如何進行房地產市場

如何進行房地產市場分析200６.８.12課程目標理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學活用。2學習內容理論部分案例學習為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？3市場為什么要進行房地產市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。規(guī)避市場風險4。制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產品建議6。評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。－－這正是我們房地產顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？4什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！5STEP1:需求市場分析－目標客戶需求分析通過城市年鑒和房地產年鑒、房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調研數(shù)據(jù)獲取。預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等6STEP2:供給市場分析－競爭項目市場分析通過城市年鑒和房地產年鑒、房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調研數(shù)據(jù)獲取。供給分析主要考慮以下關鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7STEP３:市場分析的落腳點－－必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？后面與案例結合講解8房地產市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析青島房地產市場青島住宅市場青島高端住宅市場例如：區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析9房地產市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。10房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產市場分析（一）基本內容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。11房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標

GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談12房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產發(fā)展關系GDP增速與房地產發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展13房地產發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產周期理論GDP增速人均GDP增速房地產發(fā)展程度判斷因素：階段價格階段：復蘇發(fā)展危機蕭條14房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發(fā)投資/固定資產投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發(fā)的總體效率房地產市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標15房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內各類房地產（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應用于微觀領域，例如房地產投資分析、房地產價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產價格在內的多種反映房地產市場景氣或房地產業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當前幾種主要的房地產指數(shù)16房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)17房價收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產市場總體狀況的指標

同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動同一國家中不同城市的房價收入比存在差異在世界范圍內，特別是低收入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標值?！?～6倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結論，不能不加修改的應用到我國。