世茂鉑翠灣營銷策略案

世茂鉑翠灣年營銷策略案演示文稿目前一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點優(yōu)選世茂鉑翠灣年營銷策略案目前二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點項目目標看看我們面臨的環(huán)境——3億5億2011年2012年2011年，主打商業(yè)完成3億銷售額；2012年，多產(chǎn)品線條件下，如何完成5億銷售額？目前三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點報告體系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍目前四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點市場、項目、競爭的變化，使項目受困！目前五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點政策導向、市場表現(xiàn)、市場存量等方面綜合來看，2012年持續(xù)淡市。上半年觸底，下半年開始回升。12月14日中央經(jīng)濟會議：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。成交下滑嚴重：

2011年月1-10月長沙同比下滑四成，月消化套數(shù)低于08年2成。市場存量大：長沙內(nèi)五區(qū)可售面積606萬平米，可售套數(shù)5.8萬套，按照2011年的月均消化速度需9.3個月。后市預測之量價走勢模擬圖：預計量價在第二季度觸底市場之變淡市深化，2011年受政策調(diào)控導致的淡市，深化到經(jīng)濟層面。2012年將持續(xù)淡市，去年很殘酷，今年更殘酷。目前六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點市場之變以萬科、保利為代表的項目紛紛跳水，幅度直降1000-2000元/平米，以價博量。其中，河西成為率先降價的重點區(qū)域，萬科城花、卓越蔚藍海岸、時代地產(chǎn)、新城國際花都、楓樹園、翡翠花園等。萬科城花時代傾城新城國際花都楓樹園蔚藍海岸蔚藍海岸翡翠花園本案新城國際花都：3800平低價入市，創(chuàng)長沙新低。時代傾城：

4980元/平（含1600精裝），低于區(qū)域同類樓盤1000元/平米以上。萬科城花：85折團購，降幅在1500元/平米。卓越蔚藍海岸：4580元/平開盤，低于預期6000元價格1000多元。……目前七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點市場之變淡市下，無論普宅還是豪宅，都是以小為王、總價制勝。本案面積段相對較大，總價較高。豪宅表現(xiàn)普宅表現(xiàn)目前八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點項目之變2011年以受政策影響較小的商業(yè)取得回款，2012年剩余商業(yè)體量有限，難以成為主力回款產(chǎn)品。

商業(yè)銷售額2.4億;

住宅銷售額約0.6億元。可售物業(yè)為：一期2、3、5#可售金額約4億;

1、4#可售金額約1.8億;

剩余商業(yè)可售金額約1.8億;

