房地產(chǎn)定價(jià)方案二

潤(rùn)城項(xiàng)目一期定價(jià)方案PART1價(jià)格論證體系價(jià)格論證體系︱論證結(jié)構(gòu)價(jià)格論證結(jié)構(gòu)區(qū)域維度產(chǎn)品維度競(jìng)爭(zhēng)范圍確定、比價(jià)樣本選取競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品比較確定核心比準(zhǔn)均價(jià)區(qū)域客戶心理預(yù)期價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目合理均價(jià)客戶維度通過(guò)前期積累的客戶分析判定其對(duì)價(jià)格的承受能力價(jià)格論證體系鉑金瀚宮藍(lán)天中央公園漢興上品格林公館希爾斯貴和世嘉塞納左岸在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格漢興上品49004700格林公館53004600藍(lán)天中央花園51004800塞納左岸56005400貴和世嘉53005100鉑金瀚宮55005300外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間：4600-5400元/㎡說(shuō)明：鉑金瀚宮7#價(jià)位高于同區(qū)域其它項(xiàng)目是因?yàn)樵摌菞潪楦邔訕峭跷恢?，價(jià)格相對(duì)較高，但開(kāi)盤(pán)并不理想，當(dāng)期推出165套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天僅成交35套，截止6月底成交約50套。區(qū)域維度︱外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間——本案區(qū)域維度︱核心區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間——開(kāi)元華庭本案碧水藍(lán)城橄欖城藍(lán)灣國(guó)際森林半島在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格藍(lán)灣國(guó)際53005100森林半島53005100碧水藍(lán)城52005000未來(lái)湖濱花園51004900開(kāi)元·華庭6700630056005400帝湖世家50004800香堤灣52005000外圍區(qū)域客戶心理價(jià)位區(qū)間：4700-6300元/㎡說(shuō)明：開(kāi)元·華庭以均價(jià)6300元/㎡價(jià)格高于同區(qū)域其它項(xiàng)目是因?yàn)樵擁?xiàng)目品牌號(hào)召力強(qiáng)，加上現(xiàn)房實(shí)景的吸引力以及開(kāi)元物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，使之其銷(xiāo)售價(jià)格高于同區(qū)域1000元/㎡以上。價(jià)格論證體系香堤灣帝湖世家未來(lái)湖濱花園開(kāi)元·華庭141四房?jī)蓮d148四房?jī)蓮d樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷(xiāo)F8#2個(gè)單元2梯2戶18層3房1483650%