某個住宅市場上某個指定時期內銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義房價收入比＝平均房價/平均家庭年收入平均房價＝面積單價×面積指標平均家庭年收入＝平均個人年收入×計算人口數(shù)定義計算方法及缺陷各指標的取值不同，算出的房價收入比結果相差是非常大的面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數(shù)：雙職工假設、平均家庭人口18房地產市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析1、供給總量：房地產市場當前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結構按產品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類，進而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況5、租金或者售價，以及不同位置和質量的物業(yè)租金或售價的波動6、現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)場調查供給分析19房地命產市幟場分訪析的臥思路卻、步字驟和焦方法3。方新法第三桌步專業(yè)勢市場魯分析需求班量：慣在外幣生經(jīng)螞濟變劃量（畏例如窗人口鞠、收盤入、槐產量城等）購的影燙響下原，市聾場中稍的主榆體（斥家庭朗和企訪業(yè)）許所需板要且敵占用損的空謀間量嫁。影響帝需求測量的奇因素竊：人曬口增厚長（宋自然信增長揮、遷爸移、則城市掃化）陰、家首庭結盼構、鹿支付煙能力短、投遠資渠手道、亦產業(yè)非政策腫、房守地產材政策……市場建現(xiàn)有華物業(yè)肺的客群戶來貪源分汪析、咽購買材驅動羞因素市場市現(xiàn)有訓物業(yè)責的產把品特爐點、鞠營銷講手段徹及市遣場反惡應消費掘者對惰市場積現(xiàn)有潑產品噸的評徑價數(shù)據(jù)電獲得統(tǒng)計貴數(shù)據(jù)銷售掉人員暖訪談對目匹標消綿費者惑的調酒查（汽問卷擊調查夕、訪眼談）需求桂分析供給架與需您求的悟對比屈分析通過街對影鳥響供趟給和文需求止的因熟素分貸析，嚴現(xiàn)有罩物業(yè)飯供給避和需侄求的傳特點竭分析蜓預測熄未來霉市場國的供槐需走副勢。20房地拴產市日場分禁析的敲思路衫、步丑驟和黎方法3。方壟法第四拜步項目岔市場疏分析（微捏觀層世面）對每尾一個頭可能深影響捧項目嗽競爭急性能健的特盯征一恐一進劣行分寧析和更評價秋。法律羅特性李：土冒地使猛用權牲年限建、規(guī)轉劃條顫件、鍛建筑未標準……經(jīng)濟隨特性蓬：價棚格、此付款蹲方式……自然障特性燒：地儉塊面旬積、淺形狀雜、高妙度、澆景觀行、區(qū)貪位……關聯(lián)極性：歐通達膊性、執(zhí)可視鏈性項目道自身滑資源璃條件扭分析競爭川對手崗分析目標這客戶爪分析現(xiàn)有趁、潛辭在競意爭項櫻目的哭競爭租特點而、市漢場反給應目標痰客戶底的數(shù)衡量、足收入氏水平蠅、家虛庭結特構、茶消費侮偏好縮慧、生建活方泛式、啞心理誤特征袋、行鞋為模寒式找出弱項目烈的目灰標客濕戶目標呀客戶尿的置杜業(yè)需辮求和孤偏好找出捆項目頭面對域競爭稈市場咽的機竄會點最終濫目標21進行售房地早產市杏場分皇析時逗常犯膽的錯導誤1。大環(huán)劫境看和好，屠項目綢的小月環(huán)境斥就一尺定不翼錯2。過分樂倚重摔宏觀奇資料叫來論柴證項藍目，讀只關株注外扛圍共憤性，馳忽視配項目攏差異拜性3。過于兼偏重壁對“淡二手獵資料崗”的億應用4。以前甚什么題賣得左好，條現(xiàn)在譽就做律什么5。別人請做什孕么賣社得好腹，我弊們做蚊也會襪賣得睡好房地進產市奸場是取變化鞠的，驗因此穴市場擇分析返應貫桂穿于艇整個霞項目廳開發(fā)鏡過程誘，根委據(jù)市委場的色變化班及時椅調整間戰(zhàn)略偵。地產芳江湖ww鍋w.群dc始ji刑an初gh許u.槽co衫m(xù)——數(shù)十勺萬份競專業(yè)鎖資料嶼任你驕下載灶，資桐深操虎盤手甲隨時園交流躍！22補充貪幾點描市場戒分析危方法漫的建朵議：市場是分析他多用減數(shù)據(jù)止說話崇，用承圖表野說話女－－沸事實速勝于餐雄辯綢！數(shù)據(jù)納的整嘉理可翅用ex抓ce宏l表格安統(tǒng)計念（尤斬其是詠區(qū)域挽類繁跨雜項康目）救，便翼于整懼理分饅析；基于沉事實放的分臭析要字提出賺結論艷性的蘇建議煤和觀位點，秒或是風提出心問題詳、或拳是判肝斷趨潤勢、謹或是曉找到協(xié)答案竿等。房地燦產?？繕I(yè)顧殼問的末競爭煎力在徒于：鴨基于然事實劉的分伶析和芹研究維找到家項目位解決吼的方耽案。祖而不柏是靠嫌創(chuàng)意土出點耀子，符那不蛇是我懂們的窮強項意！EX年CE唱L表格簡示例1EX業(yè)CE下L表格腰示例223數(shù)據(jù)籠、圖勤表示瓜例結構餓現(xiàn)狀：農業(yè)余人口冊約占謠總人新口的80延%教育籃程度敞以初神中為櫻主年齡序結構蛇以35歲以公上的找中老狀年為榨主職業(yè)溜以加山工制睬造、剪交通狹運輸歐、商跡飲服釀務業(yè)曬為主結構狡變化：主要逆集中主在區(qū)標域內肌部的權農業(yè)飾人口冷向非勁農業(yè)訓人口畫的轉撥化。資料秒來源塵：各芝派出字所常鼻住人貿口變萄動月閥報表動，整以理得舅出。北小乏營鎮(zhèn)劣常住快人口溫狀況南彩音鎮(zhèn)常針住人題口狀膨況單位寒：人人口槐教育塑程度什結構持圖資料枯來源穗：北主小營預鎮(zhèn)政禿府。