房地產(chǎn)的基本知識

房地產(chǎn)的基本知識一、土地的概念土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性1、自然特性2、經(jīng)濟(jì)特性第一節(jié)土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 三產(chǎn)業(yè)的劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織

四、什么是土地使用權(quán)出讓？

土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

5、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。七、什么是行政劃撥用地？土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

一、城市土地經(jīng)濟(jì)1、含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市土地管理的主要對象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相當(dāng)?shù)闹匾?）城市土地對交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況具有很大的依賴性3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有價值的擴(kuò)散性和區(qū)域整體性的特征二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理活動的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營管理活動過程。房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。3、房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式：根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。1）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：a、綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。b、土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設(shè)的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時的市場價格，通過拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。c、房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。2）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨(dú)自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。（2）委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。（3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項(xiàng)開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司3）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。（2）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要2、房地產(chǎn)的特征：自然特征和經(jīng)濟(jì)特征

自然特征經(jīng)濟(jì)特征1、生產(chǎn)周期長2、使用的耐久性2、資金密集性3、資源的有限性3、相互影響性4、物業(yè)的差異性4、易受政策限制性1、位置的固定性5、房地產(chǎn)的增值性3、房地產(chǎn)的類型：按用途分：

1、居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、工業(yè)房地產(chǎn)

按收益劃分：

5、營利性房地產(chǎn)6、非營利性房地產(chǎn)按市場交易劃分：7、出售的房地產(chǎn)8、出租的房地產(chǎn)9、抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)10、自用的房地產(chǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)價格

一、房地產(chǎn)價格是土地價格和建筑物及其附著物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。二、房地產(chǎn)價格的特征1、房地產(chǎn)價格的兩重性：既有房屋建筑價格又有土地價格。2、房地產(chǎn)個別性:容易受交易者個別因素的影響

3、房地產(chǎn)價格的高額性。4、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性:所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

5、房地產(chǎn)價格的趨升性。第四節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素

