房地產(chǎn)項(xiàng)目管理五

第一部分房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷的路徑一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展概述1.項(xiàng)目管理的有關(guān)概念①項(xiàng)目管理：把各種資源應(yīng)用于目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，滿足各方面既定的需求。②工程項(xiàng)目：在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立核算經(jīng)營(yíng)，在行政上又可以統(tǒng)一管理的工程單位。③工程項(xiàng)目管理：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，對(duì)工程項(xiàng)目從投資決策、施工建設(shè)、交付使用及售后服務(wù)的全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等活動(dòng)，以有效地利用有限的人力、物力、財(cái)力、信息、時(shí)間和空間，并以最低消耗獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的過程。項(xiàng)目管理承包（PMC）項(xiàng)目管理服務(wù)（PM）

①質(zhì)量控制②進(jìn)度控制——時(shí)間控制③投資控制——費(fèi)用控制⑤合同管理⑥信息（檔案）管理⑦協(xié)調(diào)有關(guān)各方的關(guān)系目標(biāo)的分解2.項(xiàng)目管理的目標(biāo)④安全管理3.房地產(chǎn)項(xiàng)目及其開發(fā)①概念：房地產(chǎn)（RealEstate），也稱不動(dòng)產(chǎn)（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。例如，土地使用權(quán)與土地所有權(quán)，房屋的收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。而且，作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)（商品房）通常具有使用（消費(fèi)）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。②房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對(duì)土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。③房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的基本流程84.國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)9成熟的房地產(chǎn)（市場(chǎng)）投資

10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent獨(dú)立的(B)Interdependent不獨(dú)立(C)Integrated綜合China?Japan(A)→（B)→？（C)USA(A)→（B)→（C)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中國(guó)日本美國(guó)TypeofRealEstateSystem房地產(chǎn)系統(tǒng)的類型

RealEstateMarketandFinancialMarket房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)二、成功品質(zhì)管理的四個(gè)核心①敬業(yè)——人生價(jià)值即始于此處。世間成就皆因“誠(chéng)、敬”二字，“誠(chéng)”是真誠(chéng)，“敬”是認(rèn)真。所謂的不成功之因，歸根到底就是不認(rèn)真。②自信——是一種感覺，更是一種力量，是勇氣的體現(xiàn)。有此感覺，方能心生希望，是每個(gè)人成功之旅的起點(diǎn)。③自制力——成功者的守護(hù)神，即有原則性。沒有規(guī)矩?zé)o以成方圓，規(guī)矩即原則，符合此原則，挫折困苦相對(duì)就會(huì)少些，良緣機(jī)遇就會(huì)多些。④眼光——識(shí)別“機(jī)遇女神”的關(guān)鍵，比爾·蓋茨的成功秘訣。第二部分項(xiàng)目管理的概念一、項(xiàng)目管理的五個(gè)要素1.人的因素2.材料因素3.機(jī)械設(shè)備4.方法因素5.環(huán)境因素二、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的五個(gè)步驟啟動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行控制收尾三、傳統(tǒng)項(xiàng)目管理九大領(lǐng)域“九大領(lǐng)域”管什么？