人口剃產業(yè)啊分布終結構凳圖第二渡產業(yè)幸：加鈴工制嫩造業(yè)凱、建體筑業(yè)適為主第三丟產業(yè)濱：交冶通運偶輸業(yè)倉、商從飲服國務業(yè)六為主24數(shù)據(jù)標圖表仆示例低低高高附加切值可贊行沿性低鼓勵勉發(fā)展伺機剛發(fā)展限制梢發(fā)展高可什行違性汽車掘及零齡部件都市乓產業(yè)光機雞電電子原信息生物唯醫(yī)藥房地禍產物流商業(yè)感服務閱業(yè)產業(yè)進現(xiàn)狀電子剃信息制造遼業(yè)汽車旁制造召業(yè)會展礦業(yè)電器艷機械制造量業(yè)物流商業(yè)悼服務孟業(yè)房地釣產都市驕產業(yè)產業(yè)使未來體育搶休閑產業(yè)旅游是產業(yè)低附驗加值說加工25數(shù)據(jù)鋪圖表墓示例1234日常尼消費各細壘分市靈場的價報值貢流獻23點%空港希城片堡區(qū)77蓬%中心集片區(qū)25系%11闖%居住教育耐用找品45悅%59泳%5休閑器娛樂15至%6%2%18負%13如%6%中心歲片區(qū)35浙%15板%20銅%50定%10去%8%5%17等%30影%10檢%空港查城片賀區(qū)60司%40磚%調整壯前的籍消費邪結構調整貨后的倡消費圖結構耐用秋品教育居住日常符消費休閑千娛樂空港猜城消捉費現(xiàn)儀狀中心幼片區(qū)短消費癥現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港如城消稀費未葡來中心泥片區(qū)琴消費嗎未來26學習待內容理論府部分案例產學習27金融問街惠穴州巽朽寮旅壘游度毛假區(qū)積項目悅市場嚼分析案例1巽寮岔面臨崖的市李場需寬求環(huán)現(xiàn)境分纖析巽寮密面臨砍的市裳場競陷爭環(huán)擋境分故析巽寮猜在城浸市群液中面短臨的勇市場狀需求莫環(huán)境巽寮鳳在惠寬州面靜臨的起市場擁需求松環(huán)境城市表群整淡體供汪給水談平分乒析大鵬候半島疫度假個市場泰針對夏性研看究代表捏性度疲假物敏業(yè)和鄉(xiāng)豐度假走配套盈設施區(qū)域市場天分析專業(yè)市場獵分析項目市場弓分析競爭侄供給疑分析客戶曬需求兵分析思維顯圖28巽寮攏在城烘市群翼中面泛臨的弄市場逆需求掃環(huán)境城市磨群產塵業(yè)發(fā)槽展地泳位珠三版角經(jīng)乓濟發(fā)鋒展水白平旅游廣度假曲消費亂市場絲式需求妥趨勢香港涼對周誘邊旅喬游市身場的魚影響泛珠穴三角慕的旅籠游市周場機語會城市樓群旅暢游地命選擇網(wǎng)偏好區(qū)調查巽寮造灣的禁環(huán)境臨承載災力粗瞇算旅游掘度假衰需求姐分析度假郵置業(yè)馬需求府分析區(qū)域刻經(jīng)濟負環(huán)境恰及市援場分勵析各區(qū)印域度即假置充業(yè)購副買力氏分析客戶幻玉關注森的置刊業(yè)關桑鍵要余素周末怎度假擊置業(yè)哥客戶倆區(qū)域剝特征度假摔置業(yè)馳的物輸業(yè)偏椒好度假昨區(qū)物溝業(yè)配飾套的滔關鍵菊要素開發(fā)俱第二序居所敢的條續(xù)件分腹析區(qū)域殼內典立型物鐵業(yè)29廣東滾省作支為全臉球供胡應鏈施的出賣口中襯心和輪外資遭首選肯的投田資目眾的地丸，經(jīng)蠶濟實附力雄駐厚外商茅在廣進東省冤直接魯投資FD刑I總額琴占全源國1/羨5。目前竟，廣酒東省畢出口鞋貿易痕占全旁國28渾%，不是江歷蘇、之浙江戚和山私東的對總和迷。20撞%28蜻%城市舞群產舍業(yè)發(fā)思展地變位30珠三難角產邪業(yè)群形是全主球產恥業(yè)鏈烈上最皆大的介生產迫基地念之一廣東某省的掏主要柴工業(yè)踢產品庭：石化食品硬件虜產品家具IT和電給氣建材洗滌鐘表玩具出版軟件眾研發(fā)20層05脆（1賤-7惡）各撓省份駝工業(yè)革增加乒值金融貿易港口城市輛群產未業(yè)發(fā)摘展地爹位31廣州浙、東快莞、巷深圳創(chuàng)為珠碰江三只角洲獵最發(fā)內達的題城市犬，經(jīng)俘過20多年期的持茫續(xù)增倍長，貢經(jīng)濟深發(fā)展距水平僚在全工國處陽于最愿前列蹲；產業(yè)量結構盯以第堆二產餐業(yè)為懶主導脂，第表三產披業(yè)發(fā)幻玉達，滿高度甚工業(yè)桶化的史城市值。廣州送、深丟圳、瓶東莞乏及其曾周邊唱地區(qū)陡具有奸良好伯的經(jīng)夫濟基居礎，營潛在罷客戶郊群消恐費能織力強資料劈燕來源綁：《廣州并統(tǒng)計抵年鑒》、《深圳矛統(tǒng)計讀年鑒》、《東莞丑統(tǒng)計圈年鑒》、《惠州孕統(tǒng)計原年鑒》人均GD森PGD悔P珠三富角經(jīng)狹濟發(fā)熱展水勻平32珠三預角自刪駕游文形成驚規(guī)模蓬，度仰假和季商務燃市場并需求刺旺盛珠江綠三角席洲是鄰全國眨人均查汽車塵擁有寨量最閉高的涼地區(qū)夫，東錦莞居慘全國膛首位澡。調查系顯示增，選仆擇同褲家人坐和朋肅友度蠶假出猛行的淹人數(shù)扔分別瘡占70汗%和40轎%，隨亡團出長行主奇要為娛商務街活動鴨。珠三錄角旅躬游度靜假市喝場需歸求趨啟勢33CE膀PA壁使得堂香港復對惠原州的定輻射貫作用睡進一獸步加勁強香港歷在地溫區(qū)經(jīng)巧濟中初扮演亂重要老角色包，港喚資企廁業(yè)占凳外資歪的70議%以上犁。港盼澳臺巷為惠限州最伙大投嶄資者灑。歷史喚上惠保州與火香港申在經(jīng)鞭濟、稼社會妥關系唉上一矩直血亡脈相忌承，隊消費度習慣貌受香雖港影配響深戀遠。20考04年，耍廣州43線7萬入肅境游興旅客橫中，哭香港兄同胞23碰7萬人志，占54博%從香細港到厘大亞鍛灣的饞跨海固穿梭寧游20拔05年4月到俘香港縮慧推介捉，效夜果很狀好。但是執(zhí)目前支巽寮貍開發(fā)竭不夠煉，缺僻乏好嬌的酒絡店，百留不挪住人番。一姜直沒童有開每通航奪道。茅但是近開通非航道起是比片較容辟易的襲?！葜萁新镁佑尉窒愀垩龑χ苡溥吢妹问袪繄龅奈矣绊懪c惠檔東同卻樣毗碎鄰深顫圳入益境游封客中波，86英.8揚%的游耐客來歡自香抄港。34泛珠載三角悲整體狠協(xié)調創(chuàng)發(fā)展暑，使貧惠州結中心損化趨紹勢加炭快，斃同時您也為健旅游紹業(yè)帶燥來新芽的機懶會深圳呼市國燒內游貸客中蒙，以辦廣東瞇、湖主南、昌湖北插、江度西、剃廣西迫、及詠四川妙等省狼份游嘴客為絮主，變來自儲上述猾地區(qū)趁的國臺內游鮮客合蝕計占收了6禍8.咬54糠%氏。國際渠游客冰基本卷從香飲港入維境，歪對內棉地旅交游業(yè)柱的形瘡象、椒品牌游認識嶼有限持，可這以結腫合香丘港的捐國際載知名銀度、某廣州雁舉辦辭大型急展會笛的能錄力、翁周邊程省份津城市土豐富號的旅鵲游資坡源，安開發(fā)捉聯(lián)動太旅游歡路線教，將酷區(qū)域如內著堵名景腰點介物紹給鴿世界膏各國同游客獎，深賴度挖蜜掘泛船珠“9+箏2”各地綱區(qū)的繁旅游型資源。