一、一般因素社會因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素人口因素國際因素1、政治安定情況1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國際經(jīng)濟(jì)狀況2、社會治安情況2、儲蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國際政治因素3、房地產(chǎn)投機(jī)3、財(cái)政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進(jìn)程4、居民收入和消費(fèi)水平4、房地產(chǎn)價格政策5、物價變動5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎(chǔ)設(shè)施1、城市商服中心影響2、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對外交通條件港口、車站、機(jī)場4、環(huán)境條件3、對外交通條件港口、車站、機(jī)場5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務(wù)中心影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、基礎(chǔ)設(shè)施2、市內(nèi)交通條件第五晌節(jié)駐房舅地產(chǎn)高價格綠構(gòu)成一、該土地扭價格押的構(gòu)徑成1、土地夏出讓金2、土弱地開殊發(fā)費(fèi)3、市額政配擊套費(fèi)二、房旅屋價格鬼的構(gòu)成1、房連屋建英筑成牢本2、流通幼費(fèi)用3、稅繪金4、利主潤三、徐房地昌產(chǎn)價剃格的誕構(gòu)成1、土地乎費(fèi)用2、前期蛙工程費(fèi)3、房屋著開發(fā)費(fèi)4、管呆理費(fèi)5、銷售追費(fèi)用：（1）代忽理費(fèi)（2）廣告繞費(fèi)6、財(cái)務(wù)擱費(fèi)用7、其他乒費(fèi)用：（1）設(shè)計(jì)鮮費(fèi)（2）監(jiān)諸理費(fèi)蠶：a.建設(shè)方b.承建隆方c.監(jiān)理閑方8、不可病預(yù)見費(fèi)9、稅金10、利潤第六誕節(jié)閣建害筑名好詞解陸釋1、土地使汽用權(quán):使用止國有己土地菠所使見用的熱權(quán)利,主要指盆建筑內(nèi)唐容,使用退年限.2、房產(chǎn)皆證:是房屋掙竣工驗(yàn)驅(qū)收后,由房盞管部讀門合新法擁浩有房磨產(chǎn)的葵最主商要證型明材有料.3、宗地圖屠：宗地圖乏包括土枝地使用福合同書挪附圖及蹄房地產(chǎn)句登記附嘗圖。它迅反映一雪宗地的橡基本情廳況。包謊括：宗激地權(quán)屬標(biāo)界線、桑界址點(diǎn)欣位置、驅(qū)宗地內(nèi)鬼建筑物品位置與守性質(zhì)，末與相鄰致宗地的細(xì)關(guān)系等4、紅線客圖：是規(guī)恥劃局滔確定泛的項(xiàng)欺目建儲筑總造平面獨(dú)圖，魔或城夸市規(guī)店范管事理部碧門正誤式確途定的噸項(xiàng)目魂建筑冬的總欄用地譜面積如的示腎意圖能，其饑中紅初線是吳用來當(dāng)表示黨建筑瓣物的候邊界悟外沿秩界限督，即繡實(shí)際茶可使扇用土扛地的元邊界派圖。5、三通膠一平:水,電,路(通).場地平唇整.6、五通一絡(luò)平：通水、瞇通電、絕路(通)、通氣裁、通訊統(tǒng)，場地王平整7、七通一啄平：通水目、通雜電、椒路(通)、通氣午、通訊過、通郵填、排污盯暢通，反場地平普整8、九通績一平捕：通水、午通電、眾路(通)、通氣即、通訊年、通郵命、通熱尾、通暖緒、排污柳暢通，怖場地平賤整9、容積巴率:總建框筑面虎積與腎土地切總面余積之簽比.10、占地短面積:小區(qū)耽所占前的所語有土毛地面環(huán)積,包括走假廊,花園,基地漲線以職內(nèi).11、基地面驢積:建筑察物整矛體在領(lǐng)地面花的正報投影賢面積.一、濱基本躬術(shù)語12、建筑矛面積:整個輸建筑湖每一豈層加柏起來治的面參積總吐和.13、實(shí)用助率(得房率詳）:是套絹內(nèi)建逃筑面金積和偉住宅蔑面積摘之比遣，大香于使聲用率銀。即卻實(shí)用仇率＝燦套內(nèi)愿建筑吹面積維＋分愿攤的撐共有譜共用碼建筑孔面積.14、綠化暴率:是指規(guī)漠劃建設(shè)轟用地范史圍內(nèi)的并綠地面筒積與規(guī)膨劃建設(shè)閣用地面洋積之比.15、綠地?cái)y率：描述的坊是居住忍區(qū)用地想范圍內(nèi)平各類綠彎地的總惰和與居月住區(qū)用繼地的比坊率（%）。無地率公所指暮的“居住益區(qū)用題地范首圍內(nèi)縮慧各類碧綠地”主要包狹括公共挪綠地、惹宅旁綠剩地等?？制渲?，怠公共綠褲地，又墓包括居藥住區(qū)公園、小游劇園、組和團(tuán)綠地案及其他禮的一些味塊狀、晴帶狀化令公共綠娃地。16、建筑密瘡度，即珠建筑覆勇蓋率：是指挑在一語定用受地范詞圍內(nèi)魚所有額建筑鍬物的心基底設(shè)面積雖與基躲地面擱積之莖比，開通俗裁說，拍就是李在一眾土地影上除楚了建蒼筑物勝外，肆還有暗多少漆的空級間能小夠留遞出來厭做綠獅化，修造園咐林，隨進(jìn)行防各種巷生活跡設(shè)施云的配鑼套。17、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)爸換層：建筑軋物某低樓層信的上史部與箏下部戰(zhàn)因平致面使霉用功漂能不圈同，習(xí)該樓祝層上況部與碗下部墻采用釣不同屋結(jié)構(gòu)義類型紡，并達(dá)通過情該樓朋層進(jìn)嗚行結(jié)駝構(gòu)轉(zhuǎn)糾換，追則該溫樓層萌稱為久結(jié)構(gòu)最轉(zhuǎn)換吧層18、建筑高均度：是指自候建筑物彩散水外襪緣處的茅室外地棵坪至建趴筑物最助高部分傅的垂直憲高度。19、層高:本層穴地面皮至上咐一層交地面旦的高摘度,標(biāo)準(zhǔn)稍層高瀉為2.麗8米.20、凈高:本層樓困地面與憲本層頂桶的高度.凈高+樓板泳厚度=層高.21、承重墻:是指在付砌體結(jié)染構(gòu)中支怕?lián)沃献瞬繕菍永亓康臐B墻體，混在工程原圖上為翼黑色墻誕體，打盆掉會破云壞整個徒建筑結(jié)泉構(gòu)；承貨重墻是爸經(jīng)過科籮學(xué)計(jì)算什的，如起果在承透重墻上摔打孔裝縮慧修，就榨會影響攝建筑結(jié)遭構(gòu)穩(wěn)定裙性，改喜變了建辟筑結(jié)構(gòu)京的體系陵。是非肝常危險未的事情例，非專件業(yè)設(shè)計(jì)舊人員最建好不要悄改變承境重墻。22、非承重竹墻:指不頸支撐其著上多部樓武層重債量的墨墻體,只起純到把載一個芽房間串和另賣一個城房間熄隔開續(xù)的作墨用,在工程折圖上為慢中空墻塵體,對建筑漿結(jié)構(gòu)沒樸什么大醫(yī)的影響.23、戶型:指幾爛房幾遣廳幾舅衛(wèi)幾寬陽臺.24、預(yù)置板:指預(yù)越先按賞照尺設(shè)寸統(tǒng)倒一制棚作的慚樓板,到時候品再直接泥鋪上去,這樣等可以勤使施工速度蹈加快,造價低,但整蔽體抗鋪震性搜和抗廟滲性招較差,廚,衛(wèi)一增定不絨能用.25、現(xiàn)澆右板:指在施舒工現(xiàn)場資直接用介水泥澆據(jù)鑄的樓坦板.26、期房（乓樓花）嬌：是指房視地產(chǎn)開滑發(fā)商從蘭取得商聽品房預(yù)帝售許可雪證開始園至取得核房地產(chǎn)拳權(quán)證大淹產(chǎn)證為靜止，所副出售商揚(yáng)品房稱哀為期房煉。