房地產(chǎn)物業(yè)管理基礎(chǔ)資料

物業(yè)管理基礎(chǔ)教師李岷物業(yè)管理簡(jiǎn)說(shuō)最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國(guó)。OctaviaHill規(guī)范租戶行為的管理辦法?，F(xiàn)代物業(yè)管理卻誕生并發(fā)展于19世紀(jì)末20世紀(jì)初美國(guó)。1911年世上第一個(gè)業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織（BOO）”成立，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生。1981年3月10日，深圳市成立了第一家涉外商品房物業(yè)管理公司。1994年3月，建設(shè)部頒布33號(hào)令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，正式確立了現(xiàn)階段物業(yè)管理的新體制，推行社會(huì)化+專業(yè)化的管理。2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施2007年10月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》更新/《物權(quán)法》實(shí)施。五業(yè)精神責(zé)業(yè)—責(zé)任心+負(fù)責(zé)廉業(yè)—廉潔自律勤業(yè)—勤奮努力敬業(yè)—崇敬+看得起愛(ài)業(yè)—熱愛(ài)現(xiàn)階段中國(guó)大陸住房問(wèn)題中的

幾個(gè)基本問(wèn)題白話解業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)建筑物區(qū)分所有權(quán)房產(chǎn)稅物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)土地房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))公共與共有學(xué)校、購(gòu)物、交通業(yè)主《條例》第六條:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體。具備業(yè)主身份的情況有三種：辦證大國(guó)一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房產(chǎn)證和房屋共有權(quán)證的購(gòu)房人。非業(yè)主使用人不擁有物業(yè)的所有權(quán)，通過(guò)某種形式獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。問(wèn)題？1）夫妻雙方，一方是業(yè)主，另一方是業(yè)主嗎？2）父母兒女是不是業(yè)主？3）開發(fā)商是不是業(yè)主？單個(gè)業(yè)主的權(quán)利1)依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。A.對(duì)自用部位占有、使用、收益、處置、修繕、改建等基本權(quán)利。B.對(duì)共用部位，設(shè)施設(shè)備的權(quán)利。2)參與物業(yè)管理，要求物企依合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。3).擁有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的監(jiān)督、建議、批評(píng)、咨詢、投訴的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；是業(yè)主自治管理組織；是非社團(tuán)法人組織。注意1)一個(gè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主大會(huì)。可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)大和業(yè)委會(huì)的職責(zé)。2)重大管理事項(xiàng)有哪些？一）制定修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；二）制定修改管理規(guī)約；三）選舉或更換業(yè)委會(huì)成員；四）選聘和解聘物企；五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)；七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3)業(yè)主自治指業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)（專有+共有）的使用，經(jīng)營(yíng)和管理做出決定。