員世跡界休霧閑組凍織主占席德與瑞克·加塞加強塊與泛等珠三的角地惕區(qū)的旨合作誼，按宣照“批資源廁互補床，線誦路互元動，你客源族互送火，利仗益共忍享”賺的原姨則，晚共同甚構建蹦精品鹿旅游兵路線血?；莞甗2姻00請4]惕12舍7號文鼻件《加快絲式我市反第三肆產業(yè)孟發(fā)展情的意遇見》泛珠弄三角齒的旅飾游市慕場機脈會資料雅來源秤：20鈴05廣東屑國際潛旅游煌展覽淹會備末忘錄35自然富山水翻風景煙和濱疑海資寧源是絕各地樣游客嘩提及闊率最饅高的它短途秒旅游菌度假刑目的餓地惠州戲的山法地風跑景資再源在覺珠三德角地歡區(qū)首金屈一圖指。城市鏟群旅紅游地國選擇巖偏好作調查36根據(jù)淡對環(huán)什境承屬載力勁和市厭場容偵量分拜析，亦巽寮久灣個棟人休滾閑游肥和商紛務會申議潛魄在市恐場空歷間巨掘大參考鍛案例職：深拋圳大饞鵬半鏈島發(fā)圖展規(guī)門劃?？深惥毡鹊匦獏^(qū)旅新游環(huán)覆境承精載海南博鰲泰國普吉島旅游區(qū)域面積40km2540km2日游客容量1500035000巽寮旅游時段：旺季：120天，過渡季120天，傳統(tǒng)淡季125天規(guī)劃面積20km2稔平半島面積700km2巽寮帥項目教年游豈客容塞量約疾為25勸0萬人巽寮辟日游迅客量90墾00劉-1蘭00把00人日容火量利赴用率俱：旺爺季10卻0%；過丹渡季80告%，淡揚季25類%其中走珠三呼角商頁務會術議培返訓15叢-2主0萬人皂次，雄降低慰周中礦和非怕旺季巴客流維波動文，提拼高設幸施利寒用率目標技個人喪游市缺場總鏈量為星：23獻0萬人伶次巽寮貫灣的膠環(huán)境甩承載健力37小結珠三粗角經(jīng)沖濟持盯續(xù)穩(wěn)喇定發(fā)役展和幼產業(yè)誓基礎寬，為玻巽寮努灣帶竊來潛制在的陶大規(guī)帳模旅橫游度畢假和獎度假壓物業(yè)尋置業(yè)午需求匹和較梳強購衛(wèi)買力做。香港聞對于咬珠三該角的懲旅游迅業(yè)和的房地償產行妖業(yè)影刮響深渾遠。泛珠舍三角守地區(qū)懷協(xié)調服發(fā)展劫，將譜促進糊巽寮升旅游洲資源雙國際刮知名董度的皆提高覆。自然駛山水雨風景猛和濱外海資戀源是尾各地償游客暮首選該的度聯(lián)假目制的地籠。巽寮擇灣的鐮環(huán)境莫承載嚼力能掙夠滿將足所悔依托貞的龐寸大市姐場空邪間。38巽寮續(xù)在城興市群垂中面圣臨的危市場辨需求扯環(huán)境各區(qū)黎域度冰假置堂業(yè)購型買力霞分析客戶謹關注名的置脈業(yè)關朽鍵要講素周末芹度假南置業(yè)老客戶類區(qū)域斬特征度假急置業(yè)貿的物筍業(yè)偏替好度假椅區(qū)物烤業(yè)配華套的鍛關鍵迷要素開發(fā)犧第二掘居所嗎的條惑件分刪析區(qū)域瞧內典拋型物占業(yè)度假筒置業(yè)幼需求席分析旅游鏡度假臭需求宰分析區(qū)域閃經(jīng)濟誤環(huán)境楚及市呆場分探析39旅游拐地產消的機孔會：非珠三共角區(qū)為域目挺前已血經(jīng)具茄備了先在旅隸游度足假地爭開發(fā)棵第二你居所惕的必搬備條陜件市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境適應性分析判斷1、有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎設施完善；4小時車程內，1.5小時最優(yōu)，最短距離100km連接發(fā)達高速網(wǎng)，距離廣深1.5小時Y2、人均GDP超過5000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念。廣深人均GDP$7000香港人均GDP$25600Y4、消費結構向度假傾斜，私人汽車擁有量超過20%汽車人均擁有量全國首位Y5、本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層區(qū)域內有大量潛在中高收入人群Y6、位于以自然風景聞名的旅游區(qū)具備沙灘海景條件Y8、地區(qū)治安和社會狀況良好人口稀少可塑9、所在地區(qū)具有身份標識性NONO，可塑10、具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務中心）配套低檔，不成熟NO，可塑開發(fā)愚第二峰居所掛的條睛件分始析40珠三汗角客串戶相錄對于攪北京永和天吸津客澆戶表者現(xiàn)出華了更印強的滴珠三惠角度倆假置柱業(yè)購寒買力暈，珠萌三角萄中高沙端客奧戶將幻玉是初菊期高禁品質市度假辜物業(yè)鞭主要劫需求準群體超過15叮%的廣咳深客曠戶對逢于本覆區(qū)域誰度假盯置業(yè)蜜的購柴買意覺愿在10嗓0萬以液上。樓四成榨在60萬以弦上。一半慣以上牲的北鏈京地堪區(qū)客鐮戶和悅七成殃天津爬客戶舍接受膨總價劉在60萬以未下。訪談息顯示噸，置謊業(yè)出謎于投跪資和批度假程雙重尤目的姜。高州端客周戶傾垃向于煎選擇破自己乖比較球熟悉嗽的區(qū)尿域投純資。資料斤來源甲：世違聯(lián)分缸析各區(qū)億域度調假置禍業(yè)購控買潛規(guī)力分爭析41由于喝距離槐和成腰本因裹素，賭在本口區(qū)域際置業(yè)云用于脖周末塞度假蓄的客蜂戶主傾要集隊中在攀珠三期角成本典包括即經(jīng)濟慕成本謹和時頃間成擴本。出于紗時間期成本攤和經(jīng)悟濟成載本的儉考慮促，大竄北京弄地區(qū)灘的客列戶在沾本區(qū)撐域置分業(yè)用焦于周色末度斧假的勵比例嚇遠低西于珠餓三角瘋客戶炸。因此雁，地困緣性堅的珠雞三角桿區(qū)域陵客戶倦表現(xiàn)厚為更步大的攻潛在出購買偉需求談。我買系房子堡度假漏，只誤會考蔬慮北吉京及作周邊懼。珠陳三角閉太遠宋了，尚坐飛嗚機本捕身就嘩是很付辛苦澇的事睛情?！本┛嗫蛻羰缓揲L假餓我一搖般都狹是在壺上海亂周邊扇江浙堂一帶置度假看，不怨會走說得太問遠的廉。——上?？悼蛻糁苣┟}度假夸置業(yè)宿客戶掀區(qū)域他特征42景觀電享受送、投低資價才值和床物業(yè)抖管理冒服務伶是各濫區(qū)域頓客戶倦共同衫關注蛾的置民業(yè)要仗素區(qū)域姥和項他目所迷顯示畫出的想投資遵價值展，是震促成隙置業(yè)刻的最齡關鍵怖要素睬。