知名地產(chǎn)項(xiàng)目定位匯報(bào)材料模板參考

中海地產(chǎn)XX項(xiàng)目定位匯報(bào)材料

模板參考XX公司二零一四年X月X日第2

頁(yè)主要內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境第二部分項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第3

頁(yè)主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分土地概況城市/片區(qū)概況第4頁(yè)土地：基礎(chǔ)指標(biāo)指標(biāo)備注用地面積XXX㎡用地性質(zhì)容積率樓面地價(jià)可售面積XXXX㎡住宅可售面積XXXX㎡商業(yè)可售面積XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙樓≤X%，塔樓≤X%綠地率≥X%戶型比例限制配套用房面積≥X㎡停車位要求共計(jì)X個(gè)住宅：X個(gè)（配比）商業(yè)：X個(gè)（配比）教育配套須設(shè)置幼兒園或其他要求地塊整體圖土地：地塊交通、配套、不利因素按地塊所屬片區(qū)劃分，說(shuō)明區(qū)位及配套特點(diǎn)，評(píng)估區(qū)位價(jià)值。地塊配套交通現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，考慮步行，出行因素，評(píng)估便利性。第5頁(yè)區(qū)位及配套示意圖交通示意圖項(xiàng)目地塊佛山里水鎮(zhèn)金沙洲大橋佛山一環(huán)環(huán)城高速?gòu)V佛高速金沙洲碼頭廣州白云區(qū)金沙洲6號(hào)線潯峰崗站項(xiàng)目地塊中海金沙灣佛山一環(huán)里水出口，距離項(xiàng)目約10分鐘車程地鐵潯峰崗站，距離項(xiàng)目約20分鐘步行距離金沙洲大橋，距離本項(xiàng)目約15分鐘車程水上巴士1-3公里：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線3公里以外：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線土地：地塊交通、配套、不利因素定量解釋定量考察地塊交通、配套、不利因素等各項(xiàng)指標(biāo)第6頁(yè)參數(shù)指標(biāo)數(shù)量距離/時(shí)間備注交通區(qū)位地鐵X條距離X公里，步行X分鐘公交X條距離X公里，步行X分鐘路網(wǎng)X車道，共X條忙時(shí)/經(jīng)常擁堵配套醫(yī)院X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間學(xué)校X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間超市X間距離X公里，步行/開車X時(shí)間公園X所距離X公里，步行/開車X時(shí)間其他不利高壓線X條距離X米加油站X所距離X公里回遷房體量X㎡，X戶距離X公里其他土地：地塊大四至第7頁(yè)土地大四至文字說(shuō)明以地塊位置為中心，探尋地塊片區(qū)鄰里結(jié)構(gòu)，快速判斷地塊屬性。根據(jù)城市地標(biāo)性建筑、區(qū)位，測(cè)量地塊與目標(biāo)物之間的距離或車程。地塊大四至資源及優(yōu)劣勢(shì)初步評(píng)估10KM20KM西安路高新園區(qū)24KM22KM本案“你是誰(shuí)不重要，你周圍是誰(shuí)才重要?！笔疽鈭D土地：地塊小四至第8頁(yè)西北面現(xiàn)狀：村屋西南面現(xiàn)狀：山體東面/東南面現(xiàn)狀：江景南面現(xiàn)狀：村屋及超高層土地小四至文字說(shuō)明：各方向四至詳細(xì)描述，后期規(guī)劃以及實(shí)地踩地后評(píng)價(jià)示意圖土地：地塊分析小結(jié)第9頁(yè)地塊四至評(píng)價(jià)：例如東臨珠江，具有較佳江景資源，但昭示性較弱地塊優(yōu)勢(shì)整合：例如需合理利用江景資源，但尚不具備打造高端豪宅的條件地塊劣勢(shì)規(guī)避：例如緊鄰村屋組團(tuán)建議設(shè)計(jì)符合需求的點(diǎn)式高層，加快去化片區(qū)交通發(fā)展（公共交通、路網(wǎng)設(shè)計(jì)）成熟度項(xiàng)目周邊配套設(shè)施情況片區(qū)所處城市圈地位：例如金沙洲是廣佛同城橋頭堡片區(qū)規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Γ豪鐝V州客戶對(duì)金沙洲整體印象較佳，相關(guān)規(guī)劃落實(shí)迅速區(qū)域價(jià)值交通配套地塊條件地塊初判：整體形象、配套定位等，頭腦風(fēng)暴形成初步設(shè)想eg：不具備打造高端豪宅的條件，適宜打造為針對(duì)剛需及首改的快銷型產(chǎn)品示意分析小結(jié)第10頁(yè)城市/片區(qū)：新城市/新片區(qū)著重填寫，可分頁(yè)闡述一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)所在城市/片區(qū)數(shù)據(jù)可比競(jìng)爭(zhēng)城市/片區(qū)數(shù)據(jù)城市/片區(qū)信息城市/片區(qū)簡(jiǎn)介城市介紹/建設(shè)特色/發(fā)展方向/城市化率及增速城市轄區(qū)劃分及面積轄區(qū)實(shí)力介紹/轄區(qū)特色/重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP絕對(duì)值/人均值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速人口常住、戶籍、市區(qū)/省內(nèi)（城市圈）占比/增速固定資產(chǎn)投資絕對(duì)值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)出產(chǎn)值/占比/增速產(chǎn)業(yè)人口對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)的人口/占比（整體產(chǎn)業(yè)、整體人口）上下游產(chǎn)業(yè)鏈主要產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)/產(chǎn)值/增速城市資源硬資源自然/產(chǎn)業(yè)/交通評(píng)級(jí)軟資源歷史/人文/政治評(píng)級(jí)第11頁(yè)城市/片區(qū)：數(shù)據(jù)圖示城市轄區(qū)圖/所屬片區(qū)圖城市/片區(qū)資源分布圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)遷移地圖城市/片區(qū)人口密度圖城市/片區(qū)拆遷改造進(jìn)度及分布通過(guò)地圖標(biāo)注，數(shù)據(jù)圖分析等形式進(jìn)行展示說(shuō)明，以下為舉例：…….第12

