一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估(技術(shù)報告)17600字

一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估(技術(shù)報告)17600字

土地估價技術(shù)報告項目名稱：佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估受托估價單位：佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司土地估價報告編號：[佛]**評[2009][估]字第H020007號土地估價技術(shù)報告編號：[佛]**評[2009][技]字第H020007號提交估價報告日期：二○一○年七月二十日關(guān)鍵詞：佛山市南海區(qū)抵押貸款佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司二○一○年第1頁第一部分總述一、估價項目名稱佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估二、委托估價方委托單位：佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司單位地址：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村聯(lián)系人：*先生聯(lián)系電話：******三、受托估價方受托估價機構(gòu)：佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司機構(gòu)地址：*********資質(zhì)注冊號：*********執(zhí)業(yè)范圍：廣東省范圍執(zhí)業(yè)法人代表：*********聯(lián)系電話：*********郵政編碼：*********四、估價目的為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。五、估價依據(jù)（一）國家及地方相關(guān)法律、法規(guī)第2頁1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》2.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》4.地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件及通知①.《關(guān)于調(diào)整南海區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價的通知》(南府[2003]142號)②.《佛山市統(tǒng)計年鑒》（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）及其附錄《土地估價報告規(guī)范格式》2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）3.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）（三）其他資料1.委托方提供的《國有土地使用證》復(fù)印件等有關(guān)權(quán)屬證明資料2.估價人員實地勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料六、估價基準(zhǔn)日二○一○年七月十八日七、估價日期二○一○年七月十八日至二○一○年七月二十日八、地價定義估價對象為位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村的一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地面積10152.00平方米。根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》第3頁（佛府南國用(2008)第******號）及現(xiàn)場勘查得知，待估宗地證載用途為餐飲旅館業(yè)用地，土地實際用途為餐飲旅館業(yè)用地。土地使用權(quán)終止日期為20xx年12月28日，故至估價基準(zhǔn)日待估宗地剩余土地使用年限為38.4年。土地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整，根據(jù)待估宗地的土地利用現(xiàn)狀和估價目的，本次估價設(shè)定用途為餐飲旅館業(yè)用地，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”及宗地紅線內(nèi)場地平整。因此，本次估價是指在估價基準(zhǔn)日20xx年7月18日、現(xiàn)狀利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、自估價基準(zhǔn)日起剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權(quán)價格。九、估價結(jié)果根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，估價人員依據(jù)土地估價的基本原則以及理論和方法，在充分分析估價對象所在區(qū)域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，按照土地估價程序，采用市場比較法和收益還原法，對估價對象的價格進行了評估，最終確定出估價對象在估價設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下，估價基準(zhǔn)日為20xx年7月18日，設(shè)定剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權(quán)價格為：單位面積地價：2605.00元/平方米總地價：2644.60萬元大寫金額：人民幣貳仟陸佰肆拾肆萬陸仟元整待估宗地的具體情況及詳細(xì)估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》。第4頁十、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設(shè)條件1.委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)地價款和稅費。2.估價對象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫a(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3.估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。4.在估價期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。5.任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6.委托方提供的資料真實可靠。7.估價對象評估面積及權(quán)利狀況以委托方提供的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。8.評估價格是在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于估價基準(zhǔn)日20xx年7月18日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場、現(xiàn)狀利用條件下的土地使用權(quán)價格。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1.本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，估價報告和估價結(jié)果的作用依照相關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。2.本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件(1)本報告估價結(jié)果僅為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權(quán)價格參考依據(jù)，不對其它用途負(fù)責(zé)。第6頁(2)土地估價報告供委托方使用；土地估價技術(shù)報告僅供估價機構(gòu)存檔和作為估價結(jié)果提交有關(guān)管理部門備案使用，不提供給委托方。3.本報告的估價結(jié)果有效期自提交報告之日起一年內(nèi)有效。4.本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價報告和估價結(jié)果擁有解析權(quán)。5.違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任(1)本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。(2)任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。（三）需要特殊說明的事項1.有關(guān)資料來源說明及無法核實的估價事項(1)土地利用狀況、權(quán)屬等資料由委托方提供。(2)土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。(3)估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價對象具體狀況,確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。(4)報告中有關(guān)估價對象的土地權(quán)屬狀況、土地面積等數(shù)據(jù)以委托方提供的《國有土地使用證》記載為準(zhǔn)。(5)根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，估價對象未設(shè)定抵押，無司法和行政機關(guān)限制其權(quán)利等情況；在估價作業(yè)期間，估價機構(gòu)以及估價人員無法核實委托方提供上述資料的真實性，只能采信委托方提供的相關(guān)資料作為本次估價的依據(jù)。第7頁2.本報告估價結(jié)果是在滿足全部假設(shè)與限制條件及地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格，若估價對象的權(quán)利狀況、估價期日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地使用年限、土地處臵方式等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。3.有關(guān)參數(shù)說明(1)關(guān)于容積率，按規(guī)劃設(shè)計要點，本次評估將容積率設(shè)定為2.5。(2)關(guān)于還原率，根據(jù)該地區(qū)的有關(guān)資料，根據(jù)估價期日一年期定期存款利率2.25％結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋赝顿Y風(fēng)險情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%。