房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理三

2014年1月16日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理

全過(guò)程管理原理簡(jiǎn)介計(jì)劃與控制原理系統(tǒng)原理目標(biāo)管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范2目標(biāo)管理原理目標(biāo)管理中的SMART原則

1.目標(biāo)必須是具體的（Specific）；2.目標(biāo)必須是可以衡量的（Measurable）3.目標(biāo)必須是可以達(dá)到的（Attainable）；4.目標(biāo)必須和其他目標(biāo)具有相關(guān)性（Relevant）；5.目標(biāo)必須具有明確的截止期限（Time-based）；

3計(jì)劃與控制原理一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法，對(duì)被控對(duì)象進(jìn)行監(jiān)督、檢查、引導(dǎo)、糾正的行為過(guò)程。街道挖溝——取土燒磚——引水成渠——運(yùn)送建材——修建皇宮——廢料填溝——平整建街北宋皇宮修復(fù)工程[丁渭工程]——系統(tǒng)原理PDCA循環(huán)原理6系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)執(zhí)行力原理

----影響項(xiàng)目執(zhí)行的主要因素人員、制度、流程、文化等方面的問(wèn)題都有可能導(dǎo)致缺乏執(zhí)行力的結(jié)果。1.缺乏執(zhí)行意識(shí)2.缺乏執(zhí)行型項(xiàng)目文化3.缺乏執(zhí)行能力4.文件自身存在問(wèn)題5.執(zhí)行機(jī)制6.項(xiàng)目經(jīng)理7.執(zhí)行過(guò)程問(wèn)題8程序化原理流程的定義：為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過(guò)明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)。9輸入資源輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動(dòng)1活動(dòng)2活動(dòng)5活動(dòng)3活動(dòng)4流程邊界流程“流程”的六個(gè)要素：目標(biāo)、輸入資源、人員（崗位）、活動(dòng)、活動(dòng)間的相互作用（協(xié)作關(guān)系）、輸出結(jié)果。對(duì)內(nèi)：順暢的內(nèi)部管理秩序公平的評(píng)價(jià)體制有效的執(zhí)行準(zhǔn)則清晰的職責(zé)和責(zé)任知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累對(duì)外：高度的顧客滿意高度的顧客信任度和忠誠(chéng)度有責(zé)、有序、有效流程管理帶來(lái)什么？10房地產(chǎn)公司精細(xì)化流程11

80％房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達(dá)到規(guī)范化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于從規(guī)范化向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期成熟期發(fā)展階段衰退期

手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化沒(méi)有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理主要內(nèi)容一、簡(jiǎn)要流程二、行政審批事項(xiàng)三、市場(chǎng)定位四、設(shè)計(jì)管理五、造價(jià)控制六、進(jìn)度控制七、營(yíng)銷策略八、風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)策一、簡(jiǎn)要流程1、開(kāi)發(fā)設(shè)想2、可行性研究3、申請(qǐng)項(xiàng)目用地4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)5、征地及拆遷安置6、籌措開(kāi)發(fā)資金7、建設(shè)工程招標(biāo)8、施工管理9、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃10、物業(yè)管理1、開(kāi)發(fā)設(shè)想（1）關(guān)鍵工作（2）市場(chǎng)走向，變化趨勢(shì)（3）發(fā)展前景（地塊）（4）市場(chǎng)需求2、可行性研究（1）總論：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況（2）需求分析與建設(shè)規(guī)模（3）場(chǎng)址選擇（4）場(chǎng)地周邊道路交通研究（5）方案比選（6）推薦方案（7）節(jié)能設(shè)計(jì)專篇（8）勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防（9）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（10）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（11）投資估算與資金籌措（12）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析（13）社會(huì)評(píng)價(jià)（14）研究結(jié)論與建議3、申請(qǐng)項(xiàng)目用地（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)（2）劃撥（3）出讓（4）簽署《土地使用權(quán)合同/協(xié)議》（5）土地備案《土地證》（6）申領(lǐng)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)（1）方案設(shè)計(jì)（2）初步設(shè)計(jì)（3）施工圖設(shè)計(jì)（4）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（5）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證證》5、征對(duì)地及蜘拆遷術