頁(yè)市場(chǎng)環(huán)境第二部分主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第13

頁(yè)主要內(nèi)容政策概況土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境第二部分現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀政策盤點(diǎn)后期調(diào)控政策預(yù)判根據(jù)上年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供求價(jià)關(guān)系，預(yù)計(jì)XX年度調(diào)控將以…..第14頁(yè)政策時(shí)間政策簡(jiǎn)稱具體內(nèi)容對(duì)當(dāng)前銷售影響目前應(yīng)對(duì)調(diào)控政策辦法2011年X月X日最嚴(yán)限購(gòu)令主城區(qū)限購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)說(shuō)辭勸導(dǎo)用家人或朋友姓名買房第15

頁(yè)XX市/XX片區(qū)歷年土地市場(chǎng)供/求/地價(jià)/房?jī)r(jià)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：XX土地市場(chǎng)：全市/片區(qū)注釋：說(shuō)明該城市/該片區(qū)土地市場(chǎng)供求變化情況，解釋土地價(jià)格與商品住宅價(jià)格變化關(guān)系，并給出價(jià)格上的結(jié)論及預(yù)測(cè)。柱形圖/線圖所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率面積（萬(wàn)m2）成交面積（萬(wàn)m2）剩余貨量（萬(wàn)m2）項(xiàng)目所在片區(qū)御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深業(yè)江悅灣26.56.918.4競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)恒大御景半島100.689.38.7金名都772156恒大御景灣239.712.4廣物山海名門235.211.1總計(jì)143.4項(xiàng)目所在XX片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)XX片區(qū)

土地存量情況第16

頁(yè)XX市歷年商品住宅市場(chǎng)供/求/價(jià)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：XX市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)管理局住宅市場(chǎng)：全市注釋：說(shuō)明商品住宅市場(chǎng)供求比變化情況，解釋同比供/求/價(jià)增速變化，并依據(jù)市場(chǎng)新增供求情況給出下一年度住宅市場(chǎng)整體情況預(yù)測(cè)。示意圖第17頁(yè)2007年2008年1-7月2006年城市總體市場(chǎng)分析：XX市月度供銷價(jià)住宅市場(chǎng)：全市第18頁(yè)城市總體市場(chǎng)分析：XX市月度庫(kù)存與存銷比2007年2008年1-7月2006年說(shuō)明：存銷比=期末庫(kù)存/當(dāng)期成交住宅市場(chǎng)：全市第19頁(yè)片區(qū)市場(chǎng)：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建商品住宅面積X萬(wàn)平方米，年均成交X萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體供需基本持平；新建商品住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上漲。典型樓盤：X年-X年，排名前三的樓盤共成交新建商品住宅面積X萬(wàn)平方米，年均成交X萬(wàn)平方米，占整體片區(qū)的X%；新建商品住宅成交均價(jià)X元/㎡。住宅市場(chǎng)：項(xiàng)目片區(qū)示意圖示意圖第20

頁(yè)住宅市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)/分流片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建商品住宅面積X萬(wàn)平方米，年均成交X萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體供需基本持平；新建商品住宅X元/㎡。該片區(qū)在全市X區(qū)內(nèi)成交排名居于X位。區(qū)域評(píng)價(jià)：

1.

XX片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)期供求價(jià)情況及評(píng)價(jià)2.對(duì)比項(xiàng)目片區(qū)，該片區(qū)產(chǎn)業(yè)、交通、配套、未來(lái)規(guī)劃等優(yōu)劣勢(shì)

3.預(yù)期未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)：XX片區(qū)貨量增量/存量，去化速度預(yù)估示意圖第21頁(yè)住宅市場(chǎng)：育全市/片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)片膽區(qū)成交心分析成交

產(chǎn)品分析片區(qū)面積段/房型房型/物業(yè)類型供應(yīng)面積①成交面積②去化率①/②成交均價(jià)成交占比對(duì)應(yīng)總價(jià)對(duì)應(yīng)首付對(duì)應(yīng)月供全市eg：96㎡/三房

合計(jì)

項(xiàng)目片區(qū)

合計(jì)

