央行“345新規(guī)”解析10課

BONZER央行“345新規(guī)”解析第10課“”BONZER1234“”1.1

央行的345新規(guī)背景——最高指示

?

習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)指出，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，重點(diǎn)是防控

金融風(fēng)險(xiǎn)。

?

習(xí)近平總書記多次指出，金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血脈；

金融活經(jīng)濟(jì)活，金融穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)；金融安全是國家安全的重要組成部分，

維護(hù)金融安全是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的一件帶有戰(zhàn)略性、根本

性的大事。做好金融工作責(zé)任重大，容不得絲毫疏忽懈怠?！啊?/p>

1.2

央行的345新規(guī)背景——國際環(huán)境?

本世紀(jì)以來，美歐為擺脫經(jīng)濟(jì)社會(huì)困局，不斷擴(kuò)張財(cái)政支出，放松貨幣供應(yīng)，積累

起巨額債務(wù)和資產(chǎn)泡沫，最終釀成次貸危機(jī)、歐債危機(jī)。?

此后采取的量化寬松政策，負(fù)面影響至今尚未完全釋放。?

美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)8月27日宣布對(duì)長期目標(biāo)和貨幣政策策略聲明進(jìn)行更新，將尋

求實(shí)現(xiàn)2%的平均通脹率長期目標(biāo)?

新興經(jīng)濟(jì)體可能面臨輸入性通脹、外幣資產(chǎn)縮水、匯率和資本市場(chǎng)震蕩等多重壓力。?

更嚴(yán)重的是，世界可能再次走到全球金融危機(jī)的邊緣。“”

1.3

央行的345新規(guī)背景——國內(nèi)環(huán)境?

我國經(jīng)濟(jì)面臨老齡化加快、儲(chǔ)蓄率下降、資源環(huán)境約束增強(qiáng)等諸多困難。?

原來的調(diào)控目標(biāo)是廣義貨幣與社會(huì)融資規(guī)模增速略高于名義GDP增速，今年上半年

高出10多個(gè)百分點(diǎn)。?

預(yù)計(jì)今年總體杠桿率和分部門杠桿率都會(huì)較大反彈，金融機(jī)構(gòu)的壞賬可能大幅增加。?

7月24日，“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”以罕見的高規(guī)格召開，并首次提出，“要實(shí)施好房

地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”?！啊?/p>

1.3

央行的345新規(guī)背景——國內(nèi)環(huán)境?

2019年銀行業(yè)新形成2.7萬億元不良貸款，出現(xiàn)疫情“黑天鵝”后，資產(chǎn)質(zhì)量加倍劣

變不可避免。?

利率下行一致性預(yù)期強(qiáng)化后，有可能助長杠桿交易和投機(jī)行為，催生新一輪資產(chǎn)泡沫。?

一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。?

信用較差的借款人可能借延期還款等優(yōu)惠政策惡意逃廢債務(wù)，結(jié)構(gòu)復(fù)雜的高風(fēng)險(xiǎn)影子

銀行也容易卷土重來。“”

1.4

央行的345新規(guī)背景——監(jiān)管部門?

房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。?

房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！薄?

近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配

置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下

降12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。既滿足

房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。“”

1.5

三條紅線?

（1）紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%（2019年均值69.8%）?

資產(chǎn)負(fù)債率

=（總負(fù)債-預(yù)收賬款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收賬款）?

（2）紅線二，凈負(fù)債率不得大于100%?

凈負(fù)債率

=（有息負(fù)債-貨幣資金）/股東權(quán)益合計(jì)?

（3）紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1?

現(xiàn)金短債比

=

非受限現(xiàn)金

/短期債務(wù)?=年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末短期負(fù)債×100%?

考慮到地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，應(yīng)該以年度指標(biāo)為準(zhǔn)?！啊?/p>

1.6

四檔企業(yè)?

（1）三條紅線全部觸碰的地產(chǎn)企業(yè)為紅色檔企業(yè)。?

（2）觸碰二條紅線的地產(chǎn)企業(yè)為橙色檔企業(yè)。?