(3)關(guān)于投資利潤率，按照佛山市統(tǒng)計局公布的有關(guān)統(tǒng)計資料，及對土地開發(fā)投資利潤率的調(diào)查，綜合考慮我國經(jīng)濟增長因素和企業(yè)行業(yè)的實際情況，本次評估的土地開發(fā)的年投資利潤率確定為8％。4.其他需要特殊說明的問題(1)本估價機構(gòu)以及估價人員與委托方除委托估價關(guān)系外，無其他任何足以影響估價結(jié)果的關(guān)系。(2)委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性以及估價報告格式符合國家頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》負(fù)責(zé)。(3)本次估價結(jié)果不包含在評估基準(zhǔn)日后發(fā)生交易的費稅。第8頁十一、土地估價師簽字姓名資格證號簽名土地估價師****************土地估價師****************十二、土地估價機構(gòu)佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司二○一○年七月二十日第9頁第二部分估價對象描述及影響因素分析一、估價對象描述1.土地登記狀況根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，是次估價對象為一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地總面積為10152.00平方米。估價對象具體登記情況如（表-1）土地登記狀況表（表-1）2.土地權(quán)利狀況①.土地使用權(quán)類型待估宗地是國有出讓用地，土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)屬于佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司。②.土地使用年期根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》（佛府南國用(2008)第******號），土地使用權(quán)終止日期為20xx年12月28日，至估價基準(zhǔn)日，剩余使用年限為38.4年。③.他項權(quán)利狀況經(jīng)委托方提供的相關(guān)資料，至估價基準(zhǔn)日估價對象未涉及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利，本次估價設(shè)定土地?zé)o他項權(quán)利限制。第10頁3.土地利用狀況待估宗地目前已達(dá)到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整。二、地價影響因素分析1.一般因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。(1)城市資源狀況①.地理位臵佛山市位于廣東省中部偏南、珠江三角洲腹地，東連廣州，南鄰江門、中山、西接肇慶，北通清遠(yuǎn)。地處北緯22°38′－23°34′，東經(jīng)112°22′－113°23′，地勢自西北向東南傾斜，全境最高處海拔51米，為平原地帶。佛山市地處華南經(jīng)濟發(fā)達(dá)的珠江三角洲腹地，距廣州、中山、江門、珠海、肇慶、東莞等工商業(yè)城市均在50公里以內(nèi)，離澳門、香港也在100公里左右，地理位臵十分優(yōu)越,便于對外經(jīng)濟聯(lián)系。②.自然環(huán)境A.地勢、地貌佛山市地處珠江三角洲腹地，絕大部分地區(qū)位于北回歸線以南，大致東南向西北，平原向丘陵山地略呈遞減趨勢。地勢西北高，東南低，地貌類型多樣，有低山、丘陵、臺地、平原和水域，其中平原面積最多，丘陵臺地次之。B.氣候、水文佛山市氣候類型為南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，溫暖多雨。全年日照時第11頁數(shù)在1800小時左右，無霜期達(dá)350天以上，年平均氣溫在21.2～22.2℃之間;降水充沛，年平均降水量為1600～2000毫米,西部和北部丘陵山地因地形抬升作用而稍多。降水大于蒸發(fā)，形式以雨為主，少有冰雹，終年無雪。降水有明顯的季節(jié)變化，主要集中在4－9月，約占全年降水量的80％，尤其在夏季常常伴隨著臺風(fēng)登陸出現(xiàn)大雨到特大暴雨的降水過程；降水的年際變化也較大，最大降水年份約為最小年份的2.3倍。因而,洪、澇、旱是影響佛山市部分地區(qū)的自然災(zāi)害，冬季的寒潮及早春的低溫陰雨也對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)構(gòu)成一定的影響。此外，對佛山地區(qū)影響較大還有臺風(fēng)，平均每年受2－3次臺風(fēng)侵襲，多集中于7－9月間，風(fēng)力可達(dá)12級以上。佛山市位于珠江三角洲水系的頂端，地勢低洼，河道交織，漁池遍地，每年都受到程度不同的洪水威脅。而珠江上源三條主要支流中的西江、北江流經(jīng)距市區(qū)23公里的三水河口附近,再分流注入兩河水系的各河道（佛山涌、東平河）。主要的水道包括北江干流、西江干流、潭洲水道、平洲水道、容桂水道、東海水道、順德水道、洪奇瀝水道、佛山水道、桂洲水道等。③.行政區(qū)劃及人口狀況佛山市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。全市總面積3848.49平方公里，常住人口592.3萬人，其中戶籍人口361.1萬人。佛山是著名僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺同胞達(dá)148萬人，其中港澳同胞80多萬人。(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況①.土地制度土地有償使用制度的實行，使房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，佛山市已實行貨幣第12頁化分房制度，舊城改造及政府對招商引資開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)實行地價優(yōu)惠政策。②.住房制度根據(jù)19xx年1月1日實施的《佛山市深化住房制度改革方案》(佛府[1996]112號),佛山市制定了住房制度改革的有關(guān)事項，住房制度改革的基本任務(wù)是：把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，建立城市三級住房基金（政府、單位、個人住房基金），加強城市住房基金的管理，實現(xiàn)城市住房基金的良性循環(huán)；根據(jù)經(jīng)濟承受能力，逐步調(diào)整住房租金水平；穩(wěn)步出售公有住房；積極支持城市經(jīng)濟適用房的建設(shè)；開展政策性購房抵押貸款，提高城鎮(zhèn)干部職工解決自住房屋的能力。通過住房制度改革逐步建立了與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)了住房商品化、社會化；建立了以市場為主的多層次住房供應(yīng)體系，建立了政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，促進城鎮(zhèn)居民購買住房，滿足城鎮(zhèn)居民對住房的不同需求；培育和規(guī)范了住房交易市場，發(fā)展社會化的房屋維修、物業(yè)管理，促進了房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市住房建設(shè)、改善了人民群眾的居住條件。③.房地產(chǎn)市場狀況踏入20xx年，佛山的住宅成交持續(xù)放量，不但一手房成交比去年和前年火爆，市中心房價再創(chuàng)新高，連二手房市場都出現(xiàn)了井噴。從各方面表現(xiàn)來看，今年以來，佛山樓市已經(jīng)呈現(xiàn)逐步回暖的態(tài)勢。有分析認(rèn)為，佛山經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，受金融海嘯沖擊較小，在政府各項利好政策刺激下，市場對經(jīng)濟前景信心加大，市民對樓市信心大增，導(dǎo)致市場需求加大，回暖第13頁動力較大。據(jù)佛山市建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年佛山全市第一季度新建住宅成交面積為200.77萬㎡，成交16244套，相當(dāng)于去年同期的2倍，比起20xx年第一季度的161.72萬㎡也增長約24.1%。成交金額為1051878.75萬元，均價達(dá)5239.22元／平方米，分別比去年同期增長了82.34％、-6.55％。而4月佛山全市共成交一手住宅8622套，與3月相比環(huán)比增長了24%；成交面積為103.82萬㎡，環(huán)比增長21.87%。而與20xx年4月相比，成績驚人，20xx年4月全市共成交住宅3382套，而到今年同比增加了一倍多。在成交金額方面，3月全市共成交了442327.64萬元，而4月則達(dá)到了565355.43萬元，環(huán)比增長27.81%。5月份，佛山全市一手樓成交面積為90.13萬㎡，比上月下滑13.19%。盡管成交量出現(xiàn)下滑，但佛山全市房價仍然堅挺，均價為每平方米5444.8元，微跌0.01%。20xx年1-5月佛山商品房平均下來算，成功跨越20xx年月均的60萬㎡水平線。而今年則連續(xù)有幾個月的住宅成交數(shù)量都達(dá)到甚至超過60萬㎡，佛山樓市回暖明顯。二手房成交亦出現(xiàn)井噴，20xx年前五個月佛山市二手房成交均價為5167元/平方米，與去年同期相比上升了6.8%。從月度走勢來看，基本上呈現(xiàn)出逐月上升的態(tài)勢，屢創(chuàng)月度成交新高，形成了一波井噴。佛山市建設(shè)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年佛山市2月，二手房一共成交了1076套，環(huán)比1月的1528套，下滑了29.6%，同比去年2月的1517套，也有29.1%的跌幅。佛山市3月份二手房共成交1770套，環(huán)比2月的1076套，上升64.5%。同比去年3月的1912套，則有7.4%的跌幅。4月二手房成交套數(shù)第14頁創(chuàng)新高，達(dá)到2432套，環(huán)比3月的1770套上升了37.4%，同比去年4月的1951套也上升了26.65%。5月佛山市二手房的成交量達(dá)2484套，環(huán)比4月2432套，仍有小幅增長。同比20xx年5月的1984套，更是有25%的增幅。禪城區(qū)5月份二手房成交500套，環(huán)比4月的503套基本持平，同比去年5月的338套則有47.9%的升幅。南海區(qū)5月份二手房成交套數(shù)為216套，環(huán)比4月的175套，有23.4%的增幅。對于今年佛山樓市的回暖原因，普遍認(rèn)為目前樓市回暖受到多個有利因素支撐。分析認(rèn)為主要得益于政策的鼓勵、開發(fā)企業(yè)的主動降價、信貸的支持，例如進一步放寬住房公積金貸款政策等。而今年4月后成交量明顯上升則有多方面的原因，一是購房者對樓市預(yù)期發(fā)生變化，擔(dān)心房價反彈加快了購房速度；二是對未來通脹的預(yù)期以及目前實體經(jīng)濟投資環(huán)境不佳，導(dǎo)致一些資金進入樓市。隨著廣佛地鐵即將開通，廣佛一體化進程加快，出于對未來升值的預(yù)期，越來越多的自住型購房者甚至是投資者選擇在佛山臵業(yè)。