(shù)安置（1）現(xiàn)場(chǎng)緞土地測(cè)贊量劃界（2）在劃突定用地就范圍內(nèi)乞征地及金拆遷安裙置6、籌措獸開(kāi)發(fā)資雞金（1）制查定資退金使值用計(jì)緊劃（2）選配擇確剪定合嘩理融縮慧資方干案7、建設(shè)濟(jì)工程招敢標(biāo)（1）編追制招訊標(biāo)計(jì)辭劃（2）選敘擇招恩標(biāo)代車?yán)頇C(jī)專構(gòu)或歇自行腫招標(biāo)（3）編制偶招標(biāo)文選件等（4）選擇味項(xiàng)目承樓包商（5）選村擇項(xiàng)雄目監(jiān)軍理單館位8、施權(quán)工管刪理（1）規(guī)劃寒放線、禾驗(yàn)線（2）《建設(shè)迎工程瞧施工蜓許可弄證》（3）施秘工監(jiān)薯理（4）開(kāi)盾發(fā)商堂項(xiàng)目追施工療管理（5）質(zhì)喊檢安鳳監(jiān)監(jiān)糕督備瓦案（6）人防掃、市政稼、園林倦、消防策、節(jié)能莫等分項(xiàng)淡驗(yàn)收（7）綜政合竣粥工驗(yàn)持收9、市場(chǎng)披營(yíng)銷策諸劃（1）取敵得《銷售要許可倡證》（2）市場(chǎng)藝調(diào)研（3）確最定銷筐售目重標(biāo)和幻玉手段（4）確混定銷筑售方揪式（5）制定拉銷售合上同（6）準(zhǔn)慣備銷錘售宣叔傳資紀(jì)料（7）培訓(xùn)坊銷售人幻玉員（8）參樣加必站要的命房展會(huì)會(huì)（9）選擇失廣告方擾式（10）辦理卸按揭貸如款（11）產(chǎn)權(quán)扁登記備硬案10、物鉛業(yè)管棟理（1）房粘地產(chǎn)椒延伸屈出的矛新行艙業(yè)（2）房墊地產(chǎn)擋開(kāi)發(fā)疼的延昨續(xù)與松完善（3）貫穿拖房地產(chǎn)搬開(kāi)發(fā)全踏過(guò)程二、行眠政審批跑事項(xiàng)1、選址歲定點(diǎn)2、規(guī)迷劃總重圖審姨查3、初步御設(shè)計(jì)與茶施工圖污設(shè)計(jì)審鬼查4、規(guī)耗劃報(bào)扛建圖嬸審查5、施工斧報(bào)建6、商絮品房植預(yù)售寫許可7、綜合壇驗(yàn)收備拼案8、權(quán)屬避初始登豎記1、選址滴定點(diǎn)（1）發(fā)改賭委審查但可行性癥研究報(bào)弟告和進(jìn)圖行項(xiàng)目學(xué)立項(xiàng)（2）國(guó)土泉局進(jìn)行牢土地利酷用總體寄規(guī)劃審殃查（3）建物委辦喬理開(kāi)螞發(fā)項(xiàng)林目建躺設(shè)條荒件意臣見(jiàn)書（4）環(huán)顛評(píng)報(bào)斥告（5）市旅政園側(cè)林人姐防等碰專業(yè)永審查（6）規(guī)貴劃局洗辦理獨(dú)項(xiàng)目泛選址蛇意見(jiàn)嘉書2、規(guī)劃者總圖審乒查（1）人防掙辦進(jìn)行猴人防工菠程建設(shè)或布局審洽查（2）國(guó)攜土局償土地椒預(yù)審（3）公安持消防、壯環(huán)保局減、園林幻玉局等專采業(yè)審查（4）規(guī)坑劃局懼對(duì)規(guī)測(cè)劃總恢圖審做查，橡核發(fā)《建設(shè)用片地規(guī)劃循許可證》（5）規(guī)追劃局叉確定透規(guī)劃騰條件3、初步罰設(shè)計(jì)和職施工圖框設(shè)計(jì)審餃查（1）規(guī)劃挨局對(duì)初脈步設(shè)計(jì)憑規(guī)劃要箏求審查（2）消防況初步設(shè)誕計(jì)審查（3）人防罪初步設(shè)服計(jì)審查（4）土地箭局用地繞預(yù)審（5）市政陶?qǐng)@林等寺專業(yè)初衰步審查（6）建偶委制探發(fā)初磨步設(shè)虛計(jì)批凈復(fù)（7）建蟻委對(duì)撿施工惰圖設(shè)教計(jì)文辱件政逆策性有審查（8）審錄圖機(jī)張構(gòu)《施工跑圖設(shè)頌計(jì)文旱件審儀查報(bào)孫告》4、規(guī)劃仿報(bào)建圖栽審查（1）消防閉設(shè)計(jì)審匠查（2）人蘭防設(shè)獻(xiàn)計(jì)審仇查（3）建映委、貓市政蚊園林丙等專塑業(yè)設(shè)械計(jì)審轉(zhuǎn)查（4）規(guī)劃急核準(zhǔn)繳稠費(fèi)，核肥發(fā)《建設(shè)案工程寶規(guī)劃繩許可師證》（副本洽）5、施主工報(bào)趁建（1）施禮工報(bào)館建登血記（2）招征標(biāo)備隙案確械定施征工隊(duì)震伍和疑監(jiān)理鄰單位（3）核發(fā)《建筑工及程施工根許可證》6、商數(shù)品房炒預(yù)售眠許可預(yù)售吳登記頓，辦咸理《商品房榮預(yù)售許動(dòng)可證》（1）證明割材料A、已紀(jì)交付豬土地沸出讓科金，土取得《土地波使用捏權(quán)證》B、《建設(shè)奮工程確規(guī)劃剃許可裂證》《施工詞許可世證》C、預(yù)售歸房屋面帽積測(cè)繪銜，明確千施工進(jìn)芝度和竣蛇工日期（2）《營(yíng)業(yè)執(zhí)姐照》《資質(zhì)證像書》（3）工程貝施工合貢同（4）商孕品房煉預(yù)售全方案7、建設(shè)暑工程竣鉤工綜合悲驗(yàn)收備棕案（1）質(zhì)監(jiān)園站竣工芳驗(yàn)收備斧案審查（2）政趨府行用政事忌業(yè)性欠收費(fèi)白核實(shí)回驗(yàn)收（3）規(guī)旅劃、工市政仆、園濱林、婆消防床、節(jié)束能、貓人防御等專豬業(yè)驗(yàn)耍收，毛核發(fā)《建設(shè)工違程規(guī)劃京許可證》（正本摩）（4）建委泊綜合各歸部門驗(yàn)筑收，出腦具備案避證明8、房地晚產(chǎn)權(quán)屬貓初始登么記（1）房煮地局袋核準(zhǔn)活新建于房屋委所有冠權(quán)初漿始登咐記（2）開(kāi)發(fā)捉商應(yīng)提蘇交材料A、申乏請(qǐng)書B(niǎo)、營(yíng)業(yè)賤執(zhí)照C、土再地證D、建設(shè)丟用地規(guī)圖劃許可勾證E、建種設(shè)工疾程規(guī)賤劃許喊可證F、施辟工許配可證G、房屋伐竣工驗(yàn)橡收資料H、房屋旗測(cè)繪成滔果I、按乳規(guī)定參應(yīng)當(dāng)?shù)吞峤黄诺钠浔莫z件三、本市場(chǎng)抓定位1、定欲位分罩析2、具苗體策至略3、定位溪要點(diǎn)1、定伯位分萌析（1）價(jià)值倆分析：第一、逢準(zhǔn)確的微市場(chǎng)定銹位是樓園盤暢銷接的先決零條件；第二、冊(cè)精準(zhǔn)的葡市場(chǎng)定借位具有欲很強(qiáng)的汽市場(chǎng)沖犧擊力。（2）概念事分析：包括市綿場(chǎng)細(xì)分算（前提喬和基礎(chǔ)反）、市倒場(chǎng)調(diào)研袖（核心腹）、品塑牌形象蠻培育和六買點(diǎn)打價(jià)造（關(guān)蕉鍵）。2、具燃體策盒略一般包氏括企業(yè)還層面的寄戰(zhàn)略定艷位，項(xiàng)棕目層面武的產(chǎn)品讓定位和鋪品牌定概位。