廣場項目定位定量及開發(fā)策略報告

昆明萬達廣場項目項目定位定量及開發(fā)策略研究報告第一部分研究思路目標溝通德思勤對本項目目標的理解項目整體發(fā)展核心問題思考本報告研究思路1234目標溝通我們的開發(fā)目標是什么？利潤最大化進一步提升企業(yè)品牌知名度迅速回籠資金銷售持續(xù)增長德思勤對本項目目標的理解叫座樹立片區(qū)高價實現(xiàn)全市范圍的高銷售率在2010年的曲靖地產(chǎn)市場中取得非凡的影響力

……叫好打造一流的新型商業(yè)中心成為市民中意的消費場所建設城中心生態(tài)人文社區(qū)為政府稅收、就業(yè)做貢獻豎立城市建筑景觀的新地標

……

項目整體發(fā)展核心問題思考從我們操作的多個綜合體項目來看，都市綜合體成敗的關鍵點在于是否有足夠的市場支撐力，如何最大化發(fā)揮復合價值，而對于本項目而言，以下三個問題很重要：項目地塊自身條件有什么優(yōu)劣勢，對項目發(fā)展又怎樣的影響？綜合體內(nèi)部商業(yè)與其他物業(yè)的關系如何，如何以商業(yè)價值帶動其他物業(yè)的價值？使整體價值最大化？？？13發(fā)掘項目地塊的核心價值從價值最大化的角度出發(fā)為項目各物業(yè)需找發(fā)展機遇未來市場需求是否足以支撐原規(guī)劃體量，綜合性項目的市場機會在哪？？2項目定量研究1.項目地塊研究解析地塊特質(zhì)，及其對項目發(fā)展的影響3.各物業(yè)發(fā)展機遇分析尋找市場空白，發(fā)掘變現(xiàn)能力最強的物業(yè)。通過對消費者、投資者和經(jīng)營者的研究，發(fā)掘項目發(fā)展機會本報告研究思路4.項目定位定量研究研究并確定項目發(fā)展內(nèi)容并為項目確定適宜的市場定位；構(gòu)建項目物業(yè)種類、功能及規(guī)模，明確各個物業(yè)產(chǎn)品類型及規(guī)模配比+5.項目開發(fā)策略研究項目開發(fā)策略與開發(fā)時序研究6.初步經(jīng)濟測算根據(jù)項目開發(fā)策略對項目進行初步經(jīng)濟測算+所有研究的核心均圍繞：物業(yè)的價值2.宏觀背景研究分析項目經(jīng)濟、規(guī)劃宏觀背景，及其對項目發(fā)展的影響+第二部分項目定位定量研究項目整體定位研判商業(yè)物業(yè)定位定量商務辦公物業(yè)定位定量酒店物業(yè)定位定量住宅物業(yè)定位定量12345項目整體定位研判1項目整體發(fā)展定位研究思路項目地塊與宏觀背景研究結(jié)論回顧物業(yè)發(fā)展機遇研究結(jié)論回顧項目發(fā)展綜合評價項目核心價值提煉項目整體定位建議項目整體發(fā)展定位研究思路地塊研究宏觀背景研究物業(yè)發(fā)展機會研究項目綜合評價項目核心價值提煉項目整體發(fā)展定位項目地塊與宏觀背景研究結(jié)論回顧項目地塊城市發(fā)展政策影響規(guī)劃前景本項目地塊是曲靖中心片區(qū)核心區(qū)域內(nèi)，規(guī)模最大的地塊；優(yōu)越的交通區(qū)位條件將促進本項目在建筑外觀、功能定位、硬件條件、目標客群等多方面達到高標準，使之真正成為曲靖中心片區(qū)的標志性建筑群。曲靖規(guī)劃建設100萬人口、100平方公里的珠江源大城市，在人口支撐、消費力提升和城市建設等方面上都將為本項目發(fā)展創(chuàng)造良好機會；曲靖目前全市經(jīng)濟正處于一個上升期，經(jīng)濟的發(fā)展和收入的提高也將推動消費的活躍；隨著麒麟商業(yè)廣場的開業(yè),使得南路消費人群有向北邊移動的變化,隨著政府的規(guī)劃和周邊樓盤的開發(fā)和入駐,本項目周邊商業(yè)氛圍日漸濃厚。近期政府頒布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從短期來看，對本項目的成交有一定影響；但是從長期來看，由于整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展，本項目將擁有良好的長期發(fā)展機會。曲靖作為滇東城市群的東部增長極規(guī)劃2020年建設成為百萬人口珠江源大都市，未來十年人口增長，經(jīng)濟發(fā)展將帶來大量的商業(yè)商務居住等方面的需求；麒麟?yún)^(qū)作為未來特大城市CBD，也提出了新建綜合性購物中心、商務金融中心的要求。位置核心，交通優(yōu)越，規(guī)模宏大；城市經(jīng)濟發(fā)展收入提高推動消費的活躍；未來城市規(guī)劃前景遠大，人口經(jīng)濟增長帶來商務商業(yè)居住需求。曲靖未來的整體商務環(huán)境還需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持，對于銀行、保險、金融等行業(yè)的企業(yè)需要形象較好的商務辦公產(chǎn)品；小企業(yè)對辦公場所位置的需求逐漸提升，部分客戶表示有購買自用的打算。物業(yè)發(fā)展機遇研究結(jié)論回顧商業(yè)商務辦公酒店住宅商業(yè)新產(chǎn)品、新創(chuàng)新、新品牌及新型的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)規(guī)劃有機會獲取市場青睞；訂制式商務辦公物業(yè)有市場機會，可突破；舒適型住宅與小戶型公寓適應市場，可發(fā)展；本項目需要發(fā)展高星級酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店作為新型投資產(chǎn)品，市場機會可挖掘。能夠符合項目發(fā)展目標的可售的產(chǎn)權(quán)式酒店作為曲靖房地產(chǎn)市場一種新型的投資產(chǎn)品，能夠引起市場投資客戶的熱點關注；未來城市經(jīng)濟的發(fā)展帶來商務往來的需求，高星級酒店未來競爭激烈，考慮到城市遠景發(fā)展規(guī)劃、項目區(qū)位和整體價值，以及政府對本項目的期望和要求，本項目需要發(fā)展五星級酒店。區(qū)域交通生活配套成熟，居住氛圍較濃，適宜發(fā)展住宅產(chǎn)品；區(qū)域土地的稀缺性使得未來增值、保值趨勢明顯，將引發(fā)投資熱潮；總價相對較低的小戶型產(chǎn)品作為初次置業(yè)者和投資客戶的目標，成為樓市下一個熱點。曲靖未來商業(yè)發(fā)展前景看好；當前及未來商業(yè)供應量大，對本項目構(gòu)成威脅；現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)落后，升級換代是必然的趨勢，給本項目帶來機遇；產(chǎn)權(quán)式商鋪成為市場投資熱點，但尚未完全通過市場考驗，短期看好，長期有待觀察。StrengthsWeaknesses地理位置較好，交通便捷是曲靖位置最核心、規(guī)模最大的項目，有發(fā)展都市綜合體的先天優(yōu)勢緊鄰城市核心商圈，具有承接核心商圈升級改造的發(fā)展機遇目前的全市無高品質(zhì)商務產(chǎn)品供應未來集中商業(yè)供應量放大，存在一定的市場競爭高星級酒店市場競爭激烈項目周邊建筑景觀一般，對項目品質(zhì)有一定影響OpportunitiesThreads曲靖作為滇中城市群東部增長極，規(guī)劃2020年發(fā)展為百萬人口的珠江源大都市。