房地產(chǎn)投資七

1房地產(chǎn)投資分析

開設(shè)：地理與規(guī)劃學(xué)院主講：

王春芝

副教授

注冊房地產(chǎn)估價師

注冊土地估價師

土地登記代理人

2第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃三種形式。一、房地產(chǎn)價格申報制度（合同簽訂后90日內(nèi)）二、房地產(chǎn)價格評估制度（繳納稅費的依據(jù)）三、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度3第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：政府批準、辦出讓手續(xù)（繳納土地出讓金）、或繳納土地收益金出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

出讓金繳齊、土地證、投資達25%以上、轉(zhuǎn)讓房屋時須持有房產(chǎn)證。不許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)——被查封、產(chǎn)權(quán)不明、拖欠工程款、共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意的、依法收回的等4第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序——簽訂合同、申報成交價、審查、核實價格、繳納契稅和補地價、發(fā)證。二、房地產(chǎn)租賃（一）租賃主體的權(quán)利與義務(wù)（二）租賃客體（三）租賃合同——租賃用途、租期、租金及交付形式、房屋修繕責(zé)任、違約責(zé)任等（四）租賃登記5第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的限制條件

權(quán)屬不明（爭議）、劃撥土地且無建筑物、教育醫(yī)療設(shè)施、列入拆遷改造范圍的、查封、扣押的房地產(chǎn)不得抵押。（二）房地產(chǎn)抵押合同（三）抵押登記和評估6第三節(jié)商品房銷售一、商品房現(xiàn)售按建筑面積計價關(guān)于建筑面積約定的法律規(guī)定（3%）二、商品房預(yù)售預(yù)售許可制度（必須取得商品房預(yù)售許可證）：

國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4證齊全）建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證

7第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書3種：

《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》土地權(quán)屬證書4種：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》8第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記二、登記種類1、土地產(chǎn)權(quán)登記初始土地登記和變更土地登記（多數(shù)）2、房屋產(chǎn)權(quán)登記總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記三、登記時間（90日）9第五節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的含義二、土地使用權(quán)出讓的方式1、協(xié)議2、招標3、拍賣4、掛牌三、土地使用權(quán)出讓的程序10城鄉(xiāng)分割的房地產(chǎn)制度我國目前實行的是城鄉(xiāng)分割的房地產(chǎn)制度。城市土地歸國家所有，但居民和企業(yè)可購買國有土地使用權(quán)。由此，城市居民的住房經(jīng)由建設(shè)部門發(fā)放房屋所有權(quán)證、國土部門發(fā)放國有土地使用權(quán)證后，可進入市場交易。而在農(nóng)村，中國現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，農(nóng)民宅基地屬于集體所有，只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)（本村）流轉(zhuǎn)。集體土地不可以出讓。農(nóng)村的住宅辦理的房產(chǎn)證屬于“小產(chǎn)權(quán)”證。11第六節(jié)中國房地產(chǎn)市場的特點

一、政策推動型市場

十幾年來，我國的房價經(jīng)歷了三次大的變化。而這三次房價的變化都是和當時的國家政策有著直接的關(guān)系。

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實行土地有償出讓制度是中國第一次房價高速上漲的原因。

1991年未實行土地有償出讓制度之前，中國尚沒有對私人消費供給的公開商品房市場，只能用計劃指標購房。由團體、單位購房并用實物分配的方式向個人轉(zhuǎn)移居住的權(quán)利。尤其是對外銷房的價格放開，實現(xiàn)了房地產(chǎn)商品房價格的市場化管理，外銷房與內(nèi)銷房大大的拉開了差距并帶動了內(nèi)銷房價格的上漲。可以說1992-1993年房價高漲的原因主要來自于土地的有償出讓（1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》）。

13房價的第二輪的上升是在1998年23號文件停止住房福利實物分配之下產(chǎn)生的。

1993年—1997年的房價下滑與投資下滑，曾造成1996—1997年的房地產(chǎn)全行業(yè)虧損。1992—1993年曾經(jīng)房價高漲的地區(qū)在這一段時間內(nèi)的第二次房價上升基本都是一種回歸性上升。第二波的房價增長也沒有影響市場中日益擴大的消費需求增長。

14房價的第三輪的上升是在實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部2002年11號令）后產(chǎn)生的，大力推行經(jīng)營性用地的招標拍賣和掛牌交易。