業(yè)主自治的關(guān)鍵就是：召開業(yè)主大會(huì)+選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)業(yè)主自治的前提條件是：制定和通過(guò)管理規(guī)約。4）業(yè)主大會(huì)成立的條件。物管區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付專有部分建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用滿2年。公有住房出售建筑面積達(dá)到30%以上的，可以召開第一次業(yè)主大會(huì)。這時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)按政府的要求，及時(shí)報(bào)籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：①物業(yè)管理區(qū)域證明；②房屋及建筑物面積清冊(cè)；③業(yè)主名冊(cè)；④建筑規(guī)劃總平圖；⑤交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；⑥物業(yè)用房配置證明；⑦其他有關(guān)資料。5）業(yè)主大會(huì)議事兩形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式；也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。6)業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為：定期會(huì)議/臨時(shí)會(huì)議

定期會(huì)議應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事項(xiàng)或緊急事件需要及時(shí)處理的；議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況等，業(yè)委會(huì)應(yīng)組織召開業(yè)大臨時(shí)會(huì)議。7)業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主人數(shù)較多的時(shí)候，應(yīng)選派業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。在入住率達(dá)到一定比例，業(yè)主人數(shù)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，每棟樓的業(yè)主就可以通過(guò)協(xié)商推選若干名代表，組成業(yè)主小組。一般按照每建筑面積500—1000平方米產(chǎn)生1名小組成員。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行其業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。8)業(yè)主可以書面委托代理人行使權(quán)利。9)業(yè)主大會(huì)還應(yīng)該有相當(dāng)比例的住用人列席會(huì)議。10)雙2/3與雙1/2應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占總建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)1/2以上的業(yè)主同意11)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。12委)業(yè)大——業(yè)委會(huì)搬。業(yè)主孟大會(huì)是權(quán)力機(jī)關(guān)，晨業(yè)委會(huì)申只是執(zhí)行機(jī)撥構(gòu)。13）首誼次業(yè)依主大僅會(huì)（蹦籌備運(yùn)組）慎誰(shuí)牽逐頭組錘織？政府應(yīng)在收到業(yè)主提護(hù)出籌備狠業(yè)主大膚會(huì)書面岔申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)拔組織、指鴿導(dǎo)成啞立首籠次業(yè)遙主大隙會(huì)會(huì)頁(yè)議籌展備組贊?；I備沈組由業(yè)主代表、建設(shè)單摸位代表烤、街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府員代表和居委會(huì)代表概組成慎。籌婆備組械成員穴人數(shù)斧應(yīng)為單數(shù)，其烤中業(yè)主代陸表人數(shù)衡不低于籌備組秩總?cè)藬?shù)衣的一半，籌備罰組組長(zhǎng)由政府股代表?yè)?dān)任沉。14）業(yè)主吸大會(huì)的啟動(dòng)他資金由建設(shè)單午位負(fù)責(zé)泉。業(yè)主奧委員例會(huì)由業(yè)主倡大會(huì)選佛舉產(chǎn)生蓄，經(jīng)政府（備案）批準(zhǔn)煉成立的費(fèi)、代表全片體業(yè)主低合法權(quán)爽益的社會(huì)團(tuán)漁體，業(yè)草主委托員會(huì)豈是業(yè)牲主大詞會(huì)的執(zhí)行肺機(jī)構(gòu)，是物銜業(yè)管理誦區(qū)域內(nèi)牌代表全件體業(yè)主儲(chǔ)實(shí)施自治管理組額織；膊是非社團(tuán)法人組絹織。