68640059005萬(wàn)抵10萬(wàn)，認(rèn)籌2個(gè)點(diǎn)，一次性3個(gè)點(diǎn)；按揭1個(gè)點(diǎn)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積約6㎡，臥室贈(zèng)送飄窗8月17號(hào)開(kāi)盤(pán)，成交64套開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率超過(guò)90%1413650%樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷(xiāo)1#2個(gè)2梯4戶27三房895425%43253005100開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠90㎡以下1萬(wàn)抵2萬(wàn)，90㎡以上2萬(wàn)抵3萬(wàn)，一次性付款優(yōu)惠2%，按揭1%低首付3.8萬(wàn)-5萬(wàn)元，大飄窗、89魔變3房贈(zèng)送6.3㎡、115魔變3房贈(zèng)送8㎡75%7月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天成交56套。開(kāi)盤(pán)后退出低首付政策，截止目前銷(xiāo)售75%左右，月均銷(xiāo)售60套三房8954三房1135425%三房113542#2個(gè)2梯4戶27三房895425%三房8954三房1405425%三房1405489兩房?jī)蓮d113三房?jī)蓮d藍(lán)灣國(guó)際樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠層差去化情況推出時(shí)間月銷(xiāo)22#4個(gè)1梯2戶11兩房902250%8854005100每平直降300元，一次3個(gè)點(diǎn)按揭1個(gè)點(diǎn)20-50開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售35套，23#主要集中在9月份銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售接近90%2013年6月60套三房1162225%23#1個(gè)2梯2戶18兩房1432225%三房1432225%143三房?jī)蓮d116三房?jī)蓮d碧水藍(lán)城森林半島141三房?jī)蓮d112兩房?jī)蓮d樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷(xiāo)49#2個(gè)單元2梯4戶（推半個(gè)單元）27層2房112.2522.%5056005300兩房1萬(wàn)抵3萬(wàn)，三房1萬(wàn)抵4萬(wàn)，按揭99折，全款97折無(wú)現(xiàn)房銷(xiāo)售，128、131㎡三房去化速度較快，112㎡兩房剩余較多開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售54套3房1412522.%2梯3戶23層2房112.2018%623房1312119%3房1282119%AB107兩房?jī)蓮d126三房?jī)蓮d樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷(xiāo)10#（認(rèn)籌）2個(gè)單元1梯2戶28層四房1905621%11253005000認(rèn)籌2000抵1萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)一次、按揭3個(gè)點(diǎn)無(wú)多為155醫(yī)院團(tuán)購(gòu)房源，先剩余少量房源分布在頂層10-15套五房2405621%16#（在售）1個(gè)單元2梯4戶26層兩房895219%156三房1332629%三房1382610%新晉美·悅都101016樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠去化情況月銷(xiāo)6#2個(gè)2梯4戶27層兩房9110850%21652005000直降3萬(wàn)加開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠按揭1%，一次性3%，認(rèn)籌5#、6#3000抵兩萬(wàn)開(kāi)盤(pán)僅推售西單元，截止目前整體銷(xiāo)售30%15套，由于6號(hào)樓銷(xiāo)售不理想，現(xiàn)重新和5#一起排號(hào)兩房9210850%貴和世嘉91兩房?jī)蓮d一衛(wèi)92兩房?jī)蓮d一衛(wèi)6塞納左岸樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷(xiāo)9#2個(gè)單元2梯4戶29層二房895450%10856005400認(rèn)籌2個(gè)點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)一次性3個(gè)點(diǎn)；按揭1個(gè)點(diǎn)，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積約6㎡，臥室贈(zèng)送飄窗142戶型贈(zèng)送入戶花園，空中庭院，陽(yáng)臺(tái)半面積；開(kāi)盤(pán)去化60%15三房1425416%143三房?jī)蓮d89兩房?jī)蓮d9F8號(hào)樓西戶東戶9層：6400以西戶為例基準(zhǔn)層差為0-50元每平9層：6300以東戶為例1層：600018層：68001層：590018層：6700同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~100元/平典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——開(kāi)元·華庭兩梯兩戶1000西單元東單元13層：5560以西戶為例基準(zhǔn)層差為10-30元每平12層：5330以東戶為例1層520027層：50801層：500027層：48802001002000同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~200元/平典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——藍(lán)灣國(guó)際兩梯四戶2號(hào)樓西單元東單元14層：5300以西戶為例基準(zhǔn)層差為10-50元每平14層：5250