城市化進程和人口發(fā)展，帶來大量商務商業(yè)居住需求區(qū)域周邊的規(guī)劃力度加大所產(chǎn)生的拉動作用位于具有保值性、投資價值的，未來前景良好的城市中心商業(yè)銷售后返祖的模式尚未完全經(jīng)過市場的考驗，如果在本項目入市之前出現(xiàn)問題，將會帶來不利影響與南片區(qū)同類型項目構(gòu)成一定的競爭關系項目發(fā)展綜合評價規(guī)劃：未來城市CBD；都市綜合體；交通：麒麟北路與三江大道連通城市；汽車客運站帶來周邊縣市人流；規(guī)模：超級規(guī)模，龍頭大盤；政策：政府積極政策推動；區(qū)位：緊鄰核心商圈，城市地理中心；競爭：商業(yè)競爭激烈；商務氛圍不足。現(xiàn)狀：現(xiàn)為軍事用地，周邊居住氛圍好，商業(yè)商務氛圍淡認知：地塊位置好，周邊配套齊全。商業(yè)消費：商業(yè)消費還處于“馬路經(jīng)濟的”階段；現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)檔次一般，人氣不足利好不利策略總結(jié)：以規(guī)模優(yōu)勢領導者的策略以創(chuàng)新產(chǎn)品的差異化竟爭策略以品牌提升的品牌策略以區(qū)域再造的整合策略項目核心價值提煉項目處在曲靖麒麟?yún)^(qū)核心片區(qū)，是未來規(guī)劃的珠江源大都市CBD。三江大道和麒麟北路連通城市，到市區(qū)各處都在十分鐘之內(nèi)；地塊西側(cè)汽車客運站帶來周邊縣市人流。政府多種政策大力支持配合，多方面資源整合能力，提升項目決策與執(zhí)行效率。區(qū)位價值交通價值政府資源價值項目集商業(yè)，商務辦公，酒店居住、精品住宅等于一體，復合價值領先。項目80萬㎡的超級規(guī)模，成為區(qū)域乃至整個曲靖最大的都市綜合體。綜合體價值規(guī)模價值五大核心價值物理屬性關鍵字：“CBD首城”—規(guī)?！獎?chuàng)新—地標項目整體定位城市中心區(qū)域價值先行者引領者城市領先物業(yè)提升城市形象多種物業(yè)類型集成多元化的功能組合CBD首個·商務金融購物娛樂文化綜合城項目整體定位——形象定位昆明萬達廣場改變城市歷史，創(chuàng)造生活傳奇80萬㎡都市綜合城，和諧多元的城市新中心多元文化有機融合，魅力生活體驗之城關鍵詞：時尚、便利、舒適、豐富、國際化、多元化項目整體定位——形象闡述項目整體定位——形象闡述多元物業(yè)復合，多主題、都市時尚風情，組團圍合、街區(qū)開放關鍵詞：開放、歸屬、豐富、空間感、城市中心化產(chǎn)權(quán)式酒店金融大廈商務公寓復合商業(yè)精品公寓高品質(zhì)住宅資源平臺商務住客相互補充高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)資源平臺提升形象價值聯(lián)動復合提升本項目都市綜合城內(nèi)部各物業(yè)之間將形成價值復合聯(lián)動，產(chǎn)生價值聚變效應，商業(yè)將共享金融大廈、SOHO商務公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、精品公寓、高品質(zhì)住宅的綜合資源平臺，從而使本項目價值商業(yè)價值大大提升，形成特有的市場競爭力。項目整體定位——功能組合商業(yè)定位定量2商業(yè)定位研究商業(yè)定量研究商業(yè)定位思路環(huán)境城市環(huán)境商業(yè)環(huán)境市場空白點各利益方需求商家需求消費者需求發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境地塊商業(yè)價值商業(yè)SWOT分析案例研究川崎購物中心昆明東南亞風情第一城商業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究曲靖未描來商業(yè)鑼發(fā)展前題景看好窯；打造曲羽靖市地董標性的匠中高檔歡商業(yè)中到心；使一衣切現(xiàn)散有商榴業(yè)不叉再構(gòu)捉成實懲質(zhì)性周的威尺脅。物業(yè)耽類型商業(yè)鵲整體眠發(fā)展明方向商業(yè)業(yè)仔態(tài)發(fā)展否方向商業(yè)妙物業(yè)物業(yè)發(fā)狗展方向皆結(jié)論回北顧大型櫻綜合舅商業(yè)專業(yè)店餐飲、休閑娛樂商業(yè)虜街商業(yè)聽物業(yè)乞定位看定量效研究案例研結(jié)究—案例甲選擇叮依據(jù)參考案元例與本于項目在城市的區(qū)位地堂段上有相答似性；參考案服例的物業(yè)駝類型抬組合有相似納性；參考案做例的在硬件建鴉設和業(yè)端態(tài)規(guī)劃上有晃創(chuàng)新采性，預對本戚項目嗽有一涉定的耀借鑒炒意義裹；參考遭案例竄的開發(fā)另過程凳比較孩成功，對坦于本詢項目等有一峰定的住借鑒聞意義甚。商業(yè)物益業(yè)定位縣定量研糧究——定位灶研究為了在傭“高起生點，高物定位，制高水平烤”的原憲則下，嚴實現(xiàn)項腔目的長偏遠價值圓，我們盟把選定巡壽參考案寒例的區(qū)懼域放在險目前商政業(yè)發(fā)展戲水平較訓高，發(fā)陣展程度嘩較為成充熟的國翠內(nèi)外一會、二線濁及國外渠城市，廉參考項曬目的特燒征與需圈求，擬始定選擇扇參考案中例的合西理原則棉如下：案例慚研究—川崎年購物錯中心商業(yè)散物業(yè)吵定位苗定量奇研究——定位研葬究川崎購址物中心禍于20飾06年9月開蠢業(yè)，蹤蝶總面暑積約喬兩萬豬兩千沉平方證米，棒店鋪咳面積歷約兩拖萬四銜千平器方米崗，有30嫁0家專鹽門店豎。川崎澇購物伙中心漢提倡圣人和紀自然勻的協(xié)細調(diào)；斬人與禾人、卡自身凍和社篩會之栽間關廁系的兔恢復釣；在濟富足碎之后蛇，要辱重新斗拾常起對簡回憶己尋求絮。所疑謂再讓生的單實際敗行動區(qū)，要壘對外榆面的罷世界扮開放割，川思崎購訂物中惜心成泊為一釣個開四放式獨的購網(wǎng)物中揀心。商圈：母一級商康圈的人岸數(shù)約35萬人，平二級商跡圈約54萬人錢，三永級商少圈約58萬人，創(chuàng)共計有14晃7萬人。性除了滅商圈人伯口之外面，川崎宜車站的炸乘客數(shù)圾量也相彎當大，次使得川票崎La饞zo探na的客源瀉能和龐冠大的流購動通勤低族結(jié)合綢。川崎購愉物中心賞不只單亞純提供搖生活上觸的需求訴，提拋供讓消虎費者可闖以與商據(jù)場互動選的方式羊進行軟錦體規(guī)劃譜。商場碗設定有壺三個主環(huán)題：一韻、音樂飯方案：傅消費者需可在此瞎聽音樂哭、買CD，如商籃場內(nèi)有mus澇ic亮caf唱é，店皮中每些一御個桌梢子都康附耳服機、催提供眨音樂檢，讓絞消費其者在由喝咖非啡的季同時翠也能饞享受針聆聽水，甚邪至廣殊場中貌也提口供有思演奏耍表演稻；二再、提艇供旅雪行資夾訊：抄類似鵲候機帶室的親空間損可提恢供閱坡讀、巧提想供咨搏詢。旦相較關旅認行資污訊，仁并設次有tr殿av跑el位a奶ge游nt，提滔供咨廳詢；筋三、頸飲食侄方案彎：朱飲食崗不但杜以美糕味、好安全范為主樸，也言和其陜他主瞎題互幣相連宮接。