消費(fèi)件者在購伐買期房苦時應(yīng)簽楊商品房乓預(yù)售合六同。期荷房在港趣澳地區(qū)住稱做為問買“樓花”，這推是當(dāng)昨前房塌地產(chǎn)彼開發(fā)惹商普飲遍采妖用的涼一種俯房屋絡(luò)銷售企方式絕。購那買期托房也決就是如購房晨者購蒼買尚吧處于莫建造閃之中奴的房瘦地產(chǎn)芽項(xiàng)目籮。27、現(xiàn)房駁：是指通寇過竣工閉驗(yàn)收，爪可以交鍵付使用蹲，并取兇得房地鉤產(chǎn)權(quán)證膚的房屋糖。開發(fā)裁商完成獅房屋全盤部建筑蔬工程、勤配套工善程，使綁房屋具謀備正常糧使用功貞能，還費(fèi)要通過樓建筑工移程質(zhì)量蝴驗(yàn)收、高規(guī)劃竣買工驗(yàn)收超、環(huán)衛(wèi)少環(huán)保驗(yàn)貝收、消超防驗(yàn)收面，取得僵新建住右宅交付熊使用許彎可證，蛇才能到室房地產(chǎn)刊管理部崇門進(jìn)行完房地產(chǎn)激初始登勻記。購柔買現(xiàn)房胡簽訂的句是房屋閥買賣合肅同，購闊房人可仆以立即鄰辦理產(chǎn)倍權(quán)登記尋手續(xù)，投取得產(chǎn)傾權(quán)證。28、尾房甲：又稱尾蔥樓，不店能等同皺于爛尾訓(xùn)房和一州般空置怠房，是點(diǎn)指項(xiàng)目潮銷售八盈九成以糠后剩余泊或長時唱間沒有錫銷售出扔去的房今屋。專險家認(rèn)為劃，當(dāng)商肉品住宅鈴的銷售宅量達(dá)到80%以后社，開蔬發(fā)商巷已經(jīng)垂獲利環(huán)，因輕此一僚般就睜進(jìn)入炊項(xiàng)目棒的清揉盤銷萍售階言段，序此時蛇所銷副售的夕房產(chǎn)霧，一收般稱絮為尾匙房29、毛坯銳房（韻清水膽房）飲：毛坯梳房又巾稱為姐“初懷裝修哭房”械，這星樣的苦房子贈大多撞屋內(nèi)兔只有怠門框算沒有丑門，葛墻面矩地面魯僅做啄基礎(chǔ)鏟處理途而未殼做表朵面處谷理。跟而屋灑外全訴部外即飾面晝，包濟(jì)括陽若臺、姐雨罩遼的外鬼飾面深應(yīng)按抗設(shè)計(jì)名文件脖完成拆裝修目工程簡。30、精裝咱修房屯：是指矮房屋勾交鑰躍匙前恒，裝競修一殘次到友位；朵所有頭功能蔬空間額的固引定面妙全部微鋪裝竄或粉炭刷完潛成，甘廚房償和衛(wèi)好生間殊的基殲本設(shè)剛備全臟部安擺裝完渾成，哨簡稱姻全裝根修住御宅。妖”通煎常我披們稱驕之為為“精目裝修巾”。31、玄關(guān)：指住宅箭室內(nèi)與撿室外之全間的一捆個過渡袋空間，縮慧也就是疼進(jìn)入室炎內(nèi)換鞋足、脫衣哨或從室分內(nèi)去室高外整貌班的緩沖弟空間，捆也有人讓把它叫攜做斗室料、過廳蛾、門廳替。玄關(guān)有以下穩(wěn)三方面歉的作用趴：1.視覺桌屏障潛作用抹；2.較強(qiáng)順的使陽用功尸能3.保溫吧作用32、凸窗：指位詠置與拜主墻哀體有場一定加的橫寶向距悼離，錘而不偽是傳勒統(tǒng)的冶安裝叨在墻稠體中秤間的桃窗戶線。通乓常也仆稱為羊陽光觀窗、裳飄窗瞞。由獨(dú)于凸暖窗在層立面召上只若是窗惕戶范栽圍往掩室外魂飄出中，依食照現(xiàn)謀在建踢筑面宵積計(jì)益算的燃規(guī)定酬，采鐵用飄絨窗來頓增大很室內(nèi)驅(qū)空間覺不會諒計(jì)入山建筑功面積狹。33、開間泥：住宅傭設(shè)計(jì)刪中，些即住扒宅的戚寬度竟是指婆一間售房屋拍內(nèi)一怨面墻醋的定營位軸繁線到申另一誕面墻維的定殿位軸柳線之推間的貌實(shí)際憐距離灘，故降又稱芽開間繁。34、進(jìn)深退：指建泉筑物蠅縱深改各間接的長做度。幣即位爹于同惹一直風(fēng)線上線相鄰榮兩柱綱中心肯線間舊的水聚平距遷離。療在建款筑學(xué)因上是封指一彼間獨(dú)繁立的脅房屋掠或一瞇幢居竭住建部筑從忙前墻寧皮到癥后墻唱壁之稅間的笛實(shí)際周長度替。二、房慰地產(chǎn)建艘筑形態(tài):1、低層：低層房睛屋是指蘋高度低意于或等若于10米的貫建筑園物，役一般苦是1-3層建綁筑物鬧，如平房怠、別違墅等郊。低碼層房秧屋一呢般建獄筑結(jié)傍構(gòu)簡業(yè)單，財(cái)施工信期短廣，建判造成差本低悠廉，希給人以親螞切安寧目、有天者有地的誰感覺，筐它的舒盯適度、蛇方便度個和空間倦尺度優(yōu)當(dāng)于高層。攤?cè)藗兘闾貏e歐喜歡浙以此而為住竟宅。培但是其，低忙層房貓屋占較地多奮，土從地利況用率旺低，弄特別是遞在寸圖土寸黎金的幸城市婆難以職廣泛菊開發(fā)士。2、多層：多層鎖房屋指敘高于10米、低亡于或等竊于24米的促建筑演物。腎多層鞋房屋他一般璃為4–7層，一般蘇采用洗磚混茶結(jié)構(gòu)財(cái)，少庸數(shù)采畝用鋼余筋混恐凝土近結(jié)構(gòu)屆。多展層房蓄屋一渡般規(guī)容格(房型)整齊，鞏通風(fēng)采燒光狀愛況好病，空漆間緊招湊而匆不閉逝塞。沙與高費(fèi)層相奶比，愚多層鐮房屋模公用侵面積取少，述得房腐率相應(yīng)提高款，這是暢很多人納喜歡多懷層房屋韻的主要儲原因。3、小高層：人們僚一般把8層至12、13層的島建筑贊稱為崖“小舞高層濁”。橋小高桃層住晶宅一膏般采壇用鋼筋混凝虎土結(jié)構(gòu)模，帶電阿梯。小狡高層有滑多層親鐮切安寧貼、房型列好、得嗓房率高友的特點(diǎn)見，又有真普通高層趣結(jié)構(gòu)強(qiáng)蹈度高、扭耐用年定限高、廣景觀系蹦數(shù)高，糧污染程涌度低等療優(yōu)點(diǎn)，持很受購慕房人歡竹迎。同時號，小高倍層對土休地的利演用率提府高，土圾地成本凈相對下蓬降，很貍受房地恐產(chǎn)開發(fā)綱商的青階睞。所以撞，近年轎來中心跪城區(qū)小響高層如牢雨后春豬筍，越季來越多愧。4、躍層：躍層式醬住宅是圈近年來冊推廣的讓一種新排穎住宅孤建筑形耳式。其哭特點(diǎn)是讓：有上下兩益層樓面瘦、臥室鏡、起居燭室、客報廳、衛(wèi)懶生間、組廚房及紐奉其他輔鍵助用房規(guī)，上下鉆層之儀點(diǎn)是破每戶焰都有窮較大縱的采量光面陸；通祝風(fēng)較奸好，敲戶內(nèi)衫居住差面積役和輔表助面譜積較沙大，布局緊茫湊，功某能明確李；相互叉干擾較漁小。在維高層建窩筑中，塑由于每宋兩層才企設(shè)電梯平處店，戶嫌內(nèi)樓字梯要雷占去猛一定地的使不用面鉆積，慕同時戒由于恩二層絡(luò)只有蜻一個筋出口姑，發(fā)嬸生火災(zāi)時火，人員鋤不易疏徒散，消亂防人員窄也不易得迅速進(jìn)持入。5、復(fù)式：復(fù)式循住宅是聯(lián)受躍層占式住宅庭設(shè)計(jì)構(gòu)寺思啟發(fā)低，是一匯種經(jīng)濟(jì)初型住宅嶼。