房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理二

第一節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：又稱(chēng)為建設(shè)工程項(xiàng)目，具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)工程項(xiàng)目可分為單位工程、單項(xiàng)工程、分部工程等。單項(xiàng)工程：在一個(gè)工程項(xiàng)目中，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后具有獨(dú)立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟(jì)效益的一組配套齊全的工程項(xiàng)目。單位工程：具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物。分部工程：?jiǎn)雾?xiàng)工程的組成部分，按專(zhuān)業(yè)性質(zhì)、建筑部位確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)：知識(shí)密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)；整體性強(qiáng)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)實(shí)務(wù)操作。包括項(xiàng)目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。其中成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是三大管理核心。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：如果對(duì)工程質(zhì)量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時(shí)間、爭(zhēng)進(jìn)度，勢(shì)必會(huì)增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費(fèi)用，勢(shì)必會(huì)考慮降低項(xiàng)目的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：適當(dāng)增加投資數(shù)量，即可加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，縮短工期，使項(xiàng)目盡早動(dòng)工，投資盡早回收，項(xiàng)目全壽命周期經(jīng)濟(jì)效益得到提高；適當(dāng)提高項(xiàng)目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠節(jié)約項(xiàng)目動(dòng)用后的延續(xù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益；如果項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制訂得既科學(xué)又合理，使工程進(jìn)展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設(shè)工期，而且有可能獲得更好的工程質(zhì)量和較低的工程費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系業(yè)主方的項(xiàng)目管理工程總承包方的項(xiàng)目管理監(jiān)理方的項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理施工方的項(xiàng)目管理供貨方的項(xiàng)目管理社會(huì)環(huán)境方的項(xiàng)目管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設(shè)計(jì)方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境方的管理反饋服務(wù)使用4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)施工企業(yè)的施工管理：對(duì)合同規(guī)定的標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行工程建筑生產(chǎn)的管理，包括作業(yè)計(jì)劃管理、勞動(dòng)管理、安全管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理等，其目的是按時(shí)保質(zhì)地完成承包的施工任務(wù)，獲得承包利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理：對(duì)已發(fā)包建設(shè)工程整個(gè)施工過(guò)程的管理，包括對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制管理，工程施工隊(duì)伍的組織管理，對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題的處理等，目的是確保工程項(xiàng)目按合同計(jì)劃完成，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理1.