購物公笨園的成妙功典范案例鄉(xiāng)豐研究—昆明南狠亞風情燃第一城商業(yè)育物業(yè)續(xù)定位掛定量至研究——定位兵研究南亞風膊情第壹煙城在透泰徹研究鴿現(xiàn)代商歇業(yè)發(fā)展釘趨勢與級昆明氣善候特點樂和消費音習慣的影基礎上鍋，以Str壟eet掘Ma倘ll的先對進商拴業(yè)模丑式，四整體姐規(guī)劃梅布局香項目滋內(nèi)的起商業(yè)貫、商烤務，遍將購滔物、集餐飲車、娛纏樂、稅休閑藍、旅哲游、蔬社交院、商初務等灘功能醋集于陡一體洞，為厘消費迎者提跳供包責羅萬辱象的深一站墾式服厚務，更以30萬平暈米的醉零售乒商業(yè)菜、5萬平糟米的紅白金個五星藝級酒窩店、9.轉(zhuǎn)6萬平旦米的然商務葵辦公窄、4.兇3萬平米嚼的SO債HO公寓信、24問.6萬平聽米的括高檔柱住宅歌打造儀現(xiàn)代爐中央搬商業(yè)潑特區(qū)糊。項目定驕位——省級似中央虜商業(yè)竟特區(qū)1、由友鑒好復合香的商業(yè)吃體系、退商務體蔑系、公妄寓和住師宅體系類、城市品公益項莊目體系逃組成的樓大型國扎際化都豈市城市罩綜合體愉。2、以勿“一裳站式青購物得、一燦站式機休閑熔、一映站式殿娛樂燦、一減站式勺商務預”理闊念規(guī)相劃建秩設的聾現(xiàn)代蒙城市彩商業(yè)陪、商楊務中襖心區(qū)置。3、集困高端叮商業(yè)慶、商沫務、慰住宅聽和生博態(tài)水少岸環(huán)劉境于咽一體工、滿云足現(xiàn)落代化畏城市議生活表理念稿的全刷明星跡建筑既聯(lián)邦耕。街mal灑l的典勒范案例奴研究—昆明翠南亞考風情延第一白城商業(yè)物態(tài)業(yè)定位哄定量研鳳究——定位潔研究南亞風良情第壹Mal泰l—引入Str達eet變Ma侮ll的先原進商召業(yè)模扶式，塵使整微個項診目的門商業(yè)涌布局簡和商基業(yè)動莫線都跌趨科揉學合義理，膝具有淋了現(xiàn)棋代商除業(yè)人穗性化碼、人妙文化翅、現(xiàn)壘代化板的運淋營及礦服務帥特色丙。開止放式日商業(yè)沫街道從是昆納明人菠的最稈愛，賠而南練亞風貴情第姿壹城Str聲eet呈Ma澡ll正好迎就合了這徑一點，論集合了炕昆明特被色而開伙發(fā)的商桶業(yè)形態(tài)許。建筑面火積9.8萬平米尤。其中困，地下倍一層為鏡家樂福族超市大玻賣場，礙總面積2.1萬平米鑰，是家夾樂福集顆團在云百南的旗農(nóng)艦店；廢地上1～3層為絞以國頁內(nèi)一售線品黎牌和關國際彼流行廉品牌石為主農(nóng)的零拐售業(yè)底態(tài)；4層為云辟南面積弓最大、淋集合度廉最強的壟兒童天醬地；5層為時梯尚餐飲語，引入頭世界各翻地風味外美食；汁六至七朗層是五翠星級保赴利國際哥電影院農(nóng)、品牌幟健身、津電玩、KTV。其病中，烘電影叔院總憂面積630差0平米齡，設糊有6個放改映廳嘆，一搶千九仙百個云座位棚，是父保利省集團逮打造病的西三南地森區(qū)旗頁艦影劈燕院。引進逢了家妖樂福嫂、將遣打造疏西南閉第一秧家A級旗盤艦店鼻，營丙業(yè)面膚積達劑到2.3萬㎡，引進自了全國槐知名三恭大院線找之一的詠保利影待院。商業(yè)街—項目語區(qū)域槳內(nèi)設增有5條主記題特泥色突劃出，偶惠及謙各方戒面的莫主題緞商業(yè)艷街：稻南亞陽商業(yè)忍街、太商業(yè)勸風情嫌街，蛇精品川主題仍購物私街，漸時尚撲主題毛購物推街，啦社區(qū)灰配套襪商業(yè)沙，濱蘭河風晝情酒揀吧街僵。其旅中第麗壹商胞業(yè)大渣道:將豪廷費大酒店般、南亞花風情園貪、精品員百貨、村休閑街薄、南亞鍬第一國蘇際、中冊央商業(yè)驚廣場、食家庭生納活館、貍數(shù)碼城直、南亞極第一MAL皺L、掌門淘地帶等薪有機地帥串聯(lián)在草一起，欲并連接飯南亞路成、星河PU息B街、廣關場路、屋星河左禿岸、廣啦場路。窗是充分翠滿足城通市生活延需求的土核心商欺業(yè)街。挪星河PU賣B街:引入采袍蓮河水鐘，形成索特色風桃情街區(qū)綿，業(yè)態(tài)爆以酒吧三、特色幸餐飲、賞演藝廳添為主，楚凸顯春春融萬物萍的昆明飛城市文世化特質(zhì)丘。星撓河左岸:沿采蓮扶河定向輩設計酒遍吧、咖沿啡館、榜冷飲、視茶莊、勾美容纖匯體等休均閑業(yè)態(tài)曠商鋪，腳形成人夢與自然凈和諧交先融的生均態(tài)商業(yè)值氛圍。整體定核位核心顏價值獸：提裹供購灰物、易餐飲拖、休地閑、靠娛樂嚴、文任化等哭一站崇式消于費服侄務場獨所，賀為中都高端頃收入鴨家庭吊，中鑼高收春入人弟群帶用來全說新的催消費喚概念關和生鞠活體區(qū)驗，返形成序現(xiàn)代地、時快尚、老潮流剃的生讓活方讀式體訂驗中野心。商業(yè)坊物業(yè)維定位竊定量君研究——定位研戀究首個料國際角情景·體驗·購物窗娛樂殊文化根中心首個肝：占據(jù)曲菊靖商業(yè)裳物業(yè)發(fā)疑展的最鼓高峰；國際閱：風格；情景百體驗像：購物公果園開放銹式MA梢LL街；購物娛廣樂文化撞：一站犧式綜孔合性爭全業(yè)盼態(tài)。三個唯痕一、四連大特色淡、五大次主題獨特性唯一包購物西公園唯一體紡驗大道唯一特鉤色商業(yè)祥街區(qū)吸引宵力特有建劑筑特有的經(jīng)品牌（刑主力店氏、次主挽力店）特有嶺主題特有的叫風格滲透率逗留余時間通過提示供廣泛攤的娛樂束、餐飲舟和購物揚選擇，記吸引了腐比傳統(tǒng)吼零售項卡目更多樸的細分槐市場，亭重復光伴顧率較光高、滲具透率高將消壺費路脖線進能行完耀美結(jié)蘭合，尸通過親延長診活動蘆路線缸提高姿顧客別逗留土時間參，花膽費也繭更大軍，顧家客體戴驗更資滿意乎，整體定棍位——概念貌解讀商業(yè)菠物業(yè)確定位少定量薄研究——定位果研究檔次潔及形都象定把位與消費慈者溝通句的結(jié)果據(jù)問襯卷調(diào)慘查顯燙示：測你希慈望這甩個購中物中伴心是消什么話檔次蛇？結(jié)趟果為陰：“中六高檔殼”——5答5.8寧%；“中押檔”——2合9.9背5%；“趴高檔診”——7箏.87維%……對本趴商業(yè)敏項目華的形黨象的身期望僻？結(jié)高果為殊：“舒適晨”——5石5.3金9%；“休軟閑”——鄙44伍.6宴6%；“壟時尚練”——劍42工.8繡6%；“現(xiàn)儉代”——斃40潑.6呢5%……以家逼庭休圍閑體棍驗為驢主題紐奉，融塵合購創(chuàng)物、影餐飲噴、休靜閑娛夏樂為拔一體熄的，總面對廢城市噸新興稠中產(chǎn)冊階級道家庭問的綜帥合性商業(yè)中心東方鳴都會掠中心商業(yè)物摩業(yè)定位濾定量研能究——定位研榆究消費話者定仔位金字塔信尖人群戶（煤老寶板、高蘇級公務百員、大研型私企攔老板、……）城市為中產(chǎn)刃階級客家庭上（公讓務員頓、教升師、雁大型顛企業(yè)影中高搭層、撿私營巖企業(yè)嫂主……）中高巴收入尿，追悟求生史活品啦質(zhì)，章注重威生活統(tǒng)品味注重精配神滿足春，關注章休閑娛帳樂生活家庭消吐費為主長體商業(yè)物木業(yè)定位題定量研望究——定位補研究銷售部嚇分目標邊客戶定濟位目標投掃資客戶測定位私營企們業(yè)主：椒煤老板箱及、其冠他行業(yè)援的私營爆企業(yè)主檢、外地承到曲靖污投資的淡人。企業(yè)誤中高鐮管：伴曲靖極卷煙袖廠、叫馳宏芳鋅鍺闖等企尺業(yè)收炊入較足高的采企業(yè)駱中高機管。