每戶妙占有上達(dá)下兩訪層，睛實(shí)際額是在迫層高團(tuán)較高示的一魂層樓伸中增勵建一問個夾賄層，戒兩層恰合計(jì)癥的層虧高要大大拴低于躍猛層式住吸宅。復(fù)落式住宅聚的下層畜供起居柱、炊事華、進(jìn)餐浸、洗浴地用，上層供段休息宋、睡韻眠和紛貯藏哪用，愁戶內(nèi)輕設(shè)多狗處入紙墻式絹壁柜劈燕和樓歡梯，卷位于可中間器的樓鳥板也是讀上層耐的地貨板。價復(fù)式甚住宅萬的經(jīng)飽濟(jì)性點(diǎn)體現(xiàn)障在：①平授面利完用系鋒數(shù)高這，通誤過夾與層，拒可使寫住宅鹽的使架用面映積提網(wǎng)高50—貧70%。②戶內(nèi)恐的隔層箏為木結(jié)娛構(gòu)，將層隔斷、幼家具、期裝飾融山為一體次，又降灣低了綜屋合造價夸。③上賄部夾窮層采堂用推猜拉窗豈及墻賣身多縣面窗游戶，誘通風(fēng)拾采光悉良好院，與各一般香層高綱和面暑積相嚷同的民住宅汪相比騾，土晨地利位用率掙可提扔高40是%。因弦此，傍復(fù)式女住宅炮同時摔具備剩了省粒地、織省料予、省員錢的誤特點(diǎn)繭。復(fù)害式住艙宅也拐特別貧適合路于三匪代、俗四代勺同堂診的大丙家庭墓居住坡，既伴滿足遷了隔賄代人戰(zhàn)的相口對獨(dú)涉立性窗，又責(zé)達(dá)到舌了相詞互照板應(yīng)的伍目的擇。6、高層:超過一腿定高度煮和層數(shù)烘的多層列建筑。19貍72年國際融高層建廟筑會議候?qū)⒏邔永p建筑播分為4類：鹽第一般類為9～16層（剃最高50米）荒，第顏二類躺為17～25層（既最高75米)，第照三類失為26～40層（最儀高10索0米）環(huán)，第控四類春為40層以上(高于10戴0米）7、超高層:30層以浙上的例建筑搖稱為益超高走層.高層鹽住宅和多層街住宅的優(yōu)皇缺點(diǎn)膜：1）一般不來說包多層花住宅駛的容衛(wèi)積率超較低過，環(huán)驕境較曾好，痰建筑猾形式套多為泊條狀伙，所以基本拋上是戶會戶朝南巴，建造厚成本低靠，一般混售價不識高，且環(huán)得房率薦較高。2）高層亭住宅腿一般蜂地段惑較好趕，由末于地圾段好調(diào)，地戲價較永高，胖為降糕低樓喘板地摔價只能提顧高建林筑容傘積率廁，往嘉高空稼發(fā)展盒。高錄層基披礎(chǔ)較悼復(fù)雜琴，結(jié)機(jī)構(gòu)要尖求高典，十分堅(jiān)固匹，但成榨本也高桌。高層隔配有電茫梯，人竊們進(jìn)出摟較為便昂利。高遷層建筑的中慣上樓丸層，臺視野支開闊范，通團(tuán)風(fēng)采芒光極尺佳。纏但下效部樓堂層較焰為壓話抑，濾采光較差網(wǎng)。3）高層社一般見為一永層多子戶的片點(diǎn)狀碌形式喜，有饅部分濾戶室度朝西受、北歪向。右由于掀增加了電今梯、到電梯頂廳和可設(shè)備捏層等藥公用拴面積扔，所闖以高歲層較疏多層廚來說調(diào)得房纖率較低，爭但建蘆造質(zhì)沸量遠(yuǎn)用遠(yuǎn)好材于多菊層建份筑，圾抗震丹系數(shù)全也高絹。由蹤蝶于公副用面累積的增加，用電梯等塊設(shè)備的昨使用，礙使高層害的物業(yè)橋管理費(fèi)匯也高于永多層。8、板樓和享塔樓（伯也叫點(diǎn)奏式樓）：板式踏結(jié)構(gòu)一滔般戶型縫通透，炭例如多介層住宅、慨高層到板樓相；擾塔樓坊（點(diǎn)遮式樓片）是蒸圍繞沸一個神中心嫌點(diǎn)，館在一鵲層內(nèi)縣分布多戶獨(dú)賺立住房戴的戶型俘。板樓四大優(yōu)粱點(diǎn)：1）南北價通透緊，便庭于采答光通獎風(fēng)。項(xiàng)板式險住宅始多是誦正南迫北方鉆向，騰進(jìn)深酒在15米左粱右，不南北通眾透，室便于值采光情與通倘風(fēng)，圈而且某戶型豈方正物，平挪面布去局合佳理，問各功噸能空際間尺平度適宜桌。通忍常而偷言，斗由于嚴(yán)板樓陪的面火寬充焰裕，沾因而袍戶型上設(shè)計(jì)默更容芹易出夫精品因。2）板樓秩均好撓性強(qiáng)逼。眼毀下一全梯兩襪戶的蓋小板舞樓非目常受意寵，茂正是蘿因?yàn)楸麠澫ò鍢巧持懈鞑教讘粜偷挠?xùn)優(yōu)劣差屠距很小羅，均有腐若干套添朝北的繩戶型難完于處理容。板樓脖由于住壞戶不多，居賓家生活農(nóng)也比較損清靜。3）管理成淋本不高凱。通常京而言，潛板樓的膛管理成惹本普遍鞠較塔樓妙低廉，昂多層板委式住宅可以且不設(shè)檔電梯鈴，不膝設(shè)變養(yǎng)頻供圍水系摟統(tǒng)，焦包括涼外墻誘粉刷叢在內(nèi)買的日鳥常維恰護(hù)費(fèi)蛾用當(dāng)丸然要比塔坡樓便宜友得多。4）住戶使最用率很譯高。板塞樓戶型那的使用奮率通常派高達(dá)90焦%以上，沒而塔樓呀戶型的破使用率通常僅讓為75距-8孔0%，因?yàn)楸莾?nèi)敘的電梯育井、候賞梯廳、晝變配電繳機(jī)房等科都將作淡為公共面積敏攤到每鄙個業(yè)主恢的頭上右。同樣噴是購買無建筑面著積10服0平方米鳴的住房葵，板樓熟戶型的使就用面積躍往往高屬出塔樓薯住戶約10平方緒米。板樓腫的兩項(xiàng)缺斗點(diǎn)1）建筑吵密度流低，斑房價紀(jì)高警。板株樓社黨區(qū)多淘屬低航層低盟密度仰，容睡積率催較低例，盡管居護(hù)住舒索適很旺強(qiáng)，昆但房電價會舅高，偏特別桐是在蜜城區(qū)腎內(nèi)寸蜂土寸巾金的瘦地段尊，主流產(chǎn)品辣仍舊是盯塔樓，遇為數(shù)不巖多的板概樓非工冊薪階層扔能消費(fèi)沿得起。2）戶型格剪局不宜深改造襯板樓特闖別是磚居混結(jié)構(gòu)摩的板樓蘆，戶內(nèi)爭多數(shù)墻企體起重作用徑，不哪可以旺變化耳，這匠一點(diǎn)美不如鑒塔樓臣的可質(zhì)改造咬性強(qiáng)斧。塔樓的四大優(yōu)穩(wěn)勢：1）節(jié)約土貢地資源長，房價闊較低。測由于塔震樓社區(qū)柴的建筑洲密度較桿高，因兇而可以節(jié)約寶旅貴的土離地資源汽，有效華降低每喉平方米劃的房價饅，讓更動多的人作安居。2）空間結(jié)意構(gòu)靈活腿，宜于谷改造鋪。塔樓納多采用具大框架駝結(jié)構(gòu)，很除少數(shù)工承重梁之外，鄭戶內(nèi)分宏隔墻基飯本都可不以拆改熔，某些味塔樓甚摩至可以芬將整層政樓面打通，羅靈活洗分割咐戶型嫌。3）結(jié)構(gòu)汗強(qiáng)度攻高，東抗震如性好饞。民高聳呆的塔銜樓由律于采精用了撿框架偶結(jié)構(gòu)備，現(xiàn)樸場澆筑樓板艷，因而缺其結(jié)構(gòu)戚強(qiáng)度比剛板樓高芝，抗震脆性與安膚全性很薯好。4）居高望臂遠(yuǎn)，視脹野開闊制塔樓揚(yáng)住戶可慣盡覽都慢市美景級，相信澇低層板夾樓的住房是唱無法叛領(lǐng)略配這一煩份心國曠神慢怡的框感受長的。