相對還于第黑一居決所來概講，煌第二叉居所孩對于患景觀健更為腐注重宏。相對零于北碑京、詢廣深瞇客戶樸來講斧，以疑天津竿為代證表的坊第二櫻梯隊糞城市疫投資群度假欠物業(yè)助意識護較弱撞?？蛻翡z關注院的置麗業(yè)關參鍵要串素43獨棟倚別墅英和酒撈店式腸公寓莫是最浸受歡暫迎的產度假喂物業(yè)囑類型連排悼別墅絮等中釋間物際業(yè)受激歡迎擠程度依明顯兆低于慨獨棟穴別墅舟和公現(xiàn)寓。結合齒對總勾價的民調查構看，宋小面律積別厭墅更蜓受個騰人休嘗閑客捧戶青痛睞。于大戶你型主須要面趕向觀瀾潛高爾喜夫球堂會的圣大戶晌型“貼高爾枕夫大功宅”賊做的瓣過大種，導蔽致除列部分割企業(yè)燈客戶昨用來心做會嫩所外冒，對執(zhí)于個估人客哨戶吸客引力億不高嚴，雖菜然價筍格不郊斷上己漲，樂但銷豆售速傘度明鳳顯低憂于其執(zhí)他小府面積鄙別墅漆。我悲們在苗后期反將調鎖整戶烈型。個人汁客戶禍傾向史于分殊散式粉投資陵，即舌便是脾富豪腹也很性少愿尾意將重資金包過于鐘集中韻的投典在一毛棟房浴子里陽，所均以控噴制總芽價是勻十分湖必要肌的?！^瀾翼高爾李夫球芬會度假軋置業(yè)盞的物的業(yè)偏塘好44對于職酒店佛等度通假配戴套設母施，趴舒適里度和悲服務到水平掀是各酸區(qū)域飾客戶識最為棋關注印的要井素舒適辭的旅番游度柳假環(huán)蛙境和韻較高白的服堤務水侵平是掃各個曠區(qū)域巾客戶北最為留關注擾的。詢其次蟲是價孝格。礎景觀題提及途率處欣于第咽四位當。景觀沫和價捧格的膀訴求越以軟獎硬環(huán)廟境質逼量為什依據(jù)疲。在度鴨假灣蹄公司后對于辯度假絡區(qū)屬暑性的鳥調查殘中，搭舒適獵性最微為重燃要，能提級災率75付%，遠去遠高照于娛巡壽樂性寇、觀剝賞性召、參遠與性告。巽寮態(tài)灣的輕酒店哥太差它了，但沒有軋度假皆的感距覺，手還不曲如一雜般的級商務崗酒店丘，讓傍人不騙想再孫去第諸二次委。酒仇店的魯舒適緞度最領重要痛了?！槿墙强歪u戶度假賠區(qū)物農業(yè)配兄套的蓋關鍵凡要素45典型戶項目建分析匯：棕謙櫚島棄高爾壯夫球神會—阿—面浪向整習個珠處三角棚客戶距離諷深圳40分鐘響車程爐。在20京00余畝夕的土交地上隔形成馬了以堤高爾卷夫為已主題前的度未假區(qū)炭。配套奪項目車有sp脾a、野燥戰(zhàn)、野會議紛、游佩泳館寄、天掉文館鏟等。突出銅反映醉了惠咽州對磨于高摔爾夫畫等高羅尚消悲費有嬸效購揚買力怪較低著。區(qū)域龍內典慮型物隸業(yè)46新世釋界的負香港展背景獻和惠深州產懇業(yè)發(fā)潤展為關棕櫚必島的厚經(jīng)營沿和物漁業(yè)銷勸售帶外來了婆穩(wěn)定跡的來難源棕櫚忙島有菜效利悔用了笑地緣辣優(yōu)勢夠和產候業(yè)發(fā)森展時絮機。發(fā)展狗商為欣香港嗽新世丸界。每天笑有往婦返香碗港中餅環(huán)的監(jiān)公共勉巴士靈。深圳益會員倉和香旦港會迫員各鐘占40輝%的份糧額，侄其他澡珠三解角客酬戶20百%份額攔。新世隱界全肉國性懸的布夜局和逐多元統(tǒng)化的淹物業(yè)呀投資宮選擇僅，使稅其具養(yǎng)有較賽強的柔風險豆承擔迎能力庸和現(xiàn)等金流辣的穩(wěn)踩定性董。與其鑰他股彩權投潛資者禽（金偶源米唯業(yè)HK匆06遭77）合太資，渾是減礙輕資橡金和泄經(jīng)營魔壓力昌的重抹要舉棵措。20雪05年Re朵so例rt推出G8區(qū)棗橡林徑陡的投賣資產浴權式狠服務騰公寓干，此閑批物公業(yè)只窯邀約磁棕櫚岡島VI幼P會員童及業(yè)敏主進較行優(yōu)令先內燃部認催購,在進何行認她購的庭短短世數(shù)天虛內全貌數(shù)售筆罄,并創(chuàng)扒下惠銹陽豪儀宅每扔平方損米售嚷價人低民幣16益,0贈00元之退新紀則錄。勿這批有投資助物業(yè)煮的年土租金解回報惰率約10莊%。20喉02年和20半03年中幅海殼鮮牌與工新世君界在機惠陽功簽署佳棕櫚座島6年宿匙舍租卡賃權楊。棕蠢櫚島果距離授中海稍殼牌靜石化差項目護用地蛛乘車秧僅10多分幟鐘時社間，20性02年3月開闊始這六里將鑰入住領外國閘專家9戶，激年底舉達40多戶錦，根備據(jù)建悠設工屑期的門需要恰將分秘階段都陸增繼入住20降0多戶只。棕櫚泡島為蓬中海距殼牌服建設離了國貍際學而校一表所?；蓐枤埞I(yè)陣區(qū)的侄工廠美大部調分是商臺資狡背景泰，大鞭多住惜宅棕艱櫚島躁。棕櫚殲島在色香港幫知名嬸度很暫高，啞惠陽亂和香艦港的箭聯(lián)系勵很密申切，自惠陽黃人很秀多在匹香港啄有血棟緣關秧系，嚴一期巾是02年做捷的，嚷購買齒客戶千是通宮過新另世界咸在香廣港的迷客戶襖資源秩。資料努來源理：新卻世界淋中國47小結珠三置角區(qū)簽域目悲前已冒經(jīng)具仗備了棗在旅覺游度斷假地游開發(fā)蔑第二姨居所憶的必株備條廟件。珠三并角客夢戶相籌對于紅北京昌和天蹄津客盞戶表脹現(xiàn)出爸了更祥強的農珠三決角度壟假置犁業(yè)購構買力束。珠三視角中泰高端滔客戶脂將是碌高品炊質度飽假物肝業(yè)主培要需煩求群永體。地緣傾性客遙戶和臭經(jīng)常夏性度杰假客仆戶是趣度假棚區(qū)置谷業(yè)的矛中堅趕力量婦。景觀菊享受盈、投昨資價仙值和插物業(yè)殿管理折服務鋪是各華區(qū)域藝客戶魯共同蓄關注桿的置烤業(yè)要勺素。獨棟清別墅雪和酒勤店式棟公寓核是最蒙受歡恐迎的添度假狗物業(yè)多類型窮。舒適于度和軟軟性中服務盒是度具假客月戶最像關注屆要素礦。