（1）戰(zhàn)寨略定睬位：站在難企業(yè)傭定位普的最爬高層舟，解給決的座是企屬業(yè)“贈(zèng)做什鈔么”竭、“語(yǔ)不做趣什么歇”、狂“怎銳么做摧”三米個(gè)問(wèn)塘題。如地產(chǎn)播大鱷萬(wàn)站科，其抵戰(zhàn)略定言位遵循蠻“先做潔減法在錦做加法盜”的思裕路，“弟三流的鋒地塊，現(xiàn)二流的他項(xiàng)目，惜一流的他品牌，伸一流的軌企業(yè)”繞。（2身）產(chǎn)嚇品定緒位：姥是品休牌定安位和程公司賠定位四的物冰質(zhì)基裂礎(chǔ)。通常對(duì)包括嫌項(xiàng)目腎開(kāi)發(fā)饒定位光、價(jià)豬格定珍位、暈品質(zhì)擠定位農(nóng)。產(chǎn)品衰定位詠策略瓜共有追九種壟：高額質(zhì)高袋價(jià)、餡高質(zhì)論中價(jià)普、高背質(zhì)低外價(jià)；時(shí)中質(zhì)含高價(jià)卵、中僚質(zhì)中衡價(jià)、融中質(zhì)昂低價(jià)墻；低拍質(zhì)高存價(jià)、泉低質(zhì)能中價(jià)冤、低尚質(zhì)低晴價(jià)。在眾多蝕購(gòu)買因廢素中，球價(jià)格因臭素占30%，可見(jiàn)更，價(jià)格旬始終是烤消費(fèi)者狡最關(guān)心畜的要素陵之一。（3）品牌鏡定位：貧包括概灑念定位辯和形象蔽定位。概念定襪位和形韻象定位生均從產(chǎn)較品的使解用價(jià)值憶出發(fā)，巾但又不獨(dú)局限于頑其使用些價(jià)值，聰不僅僅晚停留在紹實(shí)惠、己多功能朗、耐用盞上，更揀講究品振味，要扎求產(chǎn)品崗既有實(shí)勿用功能故、藝術(shù)壁功能，練又要有件情感功對(duì)能，從涉而給消頓費(fèi)者以島美感和擊遐想。燭這就要時(shí)求房地抱產(chǎn)企業(yè)確在定位估時(shí)，要慕有新思役想、新泊內(nèi)涵、址新概念聲，賦予遙房子靈欲魂。同析時(shí)，采級(jí)用差異川化的傳證播方式但，使項(xiàng)激目脫穎粱而出。3、要紀(jì)點(diǎn)分移析（1）根來(lái)?yè)?jù)目被標(biāo)客慎戶群孟的需儲(chǔ)求做封出細(xì)甘分（2）言匙語(yǔ)精厚煉，衡切中愛(ài)要害（3）充疾分結(jié)莫合項(xiàng)發(fā)目情藝況并誕與其炊相吻豪合四、粉設(shè)計(jì)庫(kù)管理房地產(chǎn)盼開(kāi)發(fā)項(xiàng)由目設(shè)計(jì)浩管理具捷有特殊就性。在昂前期策猛劃和設(shè)謝計(jì)過(guò)程述引入項(xiàng)糾目管理害的概念忙，對(duì)項(xiàng)額目策劃涉和設(shè)計(jì)矩過(guò)程中施范圍的酸界定、算時(shí)間、憶成果、款風(fēng)險(xiǎn)和摧質(zhì)量的波管理，濁會(huì)起到州積極的廚作用。兩方廁面的孟好處牙：一貧是使去項(xiàng)目攀設(shè)計(jì)抹的監(jiān)繩控過(guò)漂程具含體化居、操總作簡(jiǎn)啊便、血理性臺(tái)、有保序；怎二是錦有助僚于決井策的展理性槽化和疾有助送于對(duì)伏設(shè)計(jì)恐進(jìn)度剃、成柏果和鳳質(zhì)量術(shù)的控噴制。1、方案紀(jì)設(shè)計(jì)；2、施控工圖昌設(shè)計(jì)1、項(xiàng)宮目方美案設(shè)次計(jì)管緩理（1）管嗚理流吳程：捆擬定剛招標(biāo)令設(shè)計(jì)量任務(wù)情書，拾方案除招標(biāo)荒，方烈案評(píng)繞審與蘇咨詢?nèi)?，方晌案定?zhí)案，傘出方路案報(bào)號(hào)建文胸本，縱方案眉報(bào)建料。（2）招標(biāo)徹與定案炊：一般舞采用招妻投標(biāo)的啦方式，暢集眾家塞所長(zhǎng)。星從基本偉方案確判立到最恩終方案盡的形成斷是一個(gè)遺多輪次嚴(yán)方案反查復(fù)過(guò)程妹。（3）設(shè)并計(jì)溝抄通：講內(nèi)部僵溝通珠、與帝設(shè)計(jì)差公司尖溝通梨、與獄政府辱部門騎溝通目。（4）風(fēng)便險(xiǎn)管僑理：遞打政受策擦貼邊球熱，違耽規(guī)操擊作；患委托趙和篩桶選設(shè)癥計(jì)公敵司的煤風(fēng)險(xiǎn)鼓；技葉術(shù)的猴選用很。（5）進(jìn)度恒控制：佛方案階承段設(shè)計(jì)施周期過(guò)倍長(zhǎng)，留經(jīng)給施工片圖設(shè)計(jì)蛙階段的汽周期較釀短，因占此，在纖項(xiàng)目設(shè)鹽計(jì)階段外總體的捕時(shí)間管任理上，慚一定要遲嚴(yán)格控濁制關(guān)鍵彎點(diǎn)的時(shí)舟間安排聞。2、項(xiàng)偵目施飽工圖腔設(shè)計(jì)牢管理由于駁方案疊已經(jīng)毒確定幸，施邁工圖肝設(shè)計(jì)姑工作晉流程竹相對(duì)磁簡(jiǎn)單誼有序六。（1）施工陜圖設(shè)計(jì)誕管理流躲程：委栽托設(shè)計(jì)恰、擬定彎技術(shù)措細(xì)施、中間過(guò)碎程質(zhì)量痰與進(jìn)度撞控制、成錘果審鏈查、析成果否報(bào)建腔、聯(lián)旨合技用術(shù)交謎底等蠶。（2）三糾個(gè)關(guān)缸鍵環(huán)念節(jié)：息選擇岡施工刷圖設(shè)織計(jì)負(fù)往責(zé)人獅是首拉要的技關(guān)鍵章環(huán)節(jié)錯(cuò)；第脆二個(gè)僻關(guān)鍵挑環(huán)節(jié)濱是中描間過(guò)干程控亦制；供第三輝個(gè)關(guān)弊鍵環(huán)適節(jié)是乎成果恥審查導(dǎo)。五、掩造價(jià)擾控制如何求顆生存、討求發(fā)展毛是擺在帖房地產(chǎn)膝開(kāi)發(fā)企乞業(yè)面前車的一個(gè)征重要課捕題。如午何降低廳工程成悠本，提援高企業(yè)校工程投治資收益權(quán)，有效陽(yáng)地控制華工程造令價(jià)是關(guān)錄鍵。下面從堪四個(gè)階駁段探討蒼房地產(chǎn)乓開(kāi)發(fā)項(xiàng)寸目的造坦價(jià)控制傳：1、設(shè)計(jì)廟階段2、招稻投標(biāo)屠階段3、施潛工階愉段4、竣陜工結(jié)杰算階和段1、項(xiàng)目青設(shè)計(jì)階政段的造翠價(jià)控制影響項(xiàng)平目投資拴最大的喜階段是躍設(shè)計(jì)階淡段。在初似步設(shè)鍬計(jì)階鑰段，色影響拳項(xiàng)目什投資喊的可盾能性傾為75%缸~95潮%；在技術(shù)撞設(shè)計(jì)階昂段，影諷響項(xiàng)目瀉投資的流可能性有為35累%~滋75繳%；在施工咱圖設(shè)計(jì)涂階段，息影響項(xiàng)崖目投資押的可能供性為5%~早35%。很顯聽(tīng)然，螞項(xiàng)目間投資篇控制誓的關(guān)澡鍵在涂與施雞工前茅的投尺資決況策和浩設(shè)計(jì)狐階段勉。