塔樓嘗的兩項(xiàng)缺猶點(diǎn)：1）均好鼠性差，頸居住密轎度高塔樓成每層辱的住據(jù)戶多傳為6戶以老上，框甚至拔高達(dá)12戶，撐數(shù)百宿戶人匠家擠途在一遵棟大征塔樓蒜里，騾居住草環(huán)境置當(dāng)然霉不如或板樓任優(yōu)越襲。而耳且，吐塔樓儲每層意都有哀部分脊住戶鋸的采釘光、槍通風(fēng)虎、景賠觀等臭條件倉比較易落后先，且鎖不可芝改變合。2）使用絮率不高暴，存在袍灰色空金間塔樓粱戶型幼的使擠用率松普遍父低于可板樓10個百分寄點(diǎn)左右副，而且屋戶型內(nèi)披部的廚房、餐生廳與洗穿手間往震往不可符直接采劇光、通世風(fēng)，這漲樣的地詳方被稱堂為“灰傘色空間辟”。9、雙拼別測墅:它是聯(lián)角排別墅因與獨(dú)棟怒別墅之秘間的中災(zāi)間產(chǎn)品廉，由兩李個單元勞的別墅親拼聯(lián)組成的單順棟別墅寸。特征早：1）與聯(lián)賽排、秧獨(dú)棟干對比牢而言喚，除胸了有曬天、弊有地重、有認(rèn)獨(dú)立客的院剛落外陽，最關(guān)鍵竟是降頃低了蝦社區(qū)桿密度晝，增壺加了舒住宅現(xiàn)采光悲面，犬使其悠擁有填了更碼寬闊散的室外空間修。2）是低層序小樓加狠上私家獎花園，紅這種相遞對獨(dú)立萄的雙拼叫別墅，助在保證方擁有私家寬花園的含基礎(chǔ)上決，既要拔加強(qiáng)戶暴外空間隙的交流冬，使私呼家小環(huán)戲境融合社區(qū)大揚(yáng)環(huán)境，偉也改變昌了Cit廳yh絨ous里e和To擋wn均ho欠us壓e兵營部式排棍列的程呆板制面孔。3.雙拼別別墅基本鞭是三面亭采光，冶外側(cè)的姨居室通垃常會有構(gòu)兩個以溉上的采光面屆，一僵般來閣說，吉窗戶讀較多吃，通投風(fēng)不戚會差域，重乎要的壺是采匙光和券觀景孕。10、獨(dú)棟別竟墅:單樓獨(dú)讀棟的別姓墅即是歲獨(dú)棟別姨墅，這強(qiáng)種別墅含上有獨(dú)聰立空間潑，下有前私家花蟲園領(lǐng)地福，是年私密彎性很界強(qiáng)的伴獨(dú)立彼式住遍宅，裂表現(xiàn)仰為上度下前抗后左禍右都蓋屬于予獨(dú)立酷空間，一速般房屋頸周圍都糞有面積鏟不等的首綠地、趨院落。簡這一類劫型是別觀墅歷史叮最悠久的土一種，蔑也是別居墅建筑史的終極擇形式。越其主顧要特點(diǎn)尼表現(xiàn)為連私密性強(qiáng)，市緩場價格糖較高，湊定位多晴為高端餐品質(zhì)，截一般有紐奉很好的躲環(huán)境配論套。11、聯(lián)排別繪墅:又稱TO衰WN賀HO兆US駛E，有校天有葬地，燒每戶啟獨(dú)門疊獨(dú)院箱，設(shè)絮有1至2個車位消，還有地下室川。它是趙由幾幢按單戶別赤墅并聯(lián)仗組成的扎聯(lián)排或撫住宅，踏一排二羽至四層聯(lián)結(jié)在減一起，啟每幾個吐單元共炒用外墻弱，有統(tǒng)飽一的平視面設(shè)計(jì)浩和獨(dú)立距的門戶。建鹽筑面積封一般是下每戶250平方籍米以上。特征：1）比縫較注用重項(xiàng)軟目選承址，腹盡量筋余地掠、余堤綠、贊余水場，交獨(dú)通比痰較方納便。2）價位嘴較低，正為中產(chǎn)裁階級中葵上層人弊士及新股貴階層滅度身定株造。3）戶詠型設(shè)者計(jì)豐負(fù)富而芹前衛(wèi)擾，有還特色予。在歐于洲原朝始意此義上男的To洽wn炭ho屬us串e是指在顯城區(qū)聯(lián)致排而建綠的市民盈城區(qū)住宅，暑這種疫住宅嚷均是循沿街很的，吵由于卡沿街撥面的短限制督，所居以都齒在基煙地上表現(xiàn)為粉大進(jìn)深才小面寬夫，層數(shù)茶一般在3層至5層，而示立面式鋤樣則體稱現(xiàn)為新成舊混鍛雜，襖各式背各樣圖。To黨wn神ho布us榆e現(xiàn)在在膏很多國沉家和地筐區(qū)已非魚常普及品，由驢于離在城很門近、上方便慕上班攔及工殖作、掉價格燙合理雖、環(huán)挖境優(yōu)冬美，成為城劍市發(fā)展旱過程中革不可逾峽越的階帽段———住宅郊燦區(qū)化的區(qū)一種代表形便態(tài)。三、房地子產(chǎn)結(jié)里構(gòu)材勻質(zhì):1、磚木球結(jié)構(gòu)：房屋葵的一種白建筑結(jié)沫構(gòu).主要奧承重鄉(xiāng)豐構(gòu)件耀是由郵磚和帽木兩伴種材桌料制成的獲．由于慌力學(xué)工依程與工橫程強(qiáng)度蔑的限制俘，一般遼磚木結(jié)命構(gòu)是平內(nèi)層(1-磁3層)。2、磚混率結(jié)構(gòu)：磚混幕結(jié)構(gòu)一機(jī)般指把趨磚砌體然用作內(nèi)暖外承重呆墻或隔燙墻，樓掛蓋、屋蓋、就梁、柱芒（也可謝是磚柱斑）是鋼砍筋混凝掉土作用托在墻柱臂上的荷劑載，主要是詞由梁爐板傳榆來的爆屋蓋有、樓席蓋上軍的活推、恒繞荷載外，它臥通過憑墻柱耗基礎(chǔ)議傳到地基。喉作用在前縱墻上音的水平梅荷載（攏如風(fēng)荷紋）一部輕分直接棋由縱墻燦傳給橫墻，榴另一屆部分槽則通秤過屋便蓋和唱樓蓋碑傳給定橫墻削，再遺由橫染墻傳叉至基幫礎(chǔ)，爛最后傳給含地基哈，承句重墻罵的厚炕度及翼長度役是根漂據(jù)強(qiáng)紀(jì)度和撞穩(wěn)定忌性的紋要求可，通繼過計(jì)算來坊確定急的。3、框架罪結(jié)構(gòu):框架結(jié)肅構(gòu)住宅黨是指以幅鋼筋混漸凝土澆揀搗成承孕重梁柱仰，再用始預(yù)制的窮加氣蕩混凝寶土、翁膨脹投珍珠栽巖、爛浮石閉、蛭積石、劑陶爛亂等輕壩質(zhì)板螞材隔用墻分戶裝配汗成而的拒住宅。岡適合大睬規(guī)模工慮業(yè)化施起工，效心率較高欠，工程洗質(zhì)量較好。呀框億架結(jié)馳構(gòu)由島梁柱街構(gòu)成鐮，構(gòu)命件截濃面較浮小，止因此宰框架盡結(jié)構(gòu)監(jiān)的承障載力和剛貿(mào)度都蹄較低教，它宜的受漏力特禍點(diǎn)類嚴(yán)似于嫌豎向交懸臂不剪切抗梁，播樓層貿(mào)越高郵，水平位監(jiān)移越手慢，渠高層消框架捉在縱垃橫兩蹄個方拳向都鏡承受哥很大予的水拌平力華，這撤時，現(xiàn)澆樓孔面也作洲為梁共劣同工作霸的，裝騙配整體繼式樓面撥的作用者則不考未慮，框架結(jié)稼構(gòu)的務(wù)墻體花是填竭充墻亡，起保圍護(hù)索和分落隔作饅用，碑框架驅(qū)結(jié)構(gòu)觀的特匙點(diǎn)是茂能為建筑秩提供丘靈活愈的使明用空頸間，蹄但抗多震性弓能差耗。4、鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)沙構(gòu)是建坦筑物的蜘主要承念重構(gòu)件制由鋼材詳構(gòu)成的端結(jié)構(gòu)。啦具有自重輕、傭強(qiáng)度高傾、延性妄好、施現(xiàn)工快、恢抗震性求好的特題點(diǎn)。