個體戶險老板：萍現(xiàn)有經(jīng)辜營商鋪拾的人。中高級乖公務員犁：收入泊較高、杠工作穩(wěn)營定、且雁具有投齒資意識鮮的中高撲級公務排員政策受江益者：笑從城中割村改造亦中受益茫的農(nóng)民芬。經(jīng)營商域戶銷售部不分目標撐客戶定剖位本地現(xiàn)六有商業(yè)巡壽經(jīng)營戶掉，以及堂將要經(jīng)開營商鋪宰的人外地經(jīng)皂營者：辣昆明及筐其它地脾方來曲擋靖經(jīng)商副的人。商業(yè)磨物業(yè)鴉定位柜定量父研究——定位緞研究業(yè)態(tài)定遇位大型綜麗合商業(yè)全市性燈商業(yè)中心提升全登市商業(yè)映檔次，箭引領全常市當前用商業(yè)發(fā)荷展最高再峰帶動提犯升本項頁目其他電商業(yè)業(yè)靈態(tài)的價壞值美食帝街與行休閑娛樂街幻玉區(qū)外向籠型商侍業(yè)建立與秤城市的慕聯(lián)系營造區(qū)薪域人文倘氛圍，吧提升整芬體區(qū)域頁形象提升六商業(yè)楊價值玻，促那進曲勇靖餐貪飲業(yè)舊的發(fā)帶展特色商邊業(yè)街全市推特色蠶商業(yè)打造齊集中肝性的會商業(yè)督街區(qū)睬，增膠加城蘋市朵亮點餐廳、倆酒吧、閑健身等影院、價百貨、宏休閑餐抖飲等飾品、梨美發(fā)、喉裝飾等區(qū)域價做值商業(yè)價鄰值商業(yè)業(yè)態(tài)服務性生質(zhì)作用專業(yè)店電子、揀通訊產(chǎn)徹品市場吸引捷品牌界商家賤，形牢成新霞的品槳牌市敢場增強項蓋目商業(yè)匆業(yè)態(tài)，先提升全撫市專業(yè)扁市場形堤象商業(yè)物贏業(yè)定位緩定量研迅究——定位研醬究CBD首個頌情景體驗式陪購物公氏園購物公屯園形象/主題定棵位商業(yè)物洗業(yè)定位寨定量研瀉究——定位研米究主題毯商城警形象/主題求定位商業(yè)昌物業(yè)館定位續(xù)定量峰研究——定位覆研究CB腎D首個液餐飲著、娛慚樂、遇文化晝、購集物集膝中體套驗街甲區(qū)——東方薦不夜庭城CBD多主題屋特色商朋業(yè)街區(qū)商業(yè)破街(住宅社底商)形象/主題定今位商業(yè)毒物業(yè)蟻定位軍定量每研究——定位研可究業(yè)態(tài)組翁合展示笨不同支商家還特征拖，合收理考延慮不旱同業(yè)勞種和共品牌梅的市也場契鍵合度多種膝主題把和形喘象針艇對不錢同消伴費群根體的柔心理洋特征多元卻化及濾多層奴次業(yè)胃態(tài)組趨合滿只足各解消費壟群體庸需求銷售和烈后期經(jīng)吩營的角滴度考慮忽二者的剖平衡，煮規(guī)避矛鴿盾以知握名的浪中高睬檔時皂尚百筑貨（猴含服莊裝、筒化妝花品、父電子卡產(chǎn)品證、家故居，歷可以待帶有則精品垮超市次等）房誠為基訊本組幸合主力店次主力章店街鋪＋＋以中慈高檔日服飾否旗艦末店、丈美食混廣場糊、大破型電呈玩、找電子壇、通鈴訊產(chǎn)嘴品、玻國際宋名品縫、異溜國風尖味餐占廳等蜓為主搜要組姻合方缸向以精御品飾極品、牽個性勉數(shù)碼獎、運短動休貴閑、牧休閑末食品進店、帆電子陡、通訪訊產(chǎn)德品等怒品牌乖及創(chuàng)挪意店惡鋪為列主要末組合現(xiàn)方向=零售餐飲娛樂商業(yè)潔物業(yè)迅定位貫定量漸研究——定位黎研究購物摟公園腹商業(yè)涂業(yè)態(tài)影建議商業(yè)物矩業(yè)定位震定量研占究——定位晉研究樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種-1F超市、潮流前線、餐飲大型超市、時尚服飾、時尚飾品/美容/美發(fā)/美甲，集中餐飲1F百貨、男裝名品館、名車展示中心大型超市、百貨、國際流行服飾、國際精品連鎖、珠寶/鐘表/眼鏡、男皮鞋/皮具、男化妝品、保健品/滋補禮品、名車展示2F百貨、女裝精品、化妝品、休閑餐飲、百貨、國際精品女裝、女皮鞋/皮具、女化妝品、飾品、休閑餐飲3F百貨、影院、美食廣場、電玩城百貨、影院、美食廣場、兒童早教/反斗樂園、童裝/童玩、電玩4F影院、健身/美容、餐飲影院、健身會所、主題餐廳、高檔中式酒樓、風味餐廳、纖體美容5F-7F停車停車場SH冠OP節(jié)PI穴NGMA黑LL經(jīng)營燦規(guī)模茶為萬㎡，其中敘主力店海為大型忠超市（1-1稅.5萬㎡質(zhì)）、肺百貨染（2-磁3萬㎡括）、海影院罪（萬權(quán)㎡）丙，其脫他商仍鋪面吹積為井萬㎡量，5-7層為腹停車朱場，全建筑免面積沉為2.4萬㎡。主題商隆業(yè)業(yè)態(tài)陣建議整個槍項目勻地塊那主題濃商城爺部分禽分為16大主題仍。A地塊在烏滿足規(guī)英劃設計滅要點的奪前提下辣進行設值計布局件，以商個業(yè)價值興最大化衡為原則買，不盲凝目追求襖容積率牛。如主落題商暖城體糊量有月剩余但，則么建議勝將書茫籍音偉像、絡禮品枯、當厘地特仆產(chǎn)、償名品蓄折扣威主題替布置琴在B地塊填內(nèi)。B地塊最什終業(yè)態(tài)躺及體量葡視A地塊脅商業(yè)泛銷售嫂情況堂而定禮，并憑考慮殃與A地塊插商業(yè)飄物業(yè)高的兼脊容性棚和非圓競爭洽性。主題名稱層數(shù)夜總會、KTV、酒吧不夜城4美食餐飲美食廣場3證券保險金融金融街3婚慶主題花嫁城3茶文化主題茶都2數(shù)碼、消費電子數(shù)碼廣場3家居、家飾藝彩世界3當?shù)靥禺a(chǎn)鄉(xiāng)土情3酒文化主題世界名酒城3運動健康運動家3禮品禮品城3兒童主題兒童天地3黃金珠寶珠寶城3精品時尚服飾時裝城3書籍音像制品書城3名品折扣季后風3商業(yè)欺物業(yè)雹定位她定量郵研究——定位闊研究主題詠商城濫商業(yè)腐業(yè)態(tài)放建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F西餐、中餐西餐廳、中餐廳2FKTV、水療城KTV、水療城3FKTV、電玩、桑拿KTV、電玩、桑拿4F迪廳、桑拿迪廳、桑拿夜總會觀、KT孕V等:商業(yè)濤物業(yè)篩定位秋定量逢研究——定位鑼研究主題商拔城商業(yè)掉業(yè)態(tài)建插議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F川湘菜、火鍋、自助餐、風味餐飲、西式快餐、茶餐廳、咖啡、酒吧川香樓；川味、西式快餐、清真火鍋；巴西烤肉；四川、云南風味美食、日式料理、高檔中式酒樓、茶餐廳，咖啡2F川湘菜、火鍋、自助餐、風味餐飲、外國菜、茶餐廳、酒吧川香樓；粵式、臺灣火鍋；啤酒屋、廣東風味、韓國料理、高檔中式酒樓、茶餐廳3F川湘菜、火鍋、自助餐、風味餐飲、外國菜、川香樓；四川火鍋、高檔自助餐、西南風味、意大利、法國菜、高檔中式酒樓、茶藝美食通餐飲礙主題執(zhí)：商業(yè)物椒業(yè)定位淺定量研釣究——定位研麻究主題商蟲城商業(yè)勉業(yè)態(tài)建調(diào)議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F銀行銀行2F保險保險3F證券證券證券童、保繳險、欺金融蘭主題蟻：商業(yè)鈔物業(yè)賴定位斥定量遣研究——定位沿研究主題商蜘城商業(yè)塘業(yè)態(tài)建淘議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F婚慶用品鮮花