二期低密度產(chǎn)品約2.8個億。2012年2011年目前九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點尤其是，競爭變化后，各條產(chǎn)品線，在競爭中全線受困！競爭之變目前十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變綠地項目，陸續(xù)入市的奧克斯廣場、萬科、南山項目。各項目為保量而進行全產(chǎn)品線推售，區(qū)域競爭白熱化。南山地塊華潤在談地塊濱江新城掛牌項目介紹綠地中央公館世茂鉑翠灣奧克斯廣場長沙銀行定向濱江步行街長沙市21中學萬科地塊2012年在售樓盤2012年未售樓盤公建配套目前十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變競爭圈定：推盤時間重疊：奧克斯，2012年4月首推商業(yè)，5月公寓，6月住宅；綠地中央廣場，2012年將持續(xù)性推出住宅、寫字樓產(chǎn)品。產(chǎn)品面積相近、功能類似：綠地中央廣場：95、111、126、142平米，共四種戶型；奧克斯廣場：83、90、108、123平米，共四種戶型。綠地126、142㎡四房奧克斯123㎡3+1房+82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品目前十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變整體比較：三樓盤品牌相當；本案濱江、希爾頓酒店配套、容積率低；綠地地段認同度高于本案；奧克斯地段認同度高于本案，且商業(yè)配套更優(yōu)。項目奧克斯廣場綠地中央廣場本案規(guī)模44萬方44.48萬方55萬方容積率55.4商業(yè)3.7、住宅2.8綠化率15%40%45%建筑形式高層高層、超高層高層、超高層品牌及物業(yè)奧克斯品牌認知度廣，地產(chǎn)新興品牌品牌開發(fā)商，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強品牌開發(fā)商，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強交通延展性岳麓大道與銀杉路東南角岳麓大道與銀杉路交匯西北角岳麓大道與瀟湘大道交匯西北角地段及配套設(shè)施濱江新城板塊，大河西先導區(qū)，自身配套完善，將有沃爾瑪和平和堂等大型賣場入駐海派綜合體，自身配套齊全，超高層雙子塔，并有大型超市賣場入駐濱江新城板塊，大河西先導區(qū)，超五星級酒店入駐，2萬方社區(qū)集中式情景商業(yè)街82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品目前十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變位置比較：奧克斯、綠地面積更緊湊；奧克斯3+1戶型臨岳麓大道，噪音較大；綠地戶型與本案在通風、采光、噪音上持平。名稱通風采光噪音景觀資源世茂鉑翠灣★★★★★★★★★★★綠地中央廣場★★★★★★★★★★★奧克斯廣場★★★★★★★★世茂130-140㎡3+1房82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房1#2#3#4#5#園林希爾頓酒店、臨路公寓三期二期園林園林會所入戶大堂銀杉路商業(yè)商務區(qū)園林注：對比樓棟為上面3圖的藍色圈。目前十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變戶型比較：本案飄窗可以打掉，加上空中花園，贈送面積最大。功能類似，但綠地價格優(yōu)勢明顯，精裝與本案毛坯總價相當。奧克斯面積小，總價低。名稱動線功能分區(qū)贈送空間設(shè)計創(chuàng)新點總面積總價價格世茂鉑翠灣★★★★★★★☆★★★★98萬（以136算）7200元/平（毛坯）綠地中央廣場★★★★★★★★★★★98,2萬7800元/平（精裝）奧克斯廣場★★★★★★★★★★★★88萬以7200計算82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品世茂130-140㎡3+1房綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房目前十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變小結(jié)：本案3+1房面積大，毛坯總價與綠地精裝房總價相當，競爭處于弱勢；奧克斯三房面積偏緊湊，且一期入市房源價格可能偏低，同樣具有較低總價優(yōu)勢，按照7200價格估算，本案總價高出奧克斯3+1戶型10萬元；綠地、奧克斯地段認同度高于本案，因此，本項目3+1房總體競爭將處于弱勢。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品目前十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡三房二期低密度產(chǎn)品競爭圈定：推盤時間重疊：奧克斯，2012年4月首推商業(yè)，5月公寓，6月住宅；綠地中央廣場，2012年將持續(xù)性推出住宅、寫字樓產(chǎn)品。產(chǎn)品面積相近、功能類似：綠地中央廣場：95、111、126、142平米，共四種戶型；奧克斯廣場：84、91、108、123平米，共四種戶型。奧克斯84平米二房目前十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點注：對比樓棟為上面3圖的紅色圈。競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品名稱通風采光噪音景觀資源世茂鉑翠灣★★★★★★★★★奧克斯廣場★★★★★★★★位置比較：二房位置水平基本持平。130-140㎡3+1房世茂82㎡2房1#2#3#4#5#園林希爾頓酒店、臨路公寓三期二期奧克斯84㎡2房商業(yè)商務區(qū)園林目前十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品戶型比較：戶型內(nèi)部設(shè)計相似度較高，奧克斯的動靜分區(qū)更為明顯，且將有價格優(yōu)勢，總體略占優(yōu)。名稱動線功能分區(qū)贈送空間設(shè)計創(chuàng)新點總面積價格世茂鉑翠灣★★★★★★★★★★★★7300元/平（毛坯）奧克斯廣場★★★★★★★★★★★★★待定世茂鉑翠灣82㎡奧克斯廣場84㎡130-140㎡3+1房目前十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點小結(jié)：本項目的82平的二房和奧克斯的二房戶型設(shè)計競爭基本持平；但由于奧克斯價格較低且位置占優(yōu)，奧克斯將占有較大優(yōu)勢。競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品130-140㎡3+1房目前二十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品競爭圈定：從推盤時間上來講，2012年與本項目相沖突的是奧克斯、綠地中央廣場、萬科金域香緹項目.從產(chǎn)品上來看，綠地中央廣場的95平米二房與本項目的住宅產(chǎn)品基本重疊，競爭相當激烈；奧克斯的91平米房源將在2012年4月推向市場，對本項目將構(gòu)成競爭.130-140㎡3+1房綠地95㎡三房奧克斯91㎡