以東戶為例1層：460018層：55001層：455018層：5450500同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~50元/平典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——碧水藍(lán)城兩梯兩戶23號(hào)樓西單元東單元14層：5800以西戶為例基準(zhǔn)層差為10-20元每平14層：5700以東戶為例1層：560027層：57001層：550023層：57002001002000同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~200元/平典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——森林半島兩梯四戶49號(hào)樓典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——5號(hào)樓6號(hào)樓西單元東單元19層：5200以西戶為例基準(zhǔn)層差為10-120元每平，樓層向上遞增24層最高16層：5060以東戶為例1層：460024層：54201層：470024層：538006012080500同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~120元/平西單元東單元19層：520016層：5150以東戶為例1層：460024層：53101層：470024層：5360橄欖城5號(hào)樓0501005006號(hào)樓西單元兩梯三戶東單元兩梯三戶西單元兩梯兩戶東單元兩梯三戶以西戶為例同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~100元/平60基準(zhǔn)層差為30元每平同層因戶型、朝向不同差價(jià)約為0~150元/平新晉美·悅都典型項(xiàng)目平面差、垂直差分布——兩梯三戶11號(hào)樓16號(hào)樓西單元東單元13層：560013層：5550以東戶為例1層：540026層：58001層：535026層：5750以西戶為例015050150西單泰元東單元14層列：5黃20孟0以西戶摔為例基準(zhǔn)坑層差側(cè)為10厭-4枯0元每平13層：妻518飄0以東戶廈為例1層：500塵027層換：56妨001層：495仿027層怖：548朗010050同層因山戶型、魂朝向不茶同差價(jià)肝約為0~15汁0元/平典型剪項(xiàng)目蠻平面主差、虛垂直惱差分烘布——兩梯四擦戶050050貴和世渣嘉6號(hào)樓5010順09號(hào)樓西單元東單元16層：曲5500以西戶冰為例基準(zhǔn)層存差為10-30元每烈平15層鏡：5400以東尊戶為鍬例3層絞：520029層喚：56003層：520029歐層：5600同層魂因戶野型、矩朝向雁不同景差價(jià)蓋約為0~10冤0元/平典型項(xiàng)勵(lì)目平面橋差、垂宅直差分訪布——塞納左鞋岸30010020004002004001009#1單元9#2單元兩梯四稅戶兩梯征四戶平面、舌垂直差項(xiàng)目名稱平面差基準(zhǔn)層差最低價(jià)-最高價(jià)（面價(jià)）定價(jià)類(lèi)型開(kāi)元華庭0-200元/㎡30-50元/㎡6000-6400元/㎡上升型藍(lán)灣國(guó)際0-200元/㎡10-60元/㎡4700-5500元/㎡橄欖型碧水藍(lán)城0-50元/㎡10-50元/㎡4600-5500元/㎡上升型森林半島0-120元/㎡20-50元/㎡5450-5800元/㎡橄欖型橄欖城0-100元/㎡20-50元/㎡4800-5600元/㎡上升型悅都0-150元/㎡0-30元/㎡5300-5800元/㎡上升型貴和世嘉0-50元/㎡0-40元/㎡5000-5400元/㎡上升型塞納左岸0-100元/㎡20-50元/㎡5200-5700元/㎡上升型典型交項(xiàng)目命平面取差、旱垂直蹲差小唱結(jié)——從以惠上樓口盤(pán)數(shù)暮據(jù)看走出，偉平面宴差價(jià)餅基本乳在5策0—獎(jiǎng)—1沫00笨元/㎡，基準(zhǔn)欠層差價(jià)姨在20父——5蛙0元/㎡，最紐奉低面萄價(jià)4說(shuō)80吹0左蓮右，齊最高向64區(qū)00遮，定幣價(jià)類(lèi)固型上斤升型買(mǎi)居多嶄。產(chǎn)品維主度︱市場(chǎng)價(jià)撤格比對(duì)逢過(guò)程——市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程確立競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重匯總比較打分體系得出比較價(jià)格選取市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目確定市場(chǎng)價(jià)格比價(jià)體系價(jià)格論圈證體系權(quán)重思確定僻原則愿：影仆響度叢越大傘，權(quán)委重越凝大項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注香堤灣25%同區(qū)同質(zhì)湖濱花園15%同區(qū)同質(zhì)帝湖世家15%同區(qū)同質(zhì)藍(lán)灣國(guó)際13%同區(qū)同質(zhì)碧水藍(lán)城12%同區(qū)同質(zhì)青年城5%不同區(qū)同質(zhì)橄欖城5%不同區(qū)同質(zhì)東方金典5%不同區(qū)同質(zhì)新晉美·悅都5%不同區(qū)同質(zhì)合計(jì)100%對(duì)比樣然本的權(quán)提重比價(jià)按體系扮影響積因素巷權(quán)重比價(jià)體證系六大索影響因雄素權(quán)重痕構(gòu)成地段價(jià)燦值20％10老0%戶型箭設(shè)計(jì)20％樓體素碼質(zhì)15％景觀扣設(shè)計(jì)10％工程進(jìn)疼度25％物業(yè)服踢務(wù)10％比價(jià)體策系權(quán)重根據(jù)競(jìng)等品項(xiàng)目呀綜合評(píng)稈比打分頂，得出截本案合蠅理均價(jià)惜為5430元/㎡。舍零擺取正棍，本禍案高翼層比油準(zhǔn)價(jià)條格確僵定為叉540賤0元/㎡仙(實(shí)收)說(shuō)明潛：以?shī)噬贤剖鞂?dǎo)價(jià)每格為蓋本案向第一敬批開(kāi)粱盤(pán)參維考價(jià)雙格，上結(jié)合夏市場(chǎng)無(wú)監(jiān)控悶數(shù)據(jù)重進(jìn)行暢動(dòng)態(tài)配調(diào)整刺。洋房比昨準(zhǔn)價(jià)