工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)影響因素多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量變異大質(zhì)量隱蔽性終檢局限大2.質(zhì)量管理的主要內(nèi)容施工前的準(zhǔn)備階段對(duì)施工隊(duì)伍及人員質(zhì)量的控制；對(duì)工程所需原材料的質(zhì)量控制；對(duì)施工方案、方法和工藝的控制；對(duì)施工用機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量控制；對(duì)施工環(huán)境與條件方面的質(zhì)量控制；對(duì)測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)和參考標(biāo)高的確認(rèn)及工程測(cè)量放線(xiàn)的質(zhì)量控制。施工過(guò)程中的質(zhì)量管理對(duì)施工承包單位的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督；在施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控；會(huì)同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計(jì)或承包方提出的工程變更或圖紙修改；對(duì)重要的承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)驗(yàn)收；參加給排水、電器安裝的試通水、試運(yùn)轉(zhuǎn)等工作；參加工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工驗(yàn)收工作；認(rèn)真做好施工日記；對(duì)沉降有觀測(cè)要求的定期觀察；監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工、安全施工承包單位開(kāi)工準(zhǔn)備承包商提交開(kāi)工報(bào)審表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查開(kāi)工條件批準(zhǔn)？分項(xiàng)分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表承包單位完成單位工程或分部分項(xiàng)工程承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查驗(yàn)收合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表返工否返工否整改是否是是進(jìn)行下道工序3.項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的主要途徑和方法3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制三種途徑審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制常用方法排列圖法：若干個(gè)直方圖分別表示質(zhì)量影響因素的項(xiàng)目，直方圖的高度則表示影響因素的大小程度，按大小順序從左向右排列，曲線(xiàn)表示各影響因素大小的累計(jì)百分?jǐn)?shù)。P256圖9-3。因果分析圖法樹(shù)枝圖、魚(yú)刺圖、石川圖，把問(wèn)題標(biāo)在“魚(yú)頭”，再劃出質(zhì)量過(guò)程階段主干線(xiàn)（“魚(yú)骨”）。P257圖9-4。直方圖法SPC圖法4.施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段旁站監(jiān)督測(cè)量試驗(yàn)指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收5.1竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù)范圍：凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成，還應(yīng)驗(yàn)收土地使用情況，以及單項(xiàng)工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施項(xiàng)目等。依據(jù)：批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、初步設(shè)計(jì)方案、技術(shù)設(shè)計(jì)文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書(shū)、有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)的文件、現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、施工承包合同等。5.2竣工驗(yàn)收的要求所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿(mǎn)足使用要求。住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，并保證驗(yàn)收資料齊全。各類(lèi)建筑物的平面位置、立面造型、裝飾色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。施工機(jī)具、臨時(shí)工程、建筑余土、剩余構(gòu)件全部拆除運(yùn)走，達(dá)到場(chǎng)清地平，有綠化要求的項(xiàng)目，要按綠化設(shè)計(jì)要求，做到樹(shù)活草清。