而自去年以來，佛山樓市開發(fā)量環(huán)比大幅下降明顯，導(dǎo)致了今年上半年佛山樓市開盤量少、供貨量不多，這種供求的不平衡進一步刺激了消費者入市。這些因素在一定程度上推動了樓市回暖。從上半年的走勢來看，佛山樓市的回暖趨勢明顯，量價均有明顯升幅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年房價將企穩(wěn)并且呈現(xiàn)微升狀態(tài)。因為隨著住宅供求市場和土地市場的全面回暖，下半年樓市的供應(yīng)量應(yīng)該大增，甚至多于上半年。而下半年消費者信心將進一步恢復(fù)。不過，下半年的樓市前景仍存在著諸多不確定因素。當(dāng)前房價的上漲幅度以及消費者的追漲熱情存在不理性，而目前的有利因素很難繼續(xù)支撐房價不斷上漲。二手房方面，由于自住需求及投資客入市等原因，下半年二手房市場應(yīng)該會持續(xù)向好。第15頁(3)產(chǎn)業(yè)政策按照建設(shè)廣東省第三大城市的要求，以及佛山在珠三角經(jīng)濟區(qū)尤其是“廣佛經(jīng)濟圈”所處的地位與作用，確立產(chǎn)業(yè)強市的產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟發(fā)展整體素質(zhì)。大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟，加快產(chǎn)業(yè)承接和轉(zhuǎn)移，以現(xiàn)代物流為龍頭，提升商品流通和服務(wù)行業(yè)的發(fā)展水平，進一步推進公有企業(yè)改革，完善公有資產(chǎn)管理體制，堅持外源型經(jīng)濟和內(nèi)源型經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，增強發(fā)展動力。(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)《佛山市城市總體規(guī)劃（2005－2020）》將佛山市的城市發(fā)展目標(biāo)確定為“建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市”。對佛山市的空間布局做了大的調(diào)整，提出購建“2+5組團”的新城市空間格局，實施多中心與新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理引導(dǎo)城市功能布局，努力購建符合現(xiàn)代化城市發(fā)展規(guī)律的結(jié)構(gòu)布局，將全市各類分散的資源和功能整合到若干關(guān)聯(lián)區(qū)域的交通走廊上，實現(xiàn)城市的集約化發(fā)展。佛山市列出了未來發(fā)展的階段目標(biāo)：第一階段，到20xx年左右，全面協(xié)同地推進佛山經(jīng)濟、社會、文化等各項工作，在保持發(fā)展活力的前提下調(diào)整體制結(jié)構(gòu)，努力在全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，加強區(qū)域協(xié)作，共同構(gòu)建廣佛都市區(qū)的基本構(gòu)架。第二階段，到20xx年左右，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、體制完善、社會文明的小康社會；與珠江三角洲其他城市一起，確立具有獨自特色的都市區(qū)地位。從佛山市城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)來看，佛山市將進行用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使產(chǎn)業(yè)布局更加合理，提高土地集約利用，減少閑臵土地，顯化土地資產(chǎn)的價值。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長遠(yuǎn)來看，佛山市土地的第16頁供需矛盾將會越來越突出，土地價格將呈上漲趨勢。(5)城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r20xx年5月份各項指標(biāo)延續(xù)了上月的發(fā)展趨勢，消費持續(xù)暢旺，工業(yè)生產(chǎn)、投資保持了兩位數(shù)的增長，全區(qū)經(jīng)濟正緩慢回暖。1-5月，全區(qū)累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1338.65億元，較去年同期增長14.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值1196.94億元，較去年同期增長15.2%，規(guī)模以下工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值141.70億元，同比增長5.0%。全社會固定資產(chǎn)投資累計達(dá)157.19億元，較去年同期增長11.9%。其中，工業(yè)投資50.41億元，較去年同期增長18.2%；商飲業(yè)投資10.79億元，較去年同期增長21.5%，工業(yè)投資和商飲業(yè)投資力度都有所加大。從投資類別看：基本建設(shè)71.81億元，較去年同期增長26.6%；更新改造19.37億元，較去年同期增長70.8%，主要是由于“三舊改造”的推動作用；其他投資（農(nóng)村農(nóng)戶投資）1.97億元，較去年同期增長64.8%。但房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，共完成投資64.03億元，較去年同期下降10.1%。全區(qū)商品房銷售面積達(dá)115.50萬平方米，較去年同期增長39.1%，商品房銷售額達(dá)72.07億元，較去年同期增長49.6%。5月份商品房交易價格較上月平均有所上漲，由于價格等因素，盡管今年1-5月累計商品房成交量較去年有明顯放大，但數(shù)據(jù)顯示本月進入了銷售淡季，商品房銷售面積、商品房銷售額分別較上月下降43.5%、39.0%。房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖的持續(xù)性有待觀察。5月份基本延續(xù)上月的發(fā)展態(tài)勢，各項指標(biāo)發(fā)展平穩(wěn)。對外貿(mào)易跌幅略有收窄，是否止跌回升尚須后續(xù)觀察。另外，我區(qū)工業(yè)兩大支柱產(chǎn)業(yè)增速緩慢以及房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價升量跌、投資下滑等問題，應(yīng)當(dāng)引起注意。2.區(qū)域因素第17頁(1)區(qū)域概況佛山市南海區(qū)位于珠江三角洲腹地，緊連廣州，毗鄰香港、澳門，是廣佛都市圈的地理中心、華南地區(qū)的物流樞紐，與廣州新白云國際機場僅距30公里，區(qū)域優(yōu)勢明顯。南海區(qū)地處北緯22?48?-23?18?，東經(jīng)112?15?－113°15?。東面與廣州市毗鄰，南面與禪城區(qū)、順德區(qū)接壤，西面與江門市新會區(qū)、鶴山市、高明區(qū)隔江相望，北面與三水區(qū)和廣州市花都區(qū)相鄰。轄區(qū)面積1073.82平方公里，轄２個街道辦事處、6個鎮(zhèn)，區(qū)政府駐桂城街道。戶籍人口113.04萬人，流動人口110.79萬人，海外僑胞和港澳同胞40多萬人。南海區(qū)是中國傳統(tǒng)陶瓷業(yè)和近代紡織業(yè)的發(fā)祥地之一。改革開放以來，南海區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，是著名的“廣東四小虎”之一。20xx年全區(qū)生產(chǎn)總值1216.97億元，增長20.8%。南海區(qū)在20xx年全國百強縣（市、區(qū)）中位居第5位。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為有色金屬加工、紡織服裝、裝飾板材、五金、制鞋制革、玩具等。民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，是全區(qū)經(jīng)濟增長的主要力量。西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的南海區(qū)西南部，是國家“AAAA”級風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園、中國面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積176.63平方公里，轄4個城區(qū)、27個行政村，常住人口14萬多人，流動人口6萬多人。多年來，西樵始終堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟為重點，以市場為導(dǎo)向，依靠科技進步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實力顯著增強。20xx年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值83億元，同比增長14.3％；經(jīng)濟總收入255億元，增長17.9%；工業(yè)總產(chǎn)值214億元，增長22%；工商稅收8.17億元，增長12.2%；鎮(zhèn)級財政收入3.5億元。西樵地處改革開放的前沿，三大產(chǎn)業(yè)合理第18頁發(fā)展。已形成投資臵業(yè)的優(yōu)良環(huán)境。鎮(zhèn)內(nèi)水陸交通便利，距廣州40公里車程，距高明港、平洲港30多分鐘車程，鎮(zhèn)內(nèi)有西江貨運碼頭，水、電供應(yīng)充足，通訊網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。待估宗地位于西樵鎮(zhèn)環(huán)山大道樵園路段(環(huán)山大道與建設(shè)中白云路交匯處)。地處國家“AAAA”級風(fēng)景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風(fēng)景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現(xiàn)代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。根據(jù)大佛山規(guī)劃，未來10年，待估宗地所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)以官山城區(qū)為中心的新人居城區(qū)，面積達(dá)9.6平方公里。屆時，該板塊將躍升為以樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿(mào)廣場、輕紡城市場、高端住宅區(qū)等為核心，具有無限活力的高尚休閑生活區(qū)。西樵新規(guī)劃建設(shè)的崇南西路將連接龍灣大橋貫通季華路，還有廣明高速的開通，屆時從小區(qū)直達(dá)禪桂、廣州只需20分鐘車程。(2)交通條件地處環(huán)山大道與建設(shè)中白云路交匯處，距離佛山一環(huán)西樵大橋出入口約6公里，且有218路、228路、禪城至高明、廣州至高明城巴線路途徑此地，對外交通便捷。