂行貸肝款，拌華夏錘幸福骨一共煩從外敘部融鉛得資亡金297樸4億元，牽涉及融棟資方式購(gòu)多達(dá)21種。民營(yíng)霞企業(yè)搭的身關(guān)份，氏產(chǎn)業(yè)園新城走的不茫確定乖性，旋收益滲的未類知性桐，抵雕押物鐘的缺銅乏，紗再加秒上歷摸年來蜂負(fù)債謠率過舅度高販企和飽不斷嘴增加出的短勁期償渴債壓牙力，過注定濟(jì)了華宜夏幸拒福不剛可能頃過多托指望家銀行苗貸款速。華卸夏幸高福201蓮5年財(cái)晝報(bào)顯宣示，獻(xiàn)即便抖這時(shí)追候的睜華夏炊幸福輔已經(jīng)晌市值捆近800億，除總資嘩產(chǎn)近170探0億，貫品牌荷知名蒙度如納日中紹天的鳥超大墨型企已業(yè)，結(jié)但是方其全標(biāo)年銀駁行貸蓋款金形額卻饑只占馳整體沸融資等金額漁的26棕.9貴4%，不到丈三分之素一。97創(chuàng)新通融資郵方式嶄概覽國(guó)外銀饑行貸款一是由霧一兩家箭國(guó)外金牽融機(jī)構(gòu)漏提供的亦貸款；二是由燒一家金單融機(jī)構(gòu)年?duì)款^、纖多家國(guó)亮外金融售機(jī)構(gòu)組蠶成銀團(tuán)克，聯(lián)合溜某借款遠(yuǎn)人提供吊較大金求額的長(zhǎng)豪期貸款木，通常蟲稱為國(guó)醉際銀團(tuán)轟貸款（鈔也成為烏辛迪加困貸款）糧。外資銀罰行5大關(guān)淹注點(diǎn)雞：對(duì)嫩外貸姓款態(tài)旱度謹(jǐn)飾慎、聚風(fēng)險(xiǎn)花控制蔥非常隔嚴(yán)格栽、透千明度戰(zhàn)是最釋大障貨礙、繩更相偉信市俱場(chǎng)的相保障孝、爭(zhēng)比奪個(gè)覆人房悄貸業(yè)進(jìn)務(wù)。堆除此圣之外堆，以干下3點(diǎn)也爛是外怖資銀洋行關(guān)厘注重紹點(diǎn)：1、看重辱商用物葛業(yè)未來鞭是否有小穩(wěn)定的驚租金回正報(bào)，而缺對(duì)分割長(zhǎng)出售的巧商用物瘋業(yè)興趣脾不大。2、關(guān)注泳高端物胸業(yè)，即靠（重點(diǎn)耐城市，觸重點(diǎn)物崖業(yè)和重壁點(diǎn)客戶邁）。3、透隆明度雨是第珍一位煩的。98創(chuàng)新融筒資方式稈概覽境外上肺市融資除了閑在國(guó)排內(nèi)上獲市，尋一些爐房企船選擇乳了境耍外上申市募痛資。裹境外檢上市疑的優(yōu)旨勢(shì)主罰要有碎：從申請(qǐng)變到實(shí)際從上市的背時(shí)間周宏期更短津并且上瘡市效率符更高；國(guó)外資處本市場(chǎng)看上市的程準(zhǔn)入條庸件更低董，在資垮本結(jié)構(gòu)閘，股本涉總額，規(guī)盈利年嫂限，公商司所有傷權(quán)方面北的準(zhǔn)入漂條件更希靈活；在海外不資本市谷場(chǎng)上更罪容易實(shí)蹲現(xiàn)股票拋全流通使；相比賞國(guó)內(nèi)格，境桑外首愛次公甘開發(fā)閉行可而以獲鋒得較丑高股猶