房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程三

房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程

----業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義——通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

中期(實施期)——由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行；

后期(運營期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實現(xiàn)案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程項目啟動會國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計完成方案設(shè)計完成(方案評審會）方案圖報建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項目開工施工許可證主體開工預(yù)售證開盤主體封頂竣工驗收入伙18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑計劃（一級計劃）簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間；拿地7個月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個月開盤。）項目啟動會（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計完成（指方案通過集團董事會批準(zhǔn)的時間）；方案圖報建（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）；竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場:

1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司;

2、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費;

3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場：

通過在土地市場進行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？市場未來預(yù)期；項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；競爭對手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。加速進入以下城市：長三角：有強勁實力的縣級市，如常熟、昆山等；環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。同行案例：恒大07年中進入長沙，至今共有5項目，均以住宅為主，只有一個是過100萬平方米大盤，其他均為40-50萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲取（招牌掛、股權(quán)收購）——成交確認書移交給項目公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項目可研報告。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度。決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素定位——項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書——概念設(shè)計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期實施方案施工圖實施方案施工圖設(shè)計前期3個月5個月2個月設(shè)計周期3：5：2土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付包含的主要設(shè)計階段：概念設(shè)計：大概6周；詳規(guī)設(shè)計：大概6周；單體方案：大概12周；擴初方案：大概6周；施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；景觀設(shè)計：大概5-6周；樣板房及會所設(shè)計：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。常見的問題：進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建開工時間開盤時間設(shè)計控制點項目重要節(jié)點概念設(shè)計研究區(qū)域確認概念設(shè)計研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會區(qū)域單體確認實施方案完成基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成景觀設(shè)計銷售包裝設(shè)計方案文本中，最重要兩張圖——項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：時間進度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位單體設(shè)計規(guī)劃單位施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）——景觀方案評審——初步設(shè)計成果評審（含基坑支護設(shè)計圖）——建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）——正式施工圖評審。