(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件①.供水區(qū)域內(nèi)供水以市政供水為主，供水保證率90%以上。②.排水區(qū)域排水為雨污分流方式,排水保證率95%以上。第19頁③.供電區(qū)域內(nèi)為市政供電，保證率99%以上。④.通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路通暢，能滿足對外聯(lián)絡(luò)需要。(4)環(huán)境條件地處國家“AAAA”級風(fēng)景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風(fēng)景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現(xiàn)代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。(5)公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)配套有樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿(mào)廣場、輕紡城市場、南海中學(xué)、西樵醫(yī)院等娛樂、購物、教育、體育、醫(yī)療設(shè)施，各項生活配套設(shè)施完善，能滿足商務(wù)活動及日常生活的需要。(6)規(guī)劃限制待估宗地所在區(qū)域規(guī)劃限制一般。3.個別因素待估宗地位于南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村，區(qū)域規(guī)劃為住宅及商業(yè)用地較多，區(qū)內(nèi)分布有山居美地、凰樵假日等多個高端樓盤，人居環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善。緊鄰環(huán)山大道、江浦路及佛山一環(huán)，道路通達(dá)條件好，對外交通便捷。詳細(xì)情況如下：(1)宗地位臵：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村。(2)宗地面積：10152.00平方米。(3)宗地用途：餐飲旅館業(yè)用地。第20頁(4)四至及臨路狀況：東至白云路、南至環(huán)山大道、西至住宅、北至住宅。(5)宗地形狀及自然條件：宗地形狀基本規(guī)則，近似長方形，可利用程度較高；地基承載力較好,地勢較平坦，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，該因素對宗地開發(fā)利用無影響。(6)土地開發(fā)程度：至估價期日，待估宗地已達(dá)到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整，屬于“五通一平”的熟地，具備開發(fā)建設(shè)的條件。通過以上分析可以看出，影響待估宗地價格的個別因素條件較好，估價人員綜合分析認(rèn)為宗地個別因素條件對估價對象有積極影響。第21頁第三部分土地估價一、估價原則土地價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。而這些因素又經(jīng)常處于變動之中，土地估價必須要對此做細(xì)致分析并正確判斷其變動趨向，了解土地價格組成的各項因素及各因素之間的相互作用，才能做出正確的估價。我們在本次估價過程中，根據(jù)土地估價技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況主要遵循以下原則：(1)合法原則合法原則是指土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。由于我國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進行土地使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。同時，土地估價還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。(2)替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。(3)預(yù)期收益原則第22頁對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。(4)最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。(5)報酬遞增、遞減原則經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最有效使用點。(6)需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。第23頁(7)變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。(8)協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。(9)多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。(10)估價時點原則第24頁估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流對其價值的影響是不同的。估價結(jié)論具有很強的時效性，這主要考慮是房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同的估價時點會有不同的市場價格，因此在進行估價時應(yīng)根據(jù)不同的估價時點確定出估價所依據(jù)的市場情況，進而確定出在此房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價格水平?？傊谠u估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。二、估價方法與估價過程（一）估價方法1.估價方法的選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點和估價目的，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法進行評估。在本次估價中，我們通過實地勘察，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合估價目的，決定采用市場比較法和收益還原法兩種方法對估價對象進行評估。2.估價方法選擇的依據(jù)(1)估價人員通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期估價對象附近地區(qū)土地使用權(quán)有一定數(shù)量的交易活動，有條件獲得足夠的土地交易實例，因而可采用市場第25頁比較法進行估價。(2)估價對象已作規(guī)劃，擬建星級酒店，具有較好的潛在收益，符合收益還原法測算的要求，故可采用收益還原法進行評估。綜上所述，本次估價采用市場比較法和收益還原法進行評估。（二）估價過程1.采用市場比較法進行評估在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的在評估期日地價的一種方法。其基本計算公式為：PD=PB×A×B×D×E式中：PD——待估宗地價格；PB——比較實例宗地價格；A＝待估宗地交易情況指數(shù)比較實例宗地交易情況指數(shù)B＝待估宗地估價期日地價指數(shù)比較實例宗地估價期日地價指數(shù)待估宗地估價期日地價指數(shù)D＝比較實例宗地估價期日地價指數(shù)待估宗地個別因素條件指數(shù)E＝(1)比較實例選擇比較實例宗地個別因素條件指數(shù)選擇比較交易實例時，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求：第26頁①.與待估宗地屬同一供應(yīng)圈；②.與待估宗地用途相同或相似；③.與待估宗地的交易類型相同；④.成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近；⑤.交易實例必須為正常交易；⑥.價格內(nèi)涵要一致。本次評估，通過收集有關(guān)資料，選取了三個用途、位臵和價格類型等方面與估價對象土地相同或相近的實例，用它們的價格作比較，并充分考慮影響地價的因素，進行因素修正，求取待估宗地的價格。比較實例情況如下表：可比實例條件表（表-2）(2)編制比較因素條件說明表第27頁比較因素條件說明表（表-3）第28頁(3)編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)對待估宗地與可比實例宗地的差異，以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：①.土地用途修正：待估宗地與三個比較實例宗地的土地用途均為餐飲旅館業(yè)/商業(yè)，地用途不作修正。②.交易情況修正：可比實例均為正常市場交易，故估價對象與可比實例指數(shù)均為100。③.交易方式修正：可比實例均為掛牌交易，按具體情況修正。④.交易日期修正：根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的地價的實際情況，土地估價報告中所述地價指數(shù)以比較實例宗地的估價期日為基數(shù)，確定地價指數(shù)。⑤.使用年限修正：土地使用年限修正系數(shù)公式為:n1?1/(1?r)K?m1?1/(1?r)式中：K——使用年限修正系數(shù)；r——土地還原利率（根據(jù)該地區(qū)的有關(guān)資料，根據(jù)估價期日一年期定期存款利率2.25％結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋赝顿Y風(fēng)險情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%）；n——待估宗地使用年限（待估宗地剩余使用年限為38.4年）；m——比較實例宗地使用年限。代入以上數(shù)據(jù)，得出比較實例宗地A、B、C的年期修正系數(shù)分別為0.9895、0.9895、0.9895。第29頁區(qū)域及個別因素根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況，經(jīng)比較得出比較因素條件指數(shù)表4：比較因素條件指數(shù)表（表-4）(4)比較因素修正系數(shù)表將待估宗地的因素條件指數(shù)與可比實例宗地因素條件指數(shù)進行比較，第30頁得到比較因素修正系數(shù)如下表：比較因素修正系數(shù)表（表-5）第31頁2.采用收益還原法進行評估收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為估價時日收益總和的一種方法。其基本計算公式為：V?A1?gn[1?()]Y?g1?Y式中：V——房地產(chǎn)在估價時點的收益價格，即現(xiàn)值；A——房地產(chǎn)的未來凈運營收益，未來第1年為A，未來第2年為A(1＋g)，未來第3年為A(1＋g)2，依此類推，未來第n年為A(1＋g)n－1；Y——房地產(chǎn)的報酬率(折現(xiàn)率)；g——凈收益逐年遞增的比率(是次估價取1％)；n——房地產(chǎn)的收益年限。此公式的假設(shè)前提：①.凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②.凈收益逐年遞增的比率g不等于報酬率Y；③.