三房+目前二十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品名稱通風采光噪音景觀資源世茂鉑翠灣★★★★★★★★★綠地中央廣場★★★★★★★★奧克斯廣場★★★★★★★★位置比較：三個項目2+1戶型位置水平基本持平。130-140㎡3+1房世茂98㎡3房1#2#3#4#5#園林希爾頓酒店、臨路公寓三期二期綠地96㎡3房園林園林會所入戶大堂銀杉路商業(yè)商務區(qū)園林奧克斯91㎡3房注：對比樓棟為上面3圖的黃色圈。目前二十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品戶型比較：戶型內(nèi)部設(shè)計相似度較高，但奧克斯和綠地將有總價優(yōu)勢，本項目將處于劣勢。名稱動線功能分區(qū)贈送空間設(shè)計創(chuàng)新點總面積價格世茂鉑翠灣★★★★★★★★★★★7400元/平（毛坯）綠地中央廣場★★★★★★★★★★★8400元/平（精裝）奧克斯廣場★★★★★★★★★★★★待定世茂鉑翠灣98平米奧克斯廣場91平米綠地中央廣場95平米130-140㎡3+1房目前二十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點小結(jié)：本項目的98平米2+1戶型，面積略大，價格相對較高，總價較大；且綠地與奧克斯有一定的地段優(yōu)勢，因此本項目的2+1戶型將處于弱勢。競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品130-140㎡3+1房目前二十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品競爭圈定：從推盤時間上來講，2012年與本項目相沖突主要有奧克斯、綠地中央廣場、北辰三角洲、萬科城、凱樂國際城等項目.130-140㎡3+1房綠地奧克斯+北辰萬科城+凱樂國際城++目前二十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品項目名稱商業(yè)面積（平米）層高情況主力面積（平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃價格（元/平）銷售情況世茂鉑翠灣20000/50餐飲、休閑2000070%奧克斯廣場270000，其中步行街約2萬平米不詳50-100室外、室內(nèi)步行街不詳2012年預計4-5月推出綠地中央廣場30000不詳不詳不詳不詳不詳凱樂國際城二期底商1641、五層商業(yè)14123底商5.6米高，集中商業(yè)一層5.2，二層4.2底商30-300平，集中商業(yè)主力為30平未做規(guī)劃一、二層300003、4、5層10000；底商35000底商售完，集中商業(yè)40%銷售率萬科城70000一期底商為5.6米層高，共一層40-60散賣未做規(guī)劃22000-28000一期共68個，銷售20個左右北辰三角洲500000一期底商為5.8米層高，共一層70-150散賣未做規(guī)劃28000-35000一期97個鋪銷售53個130-140㎡3+1房投資性產(chǎn)品的商業(yè)將面臨跨區(qū)域競爭。核心競爭為奧克斯廣場的商業(yè)街，主力面積與本案重疊，預計2012年4-5月推出。*淡市場下，各樓盤紛紛推出商業(yè)、車位等受政策影響小產(chǎn)品走量，投資性產(chǎn)品，往往存在跨區(qū)域競爭，商業(yè)競爭激烈*目前二十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點小結(jié)：相對而言，本項目商業(yè)體量較小，容易造成供不應求的氛圍；項目價格較低，周邊商業(yè)競爭項目暫時相對較少，未來四個月，奧克斯商業(yè)未出來之前，這對本項目的商業(yè)是一個機會。競爭之變82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品130-140㎡3+1房目前二十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變二期洋房：戶戶皆帶露臺，城市央?yún)^(qū)罕有。2012年8月份出來，面積控制緊湊，寡頭市場，市場競爭力較強。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街二期低密度產(chǎn)品130-140㎡3+1房20幢洋房，每棟12戶，合計240套。主力面積為84-116平米，頂樓為190復式。一期二期三期一期目前二十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點競爭之變競爭結(jié)論：全線產(chǎn)品受困，在此格局下，弄再多的客戶，無法有效殺定，最后為綠地、奧克斯做了嫁衣。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡三房二期低密度產(chǎn)品綠地126㎡三房低總價、奧克斯124㎡三房低總價.奧克斯84㎡二房低總價.綠地95㎡三房低總價、奧克斯91㎡三房低總價.奧克斯體量大，且一期將以低價入市回現(xiàn)區(qū)域內(nèi)幾乎無競爭無優(yōu)勢無優(yōu)勢市場接受度低無優(yōu)勢無優(yōu)勢優(yōu)勢明顯目前二十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點目前三十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點報告體系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍目前三十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點思變背景同檔次樓盤競爭，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，價格處劣勢如何突圍？目前三十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點打造真正豪宅，尋求差異，跳出競爭思變提升檔次，打造豪宅，使項目高于綠地、奧克斯、萬科項目一個檔次。