《條例》：業(yè)止委會(huì)切當(dāng)自媽選舉煎產(chǎn)生蒼之日石起30日內(nèi)，街向政府主辭管部門和政府街衣辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政擠府。備案急：業(yè)熱委會(huì)惜成員基本情談況、管理盡規(guī)約、業(yè)主大災(zāi)會(huì)議事正規(guī)則等。注意：1)委員跟均要泥是業(yè)主。2)業(yè)委會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由接：熱心公仰益+責(zé)任堵心強(qiáng)+有一乒定的竿組織出能力的業(yè)主鼠擔(dān)任。問(wèn)題侵：身訴體健州康可箏否？急個(gè)人哥形象覆好可下否？3)業(yè)主委東員會(huì)主軍任、副盞主任：膛均由業(yè)籮主大會(huì)曲選舉出概來(lái)的業(yè)嚴(yán)委會(huì)委員中自行推選產(chǎn)生時(shí)。秘?fù)魰梢曰衅浮?）委員偉的人數(shù)求為5—病11名單數(shù)門組成，5）委員披每屆任焦期5年。6)業(yè)主委愿員會(huì)的摩會(huì)議形呼式：例會(huì)：三個(gè)月一次掌。特別和會(huì)議：全體委傲員的1/3以上三提議桑；全叔體業(yè)勸主的20墊%以上提時(shí)議；主板任認(rèn)為棋有必要殖的；發(fā)設(shè)生重大惱事項(xiàng)。會(huì)議岸必須赴要有柄半數(shù)伴以上俘委員里出席予方有茄效。7)業(yè)委通會(huì)工塔作經(jīng)跳費(fèi)由蠶全體販業(yè)主堤承擔(dān)話。8)業(yè)委琴會(huì)與振物業(yè)蟻管理選企業(yè)搏之關(guān)鍋系：①二者雙是業(yè)主炸自治屋與專手業(yè)化策相結(jié)餡合的管族理體介制。②在法律關(guān)村系上是平等的。③在經(jīng)濟(jì)銹關(guān)系上是平等的。物乓企提供取服務(wù)而釣獲取相姥應(yīng)的報(bào)哨酬，這襯種經(jīng)濟(jì)辰關(guān)系是通過(guò)業(yè)主延的委舒托合同來(lái)確認(rèn)和保證的。物增業(yè)指已尚建成柜并投豎入使刻用的監(jiān)各類建筑糕物及附藥屬設(shè)施設(shè)它備、相關(guān)場(chǎng)地等組巾成的誕單宗后房地法產(chǎn)實(shí)忙體以膜及依閑托于覽該實(shí)表體上羨的權(quán)益。將要建瘋成的各類建飯筑物及精附屬設(shè)燥施、設(shè)對(duì)備和場(chǎng)衛(wèi)地？？物業(yè)的味分類1）按使擁用功能蘇分：居住物休業(yè)商業(yè)物小業(yè)工業(yè)晃物業(yè)其他擇物業(yè)2）按夏物業(yè)母管理巡壽的特腿點(diǎn)分距：住宅物解業(yè)，寫字憤樓物羅業(yè)，商廈物懶業(yè)，工廠廠表房，住宅物撇業(yè)，最受況關(guān)注稼。寫字木樓物平業(yè)，期望撤值最員高。商廈物責(zé)業(yè)，形象第稼一工廠扔廠房薯，難度狡最大胃。3）特種黑物業(yè)的輔分類：文化類各，體育貨類，娛樂(lè)約類，衛(wèi)生暴類，其他類逢。？檔案冠館屬家于哪低類監(jiān)獄、周寺廟、效教堂等又素屬于哪啦類房地產(chǎn)閱的構(gòu)成儀：土地怎的開本發(fā)經(jīng)茶營(yíng)；續(xù)房地高產(chǎn)的字開發(fā)墓；房地產(chǎn)州交易；殲物業(yè)管藥理；房地選產(chǎn)中約介服甘務(wù)；喉房地?zé)岙a(chǎn)金沒(méi)融。房地磁產(chǎn)的灑運(yùn)行較環(huán)節(jié)奏：生產(chǎn)環(huán)掙節(jié)—流通環(huán)窩節(jié)—消費(fèi)土環(huán)節(jié)3.物業(yè)司、房睡地產(chǎn)奧、不器動(dòng)產(chǎn)梅的關(guān)姥系。房地理產(chǎn)包辱括物耗業(yè)，肌物業(yè)劑是房地產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)平域才使擠用的堪概念朗。不動(dòng)浴產(chǎn)在民確法中慣用的詞匯吉，房地?fù)?dān)產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)拿法和商業(yè)貞實(shí)務(wù)中經(jīng)界常使術(shù)用的炊。物業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)=不動(dòng)究產(chǎn)土地判私有氧制土地僑制度//土地所辮有權(quán)分騰為（三葛部分權(quán)箱益可以肌分別轉(zhuǎn)陸讓）菜：地下刃權(quán)(包括地塞下資源至開采權(quán))、地面權(quán)地上空顯間權(quán)(包括腹建筑威物大蔽小、細(xì)形狀陳等)今天狀說(shuō)說(shuō)填你有早啥財(cái)朵產(chǎn)？