店、喜糖店、其他婚慶用品2F婚紗、禮服、攝影婚紗攝影、婚紗、飾品租售、禮服租售3F婚慶服務婚介機構(gòu)、婚慶策劃、美容美發(fā)美甲婚慶京主題非：商業(yè)型物業(yè)滑定位瓜定量反研究——定位淋研究主題念商城養(yǎng)商業(yè)調(diào)業(yè)態(tài)塞建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F茶葉銷售茶葉銷售2F茶樓茶文化展示、茶樓茶文化朽主題：商業(yè)物宴業(yè)定位繡定量研化究——定位研右究主題癢商城物商業(yè)盤業(yè)態(tài)慶建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F名酒銷售名酒銷售2F酒展示、酒器具酒文化展示、飲酒器具精品酒文化發(fā)主題：商業(yè)物攀業(yè)定位銳定量研藍究——定位研狠究主題商財城商業(yè)攝業(yè)態(tài)建佳議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F電子元器件、IT體驗電子元器件批發(fā)零售、IT體驗區(qū)、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖2F電子產(chǎn)品電腦、手機、數(shù)碼產(chǎn)品3F電子產(chǎn)品數(shù)碼相機、MP3、攝像機、GPRS、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖等4F維修、專業(yè)交易市場電子產(chǎn)品維修、家電維修、DIY、LED專業(yè)交易市場等電子、閥消費電娛子主題活：商業(yè)吊物業(yè)糖定位樸定量榨研究——定位火研究主題解商城驢商業(yè)什業(yè)態(tài)腿建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F家居飾品、工藝品、茶具家居飾品、工藝品、工藝禮品精品、茶具2F花藝、陶瓷花卉花藝、陶瓷玻璃器皿3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品家具、古典家具家居、價裝飾主并題：商業(yè)柿物業(yè)晉定位始定量轎研究——定位罰研究主題霞商城知商業(yè)弊業(yè)態(tài)幫建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F生日、節(jié)日禮品鮮花、蛋糕等、包、賀卡2F旅游紀念品、商務禮品工藝品、商務擺設、紀念章、獎杯、筆3F文具、玩具禮品文具、玩具禮品禮品主蠟題：商業(yè)堡物業(yè)汽定位碑定量披研究——定位研吊究主題商跑城商業(yè)臉業(yè)態(tài)建縣議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F運動服飾、運動用品運動服裝、運動鞋、運動器材2F健身美體場所健身中心、瑜伽中心、美體中心3F運動場所籃球館、溜冰場、乒乓球館、桌球館、電玩等、游泳館運動權(quán)健康課主題辰：商業(yè)物昨業(yè)定位挺定量研輝究——定位研雀究主題炊商城蝕商業(yè)踢業(yè)態(tài)咐建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F玩具、童裝、音像品牌玩具、兒童體驗中心、音像制品店、童裝名店2F童裝、圖書、玩具、游樂童裝天地、玩具世界、兒童游樂場、少兒圖書、休閑餐飲3F親子樂園、少兒培訓英語、鋼琴、舞蹈培訓、兒童攝影展、親子樂園、早教中心、殘疾兒童康復中心兒童主去題：商業(yè)物諒業(yè)定位幻玉定量研倒究——定位研縮慧究主題商果城商業(yè)趨業(yè)態(tài)建掩議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F金、鉆石黃金、鉑金、鉆石2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠3F古玩古玩城珠寶寫主題：商業(yè)斷物業(yè)攪定位尋定量娛研究——定位研嗎究主題商待城商業(yè)紋業(yè)態(tài)建羽議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F書籍、影像制品書籍、影像店、精品店、餐飲2F書籍、精品書籍、精品店、學生電子產(chǎn)品、餐飲3F樂器、培訓樂器銷售、樂器培訓、主題文化活動中心書籍模音像康制品：商業(yè)物駁業(yè)定位鑄定量研列究——定位倡研究主題商唐城商業(yè)境業(yè)態(tài)建企議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F鞋類、皮具品牌女鞋、男鞋、品牌皮具2F時裝品牌男裝、女裝等3F休閑服飾品牌休閑服飾名品折鈴扣主題：商業(yè)物防業(yè)定位渴定量研嘴究——定位研掙究主題商仙城商業(yè)恒業(yè)態(tài)建法議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F副食板鴨、火腿、牛肉干2F煙酒當?shù)責?、酒、?F農(nóng)產(chǎn)品竹蓀、蕎絲特產(chǎn)肅主題：商業(yè)反物業(yè)泛定位響定量絨研究——定位羅研究住宅底沙商業(yè)態(tài)畏建議商業(yè)物厲業(yè)定位販定量研傭究——定位哥研究郵政儲蓄咖啡廳24小時便店銀行品牌服飾店洗衣店藥房花店美容美發(fā)店診所寵物店老年活動中心餐館書店修理店健身中心茶館彩擴沖洗店方案會一方案重二錦繡葡新天眠地步路行街新城中捐央步行后街錦繡線新天膝地步莖行街美園轟步行條街新城中孩央步行展街定價原帆則及思銹路商業(yè)物添業(yè)定位彼定量研壟究——定位研繩究二樓價格P2＝P12三樓價格P3＝P13一樓價格P1四樓價格P4＝P15住宅脅底商習為“咐雙首款層”+“祝1托1”：按孟照0.7丙1取次首物層的價值格，按熊次首層遼價格的0.設5取二層俯商鋪價淘格；購豈物公園壘部分雙緞首層，娘定價暫含時按照命普通商券業(yè)定價光；主題庫商城按件照普通趁物業(yè)定朝價；確定勢層差圖：普通葡商業(yè)察的價澡格層秧差一籃般定沸為：打分體系人流原有商圈吸納人流近距離公交系統(tǒng)帶來人流客戶常規(guī)認同度合計權(quán)重50%30%15%5%1F1.51.21.61.51.42F11111雙首卻層商豈業(yè)的列價格央層差萄一般例按如摧下打挺分體灑系定挺為：商業(yè)的隆四大維犯度一般軋是：人壞流、面岔寬進深行比、交瘦鋪標準兇、面積服大??；影響商轟業(yè)價值仁的最重肌要因素袖是人流亡；面寬染進深比偉主要影減響使用哲的便利愈性；交方鋪標準滿影響業(yè)鑒態(tài)范圍櫻（例如引，是否漲可做餐她飲）；兄面積大寶小主要肚針對小病鋪，因揭為小鋪墨的總價義低，單憑價承受動能力較真高；以上四鐮大維度降是對樓童層差異蒜、景糾觀差異筍性原則階、展惹示面差巷異性原滋則、業(yè)托態(tài)差異殖、面積炎差異、掠開間進花深比、朗層高差嚼異、人較流差異友等的分蒼類綜合莫；商業(yè)裝物業(yè)搖價格椅參照20樸07花—2字00溉9年曲岸靖典概型商援業(yè)物拼業(yè)價統(tǒng)格制倒定，星本項侮目商尼業(yè)物旋業(yè)銷罰售的弦執(zhí)行爹價格戰(zhàn)需在霸銷售蹤蝶執(zhí)行釀報告棄中根馬據(jù)本蠟項目獸物業(yè)穴面世勇階段否、曲倍靖典顆型商繳業(yè)物顛業(yè)及族競爭字項目北的定持價和鉤市場競環(huán)境行制定睡具體赤的銷鼠售價霉格。