收益年限為有限年n。（1）確定項目年經(jīng)營收入調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)項目經(jīng)營水平，確定待估宗地項目年經(jīng)營收入。則：根據(jù)該待估宗地規(guī)劃建筑面積，按照酒店行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)客房數(shù)約200間；周邊同等檔次酒店的價格約400－800元/天〃間(均價)，入住率為50－80％，考慮該項目的實際情況，預(yù)計該項目建成后得客房價格為650元/天〃間(均價)，入住率為65％，則年客房營業(yè)收入＝客房價格×客房間數(shù)×入住率×365天＝650×200×65％×365第32頁＝3084.25(萬元)按照星級酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，該項目還應(yīng)當(dāng)建造配套的會議、餐飲及娛樂設(shè)施，該部分設(shè)施也應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生收益，按照行業(yè)經(jīng)營情況結(jié)合本項目實際，其配套設(shè)施的年收入與年客房營業(yè)收入比約為45％，計1387.91萬元。項目年營業(yè)收入＝年客房營業(yè)收入＋配套設(shè)施年收入＝3084.25＋1387.91＝4472.16(萬元)（2）項目經(jīng)營年總費用1）項目經(jīng)營人員工資、易耗品費用等經(jīng)營開支根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃凭频甑慕?jīng)營現(xiàn)狀，其經(jīng)營人員工資、易耗品費用等經(jīng)營開支約占項目年營業(yè)收入的28％，計1252.20萬元2）營業(yè)稅費營業(yè)稅占項目經(jīng)營年收入的5％，計223.61萬元所得稅占項目經(jīng)營年利潤的33％，則所得稅＝（4472.16－1252.2－223.61）×33％＝988.80(萬元)營業(yè)稅費＝223.61＋988.8＝1212.41萬元則項目經(jīng)營年總費用＝1）＋2）＝2464.61(萬元)（3）行業(yè)利潤根據(jù)市場調(diào)查及相關(guān)數(shù)據(jù)得知，佛山市酒店行業(yè)的利潤率約為8％，則該項目年行業(yè)利潤為357.77萬元第33頁（4）房地產(chǎn)年總收益房地產(chǎn)年總收益＝項目年經(jīng)營收入－項目經(jīng)營年總費用－行業(yè)利潤＝4472.16－2464.61－357.77＝1649.78(萬元)（5）房地產(chǎn)經(jīng)營年總費用1）管理費：指對經(jīng)營房屋進行的必要管理所需的費用。按房地產(chǎn)年總收益的3％收取。則管理費＝房地產(chǎn)年總收益×3％＝1649.78×3％＝49.49(萬元)2）維修費：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。一般參考委托方的實際維修費，按建筑物重臵價格的2％計算。房屋重臵價格主要依據(jù)當(dāng)?shù)卮_定房屋重臵價格的有關(guān)要求、該宗地的地上建筑物建筑結(jié)構(gòu)及現(xiàn)場實際情況包括室內(nèi)裝修情況等，來確定房屋重臵價格。根據(jù)該項目的實際情況和開發(fā)假設(shè)，考慮到項目用途的定位，取房屋重臵單價為3600元/建筑平方米，則重臵總價為9136.8萬元，維修費為182.74萬元3）房屋年折舊費：指房屋在使用過程中因損耗而在收入中補償?shù)哪遣糠謨r值。年折舊費＝房屋重臵價格×（1－殘值率）÷房屋可使用年限第34頁根據(jù)該項目的實際情況，項目建筑假設(shè)為鋼混結(jié)構(gòu)，其殘值率為0，由于土地使用權(quán)剩余使用年限為38.4年，另扣除建造時間為1.5年，故房屋可使用年限為36.9年年折舊費＝9136.8×1÷36.9＝247.61(萬元)4）保險費：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般按房屋現(xiàn)值的0.2％計算，房屋現(xiàn)值計算公式為：房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價格－折舊總額＝重臵價格－年折舊費×房屋已使用年限由于該項目尚未動工，故房屋現(xiàn)值為房屋重臵總價。保險費＝房屋重臵總價×0.2％＝9136.8×0.2％＝18.27(萬元)5）稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。①.房產(chǎn)稅:依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門要求確定稅率，房地年總收益×房產(chǎn)稅稅率，房地產(chǎn)稅稅率為12％，則房產(chǎn)稅為197.97萬元②.營業(yè)稅：營業(yè)稅按房地產(chǎn)年租金的5％計，則營業(yè)稅為82.49萬元③.城市維護建設(shè)稅：城市維護建設(shè)稅，按營業(yè)稅稅額的7％計，則城市維護建設(shè)稅為5.77萬元④.教育費附加：教育費附加，按營業(yè)稅稅額的3％計，則教育費附加為2.47萬元第35頁稅金＝①＋②＋③＋④＝288.7房地經(jīng)營年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）＝49.49＋182.74＋247.61＋18.27＋288.7＝786.81(萬元)（6）房地年純收益房地年純收益＝房地年總收益—房地經(jīng)營年總費用＝1649.78－786.81＝862.97(萬元)（7）房屋年純收益房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率根據(jù)佛山市類似房產(chǎn)市場狀況，確定房屋還原利率為8％，考慮到該項目尚未動工，房屋現(xiàn)值為房屋重臵總價，則房屋年純收益＝9136.8×8％＝730.94(萬元)（8）土地年純收益土地年純收益＝房地年純收益—房屋年純收益＝862.97－730.94＝132.03(萬元)（9）計算待估宗地總地價?V?A1?gn[1?()]Y?g1?Y13203001?1%38.4[1?()]6%?1%1?6%第36頁＝2227.65(萬元)（10）計算土地單價土地單價＝總地價÷土地面積＝2227.65÷10152＝2194.00(元/平方米)3．地價確定的方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求及待估宗地的具體情況，我們分別采用了市場比較法、收益還原法對待估宗地進行了價格測算。通過對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的了解和項目所在區(qū)域環(huán)境的進一步分析，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，認(rèn)為兩種估價方法的估價結(jié)果并無實質(zhì)性的重大差異、趨于客觀合理，為更好地反映現(xiàn)實市場情況，我們以兩種估價方法的估價結(jié)果的加權(quán)平均數(shù)來確定待估宗地的最終評估結(jié)果，市場比較法所得結(jié)果權(quán)重系數(shù)取60％，收益還原法所得結(jié)果權(quán)重系數(shù)取40％。則：土地評估價格（單價）＝2879×60％＋2194×40％＝2605.00(元/平方米)土地評估價格（總價）＝10152×2605＝2644.60(萬元,取百位)三、估價結(jié)果經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查和對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的分析，按照土地估價的基本原則和估價程序，選擇了市場比較法及收益還原法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途為餐飲旅館業(yè)用地、自估價基準(zhǔn)日起剩余土地使用年限為38.4年及開發(fā)程度為“五通一平”條件下，于估價基準(zhǔn)日20xx年7月18第37頁日的國有土地使用權(quán)價格。單位面積地價：2605.00元/平方米總地價：2644.60萬元大寫金額：人民幣貳仟陸佰肆拾肆萬陸仟元整待估宗地的具體情況及詳細(xì)估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》。附件1：待估宗地區(qū)域位臵示意圖；附件2：待估宗地現(xiàn)場實勘照片；附件3：待估宗地《國有土地使用證》等相關(guān)權(quán)屬證明復(fù)印件；附件4：土地估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；附件5：土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；附件6：土地估價師資格證書復(fù)印件。第四部分附件第38頁

＋一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估(技術(shù)報告)發(fā)表于：2022.8.15來自：字?jǐn)?shù)：17693手機看范文土地估價技術(shù)報告項目名稱：佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估受托估價單位：佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司土地估價報告編號：[佛]**評[2009][估]字第H020007號土地估價技術(shù)報告編號：[佛]**評[2009][技]字第H020007號提交估價報告日期：二○一○年七月二十日關(guān)鍵詞：佛山市南海區(qū)抵押貸款佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司二○一○年第1頁第一部分總述一、估價項目名稱佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司抵押貸款涉及位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村一宗國有餐飲旅館業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估二、委托估價方委托單位：佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司單位地址：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村聯(lián)系人：*先生聯(lián)系電話：******三、受托估價方受托估價機構(gòu)：佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司機構(gòu)地址：*********資質(zhì)注冊號：*********執(zhí)業(yè)范圍：廣東省范圍執(zhí)業(yè)法人代表：*********聯(lián)系電話：*********郵政編碼：*********四、估價目的為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。