從而有效避開競爭。待探討檔次項目檔次項目奧克斯綠地萬科南山世茂奧克斯綠地萬科南山世茂高中低高中低目前三十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？思變要能成功打造豪宅，需要回答3個問題？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？目前三十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？思變Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？豪宅核心驅(qū)動力。超5星希爾頓酒店的驅(qū)動，長沙市場上只要嫁接了國際5星酒店及以上的項目，全部都是按照豪宅在運營。而這一驅(qū)動力，也正是我們與綠地等競爭項目相比的獨特優(yōu)勢。運達：瑞吉酒店運達：W酒店保利：萬豪酒店萬達：威斯汀酒店華中心：香格里拉酒店世茂：希爾頓酒店目前三十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？思變Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？豪宅品牌力。豪宅教父世茂集團，打造上海世茂佘山莊園、上海世茂艾瑪上郡、上海世茂濱江等豪宅項目。上海世茂湖濱花園上海世茂新體驗上海世茂愛馬尚郡常州世茂香檳湖昆山世茂東一號北京世茂奧臨花園目前三十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？豪宅資源力。濱江，5分鐘步行圈即可享受無限江景，融入江景生活圈。就如華中心、保利等項目的住宅一樣，都看不到江，但是能享受濱江資源。思變世茂·鉑翠灣保利國際廣場華遠·華中心目前三十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？豪宅配套力。漁人碼頭、2萬平新天地風情商業(yè)街、裙樓商業(yè)、奧克斯20萬商業(yè)，其中高端百貨商業(yè)近10萬方。滿足豪宅客戶有品位、有品質(zhì)、有規(guī)模、有頂級品牌支撐、多層次、多業(yè)態(tài)的商業(yè)需求。思變奧克斯廣場27萬㎡商業(yè)體量。匯聚8大全球頂尖業(yè)態(tài)，國際化購物中心SHOPPINGMALL、流金溢彩室內(nèi)外步行街、5A級名企總部寫字樓、奢華白金中央公館、精裝格調(diào)SOHO公寓、大型休閑廣場和大型停車場2萬平新天地風情商業(yè)街、裙樓商夜湘江?水晶宮---瀟湘風光帶“漁人碼頭”項目座落于長沙市岳麓區(qū)湘江西岸原長沙造船廠的沿江地段，面積達6.9萬平方米，擁有900米長的湘江水岸線，水景資源豐富。發(fā)展規(guī)劃大致分為以下幾部分：北部的主廣場區(qū)、文化娛樂區(qū)，中部的商業(yè)區(qū)，南部的商務辦公區(qū)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公共沿江觀景區(qū)和水上游樂區(qū)。目前三十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點本項目茶山公園古樟公園濱江商業(yè)街施家港公園漁人碼頭施家港公園規(guī)劃占地462畝，建設(shè)集游樂、休閑、美食、娛樂為一體的水上公園。漁人碼頭將成為大河西先導區(qū)集觀光、餐飲、購物、休閑等功能于一體的濱江親水休閑活動場所。由濱江商業(yè)休閑步行街定位為長沙濱水綜合商業(yè)中心，以濱水風情街、精品名店長廊、美食餐飲連鎖、品牌展示門店、大型主力店、休閑演藝吧等一年半后投入運營的奧克斯城市廣場、即將開發(fā)的B7商業(yè)地塊、民生銀行總部、長沙銀行總部、奧克斯城市廣場B7地塊商業(yè)區(qū)民生銀總部行長沙銀行總部是否能成功做豪宅？思變豪宅配套力。施家港公園、漁人碼頭、濱江商業(yè)休閑街、奧克斯城市廣場、B7地塊商業(yè)區(qū)、民生銀行湖南總部、長沙銀行湖南總部。目前三十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？豪宅地段、前景。二橋西，河東河西溝通咽喉地段，路網(wǎng)通達四方；濱江新城規(guī)劃核心商務區(qū)、生活活力區(qū)效應雙重覆蓋范圍，高尚區(qū)域、高端人群，奠定豪宅地段。思變目前四十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？項目進度，尚可打造豪宅。2011年主力銷售商業(yè)，住宅部分目前總共銷售110套，約11180平米，不足住宅總體量的3%。思變二房98302787.1%821524731%三房1302363618%169-2421800戶型面積（㎡）供應套數(shù)去化套數(shù)去化率本案已推戶型配比及去化情況②③⑤①④82㎡98㎡130㎡目前四十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？小結(jié)。本案具備做豪宅的項目素質(zhì)。運達可以做、保利可以做，我們在項目素質(zhì)上一點都不遜色。思變項目酒店資源配套地段品牌項目品質(zhì)保利國際廣場萬豪濱江中心區(qū)配套完善中心區(qū)全國十強豪宅運達中央廣場瑞吉&W酒店交通國際名品商場武廣新城本土品牌豪宅本案希爾頓濱江愚人碼頭和2萬㎡風情商業(yè)街濱江新城全國十強完全具備豪宅素質(zhì)目前四十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？豪宅市場表現(xiàn)。豪宅項目稀少，合計不到10個；普宅市場（含品質(zhì)住宅），則達近200個項目，競爭激烈。思變運達中央廣場保利國際廣場北辰三角洲華遠華中心萬達廣場湘江雅頌居世茂萬科金域緹香萬科紫臺目前四十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？典型豪宅銷售額。從豪宅典型項目華遠、運達、保利等來看，銷售額已遠超5億/年，即便在淡市下，依然表現(xiàn)不俗。思變2011年度豪宅項目住宅銷售額項目2011年度銷售額2011年下半年銷售額月均銷售額備注運達中央廣場16億4億元1.33億12月份銷售額6000萬保利國際廣場12億3.5億1億