商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地，以及其他同一宗土地有兩個以上意向用地者，都必須以招標、拍賣和掛牌方式公開出讓。15二、以城市房地產(chǎn)市場為主體三、以住宅房地產(chǎn)市場為主體（城鎮(zhèn)住房制度改革）1、探索和試點階段：1978年鄧提出房改；1979年試點（西安、柳州、梧州、南寧）；1982年補貼出售試點：政府、單位、個人各負擔(dān)1/3（鄭州、常州、四平、沙市）；1986年第一輪房改熱；1988年2月國務(wù)院《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，確定了房改的目標、步驟和重要政策。

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2、全面推進和配套改革階段

1991年11月國務(wù)院《關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，住房制度改革的綱領(lǐng)性文件。173、深化和全面實施階段

1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，“三改四建”。

1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年始，全國停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。具體而言：（1）重點發(fā)展經(jīng)濟實用房；（2）對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策；（3）發(fā)放住房補貼。18

“三改”包括改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式。

“四建”包括建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；建立住房金融和住房保險制度；建立政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)交易市場和房屋維護、管理市場。19近幾年嘗中央政贏府調(diào)控炒房地產(chǎn)復(fù)市場的校主要爪舉措第一，績增加營丑業(yè)稅和面?zhèn)€人所意得稅旁（起）營業(yè)茶稅及煙附加泛為5.6架%（普量通住襖宅、金非普苦通住羽宅的眼契稅喝完稅寨發(fā)票某未滿5年，咽非普排通住慈宅滿5年按差叢價收）仿個古稅：1%或差價站的20%若轉(zhuǎn)讓睜自有住少房，前活后1年內(nèi)重津新購房級的，按剃“先征灑后退”由原則可礙全部或培部分免艷稅。此毅外，市議民轉(zhuǎn)讓滴自用5年以上墻且是家貨庭唯一皇生活用灶房的，墳將免征葉個人所份得稅。第二，提高存碎款準備晴金率第三，提高存何貸款基岡準利率20目前危中國鞋房地心產(chǎn)業(yè)常具十大倚熱點1、銷忌售熱偉點房地糊產(chǎn)開擦發(fā)規(guī)當模正翻以每叼年平照均20％左浮右的恐速度浪增長施，在朱整個萌國民侄經(jīng)濟吼中已紋占有頌舉足抽輕重言的地晌位。安銷售通額每盼年增絨長30.孫5％，銷啄售面積喜每年增蓮長26消.4％。212、消莖費熱廊點市民踴義躍買房哪，目前筍將近１云萬億資敘金用于飄購買商吹品房，而這其中晶還不算慘房改房就的資金競。80％的居咬民擁有沙自己的厲住房。3、住挽宅信先貸熱狀點住宅消往費的發(fā)殲展，帶面動住宅墻抵押貸?？?0倍的鋤增速沙。全蛙國住費宅信豬貸額寇度達660宗0多億啊。國度內(nèi)第素一大園個人罷貸款狀銀行——工商銀漸行，目雙前個人津貸款的舟資產(chǎn)不雕良率僅0.雞21％，早而其灣他行需業(yè)資何產(chǎn)不恭良率擺高達16姐.7％。224、經(jīng)估濟發(fā)勉展熱犁點房地獎產(chǎn)帶限動相糊關(guān)產(chǎn)件業(yè)的艙發(fā)展濱，目塞前光千房地行產(chǎn)以密及中格介代螞理行伐業(yè)的澤從業(yè)遵人員機就達陳到50轟0萬。5、投資鄰熱點房地斬產(chǎn)的沒高回饒報率塊引來曾其他拔資金匹流轉(zhuǎn)因。目朗前房按地產(chǎn)得投資什增長祖率每槐年增維長30％，資饞金額達較到６00葬0多億。236、廣告父熱點房地產(chǎn)螞帶動媒外體廣告譽的發(fā)展突。據(jù)悉但目前平御面媒體40％的嘉廣告誰來自芽于房客地產(chǎn)燭業(yè)。7、人痰物熱狹點現(xiàn)在往瘋往一個搜項目出料名，就忘會成就豈一個項襖目的老奮總快速威成名。248、輿論疾熱點降價田論、流空置穩(wěn)論層滋