指標加權(quán)比例中天國際金城家園麒麟商業(yè)廣場本項目區(qū)域/地點商業(yè)氛圍10%8.58.587.5交通方便程度10%98.598周邊人口密度10%9987消費能力10%9998硬件綜合體優(yōu)勢13%7.56.589業(yè)態(tài)組合12%878.59.昭示性10%878.59經(jīng)營策略主力店帶動15%5478.5銷售策略10%6688綜合評定8.457.908.168.22各項目權(quán)重30%30%40%——一樓銷售價格（元/㎡）18500—4200015000—3800026600—5320021900—48200一樓銷售均價（元/㎡）30250265003990035050一樓參考均價（增幅10%）——————38500購物哥公園皇定價免（市輛場比餅較法祝）中天國房誠際均價50偵00粒0元/㎡，壁采用刪銷售交后返閱租統(tǒng)侮一經(jīng)區(qū)營的像模式牽，除符去返霧租利菌潤后汪一層護價格乞為18鴉50共0—雙42唇00蛋0元/㎡；麒麟商衰業(yè)廣場隆銷售模菊式為返鄰三年租場金直接跨在購鋪向首付款凈中扣除恐，經(jīng)營奴管理公臥司統(tǒng)一燈經(jīng)營5年，5年后發(fā)做展商可騰以按照替當時銷譜售價格粉回購商沫鋪，除唯去返租起利潤后容一樓實討際價格扶為26仁60畝0—印53悼20拒0元/㎡；購物知公園昏定價眾首先撲參照饅麒麟佩商業(yè)猴廣場誘返租剖并統(tǒng)宿一經(jīng)誤營5年實現(xiàn)黎銷售價店格推算燈實際銷喝售價格拴定價。商業(yè)歡物業(yè)適定位親定量窄研究——定位研陷究本項梁目購嫩物公雕園首刊層均躺價定堡為：385擠00元/㎡；二逗層均湖價定焰為：192聞00元/㎡；三層均價泛定為：12邊80限0元/㎡；四層均價定撤為：770籃0元/㎡。四層素整體均粱價19滲50獨0元/㎡。住宅底貧商定價布（市場掌比較法科）指標加權(quán)比例狀元樓瑞和新城西苑小區(qū)本項目區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%7.55.56.58交通方便程度15%8888周邊人口密度15%87.587.5消費能力10%87.588硬件綜合體優(yōu)勢20%4.5559.5業(yè)態(tài)組合15%6.56.569昭示性10%7778.5綜合評定6.906.586.628.42各項目權(quán)重75%15%10%——臨街街鋪一樓銷售價格（元/㎡）146669500800016200臨街街鋪參考價格（增幅10%）——————17900商業(yè)物夢業(yè)定位瞎定量研跳究——定位研啊究通過市治場類似符項目比妙較，綜答合考慮輸本項目爪城市核充心超大陽規(guī)模都兆市綜合兇體和創(chuàng)磁新產(chǎn)品駕能夠產(chǎn)孫生10%的提升幅作用，扎住宅底鎮(zhèn)商臨街哥街鋪一蹄樓價格薪定為179當00元/㎡，二奔樓127膊00元/㎡，遭整體張均價萬：153拘00元/㎡。住宅底準商定價脆（市場朋比較法朋）指標加權(quán)比例臨街內(nèi)街區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%106交通方便程度15%106周邊人口密度15%1010消費能力15%1010硬件規(guī)模15%106.5業(yè)態(tài)組合15%106.3昭示性10%106.2綜合評定107.27一樓銷售價格（元/㎡）1790013000商業(yè)我物業(yè)舞定位米定量潮研究——定位研隊究臨街：諸一層價約格定為忙：179衫00元/㎡；堂二樓駱價格亡定為曉：127睛00元/㎡，整蘿體均價秩：153樹00元/㎡。內(nèi)街霉：一車層價喚格定何為：130堵00元/㎡；安二樓岔價格冰定為激：923嗽0元/㎡，整鼠體均價皂：111陜00元/㎡。指標加權(quán)比例中天國際金城家園麒麟商業(yè)廣場瀟湘時代廣場區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%8.58.584交通方便程度15%98.595周邊人口密度15%9985消費能力15%9997硬件規(guī)模15%7.56.58.54業(yè)態(tài)組合15%878.54.3昭示性10%878.54.1綜合評定8.457.908.654.8各項目權(quán)重30%30%40%—一樓銷售價格（元/㎡）18500—4200015000—3800026600—5320011800—25900主題蹲商城毅定價瓣（市悔場比偷較法漂）中天烏國際律均價500帖00元/㎡，采鞭用銷售降后返租咐統(tǒng)一經(jīng)氏營的模抗式，除跳去返租濫利潤后亦一層價從格為18舒50癢0—眠42聚00梁0元/㎡；麒麟閉商業(yè)譽廣場繪銷售為模式全為返挨三年協(xié)租金趟直接貝在購摟鋪首境付款北中扣呼除，枯經(jīng)營棟管理柏公司雪統(tǒng)一厘經(jīng)營5年，5年后發(fā)懂展商可拆以按照樣當時銷熔售價格達回購商厲鋪，除預去返租尾利潤后執(zhí)一樓實約際價格婚為26躲60報0—怒53嚼20塑0元/㎡；瀟湘時謊代廣場錫采取整借體銷售現(xiàn)的模式濟，價格60嘉00元/㎡；商業(yè)隸物業(yè)崇定位員定量沃研究——定位研菜究假定瀟距湘時代春廣場采稱取返租搬統(tǒng)一經(jīng)零營，通異過與中禍天國際園、金城茫家園、步麒麟商部業(yè)廣場肌的比較蘋，一層揉價格范幕圍為11織80免0—蜘25哈90腫0元/㎡；一層技平均價芬格為173煩00元/㎡；瀟湘時熊代廣場喪采用整全體銷售糖的方式嘩，售價網(wǎng)為600群0元/㎡，一層鎮(zhèn)價格為980蛙0元/㎡，二塞層價株格為490晚0元/㎡，三層吧價格為32敏70元/㎡；假定衰瀟湘帥時代濁廣場丸返租爬銷售首統(tǒng)一籮經(jīng)營侮，其羅實現(xiàn)風的銷渴售價咽格為議整體南銷售客價格徒比值刷的1.牙76倍。指標加權(quán)比例瀟湘時代廣場本項目主題商城區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%47交通方便程度15%58周邊人口密度15%57消費能力15%78硬件規(guī)模15%48業(yè)態(tài)組合15%4.38昭示性10%4.17.5綜合評定4.87.55一樓銷售價格（元/㎡）980014500參考價格（增幅10%）—16000主題商腳城定價票（市場掏比較法乞）瀟湘婚時代腸廣場撥采取扭整體融銷售程的模拌式，輔價格60賺00元/㎡；主題商游城與瀟才湘時代君廣場比爹較進行訓定價。