鋼霉結(jié)構(gòu)多巖用于超高層腹建筑疊，造她價較另高。5、剪力墻挑結(jié)構(gòu)：是用拉鋼筋混胳凝土墻猛板來代迷替框架缺結(jié)構(gòu)中忠的梁柱喬，剪力頌墻結(jié)構(gòu)皆住宅報能承皆擔(dān)各麥類荷恨載引煙起的礙內(nèi)力幼，并碑能有岡效控疼制結(jié)患構(gòu)的潔水平彩力，這種悅用鋼統(tǒng)筋混柴凝土端墻板膛來承島受豎犯向和壘水平醫(yī)力的抬結(jié)構(gòu)艱稱為頑剪力傅墻結(jié)分構(gòu)。6、框架持剪力屋墻結(jié)斥構(gòu):框架唱剪力傾墻結(jié)剩構(gòu)也禍稱框雙剪結(jié)鞠構(gòu)，壤這種濱結(jié)構(gòu)度是在饞框架結(jié)構(gòu)中巖布置一永定數(shù)量鑄的剪力霉墻，構(gòu)斗成靈活擦自由的夠使用空羊間，滿扯足不同建筑仰功能燒的要寫求，題同樣匹又有摩足夠旗的剪晉力墻噸，有欠相當(dāng)屠大的遺剛度咬，框饅剪結(jié)構(gòu)的梢受力引特點(diǎn)望，是盈由框吐架和較剪力凈墻結(jié)末構(gòu)兩辮種不漢同的坑抗側(cè)餓力結(jié)鄰構(gòu)組牛成的新的受穴力形式秩，所以勿它的框語架不同質(zhì)于純框渣架結(jié)構(gòu)銜中的框唯架，剪材力墻在框剪鳴結(jié)構(gòu)幕中也擱不同竿于剪憲力墻產(chǎn)結(jié)構(gòu)季中的茅剪力誕墻。四、如鞭何辨別皮承重墻墻體笛是否卵是承劍重墻陪，關(guān)物鍵看蓮墻體兆本身師是否溝承重慨。建筑施暗工圖中蟻的粗實(shí)憤線部分建和圈梁暑結(jié)構(gòu)中猶非承重劉梁下的述墻體都奴是承重卡墻?，F(xiàn)零場察驗(yàn)寧墻體上棕?zé)o預(yù)制紀(jì)圈梁的疊肯定是夏承重墻蹤蝶。非承午重墻體態(tài)一般在讓圖紙上血以細(xì)實(shí)飲線或虛哀線標(biāo)注嗓，為輕劫質(zhì)、簡間易的材經(jīng)料制成愧的墻體襪，非承乞重墻一咐般較薄抗，僅做播隔斷墻尋體用。一般虜?shù)刂v總，磚梯混結(jié)校構(gòu)的隔房屋鞭所有陪墻體林都是五承重盡墻；寇框架撓結(jié)構(gòu)海的房斥屋內(nèi)述部的皺墻體稀一般撈都不遵是承歉重墻都。當(dāng)肝然具支體到電房屋配結(jié)構(gòu)茄本身鈔，判供斷墻央是否府是承鏈重墻蔥，應(yīng)環(huán)仔細(xì)戰(zhàn)研究嚴(yán)原建境筑圖購紙并網(wǎng)到現(xiàn)哭場實(shí)街際勘令察后頭才能擱確定孝。個人矮裝修林時可驕以結(jié)墳合以灑下幾句點(diǎn)簡拜單地談區(qū)分磚承重欄墻和弱非承妖重墻罪：1、從房從屋結(jié)構(gòu)李上區(qū)分暴：

一史般地講雅，磚混票結(jié)構(gòu)的篇房屋所膨有墻體滔都是承玩重墻；挽框架結(jié)驅(qū)構(gòu)的房支屋內(nèi)部派的墻體教一般都屬不是承嗚重墻。2、從房懲屋檔次竭上：一方般的中蹦低檔的盯住宅樓犁、別墅物都是磚弦混結(jié)構(gòu)飲的。高據(jù)檔的都完是框架乘結(jié)構(gòu)的輔多。3、從墻漠磚的材鮮質(zhì)上區(qū)毫分：一紡般標(biāo)準(zhǔn)籍磚的墻靈是承重榜墻，加循氣磚的態(tài)是非承級重墻。4、從爪墻的委厚度蒸分：150庫mm厚的隔糠墻是非清承重墻栽，如衛(wèi)線生間，碌廚房出氏現(xiàn)較多裁。5、根處據(jù)梁額與墻豎的結(jié)部合處獄區(qū)分濁：一溉般墻云與梁杠間緊涂密結(jié)塘合的忙是承禽重墻溪；采家用的色斜排匯磚的活方法基的是槳非承屋重墻注。五、各衫類建筑年對應(yīng)的撕容積率所謂容妄積率，勝是指一亞個小區(qū)屈的總建藏筑面積祝與用地墻面積的憑比率。嫁對于發(fā)殲展商來咳說，容遍積率決恩定地價施成本在鞠房屋中舌占的比哭例，而夾對于住弟戶來說厘，容積炸率直接誘涉及到零居住的田舒適度久。綠地樸率也是跡如此。煩綠地率虹較高，齡容積率熟較低，竭建筑密貫度一般浩也就較旬低，發(fā)想展商可姥用于回緊收資金斬的面積能就越少堤，而住姓戶就越簽舒服。英這兩個沒比率決矛定了這累個項(xiàng)目刑是從人璃的居住吵需求角衫度，還集是從純圓粹賺錢曲的角度麥來設(shè)計(jì)器一個社測區(qū)。一殊個良好童的居住乒小區(qū)，兔高層住親宅容積填率應(yīng)不斗超過5，多層和住宅應(yīng)疏不超過3，綠地?fù)崧蕬?yīng)不幟低于30%。但區(qū)由于像受土無地成護(hù)本的蠟限制繭，并犬不是誦所有辦項(xiàng)目貍都能坑做得霞到。各類建淘筑分別支對應(yīng)的悟容積率喊數(shù)值。1．容積牛率低于0.版3，這是蘆非常高屠檔的獨(dú)狠棟別墅賤項(xiàng)目。2．容積抄率0.3－0.老5，一含般獨(dú)扔棟別曠墅項(xiàng)嘗目，虛環(huán)境吊還可花以，拌但感都覺有姥點(diǎn)密酬了。裁如果均穿插勺部分深雙拼綠別墅您、聯(lián)仰排別農(nóng)墅，惹就可骨以解帽決這悼個問等題了從。3．容巷積率0.葵5－0.飽8，一般幼的雙拼王、聯(lián)排毅別墅，葵如果組紗合3~醬4層，局借部5層的墻樓中叛樓，每這個薯項(xiàng)目墾的品檢位就敬相當(dāng)福高了曉。4．容積檔率0.8－1.隙2，全部魄是多層多的話，吼那么環(huán)寬境絕對樓可以堪備稱一流恭。如果潮其中夾領(lǐng)雜低層六甚至聯(lián)攝排別墅液，那么蜘環(huán)境相倚比而言參只能算教是一般填了。項(xiàng)三目管理5．容按積率1.2－1.5，正常爸的多層分項(xiàng)目，病環(huán)境一貢般。如棍果是多剝層與小榮高層的濾組合，售環(huán)境會斬是一大鉆賣點(diǎn)。6．容堪積率1.督5－2.0，正裁常的概多層+小高層氣項(xiàng)目。7．容積或率2.指0－2.5，正常團(tuán)的小高寶層項(xiàng)目圈。8．容冰積率2.漢5－3.暢0，小高葉層+二類高青層項(xiàng)目糞（18層以震內(nèi)）妹。此孟時如驚果做貝全小梨高層都，環(huán)昏境會用很差碌。9．容雹積率3.事0－6.0，高層紙項(xiàng)目（競樓高100米以內(nèi)維）。10．容解積率6.飼0以上菊，摩戲天大均樓項(xiàng)訪目六、拋何為居五證掘二書:1、土棉地使用核許可證2、建撓設(shè)用地隔規(guī)劃許連可證3、果建設(shè)捕工程修規(guī)劃鬼許可鹽證4、裝建筑最工程島施工攤許可蘆證5、商歲品房銷貧售（預(yù)陣售）許鉤可證6、羨住宅嚼使用景說明畏書7、住綿宅質(zhì)量豪保證書→→→→→→→七、績何謂望物業(yè)碼管理:物業(yè)管待理是物業(yè)叼管理企樂業(yè)接受孕房屋產(chǎn)祥權(quán)人或慘業(yè)主委召員會的先委托，始依照物業(yè)愿管理年合同挎或協(xié)瓦議，吃對已奇投入寬使用調(diào)的各讀類房達(dá)屋建炊筑和饑附屬戲配套盒設(shè)施及場緒地進(jìn)淚行管雕理，雜同時綱對房潤屋區(qū)閉域周煎圍的魔環(huán)境之、清錦潔衛(wèi)責(zé)生、辛安全辭保衛(wèi)、只公共眼綠地么、道險路養(yǎng)肢護(hù)統(tǒng)枝一實(shí)景施專傲業(yè)化召管理牌，并淋向住葛用人敞提供梁多方面的錢綜合片性服態(tài)務(wù)。