財(cái)產(chǎn)(pr耳ope奮rty忌)：就野是資扔產(chǎn)；慮所有稈物；伙所有旗地，踏地產(chǎn)假；所哈有，養(yǎng)所有均權(quán)。英美建法上畜嚴(yán)格步來(lái)說(shuō)算應(yīng)該棍沒(méi)有防物權(quán)絨的概頭念，雹連對(duì)辰應(yīng)的蠶概念方的沒(méi)矛有，反現(xiàn)在斥的《物權(quán)愧法》不是怨財(cái)產(chǎn)世法(pr賓ope帝rty違la犁w)，財(cái)賤產(chǎn)與昨物權(quán)普不是陸能等逝同的卷概念突。物業(yè)的涼性質(zhì)物業(yè)的洪屬性分銜為自然屬潮性和社會(huì)屬登性（經(jīng)濟(jì)疤屬性和緞法律屬抖性）。1）物業(yè)脫的法律嫩屬性（鏈權(quán)屬性遍）2）物業(yè)她的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)屬性3）物業(yè)遮的自然調(diào)屬性（惜物理屬崇性）日本皇引室公主Ka兼or兼uNa怨ka雜ma鬧ru關(guān)于20種12公開發(fā)遭言So種3d改ays遺of按no登su造n,奔sta姑rs,mo壇on央..講ca曾n'氧tuse請(qǐng)el杜ect氏ric忌ity秒ei推the估r.皂We宵hav恒et有os石it份in狀pit輸ch秘bla蹈ck.鳳Do菌es趙any缺bod忠yr滋eal牲ize裁ho肆wm海uch妙ma底yhe鄙mt燦his斃wo掩uld委ca具use嘴?I獅th枯ink輩a?狼lo視to茶ff搜olk命sw溉oul述dl烏ite瓶ral塑ly享go裝ins紛ane呈.N序oj王oke乳.I技ho讀pe白Ia然ms逐itt細(xì)ing誼at桿ho碎me溜whe馳nt但his丙ha敵ppe竊ns.祝大擔(dān)家新壺年快逢樂(lè)謝謝大晨家是指業(yè)漂主通過(guò)選聘物業(yè)服皆務(wù)企業(yè)晉，由業(yè)主愚和物想業(yè)服闊務(wù)企診業(yè)按照濾物業(yè)句服務(wù)合同約吃定，對(duì)膊房屋久及配乳套的瓶設(shè)施尖設(shè)備證和相耗關(guān)場(chǎng)椒地進(jìn)仆行維修牛、養(yǎng)嶺護(hù)、砍管理，維川護(hù)物元業(yè)管事理區(qū)猶域內(nèi)正的環(huán)翁境衛(wèi)生和相雅關(guān)秩序的活甚動(dòng)。物業(yè)管配理特約服粘務(wù)（為推業(yè)主字進(jìn)行飾室內(nèi)撐設(shè)計(jì)予或裝里修）。物業(yè)管噸理綜合醬服務(wù)包潔括常規(guī)性刷服務(wù)（清潔熄，代收欲費(fèi)用，悅衛(wèi)生防命疫等）杯，一般與不以贏猜利為目驗(yàn)的，只要收取低銀廉的費(fèi)鑰用，滿轉(zhuǎn)足居民禍的基本佳的需要疑。委托冠性服痰務(wù)（代木訂代遞購(gòu)報(bào)棟刊、經(jīng)牛奶侮、代稈洗衣壯物等捕），費(fèi)以微儀利為普原則園，為多居民貼提供律更多方笛便。物業(yè)管牙理的性垂質(zhì)Ａ、謀物業(yè)忠管理情是以“”為核粥心的離產(chǎn)業(yè)零。Ｂ、物億業(yè)管理涌是以“經(jīng)濟(jì)油性質(zhì)桶服務(wù)”為核心花的。Ｃ、物禍業(yè)管理萬(wàn)以提供另優(yōu)質(zhì)服莖務(wù)為自頭己的靈魂。服務(wù)第三產(chǎn)駝業(yè)物業(yè)儉管理團(tuán)的類爬型Ａ、隆按業(yè)歉務(wù)委損托的全情況淹分。委托汗服務(wù)善型物這業(yè)管溪理租賃米經(jīng)營(yíng)厲型物盡業(yè)管燃理Ｂ、按奮管理目繩標(biāo)分類分為盈利安型和非盈搭利型兩種物業(yè)缸管理娃的基本么內(nèi)容日常被管理巧，社區(qū)管被理。租賃經(jīng)任營(yíng)，優(yōu)質(zhì)腸服務(wù)堆，日常涂管理攪包括日常弦養(yǎng)護(hù)揚(yáng)，環(huán)境，斤綠化，安防紀(jì)，消窄防，車輛，經(jīng)征收費(fèi)皂用，處臂理矛盾替，檔案管派理。物業(yè)管慣理的功咬能管理奴功能谷，維浙修功屑能，源服務(wù)倆功能活，經(jīng)塔紀(jì)功查能，籍信托港功能遙（物業(yè)止管理已的信嗽托主農(nóng)要體認(rèn)現(xiàn)在資財(cái)產(chǎn)俗管理謹(jǐn)和經(jīng)蹈紀(jì)咨粥詢兩段個(gè)方）。房屋修伴繕在物裂業(yè)管理塞中的作奶用從物業(yè)唉自身的傭角度看受。是保證哄原有房澇屋的主用安北全和使用功尿能，充呀分發(fā)狡揮房屋的怪使用價(jià)維值。從房地罰產(chǎn)業(yè)的增角度看督。是房昆地產(chǎn)在消費(fèi)惰環(huán)節(jié)中延續(xù)敘和完態(tài)善，有過(guò)利于油房屋濫價(jià)值頁(yè)的保浮值增型值，促進(jìn)房頁(yè)地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、鑄流通、習(xí)消費(fèi)各環(huán)節(jié)陡的良性循擁環(huán)。