有資料嗚分析，逮設(shè)計(jì)費(fèi)剃一般只賠相當(dāng)于絡(luò)建設(shè)工舅程全壽電命周期息費(fèi)用的1%以下，宰卻對(duì)工辯程造價(jià)穩(wěn)的影響特度占75錄%。對(duì)于汪工程惰造價(jià)付的控深制要膜立足油于實(shí)與現(xiàn)控遭制，貢即主糕動(dòng)控耀制。侍盡可蹈能減汽少或享避免角目標(biāo)貓值與伏實(shí)際具值的班偏離迎。我們蒸的造橋價(jià)控?cái)≈撇坏瓋H要勾反映塑投資芹決策伙，反班映設(shè)害計(jì)、醋發(fā)包井和施繁工，堡被動(dòng)組地控唯制造日價(jià)，役更要泄主動(dòng)胡地影尾響投按資決拖策，尾影響碗設(shè)計(jì)陶、發(fā)貍包和佩施工針，主淹動(dòng)地獨(dú)控制獎(jiǎng)工程榆造價(jià)顏。要有葡效地摘控制草工程漫造價(jià)潔，應(yīng)梅從組啞織、羨技術(shù)以、經(jīng)挽濟(jì)、茅合同狂與信過(guò)息管叉理等京多方訂面采炭取措慨施，拐但是爸技術(shù)煉與經(jīng)撓濟(jì)相沒(méi)結(jié)合伍是控孫制工但程造潤(rùn)價(jià)最盡為有村效的睡手段溫。設(shè)計(jì)師階段張是投這資控酬制的夾關(guān)鍵駐環(huán)節(jié)餅，設(shè)觸計(jì)的槽節(jié)約口是最梯大的濾節(jié)約校，設(shè)邪計(jì)確罩定了南工程燈造價(jià)芽，預(yù)標(biāo)算和童結(jié)算念只能攏是計(jì)跳量并師不能乳改變軍工程術(shù)造價(jià)出。因此燭，工魔程造鞠價(jià)的鄙控制乳要以蹦設(shè)計(jì)染階段芬為重豎點(diǎn)。暴一份干好的垃設(shè)計(jì)賣方案摘，不境僅要束取得古良好惠的社鐘會(huì)效絲式益，吹還應(yīng)薪具有至經(jīng)濟(jì)握的合燙理性枯。長(zhǎng)期顛以來(lái)速我們加開(kāi)發(fā)還企業(yè)裝對(duì)建瘋設(shè)項(xiàng)和目設(shè)幸計(jì)階蛙段的躁經(jīng)濟(jì)時(shí)合理妥性重母視不悲夠，薦搞前器期的煤只管膽催圖覺(jué)不管宰設(shè)計(jì)待方案漠需要治花多廣少錢舍，而色搞預(yù)幅算的肺只按剪設(shè)計(jì)烤圖紙調(diào)來(lái)算霉賬，州不懂盈施工期，不度管設(shè)蚊計(jì)方上案在易經(jīng)濟(jì)宗上是莖否合喜理。開(kāi)發(fā)商悅往往把務(wù)控制工誓程造價(jià)墾的主要江精力放叮在了施攜工階段斧審核施得工圖預(yù)較算上，略或在編海制合理經(jīng)工程標(biāo)司底和結(jié)克算工程側(cè)價(jià)款細(xì)餓賬上。下面旱共同般探討陵一下遭在設(shè)之計(jì)階垮段如廟何控餡制工霜程造決價(jià)，煌主要永有五雄個(gè)方到面控霧制措媽施：（1）實(shí)努行設(shè)濟(jì)計(jì)方也案招鞠投標(biāo)翠制度漆。引進(jìn)競(jìng)劍爭(zhēng)機(jī)制咳，加強(qiáng)孔設(shè)計(jì)管列理控制肢，選擇遭優(yōu)秀的賢設(shè)計(jì)單利位，來(lái)狹保證設(shè)眾計(jì)的先講進(jìn)性、白合理性作、準(zhǔn)確辛性，避號(hào)免因設(shè)魯計(jì)質(zhì)量卵問(wèn)題出耳現(xiàn)工程踏洽商。（2）實(shí)行席限額設(shè)衡計(jì)。什么濤是限裕額，魯如何慶確定泰合理堂的限盤額就仿成了霉問(wèn)題極的關(guān)吸鍵。舉一粉個(gè)例剖子說(shuō)困明：俯清華射大學(xué)圖教師夠住宅切工程洪，總帳成本420鍵0元/平米，襯去除土謹(jǐn)?shù)氐绕涑此M(fèi)用批，用于砍建安的需費(fèi)用為12宅60元/平米孕，這石就是創(chuàng)設(shè)計(jì)胸限額逐。（3）開(kāi)伶展價(jià)瞞值工務(wù)程的六應(yīng)用堡。價(jià)值=功能/成本城即低“V=蠶F/廳C”第.“用最我少投扮資，餃爭(zhēng)取長(zhǎng)最大慘效益米”的發(fā)五種纖方法嬸：A：保貴持開(kāi)睜發(fā)項(xiàng)悔目功設(shè)能不朵變，貝降低撒項(xiàng)目資投資掀；B：投資嶼不變，孤提高項(xiàng)濕目功能概；C：投資皂雖有所蚊增加，謹(jǐn)?shù)δ芰继岣叻Y度更大鈴；D：降低輕一些次角要功能叼，使成屠本大幅五降低；E：運(yùn)用很新科技何、新技蔑術(shù)，既撥提高功潤(rùn)能，又臥降低投犯資。價(jià)值禿工程貿(mào)的主脊要特精點(diǎn)是特：從音使用爸者的到功能童需求析為出星發(fā)點(diǎn)醫(yī)，對(duì)部所研破究的踐對(duì)象室進(jìn)行酬功能割分析陽(yáng)，使橡設(shè)計(jì)顛工作處做到皆功能腦與造孟價(jià)統(tǒng)驚一，廢在滿括足功激能要套求的哈前提危下，讓降低答成本腐。（4）加摔強(qiáng)圖猴紙會(huì)至審工葛作。把工豈程變秧更的港發(fā)生路盡量累控制窮在施龜工之瓣前。宰在設(shè)捐計(jì)階濤段，晌克服橫設(shè)計(jì)螺方案疾的不哀足或填缺陷妻，所云花費(fèi)激的代屯價(jià)最適小，訊效果述最好降。在遺設(shè)計(jì)梳出圖蜜前，墻對(duì)圖起紙技鉗術(shù)上栗的合捷理性持、施寸工上秀的可測(cè)行性字、工魄程造丸價(jià)的差最經(jīng)倆濟(jì)性讓進(jìn)行補(bǔ)審核笨，以賞求得閥提高致設(shè)計(jì)井質(zhì)量將。避波免因睜設(shè)計(jì)哪考慮鋤不周匹或失漿誤給歡施工權(quán)帶來(lái)享洽商溪，造位成經(jīng)高濟(jì)損紫失。（5）加強(qiáng)益設(shè)計(jì)洽時(shí)商管理偉。杜絕成不合秋理的讓設(shè)計(jì)獄洽商摔。減遺少由消于設(shè)棗計(jì)人迅員責(zé)行任心但不強(qiáng)望所發(fā)新生的邁洽商票，給傭工程塞增加猴成本統(tǒng)。2、招棵投標(biāo)番階段偵的造椅價(jià)控白制建設(shè)工竟程招投蝕標(biāo)，目濃的是引如進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)炎機(jī)制，房誠(chéng)降低工輪程成本冬。對(duì)于總之包單位撞和監(jiān)理舉單位的改選擇，喘需要委鏡托招標(biāo)告代理機(jī)失構(gòu)完成筐備案。我們脂的工乓作重局點(diǎn)：（1）施工挨隊(duì)伍考坐察（業(yè)赴績(jī)、資舉信、技末術(shù)裝備別，項(xiàng)目狹經(jīng)理，祝負(fù)債情悅況等）胃；（2）確定擁招標(biāo)條沾件；（3）評(píng)標(biāo)繳定標(biāo)標(biāo)趙準(zhǔn)；（4）編蓮制工證程標(biāo)忌底（拴招標(biāo)萄控制鏈價(jià)）（5）編制計(jì)標(biāo)書；（6）確拾定合稠同條射件與久合理汪工期傍。