襯物業(yè)后管理摧是集繡管理府、經(jīng)扇營、通服務(wù)史為一呼體的顆有償遣勞動，工它按滔照社知會化娛、專漫業(yè)化頌原則輛進(jìn)行摩管理往。八、怕何謂冤智能黃化管杏理:管理?xiàng)罱ㄖ⑽锏姆萝浖w設(shè)爹施,稱之為課智能化.智能軟化應(yīng)負(fù)用系伍統(tǒng)包蹦括四多個子伐系統(tǒng)托：物喘業(yè)管程理、稍公共動安防吐、家期居智和能、潤信壺息服你務(wù)，濾每個憤子系硬統(tǒng)又但包含留很多匯分系蒸統(tǒng)，畢所有勵分系扁統(tǒng)通宏過小隨區(qū)局探域網(wǎng)桑連成釀一個福整體王。物業(yè)管半理系統(tǒng)隱有5個分系艱統(tǒng)，內(nèi)溫容涉及結(jié)給排水秘、交配抬電、區(qū)罷域照明糟、電梯豈、供暖脅、電子刊地圖、汗三表出冬戶、電館子公告音、廣播朝及背景下音樂、編一卡通疲、住戶測服務(wù)中部心及小具區(qū)管理鏈中心等五。九、財(cái)住宅智基礎(chǔ)佩配置:1、水:一次供盈水,即自輔來水陵公司風(fēng)的統(tǒng)囑一正娃常供移水二次通供水,即除士正常匆供水寬渠道鑒外,另設(shè)一殼獨(dú)立蓄繭水裝置,以供依使用2、排水:排水管潮路,包括廚幫房,廁所康的排援水管謊道及備統(tǒng)一乓的排牌水裝中置3、通風(fēng)管:多設(shè)屢在廚白房或己廁所4、燃?xì)猓阂话沔i由室外遞通向廚波房和衛(wèi)踢生間5、消防：安笨裝在船樓梯屑消防避通道6、電信設(shè)乞施:電話沫、電擋視、鼻網(wǎng)絡(luò)7、供電:2菜20懼V和380橡V第七舒節(jié)俱房納地產(chǎn)賴銷售找常用搭知識一、征銷售弊常識1、什么拍是房地備產(chǎn)一級市湯場：房地產(chǎn)園一級市踏場又稱晴土地一顏級市場辣，是土綁地使用辭權(quán)出讓帶的市場傷，即國家通搏過其漆指定統(tǒng)的政敢府部槳門將邪城鎮(zhèn)土國有增土地烏或?qū)⑽ㄞr(nóng)村伴集體循土地圖征用顆為國有土含地后聚出讓丸給使垮用者比的市梨場，辟出讓棍的土叮地，島可以俘是生附地，與也可抵以是經(jīng)過鑰開發(fā)驗(yàn)達(dá)到軋“七幼通一瞎平”削的熟隸地。袖房地餡產(chǎn)一發(fā)級市躁場是培由國柴家壟憶斷的市場暖。2、什么譽(yù)是房地羨產(chǎn)二級市禽場：房地給產(chǎn)二男級市豬場，偵是土噴地使洞用者擋經(jīng)過哥開發(fā)睜建設(shè)想，將碑新建貼成的饞房地氏產(chǎn)進(jìn)行出扛售和盤出租主的市鎖場。刻即一忽般指須商品異房首伐次進(jìn)喪入流懷通領(lǐng)艱域進(jìn)尋行交司易而形成的殘市場。拖房地產(chǎn)縮慧二級市輩場也包娛括土地余二級市奪場，即牢土地使屆用者將達(dá)到沾規(guī)定鑼可以誤轉(zhuǎn)讓料的土厚地，奶進(jìn)入濤流通宰領(lǐng)域驕進(jìn)行聯(lián)交易有的市掘場。3、什么似是房地沈產(chǎn)三級襯市場：房地匹產(chǎn)三淡級市肺場，阿是購繪買房焦地產(chǎn)仗的單偉位和止個人倉，再砌次將尿房地吸產(chǎn)轉(zhuǎn)鄉(xiāng)豐賣或轉(zhuǎn)租士的市話場。魔也就疏是房編地產(chǎn)妖再次滅進(jìn)入蝕流通地領(lǐng)域傘進(jìn)行蜜交易饞而形鞋成的釀市場。房猜地產(chǎn)三徹級市場墻也包括接房屋的湊交換、劍抵押、樓典當(dāng)?shù)壤瘟魍ㄐ伟问健?、什么到是商品房：商品陶房是惕指在膨市場泛經(jīng)濟(jì)徐條件幻玉下，談通過滑出讓友方式位取得斗土地難使用救權(quán)后霞開發(fā)建設(shè)的墊房屋，催均按市著場價出計(jì)售。商區(qū)品房根起據(jù)其銷潛售對象拾的不同轉(zhuǎn)，可以分為絨外銷段商品妄房和亭內(nèi)銷豎商品付房兩廉種。危內(nèi)銷感商品補(bǔ)房是銹指房猾地產(chǎn)坊開發(fā)風(fēng)企業(yè)通過實(shí)嘉行土地挨使用權(quán)壤出讓形錄式，經(jīng)伴過政府遣計(jì)劃主削管部門每審批，且建成后用于榴在境腰內(nèi)范瘦圍（沙目前綠不包墊括香泊港特賓別行珍政區(qū)假、澳統(tǒng)門和冰臺灣灑）出課售的住宅、盛商業(yè)用茫房以及靠其他建非筑物。呆外銷商拘品房是候指房開續(xù)發(fā)企業(yè)絨按政府外資濟(jì)工作區(qū)主管嗎部門受的規(guī)汪定，洋通過雁實(shí)行繭土地美批租宏形式祝，報編政府每計(jì)劃江主管部門名列入沫正式慢項(xiàng)目努計(jì)劃抱，建何成后窩用于襖向境挑內(nèi)、咳外出品售的選住宅番、商拿業(yè)用房及其涌他建筑犬物。5、什么飾是福利弓房：福利劇商品乓房是牽指政型府按槽住房巡壽制度鑰改革卡方案誤免除繡房地雞產(chǎn)地紙價、均按房西屋的成本造嫩價售給樣企業(yè)或駕符合條于件的職火工，帶例有福利萍性質(zhì)的未房屋。6、什么譽(yù)是微利房亦稱炎微利公商品報房，燦指由緊各級潔政府肝房產(chǎn)純管理允部門錦組織常建設(shè)鴿和管系理，葬以低于市汗場價機(jī)格和期租金巷、高編于福軟利房宮價格股和租蚊金，慌用于逐解決調(diào)部分追企業(yè)揉職工住房困蕉難和社填會住房想特困戶地的房屋織。7、什么民是集資房集資揮房屬配經(jīng)濟(jì)部適用駐住房除范圍妻，是柿政策歪性住醬房，煉是企競事業(yè)弟單位慘為了勻解決內(nèi)部匯職工撥的住森房問種題，曾企事捧業(yè)單閘位以守?fù)碛泻械膭澦罁芡赁k地建營設(shè)、航按成南本價出售給書內(nèi)部職繞工的房凡屋，不無能在市林場上自牢由流通就。8、什形么是經(jīng)濟(jì)適章用房經(jīng)濟(jì)丙適用都住房濁是指治已經(jīng)站列入亂國家慚計(jì)劃巡壽，由干城市勸政府侮組織狠房地獨(dú)產(chǎn)開釋發(fā)企戰(zhàn)業(yè)或詠者集姻資建籮房單病位建積造，拘以微欠利價根向城脊鎮(zhèn)中濃低收沾入家耐庭出越售的撥住房岸。括它是校具有撲社會掩保障蛋性質(zhì)送的商披品住置宅。錢具有澆經(jīng)濟(jì)椅性和刮適用在性的煮特點(diǎn)德。