競(jìng)爭(zhēng)/分流片區(qū)合計(jì)注釋黎：除檔以上氣指標(biāo)囑外，紋可通苗過(guò)以尖下指兄標(biāo)研海究市已場(chǎng)情麻況：片區(qū)二梯手房市彈場(chǎng)活躍亦度（中押介地鋪百數(shù)量，異租房市窯場(chǎng)供求結(jié)比），誦整體人應(yīng)均居住罰面積，術(shù)人均房削產(chǎn)持有暗量，片估區(qū)拆遷拆需求及案拆遷規(guī)石劃等。第22頁(yè)板塊市踩場(chǎng)分析御：XX市XX板塊娛不團(tuán)同產(chǎn)熟品/不同俗總價(jià)鋒段沈銷售購(gòu)情況住宅份市場(chǎng)堂：片區(qū)成交霜圖分析第23頁(yè)片區(qū)市場(chǎng)分親析：XX市月度績(jī)庫(kù)存與既存銷比20饑07年200淹8年1-7月200身6年說(shuō)明：濱存銷比=期末庫(kù)繩存/當(dāng)期成蘆交住宅裹市場(chǎng)：片成區(qū)存潑量分衫析第24頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)誕環(huán)境本項(xiàng)相目所杜在片均區(qū)處XX，周團(tuán)邊競(jìng)掩品共功計(jì)X個(gè)，任經(jīng)分廣析直晴接競(jìng)尾品X個(gè)，獸整體摟成交冒價(jià)格XX，競(jìng)爭(zhēng)隊(duì)環(huán)境較役為復(fù)雜技。恒大御景半島，尾盤星匯金沙一期，售罄恒大御景灣，在售保利西海岸，在售深業(yè)江悅灣，在售御金沙，在售金名都，在售山海名門，在售項(xiàng)目地塊中海金沙灣，售罄示意圖第25頁(yè)片區(qū)項(xiàng)目占地面積（萬(wàn)/㎡）計(jì)容面積（萬(wàn)/㎡）銷售時(shí)長(zhǎng)（月）累計(jì)去化套數(shù)（套）月均去化（套/月）2013年主推產(chǎn)品全年銷售均價(jià)直接競(jìng)品山海名門423229614885-115方二至三房16700（精裝）金名都1710018207611588-110兩至三房174㎡望江四房16000（精裝）間接競(jìng)品保利西海岸269036561915675-80㎡兩房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精裝）御金沙30403011854084㎡兩房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精裝）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)刮境：周賊邊在售貫項(xiàng)目整體室成交叉價(jià)格配：XX片區(qū)均央價(jià)約XX元/㎡左右主推及借去化：主推產(chǎn)品扛以80-叮96㎡左貼右的慈兩至滋三房宵剛需沫產(chǎn)品沾為主去化船預(yù)估桑：大部彈分在售項(xiàng)撐目預(yù)計(jì)在X-乎X年內(nèi)基本去因化完畢競(jìng)品畜分類斷依據(jù)衛(wèi)：按去蛇化速促度，診品牌收影響恰力，掘市場(chǎng)劫認(rèn)可刃度等指標(biāo)區(qū)角分直接肺競(jìng)品和間竹接競(jìng)品常。XX項(xiàng)目罩基本晨情況第26頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)革環(huán)境端：在塔售典徑型競(jìng)擴(kuò)品【基本墨情況】，可增芳頁(yè)項(xiàng)目位置佛山里水金沙洲里廣路潯峰公園物業(yè)類別高層、寫字樓、商業(yè)占地面積4萬(wàn)㎡總建筑面積23萬(wàn)㎡容積率5.5總套數(shù)1066車位數(shù)綜合比例1:1（大部分服務(wù)于寫字樓與購(gòu)物中心，住宅車位相對(duì)較少）主力戶型面積85㎡兩房，90-115㎡三房裝修情況精裝修（口徑2000元/㎡）數(shù)據(jù)腥來(lái)源性：網(wǎng)舍易房寸地產(chǎn)給數(shù)據(jù)摔交易蹄中心偶、佛嶺山南囑海房稱管局20掘13年10月入紐奉市，棋規(guī)劃券為綜善合體轟，后催期有7萬(wàn)㎡廣爹百購(gòu)物協(xié)中心配銹套及寫漿字樓供鴿應(yīng)，升孟值潛力孤較大受地鐵6號(hào)線12月底通斜車及綜馳合體規(guī)麻劃利好框影響，爐入市累慎計(jì)成交萄超過(guò)530套，成交榴均價(jià)零約為16聚70僑0元/㎡住宅剩黎余貨量北較少，沫預(yù)計(jì)201線4年住葛宅產(chǎn)組品能倡夠?qū)嶑{現(xiàn)大誼部分礎(chǔ)去化第27頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)憐境：在譯售典型往競(jìng)品【熱銷戶逮型】，可增師頁(yè)戶型格局套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比89-91三房?jī)蓮d一衛(wèi)91685.9%8244086.0%84三房?jī)蓮d一衛(wèi)12011.3%1008010.5%112-115三房?jī)蓮d兩衛(wèi)302.8%33903.5%合計(jì)10669591090㎡戶巨型之患一雙陽(yáng)臺(tái)內(nèi)、飄窗述等贈(zèng)送狠較多建面較段小，空搬間緊湊堆實(shí)用生活區(qū)姑域區(qū)分暗明顯空間便通透90㎡戶型魔之二贈(zèng)送藏入戶錄花園仁，尊草貴感境強(qiáng)全飄窗透設(shè)計(jì)空間暫緊湊典實(shí)用生活區(qū)備域區(qū)分屠明顯90㎡戶型型之三全飄窗遠(yuǎn)設(shè)計(jì)空間緊悉湊實(shí)用純南樓向設(shè)著計(jì)示意圖暢銷奏產(chǎn)品【X蘆X項(xiàng)目熱銷授戶型】第28頁(yè)月份成交套數(shù)成交面積成交金額均價(jià)來(lái)電數(shù)量來(lái)訪數(shù)量成交戶型前三來(lái)訪渠道前三10月870.676673199738875397二手房廣告短信9月720.585894291729905397二手房廣告短信8月400.343667206524909753二手房廣告短信7月550.4142072323905389135二手房廣告短信6月320.262520297219539096二手房廣告短信5月1140.787492457496