項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目未來(lái)湖濱帝湖世家碧水藍(lán)城開(kāi)元華庭森林半島橄欖城東方金典塞納左岸鉑金漢宮

權(quán)重

25%16%13%12%8%8%8%5%5%地段價(jià)值20%111.11.31.31.21.21.11.31.2工程進(jìn)度25%11.21.21.31.31.31.21.11.21.2戶型設(shè)計(jì)20%10.810.910.911.11.11.1樓體素質(zhì)15%11.1111.21.21.21.11.31.2景觀設(shè)計(jì)10%10.81.20.91.20.911.21.31.2物業(yè)服務(wù)10%1110.91.210.91.11.21.1近期實(shí)收均價(jià)

530061005600620059007400680076007300比準(zhǔn)系數(shù)

1.0051.091.0951.2051.1151.111.111.2251.17比準(zhǔn)均價(jià)

527455965114514552916667612662046239本項(xiàng)目合理均價(jià)5430根據(jù)競(jìng)違品項(xiàng)目牲綜合評(píng)刮比打分串，得出隱本案合體理均價(jià)確為501欠6元/㎡。舍零取甘正，本我案高層糕比準(zhǔn)價(jià)碎格確定慰為501兔0元/㎡扭(實(shí)收)說(shuō)明斥：以趴上推獲導(dǎo)價(jià)麻格為坐本案唯第一趴批開(kāi)蒼盤(pán)參掘考價(jià)駁格，禁結(jié)合基市場(chǎng)趣監(jiān)控腹數(shù)據(jù)診進(jìn)行乎動(dòng)態(tài)踩調(diào)整梅。小高養(yǎng)層比悅準(zhǔn)價(jià)

項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目未來(lái)濱香堤灣碧水城鼎立際天河灣藍(lán)灣際幸福里青年城森林島

權(quán)重

20%20%12%12%8%8%8%6%6%地段價(jià)值20%1111.21.111.20.90.91.1工程進(jìn)度25%11.21.21.21.31.21.111.11.2戶型設(shè)計(jì)20%10.70.80.91.20.90.90.710.9樓體素質(zhì)15%10.90.910.90.810.90.91.1景觀設(shè)計(jì)10%10.80.81.21.10.90.90.80.81.2物業(yè)服務(wù)10%10.910.910.80.90.90.71.1近期實(shí)收均價(jià)

500050005200510048005100480047005100比準(zhǔn)系數(shù)

0.9450.9751.081.130.971.0250.8750.941.095比準(zhǔn)均價(jià)

529151284815451349484976548650004658本項(xiàng)目合理均價(jià)5016高層比平準(zhǔn)價(jià)根據(jù)堅(jiān)競(jìng)品叉項(xiàng)目安綜合少評(píng)比冷打分坊，得返出本落案合鐮理均扯價(jià)為沖481族5元/㎡。舍零取賴正，本辯案高層丟比準(zhǔn)價(jià)濱格確定辮為480焰0元/㎡輪(實(shí)收)說(shuō)明：摸以上推當(dāng)導(dǎo)價(jià)格險(xiǎn)為本案荒第一批姜開(kāi)盤(pán)參躍考價(jià)格圍，結(jié)合站市場(chǎng)監(jiān)掏控?cái)?shù)據(jù)賓進(jìn)行動(dòng)們態(tài)調(diào)整尺。

項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目香堤灣未來(lái)湖濱帝湖世家藍(lán)灣國(guó)際碧水藍(lán)城青年城橄欖城悅都東方金典

權(quán)重

25%15%15%13%12%5%5%5%5%地段價(jià)值20%1111.11.21.210.90.90.8工程進(jìn)度25%11.21.21.11.31.41.21.21.21.2戶型設(shè)計(jì)20%10.80.90.90.90.811.21.11.1樓體素質(zhì)15%10.90.70.9110.71.21.21.2景觀設(shè)計(jì)10%10.80.91.10.91.20.81.211.2物業(yè)服務(wù)10%10.810.9110.81.21.21.1近期實(shí)收均價(jià)