從物業(yè)償管理企酬業(yè)的角終度看。有利床于消攝除用忠戶置猴業(yè)的析后顧謎之憂輪，促已進(jìn)房柏屋的土銷售喝和租民金的廈提高局，有要利于物提高姥物業(yè)并管理產(chǎn)企業(yè)釋在社拐會(huì)上幸的信飾譽(yù)和名在激貌烈的興市場(chǎng)釘競(jìng)爭(zhēng)晴中的雁競(jìng)爭(zhēng)怎力從使鋒用者紛和社獨(dú)會(huì)的尸角度錫看。有利于斜改善人分民工作賞、生活束條件，洞滿足居平民生活聰需要，砍促進(jìn)城圈市經(jīng)濟(jì)堤的發(fā)展違和社會(huì)笛主義精庸神文明克的建設(shè)靈。房屋修習(xí)繕責(zé)任曠劃分1）新撞建房洋屋在逼保修萍期內(nèi)20攔00年6月30日建設(shè)熄部令第80號(hào)發(fā)布《房屋建憑筑工程使質(zhì)量保常修辦法》，第拔四條部房廉屋建燦筑工揭程在保勢(shì)修范水圍和稱保修撫期限翁內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)愧量缺陷愛(ài)，施工刺單位應(yīng)當(dāng)履鞏行保修諷義務(wù)?！段飿I(yè)窗管理踏條例》第三十列一條建設(shè)單溜位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)虹家規(guī)定僅的保修我期限和敢保修范碰圍，承琴擔(dān)物駐業(yè)的榴保修紐奉責(zé)任稍。在正尋常使寧用條譜件下邀，建喪設(shè)工脆程的獎(jiǎng)最低純保修辨期限殊為基礎(chǔ)設(shè)治施工程、房莖屋建讀筑的地基煙基礎(chǔ)讓工程和主體澇結(jié)構(gòu)咳工程俘，為設(shè)計(jì)追文件規(guī)律定的該蛇工程。順屋昂面防水工程、親有防水要求的利衛(wèi)生間己、房間攜和外墻席面的防滲漏，為年；供熱匙與供續(xù)冷系擠統(tǒng)，件為個(gè)采添暖期陰、供狠冷期牌；電氣召管線亭、給咸排水何管理元、設(shè)欄備安笛裝和稀裝修蒙工程命，為年。其他項(xiàng)纖目的保蜻修期限純由發(fā)包醬方與承內(nèi)包方約蠟定。合理效使用榆年限占；5222）保修龍期滿后由業(yè)主承擔(dān)房聚屋修繕涉責(zé)任和場(chǎng)修繕費(fèi)孫用。業(yè)援主委托梯物業(yè)管滋理企業(yè)就管理的取物業(yè)，煎如下：房屋從建筑背共用案部分用、共匙用設(shè)口施，紋由物業(yè)管田理企業(yè)承擔(dān)蘋、費(fèi)易用按保業(yè)權(quán)薪比建育立維修吳基金。物業(yè)內(nèi)僅自用部背分和自宵用設(shè)施惱的修繕煙責(zé)任由業(yè)主自行修齡繕，費(fèi)博用自擔(dān)重，物業(yè)管眨理企業(yè)負(fù)有數(shù)檢查監(jiān)督的責(zé)任財(cái)。3)凡屬使懼用不當(dāng)抽或認(rèn)為麥造成房獄屋損壞班的，由具行為人淋負(fù)責(zé)或喚給予賠葬償。房屋損乖壞原因房屋損壞原因自然因素人為因素氣象因素生物因素地理因素災(zāi)害因素使用不當(dāng)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量低劣維修保養(yǎng)不善房屋修夜繕責(zé)任號(hào)劃分1、損枯壞原佳因？2、是否桐在保修遙期內(nèi)？3、保修耳期后，鄰是否有影物業(yè)服館務(wù)企業(yè)兼？住宅撲小區(qū)建筑面亮積在5萬(wàn)平筆方米以上參，建嘆筑布梳局自闖成體作系，屋配套肥設(shè)施攀較為餃完善金的獨(dú)慚立居謠住區(qū)乘，即馬可稱膊為一胃?jìng)€(gè)住蹦宅小紋區(qū)。（1）居艘住功好能（2）服鳴務(wù)功作能（3）經(jīng)濟(jì)哥功能（交換功似能、自撞費(fèi)功能）（4）社會(huì)很功能13、住宅貸小區(qū)的曉功能：1）服牲務(wù)至示上，硬方便清群眾鎮(zhèn)。2）統(tǒng)玻一管標(biāo)理，甘綜合搏服務(wù)止。住宅沃小區(qū)橋管理俱的指喊導(dǎo)思值想全國(guó)渣住宅簡(jiǎn)示范伍項(xiàng)目獸申報(bào)燦條件Ａ、痛參評(píng)節(jié)項(xiàng)目約符合吳城市晌規(guī)劃樓建設(shè)致要求,配套設(shè)末施齊全,住宅研小區(qū)叼、工檢業(yè)區(qū)悟建筑逗面積8萬(wàn)平方命米以上室，別墅2萬(wàn)平方委米以上模，大廈3平方米件以上且頑非住宅瘡建筑面芝積占60%以上輝，入算住率廉和使庸用率骨達(dá)85%以上。Ｂ、覽取得要省(自治區(qū)衡、直轄匠市)級(jí)物潮業(yè)管哄理示紐奉范項(xiàng)事目稱末號(hào)1年以上弓。C、已睬建立驕各項(xiàng)幫管理?yè)Q規(guī)章仔制度唇。D、無(wú)重另大責(zé)奮任事姜故和確跡認(rèn)屬冶實(shí)的重大砌投訴敗。全國(guó)管繪理示范允項(xiàng)目標(biāo)限準(zhǔn)1）房屋孝完好率98%，收繳醒率98%2）零查修及限時(shí)率１００%，返修培率不高腐于１％棒、3）業(yè)信主對(duì)主物業(yè)廊管理態(tài)的滿夢(mèng)意度屑達(dá)95態(tài)%以上。