二手房廣告短信4月160.131173205433845389二手房廣告短信3月270.2346223873216895396二手房廣告短信2月00073100978953二手房廣告短信1月30.02712435156895390二手房廣告短信合計(jì)4463.431734107

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競(jìng)爭(zhēng)環(huán)辨境：在字售典型籮競(jìng)品【成交情缺況】，可增頁(yè)【X盞X項(xiàng)目20川13年度略成交情況】房型戶型面積供應(yīng)套數(shù)產(chǎn)品配比銷售套數(shù)銷售占比一室60-70446%114%兩室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒適兩室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合計(jì)748100%304100%分月成悼交排名端情況分戶型觀成交情者況第29頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)掛境：在六售典型枯競(jìng)品【新增供溜應(yīng)】，可增臥頁(yè)【XX項(xiàng)目新增供應(yīng)廳情況】項(xiàng)目名稱已銷售面積（萬(wàn)㎡）已銷售套數(shù)未售面積（萬(wàn)㎡）未售套數(shù)春田3.483047.19444中冶藍(lán)城3.013455.35637諾維溪谷2.142864.92480領(lǐng)秀濱城3.043796.71792合計(jì)11.67131424.172353預(yù)計(jì)201糞4年尚壟未銷黑售庫(kù)查存面耳積為XX萬(wàn)平方米，XXX余套，量未來(lái)繪市場(chǎng)下競(jìng)爭(zhēng)挽壓力貧較大色。分面狹積段貿(mào)未來(lái)幣產(chǎn)品那供應(yīng)買情況面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)銷售占比存量套數(shù)存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合計(jì)3667100%1314100%2353100%第30頁(yè)數(shù)據(jù)查初詢針對(duì)海唐量需要早搜尋的乳市場(chǎng)數(shù)躍據(jù)，建霉議多渠饑道搜尋丑：克爾黨瑞數(shù)辜據(jù)系洲統(tǒng)當(dāng)?shù)爻蔷呈袊?guó)土如局、房融產(chǎn)局?jǐn)?shù)悲據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)士據(jù)業(yè)內(nèi)資源獲堅(jiān)取的數(shù)折據(jù)克爾喪瑞數(shù)避據(jù)庫(kù)貝：ht之tp城市頭房產(chǎn)稍局官右網(wǎng)城市糧、片姑區(qū)、攝競(jìng)品棵數(shù)據(jù)全市凝歷史獅數(shù)據(jù)直接競(jìng)沿品針對(duì)車性調(diào)研直接哨競(jìng)品關(guān)島鍵數(shù)蠢據(jù)調(diào)田研市場(chǎng)小桃結(jié)第31頁(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié)預(yù)期判斷政策現(xiàn)期政策土地全市/片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)全市/片區(qū)/競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析第32頁(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)縱容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第33頁(yè)主要內(nèi)頂容項(xiàng)目發(fā)蹲展策略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分項(xiàng)目發(fā)膚展策略第34頁(yè)公司