區(qū)域萌目標德客戶置業(yè)欄需求亞及偏鼻好48巽寮爛在惠妨州面網(wǎng)臨的魔市場斑需求罰環(huán)境惠州逼整體遠經(jīng)濟棉發(fā)展行水平披和空項間惠州錫的產康業(yè)發(fā)琴展及陷分布產業(yè)持對城兇市和氧旅游竿的影俯響惠州開人對適沿海臨物業(yè)帽的置限業(yè)需帥求城市傍群對促惠州映物業(yè)梢的投督資需免求惠州勒的產撥業(yè)發(fā)譽展及境分布地緣姻性的鏈市場四需求透環(huán)境惠州再的市朵場需振求環(huán)辜境稔平脂半島乘的產白業(yè)狀撈況本地右產業(yè)舒對房降地產撥業(yè)的絲式影響本地鐮人口慎經(jīng)濟感狀況育和消詢費特尺征49小結掉（目愈標客夫戶及發(fā)需求匪偏好趙分析弄）相對莊于核誦心城期市而濕言，澤較低蔑的經(jīng)概濟和若社會瘋發(fā)展?jié)崴搅硪环巾樏媸寡降帽局薜厝似蚩趯粲诙揉l(xiāng)豐假和酬置業(yè)半的有突效需渾求較燒低；另局一方德面其禍洼地總效應偽所形吹成的首投資躍價值楚也被由城市胸群的向投資棉者看毅好。歷史抬原因篩所造塌成的擔心理攤因素僚對惠姜州人似置業(yè)礦投資暢有抑顛制作熱用，王但其辮作用際正在沃逐步很減小五。本區(qū)地購孩買力推將逐裹步釋繩放。惠州廟產業(yè)六的快戲速發(fā)匆展將霞為旅頸游業(yè)側帶來1小時香圈內憶的地研緣性聞消費麥群。臨海蓄產業(yè)怠群的百形成繳和專俱業(yè)鎮(zhèn)牙經(jīng)濟節(jié)的加磁強為吃大旅齒游業(yè)埋的發(fā)枝展帶籠來潛枝在機危會。由于秒缺乏夾競爭漿性供項給，施導致危本地獸需求殖乏力，使央得本偉地尚扒未形陸成具別有身刷份標都識性架的社界區(qū)。地緣妹性高街收入顧人群記漸成甲規(guī)模裕，但幅本地注置業(yè)激需求捕未被達充分免挖掘情。50巽寮云面臨單的市饅場競謙爭環(huán)盈境分確析城市夕群整濕體供等給水井平分俗析大鵬委半島有度假懼市場某針對惕性研勉究代表仿性度鑰假物核業(yè)和筒度假焰配套宗設施巽寮草面臨真的市鄭場競東爭環(huán)國境分鈔析51本地心休閑環(huán)自住妥類旅坐游度崇假區(qū)福—污—資蓋源有虹瓶頸鼻，覆娘蓋市棗場窄項目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色觀瀾高爾夫以其超大規(guī)模的180洞GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動運動/休閑/娛樂深圳本地及香港客戶GOLF廣州逸泉山莊未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動演變?yōu)槊嫦虍數(shù)氐牡谝痪铀蓍e/保健從化本地客戶溫泉廣州荔湖高爾夫單一的GOLF球場，簡易接待設施運動/休閑新塘、廣州、東莞GOLF深圳麒麟山莊黨和國家領導人的接待場所會議/休閑政府官員；深圳客戶田園風光佛山南國桃園依托于大量居住人口，旅游設施與功能對外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂/會議佛山客戶央視南海影視城深圳華僑城城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂/購物深圳客戶為主主題公園珠海金海灘設施陳舊，沙灘質量不高，游客量少，經(jīng)營困難娛樂珠海大眾客戶濱海廣州橫檔島大眾化市民休閑場所，接待設施簡陋觀光/娛樂廣州、東莞濱海/炮臺深圳光明農場以農業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主觀光/運動深圳客戶觀光農業(yè)香港愉景灣逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e/常住/會議居住在本項目的客戶濱海/GOLF深圳龍崗植物園植物園吸引力有限，以GOLF為主休閑/娛樂深圳客戶GOLF?？诿酪暩郀柗蛳鄬我坏腉OLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑?？诳蛻魹I海/GOLF珠三宮角市適場供杠給52區(qū)域繳旅游掏度假努re農so碧rt煤類蠻——銜資源簽低檔藝開發(fā)賴，功斯能尚鉤未健楚全項目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色珠海飛沙灘接待設施與餐飲設施簡陋，經(jīng)營狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂/休閑珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶濱海深圳大梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海深圳小梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海江門王府州娛樂項目很少，淡旺季明顯休閑珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣濱海汕尾紅海灣大眾休閑地，運動項目較多會議/休閑廣州、東莞、惠州、深圳廣東水上運動基地珠海御溫泉將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結合休閑/保健/會議珠三角客戶溫泉清遠筆架山以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光休閑/會議珠三角客戶峽谷漂流韶關丹霞山大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能觀光珠三角客戶地貌/歷史遺址肇慶七星巖大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光珠三角客戶喀斯特地貌/石刻陽江海凌島濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑/運動/觀光/會議珠三角客戶濱海/仿宋建筑珠三誘角市節(jié)場供攀給53珠三姐角整墾體旅膜游市敗場開懼發(fā)相收對滯先后，咽無法久滿足艷龐大倦的消公費需礙求山/文化種資源戚并不考強勢海資就源素威質相愛對有歇限，撇并且先未能鄉(xiāng)豐保持裹原生灘態(tài)，模城市重化嚴扔重個人集休閑遺短假妖市場商務嫁會議抵市場缺乏叫高素呼質設半施：陪“深幼圳很認多度伏假地鵲的規(guī)遣劃缺巾乏長聲遠目貪標，忠零散竹、低史素質屯的設凳施破忌毀了虜整體晝氣氛扁，很太難向吼高端皮市場期走”螺（香廟港興殃業(yè)）旅游榴活動金單調熊：“替珠三娘角一暮些海晨灘空腰有龐風大人嚇流，猶但沒耀有提辣供旅烘游活萍動，踢引導膏消費陣。”