3、施愚工階大段的嗓造價(jià)傻控制（1）施肝工階艙段成弟本控憐制的忠關(guān)鍵舌（三己個(gè)方那面）遺：一是現(xiàn)合理察控制械工程弦洽商治，二是傍嚴(yán)格犁按流紡程審平查承充包商呆的索澇賠要退求，三是做豆好材料裳設(shè)備的志加工訂仇貨。（2）由唱開(kāi)發(fā)章商引表起的羞變更械主要拼是：設(shè)計(jì)變旱更、施態(tài)工條件填變更、而進(jìn)度計(jì)忙劃變更呆、工程蛛項(xiàng)目變猾更等。（3）控病制變沉更的嬌關(guān)鍵理在開(kāi)突發(fā)商辨。應(yīng)建患立工概程變萍更簽助證管嬌理制桶度，療明確趨工程貢、預(yù)慕算等芝有關(guān)沸部門需、有換關(guān)人塊員的笑職權(quán)酬、分確工，列確保隊(duì)變更艦簽證荒的質(zhì)現(xiàn)量，屯杜絕懇不實(shí)己和虛佛假簽量證的嶼發(fā)生遍。為了確村保工程優(yōu)變更和捐簽證的輛客觀、師準(zhǔn)確應(yīng)危做到：飽（1）強(qiáng)癢調(diào)辦眾理工曾程變折更簽泉證的杯及時(shí)宜性。秋一般輩要求可自變拿更簽專證發(fā)和生之鏡日起20天內(nèi)場(chǎng)辦妥畝。（2）對(duì)郵變更淺簽證翼的描冶述要舟求客器觀準(zhǔn)懂確。隱蔽牢簽證槳要以忠圖紙撞為依俊據(jù)，蟲(chóng)標(biāo)明爽被隱冒蔽部年位、革項(xiàng)目泄和工廁藝、點(diǎn)質(zhì)量臂完成毛情況補(bǔ)；如攤果被給隱蔽浸部位汽的工包程量適在圖假紙上泄不確售定，遍還要言標(biāo)明延幾何亞尺寸分并附冶上簡(jiǎn)之圖。施工圖摘以外的真簽證，飽必須寫曲明時(shí)間嫁、地點(diǎn)珍、事由銷、幾何低尺寸或鍵原始數(shù)門據(jù)，不孝能籠統(tǒng)造地簽注昨工程量寄和工程四造價(jià)。簽證態(tài)發(fā)生錄后應(yīng)這根據(jù)澆合同屆規(guī)定易及時(shí)霞處理首，審綿核應(yīng)隊(duì)嚴(yán)格拖執(zhí)行頃合同售約定集，經(jīng)丹辦人碧員不顧得隨豆意變懇通。披預(yù)算攤?cè)藛T叛要廣找泛掌支握人找材機(jī)接市場(chǎng)詠行情另。4、竣恩工結(jié)壓算階答段的紗造價(jià)億控制控制唉工程培造價(jià)員的最強(qiáng)后一才道關(guān)烤是竣取工結(jié)幼算。按照蘿甲乙載雙方租在施笑工合倘同中焦的約脆定，少根據(jù)瘡竣工好圖結(jié)基合隱講蔽簽環(huán)證、們現(xiàn)場(chǎng)報(bào)簽證炸和設(shè)沈計(jì)變喪更進(jìn)遙行審役核計(jì)本算，筒審查這是否零按圖裂紙及說(shuō)合同逼規(guī)定饞全部餐完成縣工程等項(xiàng)目劃，是歪否有叉丟、匹拉項(xiàng)淺的工彎程。雕認(rèn)真召核實(shí)贏每一有項(xiàng)工殘程變宿更簽施證是強(qiáng)否真存正實(shí)世施，障該增項(xiàng)的增球，該上減的柜減，江實(shí)事姜求是堡。為了撐合理輛確定專工程許造價(jià)紅，計(jì)帥價(jià)必鵝須準(zhǔn)翼確。共預(yù)算才人員赴不但億要熟噸練掌頓握工顧程量逐的計(jì)研算規(guī)菌則，美分部暫分項(xiàng)鼻工程徐單價(jià)摟的構(gòu)甘成，盒還要緣瑞掌握飄編制弱原理潛和內(nèi)灶在聯(lián)弓系，癥同時(shí)膠還要棋堅(jiān)持智到現(xiàn)扶場(chǎng)了征解情寨況，菊掌握好工程們動(dòng)態(tài)忌，對(duì)耕特殊讀材料胞進(jìn)行衰市場(chǎng)開(kāi)詢價(jià)惜，掌揪握價(jià)伍格動(dòng)貧態(tài)，剃提高炭計(jì)價(jià)祥的準(zhǔn)頁(yè)確性殖。從多年走的工程林造價(jià)工知作經(jīng)驗(yàn)史來(lái)看，克在工程幅竣工結(jié)召算中洽鍵商漏洞東很多，礦有的是慣有洽商閉沒(méi)有施極工，有碎的是有塔施工卻男沒(méi)有洽灘商；還砍有的是級(jí)洽商工許程量遠(yuǎn)曉遠(yuǎn)大于室實(shí)際施斧工工程桐量，諸壘如此類慨很多很柜多。因求此在結(jié)籍算時(shí)，跳要有耐武心、細(xì)歲致的工雖作方法續(xù)，認(rèn)真敬核算工分程量，奇先把量奮算準(zhǔn)，侄不要怕貨麻煩，杏多下現(xiàn)轟場(chǎng)核對(duì)選。為了保淋證竣工奧結(jié)算少穗出紕漏倒，應(yīng)實(shí)茫行竣工換結(jié)算復(fù)切審制度邊和工程擔(dān)款支付斃會(huì)簽制咸度，確告?？⒐び徒Y(jié)算質(zhì)原量和投覺(jué)資收益炎。六、進(jìn)頑度控制進(jìn)度控鼓制是房逆地產(chǎn)開(kāi)快發(fā)項(xiàng)目穿的主要截控制目傲標(biāo)之一但，它直殖接關(guān)系努到房地榴產(chǎn)開(kāi)發(fā)刺項(xiàng)目成唇為真正茅商品進(jìn)慚入市場(chǎng)外的時(shí)間斤，關(guān)系察到開(kāi)發(fā)閱商的經(jīng)慮濟(jì)利益浮，同時(shí)秤也關(guān)系柳到消費(fèi)紐奉者的利焦益。房地產(chǎn)劣開(kāi)發(fā)項(xiàng)惕目總進(jìn)禍度計(jì)劃禽具有系誦統(tǒng)性和緊復(fù)雜性偽，需要舟全面統(tǒng)格籌、整堪合所有棍合作方網(wǎng)資源后遮運(yùn)用項(xiàng)跳目管理明原理進(jìn)跟行系統(tǒng)程編制，俊由于涉繡及不確晉定性因瞎素太多漏，需要催多輪次弱反復(fù)推動(dòng)演，才概能形成瞇一個(gè)整抱體計(jì)劃惑。這里惹提幾螺項(xiàng)重饒要工脫作：徑土地過(guò)摘牌源，辦烈理土挺地證找（黃胖證）冠，規(guī)拋劃許猶可證位（報(bào)遼批文療本和才施工宣圖設(shè)譯計(jì)）趨，施壇工許栗可證字（總倒包和鑒監(jiān)理比招標(biāo)先），隙預(yù)銷垮售許壟可，畢開(kāi)盤汪時(shí)間糟，交旗房時(shí)占間（支竣工瓣驗(yàn)收守）。在工答程實(shí)塊施階悉段，頌工程患施工補(bǔ)進(jìn)度侄能看蛛得見(jiàn)襖比較矩形象央，能符被理犁解和慕受到蛙重視添，這漠里從姑三個(gè)四方面壞探討寸施工藥進(jìn)度怎控制麥。1、進(jìn)度驕控制概嗽述2、主偷要措供施3、影銳響因齡素分墻析1、進(jìn)度蜓控制概逃述（1）進(jìn)顧度控制肥是指在續(xù)項(xiàng)目的固工程建搏設(shè)中執(zhí)行經(jīng)審?fù)虾说哪┕と具M(jìn)度薄計(jì)劃皂，利諷用相蜓應(yīng)手水段定期檢絮查施工扛實(shí)際舌進(jìn)度格狀況候，與骨原計(jì)麥劃進(jìn)匹行比撓較，喂找出塵進(jìn)度睛偏差兼，通壇過(guò)對(duì)矩偏差泉產(chǎn)生詢的原準(zhǔn)因及衡影響?yīng){工期脅目標(biāo)扒程度膀的分析，監(jiān)督施工單愈位及時(shí)落采取措學(xué)施調(diào)整賢進(jìn)度計(jì)檔劃并執(zhí)屢行調(diào)整炸后的進(jìn)攜度計(jì)劃絞。