（3）觸碰一條紅線的地產(chǎn)企業(yè)為黃色檔企業(yè)。?

（4）三條紅線都沒有觸碰的地產(chǎn)企業(yè)為綠色企業(yè)。“”

1.7

有息負(fù)債規(guī)?？刂?

5是指企業(yè)每隔一檔，負(fù)債增速可以上調(diào)5％。?

（1）紅色檔企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限不得增加。?

（2）橙色檔企業(yè)的增速不得超過5%。?

（3）黃色檔的增速不得超過10%。?

（4）綠色檔的不得超過15%。?

12家參會(huì)企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合

“三條紅線”的調(diào)整。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行

限制。據(jù)有關(guān)人士透露，2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規(guī)則。“”

2.1

345規(guī)則對(duì)融資的影響?

345規(guī)則，明確了房企有息負(fù)債規(guī)模擴(kuò)張的基本指標(biāo)和數(shù)量邊界。?

房企的融資渠道和方式，從間接融資向直接融資過度，從債務(wù)性融資向股權(quán)性融資過渡，

以不增加有息負(fù)債的融資方式為主?！啊?.2

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”2.2

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”2.2

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”2.2

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”2.2

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”2.2

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”資產(chǎn)負(fù)債率凈負(fù)債率現(xiàn)金短債比2019年6月30日87.82%2.57.5%2020年6月30日期待期待期待2020年12月31日期待期待期待2.3

融創(chuàng)中國有息負(fù)債壓降金額全部不達(dá)標(biāo)，有息負(fù)債不得增加。（1）2019年6月30日有息負(fù)債金額為3020.76億元（2）2019年12月31日有息負(fù)債金額為3222.75億元有息負(fù)債壓降金額=3222.75-3020.76≈202億元“”

3.1

房企的融資應(yīng)對(duì)措施?

（1）多股少債，增股減債；優(yōu)化合作伙伴，增資擴(kuò)股；增加股東權(quán)益（凈資產(chǎn)）。?

（2）在未實(shí)施全口徑監(jiān)管前，利用供應(yīng)鏈金融，增加總包和材料商的融資比例，有效下降主體有

息債務(wù)規(guī)模；?

（3）提高項(xiàng)目銷售凈利潤率，降低投資項(xiàng)目的派息率，提高投資項(xiàng)目的留存利潤，降低凈負(fù)債率；?

（4）加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，減少資金沉淀；?

（5）增加員工跟投規(guī)模，減少即期員工薪酬；?

（6）反向預(yù)付工程款，壓降應(yīng)付賬款規(guī)模；?

（7）錯(cuò)峰推盤，改善630、1231節(jié)點(diǎn)指標(biāo)（資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比）?

（8）剝離非增值性資產(chǎn)，變現(xiàn)優(yōu)化報(bào)表?！啊?/p>

3.2

房企的投資應(yīng)對(duì)?

（1）投資多布局流量大、流速高的城市，便于去化，利于資金周轉(zhuǎn)；?

（2）降低項(xiàng)目資金峰值的自有資金投資比例，合作開發(fā)降低自有資金投入規(guī)模；?

（3）改變合作開發(fā)項(xiàng)目的持股比例，降低并表項(xiàng)目的有息債務(wù)規(guī)模；?

（4）定向增發(fā)，以類別股票為支付手段進(jìn)行資產(chǎn)收購，減少現(xiàn)金支出，嚴(yán)控現(xiàn)金支出比

例。?

備注：開放合作是平衡規(guī)模、利潤及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的有效方式。“”

3.3

房企的運(yùn)營應(yīng)對(duì)?

（1）均衡匹配現(xiàn)金流型和利潤型項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和數(shù)量比例；?

（2）將資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比納入決策參數(shù)，總體優(yōu)化“融—投—銷—退”

節(jié)奏，到排年度拿地規(guī)模、開工面積、首開面積、推盤時(shí)間和結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間等。?

（3）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流和利潤的鋪排強(qiáng)控，嚴(yán)控死守總可售面積、均價(jià)偏離度、目標(biāo)成

本、目標(biāo)費(fèi)用、目標(biāo)稅金底線等?！啊?.4

房企的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)

?