發(fā)展戰(zhàn)略指標(biāo)具體策略方向1.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)強(qiáng)化品牌，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，保證XX前三甲地位2.利潤(rùn)回報(bào)整體X%成本利潤(rùn)率回報(bào)3.整體打法搶占剛需及首改市場(chǎng)，打造快消產(chǎn)品加快開發(fā)節(jié)奏，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)快速去化展示為先，客儲(chǔ)先行第35頁(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分主要鏟內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第36頁(yè)主要前內(nèi)容客戶定草位住宅美定位商業(yè)鏟定位車位定位市場(chǎng)定位第四部分財(cái)務(wù)分摘析整體形芝象定位建筑規(guī)稅劃定位客戶獸定位末：第麻一輪彩調(diào)研氏（購(gòu)谷買動(dòng)擴(kuò)機(jī)）根據(jù)墨客戶繩購(gòu)買湖動(dòng)機(jī)飄問(wèn)卷繩，根脹據(jù)項(xiàng)循目所啞在市演場(chǎng)環(huán)趕境，啦廣撒適網(wǎng)進(jìn)枕行調(diào)煤研，桃針對(duì)哭潛在錢客戶拒群進(jìn)雙行甄口別。第37頁(yè)示意圖通過(guò)動(dòng)菜機(jī)調(diào)研呆問(wèn)卷，破確定目輛標(biāo)客戶憑購(gòu)買動(dòng)希機(jī)、初枝步確定惹客戶來(lái)源客戶脾定位蛇：第始二輪縱調(diào)研其（前絮期認(rèn)乞知調(diào)文研）第38頁(yè)調(diào)研方黑法：前期促規(guī)劃搶設(shè)計(jì)買階段滴，產(chǎn)最品未雁成型蚊，調(diào)鍛研主穩(wěn)要目雖的在網(wǎng)于研肝究了箏解客浸戶，登從而祥達(dá)到萌引導(dǎo)導(dǎo)客戶證滿足餃其需伙求的接需要元。針按對(duì)購(gòu)切買動(dòng)黑機(jī)調(diào)旱研所椒甄別卷的客健戶，中進(jìn)行堂更深叼層次借的定怖性調(diào)芬研、闖定量林調(diào)研尚，以充保證矮所分項(xiàng)析客家戶樣欲本量般的有膊效性補(bǔ)。定性調(diào)殘研定量問(wèn)調(diào)研方式適用深度訪談1.高端客戶不便向群體闡述信息詳情；2.或新進(jìn)城市項(xiàng)目的客戶調(diào)研焦點(diǎn)小組座談深入了解客戶需求，習(xí)慣及成因的項(xiàng)目，側(cè)重前期規(guī)劃定位頭腦風(fēng)暴項(xiàng)目先天不足或從未出現(xiàn)的情況，急需突破創(chuàng)新，側(cè)重定位于營(yíng)銷策略1按照預(yù)期特征尋找人流量大，輻射各城區(qū)的街區(qū)2租借測(cè)定場(chǎng)所，給被試提供安靜舒適的測(cè)試環(huán)境3街頭和實(shí)驗(yàn)房間進(jìn)行2次客戶甄別，測(cè)試完贈(zèng)送禮品客戶且定位兇：客嗽戶調(diào)伴研根據(jù)咸前兩錢輪客茂戶調(diào)績(jī)研結(jié)下果，污結(jié)合漂市場(chǎng)臣：①度尋找納契合XX項(xiàng)目購(gòu)蠢買訴求饞的客戶樣本。第39頁(yè)客戶掉定位影：客謀戶調(diào)過(guò)研②頌尋找注契合XX項(xiàng)目購(gòu)濤買訴求壟的客戶嘆樣本，艷確定樣怖本基本遭特征。第40頁(yè)客戶浪定位勁：客鏈戶調(diào)吉研③客唇戶置業(yè)垃需求分貢析第41頁(yè)示意ⅠⅡⅢ核心客戶：A群體構(gòu)成：私企生意人、外企中高層、企事業(yè)單位職工價(jià)值取向：受價(jià)格驅(qū)趕，對(duì)價(jià)格比較敏感。重點(diǎn)客戶：B群體構(gòu)成：小型企業(yè)主、白領(lǐng)、村民等。價(jià)值取向：出于自住及投資的雙重考慮，家庭擁有一套以上住房。偶得客戶：C群體構(gòu)成：其他街鎮(zhèn)區(qū)域客戶，廣佛中心區(qū)中高端客戶。價(jià)值取向：有魄力逆市投資，重視區(qū)域價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目客戶構(gòu)成占比客戶來(lái)源核心客戶重點(diǎn)客戶偶的客戶占比及市場(chǎng)可挖掘量60%，10000-15000組左右25%，8000組左右10%，3000組左右依據(jù)競(jìng)品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競(jìng)品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競(jìng)品成交客戶分析統(tǒng)計(jì)局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）客戶悉定位姑：客戶定位蒼及描喪述示意頌圖住宅酷定位辯：回裹顧市手場(chǎng)，打供求戀暢銷拘戶型捆面積第43頁(yè)回顧蠅片區(qū)真市場(chǎng)釀分析結(jié)合客州戶定位物結(jié)果數(shù)據(jù)睜來(lái)源洞：市僑場(chǎng)調(diào)解研、克爾肅瑞項(xiàng)目

在售/已售項(xiàng)目戶型

保利西海岸75、85、8896121、128

163-174

深業(yè)江悅灣79-8291-96140168-170

188

恒大御景灣90/93

山海名門8590112-115

金名都77-8087-94100117-119

172

御金沙758490-95125140165

173

戶型面積

708090100110120130140150160170180及以上

市場(chǎng)坐供應(yīng)役及成紀(jì)交主梨流：XX㎡以剖下戶李型，滿吵足家庭成員橡功能胖要求主要競(jìng)扯爭(zhēng)對(duì)手孫主推及偽暢銷戶丘型：面積段談集中在XX-到XX㎡三房差異化在產(chǎn)品的茄市場(chǎng)接浮受度：考慮稀市場(chǎng)脈空白炊點(diǎn)產(chǎn)付品接陶受度住宅定酒位：市法場(chǎng)暢銷盯戶型PK，可正增頁(yè)第44頁(yè)XX競(jìng)爭(zhēng)禍項(xiàng)目90平小織三房南向三已開間面積控禽制更合灑理完勝我司戶拳型96平南廁向三開述間90-甜100平三房戶型騰分析根據(jù)卻定位貝需求調(diào)設(shè)計(jì)壯戶型革，與妙競(jìng)品胡暢銷濫產(chǎn)品服直接PK：VS住宅定刻位：樓懇型定位第45頁(yè)參考項(xiàng)目樓型設(shè)置參考項(xiàng)目每層戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）總樓層實(shí)用率恒大御景灣4戶86-9333/5278%廣物山海名門5戶/4戶88-1153276%-78%深業(yè)江悅灣6戶/2戶70-952686%金名都6戶/2戶75-1724578%保利西海岸6戶/4戶45-250高層38-4082%御金沙4戶/3戶80-1373378%項(xiàng)目周觸邊產(chǎn)品：樓型定努位，黑實(shí)用桃率參慮考……腔.客戶飾調(diào)研液結(jié)果瞞分析……實(shí)用率曠數(shù)據(jù)來(lái)墻源于樓旋盤測(cè)繪芳面積報(bào)魔告住宅定匆位：裝著修成本可比區(qū)域及項(xiàng)目精裝修成本（元/㎡）

廣州

譽(yù)城800/三期1200譽(yù)品800/三期1200佛山錦城

800寰宇天下

1200錦苑

800長(zhǎng)沙國(guó)際社區(qū)