如此伍不斷循黑環(huán)，直坑至實(shí)現(xiàn)卷既定的熟工期目療標(biāo)按期竣水工，或者猴在保證勻工程質(zhì)顯量和不引增加投妻資的條增件下，頂縮短施她工工期倒，提前次竣工。進(jìn)度控溝制的目賣標(biāo)：按期竣籠工/提前竣電工？?。?）進(jìn)皆度控鉛制的議主要制任務(wù)房地產(chǎn)欲企業(yè)在傅進(jìn)度管怨理過(guò)程督中的主榆要任務(wù)威：確定項(xiàng)目的筍建設(shè)工盼期及施牧工中各攤階段的商進(jìn)度目嶼標(biāo)；審批施工飼單位得的進(jìn)賽度計(jì)仍劃，風(fēng)并對(duì)懸施工找進(jìn)度折計(jì)劃撓及有交關(guān)工訓(xùn)程建元設(shè)的愛(ài)計(jì)劃偶系統(tǒng)撈實(shí)施溫有效墊的控毅制；定期滴檢查工程建粉設(shè)的實(shí)換際進(jìn)度橋，并與溪計(jì)劃進(jìn)因度的目蛋標(biāo)進(jìn)行趕比較找榆出進(jìn)度顧偏差；分析進(jìn)度偏騙差產(chǎn)生抬的主要嬌原因及湖對(duì)工期確目標(biāo)的田影響程凍度；監(jiān)督施工單液位盡快展采取相用應(yīng)措施吩調(diào)整進(jìn)伐度計(jì)劃敬，以保印證工期窗目標(biāo)按消期實(shí)現(xiàn)附。（3）影篩響進(jìn)桶度的類因素搬分析施工酷單位孫的原剪因：盛由于混施工惑承包嗽單位查的責(zé)駱任造跡成工方期拖戲延的英情況義很多展。比方騙：未雀按監(jiān)芹理工輩程師捧所批及準(zhǔn)的炭施工率進(jìn)度濱計(jì)劃粉完成厲相應(yīng)毀的任無(wú)務(wù)，做不能壓按合宴同約疏定的紗工期偶完工激；工程諒質(zhì)量蒜未達(dá)京到合協(xié)同規(guī)竭定的令標(biāo)準(zhǔn)閉及規(guī)裙范要焰求，賓返工渠造成榴工期際拖延新；施工培單位頓供應(yīng)清的材隔料及軟設(shè)備叉未按啄進(jìn)度罩要求扣到場(chǎng)拋，或養(yǎng)到場(chǎng)詳后經(jīng)臨監(jiān)理只檢驗(yàn)孕未達(dá)質(zhì)到合能同規(guī)售定的媽質(zhì)量握標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)，重寇新采伸購(gòu)影版響工糕期；組織管忙理不力島，施工豆單位內(nèi)伙部或與乓項(xiàng)目各那參與者松溝通不團(tuán)暢，協(xié)求調(diào)不利磁等。凡是施脹工單位伯自身原想因造成卷的工期麗延誤都獅不能得揉到工期滲順延和戴經(jīng)濟(jì)補(bǔ)畏償。項(xiàng)目業(yè)簽主的原瓦因：應(yīng)提葉供的距施工蜂準(zhǔn)備貫工作杯完成脊不足嚴(yán)。未按砍期提只供施吊工所求需的使技術(shù)直資料氣。未按科合同掀約定協(xié)供應(yīng)貢由業(yè)的主負(fù)挽責(zé)采泥購(gòu)的誤材料磨與設(shè)榆備。工程師量的劣變化躍和工燒程變腐更。凡是由美于業(yè)主慶的原因剛造成的幣工期延熄誤，施灘工單位萌可以進(jìn)奸行工期降索賠和乖經(jīng)濟(jì)索鉛賠。（4）進(jìn)度禍控制的滾基本原利理動(dòng)態(tài)控千制原理信息反扔饋原理彈性并原理網(wǎng)絡(luò)計(jì)謎劃原理系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)（5）進(jìn)度黎控制的潤(rùn)方法常用的淚方法：挎橫道圖圣（甘特事圖）比榨較法橫軸表廟示時(shí)間碑，縱軸胞表示活極動(dòng)(項(xiàng)目)，線距條表盲示在蹈各個(gè)鑒期間全上計(jì)劃和實(shí)護(hù)際的桶完成無(wú)情況怖。它直民觀地市表明任務(wù)計(jì)屬劃在什慶么時(shí)伍候進(jìn)繳行，威及實(shí)概際進(jìn)薪展與助計(jì)劃泥要求德的對(duì)東比。下面舉掙兩個(gè)圖捷例說(shuō)明疲：2、進(jìn)度路控制的委主要措曉施（1）設(shè)利計(jì)及與設(shè)計(jì)語(yǔ)前準(zhǔn)格備階撞段主刪要控享制措右施A、組奶織措濕施：伶專人摔負(fù)責(zé)鹽；抓鋒主要普工作搭環(huán)節(jié)箏；組宇織好扯會(huì)議宗。B、管溝理措派施：榆編制隙進(jìn)度咬計(jì)劃愧，理凱清工貨作關(guān)握系，蛾加強(qiáng)級(jí)協(xié)調(diào)杏配合造，找鹿出關(guān)隊(duì)鍵工斧作。C、經(jīng)識(shí)濟(jì)措飽施：攜資金罰需求矩計(jì)劃輕，明還確付盼款數(shù)蹦量及嚷時(shí)間到，嚴(yán)煎格履夾行合阿同，簽設(shè)計(jì)弄單位錦要接鏟受總黨工辦謎或設(shè)竿計(jì)部律的進(jìn)枯度控峽制，便總工橫辦或滴設(shè)計(jì)餐部應(yīng)誕嚴(yán)格減按設(shè)遣計(jì)合毫同控工制設(shè)獻(xiàn)計(jì)工敘作的處進(jìn)度敢，加授強(qiáng)對(duì)墊設(shè)計(jì)呆圖紙惹及說(shuō)蠶明的問(wèn)審核添。2、進(jìn)猴度控漠制的小主要券措施（2）建暫設(shè)項(xiàng)迷目施晝工階餐段進(jìn)尖度控憤制A、組織愿措施：企組建一臣個(gè)精干院的項(xiàng)目歸部，劃訂分每個(gè)躲項(xiàng)目人盤員的工胞作職責(zé)伯和權(quán)限尤。B、經(jīng)濟(jì)竊措施：困工程款付撥付執(zhí)亭行合同案約定；廚按合同盲約定進(jìn)遣行獎(jiǎng)勵(lì)洽和處罰栽；實(shí)行捕資金支影出預(yù)測(cè)銳，做好循資金需斷求計(jì)劃腎。C、技餓術(shù)措甜施：炸技術(shù)謝是項(xiàng)晚目的奏重要秩生產(chǎn)憑要素螺。做集好對(duì)申施工躺圖紙近的評(píng)任審和獲會(huì)審悼工作照；做謠好技怠術(shù)交真底工插作（嫂具體診、有煤針對(duì)票性和猛操作堪性）飯；做毛好施值工預(yù)龍檢，幅形成宜習(xí)慣伙，監(jiān)黎理到扮位。3、施刃工進(jìn)競(jìng)度影幼響因薯素分舞析（1）影矛響因殘素：設(shè)計(jì)變冊(cè)更與設(shè)摧計(jì)圖紙衡；資金講；施工手現(xiàn)場(chǎng)條棗件；勘腿察資料征（地勘虧報(bào)告）就；設(shè)計(jì)罷施工采欺用的技且術(shù)合理墾性；勘泉察設(shè)計(jì)彩單位、恨監(jiān)理單棒位、施均工總承啟包、以萄及專業(yè)嗎分包隊(duì)梨伍的選浪定；施汪工現(xiàn)場(chǎng)憤水電供蝦應(yīng)；材紗料設(shè)備新供應(yīng)及聽(tīng)相關(guān)專垂業(yè)協(xié)調(diào)判；各專樂(lè)業(yè)工序濃交接；奇社會(huì)環(huán)屯境；突冤發(fā)事件分影響。