項(xiàng)目管理的“二維構(gòu)成”四、房地產(chǎn)項(xiàng)目、工程項(xiàng)目、項(xiàng)目管理的區(qū)別◆房地產(chǎn)項(xiàng)目：以開發(fā)為載體，以投資為目的，..◆工程項(xiàng)目：地點(diǎn)固定，周期較長(zhǎng)，..◆項(xiàng)目管理：管理活動(dòng)，委托咨詢機(jī)構(gòu)第三三部分三工程三項(xiàng)目三管理三的“六管三一控”一、三工程三項(xiàng)目三管理三的“六管三一控”——組織三管理1.項(xiàng)目三管理三組織三機(jī)構(gòu)三的設(shè)三置2.建設(shè)三項(xiàng)目三管理三的組三織形三式（三對(duì)外三）◆建三設(shè)單三位自三管◆工三程監(jiān)三理形三式◆項(xiàng)三目總?cè)邪问?.建設(shè)三單位三管理三的組三織形三式（三對(duì)內(nèi)三）◆直三線制◆職三能制◆直三線職三能制◆矩三陣式◆事三業(yè)部三制4.房地三產(chǎn)項(xiàng)三目（三開發(fā)三）的三組織三協(xié)調(diào)（1）內(nèi)三部關(guān)三系的三組織三協(xié)調(diào)（2）近三外層三關(guān)系三的組三織協(xié)三調(diào)（3）遠(yuǎn)三外層三關(guān)系三的組三織協(xié)三調(diào)二、三工程三項(xiàng)目三管理三的“六管三一控”——范圍三管理1.管理三范圍三的定三義：確保三所作三的工三作既三充分三且必三要，三這些三工作三可以三實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目三的目三標(biāo)。2.管理三范圍三的內(nèi)三涵◆所三確定三的工三作范三圍是三充分三的◆工三作范三圍不三包括三那些三不必三要的三工作◆工三作范三圍規(guī)三定要三做的三工作三能夠三實(shí)現(xiàn)三預(yù)計(jì)三的項(xiàng)三目目三標(biāo)三、三工程三項(xiàng)目三管理三的“六管三一控”——計(jì)劃三管理◆三三級(jí)計(jì)三劃管三理體三系的三組成1.一級(jí)三計(jì)劃三：三三年經(jīng)三營(yíng)計(jì)三劃◆由三公司三計(jì)劃三管理三工作三組擬三稿，三公司三決策三層審三議，三總經(jīng)三理簽三發(fā)2.二級(jí)三計(jì)劃三：項(xiàng)三目開三發(fā)工三作指三導(dǎo)書三等◆由三相關(guān)三責(zé)任三部門三擬稿三，計(jì)三劃管三理工三作組三審核三，總?cè)?jīng)理三簽發(fā)3.三級(jí)三計(jì)劃三：各三專業(yè)三部門三圍繞三項(xiàng)目三的作三業(yè)計(jì)三劃◆由三項(xiàng)目三總經(jīng)三理協(xié)三調(diào)各三專業(yè)三部門三擬稿三（集三成）三，三項(xiàng)目三總經(jīng)三理審三核簽三發(fā)四、三工程三項(xiàng)目三管理三的“六管三一控”——質(zhì)量三管理◆質(zhì)三量文三化及三其打三造◆質(zhì)三量策三劃①確三定質(zhì)三量目三標(biāo)◆總?cè)w質(zhì)三量水三平：三魯班三獎(jiǎng)、XX杯②建三立質(zhì)三量管三理體三系的三重要三性◆減三小失三誤概三率◆持三續(xù)保三證成三功◆系三統(tǒng)性三控制三風(fēng)險(xiǎn)◆職三責(zé)清三晰◆對(duì)三供方三的質(zhì)三量管三理從產(chǎn)三品開三發(fā)的三流程三：拿三地——設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷售——投訴三處理——物業(yè)三管理三中不三難發(fā)三現(xiàn)，三幾乎三每個(gè)三環(huán)節(jié)三都離三不開三合作三的供三方；三如果三供方三提供三的產(chǎn)三品和三服務(wù)三能滿三足要三求，三則開三發(fā)單三位的三工作三質(zhì)量三和效三率就三會(huì)大三大提三高?！粼O(shè)三計(jì)控三制的三方法◎設(shè)三計(jì)指三導(dǎo)書①對(duì)三設(shè)計(jì)三功能三性、三合理三性、三具體三的施三工做三法提三出要三求，三包括三各地三區(qū)公三司所三在地三區(qū)具三體標(biāo)三準(zhǔn)的三提供三，并三補(bǔ)充三地區(qū)三公司三編制三的技三術(shù)標(biāo)三準(zhǔn)的三做法三。對(duì)三工程三做法三、建三筑構(gòu)三造等三的總?cè)Y(jié)，三絕不三能只三依賴三于設(shè)三計(jì)師三。最三為有三效和三主動(dòng)三的方三式，三是將三總結(jié)三融入三到設(shè)三計(jì)指三導(dǎo)書三中去三，讓三設(shè)計(jì)三師（三設(shè)計(jì)三院）三在最三初的三出圖三中盡三量地三減少三設(shè)計(jì)三缺漏三。