冤（深勿業(yè)）設施各供不腳應求段：“慰我們耳希望止能找孤到固航定的歪會議幫培訓的場地雄，但幟一直犧不成泡功。練沒有癥合適此的選備擇。市”（臂招商輸證券還）服務際水平看不足醬：“瘦大量歷的香塑港客桶人周器末來脊到東會莞以嗚獲得口優(yōu)質芹低廉俊的服重務。擾”（嘴東莞注三正罪酒店衡）未能厚充分倉利用急自然濫資源位：“局深圳心不是怨沒有狠自然剪環(huán)境疤好、逮適合招培訓籍的地渴方，奧但都福給現(xiàn)磚存的妙低素梯質建本設浪簡費了足，短眼期內谷很難除改善稀提升何”（鍵深圳怪會展暢協(xié)會團）54巽寮討所面氧臨的虎珠三澡角旅失游市擺場競符爭版漆圖——一流屢的區(qū)漿域級侵旅游突度假汪勝地塊存在體極大董市場菊空缺本地眾旅游仙休閑岡自住擁類一流潛區(qū)域孫旅游施度假re絮so績rt類一流去目的啟地型re擦so弓rtRe劫so諸rt的功熟能單一復合空間宗和人辭口的曠覆蓋廣泛集中夏威讓夷坎昆巴拉禮德羅馬爾掀代夫Bi仇nt美an亞龍蠅灣巽寮南國插桃園華僑泊城觀瀾GO咱LF荔湖GO凝LF光明襖農場美視GO腰LF愉景柄灣大梅獎沙御溫顏泉丹霞悟山海凌升島小梅緩沙飛沙雀灘七星診巖Hi肉dd立en埋V帶al棕le冶yHo俘me恐st廉ea躲d國際藏標桿珠三撫角市迎場珠三蘆角市汗場供百給Fo胳re候st紙H改ig襲hl績an插ds55大亞雖灣（靠霞涌痰）在引資源吹稟賦悼和產消業(yè)群嶄影響柏上競拼爭力舉較差霞涌抄區(qū)位繼和通至達性皆較好虧，地序理位憲置較男深圳米更近圣，但遞是距膨離石亦化城飯、核燈電站惠、澳幻玉頭深輩水港輩等產艷業(yè)較反近，代難以鈴去城犯市化資源僅評價皂略遜訊于巽羽寮灣取。海暑水和墨沙灘留質量發(fā)差景觀頸單一匯，原丟生態(tài)海環(huán)境道，植媽被等窩生態(tài)客條件激一般愛，潛驢在產年業(yè)污拉染尚缺剃乏高稻水準鳳配套蘆設施以市縮慧場為似導向胸的高召標準蔥、有勿序開幼發(fā)目嘗前十辦分有盟限周邊阿市化盜城汽仔車城父等產遮業(yè)帶做來潛乘在地悉緣性嘆消費慚群，嘉但嚴膏重影屠響沿職路景姻觀和貿度假扶功能我們套接待牽過的鐵深圳裙客戶喬有的沫去過唐巽寮罷，再螺帶他儲們去欠黃金在海岸怖，客隔戶覺仿得還卵是巽凱寮好債?！仙狡鎳H霞涌石化漸城惠州惠陽澳頭45階KM13獻KM5K晚M56亞婆深角岸線宿景觀便不具打足夠蜂競爭戚力。膝南向艇海灘鉛受洋區(qū)流和改季風界影響據(jù)明顯上。碼頭跪過渡以開發(fā)胸，可餡達性患差。缺乏申基本損的經(jīng)噸營管球理，欺現(xiàn)場屬破敗朽凌亂饑。缺乏湯整體越開發(fā)幟，配管套不揪足，響海灘都過于因開敞殼。綠門化率以較差狼。認知泰度較辱差。硬地代道路晉尚未綱鋪設搞，道袍路年廳久失換修，純可達趟性較蛙差。殊沿路脫景觀俗一般睜。植被貌破壞犁嚴重僻。未來照開發(fā)觸主體園為稔島平鎮(zhèn)坦政府侵，主體蓋的操帝作能駛力較低介。龍門佳的山腰地和琴森林顯資源爬對于扁珠三錦角客扔戶影舟響較任大。碑去龍?zhí)庨T的泊廣州蒸人最偽多。礦惠傅州人鴨周末哥游玩北也主謝要也次在龍禿門和福海濱葵?！惾湛h百合資料持來源無：逢惠州象市規(guī)傘劃局級、旅置游局57大鵬肥半島碑從資磨源和眾區(qū)位下上看再，未帝來都兆是巽及寮的寧強有出力競嫌爭基礎愁設施漢：周首邊有田多條暫道路濾正在版規(guī)劃偵建設佩中，壇交通墊體系刺逐漸才完善檢，地旁塊與攜其它上地區(qū)驢的加溝通鎖提供廣便利潔；人文悼歷史贊：大國鵬所劈燕城改鑒造一仙期工痕程即歲將啟雞動，罰總投津資50撐00萬元喉，附譜近已拴規(guī)劃撒仿明冶清一梳條街劫，未冤來將跌依托雖大鵬桿所城歷，建柴設具藍有文不化特悟色的夢購物東街；酒店允等招宏商進鐘展緩愿慢，濃調查聰顯示見諸多沿商家派對投厭資持寄謹慎弓態(tài)度騙。整合萍推廣兵：目酬前尚衫未進鏟入整述合推笑廣階暑段。優(yōu)勢劣勢區(qū)位優(yōu)勢，距離深圳更近海灘數(shù)量多，質量好景觀多元化，植被生態(tài)保護較好大鵬所城為深圳歷史性標志旅游潛力被多數(shù)國際酒店集團看好東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對打造濱海城市形象寄予厚望深圳市政府有雄厚的財政實力，2004年財政收入達到1183億元；完成地方財政一般預算收入321.7億元深圳缺乏濱海城市市場認知度200天可下水，不能推銷全年陽光海灘概念來往香港交通不方便，目前仍然在3小時以上缺乏有水準的配套設施和基礎建設，高標準的開發(fā)有限旅游意識和服務水平差強人意客源單一，客流波動大產業(yè)構成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀核電站是最大硬傷，輻射面積超過10平方公里。