一、二期：800

三、四期：750廈門寰宇天下

800錦城

750第46頁(yè)選擇精栽裝原因箏：歷史喂經(jīng)驗(yàn)，肢市場(chǎng)驗(yàn)傻證…..標(biāo)準(zhǔn)違選擇徑：建議本項(xiàng)斯目精才裝修聰標(biāo)準(zhǔn)為XX元/㎡配置織要求恥：……片區(qū)項(xiàng)目裝修成本（元/㎡）佛山山海名門約850恒大御景灣約700金名都約650廣州保利西海岸（裝修標(biāo)準(zhǔn)因產(chǎn)品不同而差異，僅選擇同類型產(chǎn)品進(jìn)行比較）約1200御金沙約1000競(jìng)爭(zhēng)譽(yù)對(duì)手氏精裝躍修成大本（除元/㎡）住宅舒定位納：戶型幼配比嫩建議第47頁(yè)戶型秀配比戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房?jī)蓮d一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房?jī)蓮d兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計(jì)100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計(jì)（商業(yè)面積按20000㎡計(jì)）。戶型配貞比建議住宅辣定位：主力翠戶型市穩(wěn)場(chǎng)驗(yàn)證第48頁(yè)根據(jù)戶協(xié)型配比始，比對(duì)如市場(chǎng)及壞經(jīng)營(yíng)要患求，驗(yàn)漆證戶型斑定位合苗理性戶型面積科目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4大賣價(jià)格

（按開盤X億設(shè)定）集團(tuán)總部要求售價(jià)實(shí)際市場(chǎng)售價(jià)15%回報(bào)售價(jià)主力戶型，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系大

注：1.價(jià)格單位：?jiǎn)蝺r(jià)/月供（元），總價(jià)/首付（萬(wàn)）；2.首付/月供：按地區(qū)實(shí)際情況備注于此（eg：首付三成，公積金貸款）；3.優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)：定性簡(jiǎn)要描述eg：<55平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢(shì)

主要缺點(diǎn)

eg：60-66平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢(shì)

主要缺點(diǎn)

eg:70-75平單價(jià)

總價(jià)

首付

月供

主要優(yōu)勢(shì)

主要缺點(diǎn)

商業(yè)定觸位：商麥業(yè)價(jià)值裳分析（如丙項(xiàng)目遷商業(yè)某體量告大，泄需單足獨(dú)按北前述裝邏輯借定位每）第49頁(yè)西側(cè)來(lái)商業(yè)再：為本項(xiàng)普目自身躁商業(yè)內(nèi)街，商鎮(zhèn)業(yè)價(jià)值致大打折稍扣如果閑鋪排憶貨量護(hù)大，非將降柜低本項(xiàng)目去窮化速度普及盈利玩水平建議貞控制慌規(guī)模于在XX㎡以內(nèi)鞋，以一丈層鋪為晚主東側(cè)商決業(yè)沿江規(guī)篩劃小區(qū)裁路，但段道路右芬側(cè)被橋遮擋，巖影響商銹業(yè)展示勺，極大喜降低了茅商業(yè)價(jià)殲值東側(cè)道告路短時(shí)貝期內(nèi)僅嘆服務(wù)于渡本小區(qū)哭居民，扇商業(yè)價(jià)寇值較低從快漲速銷拿售的嫩角度件考慮愈，建遍議項(xiàng)浙目街戲鋪均攜為一賄層?xùn)|側(cè)受X橋遮擋傍，道誘路退韻距不閘足商業(yè)娃定位：競(jìng)衛(wèi)爭(zhēng)/可參型考商削業(yè)分沒析第50頁(yè)項(xiàng)目商鋪主力面積（㎡）產(chǎn)品特點(diǎn)售價(jià)租金出租率業(yè)態(tài)規(guī)模（萬(wàn)元/㎡）（元/㎡*月）御景半島93間20-90大型社區(qū)，入住率高2.5-3.580-20070%飲食\美容護(hù)理\甜品\銀行\(zhòng)超市\(zhòng)二手物業(yè)保利西海岸（星海）35間20-80臨街昭示性好，一期入住率較高4.8-5.5100-20030%送水/超市/二手物業(yè)保利西海岸約30間60-180/只租不售150-300-大客戶洽談，尚無(wú)出租（瀚海）（內(nèi)部預(yù)計(jì)）金名都約35間50-200臨主干道、大型社區(qū)隔壁規(guī)劃購(gòu)物中心只租不售100-25035%華潤(rùn)萬(wàn)家、麥當(dāng)勞、OK便利店、福隆酒窖等市場(chǎng)夾競(jìng)爭(zhēng)攀商業(yè)罷情況航參考商業(yè)烤定位：項(xiàng)目用商業(yè)配富比及價(jià)榜格建議第51頁(yè)位置套數(shù)面積（㎡）面寬進(jìn)深層數(shù)層高其他特點(diǎn)均價(jià)建議業(yè)態(tài)（萬(wàn)元/㎡）西側(cè)獨(dú)立商業(yè)1520-90X面寬X進(jìn)深1+2單層2.9有煙道隔油池，可做大型餐飲X萬(wàn)/㎡餐飲/零食店西側(cè)裙樓底商2020-80臨街昭示性較好筑網(wǎng)少，使用率高X萬(wàn)/㎡

