房地產(chǎn)開發(fā)案例

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)案例分析中國(guó)人民大學(xué)張躍松

‘2011房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程1房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)種類房地產(chǎn)投資及其基本特性房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者我國(guó)的住房供給體系房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)2房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序四個(gè)階段:投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。3房地產(chǎn)的分類從物理形態(tài)上劃分，分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。

而按照使用目的劃分，包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。4

房地產(chǎn)投資的特性1.位置的固定性或不可移動(dòng)性2.壽命周期長(zhǎng)3.適應(yīng)性4.各異性5.政策影響性6.對(duì)專業(yè)管理的依賴性7.相互影響性8.弱流動(dòng)性5開發(fā)商土地所有者和當(dāng)前使用者政府及政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問(wèn)（建筑師、工程師、規(guī)劃師、景觀建筑師、環(huán)境顧問(wèn)、交通顧問(wèn)、房地產(chǎn)估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理經(jīng)理、市場(chǎng)研究專家、經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)工程師、律師）消費(fèi)者或買家房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴6我國(guó)的住房供給體系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房經(jīng)濟(jì)租賃房經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)商品房商品房7房地產(chǎn)開發(fā)模式新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)地域擴(kuò)張模式文化地產(chǎn)的開發(fā)

8新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越：適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開發(fā)項(xiàng)目用地不斷上漲的地價(jià)項(xiàng)目建成后出售或出租的價(jià)格水平較高。來(lái)自新區(qū)開發(fā)的挑戰(zhàn)舊城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用高環(huán)境污染嚴(yán)重流動(dòng)人口日益增加居住郊區(qū)化趨勢(shì)舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來(lái)越大前景開發(fā)建筑密度高拆遷、安置、拆除清理費(fèi)用較高規(guī)劃條件苛刻（建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區(qū)）舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)9所處位置并不優(yōu)越新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲娛樂(lè)用房適合建造高級(jí)住宅和公寓。有利條件新城區(qū)的拆遷安置比較容易拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)要比舊城區(qū)低城市規(guī)劃條件限制也少。前景開發(fā)獲得政府的征地審批非常困難不具備開發(fā)建設(shè)條件,道路和綠化用地均作為開發(fā)商的市政代征地而由開發(fā)商承擔(dān)土地開發(fā)費(fèi)用新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)10異地開發(fā)本土化與異地開發(fā)如何成功的實(shí)現(xiàn)異地開發(fā)異地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)地域擴(kuò)張模式11異地開發(fā)與本土開發(fā)的差異環(huán)境變化，是異地開發(fā)與本地開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別這里的環(huán)境是廣義范疇，或者指的是廣義的市場(chǎng)自然、經(jīng)濟(jì)、人文、社會(huì)環(huán)境；人才團(tuán)隊(duì)；資金來(lái)源；關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；從開發(fā)過(guò)程分析差異化12異地開發(fā)的關(guān)鍵從開發(fā)流程分析從異地開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)力分析13從開發(fā)流程分析－－房地產(chǎn)開發(fā)的流程四個(gè)階段一投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析二前期工作三建設(shè)階段四租售階段（維護(hù)階段）14異地開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)力城市理解能力政府公關(guān)能力資金運(yùn)營(yíng)能力文化灌輸能力人才儲(chǔ)備能力產(chǎn)品開發(fā)能力15文化地產(chǎn)的開發(fā)16文化地產(chǎn)的開發(fā)文化地產(chǎn)的定義文化地產(chǎn)的分類開發(fā)文化地產(chǎn)的意義文化地產(chǎn)的表現(xiàn)形式文化地產(chǎn)的開發(fā)案例17文化地產(chǎn)的定義文化地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中,充分發(fā)掘和運(yùn)用文化內(nèi)涵來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì),滿足居民文化生活的形式。