4）省伍一級(jí)鉗預(yù)評(píng)妹分不毀得低拳于98分。標(biāo)準(zhǔn)催只針朵對(duì)普通住音宅，不適墓宜別墅時(shí)。物業(yè)服叔務(wù)等級(jí)和分為一、二舍、三級(jí)，示錯(cuò)范級(jí)別味最高。頁(yè)示范項(xiàng)職目每三年進(jìn)萄行一累次復(fù)劉檢。社區(qū)管惜理也物匙業(yè)管理拍的區(qū)別擠與聯(lián)系管理槐主體不同。爛社區(qū)管屯理有：繞政府組湯織（如仿于道辦歐）、企或事業(yè)單驅(qū)位和居乏民委員壇會(huì)組成葬的多元閉社區(qū)組室織。物蒙業(yè)管理粘的：物聰業(yè)管理櫻企業(yè)，嬸業(yè)主和芽使用人況。管理目養(yǎng)的不同唐。社錯(cuò)區(qū)管神理：棄讓社踐區(qū)居丑民鄰胖里關(guān)贏系和輔諧，確生活咽安定驚幸福命，行辮為規(guī)栽范有僵序。農(nóng)物業(yè)位管理叨：主逮要是茅業(yè)主蚊對(duì)住既房財(cái)親產(chǎn)的勝使用更、維然護(hù)、禽保險(xiǎn)掙等方隸面的互服務(wù)午需求鵝，創(chuàng)蕉造良絕好的觸生活收、學(xué)蜓習(xí)、北工作搜環(huán)境吐。管理愿內(nèi)容不同啦。社監(jiān)區(qū)管篩理：報(bào)不僅智包括虹“人蹲的居捐住”背還包芹括“咸人的酒生活財(cái)”等齒。物獲業(yè)管管理：膚主要騙是以伏物業(yè)固為核三心的坊專業(yè)拆化管橫理與商服務(wù)概。性質(zhì)與評(píng)方式不同吊。社透區(qū)管辜理：博以行節(jié)政管服理、懷互助秤管理饅的方累式來(lái)習(xí)實(shí)施區(qū)。物屬業(yè)管清理：幫業(yè)主兆與企凈業(yè)是拘通過(guò)泳合同臺(tái)來(lái)確清認(rèn)的示、是朗平等粉的民哨事主真體。1）指主巡壽要以出摩租等形津式來(lái)獲臨取收益膠的物業(yè)鼻，主要菜包括辦嘩公樓和承零售商住業(yè)。2）商業(yè)較樓宇家的特蒸點(diǎn)：建筑通規(guī)模懼大，18層左右苦，建筑胸面積2萬(wàn)平榆方米時(shí)左右速；機(jī)電設(shè)怠備多，毫供電供憑水、空欲調(diào)系統(tǒng)希、電梯蝦、安全翅監(jiān)控；客戶浩多，木人員宏數(shù)量附大。商業(yè)禮樓宇國(guó)外通絹常將寫社字樓分梳為甲、跑乙、沉丙三個(gè)等自級(jí)，（揚(yáng)依據(jù)峽地理車位置壟，建淡筑物硬的物秧理狀淚況、結(jié)質(zhì)量有及收千益能明力進(jìn)裹行分飛類）。辦公乎樓的慌等級(jí)1）19桌84年幅美國(guó)哈特福勉德市的借都市大午廈，被辛公認(rèn)為瞧世界第碗一座智億能大廈籃。物業(yè)智蛛能化2）3A：大樓赴自動(dòng)罩化BA+通訊自下動(dòng)化CA+辦公棟自動(dòng)列化OA。5A：3A+保安神自動(dòng)資化SA+消防辭自動(dòng)飄化FA。3）要實(shí)機(jī)現(xiàn)智能飼化管理圣，必須推采用先軋進(jìn)的，將所饅有的語(yǔ)言信膛號(hào)、數(shù)確據(jù)信號(hào)齒、圖像尺信號(hào)和其他信羨息系統(tǒng)的線揚(yáng)路這諒和在絨一起淺的技見(jiàn)術(shù)。物業(yè)智魚能化智能化介綜合布辟線系統(tǒng)1）指按合法付程序成立并揉具有相應(yīng)蓮資質(zhì)條件的蜘、經(jīng)營(yíng)物語(yǔ)業(yè)管理束業(yè)務(wù)的企環(huán)業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)亦體，是獨(dú)棵立核算扯的企業(yè)捎法人，攜能獨(dú)立度承擔(dān)民婦事和經(jīng)示濟(jì)法律阿責(zé)任。物業(yè)悔服務(wù)靠企業(yè)國(guó)務(wù)院建設(shè)主遠(yuǎn)管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)寺管理生企業(yè)關(guān)資質(zhì)陵證書今的頒您發(fā)和俘管理。2）物管彼企業(yè)資恰質(zhì)管理省、耕自治賴區(qū)人講民政捏府建設(shè)主它管部門蒜負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管院理企業(yè)窗資質(zhì)證超書的頒析發(fā)和管注理。直轄市人民遣政府剪房地歐產(chǎn)主寨管部均門負(fù)蠅責(zé)二級(jí)仗和三嶺級(jí)物業(yè)筒管理聾企業(yè)勸資質(zhì)兄證書跪的頒點(diǎn)發(fā)和艘管理遲，并佳接受訊國(guó)務(wù)咱院建鹿設(shè)主章管部該門的作指導(dǎo)爐和監(jiān)恭督。設(shè)區(qū)呢的市的人偏民政府房地漸產(chǎn)主單管部有門負(fù)撲責(zé)三級(jí)物業(yè)吉管理盡企業(yè)耐資質(zhì)腹證書賠的頒夾發(fā)和甚管理孕，并際接受狡省、職自治違區(qū)人低民政完府建銅設(shè)主闖管部靠門的找指導(dǎo)顆和監(jiān)報(bào)督。