商業(yè)碎物業(yè)姥定位鑼定量調(diào)研究——定位研倡究因素增加比率（%）增長價格（元）修正后價格（元）綜合體效應10160017600物業(yè)形態(tài)及主題696018560體量大，定價趨于相對價值最大化-8-128017280合計8128017280修正絹因素主題商項城定價黨（市場德比較法廢）商業(yè)第物業(yè)伶定位注定量虎研究——定位研肅究指標加權(quán)比例臨街內(nèi)街區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%107交通方便程度15%107周邊人口密度15%1010消費能力15%1010硬件規(guī)模15%106.8業(yè)態(tài)組合15%106.8昭示性10%106.7綜合評定107.81一樓銷售價格（元/㎡）1728013500臨街彎主題座商城展：一澇層價燦格定臨為：17層28鈔0元/㎡；鈴二樓托價格思定為翅：864巷0元/㎡，三詠樓價格馳定為：576扯0元/㎡，四乎樓價格者定為：34康50元/㎡；譯三層俱整體驗均價也：10宅56窗0元/㎡，四窮層整體叉均價：878淚0元/㎡；內(nèi)街謊主題扁商城軋：一資層價柜格定殼為：135姥00元/㎡；二遠樓價格遼定為：67悔50元/㎡，免三樓淋價格秒定為鑰：44扒80元/㎡，四同樓價格蜂定為：268冬0元/㎡；扭三層戲整體知均價捧：82尼50元/㎡，四臣層整體受均價：686鄰0元/㎡；商業(yè)圈推層界定一級通圈層習（核孫心圈錫層）以項螞目為秘中心忍，三功公里擔范圍誼內(nèi)的勺人口墳；二級老圈層慰（次罵級商為圈）麒麟闖區(qū)（獵除去托城區(qū)五人口膜）；三級迅商圈處（邊形緣商家圈）曲靖所像有的縣皺。注：一級圈堡層人口岔主要按竊照城區(qū)塑人口；二級啦圈層固按照馳主要長麒麟坑區(qū)城帳區(qū)周段邊人朽口來水測算盾；三級優(yōu)圈層條主要監(jiān)按照閉曲靖瀉市各厲縣的衰統(tǒng)計默人口攏來測要算。輻射人燈口：39.你67萬預計202野0年：65萬人輻射人狗口：29.帝81萬預計20漁20年：35萬人輻射人糖口：508樸.72萬預計202暴0年：629萬人商業(yè)鉛物業(yè)姑定位輩定量謹研究——定量研犬究按照喇現(xiàn)有羨人口頑計算撕的輻答射人給口有效輻射人口396700人*98%=388700人以本項目為中心的三公里范圍，作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第一梯圈層第二圈增層有效輻射人口（694800-396700)*40%=119200人麒麟?yún)^(qū)除去第一圈層的區(qū)域范圍作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第三圈嶼層根據(jù)魚市場尼調(diào)研恥問卷殃全市聽級商喂業(yè)中震心對狠不同估圈層老人口納的滲鏈透率噸：“第軟一圈侮層”——準98局%；“第睬二圈層亭”——4索0%；“第磁三圈層委”——捉10俘%…哨…其中“第箱三圈照層”資總?cè)四Э跒?0雙8.蜓72萬人雜，按醋照麒用麟?yún)^(qū)鍬居民當消費喬水平送折算栽，有立效輻還射人澡口為193牌100人。按照俘曲靖儲市現(xiàn)寶有人釋口計傍算本炊項目備有效緒輻射亮人口得為70況10融00人?？傒椝荷渖虡I(yè)物勺業(yè)定位廣定量研碎究——定量掀研究有效輻射人口388700+119200+193100=701000人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)調(diào)整有效輻射人口數(shù)量：1931000*10%=193100人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)按照預輝測202名0年人口蘇計算的穴輻射人健口有效輻射人口650000人*98%=637000人以本項目為中心的三公里范圍，作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第一圈訴層第二田圈層有效輻射人口（100000-650000)*40%=14000人麒麟?yún)^(qū)除去第一圈層的區(qū)域范圍作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第三圈窄層根據(jù)窮市場梁調(diào)研素問卷錢全市鋤級商染業(yè)中能心對裙不同堂圈層神人口玻的滲穿透率袋：“第一跑圈層”——納98勝%；“紋第二銅圈層思”——競40躺%；“曾第三柱圈層誰”——1幻玉0%…遭…其中：“第一反圈層”載總?cè)丝谛U為65萬人對，收“第遵二圈透層”飲人瞎口為35萬人疾；“桐第三墨圈層陪”預份計人兄口為629北220瞞0人，按鋒照麒麟匙區(qū)居民熔消費水線平折算閘，有效詞輻射人享口為200阻880人。按照春曲靖榴市202前0年預茶測人咬口計娘算本欺項目勝有效育輻射干人口袋為97獎78念80?？傒椛渖虡I(yè)六物業(yè)塊定位渣定量不研究——定量他研究有效輻射人口637000+140000+200880=977880人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)調(diào)整有效輻射人口數(shù)量：2008800*10%=200880人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)日常消里費結(jié)構(gòu)日常消費占總支出的比例50%目的型許消費餐飲齒娛樂墨消費便利型協(xié)消費區(qū)域人均年消費支出（元）12484日常人均消費金額（元）624235%227冠9元/年189姓.9柿7元/悟月30%1954元/年162釣.8闊3元/訊月35%2279元/朋年189例.9從7元/牌月官方輩統(tǒng)計魯日常咱消費炎支出翁數(shù)據(jù)用于日常消費的的加權(quán)平均金額（元）6784.77消費類型平均金額食品3684.18衣著1187.16家庭用品及服務376.4醫(yī)療保健522.61娛樂文化852.65雜項商品及服務161.77合計6784.77修正區(qū)域日常人均消費金額（元）6513.38商業(yè)物貫業(yè)定位碰定量研次究——定量研膛究商圈界務定—商業(yè)把面積免推算黃依據(jù)正如或麒麟島南路雖、曲困靖新所百大贏、美回佳華躲麒麟駱商業(yè)擁廣場詠輻射辭整個停麒械麟?yún)^(qū)艷市區(qū)群，郊麒麟炸區(qū)范嚴圍內(nèi)勺可以躁看做坦一個寄大的旗商圈笛，以卸本項仆目為暗中心卸的3公里紹范圍織基本府涵蓋束整個腫麒麟塘區(qū)市防區(qū)，嗓正是燈本項期目輻從射的弓人口戴。通巴過問批卷訪好談，商本項噴目的旦覆蓋造率為98淹%；麒懇麟?yún)^(qū)帶除去哈城區(qū)味為本街項目榮輻射忘的第至二圈寬層，保覆蓋支率為40%；麒涼麟?yún)^(qū)消周邊自各縣驗為本鈴項目定輻射口的第建三圈毫層，責覆蓋詠率為10譯%。參數(shù)說茄明坪效究計算寶：按照統(tǒng)他計數(shù)據(jù)賣：麒麟劇區(qū)現(xiàn)提在商艷業(yè)坪泰效為毯：40東88縱77萬元/52萬㎡=7恒86站3元/㎡·年按照規(guī)咳劃曲靖久市202銳0年商業(yè)鉆規(guī)劃，言規(guī)劃商撫業(yè)坪效棒為22廢30阻7元/㎡·年人均消戰(zhàn)費：按照欺官方甘統(tǒng)計邪：當前犁人均俱日常庭消費管支出65拜13怪.3饒8元/年；按照10.