（2）因素葡分析：找出影曾響進(jìn)度蒸的直接僵因素；再向盞下分顯析出躍影響交進(jìn)度薦的重籮要因辜素；最后乞分析壁確定紙影響受進(jìn)度鹿的決萍定因冠素。七、營(yíng)橡銷策略房地舍產(chǎn)營(yíng)崖銷是船房地蜜產(chǎn)開(kāi)圈發(fā)企鑼業(yè)以援企業(yè)甚經(jīng)營(yíng)飽方針址，目樂(lè)標(biāo)為床指導(dǎo)州，通夫過(guò)對(duì)趟企業(yè)瀉內(nèi)外腥部經(jīng)見(jiàn)營(yíng)環(huán)瓣境，義資源篩的分曬析，仔找出飯機(jī)會(huì)股點(diǎn)，偏選擇跟營(yíng)銷凳渠道蜘和促飽銷手書段，爐經(jīng)過(guò)備創(chuàng)意德將物朽業(yè)與戚服務(wù)朱推向腎目標(biāo)影市場(chǎng)重，以懷達(dá)到拜市場(chǎng)退占有筑，促壤進(jìn)和真引導(dǎo)蠻房地棚產(chǎn)開(kāi)削發(fā)企根業(yè)不養(yǎng)斷發(fā)風(fēng)展的求經(jīng)濟(jì)服行為封。從某拔種意延義上搶講，尊房地張產(chǎn)營(yíng)竭銷是索在對(duì)黎市場(chǎng)擦的深踩刻理櫻解的濤基礎(chǔ)禮上的勺高智禾能的離策劃哀。它資蘊(yùn)含光在房嫩地產(chǎn)極企業(yè)禽生產(chǎn)該開(kāi)發(fā)柿經(jīng)營(yíng)鹽的全桿過(guò)程團(tuán)，由樓市場(chǎng)耀調(diào)查廢、方違案制辭定和德建筑爆總體券設(shè)計(jì)斷、價(jià)烈格定蠻位、唯廣告秘中介逼服務(wù)剖、售涂后服菊務(wù)以工及信扯息反傅饋等任組成揪。由于龜房地爸產(chǎn)具聽(tīng)有投諷資價(jià)販值大乞，不大可移倍動(dòng)性后及區(qū)捉位性兇等特價(jià)點(diǎn)，驗(yàn)其銷撥售難可度比堤一般險(xiǎn)商品屠要大療得多步。為枝了成屯功而輩有效勇地把索房地秤產(chǎn)產(chǎn)償品銷望售出叢去，飯必須沸根據(jù)濁營(yíng)銷徒目標(biāo)爽及營(yíng)謹(jǐn)銷市蒜場(chǎng)的樣特點(diǎn)斜，采摟取一枯系列蜻營(yíng)銷偶策略巨。通銷常包豎括以爪下五漏種：1、產(chǎn)品陵策略2、價(jià)料格策塵略3、渠道擋策略4、促銷沾策略5、戰(zhàn)溫略組捎合1、房旦地產(chǎn)燃營(yíng)銷劉產(chǎn)品陳策略房地驕產(chǎn)產(chǎn)汽品可橡以分你為三芬個(gè)層葡次：（1）核媽心產(chǎn)叨品。鉗它是汽購(gòu)買毀者實(shí)文際上躲要購(gòu)鐮買的側(cè)主要腹服務(wù)宜，購(gòu)咳房者研的家怎庭感歲、安說(shuō)全感柏、成馬就感腔。（2）有形仁產(chǎn)品。降構(gòu)成房之地產(chǎn)產(chǎn)誘品的品牢牌，特卡點(diǎn)，式枝樣，質(zhì)殃量等。（3）延催伸產(chǎn)臣品。課附加亡在有陳形產(chǎn)維品上盒的各妄種各厭樣的進(jìn)服務(wù)向，如氏物業(yè)跟管理螺。房地舍產(chǎn)營(yíng)鮮銷產(chǎn)鋪品策眼略的歇四個(gè)無(wú)方面論：（1）房地前產(chǎn)品牌包營(yíng)銷（2）房地肢產(chǎn)產(chǎn)品概的特色餓營(yíng)銷（3）消典費(fèi)者畏居住袖環(huán)境硬的打日造（4）房憐地產(chǎn)呈產(chǎn)品莊文化能營(yíng)銷2、房奇地產(chǎn)毯營(yíng)銷梨價(jià)格肉策略掌握換房地宰產(chǎn)產(chǎn)拴品的前定價(jià)時(shí)方法臣，靈預(yù)活運(yùn)茶用各戀種定幸價(jià)的劑策略尸是開(kāi)凡展房劍地產(chǎn)野市場(chǎng)佩營(yíng)銷也活動(dòng)花的主舟要手創(chuàng)段。沸在這變里讓距我們者共同葬探討消房地圓產(chǎn)定蛾價(jià)方芬法、怒定價(jià)符比例瞞和價(jià)蹦格調(diào)纏整策余略。（1）房地倘產(chǎn)定價(jià)息方法：A：市場(chǎng)農(nóng)比較該法是指茅將估低價(jià)對(duì)刷象與叫估價(jià)奏時(shí)點(diǎn)膛近期鹿有過(guò)坦交易菠的類自似房般地產(chǎn)親進(jìn)行石比較其，對(duì)淹這些妙類似岔房地鞠產(chǎn)的區(qū)已知宋價(jià)格蛾作適堵當(dāng)?shù)南炐拚?，以搜此估恰算估樣價(jià)對(duì)扒象的勞客觀佛合理劍價(jià)格追或價(jià)宴值的拐方法腰。市場(chǎng)散比較緩法是壞房地甘產(chǎn)估籌價(jià)最鞠重要臉、最澇常用草的方別法之與一，斑也是崖一種引技術(shù)偵上成次熟、沙最貼鐮切實(shí)掃際的初估價(jià)臘方法腦。B：成本猴法C：收益法D：剩余法無(wú)論毫哪種枝定價(jià)寶方法墓，均往應(yīng)隨擱行就鑄市，擺最大校限度蜘地獲搬取市抓場(chǎng)份擇額。具體執(zhí)俗行有低駐價(jià)、高店價(jià)、內(nèi)料部?jī)r(jià)、瀉一口價(jià)昨、優(yōu)惠且價(jià)等戰(zhàn)焦略。（2）定頭價(jià)比蹈例：毛樓層事系數(shù)會(huì)、朝蘭向系杏數(shù)、翻商鋪A：樓守層系盟數(shù)。一般來(lái)拘說(shuō)，先殊設(shè)一個(gè)麥標(biāo)準(zhǔn)層臭，高層好一般定六在1/六2高度，蕉多層一坦般3~4層（9層以下置）為最說(shuō)好。確李定一個(gè)揚(yáng)樓層系暮數(shù)，標(biāo)讀準(zhǔn)層以竭上一般握每層加詠價(jià)比例0.8貨%，標(biāo)瞇準(zhǔn)層隆以下頸每層割下調(diào)0.星5%。B：朝向裕系數(shù)。一般說(shuō)己來(lái)，海姜景、江甩景、湖盆景、街昨景給人幟以視覺(jué)秋上的享緩受，朝此向系數(shù)掀大，為8%~乖10%；而面機(jī)臨馬路驅(qū)邊因其賀噪聲大禮，塵埃助多，朝濃向系數(shù)損低，為3%絡(luò)~5驗(yàn)%。樓盤惑的南、蜜北兩個(gè)勝方位，鉗如無(wú)景搬觀差別邪，一般亦南邊售答價(jià)高于支北邊。C：商鋪凱的定價(jià)左。由于剩一般娘顧客別購(gòu)物胃習(xí)慣榆在首壓層，碎因此搬首層垃商鋪滅定價(jià)蟻一般單是住稻宅平失均價(jià)砌的3倍以璃上。醬車位哨的每猶平方估米定讀價(jià)一榮般相亦當(dāng)于朽住宅慰的70窯%。（3）價(jià)格典調(diào)整策竟略A：直該接的法價(jià)格漂調(diào)整槽。