58本項喚目原梅生態(tài)捉的一靈流旅屈游資趁源首唇屈一滾指，修但仍畜需在頸人文鴨資源如打造剃、基廣礎設杰施改遙善、念市場糧認知館度的歪提高念和產瓶業(yè)規(guī)普劃上兄進一球步提暴高競殖爭力生態(tài)、人文旅游資產目前基礎建設與旅游設施發(fā)展多元化旅游活動的空間目前市場認知與形象其它產業(yè)與社會情況巽寮灣景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護較好，無產業(yè)等污染人文資產需整合提升區(qū)位和通達性較好，但通行距離需進一步縮短以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認同，但城市美譽度欠佳無產業(yè)污染，沿路景觀好，產業(yè)需利用和調整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產業(yè)污染區(qū)位和通達性較好尚缺乏高水準配套設施以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽度欠佳資源評價略遜于巽寮灣周邊市化城汽車城等產業(yè)帶來潛在地緣性消費群，但嚴重影響沿路景觀和度假功能阿婆角碼頭過渡開發(fā)，南向海灘受洋流和季風影響明顯硬地道路尚未鋪設，可達性差現(xiàn)場破敗不堪基本無良好開發(fā)稔山鎮(zhèn)1.1億元五年開發(fā)認知度較差沿路景觀一般開發(fā)過渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時到市區(qū)。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā)零散的旅游和地產開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產品品質參差不齊在深港市場有較高知名度，但對珠三角的強勢輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于10公里半徑的核電站應急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達性差橫琴島將有中美10億美元聯(lián)合開發(fā)以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限溫泉等項目認知度較高無規(guī)模性產業(yè)目前宋整個確廣東盤省海久岸線邪大規(guī)抖模發(fā)這展石仍化工戲業(yè)等爆重工工業(yè)，捎巽寮驗灣等勇是僅些有的褲海濱頭度假贊區(qū)。競爭烘機會例點59武漢象·漢捐陽赫油山項湊目房你地產張市場合分析案例2如何合突破揮區(qū)域閥價格蘋？區(qū)域坐發(fā)展忽前景企是否侵看好烘？可能翅的目己標客禍戶區(qū)震域？是否挑具有瞞購買瘋力及押購買框意愿返？目標興客戶撤競爭陷區(qū)域火分析是否山具有慚打贏撤的機未會？項目私核心小問題謝：區(qū)域約經(jīng)濟乞環(huán)境虎及市公場分絕析目標跪客戶矛及需會求偏吐好市場斬競爭躺機會巡壽點分括析60區(qū)域杠發(fā)展展研究61整體嚼規(guī)劃熔－漢導江南齒岸規(guī)啞劃為炮文化鋪旅游蒸中心未來:建起疼一座讀現(xiàn)代笛化新復城,以“旋兩江俱一路筍”（招即長惜江、匆漢水裂、外綿環(huán)線儀）圍嫁合的那扇形瞧區(qū)域詳為規(guī)嗚劃范右圍，毀面積36玩8平方島公里池。在凝行政和范圍兄上包勞含現(xiàn)唯在的梁漢陽轉區(qū)、游武漢噸經(jīng)濟羨技術倒開發(fā)芹區(qū)和識蔡甸他區(qū)的聰一部籠分。餃規(guī)劃懶到20冶20年人揮口達昨到10羊0萬。規(guī)劃筒將新同區(qū)發(fā)搞展定靠位為鮮輻射狡武漢剝乃至染整個師華中卡地區(qū)默的現(xiàn)悉代制萍造業(yè)效基地藍、生誤產性皮服務哥中心壩、市恒級文填化旅欄游中宏心市級亦文化騾旅游伯中心見主要遣依托老漢江四、長編江沿芝江開崗發(fā)，江在旅各游方陣面成嘆為一突個品暴牌；現(xiàn)代楚制造宏業(yè)基驕地則乖立足茫武漢房誠經(jīng)濟奧技術痛開發(fā)叫區(qū)，謊提升耍武漢批的經(jīng)柱濟實予力；生產看性服隸務中李心以嚴發(fā)展著四新惜地區(qū)銳為重頑點，賊可極鎮(zhèn)大地雀提高炭武漢濟的區(qū)磁域輻泊射力欄。62月湖容公園線正在乳建設揀，景攝觀建缸設規(guī)斜模約58萬平器方米月湖嫂音樂甚廳主蝦體完曲工月湖睜藝術哭廳20艇08年建東成并尊召開屈中國擾第八飽屆藝株術節(jié)交通彼建設梅子閃路的繪建成劉通車閑將貫幫通漢征口、肯硚口考、漢醋陽，盞穿越揚墨水像湖直諷通沌狐口經(jīng)猾濟開伴發(fā)區(qū)岡，赫眠山路異連接橫琴臺送和漢梨陽大陡道、梅羅七宣路呼惹應；鐵道歉規(guī)劃項目疲東側金鐵路紛線作租為京歪廣線錫的組赴成部邪分，攔有計范劃線作路外促擴，補但還鎖是承退擔火饑車中押轉和耐城市堤內部擇交通綢軌道陸的作饒用；近期槍規(guī)劃碑－漢錢陽打沸造沿野江高焦尚住冤宅區(qū)20廳08年琴西臺藝善術中茄心將礙落成劉使用月湖冷公園63漢正臂旅游唱商貿湯區(qū)段拖：入江蓋口至你月湖爺橋段轎，漢導正板秋塊。位漢正鵝街有50訓0年悠碌久商徐貿歷電史和唉漢地吃文化噴，該白區(qū)域學定位煌為特券色商樸業(yè)文壩化為活主導附功能覽的傳滿統(tǒng)商液貿區(qū)生活揮休閑占區(qū)段吼：月湖提橋至攪龍陽裁橋段椅，漢釘西板鍵塊。艱緊鄰柱規(guī)劃得中的會武漢元王家兩墩中閱央商半務區(qū)羅和武埋漢美傘食街墻，將臥定位俯為現(xiàn)賺代商琴務居翅住為爐主導坊功能市的高勾品質棄都市蹲商務開區(qū)濱水異發(fā)展某區(qū)：龍陽凝橋至所長豐復橋段察，古勇田板鼻塊。親充分身利用景該區(qū)打域現(xiàn)底有的燙自然激資源謀，規(guī)采劃定練位為羽新興金業(yè)態(tài)總發(fā)展睛區(qū)和走新橋奧家園摟區(qū)，燃建成調以生炸態(tài)低倚層和狀多層草區(qū)為環(huán)主的夕武漢萌稀有筑別墅膏區(qū)近期揪規(guī)劃寄－漢籌江北規(guī)岸規(guī)蜘劃為奏都市孩商務遠區(qū)發(fā)展抬規(guī)劃旁確定朽：漢江股北岸圈濱水腫區(qū)域短東至低友誼畝南路宿，南詳臨沿轉河大朱道（奪含江俯灘地拿塊）夢，西蒼至江提漢五窯橋，附北至萍解放舒大道桿（硚撒口路肉以西柴）和雄中山孤大道學（硚征口路睬以東零），擾岸線叫全長14質.5公里果，總畢用地炎面積10餡54公頃閉，規(guī)儲劃范盈圍內圣可供丙開發(fā)光用地58居1公頃咽，可民供景衫觀規(guī)曲劃用脹地64低3.臭6公頃頃，可蕩供道輔路及