五、估價依據(jù)（一）國家及地方相關(guān)法律、法規(guī)第2頁1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》2.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》4.地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件及通知①.《關(guān)于調(diào)整南海區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價的通知》(南府[2003]142號)②.《佛山市統(tǒng)計年鑒》（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）及其附錄《土地估價報告規(guī)范格式》2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）3.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）（三）其他資料1.委托方提供的《國有土地使用證》復(fù)印件等有關(guān)權(quán)屬證明資料2.估價人員實地勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料六、估價基準(zhǔn)日二○一○年七月十八日七、估價日期二○一○年七月十八日至二○一○年七月二十日八、地價定義估價對象為位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村的一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地面積10152.00平方米。根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》第3頁（佛府南國用(2008)第******號）及現(xiàn)場勘查得知，待估宗地證載用途為餐飲旅館業(yè)用地，土地實際用途為餐飲旅館業(yè)用地。土地使用權(quán)終止日期為20xx年12月28日，故至估價基準(zhǔn)日待估宗地剩余土地使用年限為38.4年。土地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整，根據(jù)待估宗地的土地利用現(xiàn)狀和估價目的，本次估價設(shè)定用途為餐飲旅館業(yè)用地，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”及宗地紅線內(nèi)場地平整。因此，本次估價是指在估價基準(zhǔn)日20xx年7月18日、現(xiàn)狀利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、自估價基準(zhǔn)日起剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權(quán)價格。九、估價結(jié)果根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，估價人員依據(jù)土地估價的基本原則以及理論和方法，在充分分析估價對象所在區(qū)域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，按照土地估價程序，采用市場比較法和收益還原法，對估價對象的價格進行了評估，最終確定出估價對象在估價設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下，估價基準(zhǔn)日為20xx年7月18日，設(shè)定剩余土地使用年限為38.4年的國有出讓土地使用權(quán)價格為：單位面積地價：2605.00元/平方米總地價：2644.60萬元大寫金額：人民幣貳仟陸佰肆拾肆萬陸仟元整待估宗地的具體情況及詳細(xì)估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》。第4頁十、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設(shè)條件1.委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)地價款和稅費。2.估價對象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3.估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。4.在估價期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。5.任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6.委托方提供的資料真實可靠。7.估價對象評估面積及權(quán)利狀況以委托方提供的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。8.評估價格是在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于估價基準(zhǔn)日20xx年7月18日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場、現(xiàn)狀利用條件下的土地使用權(quán)價格。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1.本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，估價報告和估價結(jié)果的作用依照相關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。2.本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件(1)本報告估價結(jié)果僅為委托方向銀行申請抵押貸款提供客觀、公正的土地使用權(quán)價格參考依據(jù)，不對其它用途負(fù)責(zé)。第6頁(2)土地估價報告供委托方使用；土地估價技術(shù)報告僅供估價機構(gòu)存檔和作為估價結(jié)果提交有關(guān)管理部門備案使用，不提供給委托方。3.本報告的估價結(jié)果有效期自提交報告之日起一年內(nèi)有效。4.本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價報告和估價結(jié)果擁有解析權(quán)。5.違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任(1)本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。(2)任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。（三）需要特殊說明的事項1.有關(guān)資料來源說明及無法核實的估價事項(1)土地利用狀況、權(quán)屬等資料由委托方提供。(2)土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。(3)估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價對象具體狀況,確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。(4)報告中有關(guān)估價對象的土地權(quán)屬狀況、土地面積等數(shù)據(jù)以委托方提供的《國有土地使用證》記載為準(zhǔn)。(5)根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，估價對象未設(shè)定抵押，無司法和行政機關(guān)限制其權(quán)利等情況；在估價作業(yè)期間，估價機構(gòu)以及估價人員無法核實委托方提供上述資料的真實性，只能采信委托方提供的相關(guān)資料作為本次估價的依據(jù)。第7頁2.本報告估價結(jié)果是在滿足全部假設(shè)與限制條件及地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格，若估價對象的權(quán)利狀況、估價期日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地使用年限、土地處臵方式等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。3.有關(guān)參數(shù)說明(1)關(guān)于容積率，按規(guī)劃設(shè)計要點，本次評估將容積率設(shè)定為2.5。(2)關(guān)于還原率，根據(jù)該地區(qū)的有關(guān)資料，根據(jù)估價期日一年期定期存款利率2.25％結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋赝顿Y風(fēng)險情況，綜合考慮確定土地還原利率取6%。(3)關(guān)于投資利潤率，按照佛山市統(tǒng)計局公布的有關(guān)統(tǒng)計資料，及對土地開發(fā)投資利潤率的調(diào)查，綜合考慮我國經(jīng)濟增長因素和企業(yè)行業(yè)的實際情況，本次評估的土地開發(fā)的年投資利潤率確定為8％。4.其他需要特殊說明的問題(1)本估價機構(gòu)以及估價人員與委托方除委托估價關(guān)系外，無其他任何足以影響估價結(jié)果的關(guān)系。(2)委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性以及估價報告格式符合國家頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》負(fù)責(zé)。(3)本次估價結(jié)果不包含在評估基準(zhǔn)日后發(fā)生交易的費稅。第8頁十一、土地估價師簽字姓名資格證號簽名土地估價師****************土地估價師****************十二、土地估價機構(gòu)佛山市**房地產(chǎn)土地評估有限公司二○一○年七月二十日第9頁第二部分估價對象描述及影響因素分析一、估價對象描述1.土地登記狀況根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，是次估價對象為一宗餐飲旅館業(yè)用地，土地總面積為10152.00平方米。估價對象具體登記情況如（表-1）土地登記狀況表（表-1）2.土地權(quán)利狀況①.土地使用權(quán)類型待估宗地是國有出讓用地，土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)屬于佛山市**房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司。②.土地使用年期根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》（佛府南國用(2008)第******號），土地使用權(quán)終止日期為20xx年12月28日，至估價基準(zhǔn)日，剩余使用年限為38.4年。③.他項權(quán)利狀況經(jīng)委托方提供的相關(guān)資料，至估價基準(zhǔn)日估價對象未涉及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利，本次估價設(shè)定土地?zé)o他項權(quán)利限制。第10頁3.