文化地產(chǎn)提倡在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本物質(zhì)要素的基礎(chǔ)上，提升獨(dú)特的文化要素，以可持續(xù)發(fā)展的理念，保障居住者生理、心理和社會(huì)人文、情感、歷史、精神、藝術(shù)等多個(gè)層次文化需求，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)質(zhì)量和生活品位。18地產(chǎn)開談發(fā)需要荷文化的作融入從消辛費(fèi)者水角度琴分析從開怖發(fā)商傭角度謹(jǐn)分析－－泛夠文化運(yùn)桂動(dòng),與拾運(yùn)動(dòng)\貞網(wǎng)絡(luò)\神教育\序明星相負(fù)結(jié)合,韻塑造地非產(chǎn)的文薄化個(gè)性掃,增加尿附加值嘆.19文化伯地產(chǎn)角的分惠類地脈想文化建筑文械化園林太文化住宅文蠶化社區(qū)濟(jì)文化品牌文遭化營(yíng)銷文桐化20開發(fā)文畝化地產(chǎn)臺(tái)的意義有利凱于和請(qǐng)諧社險(xiǎn)會(huì)的判創(chuàng)建提高居俘民素質(zhì)老和生活腦質(zhì)量改善虜居住常條件臉和生溫活方盞式發(fā)揚(yáng)和蹈?jìng)鞒斜菊吹貐^(qū)特銹有文化提升開背發(fā)商的積社會(huì)形阻象和物顏業(yè)價(jià)值21文化董地產(chǎn)挨的表窩現(xiàn)形比式產(chǎn)品織定位鼻體現(xiàn)退的文島化特單征營(yíng)銷財(cái)體現(xiàn)葉的文爐化特照征地產(chǎn)賺品牌叢文化校的表用現(xiàn)特受征社區(qū)體震現(xiàn)的文改化特征22如何進(jìn)扛行文化舉地產(chǎn)的真開發(fā)圍繞茅項(xiàng)目服定位把進(jìn)行鉤規(guī)劃營(yíng)造拘良好熔的室回內(nèi)外揚(yáng)環(huán)境利用聚建筑臘風(fēng)格虹體現(xiàn)敢文化23房地產(chǎn)膝開發(fā)項(xiàng)繡目策劃房地產(chǎn)鴨開發(fā)項(xiàng)才目策劃艱內(nèi)容房地瓦產(chǎn)市鉆場(chǎng)研逗究市場(chǎng)定然位的前匙提－－描市場(chǎng)細(xì)擱分房地板產(chǎn)開宰發(fā)項(xiàng)望目策饅劃成肯功案較例24房地產(chǎn)瀉開發(fā)項(xiàng)尼目策劃物內(nèi)容1、僚區(qū)位外分析衣與選檢擇買2、纏開發(fā)泊內(nèi)容班和規(guī)結(jié)模的麗分析因與選掏擇花3、嘗開發(fā)忌時(shí)機(jī)渴的分鮮析與哲選擇陷4侵、合汪作方壤式的親分析想與選湊擇績(jī)5、殺融資珠方式救與資猛金結(jié)戰(zhàn)構(gòu)的泰分析筋與選否擇權(quán)6、友產(chǎn)品籮經(jīng)營(yíng)麗方式碑的分黑析與辛選擇25房地橫產(chǎn)市束場(chǎng)研捧究26目標(biāo)客建戶政府資本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)澡手需求扔的特釘點(diǎn)－接收絨的價(jià)格－地理污位置－戶慣型－面積－裝油修綠雁化等消費(fèi)他心理－購(gòu)買臉考慮因霸素－購(gòu)靜買動(dòng)茫機(jī)構(gòu)成呆特點(diǎn)－年齡－婚網(wǎng)姻及雁家庭留成員－職業(yè)報(bào)特點(diǎn)－教珠育程風(fēng)度－家泄庭收通入－是否寬擁有轎共車土地懸使用驅(qū)權(quán)獲掌得規(guī)劃油限制市政廣資源督的利蹲用項(xiàng)目督數(shù)量箭及地割理位祥置分過(guò)布樓宇爆特點(diǎn)客戶摘定位價(jià)格資金摧的使甜用成溜本資金的潔使用時(shí)雕間我們的購(gòu)產(chǎn)品和蔑營(yíng)銷設(shè)計(jì)－規(guī)劃/面積/景觀服務(wù)－交父通裝快修環(huán)達(dá)境價(jià)格－房興價(jià)物筆業(yè)管恒理費(fèi)產(chǎn)品的唱市場(chǎng)定耳位及推斃廣27什么畏是市激場(chǎng)研冬究？是客戶摔（市場(chǎng)憶）與企劈燕業(yè)間的黎紐帶，紗是企業(yè)扣理性決啞策的前正提！28房地唉產(chǎn)公哭司需熊要什么樣可的市場(chǎng)撤研究？29有利于多房地產(chǎn)食公司的航市場(chǎng)研拾究探索性禮研究產(chǎn)品碎需求棗研究市場(chǎng)細(xì)蜜分研究?jī)r(jià)格研苦究新產(chǎn)品乞概念開漲發(fā)廣告域及廣華告概泡念測(cè)想試市場(chǎng)碗及客旁戶滿煩意度濁調(diào)查市場(chǎng)宗銷量豪預(yù)測(cè)媒介研柏究30房地蠻產(chǎn)市演場(chǎng)分模析案雪例北京盆經(jīng)濟(jì)態(tài)適用殃房北京攏老年百住宅耕市場(chǎng)遵分析31如何尼進(jìn)行例市場(chǎng)松細(xì)分血？什么膊是市蛙場(chǎng)細(xì)襲分以目標(biāo)須消費(fèi)者比為對(duì)象碧的市場(chǎng)掩細(xì)分為系例32北京芒地產(chǎn)峰項(xiàng)目濾策劃租的成隨功案少例項(xiàng)目芹策劃岡之珠江溫泉城項(xiàng)目策杠劃之萬(wàn)紫柳之蜂蟻鳥社區(qū)項(xiàng)目歸策劃黑之萬(wàn)漂城華公府項(xiàng)目策決劃之建訪外SO旅HO項(xiàng)目策瞧劃之世忽貿(mào)天階項(xiàng)目梨策劃悅之太究陽(yáng)城331.挖張銀躍松允，房淹地產(chǎn)尺項(xiàng)目壩管理春，中子國(guó)人搬民大尚學(xué)出漁版社老，2脊01嘆02.絹張嫩躍松匆，地把產(chǎn)經(jīng)高營(yíng)與夜管理助，中耍國(guó)人貢民大肢學(xué)出本版社威，2乒00洗53.憶房組地產(chǎn)連開發(fā)題原理召與程映序，抽〔美洞〕邁斬克.