（1）妥善安排合并報(bào)表的范圍；

?

（2）優(yōu)化表外項(xiàng)目的入表時(shí)機(jī)和時(shí)間—項(xiàng)目回款前表外處理，回款時(shí)或后入表；

?

（3）優(yōu)先確認(rèn)和計(jì)量合作開發(fā)項(xiàng)目的中少數(shù)股東權(quán)益（非控股權(quán)益）及入表，增厚股東

權(quán)益（凈資產(chǎn)）優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；

?

（4）預(yù)收賬款在630、1231時(shí)點(diǎn)的截止測(cè)試處理，為有息負(fù)債擴(kuò)張騰出空間；

?

（5）代銷保證金提前入賬，提高經(jīng)營性現(xiàn)金余額；控制630、1231時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金支出比

例，提高經(jīng)營性現(xiàn)金余額?！啊?.5.1

中梁控股的凈負(fù)債率變化“”

3.5.2

中梁控股凈負(fù)債率優(yōu)化措施?

2018年-2019年，中梁控股資產(chǎn)負(fù)債率為95.98%、90.7%?

中梁負(fù)責(zé)人解釋：凈負(fù)債率主要是因?yàn)楣敬_認(rèn)的營業(yè)收入及利潤增加，公司保

留部分盈余導(dǎo)致總權(quán)益擴(kuò)大。?

資產(chǎn)負(fù)債率和有息負(fù)債率倒掛，說明中梁利用財(cái)務(wù)規(guī)則將大量負(fù)債轉(zhuǎn)移到表外。?

2017年-2018年，上市公司凈負(fù)債率連續(xù)驟降，也說明中梁控股在期內(nèi)運(yùn)用了非

控股權(quán)益以及其他將負(fù)債表外化的方式，讓合并報(bào)表之后的表觀負(fù)債率大量下降

所致。“”3.5.3中梁控股合作開發(fā)“”

3.5.3中梁控股合作開發(fā)?

（1）在銷售期現(xiàn)金大規(guī)?；亓骱瓦M(jìn)入結(jié)算期時(shí)，將項(xiàng)目公司變?yōu)榭毓身?xiàng)目，而在

其他階段將項(xiàng)目變成聯(lián)營和不控股項(xiàng)目。?

（2）可將現(xiàn)金流和利潤合法合規(guī)并入母公司，同時(shí)又能合法合規(guī)地把負(fù)債轉(zhuǎn)移到

表外。?

（3）由此造成權(quán)益金額在流量金額中占比與非控股權(quán)占比嚴(yán)重背離?！啊?.1

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”4.1

融創(chuàng)中國2019年6月30日中報(bào)“”

4.2

未來展望?

（1）嚴(yán)控負(fù)債背景下，高杠桿擴(kuò)張路徑受阻，未來只能依靠合作開發(fā)、經(jīng)營杠桿

和高周轉(zhuǎn)。?

（2）新增土儲(chǔ)意愿下降及存貨開發(fā)進(jìn)度放緩，房企資產(chǎn)布局或?qū)⒊霈F(xiàn)減速。?

（3）房企必須降低購地速度，加速提高存貨周轉(zhuǎn)速度，加快去化，注重部分優(yōu)質(zhì)

城市群的深耕。?

（4）在房企銷售回款未有顯著回升及債務(wù)管理下，房企前期土地儲(chǔ)備的開發(fā)進(jìn)度

將有所放緩，在建及擬建項(xiàng)目的資金投入壓力進(jìn)一步上升，拖累施工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏。“”

4.2

未來展望?

（5）房企首先最重要的應(yīng)對(duì)措施就是加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款，加大資金儲(chǔ)備

量，項(xiàng)目拓展過程中降低對(duì)債券發(fā)行的依賴度；?

（6）堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，控制企業(yè)杠桿水平，提升資金管理精細(xì)度，提高資金使

用效率，積極進(jìn)行融資創(chuàng)新；?

（7）減少或剝離非核