土地利用狀況待估宗地目前已達(dá)到紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整。二、地價影響因素分析1.一般因素一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。(1)城市資源狀況①.地理位臵佛山市位于廣東省中部偏南、珠江三角洲腹地，東連廣州，南鄰江門、中山、西接肇慶，北通清遠(yuǎn)。地處北緯22°38′－23°34′，東經(jīng)112°22′－113°23′，地勢自西北向東南傾斜，全境最高處海拔51米，為平原地帶。佛山市地處華南經(jīng)濟發(fā)達(dá)的珠江三角洲腹地，距廣州、中山、江門、珠海、肇慶、東莞等工商業(yè)城市均在50公里以內(nèi)，離澳門、香港也在100公里左右，地理位臵十分優(yōu)越,便于對外經(jīng)濟聯(lián)系。②.自然環(huán)境A.地勢、地貌佛山市地處珠江三角洲腹地，絕大部分地區(qū)位于北回歸線以南，大致東南向西北，平原向丘陵山地略呈遞減趨勢。地勢西北高，東南低，地貌類型多樣，有低山、丘陵、臺地、平原和水域，其中平原面積最多，丘陵臺地次之。B.氣候、水文佛山市氣候類型為南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，溫暖多雨。全年日照時第11頁數(shù)在1800小時左右，無霜期達(dá)350天以上，年平均氣溫在21.2～22.2℃之間;降水充沛，年平均降水量為1600～2000毫米,西部和北部丘陵山地因地形抬升作用而稍多。降水大于蒸發(fā)，形式以雨為主，少有冰雹，終年無雪。降水有明顯的季節(jié)變化，主要集中在4－9月，約占全年降水量的80％，尤其在夏季常常伴隨著臺風(fēng)登陸出現(xiàn)大雨到特大暴雨的降水過程；降水的年際變化也較大，最大降水年份約為最小年份的2.3倍。因而,洪、澇、旱是影響佛山市部分地區(qū)的自然災(zāi)害，冬季的寒潮及早春的低溫陰雨也對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)構(gòu)成一定的影響。此外，對佛山地區(qū)影響較大還有臺風(fēng)，平均每年受2－3次臺風(fēng)侵襲，多集中于7－9月間，風(fēng)力可達(dá)12級以上。佛山市位于珠江三角洲水系的頂端，地勢低洼，河道交織，漁池遍地，每年都受到程度不同的洪水威脅。而珠江上源三條主要支流中的西江、北江流經(jīng)距市區(qū)23公里的三水河口附近,再分流注入兩河水系的各河道（佛山涌、東平河）。主要的水道包括北江干流、西江干流、潭洲水道、平洲水道、容桂水道、東海水道、順德水道、洪奇瀝水道、佛山水道、桂洲水道等。③.行政區(qū)劃及人口狀況佛山市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。全市總面積3848.49平方公里，常住人口592.3萬人，其中戶籍人口361.1萬人。佛山是著名僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺同胞達(dá)148萬人，其中港澳同胞80多萬人。(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況①.土地制度土地有償使用制度的實行，使房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，佛山市已實行貨幣第12頁化分房制度，舊城改造及政府對招商引資開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)實行地價優(yōu)惠政策。②.住房制度根據(jù)19xx年1月1日實施的《佛山市深化住房制度改革方案》(佛府[1996]112號),佛山市制定了住房制度改革的有關(guān)事項，住房制度改革的基本任務(wù)是：把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，建立城市三級住房基金（政府、單位、個人住房基金），加強城市住房基金的管理，實現(xiàn)城市住房基金的良性循環(huán)；根據(jù)經(jīng)濟承受能力，逐步調(diào)整住房租金水平；穩(wěn)步出售公有住房；積極支持城市經(jīng)濟適用房的建設(shè)；開展政策性購房抵押貸款，提高城鎮(zhèn)干部職工解決自住房屋的能力。通過住房制度改革逐步建立了與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)了住房商品化、社會化；建立了以市場為主的多層次住房供應(yīng)體系，建立了政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，促進城鎮(zhèn)居民購買住房，滿足城鎮(zhèn)居民對住房的不同需求；培育和規(guī)范了住房交易市場，發(fā)展社會化的房屋維修、物業(yè)管理，促進了房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市住房建設(shè)、改善了人民群眾的居住條件。③.房地產(chǎn)市場狀況踏入20xx年，佛山的住宅成交持續(xù)放量，不但一手房成交比去年和前年火爆，市中心房價再創(chuàng)新高，連二手房市場都出現(xiàn)了井噴。從各方面表現(xiàn)來看，今年以來，佛山樓市已經(jīng)呈現(xiàn)逐步回暖的態(tài)勢。有分析認(rèn)為，佛山經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，受金融海嘯沖擊較小，在政府各項利好政策刺激下，市場對經(jīng)濟前景信心加大，市民對樓市信心大增，導(dǎo)致市場需求加大，回暖第13頁動力較大。據(jù)佛山市建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年佛山全市第一季度新建住宅成交面積為200.77萬㎡，成交16244套，相當(dāng)于去年同期的2倍，比起20xx年第一季度的161.72萬㎡也增長約24.1%。成交金額為1051878.75萬元，均價達(dá)5239.22元／平方米，分別比去年同期增長了82.34％、-6.55％。而4月佛山全市共成交一手住宅8622套，與3月相比環(huán)比增長了24%；成交面積為103.82萬㎡，環(huán)比增長21.87%。而與20xx年4月相比，成績驚人，20xx年4月全市共成交住宅3382套，而到今年同比增加了一倍多。在成交金額方面，3月全市共成交了442327.64萬元，而4月則達(dá)到了565355.43萬元，環(huán)比增長27.81%。5月份，佛山全市一手樓成交面積為90.13萬㎡，比上月下滑13.19%。盡管成交量出現(xiàn)下滑，但佛山全市房價仍然堅挺，均價為每平方米5444.8元，微跌0.01%。20xx年1-5月佛山商品房平均下來算，成功跨越20xx年月均的60萬㎡水平線。而今年則連續(xù)有幾個月的住宅成交數(shù)量都達(dá)到甚至超過60萬㎡，佛山樓市回暖明顯。二手房成交亦出現(xiàn)井噴，20xx年前五個月佛山市二手房成交均價為5167元/平方米，與去年同期相比上升了6.8%。從月度走勢來看，基本上呈現(xiàn)出逐月上升的態(tài)勢，屢創(chuàng)月度成交新高，形成了一波井噴。佛山市建設(shè)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年佛山市2月，二手房一共成交了1076套，環(huán)比1月的1528套，下滑了29.6%，同比去年2月的1517套，也有29.1%的跌幅。佛山市3月份二手房共成交1770套，環(huán)比2月的1076套，上升64.5%。同比去年3月的1912套，則有7.4%的跌幅。4月二手房成交套數(shù)第14頁創(chuàng)新高，達(dá)到2432套，環(huán)比3月的1770套上升了37.4%，同比去年4月的1951套也上升了26.65%。5月佛山市二手房的成交量達(dá)2484套，環(huán)比4月2432套，仍有小幅增長。同比20xx年5月的1984套，更是有25%的增幅。禪城區(qū)5月份二手房成交500套，環(huán)比4月的503套基本持平，同比去年5月的338套則有47.9%的升幅。南海區(qū)5月份二手房成交套數(shù)為216套，環(huán)比4月的175套，有23.4%的增幅。對于今年佛山樓市的回暖原因，普遍認(rèn)為目前樓市回暖受到多個有利因素支撐。分析認(rèn)為主要得益于政策的鼓勵、開發(fā)企業(yè)的主動降價、信貸的支持，例如進一步放寬住房公積金貸款政策等。而今年4月后成交量明顯上升則有多方面的原因，一是購房者對樓市預(yù)期發(fā)生變化，擔(dān)心房價反彈加快了購房速度；二是對未來通脹的預(yù)期以及目前實體經(jīng)濟投資環(huán)境不佳，導(dǎo)致一些資金進入樓市。隨著廣佛地鐵即將開通，廣佛一體化進程加快，出于對未來升值的預(yù)期，越來越多的自住型購房者甚至是投資者選擇在佛山臵業(yè)。而自去年以來，佛山樓市開發(fā)量環(huán)比大幅下降明顯，導(dǎo)致了今年上半年佛山樓市開盤量少、供貨量不多，這種供求的不平衡進一步刺激了消費者入市。這些因素在一定程度上推動了樓市回暖。從上半年的走勢來看，佛山樓市的回暖趨勢明顯，量價均有明顯升幅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年房價將企穩(wěn)并且呈現(xiàn)微升狀態(tài)。因為隨著住宅供求市場和土地市場的全面回暖，下半年樓市的供應(yīng)量應(yīng)該大增，甚至多于上半年。而下半年消費者信心將進一步恢復(fù)。不過，下半年的樓市前景仍存在著諸多不確定因素。當(dāng)前房價的上漲幅度以及消費者的追漲熱情存在不理性，而目前的有利因素很難繼續(xù)支撐房價不斷上漲。二手房方面，由于自住需求及投資客入市等原因，下半年二手房市場應(yīng)該會持續(xù)向好。第15頁(3)產(chǎn)業(yè)政策按照建設(shè)廣東省第三大城市的要求，以及佛山在珠三角經(jīng)濟區(qū)尤其是“廣佛經(jīng)濟圈”所處的地位與作用，確立產(chǎn)業(yè)強市的產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟發(fā)展整體素質(zhì)。大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟，加快產(chǎn)業(yè)承接和轉(zhuǎn)移，以現(xiàn)代物流為龍頭，提升商品流通和服務(wù)行業(yè)的發(fā)展水平，進一步推進公有企業(yè)改革，完善公有資產(chǎn)管理體制，堅持外源型經(jīng)濟和內(nèi)源型經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，增強發(fā)展動力。(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)《佛山市城市總體規(guī)劃（2005－2020）》將佛山市的城市發(fā)展目標(biāo)確定為“建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市”。對佛山市的空間布局做了大的調(diào)整，提出購建“2+5組團”的新城市空間格局，實施多中心與新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理引導(dǎo)城市功能布局，努力購建符合現(xiàn)代化城市發(fā)展規(guī)律的結(jié)構(gòu)布局，將全市各類分散的資源和功能整合到若干關(guān)聯(lián)區(qū)域的交通走廊上，實現(xiàn)城市的集約化發(fā)展。