房屋鳥(niǎo)價(jià)格殃的直烘接上雙升或疏下降廊。a：基價(jià)匙調(diào)整。言就是對(duì)全一棟樓示的計(jì)算詞價(jià)格進(jìn)刃行上調(diào)岸或下降雹。b：差沖價(jià)系拆數(shù)的獸調(diào)整悠。就今是根毫據(jù)實(shí)刻際銷擾售的同具體貸情況建，對(duì)賞原先繩所設(shè)盡定差扒價(jià)系肚數(shù)進(jìn)診行修顆正，氧將好符賣單間元的經(jīng)差價(jià)凝系數(shù)呆再調(diào)胡高一莫點(diǎn)，康把不算好賣腰單元個(gè)的差鼠價(jià)系雙數(shù)再陰調(diào)低索一點(diǎn)答。B：優(yōu)惠待折扣。在限定蕉的時(shí)間爪范圍內(nèi)疊，配合刮整體促戶銷活動(dòng)盒計(jì)劃，呈通過(guò)贈(zèng)質(zhì)送、折永讓等方還式對(duì)客去戶的購(gòu)懷買行為催進(jìn)行直熊接刺激夏的一種她方法。3、房晝地產(chǎn)苦營(yíng)銷汗渠道鼻策略（1）企業(yè)養(yǎng)直接推歪銷：直服銷或自老銷（2）委發(fā)托代虹理推利銷：夜委托娘代理紐奉商銷欄售（3）網(wǎng)絡(luò)需營(yíng)銷：被搜房網(wǎng)睡、中房沸網(wǎng)，打靜破地域爺限制，區(qū)遠(yuǎn)程信俯息傳播群，雙向閘交流，銹圖文并登茂，內(nèi)良容生動(dòng)受，模擬取室內(nèi)裝正飾和家振具布置塊。（4）房社地產(chǎn)南超市林營(yíng)銷需：沿孩海發(fā)旱達(dá)地湊區(qū)率全先出埋現(xiàn)的蟻一種私全新鉛的營(yíng)繪銷渠折道。敢一個(gè)哥以超玩市為稱顯著坑特征許的商會(huì)品零卻售方村式。效是中告國(guó)樓量市營(yíng)桃銷理飲念、排方式尾的一啊次改布革和個(gè)突破綢。4、房蔽地產(chǎn)脆營(yíng)銷續(xù)促銷窮策略房地閑產(chǎn)促醒銷策青略是址房地漲產(chǎn)開(kāi)銷發(fā)商推為了作推動(dòng)緣瑞房地折產(chǎn)租鋼售而部面向賭消費(fèi)富者或?yàn)┯脩羧麄鬟f鈴房地疾產(chǎn)產(chǎn)愚品信胸息的集一系克列宣灘傳、疲說(shuō)服請(qǐng)活動(dòng)浪。通過(guò)這恢些活動(dòng)使幫助消詳費(fèi)者認(rèn)病識(shí)房地蒜產(chǎn)產(chǎn)品嫁的特點(diǎn)余與功能豎，激發(fā)炭其消費(fèi)坐欲望，悼促進(jìn)購(gòu)獵買行為鐵，以達(dá)件到擴(kuò)大杯銷售的箭目的。（1）廣免告促慈銷（2）人賤員促圈銷（3）公河共關(guān)鉤系（4）營(yíng)穿業(yè)推錫廣5、房地壟產(chǎn)營(yíng)銷擦策略與納戰(zhàn)略組榴合（1）前們期的評(píng)戰(zhàn)略芳策劃長(zhǎng)：在項(xiàng)目桃開(kāi)發(fā)前口期，戰(zhàn)你略策劃揉的目的置在于打播造樓盤架的核心喪競(jìng)爭(zhēng)力得，推廣洗樓盤形午象。應(yīng)從某三方拉面把各握：蛙A、威對(duì)樓拌盤的型屬性留定位半；B謎、市描場(chǎng)調(diào)癥查，胞把握扭方向粒；C佳、樓勁盤的蠻主題好確立奧及形裕象推席廣。（2）中期忘的戰(zhàn)術(shù)遺配置：A、常關(guān)注抬營(yíng)銷高的“拳體驗(yàn)異場(chǎng)”關(guān)；B喪、把句服務(wù)健落實(shí)縱到客舍戶中卡去；點(diǎn)C、恢實(shí)惠朵永遠(yuǎn)絕是購(gòu)礎(chǔ)房的錦第一除動(dòng)力屢。（3）后好期的憂營(yíng)銷典控制全：主要是陰對(duì)樓盤甚價(jià)位的銷控制和跌形象整煙合的控亭制。八、房來(lái)地產(chǎn)開(kāi)械發(fā)項(xiàng)目于的風(fēng)險(xiǎn)董管理與總對(duì)策1、風(fēng)險(xiǎn)晃分析：房地產(chǎn)肌開(kāi)發(fā)項(xiàng)峰目的風(fēng)垮險(xiǎn)，實(shí)辣際上是驗(yàn)開(kāi)發(fā)商唱實(shí)施開(kāi)葛發(fā)過(guò)程先中固有娛的風(fēng)險(xiǎn)腿，主要腔表現(xiàn)在臂以下五俘個(gè)方面裂：（1）項(xiàng)纏目的忍定位叮風(fēng)險(xiǎn)則；（2）項(xiàng)楊目的蓋投資釣支持怨能力憲風(fēng)險(xiǎn)品；（3）項(xiàng)碼目的摧合約樂(lè)履行耀能力棵風(fēng)險(xiǎn)揪；（4）項(xiàng)鵲目開(kāi)噸發(fā)建氧設(shè)的耗“創(chuàng)耕新”健風(fēng)險(xiǎn)慨；（5）項(xiàng)目哈的政策傻風(fēng)險(xiǎn)。2、風(fēng)蝴險(xiǎn)管煮理對(duì)邪策：（1翻）建牌立或犁附設(shè)歲企業(yè)構(gòu)經(jīng)常運(yùn)性信裹息收舞集和歷處理認(rèn)機(jī)構(gòu)扮，研脊究國(guó)季家和瞎區(qū)域鹽經(jīng)濟(jì)燭政策垃、行怨業(yè)政加策，敲對(duì)本廈地區(qū)減各個(gè)燃區(qū)域毛的規(guī)非劃、舞土地督、項(xiàng)羊目、跟適宜候項(xiàng)目陡情況誤，做眠及時(shí)遭準(zhǔn)確趕的分嘗析，油為企劫業(yè)經(jīng)恰營(yíng)決穿策提語(yǔ)供準(zhǔn)辦確依映據(jù)。（2）“樓決策敗失誤央后果顏”的父嚴(yán)重亞性，良要求舌我們已企業(yè)似的決蘿策層膨必須畏由合國(guó)理知漏識(shí)結(jié)酸構(gòu)的運(yùn)高級(jí)汽經(jīng)營(yíng)圈管理眼、技寇術(shù)管押理人炊員組駱成，切必須開(kāi)具備泛一定屈的本元行業(yè)漫專業(yè)帆、綜鞏合知搬識(shí)和圈風(fēng)險(xiǎn)朵識(shí)別民、判赤斷、茄處理酷能力偏，必穴須具男有計(jì)畜劃、懼組織粥、溝服通、繡協(xié)調(diào)霧能力懲，熟反悉行鞠業(yè)工壺作的結(jié)基本勇規(guī)律嗓，了奧解國(guó)彼家及食地方油政府鑰相關(guān)男行政哄主管握部門勉頒布屠的法纖律法猛規(guī)、土規(guī)范獲性文細(xì)件規(guī)仿定。萬(wàn)簡(jiǎn)單嬌地說(shuō)累就是場(chǎng)懂技拆術(shù)、傳知法郊規(guī)、口會(huì)管抵理、糧善經(jīng)艘營(yíng)。（3）積碗極推送進(jìn)企竿業(yè)的柜科學(xué)監(jiān)化、楊規(guī)范營(yíng)化、近法制尼化建吸設(shè)，血逐步革實(shí)現(xiàn)載企業(yè)朵的體爭(zhēng)系化筑、制倘度化分、程架序化儉管理?yè)?，制皇定符休合質(zhì)迷量管捐理標(biāo)星準(zhǔn)的胞企業(yè)初標(biāo)準(zhǔn)州、工輛作程楚序、槽工作惡流程僑，建誓立現(xiàn)猾