5.3竣工驗(yàn)收程序及內(nèi)容驗(yàn)收程序：驗(yàn)收準(zhǔn)備、初步驗(yàn)收、正式驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)及附件：竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)、附件?？⒐を?yàn)收鑒定證書(shū)。5.床4竣工驗(yàn)廁收的組矩織一般由歉地市級(jí)隸主管部蒼門(mén)——工程壤質(zhì)量喜監(jiān)督殖站組織驗(yàn)儲(chǔ)收。驗(yàn)收蓮委員疏會(huì)或驗(yàn)收同小組通俊常由開(kāi)發(fā)狂商、施工單認(rèn)位、設(shè)計(jì)單貼位、物業(yè)管喝理公司及購(gòu)房佩客戶(hù)參加挎，還討有計(jì)劃、蓄建設(shè)、豎銀行、太環(huán)保、籍消防等有關(guān)舉部門(mén)人淘員。第三節(jié)忍：房地傷產(chǎn)開(kāi)發(fā)碎項(xiàng)目進(jìn)決度管理1.項(xiàng)目叉進(jìn)度女管理勉的概怖念房地弄產(chǎn)開(kāi)欄發(fā)項(xiàng)鉆目進(jìn)度管歪理：對(duì)僵開(kāi)發(fā)察項(xiàng)目飯各建谷設(shè)階變段的離工作拆內(nèi)容語(yǔ)、工豬作程價(jià)序、育持續(xù)習(xí)時(shí)間刻和銜賴(lài)接關(guān)患系編制計(jì)滅劃，并將抹該計(jì)劃付諸實(shí)拒施，且毀在實(shí)負(fù)施過(guò)銳程中經(jīng)常忌檢查實(shí)際進(jìn)促度是否鞠按計(jì)劃樹(shù)要求進(jìn)館行，對(duì)瀉出現(xiàn)的鋒偏差分憐析原因鍬，采取補(bǔ)救致措施嗎或調(diào)賽整、河修改掩原計(jì)逢劃，直至浙項(xiàng)目竣剝工、交棒付使用該。房地崖產(chǎn)開(kāi)錢(qián)發(fā)項(xiàng)爬目進(jìn)庫(kù)度管救理有三個(gè)階狐段：項(xiàng)目宗可行拼性研穴究及桿立項(xiàng)灘階段、項(xiàng)目逐建設(shè)去階段、項(xiàng)目偶交付癢使用針后的秩適用蘭階段，其避核心身內(nèi)容罪是項(xiàng)跨目建怖設(shè)階叨段的洽進(jìn)度載管理菜。2.影響項(xiàng)瓜目進(jìn)度慰的因素蓄分析人的因落素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與疼構(gòu)配件鋒因素、施工癢機(jī)械刃設(shè)備因素翼、資金因素、水文地教質(zhì)氣象碎與自然薪災(zāi)害等自然喝環(huán)境因喇素、政治經(jīng)色濟(jì)等社簡(jiǎn)會(huì)環(huán)厘境因氧素、分其他豬不確有定因滲素等塞。3.項(xiàng)目進(jìn)這度管理幻玉的主要店任務(wù)設(shè)計(jì)股前的期準(zhǔn)備播階段背進(jìn)度斜管理頌任務(wù)約：確定工期騾總目善標(biāo)；編制硬項(xiàng)目總進(jìn)溜度計(jì)指劃；編制卵準(zhǔn)備階境段詳細(xì)工陵作計(jì)劃，并控制淘該計(jì)崖劃的摩執(zhí)行；施裝工現(xiàn)場(chǎng)條虎件調(diào)研殲和分析等。設(shè)計(jì)階盾段進(jìn)度撤管理的抄任務(wù)：編制設(shè)計(jì)階役段工作謙進(jìn)度計(jì)抄劃，控制蛾其執(zhí)行朗；編制糾詳細(xì)的出土遺計(jì)劃，并控賽制執(zhí)行叼。施工階掉段進(jìn)度拉管理的瞎任務(wù)：編制施工總煉進(jìn)度設(shè)吧計(jì)并控祝制其執(zhí)辣行；編你制施榮工年、涌季、擱月實(shí)學(xué)施計(jì)損劃，并控逐制其執(zhí)服行。4.項(xiàng)目鈴進(jìn)度驅(qū)管理僅措施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟(jì)措施信息管丘理措施5.項(xiàng)目進(jìn)箭度管理造控制方映法—網(wǎng)絡(luò)圖蛾法基本醫(yī)原理延：將項(xiàng)美目的秘全部切建設(shè)犯過(guò)程分解桶成若鴨干個(gè)撈施工浴項(xiàng)目，按曉照各此項(xiàng)工戴作的燦展開(kāi)撿程序旋和相酬互制香約、貝相互撞依賴(lài)慈的關(guān)良系，盡將其繪制惜成網(wǎng)絡(luò)喘形式。通過(guò)網(wǎng)猛絡(luò)圖時(shí)間參習(xí)數(shù)的計(jì)致算，找怨出關(guān)鍵黑線(xiàn)路，即可菊以根據(jù)暢繪制的業(yè)網(wǎng)絡(luò)圖穿計(jì)算出捧工程中焦各項(xiàng)工遙作的最早和圈最遲開(kāi)碧始時(shí)間，從而違可以找懷出項(xiàng)目也的關(guān)鍵估線(xiàn)路。5.項(xiàng)目鴿進(jìn)度片管理從控制慰方法—網(wǎng)絡(luò)圖評(píng)法基本森原理玻：利用最限優(yōu)化原火理，不斷改事進(jìn)網(wǎng)絡(luò)顏計(jì)劃方炸案，并尋求手其最優(yōu)燥方案。網(wǎng)絡(luò)傅圖可捏以根年據(jù)項(xiàng)虜目進(jìn)襪度中紹遇到摸的實(shí)際魯情況潤(rùn)，調(diào)謎整計(jì)磁劃，使得網(wǎng)驚絡(luò)圖滾乞動(dòng)起來(lái)牙，即與磨實(shí)際環(huán)拆境緊密胞結(jié)合，毛以保證穴項(xiàng)目時(shí)兵間效益沙和經(jīng)濟(jì)露效益。橫道還圖表江示進(jìn)壇度計(jì)諸劃網(wǎng)絡(luò)圖6.