佛山市列出了未來發(fā)展的階段目標(biāo)：第一階段，到20xx年左右，全面協(xié)同地推進佛山經(jīng)濟、社會、文化等各項工作，在保持發(fā)展活力的前提下調(diào)整體制結(jié)構(gòu)，努力在全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，加強區(qū)域協(xié)作，共同構(gòu)建廣佛都市區(qū)的基本構(gòu)架。第二階段，到20xx年左右，力爭全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)經(jīng)濟繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、體制完善、社會文明的小康社會；與珠江三角洲其他城市一起，確立具有獨自特色的都市區(qū)地位。從佛山市城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)來看，佛山市將進行用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使產(chǎn)業(yè)布局更加合理，提高土地集約利用，減少閑臵土地，顯化土地資產(chǎn)的價值。由于城市規(guī)劃區(qū)土地面積的有限性，從長遠(yuǎn)來看，佛山市土地的第16頁供需矛盾將會越來越突出，土地價格將呈上漲趨勢。(5)城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r20xx年5月份各項指標(biāo)延續(xù)了上月的發(fā)展趨勢，消費持續(xù)暢旺，工業(yè)生產(chǎn)、投資保持了兩位數(shù)的增長，全區(qū)經(jīng)濟正緩慢回暖。1-5月，全區(qū)累計實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1338.65億元，較去年同期增長14.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值1196.94億元，較去年同期增長15.2%，規(guī)模以下工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值141.70億元，同比增長5.0%。全社會固定資產(chǎn)投資累計達(dá)157.19億元，較去年同期增長11.9%。其中，工業(yè)投資50.41億元，較去年同期增長18.2%；商飲業(yè)投資10.79億元，較去年同期增長21.5%，工業(yè)投資和商飲業(yè)投資力度都有所加大。從投資類別看：基本建設(shè)71.81億元，較去年同期增長26.6%；更新改造19.37億元，較去年同期增長70.8%，主要是由于“三舊改造”的推動作用；其他投資（農(nóng)村農(nóng)戶投資）1.97億元，較去年同期增長64.8%。但房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，共完成投資64.03億元，較去年同期下降10.1%。全區(qū)商品房銷售面積達(dá)115.50萬平方米，較去年同期增長39.1%，商品房銷售額達(dá)72.07億元，較去年同期增長49.6%。5月份商品房交易價格較上月平均有所上漲，由于價格等因素，盡管今年1-5月累計商品房成交量較去年有明顯放大，但數(shù)據(jù)顯示本月進入了銷售淡季，商品房銷售面積、商品房銷售額分別較上月下降43.5%、39.0%。房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖的持續(xù)性有待觀察。5月份基本延續(xù)上月的發(fā)展態(tài)勢，各項指標(biāo)發(fā)展平穩(wěn)。對外貿(mào)易跌幅略有收窄，是否止跌回升尚須后續(xù)觀察。另外，我區(qū)工業(yè)兩大支柱產(chǎn)業(yè)增速緩慢以及房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價升量跌、投資下滑等問題，應(yīng)當(dāng)引起注意。2.區(qū)域因素第17頁(1)區(qū)域概況佛山市南海區(qū)位于珠江三角洲腹地，緊連廣州，毗鄰香港、澳門，是廣佛都市圈的地理中心、華南地區(qū)的物流樞紐，與廣州新白云國際機場僅距30公里，區(qū)域優(yōu)勢明顯。南海區(qū)地處北緯22?48?-23?18?，東經(jīng)112?15?－113°15?。東面與廣州市毗鄰，南面與禪城區(qū)、順德區(qū)接壤，西面與江門市新會區(qū)、鶴山市、高明區(qū)隔江相望，北面與三水區(qū)和廣州市花都區(qū)相鄰。轄區(qū)面積1073.82平方公里，轄２個街道辦事處、6個鎮(zhèn)，區(qū)政府駐桂城街道。戶籍人口113.04萬人，流動人口110.79萬人，海外僑胞和港澳同胞40多萬人。南海區(qū)是中國傳統(tǒng)陶瓷業(yè)和近代紡織業(yè)的發(fā)祥地之一。改革開放以來，南海區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，是著名的“廣東四小虎”之一。20xx年全區(qū)生產(chǎn)總值1216.97億元，增長20.8%。南海區(qū)在20xx年全國百強縣（市、區(qū)）中位居第5位。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為有色金屬加工、紡織服裝、裝飾板材、五金、制鞋制革、玩具等。民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，是全區(qū)經(jīng)濟增長的主要力量。西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的南海區(qū)西南部，是國家“AAAA”級風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園、中國面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積176.63平方公里，轄4個城區(qū)、27個行政村，常住人口14萬多人，流動人口6萬多人。多年來，西樵始終堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟為重點，以市場為導(dǎo)向，依靠科技進步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟建設(shè)和社會各項事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實力顯著增強。20xx年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值83億元，同比增長14.3％；經(jīng)濟總收入255億元，增長17.9%；工業(yè)總產(chǎn)值214億元，增長22%；工商稅收8.17億元，增長12.2%；鎮(zhèn)級財政收入3.5億元。西樵地處改革開放的前沿，三大產(chǎn)業(yè)合理第18頁發(fā)展。已形成投資臵業(yè)的優(yōu)良環(huán)境。鎮(zhèn)內(nèi)水陸交通便利，距廣州40公里車程，距高明港、平洲港30多分鐘車程，鎮(zhèn)內(nèi)有西江貨運碼頭，水、電供應(yīng)充足，通訊網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。待估宗地位于西樵鎮(zhèn)環(huán)山大道樵園路段(環(huán)山大道與建設(shè)中白云路交匯處)。地處國家“AAAA”級風(fēng)景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風(fēng)景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現(xiàn)代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。根據(jù)大佛山規(guī)劃，未來10年，待估宗地所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)以官山城區(qū)為中心的新人居城區(qū)，面積達(dá)9.6平方公里。屆時，該板塊將躍升為以樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿(mào)廣場、輕紡城市場、高端住宅區(qū)等為核心，具有無限活力的高尚休閑生活區(qū)。西樵新規(guī)劃建設(shè)的崇南西路將連接龍灣大橋貫通季華路，還有廣明高速的開通，屆時從小區(qū)直達(dá)禪桂、廣州只需20分鐘車程。(2)交通條件地處環(huán)山大道與建設(shè)中白云路交匯處，距離佛山一環(huán)西樵大橋出入口約6公里，且有218路、228路、禪城至高明、廣州至高明城巴線路途徑此地，對外交通便捷。(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件①.供水區(qū)域內(nèi)供水以市政供水為主，供水保證率90%以上。②.排水區(qū)域排水為雨污分流方式,排水保證率95%以上。第19頁③.供電區(qū)域內(nèi)為市政供電，保證率99%以上。④.通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路通暢，能滿足對外聯(lián)絡(luò)需要。(4)環(huán)境條件地處國家“AAAA”級風(fēng)景名勝區(qū)——西樵山山麓，南面為西樵山最完善的休閑風(fēng)景區(qū)——樵園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；西樵山大酒店、云影瓊樓等知名酒店林立；隨著西樵現(xiàn)代都市生活配套的不斷完善，該區(qū)域的居住、休閑價值將得到進一步飚升。(5)公共配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)配套有樵園休閑度假區(qū)、西樵商貿(mào)廣場、輕紡城市場、南海中學(xué)、西樵醫(yī)院等娛樂、購物、教育、體育、醫(yī)療設(shè)施，各項生活配套設(shè)施完善，能滿足商務(wù)活動及日常生活的需要。(6)規(guī)劃限制待估宗地所在區(qū)域規(guī)劃限制一般。3.個別因素待估宗地位于南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村，區(qū)域規(guī)劃為住宅及商業(yè)用地較多，區(qū)內(nèi)分布有山居美地、凰樵假日等多個高端樓盤，人居環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善。緊鄰環(huán)山大道、江浦路及佛山一環(huán)，道路通達(dá)條件好，對外交通便捷。詳細(xì)情況如下：(1)宗地位臵：佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村。(2)宗地面積：10152.00平方米。(3)宗地用途：餐飲旅館業(yè)用地。第20頁(4)四至及臨路狀況：東至白云路、南至環(huán)山大道、西至住宅、北至住宅。(5)宗地形狀及自然條件：宗地形狀基本規(guī)則，近似長方形，可利用程度較高；地基承載力較好,地勢較平坦，