490049004800510050004700510050004900比準(zhǔn)系數(shù)

0.9550.9751.011.0851.120.9651.141.11.09比準(zhǔn)均價(jià)

523650264752470044644870447445454495本項(xiàng)目合理均價(jià)4815區(qū)域維秤度與產(chǎn)圓品維度穿分析——區(qū)域禽緯度匪結(jié)論皮：區(qū)折域客勻戶心熄理預(yù)鞭期價(jià)塵格高瓣層為470治0-5胃100元/㎡產(chǎn)品維著度結(jié)論際：高層膚產(chǎn)品比潛對(duì)價(jià)格481桂5元/㎡由于項(xiàng)宜目在工扒程進(jìn)度勁、樣板懲區(qū)打造訪、銷(xiāo)售見(jiàn)執(zhí)行等顏環(huán)節(jié)與呢競(jìng)品相航比存在栽不足，緞因此：47惡00巨-5哈10奪0元/㎡＝4800元/㎡（屬成于客掉戶心貴理預(yù)濟(jì)期價(jià)翠格）【以上僵價(jià)格桑僅作沃為本醉項(xiàng)目軍首批呈開(kāi)盤(pán)渾價(jià)格燈參考】?jī)r(jià)格論勉證體系客戶維弓度——結(jié)合腹市場(chǎng)標(biāo)及競(jìng)碧品項(xiàng)捉目?jī)r(jià)蘿格綜合開(kāi)丙封城市跡人均可溫支配收諒入及購(gòu)莫買(mǎi)能力4800元/㎡基本符植合客戶煮支付能難力價(jià)格椒論證嚇體系項(xiàng)目高役層合理魔均價(jià)確孫定——區(qū)域利維度產(chǎn)品維池度項(xiàng)目覆首批蹤蝶高層滑房源槍合理翻均價(jià)稱（客鹿戶心趟理預(yù)帖期價(jià)病格）4800元/㎡客戶維教度心理預(yù)躲期：47猜00幼-5草10斧0元/㎡比對(duì)均士?jī)r(jià)：481豪5元/㎡客戶艷修正吐價(jià)：4800元/㎡價(jià)格尖論證擇體系項(xiàng)目蠻熱銷(xiāo)也價(jià)格船策略以低于客戶心理預(yù)期的價(jià)格入市，促成大量快速成交，營(yíng)造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)局面價(jià)格快速銷(xiāo)售降低價(jià)格（客戶心理價(jià)位）速度項(xiàng)目振價(jià)格周表制厲定說(shuō)躍明首批威產(chǎn)品且分布項(xiàng)目首妥批房源齊推出的深為：洋嘩房：1、2#樓小高申層：7、8、9#樓高渣層：15撞#樓其中1、2#樓臨近排金耀路為及小區(qū)狐車(chē)行道非路，受延噪音影手響較大覺(jué)。同時(shí)位于熔小區(qū)顆最南鐮側(cè)，防景觀瞧面相處對(duì)較悠小。本次儲(chǔ)推出釋房源轉(zhuǎn)均為程坐北型朝南痕戶型皇，通獵風(fēng)、私采光秤均不許受影屠響。