房地體產(chǎn)開(kāi)楊發(fā)項(xiàng)疊目進(jìn)碌度管愛(ài)理系蹤蝶統(tǒng)建設(shè)單位進(jìn)度控制設(shè)計(jì)單位進(jìn)度控制施工單位進(jìn)度控制施工總進(jìn)度計(jì)劃單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃分部分項(xiàng)工程作業(yè)計(jì)劃任務(wù)單或承包任務(wù)書(shū)作業(yè)進(jìn)度實(shí)施監(jiān)理單位進(jìn)行控制第四節(jié)揚(yáng)：房地骨產(chǎn)項(xiàng)目作成本管咽理1.概念房地寇產(chǎn)項(xiàng)副目成僵本管折理：具體超來(lái)說(shuō)歪就是花在投資您決策孤階段名、設(shè)犁計(jì)階刺段、層開(kāi)發(fā)杠項(xiàng)目糟發(fā)包貼階段水和建射設(shè)實(shí)擔(dān)施階零段，把開(kāi)立發(fā)項(xiàng)目郊的投資政控制在狹批準(zhǔn)的投資條限額醉以?xún)?nèi)，隨炊時(shí)糾正乳發(fā)生樹(shù)的偏膜差，確保號(hào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)礙目投資僚管理目董標(biāo)的實(shí)翻現(xiàn)，力芳求在開(kāi)憲發(fā)項(xiàng)目慨中合理念使用人力勺、財(cái)仿力、往物力，以近獲得鉛良好扔的經(jīng)濟(jì)避效益你、社蠶會(huì)效絲式益和衣環(huán)境芒效益。第四杯節(jié)：懶房地奴產(chǎn)項(xiàng)兇目成魔本管吊理1.概念房地喇產(chǎn)開(kāi)拾發(fā)項(xiàng)鉗目成外本：檔是指扛項(xiàng)目捆建設(shè)劉、銷(xiāo)友售過(guò)祖程中廈所花腫費(fèi)的剪全部形費(fèi)用剖，包蓄括開(kāi)炕發(fā)成團(tuán)本和割銷(xiāo)售妄成本鮮。開(kāi)發(fā)緞成本主要傅包括土地德費(fèi)用、前期工議程費(fèi)、建筑安薪裝工程霧費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)棍施費(fèi)、公共配尿套設(shè)施夠費(fèi)、開(kāi)發(fā)劈燕間接澡費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)散用等。銷(xiāo)售雙成本主要包核括銷(xiāo)售泉房屋的廣告、代理愚等費(fèi)購(gòu)用的支出跨，一般昆為總銷(xiāo)填售額的2～4%。2.房地產(chǎn)腫開(kāi)發(fā)項(xiàng)怎目成本肅管理原則設(shè)置科學(xué)村的成本璃管理咱目標(biāo)設(shè)計(jì)鄰階段投資控區(qū)制是重餡點(diǎn)變被尺動(dòng)控脊制為主動(dòng)錫控制經(jīng)濟(jì)與綿技術(shù)結(jié)求合是成本洋管理的知高效手決段3.房地級(jí)產(chǎn)開(kāi)原發(fā)項(xiàng)懶目成注本管慨理的陡主要軋內(nèi)容策劃、逮設(shè)計(jì)階錦段的成瘦本管尸理：策劃階段（缺尋找項(xiàng)佳目、市遙場(chǎng)調(diào)查淺和投資旋評(píng)估）閱、設(shè)計(jì)階段（耗重視設(shè)稍計(jì)前的省投資估俱算、重顫視方案扯的選擇虹）。發(fā)包、邁施工階琴段的成介本管吊理：發(fā)包池（項(xiàng)目辜總發(fā)遷包、腫建安忘工程印及設(shè)慘備采結(jié)購(gòu)發(fā)忘包）籠、施工階段揉。銷(xiāo)售虛階段的成陡本管害理：慣房地別產(chǎn)銷(xiāo)售廣涼告支出沉費(fèi)用。第五節(jié)串：房地叔產(chǎn)開(kāi)發(fā)飛項(xiàng)目其渴他管理1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)誘目合同智管理項(xiàng)目合秀同的特點(diǎn)：合捏同標(biāo)的狠物的必特殊仍性；合同執(zhí)行亞周期排長(zhǎng)；合同內(nèi)容多，涉及范圍頭廣；合同風(fēng)險(xiǎn)禁大。項(xiàng)目合西同的作用：明舉確開(kāi)纏發(fā)商身和承會(huì)包方魚(yú)在項(xiàng)否目實(shí)踩施中矩的權(quán)利割和義謠務(wù)、項(xiàng)目輛實(shí)施階岸段實(shí)行誓社會(huì)監(jiān)理的虜依據(jù)、項(xiàng)目嚷實(shí)施的法律雷依據(jù)。1.開(kāi)發(fā)榨項(xiàng)目布合同躺管理項(xiàng)目制合同舒的分類(lèi)：如按簽約勝各方的沿關(guān)系可以分捧為工程翻總承包遙合同、督工程分失包合同仁、轉(zhuǎn)包飼合同、離勞務(wù)分溫包合同館與聯(lián)合健承包合辜同等；只按計(jì)價(jià)內(nèi)方式遭分類(lèi)又可糊分為季固定乓總價(jià)燥合同逝、計(jì)嚇量估些價(jià)合衫同、堪單價(jià)駐合同宵、成收本加艘酬金股合同勺形式咳等。項(xiàng)目合企同管理謀的內(nèi)容：檢查合工同執(zhí)行智情況、督處促施蜂工企液業(yè)執(zhí)行合謀同條款、根牲據(jù)工程實(shí)臣際進(jìn)度與施職工單俗位商鍛議更塞改或喊取消朝合同贊中的某些條鳴款等。2.項(xiàng)目河協(xié)調(diào)饒管理做好市守政配套拳的協(xié)調(diào)管殃理工作；協(xié)調(diào)繳各承仔包合同鳴中有溜關(guān)進(jìn)驢度、慕技術(shù)宇配合軋、現(xiàn)刃場(chǎng)協(xié)再作、孝公共項(xiàng)設(shè)施妙使用依等問(wèn)禾題，伙解決血他們之間產(chǎn)兄生的矛禍盾；定期召日開(kāi)有各儉承包單逐位參加燙的項(xiàng)目容經(jīng)理耍協(xié)調(diào)塵會(huì)議，并祝檢查歌會(huì)議騾決定珍事項(xiàng)