一級(jí)資稱質(zhì)1.注冊(cè)資犬本人民悠幣500萬(wàn)元以上財(cái)；2.物業(yè)案管理鉗專業(yè)守人員劍以及陜工程芳、管布理、筒經(jīng)濟(jì)蓮等相洪關(guān)專鼠業(yè)類拔的專職管撕理和技柔術(shù)人員不少非于30人。其療中，具承有中級(jí)分以上裂職稱的人員慕不少于20人，鈔工程基、財(cái)軍務(wù)等脾業(yè)務(wù)謊負(fù)責(zé)減人具查有相造應(yīng)專悼業(yè)中票級(jí)以亦上職賣稱；3.物業(yè)妄管理泥專業(yè)丟人員鄭按照俯國(guó)家彎有關(guān)陸規(guī)定旗取得移職業(yè)余資格戴證書知；4.管理兩種類侮型以上維物業(yè)舞，并行且管掙理各膜類物鹿業(yè)的品房屋襯建筑磁面積纖分別顧占下務(wù)列相賣應(yīng)計(jì)筍算基蠟數(shù)的物百分括比之和不低于100％：（1）多層鋸住宅20姐0萬(wàn)平帳方米詢；（2）高層活住宅10盆0萬(wàn)平方購(gòu)米；（3）獨(dú)立親式住宅殘（別墅惹）15萬(wàn)平末方米緞；（4）辦公江樓、工疤業(yè)廠房正及其它匯物業(yè)50萬(wàn)平方洽米。5．建立龜并嚴(yán)格墨執(zhí)行服眾務(wù)質(zhì)量鐘、服務(wù)艙收費(fèi)等碗企業(yè)管焰理制度異和標(biāo)準(zhǔn)也，建立福企業(yè)信姐用檔案剝系統(tǒng)，為有優(yōu)良充的經(jīng)營(yíng)睛管理業(yè)陽(yáng)績(jī)。二級(jí)資圓質(zhì)：1.注冊(cè)棉資本押人民愧幣30博0萬(wàn)元以怕上；2.物業(yè)沸管理恢專業(yè)倍人員扔以及沉工程恢、管凱理、森經(jīng)濟(jì)牛等相肢關(guān)專尤業(yè)類詳?shù)膶９ヂ毠芙o理和皂技術(shù)逃人員售不少命于20人。其膚中，具票有中級(jí)杠以上職肆稱的人謊員不少溫于10人，工程她、財(cái)務(wù)電等業(yè)務(wù)數(shù)負(fù)責(zé)人輛具有相攔應(yīng)專業(yè)果中級(jí)以土上職稱桂；3.物業(yè)管豎理專業(yè)霜人員按汪照國(guó)家絮有關(guān)規(guī)凈定取得預(yù)職業(yè)資納格證書進(jìn)；4.管理兩種類慘型以上物業(yè)巾，并筑且管伯理各疼類物較業(yè)的簽房屋春建筑拒面積頂分別治占下獨(dú)列相軟應(yīng)計(jì)昌算基考數(shù)的胳百分血比之拋和不楊低于10有0％：1）多撒層住確宅100萬(wàn)平方繼米；2）高壞層住殲宅50萬(wàn)平方娘米；3）獨(dú)州立式敵住宅鵝（別責(zé)墅）8萬(wàn)平嘴方米套；4）辦公撿樓、工宴業(yè)廠房幻玉及其它門物業(yè)20萬(wàn)平盲方米調(diào)。5.建立砌并嚴(yán)燥格執(zhí)臣行服省務(wù)質(zhì)范量、墓服務(wù)熱收費(fèi)蒸等企悉業(yè)管浴理制利度和擊標(biāo)準(zhǔn)秧，建去立企佛業(yè)信阿用檔侍案系臥統(tǒng)，碌有良豆好的悲經(jīng)營(yíng)饞管理抖業(yè)績(jī)辨。三級(jí)聚資質(zhì)優(yōu)：1.注冊(cè)資霉本人民芒幣50萬(wàn)元以扛上；2.物業(yè)管舍理專業(yè)與人員以洽及工程先、管理錘、經(jīng)濟(jì)誦等相關(guān)畝專業(yè)類秤的專職沉管理和錫技術(shù)人閘員不少掘于10人。其鋸中，具佩有中級(jí)轟以上職糕稱的人仇員不少軌于5人，鐵工程貢、財(cái)扁務(wù)等祥業(yè)務(wù)寸負(fù)責(zé)氧人具鉛有相繼應(yīng)專條業(yè)中售級(jí)以宗上職喉稱；3.物業(yè)輛管理殼專業(yè)袖人員君按照鴿國(guó)家使有關(guān)斷規(guī)定它取得林職業(yè)販資格驅(qū)證書;4.有委止托的枝物業(yè)簽管理嶼項(xiàng)目；5.建立并木嚴(yán)格執(zhí)富行服務(wù)繞質(zhì)量、錫服務(wù)收砍費(fèi)等企缺業(yè)管理丑制度和蠶標(biāo)準(zhǔn)，弦建立企碑業(yè)信用常檔案系往統(tǒng)。二級(jí)鋤資質(zhì)咐物業(yè)舒管理很企業(yè)假可以冰承接30萬(wàn)平方搭米以下功的住宅寒項(xiàng)目和8萬(wàn)平方行米以下濱的非住明宅項(xiàng)高目的物紡業(yè)管化理業(yè)戚務(wù)。三級(jí)資條質(zhì)物業(yè)析管理企休業(yè)可以梢承接20萬(wàn)平級(jí)方米以下住宅斬項(xiàng)目和5萬(wàn)平珠方米以下思的非住潔宅項(xiàng)變目的物趙業(yè)管渾理業(yè)店務(wù)。一級(jí)資懲質(zhì)物業(yè)竹管理企蠻業(yè)可以造承接各種物訂業(yè)管理誕項(xiàng)目面。住宅專齊項(xiàng)維修拌資金，襖是指專臺(tái)項(xiàng)用于鞭住宅共療用部位能、共用哪設(shè)施設(shè)昆備保修步期滿后幟的維修和更新、改造的資金襖。住宅孔共用父部位陳，包祖括：術(shù)住宅鋒的基時(shí)礎(chǔ)、啞承重醒墻體社、柱留、梁仙、樓栗板、奪屋頂蠢以及辮戶外況的墻倘面、圓門廳壇、樓闖梯間醫(yī)、走糕廊通之道等觸。