俘小區(qū)藍(lán)內(nèi)采野用核恥心景嘉觀帶孤與組濃團(tuán)景智觀相宿結(jié)合氣的方近式，高層15#樓位于玻小區(qū)內(nèi)傘樓王位澡置，景非觀視野視最好；1278915定價(jià)盟思路1、按照物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行差異性定價(jià)；分為三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)打分：多層電梯洋房產(chǎn)品、小高層舒適產(chǎn)品、高層瞰景產(chǎn)品；2、按戶型合理度、接受程度、景觀、采光、面積等影響價(jià)格的不同因素分別附于不同的權(quán)重；3、局部特殊戶型進(jìn)行特殊化調(diào)差處理；4、按干擾因素多寡區(qū)別打分。以科勇學(xué)性騎保證仁價(jià)格嘗體系逢的客患觀合揮理權(quán)重&極差合制定平面差嘴制定垂直差啞制定特殊調(diào)庭差定價(jià)房誠(chéng)標(biāo)準(zhǔn)1、權(quán)牙重&極差制位定平面調(diào)飼差考慮聯(lián)因素——針對(duì)括洋房1-運(yùn)2#樓、初小高細(xì)層7-勁9#樓、高演層15#樓平面緣瑞調(diào)差因素戶型合理度戶型接受度面積采光景觀通風(fēng)視野噪音合計(jì)權(quán)重20%20%15%10%10%10%10%5%100%因產(chǎn)討品差記異形避成客豪戶差壓異，燭使權(quán)犬重制憂定更叔符合咸客戶姻特點(diǎn)比，采曉取不喊同權(quán)延重比泛例產(chǎn)品潑決定蓋價(jià)格率彈性找空間港差異包，極德差設(shè)云置不溜同開(kāi)封滔風(fēng)向億以東故南風(fēng)億為主剩，通組風(fēng)方平向與款朝向巡壽吻合品，故以朝之向做泳為通殃風(fēng)指含標(biāo)的科基數(shù)薦，影喪響通丈風(fēng)的造其他耐因素耕以及趙是否杰通透島和被舒遮擋，這一點(diǎn)下從后面揪的視野并里得到斯體現(xiàn)，敢其系數(shù)奔加權(quán)累京計(jì)。不受影凝響＞基本不里受影響＞受輕微螺影響＞受影響＞嚴(yán)重受做影響通風(fēng)1、通筍風(fēng)、互采光采光采光以潔采光面絲式積為基鑰數(shù)，采幸光面積搏的計(jì)算躁簡(jiǎn)化為克主要采情光面?zhèn)€山數(shù)的統(tǒng)樂(lè)計(jì)?；苡谄渌抟蛩氐暮菘紤]，恩同樣引改入遮借光度：采光搬分值夫參考:采光面+遮光判度平面癢調(diào)差景觀賊以該鋼單位怪可觀枕景面少的個(gè)秒數(shù)及賠視野瞞度為噴基數(shù)幟，對(duì)懲景觀晌有較謀大影禮響的源還有伸觀景蜘的視胡角和頌欣賞撒的內(nèi)仗容。景觀分棋值參考:觀景面+視角系刪數(shù)+景觀對(duì)于同駝一單位慈的不同謠觀景面耗，須分兵別計(jì)算冒，最后汽以具體畢情況按麻權(quán)重疊肌加。分項(xiàng)打水分2、景觀園林景觀部分園林景觀少量園林景觀無(wú)園景無(wú)遮擋少量園景部分遮擋無(wú)園景有遮擋最佳園林景觀＞＞＞＞＞平面揪調(diào)差本項(xiàng)目糧噪音主品要集中吳在：洋房1-陳2#樓臨濫近金墊耀路閣；故1-捏3層受殃噪音棉的影經(jīng)響；小高層擠：7-9姥#樓西吃單元販因臨仰近集光英街緞，故1-茅7層受視噪音蒜的影漠響；噪音以距離道路的遠(yuǎn)近和道路的噪音程度為主要影響因素，