工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護——基礎(chǔ)施工。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：施工圖顧問單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備采購。客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付關(guān)注三風(fēng)險三點：工程三部、三投資三開發(fā)三部、三設(shè)計三部關(guān)三注設(shè)三計指三標(biāo)表三！工程三部、三設(shè)計三部、三營銷三及客三服部三關(guān)注三交樓三標(biāo)準(zhǔn)三！設(shè)計三部、三工程三部、三營銷三及客三服部三關(guān)注三一戶三一圖三！工程三部、三設(shè)計三部、三營銷三及客三服部三、投三資開三發(fā)部三要關(guān)三注變?nèi)腿龍蠼ㄈ龍D紙三！土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付開發(fā)三辦開發(fā)三經(jīng)營三許可三證項目三手冊計委固定三資產(chǎn)三投資三計劃項目三立項規(guī)劃三局建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可土地三測量三、評三估國土三資源三局國有三土地三使用三權(quán)證土地三確認三、報三批土地三交易開發(fā)三辦人防三辦墻改三辦消防三支隊環(huán)保三局基礎(chǔ)三設(shè)施三牌套三費開發(fā)三管理三費人防三異地三建設(shè)三費墻改三基金消防三設(shè)施三費環(huán)境三評估三及排三污費規(guī)劃三局建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可方案三審批規(guī)劃三局中標(biāo)三通知三書質(zhì)檢三站散水三辦勞保三辦定額三站安檢三站安全三許可定額三鑒別勞保三統(tǒng)籌散水三押金質(zhì)檢三委托城管三大隊執(zhí)法三大隊規(guī)劃三局開發(fā)三辦建委三基建三科施工三許可三證預(yù)售三許可三證放線三管理房地三產(chǎn)項三目一三般報三批報三建流三程土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付如何三加快三項目三報批三報建三進程三？內(nèi)部三控制三：設(shè)計三圖紙三的圖三紙質(zhì)三量、三出三圖時三間、三圖紙三變更三（報三建圖三紙的三變更三）等三；現(xiàn)場三配合三：項目三現(xiàn)場三現(xiàn)狀三、項三目現(xiàn)三場接三待；外部三協(xié)調(diào)三：當(dāng)?shù)厝骷壢ㄈ?guī)劃三局、三建設(shè)三局、三國土三局、三城管三、質(zhì)三檢站三、消三防等三各類三工作三協(xié)調(diào)三；合作三方的三協(xié)調(diào)三：合作三方報三建資三料、三合作三方工三程配三合（三主要三是現(xiàn)三場）三、合作三方報三建工三作（三勞保三金、三中標(biāo)三備案三、淤三泥證三等）三、合三作方三的資三源配三合（三尤其三是專三業(yè)部三門）三。1、技三術(shù)處三理文物三考察三？政三府工三程？三先行三土方三開挖三？先三行基三礎(chǔ)施三工？2、協(xié)三調(diào)關(guān)三系城管三是主三要查三處的三單位三，和三城管三關(guān)系三好可三避免三很多三麻煩三。3、處三理技三巧以有三替無三，以三小替三大；三（以三小施三工證三開大三標(biāo)段三的工三）減免三申請三，考三慮天三氣及三形象三／影三響等三因素三。土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付如何三處理三無證三施工三？土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付工程三建設(shè)三的相三關(guān)知三識：工程三建設(shè)三組成三部分三：土三建、三水電三、安三裝及三設(shè)備三；整體三工程三建設(shè)三：單三體部三分、三環(huán)境三部分三、室三外管三線；建筑三結(jié)構(gòu)三形式三：磚三混、三框架三、框三剪、三鋼結(jié)三構(gòu)等三；項目三施工三周期三（合三理進三度）三：多層三及低三密度三：9—三12個月三；小高三層：1年半三；高層三建筑三：2年到三兩年三半；施工三組織三次序三：基礎(chǔ)三部分三→主三體工三程→三外墻三裝飾三及安三裝→三園區(qū)三管線三→景三觀施三工→三竣工三驗收三。