共用設(shè)卻施設(shè)備牙，包括子：電梯挺、天線影、照明攝、消防能設(shè)施、辰綠地、摧道路、慈路燈、嘆溝渠、們池、井論、非經(jīng)煉營(yíng)性車憐場(chǎng)車庫(kù)掩、公益趨性文體姻設(shè)施和找共用設(shè)樹施設(shè)備描使用的棵房屋等。專項(xiàng)刊維修礦資金招投標(biāo)《條例》第24條明誦確規(guī)趴定：挨國(guó)家妻提倡龍建設(shè)認(rèn)單位妖按照怠房地彈產(chǎn)開棍發(fā)與互物業(yè)墾管理寶相分巨離的水原則貴，通恩過(guò)招進(jìn)投標(biāo)沙的方聞式選食聘具亭有相禿應(yīng)資浸質(zhì)的擋物業(yè)編服務(wù)瓶企業(yè)橋。19闊94年初勺，深存圳蓮花北舉行極了物證業(yè)管縮慧理項(xiàng)望目?jī)?nèi)肉部招解投標(biāo)“公載開、木公平分、公蘇正、筐合理乎”的陵原則招標(biāo)士機(jī)構(gòu)舉的設(shè)置立有奴兩種球途徑叨：一沾是招尾標(biāo)人室自行負(fù)組織臟成立隊(duì)的招宰標(biāo)機(jī)簽構(gòu),房地產(chǎn)堵建設(shè)單爪位招標(biāo)赤和業(yè)主搏委員會(huì)暖自行招帶標(biāo)；二曾是招標(biāo)東人委托擾招標(biāo)代擦理機(jī)構(gòu),招標(biāo)藍(lán)代理擴(kuò)機(jī)構(gòu)法并不菠是招蝕標(biāo)活棵動(dòng)的識(shí)最高醬權(quán)力剛機(jī)構(gòu)劉。。一般2／3的票權(quán)嗎贊成，糧并由招鋸標(biāo)委員等會(huì)派代光表與中邪標(biāo)人簽笛訂合同擦。按招標(biāo)盒對(duì)象的縣廣度分策類（1）公開胸招標(biāo)壓（2）邀請(qǐng)躲招標(biāo)忍（3）議附標(biāo)毒（4）兩元段招扎標(biāo)按物業(yè)瞇管理招州標(biāo)的主體分類（1）前涼期物糠業(yè)管銀理招國(guó)標(biāo)訂交救付使艙用起章至業(yè)老主委沙員會(huì)溜成立侮前由禾發(fā)展袍商主前持（2）經(jīng)領(lǐng)常性亭物業(yè)磁管理息招標(biāo)殲由胳前期炕物業(yè)呼管理紛轉(zhuǎn)入爆經(jīng)常渠性物輛業(yè)管置理，岡由業(yè)呈主委吧員會(huì)家主持（3）委托私咨詢型擠物業(yè)管省理招標(biāo)丙通過(guò)帶委托專險(xiǎn)業(yè)的咨廈詢中介帥服務(wù)機(jī)透構(gòu)代理忘物業(yè)管梢理招標(biāo)銀。推薦懶不超醫(yī)過(guò)3名有擾排序的合格崇中標(biāo)候銜選人在麻評(píng)標(biāo)過(guò)液程中也杰可召開堂現(xiàn)場(chǎng)答貢辯會(huì)中標(biāo)洽人確詢定后駛，招還標(biāo)人易應(yīng)當(dāng)梅在3日內(nèi)向中標(biāo)虹人發(fā)出中標(biāo)通眠知書，同時(shí)全通知未監(jiān)中標(biāo)人護(hù)。30日內(nèi)簽合同快。招標(biāo)訂人應(yīng)擇當(dāng)自關(guān)確定注中標(biāo)憂人之壺日起15日內(nèi)，向曲物業(yè)夕項(xiàng)目餐成在飽地的近縣級(jí)煤以上跳地方推人民維政府跨房地烈產(chǎn)行炕政主快管部瘡門備案評(píng)標(biāo)撕委員早會(huì)由濤招標(biāo)宅人代屢表和拖物業(yè)境管理輩方面釀的專伴家組褲成，慎成員衡為5人以返上單數(shù)，其中有招標(biāo)人妙代表以歇外的物蘋業(yè)管理俘方面的欲專家不過(guò)得少于抗成員總之?dāng)?shù)的三分罩之二。住宅專滴項(xiàng)維修孟資金管鄭理實(shí)行專戶存揪儲(chǔ)、專而款專用屬、所有骨權(quán)人決呀策、政拳府監(jiān)督辦的原則。業(yè)主交進(jìn)存的住盜宅專項(xiàng)繭維修資鼓金屬于業(yè)主所有英。濕從公洗有住始房售旋房款田中提榜取的裂住宅嬸專項(xiàng)糕維修侄資金概屬于公有住群房售房絕單位所裙有。業(yè)主旅大會(huì)膛成立芽前，練商品裕住宅緊業(yè)主鑰、非麗住宅從業(yè)主諷交存菊的住微宅專報(bào)項(xiàng)維濾修資洋金，申由物業(yè)所漆在地直瓦轄市、天市、縣蘭人民政黃府建設(shè)葛（房地帽產(chǎn)）主業(yè)管部門朱代管。開立公竊有住房存住宅專轟項(xiàng)維修仔資金專姥戶，應(yīng)挑當(dāng)按照前售房單飼位設(shè)賬估，按；其掛中，洗業(yè)主頓交存卸的住盆宅專觀項(xiàng)維猶修資蚊金，按設(shè)分戶插賬。業(yè)主分余戶賬面村住宅專狐項(xiàng)維修止資金余乖額不足殃首期交趙存中額的，悼應(yīng)當(dāng)繩及時(shí)哄續(xù)交恭。利用脫業(yè)主辟交存仍的住劑宅專拾項(xiàng)維問(wèn)修資沿金購(gòu)秩買的，疫應(yīng)當(dāng)然經(jīng)業(yè)皮主大風(fēng)會(huì)同叛意；娛未成資立業(yè)剛主大駁會(huì)的凈，