噪音分值參考:城市主干道噪音+車(chē)行道路噪音+車(chē)輛進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)噪音分項(xiàng)打分3、噪音平面調(diào)灶差4、戶型打分因素權(quán)重打分標(biāo)準(zhǔn)(打分范圍1－10分)戶型合理度20%客廳、主臥、次臥、面積贈(zèng)送、衛(wèi)生間、廚房、餐廳等空間布局合理性戶型面積20%面積偏小，客戶接受度高；戶型偏大，客戶接受度低分項(xiàng)多打分本項(xiàng)梁目的旬一期內(nèi)產(chǎn)品況的戶銳型豐揪富多陜樣，辮包含父兩房別、三般房、夾四房貪，但批戶型幕面積昂相差王較大農(nóng)，導(dǎo)勁致客社戶在驢總價(jià)云的接瓣受度嗚上存隙在明耗顯差朋別。塘因此糠，實(shí)王用性氧、合排理性草與面毫積總她價(jià)區(qū)癢間是爪戶型掙打分爽的主暫要考床慮因津素。平面未調(diào)差2、樓英棟差野與水散平差柳制定樓棟誦差定民制原骨則結(jié)合查首批摘產(chǎn)品金各個(gè)打樓棟疲分布陶位置焰，景得觀、縱視野胳、噪腿音、跨采光運(yùn)、通逮風(fēng)、肚樓間呢距、蟲(chóng)戶型礦及面淘積等蜂因素態(tài)影響憑，制獸定合標(biāo)理的修樓棟王差；最差霜的為0，以50元為調(diào)絕差基礎(chǔ)最單位?；A(chǔ)價(jià)樓棟1號(hào)樓2號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓9號(hào)樓15號(hào)樓價(jià)差6006502502102100基礎(chǔ)價(jià)540054505050501050104800樓棟價(jià)揚(yáng)差市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)物業(yè)類(lèi)型洋房（元/㎡）小高層（元/㎡）高層（元/㎡）基礎(chǔ)價(jià)540050104800價(jià)差+600+2100根據(jù)競(jìng)摔品項(xiàng)目抖綜合評(píng)殿比打分只，得出際本案各遠(yuǎn)物業(yè)產(chǎn)燦品合理疫均價(jià)說(shuō)明：1號(hào)樓孝位于循項(xiàng)目紋西南投角，棗臨近廳集英顫街及塵金耀儉路，涉景觀跳視野斑較差日同時(shí)亡噪音泥較大榨；2號(hào)樓泰位于由項(xiàng)目幻玉南邊牙，臨說(shuō)近金肉耀路拉，景畜觀視蝴野較市差同破時(shí)噪賽音較浴大；7號(hào)樓位確于小區(qū)很偏西側(cè)圓，兩個(gè)趣單元，聚景觀視勁野一般逮，鄰近腫集英街硬，受一蓬定噪音窩影響。8、9號(hào)樓淹位于仆小區(qū)撈偏西價(jià)側(cè)，柴獨(dú)立售單元爐，景歇觀視某野、睬采光瓦、通助風(fēng)較觀好，鄙鄰近旋集英頓街，雁受一扔定噪棟音影摩響。15號(hào)樓位劍于小區(qū)歲內(nèi)部，刷緊鄰項(xiàng)彩目水系蔥，景觀篇效果較發(fā)好。安膨靜、私斤密性好羽，但戶女型面積吧設(shè)計(jì)偏章大，總文價(jià)偏高;樓棟頃價(jià)差21021盆025060065粉00本項(xiàng)朵目同庭一層籮戶型哥設(shè)計(jì)四一樣醬，僅摘面積決稍有顛不同鼻，故損水平肉價(jià)差怪不宜員相差坦太大匆；同一層莖戶型價(jià)岔差僅表針現(xiàn)在端鍬戶與中退間戶的怎差別，憲以及景謊觀視野宣的差別克；戶型面霸積合理翻、客戶遷接受度推明顯差變的單位峰，須與城其他單肥位拉開(kāi)予一定的碑差距，雜但差距皇應(yīng)適中只，以免魚(yú)過(guò)高拉大籠優(yōu)勢(shì)單辛位影響培整體產(chǎn)環(huán)品均衡忌性；水平蟻差定閥制原薪則水平耐價(jià)差本項(xiàng)目賄同一層畢戶型分默為小三積房、大向三房設(shè)帳計(jì)，面嫩積相差黨加大，修小面積顫戶型應(yīng)鎖適當(dāng)調(diào)溫高單價(jià)葉；同一藥平面鑰中各娘戶型暫之間欠的景麻觀、梢視野斬、采螺光的翼差別沃較大宅，定麥價(jià)時(shí)快應(yīng)適催當(dāng)通腸過(guò)價(jià)導(dǎo)格杠銀桿促走進(jìn)各處戶型倘間的嶼帶動(dòng)基銷(xiāo)售承；戶型面蘿積合理卷、客戶皇接受度伶明顯差葛的單位吊，須與蔽其他單算位拉開(kāi)鄰一定的撈差距，耗但差距速應(yīng)適中陽(yáng)，以免碌過(guò)高拉械大優(yōu)勢(shì)