土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付工程三建設(shè)三的相三關(guān)知三識2：影響三工程三造價三的主三要因三素：建筑三結(jié)構(gòu)三形式三及建三筑形三態(tài)：三鋼結(jié)三構(gòu)＞三框剪三＞框三架＞三磚混三；外立三面材三質(zhì)及三設(shè)備三等級三：是三否玻三璃幕三墻、三外立三面選三材標(biāo)三準(zhǔn)；施工三取費三等級三：在三施工三定額三的基三礎(chǔ)上三加減三；地基三情況三：是三否巖三石、三是否三流沙三、是三否軟三基，三決定三了基三礎(chǔ)的三施工三成本三；場地三條件三：是三否平三整、三是否三山地三；抗震三等級三：6級、7級、8級；節(jié)能三要求三：是三否滿三足節(jié)三能規(guī)三范；景觀三環(huán)境三造價三。各部三門職三責(zé)：投資三開發(fā)三部：三建設(shè)三工程三施工三許可三證。營銷三部：三示范三區(qū)開三放（三含售三樓處三、樣三板房三）、三客戶三積累三。設(shè)計三部：三配套三工程三圖紙三（水三、電三、燃三氣、三排污三）、三配合三銷售三的設(shè)三計輸三入（三合同三附圖三、模三型、三交樓三標(biāo)準(zhǔn)三）。工程三部：三主體三結(jié)構(gòu)三施工三（示三范區(qū)三施工三）。財務(wù)三部：三方案三版投三資收三益。三（三三個指三標(biāo)）成本三部：三項目三動態(tài)三成本三。（三成本三月報三）采購三部：三分包三工程三及材三料設(shè)三備采三購。三（主三要包三括消三防、三人防三、永三久水三電、三燃氣三、鋁三合金三門窗三、幕三墻、三精裝三修等三）客服三、物三業(yè)部三：物三業(yè)公三司招三投標(biāo)三（取三得預(yù)三售證三的必三要條三件）三。關(guān)鍵三要素三：建三設(shè)工三程施三工許三可證三、示三范區(qū)三開放三、主三體結(jié)三構(gòu)施三工、三物業(yè)三公司三招投三標(biāo)。土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付關(guān)鍵三要點三：質(zhì)量三控制三！進度三控制三！成本三控制三！協(xié)調(diào)三管理三！項目三管理三者要三有運三營的三高度三！土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付售前三階段售中三階段售后三階段市場三、客三戶、三產(chǎn)品客戶三、傳三播、三銷售三服務(wù)三、價三格、三促銷風(fēng)險三控制策劃三咨詢?nèi)⒋砉句N售三代理三、廣三告代三理、三媒體律師三行、三銀行三、房三管部三門三個三階段土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付組建三銷售三團隊三；三（三銷售三總監(jiān)三、銷三售經(jīng)三理、三銷售三員、三策劃三總監(jiān)三、策三劃經(jīng)三理、三策劃三師）項目三形象三定位三；三（三主推三廣語三、主三形象三畫面三、項三目案三名、三項目LO三GO等）項目三銷售三賣點三提煉三；（三區(qū)位三、地三段、三產(chǎn)品三、環(huán)三境、三價格三、品三牌等三）項目三營銷三執(zhí)行三方案三；（三開盤三方案三、銷三售手三冊、三銷售三周期三、價三格、三法律三文件三、培三訓(xùn)等三）項目三營銷三推廣三方案三；三（三推廣三周期三、媒三體組三合、三費用三計劃三、重三大營三銷活三動方三案等三）項目三展示三區(qū)包三裝方三案；三（外三圍導(dǎo)三示、三售樓三處、三樣板三房、三看樓三通道三、工三地等三）合作三方資三源使三用；三（廣三告公三司、三代理三公司三、制三作公三司、三短信三公司三、媒三體、三印刷三等）項目三第一三次廣三告出三街；公司三及項三目品三牌推三廣；項目三展示三區(qū)開三放；項目三價格三聽證三會；項目三一期三開盤三；營銷三費用三預(yù)算三。關(guān)鍵三節(jié)點各部三門職三責(zé)：投資三開發(fā)三部：三面積三預(yù)測三報告——取得三預(yù)售三許可三證。營銷三部：三開盤三方案三、價三格、三洗籌三、開三盤實三施。設(shè)計三部：三配合三銷售三的設(shè)三計輸三入（三合同三附圖三、模三型、三交樓三標(biāo)準(zhǔn)三）。工程三部：三施工三進度三達到三預(yù)售三條件三。（三產(chǎn)品三類型三不同三、城三市不三同，三情況三有異三）成本三部：三項目三動態(tài)三成本三。（三成本三月報三）采購三部：三分包三工程三及材三料設(shè)三備采三購。關(guān)鍵三要素三：工三程達三到預(yù)三售條三件、三取得三預(yù)售三許可三證、三開盤三。土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付客戶預(yù)驗房流程；（工地開放日）交付風(fēng)險檢查流程；（內(nèi)部驗收）模擬驗收流程；（內(nèi)部走場）集中交付現(xiàn)場接待流程；交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）關(guān)鍵三節(jié)點土地三獲取定位三決策產(chǎn)品三設(shè)計項目三報建施工三建設(shè)推廣三銷售入伙三交付資料準(zhǔn)備各類物資配置各類展板與流程標(biāo)識準(zhǔn)備成立專門入伙小組落實現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案模擬集中交付流程與崗位安排集中交付案例三：入三伙交三付流三程各部三門職三責(zé)：投資三開發(fā)三部：三面積三實測三報告——竣工三驗收三備案三。營銷三部：三持續(xù)三銷售——售罄/入伙三兩書三（住三宅使三用說三明書三、住三宅質(zhì)三量保三證書三）。設(shè)計三部：三竣工三圖確三認。工程三部：三組織三各專三項驗三收——竣工三驗收三（毛三坯）——組織三整改——移交