超市/中介東側(cè)裙樓底商約30

50-200屬東側(cè)內(nèi)接鋪X萬(wàn)/㎡社區(qū)商業(yè)總計(jì)不利儀因素散：對(duì)雖售價(jià)牽及規(guī)榜劃設(shè)嘴計(jì)的躁影響癢，XX膏X建議平均淡銷售價(jià)格xx仇x元/㎡，按覽照X年X月推顯售鋪滿排，鐘計(jì)劃X個(gè)月去厭化完畢午。規(guī)劃商業(yè)睛配比宴情況車位相定位倡：項(xiàng)陣目車?yán)L位配腹比及價(jià)格叛建議項(xiàng)目彼總戶視數(shù)：XX戶；車位規(guī)刪劃數(shù)量?jī)€：X個(gè)（其移中住宅X個(gè)，東商業(yè)X個(gè)）準(zhǔn)；住宅/車位實(shí)拔際配比晶：1：X；商業(yè)/車位實(shí)阿際配比術(shù)：1：X建議平并均售價(jià)已：X萬(wàn)/個(gè)，按照X年X月推售乳鋪排，種計(jì)劃X個(gè)月去冊(cè)化完畢。第52頁(yè)項(xiàng)目車位數(shù)車位比裝修情況成交均價(jià)成交情況去化率去化周期A項(xiàng)目8211:0.29X萬(wàn)/個(gè)售罄100%X個(gè)月B項(xiàng)目21691:0.64X萬(wàn)/個(gè)售罄100%X個(gè)月C項(xiàng)目21381:1.11X萬(wàn)/個(gè)余貨354個(gè)83%X個(gè)月合計(jì)51281:0.63X萬(wàn)/個(gè)余貨354個(gè)93%競(jìng)爭(zhēng)/中海XX項(xiàng)目車淹位配比及長(zhǎng)去化參螺考財(cái)務(wù)分宇析第53頁(yè)依據(jù)可特研階段估整體、扎項(xiàng)目拿翠地后整拼體、首徒批次整浮體三個(gè)課維度進(jìn)役行測(cè)算針對(duì)首件批次推補(bǔ)售情況欣，再細(xì)悲分為集津團(tuán)總部抽要求、奮實(shí)際市小場(chǎng)售價(jià)濟(jì)、15無(wú)%匯報(bào)售蛋價(jià)三種恨情形，怠以對(duì)應(yīng)伐不同的房誠(chéng)售價(jià)要躁求并根婦據(jù)營(yíng)陳銷去勁化速疫度要筒求，沈增加竄不同賢情形推下的悠“銷梁售速壁度預(yù)賤計(jì)”電，確尾定不衰同物飄業(yè)類創(chuàng)型首藏批次刊開票政，一察年內(nèi)示銷售滾等數(shù)泰據(jù)整體形功象定位第54頁(yè)XX亂XX宇X墾·找XX胃X·拜XX眨X·巧XX寬XX估X整體形姜象定位兔闡釋：福說(shuō)明客襖戶群，葉主打資舟源，項(xiàng)挽目檔次關(guān)定位目標(biāo)孝市場(chǎng)景觀或縣其他資買源公園梨景觀披資源圖產(chǎn)品趟設(shè)計(jì)聯(lián)方向主打剛首需中海標(biāo)岔準(zhǔn)建筑靈規(guī)劃西、配偽套定青位、鋼園林示定位問(wèn)題：刺研究客款戶針對(duì)扣此類配讓套真正劉需要什竿么？客戶調(diào)研客戶需要什么競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有什么成本調(diào)研花費(fèi)多少，客戶是否買單通過(guò)稱問(wèn)卷低問(wèn)題顯設(shè)計(jì)，針視對(duì)潛憂在客早戶樣暈本量較進(jìn)行扔第一唐次甄孔別，渡確定諷客戶困基本紛需求利用前障期客戶秀調(diào)研的培訪談環(huán)拉節(jié)，將果規(guī)劃及壩配套事石宜給予扇客戶組昏進(jìn)行深意度訪談實(shí)地調(diào)研怠直接柜競(jìng)品規(guī)窗劃及尤配套褲，攔截魄到訪薦客戶玻進(jìn)行眉第一頂時(shí)間班的感羞知訪巡壽問(wèn)實(shí)地體初驗(yàn)直接蝴競(jìng)品項(xiàng)覺目配套僑是否實(shí)雨用，對(duì)限客戶購(gòu)盯買是否孝有加分通過(guò)業(yè)內(nèi)板關(guān)系剖了解跨直接糕競(jìng)品引入配璃套花費(fèi)孕，給予新本項(xiàng)同目成敢本借律鑒，談為后塔期增防加配遲套提鎖供定信量數(shù)孝據(jù)。調(diào)研客旁戶為此沾配套愿成意支付放的費(fèi)用機(jī)，以幫賭助確定欄項(xiàng)目均飽價(jià)第56頁(yè)直接潤(rùn)競(jìng)品話項(xiàng)目建筑昨風(fēng)格A項(xiàng)目（８F小高斬層）材質(zhì)：基座真扎石漆＋統(tǒng)干掛石材；３Ｆ以脹上高級(jí)面磚建筑風(fēng)武格點(diǎn)評(píng)蔑：截取了爛歐式風(fēng)滅格的某粱些元素散，強(qiáng)調(diào)掘?qū)ΨQ感禮，整體乞建筑線鬧條簡(jiǎn)潔饅、外觀粥宏偉。鈴?fù)饬⒚娓垡詼貪?rùn)寶而醇的注淺黃色鞋為主要刺色調(diào)。品質(zhì)賞感好輔，但游成本倘較高草，面武磚易貢脫落派。簡(jiǎn)歐建筑凈風(fēng)格B項(xiàng)目（多層謀＼小膀高層搬）材質(zhì)：裹涂料品質(zhì)看低，待西班復(fù)牙風(fēng)附格在炕大連德比較悅普遍茫，更督適合匠臨海紋項(xiàng)目漫。且濁目前桃已出撐現(xiàn)外篩墻涂執(zhí)料脫灘落現(xiàn)示象。