經(jīng)漢濟(jì)性特是指濟(jì)住宅腥價格宵相對朱于市共場價德格而削言，外是適餐中的晃、能疑夠適咽應(yīng)中華低收乎入家浸庭的退承受荒能力缺。適像用性射是指鼠在住辣房設(shè)洞計(jì)、裝單套腳面積好設(shè)定封及其爭建筑吸標(biāo)準(zhǔn)溪上強(qiáng)教調(diào)住橡房的桃實(shí)用循效果競。經(jīng)場濟(jì)適觀用住伐房的判價格張按建綠設(shè)成榜本確寒定。9、什么敞是廉租捎房廉租房純是指政痕府以租墊金補(bǔ)貼妨或?qū)嵨镘壟渥獾臏绞?，宅向符合普城?zhèn)居欲民最低著生活保虛障標(biāo)準(zhǔn)姐且住房互困難的丸家庭提匆供社會振保障性質(zhì)刪的住足房。攔廉租別房的飽分配謹(jǐn)形式畏以租批金補(bǔ)怕貼為少主，夫?qū)嵨锊ヅ渥猱吅妥馄蠼饻p班免為蛾輔。妹我國嶄的廉畏租房銀只租母不售鉛，出壓租給捎城鎮(zhèn)搬居民沖中最灣低收伯入者鮮。10、承慎建商芬：是奮指從狠事住朗宅建雜設(shè)的付企業(yè)窗，承喂建商繩是負(fù)久責(zé)施債工建抓筑的箭，它栽是受樂開發(fā)豆商委肯托、捎依照宜開發(fā)恭商的嚇要求喉進(jìn)行氏施工院建設(shè)兩的。11、監(jiān)理拔公司：漠監(jiān)理是刊一種高劍智能的辱技術(shù)服閱務(wù)活動眼，是“酬旨在實(shí)費(fèi)現(xiàn)項(xiàng)目歷投資目臺的的微接觀監(jiān)督巖管理活論動”。爪根據(jù)有時關(guān)法律親法規(guī)和窩合同的憂要求，衫認(rèn)真監(jiān)妖督，遵錯守基建辜程序；衡精益求四精，完肯善使用箭功能；知嚴(yán)格把頑關(guān)，保嶄證工程勺質(zhì)量，描提高施員工工藝志，加快摸進(jìn)度，請降低施店工成本渾，使業(yè)錄主和承優(yōu)包商都珍取得最免大效益奏。12、房巾地產(chǎn)岡代理治：《房地產(chǎn)仔經(jīng)紀(jì)執(zhí)想業(yè)規(guī)則》指出，儀房地產(chǎn)顏代理，敢是指以貸委托人松的名義充，在委佛托協(xié)議燙約定的穗范圍內(nèi)且，為促樓成委托睡人與第癥三人進(jìn)龍行房地去產(chǎn)交易藥而提供衫專業(yè)服男務(wù)，并狹向委托腹人收取塵傭金的樂行為。二、公娃用建筑衣面積按璃以下規(guī)戶則分?jǐn)偸ⅲ?、分禁攤原筐則：1）房屋公歐用建筑珠面積分牲攤以幢扶為單位樣。公用醉建筑面接積分?jǐn)偲靸H限于犯本幢內(nèi)搖的公用建筑仁面積掙。與脂幢房雄屋不制相連怕的公石用建哲筑（室如變挖電房析、水仗泵房外、門異衛(wèi)房痰等）嶺不得分?jǐn)倧V到本幢自房屋內(nèi)執(zhí)。2）房屋箱公用奪建筑以面積渣按各炮戶套紅內(nèi)建較筑面盼積乘活以房聰屋內(nèi)芽相關(guān)孕面積開的比絡(luò)例進(jìn)著行分?jǐn)偂ｎ~公用撓建筑鞠面積筆分?jǐn)偵雍?，棄不劃紙分各悉戶攤尤得面桂積的拋具體文部位吼。公霞用建扭筑面灘積部位兩一經(jīng)江分?jǐn)傂?，任扶何人巧不得屑侵占寄或改譜變其章原始貫設(shè)計(jì)響的使屋用功姨能。3）商、逢住、眨辦綜佩合樓弓，其寄房屋跨內(nèi)各把部位驚使用鈔功能爹，房鐵型分恥隔差虛異較盆大，壘應(yīng)根發(fā)據(jù)其疾用途阻或房型分隔夕的不同導(dǎo)，按相露關(guān)面積旗比例先凳行分?jǐn)倫喝惫h用建筑濟(jì)面積（挨此次分惕攤的最錯小單位夏為層）雞，然嫩后再征分?jǐn)傜P各自凈公用藍(lán)建筑最面積撐。4）商品房贊按“套祖”或“銹單元”勸出售。街商品房椒的銷售還面積即轉(zhuǎn)為購房羞者所購擊買的套湊內(nèi)或單尤元內(nèi)建筑踢面積?。ㄒ越酉路Q便套內(nèi)割建筑茫面積要）與垮應(yīng)分怨攤的誤公用速建筑言面積量。套（隨單元尾）建計(jì)筑面沖積=套內(nèi)建甲筑面積+分?jǐn)傆喌墓挥媒ㄊ胖嫒e2、計(jì)針?biāo)惴嚼追ǎ?、計(jì)算步方法：套內(nèi)取建筑橡面積仇由以懼下三奸部分嶺組成恢：a.套（單宴元）內(nèi)脾的使用壺面積；套內(nèi)哄使用鹿面積系的計(jì)溝算應(yīng)濤符合憲下列忽規(guī)定熔：套內(nèi)返使用建面積趁包括把臥室惹、起唯居室構(gòu)、廳謠、過骨道、國廚房躲、衛(wèi)汪生間里、假翁層、統(tǒng)廁所冬、儲欲藏室騙、壁茅柜等蛙分戶役門疊內(nèi)面散積的皂總和跨；躍癢層住屈宅中唇的戶得內(nèi)樓濤梯按循自然摘層數(shù)岸的面鍛積總盒和計(jì)傅入使捐用面販積；燭不包征含在歐結(jié)構(gòu)協(xié)面積敢內(nèi)的解煙囪冊、通傍風(fēng)道吐、管銅道井形均計(jì)持入使學(xué)用面淚積；b.套內(nèi)青墻體墊面積解：新建番住宅軍各套借（單缸元）款內(nèi)使譽(yù)用空帆間周秩圍的陣維護(hù)典或承竟重墻扁體，跡有共晝用墻邁和非打共用饞墻兩包種。糾新建爬住宅直各套店（單證元）降之間喚的分旋隔墻井，套乳（單臨元）軍與公獻(xiàn)用建豈筑空響間之恐間的亭分隔偏墻以書及外王墻（責(zé)包括多山墻至）均妙為共栗用慎墻，正共用焰墻墻奸體按汁水平眾投影緒面積刮的一攏半計(jì)暮入套國內(nèi)墻柳體面購積?；枪矔河脡葔w甘水平渡投影紐奉面積改全部新計(jì)入厚套內(nèi)飯墻體肚面積吵。際內(nèi)墻渡面裝嚴(yán)修厚黨度均泉計(jì)入笑套內(nèi)繩墻體振面積腔。c.陽臺建熟筑面積臨：原設(shè)熔計(jì)的輪封閉拘式陽酒臺，牽按其歐外圍即水平丙投影康面積早計(jì)算趙建筑糠面積軌；挑陽扯臺（迅底陽勉臺）添按其錘底板蠅水平死投影闊面積疼的一餡半計(jì)抬算建艱筑面靈積；凹陽臺憑按其凈輸面積（皮含女兒亂墻墻體惡面積）地的一半點(diǎn)計(jì)算建虛筑面積制；半挑凹嘗陽臺，合挑出部耕分按其綠底板水諸平投影皺面積的菜一半計(jì)豆算建筑勁面積，歪凹進(jìn)部詞分按其奇凈面積估的一半且計(jì)算建豪筑面積質(zhì)。套內(nèi)建狀筑面積=套內(nèi)桑使用描面積+套內(nèi)膛墻體加面積+陽臺迷建筑軟面積3、公用歐建筑面田積由以瘦下兩部載分組成值：1）電梯井偵、樓梯茄、垃圾漂道、變院電室、顧設(shè)備間悔、公共癥門廳和走道許、地菊下設(shè)剛備、盡值班舅警衛(wèi)公室等聞。2）套（單絞元）與依公用建莊筑空間襯之間的時分隔墻府以及外妨墻（包括山翻墻）休墻體牛水平緞投影收面積攔的一博半3）公用運(yùn)建筑毅面積巷分?jǐn)傒呄禂?shù)整幢建摩筑物的弊公用建咳筑面積千除以整蘿幢建筑忌物各套擺內(nèi)建筑面積來之和膏，得莖到建盜筑物幸的公書用建鋤筑面頂積分淚攤系融數(shù)。分?jǐn)倠鸬墓沼妹嫦惴e=套內(nèi)建暑筑面積×公用換建筑價