②編三制各三專業(yè)三施工三圖出三圖標(biāo)三準(zhǔn)五、三工程三項(xiàng)目三管理三“六三管一三控”——成本三管理1.開發(fā)三項(xiàng)目三成本三的構(gòu)三成與三形成3.確定三目標(biāo)三管理三的里三程碑4.成本三管理三模式三的基三本框三架5.建造三環(huán)節(jié)三成本三管理三的“三八項(xiàng)三注意三”◎成三本管三理的三流程六、三工程三項(xiàng)目三管理三“六三管一三控”——采購(gòu)三管理1.采購(gòu)三管理三的知三識(shí)體三系2.采購(gòu)三的原三則3.供應(yīng)三商評(píng)三估◆過三程評(píng)三估：三月度三評(píng)估三、季三度評(píng)三估、三半年三度評(píng)三估、三年度三評(píng)估◆后三評(píng)估三：合三同工三程完三成后3個(gè)月三內(nèi)◆3三60三°評(píng)估三：從不三同層三面的三人員三中收三集評(píng)三價(jià)信三息，三從多三個(gè)視三角對(duì)三員工三進(jìn)行三綜合三反饋三評(píng)價(jià)三的方三法，三評(píng)價(jià)三的人三員包三括被三評(píng)價(jià)三者的三配偶三和被三評(píng)價(jià)三者自三身。4.建立三長(zhǎng)期三合作三關(guān)系七、三工程三項(xiàng)目三管理三的“六管三一控”——風(fēng)險(xiǎn)三控制1.項(xiàng)目三風(fēng)險(xiǎn)三的定三義◆項(xiàng)三目運(yùn)三作中三存在三不確三定的三事件三或情三況，三發(fā)生三后會(huì)三對(duì)項(xiàng)三目的三目標(biāo)三產(chǎn)生三某種三正面三或者三負(fù)面三的影三響2.風(fēng)險(xiǎn)三產(chǎn)生三的原三因19三05～19三3619三9719三8819三49～19三5820三10大小早期內(nèi)控三的范三圍和三影響1.內(nèi)部三牽制三階段：保護(hù)三現(xiàn)金三和資三產(chǎn)安三全及三賬簿三記錄三的準(zhǔn)三確性3.內(nèi)部三控制三框架三階段三：融入三了控三制環(huán)三境及三控制三程序4.一體三化控三制階三段：形成CO三SO框架三，增三加了三遵從三性目三標(biāo)內(nèi)控三活動(dòng)三可以三追溯三到人三類社三會(huì)發(fā)三展早三期，三例如三古羅三馬采三取的三“雙三人記三帳制三度”三和我三國(guó)西三周時(shí)三的周三禮審三計(jì)制三度趨勢(shì)三：全三面風(fēng)三險(xiǎn)管三理牽制三概念A(yù)I三CP三A頒布《審計(jì)三準(zhǔn)則三公告三第55號(hào)》提出三內(nèi)部三控制三結(jié)構(gòu)AI三CP三A發(fā)布三了《審計(jì)三準(zhǔn)則三公告三第78號(hào)》，全三面接三受CO三SO報(bào)告三的內(nèi)三容2.內(nèi)部三控制三階段：增加三了管三理控三制以三提高三經(jīng)營(yíng)三效率內(nèi)部三控制每個(gè)三階段三并不三意味三著對(duì)三前一三階段三的否三定,而是三在其三基礎(chǔ)三上的三提升企業(yè)三面臨三著諸三多風(fēng)三險(xiǎn)，三不同三的控三制方三法是三為特三定事三項(xiàng)的三相關(guān)三風(fēng)險(xiǎn)三而設(shè)三置公司三對(duì)待三風(fēng)險(xiǎn)三和收三益關(guān)三系的三態(tài)度?公司三是否三有足三夠的三能力三化解三風(fēng)險(xiǎn)?管理三者能三否有三效監(jiān)三控風(fēng)三險(xiǎn)?資本三投資三方向三正確三嗎?資本三是否三得到三有效三配置三以提三高回三報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)三與盈三利的三平衡風(fēng)險(xiǎn)三管理三能力盈利三能力3.項(xiàng)目三常見三的風(fēng)三險(xiǎn)防三范對(duì)三策①項(xiàng)三目招三投標(biāo)三與合三同風(fēng)三險(xiǎn)包括三承包三商選三擇不三當(dāng)，三工程三合同三核心三條款三有漏三洞，三索賠三導(dǎo)致三成本三上升三工期三拖延三；基三礎(chǔ)管三理不三到位三，內(nèi)三部員三工未三遵循三職業(yè)三操守三所導(dǎo)三致的三風(fēng)險(xiǎn)三等②項(xiàng)三目經(jīng)三營(yíng)計(jì)三劃風(fēng)三險(xiǎn)包括三項(xiàng)目三開工三、預(yù)三售、三竣工三、交三付等三重大三計(jì)劃三節(jié)點(diǎn)三滯后三所導(dǎo)三致的三風(fēng)險(xiǎn)③項(xiàng)三目質(zhì)三量管三理風(fēng)三險(xiǎn)④項(xiàng)三目形三象風(fēng)三險(xiǎn)傳統(tǒng)三風(fēng)險(xiǎn)三管理三主要三體現(xiàn)三在危三機(jī)處三理上,現(xiàn)代三風(fēng)險(xiǎn)三管理三要求三是超三前預(yù)三控。企業(yè)三管理三