剃影響證項(xiàng)目且價(jià)值徐感。西班牙建筑風(fēng)格建筑規(guī)羨劃定位第57頁(yè)本項(xiàng)目殼建筑培風(fēng)格鮮定位將為XX風(fēng)格原因解稅析：風(fēng)格：建筑洲風(fēng)格高端扔大氣日，外唇立面李經(jīng)得些起時(shí)丑間的甘推敲施工壤：難度相對(duì)較鑄小，諸洽多元素胡均可進(jìn)舌行簡(jiǎn)化市場(chǎng)調(diào)偉研結(jié)果換：針對(duì)背項(xiàng)目正前期練的客叉戶調(diào)吧研結(jié)甩果，炊確定困潛在昌客戶功對(duì)里宵面方魚案的椒選擇惡。參考俘項(xiàng)目臟：【XX項(xiàng)目】建面：60萬(wàn)平容積山率：2.0建筑益規(guī)劃堤定位配套定妄位：調(diào)容研分析X項(xiàng)目配套對(duì)銷售帶動(dòng)評(píng)估客戶調(diào)研競(jìng)品調(diào)研成本調(diào)研A項(xiàng)目華潤(rùn)社區(qū)超市影響大客戶認(rèn)為商超對(duì)于次偏遠(yuǎn)地區(qū)生活必備，實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目引入超市事件引入商超成本X年免租等B項(xiàng)目X市實(shí)驗(yàn)小學(xué)項(xiàng)目暢銷最重要因素主力客戶年齡30歲左右，準(zhǔn)備要小孩比例X%實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目學(xué)區(qū)事件引入學(xué)校成本X建安費(fèi)/X引入費(fèi)本項(xiàng)目建議示意翁分析超圖配套定遮位：配斜套建議配套儀整體薦建議洪：根據(jù)配批套定位友數(shù)據(jù)結(jié)抱果，本刊項(xiàng)目周謙邊生活麻氛圍較麥弱，建議海利用碰社區(qū)殊用房適（不狂計(jì)容奔）打抗造社要區(qū)文躺化中長(zhǎng)心，族引入孤商超玩和學(xué)秒校，羅提升殲項(xiàng)目助價(jià)值刃，拔孩高項(xiàng)拒目檔么次，建議面固積為XXX測(cè)X㎡，功河能配套緒主要以序服務(wù)業(yè)肯主的生渾活服務(wù)辟、運(yùn)動(dòng)災(zāi)休閑為疏主第59頁(yè)羽毛球惜、攀巖煮約50撓0㎡瑜伽狂室、以舞蹈燃室約80㎡學(xué)校男女更辦衣室約60㎡美式閑桌球樓室約80㎡棋牌狠室約60㎡法式園林時(shí)風(fēng)格第60頁(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)回容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場(chǎng)定位第四部分開發(fā)建議第五部分第61頁(yè)主要內(nèi)惕容分期招開發(fā)次定位賣場(chǎng)濕建議展示建積議銷售周融期計(jì)劃開發(fā)建議第五部分C策略占地：10.5萬(wàn)平建面：15萬(wàn)平B策略占地：4.56萬(wàn)平建面：7.29萬(wàn)平占地：5萬(wàn)平建面：9.25萬(wàn)平A策略占地：5.7萬(wàn)平建面：10萬(wàn)平地塊C地塊B地塊A分期開巧發(fā)定位分期貞開發(fā)禁定位分期桿開發(fā)幼定位分期開遠(yuǎn)發(fā)定位斥：整合馬產(chǎn)品線并為分期射做參考戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房?jī)蓮d一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房?jī)蓮d兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計(jì)100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計(jì)（商業(yè)面積按20000㎡計(jì)）。明星包裝和標(biāo)桿現(xiàn)金牛利潤(rùn)主力，平衡量?jī)r(jià)問(wèn)題培養(yǎng)和轉(zhuǎn)化瘦狗盡快消化產(chǎn)品差異化土地價(jià)值高低高低考慮客戶需求整體推售策略首批次：良莠搭配，啟動(dòng)市場(chǎng)30%明星+45%現(xiàn)金牛+100%瘦狗二批次：主推問(wèn)題類，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化25%明星+35%現(xiàn)金牛+80%問(wèn)題三批次：明星產(chǎn)品博取市場(chǎng)關(guān)注45%明星+20%現(xiàn)金牛+20%問(wèn)題分期土開發(fā)績(jī)定位分期地塊戶型產(chǎn)品類型建筑面積精裝修比例預(yù)計(jì)價(jià)格預(yù)計(jì)貨量預(yù)計(jì)推售時(shí)間預(yù)計(jì)去化速度一期A地塊80-9533F高層現(xiàn)金牛產(chǎn)品X萬(wàn)㎡住宅100%精裝修；XX萬(wàn)/