墻2%的增長兵率，202蓋0年人均扇日常消閃費支出20再89裙2元/年。商業(yè)物贊業(yè)定位朗定量研嬌究——定量搭研究客戶煩吸引恩的方帖向動態(tài)增捷長量自然網(wǎng)增長垃量&聚集效校應帶來據(jù)的增長從競迅爭對您手處更攫取短的市櫻場份豪額存量市蹲場的不憲飽和點市場存梳在商業(yè)己空白點寨，如現(xiàn)寄在的餐衡飲娛樂艷市場存巴在布局闖分散、酒檔次低乓等問題你，是本橫項目的職重點方陪向?，F(xiàn)有的襪大型百紅貨、購莊物中心撕、商業(yè)商街等商練業(yè)大部咳分屬于仇商業(yè)形延態(tài)落后洲，大商搜圈仍嫩處于型成長害之中膊，沿鍋街商眨業(yè)存虜量規(guī)篩模不從小，陷但檔潔次不詢高，昆商業(yè)煌價值卡體現(xiàn)落不明膚顯。穩(wěn)目前被在建驕大型巧商業(yè)騎項目勇逐步檔增多火，但苗是商挨業(yè)的利前期春規(guī)劃線和定刪位以敞及商鄰業(yè)整辜體的貧運營堅都不肝明確攻。曲靖市斑商業(yè)未矩來還有濫很大的寺發(fā)展空斧間，且承本項目滴可以充殼分吸引下周邊商報業(yè)的客繞流，與頭周邊商憐業(yè)（大弟型超市護）形成券良好的特互動。商業(yè)淺物業(yè)渠定位件定量滴研究——定量研雙究市場份每額分析決定因素定位檔次曲靖市家庭人均月收入1500元以上者約占人口總量的70%，本項目初步定位于中高檔，因此人口覆蓋率在70%左右；業(yè)態(tài)及規(guī)模提供體驗式一站式消費，先進的商業(yè)形態(tài)對中高收入者具有極強的吸引力，保證了對消費者吸引度。滲透率決定因素新建商業(yè)項目競爭新建的住宅商業(yè)綜合體如中天國際、金城家園、麒麟嘉城、財富中心等會分流中高檔人群購買力的30%；周邊現(xiàn)有商業(yè)競爭本項目與麒麟南路、麒麟商業(yè)廣場等商業(yè)有明顯的優(yōu)勢，對中高端客戶有很強的吸引力，吸引中心商圈中、高端人群購買力的70%；市場親占有俗率70%中高端佩客戶的50%根據(jù)縱市場胳滲透屯率與彩市場暈占有殺率分鳥析，撥修正己后本婦項目事有效求人口245致300人；20低20年本項憤目商業(yè)源輻射有緊效人口342贊200人。商業(yè)物扶業(yè)定位題定量研紙究——定量研爺究定量結(jié)孔論式中：IR南S—仿—商圈男的零供售飽都和指兇數(shù)（澡即哈所夫模娘型中蔥的Dc）；C—強—商圈內(nèi)啟的潛在秤顧客數(shù)還目;R頓E—白—商圈內(nèi)刺消費者斤人均零乏售支出竭；RF長——商圈寒內(nèi)商箭店的忠營業(yè)釀面積腔。按照現(xiàn)猜有數(shù)據(jù)買本項目底可支撐府的商業(yè)單面積為視：=24泡530舞0（人）拋*651李3.3傳8（元/人·年）/7稅86恨3（元/㎡）=20帝310掘0（㎡）由上可粘得，本違項目近守期發(fā)展遺可支撐拜的純商緊業(yè)體量汽為20狠.3邊1—耀32凍.0寺5萬㎡思。商業(yè)物映業(yè)定位艱定量研產(chǎn)究——定量疏研究按照預級測數(shù)據(jù)醋本項目獵可支撐戀的商業(yè)憂面積為趙：=34植220留0（人）奴*20婚89拖2（元/人·年）/2社230壟7（元/㎡）=3窄20們50但0（㎡堆）遠期發(fā)蘆展博弈段值推算商業(yè)物己業(yè)定位寇定量研筑究——定量姻研究未來滇中東部城市增長極的形成《云南省滇中城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃2009—2010》指出形成以構(gòu)建珠江源大城市為目標的東部曲靖增長極;成為全國重要的重化工和有色冶金基地，承接黔桂川和東盟自由貿(mào)易區(qū)的物資集結(jié)和運輸樞紐。針對此點本項目純商業(yè)增加2%，即0.64萬㎡修正覺因素繁一修正喘因素罷二中心商圈的發(fā)展，商圈北移城市商業(yè)中心成為輻射全市的集購物、住宿、休閑娛樂、金融貿(mào)易于一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)中心，成為城市公共活動中心的主體和引導消費、促進消費結(jié)構(gòu)升級的主導力量。針對此點本項目純商業(yè)增加6%，即1.92萬㎡修正因氏素三修正因鈴素四本項目中央商務區(qū)及金融中心的定位首個國際情景體驗購物娛樂商業(yè)中心，引領曲靖市商業(yè)發(fā)展的方向，本項目定位為曲靖金融中心、中央商務區(qū)。針對此點，項目純商業(yè)體量增加3%，即.96萬㎡建筑成本與實現(xiàn)的價值麒麟?yún)^(qū)住宅價格遠遠低于商業(yè)物業(yè)價格，在建筑成本一定情況下，商業(yè)體量的增大能夠增加利潤針對此點，項目純商業(yè)體量增加8%，即2.56萬㎡由上逆可得警，考桂慮五坡大修祝正因畫素，定本項脆目近尖遠期田博弈關的商道業(yè)體潛量為28.支31—屆40.標05萬㎡慮。修正因體素五投資意識強，投資能力強目前曲靖是的煤老板、大型私企企業(yè)主、大公司的高層擁有大量的財富，目前對商業(yè)物業(yè)投資意識強，投資能力強。針對此點，項目純商業(yè)體量增加6%，即1.92萬㎡商務辦師公物業(yè)扎定位定告量2整體棟定位客戶定評位產(chǎn)品蟲定位價格建鋒議商務辦份公物業(yè)敢定位定洲量研究曲靖紅未來差的整漆體商聰務環(huán)孤境還抬需要墊產(chǎn)業(yè)干發(fā)展頭支持抽，對算于銀李行、洋保險潤、金膊融等輕行業(yè)落的企茅業(yè)需坡要形慨象較易好的輛商務槳辦公傻產(chǎn)品小企業(yè)惡對辦公困場所位殖置的需挎求逐漸闖提升，搬部分客建戶表示壤有購買澤自用的婚打算。物業(yè)掀類型發(fā)展機趨遇發(fā)展方旦向訂制匯式寫園字樓商務柿公寓商務銳辦公挑物業(yè)物業(yè)發(fā)吵展方向慘結(jié)論回堅顧商務辦窩公物業(yè)種定位定央量研究整體索定位銀行金湊融業(yè)的盯基地中高檔花寫字樓曲靖銀味行業(yè)金競?cè)跈C構(gòu)銀行、盯保險、撿金融、蒼證券中小鐮規(guī)模拆草創(chuàng)智型企母業(yè)/成長耍型企努業(yè)咨詢查、顧丑問公藏司、毒評估尾事務抽所、表律師關事務賞所、擴會計魄事務諒所、女廣告苦公司抽、設開計工恰作室介、裝買飾公府司、輸貿(mào)易看公司棄、房優(yōu)地產(chǎn)總開發(fā)己企業(yè)鵲、文寫化公窮司等監(jiān)草創(chuàng)然型和偵成長骨型企功業(yè)新進駐酒曲靖的占直屬分采行計劃進狀駐曲靖股的銀行保險漿、金趴融、聰證券斤等相該關企每業(yè)外來的傻有實力休的大中縫型企業(yè)創(chuàng)意夕創(chuàng)富作的樂冶園SO嘆HO商務公竹寓中央瘡商務悉金融茂中心釋義：促本項目元以銀行手大廈為傘主體，繩以SOH辨O商務盞公寓叢為補論充，賴引入魄多家鵲銀行惰、保宅險、哭金融讓、證效券企飛業(yè)，林與位卷于麒窯麟南胞北路靈交接驢的農(nóng)軟業(yè)銀篇行和默工商熱銀行欄大廈異，共創(chuàng)同形暑成中規(guī)央商渴務金數(shù)融中歪心。商務族辦