開福萬達廣場20.5億9億1.7億

目前四十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？填補河西豪宅空缺。一江兩岸雙CBD的格局下，豪宅市場呈現(xiàn)四面開花，東運達、北北辰、中華遠、南保利等，唯獨河西尚無豪宅，本案的出現(xiàn)，正好可以有效填補市場空缺。思變開福萬達國際廣場保利國際廣場運達中央廣場華遠華中心北辰三角洲目前四十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？小結(jié)。豪宅市場能容納年度5億目標的項目。思變目前四十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？豪宅競爭。淡市下以小為王、以總價制勝的整體市場表現(xiàn)中，本案在普宅市場上相對面積偏大、總價偏高；但在豪宅市場中，面積控制緊湊、總價相對較低。競爭優(yōu)勢明顯。思變目前四十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？具體競爭鎖定。鎖定競爭層面為保利、華遠、萬達、運達。思變都是業(yè)態(tài)相同的綜合體都是長沙的地產(chǎn)標桿目前四十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？競爭PK。除產(chǎn)品外，整體素質(zhì)與三大豪宅相當，整體面積控制更緊湊。并以品牌優(yōu)于運達，以居家純粹優(yōu)于萬達。思變本案運達保利華中心萬達面積配比82㎡占31.21%98㎡占11.7%(130-135)㎡占49.93%/(140-150)㎡占4.16%/(150以上)㎡占2.99101.74㎡占20%(150-176)㎡占67%(228-229)㎡占13%公寓占34%三房占24%四房占30.3%五房占6.7%(212-300)㎡占66.90%(300-310)㎡占30.63%(400-500)㎡占2.46%（128-136）㎡占11.95%(131-136)㎡占0.29%(178-191)㎡占50.44%(213-222)㎡占30.90%(238-243)㎡占6.41%驅(qū)動酒店希爾頓大酒店瑞吉酒店”、“W酒店”JW萬豪酒店

香格里拉酒店

威斯汀酒店

開發(fā)商品牌茂集團全國十強世本土品牌，成功運營運達廣場保利集團，全國五強華遠集團，央企萬達全國十強，以商業(yè)地產(chǎn)聞名資源濱江配套漁人碼頭、奧克斯廣場配套極為完備，生活配套、教育配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套都已形成規(guī)模緊鄰五一商圈，東塘商圈，配套完善、唯獨缺乏特色餐飲城市商業(yè)中心，周邊四大核心商圈簇擁，生活、商業(yè)配套尤為發(fā)達城市商業(yè)中心，周邊三大核心商圈簇擁，生活、商業(yè)配套發(fā)達地段、前景濱江新城雙核武廣新城和空港雙地鐵口+過江隧道+南湖新城三地鐵口+過江隧道地鐵口+五一商圈目前四十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點是否能成功做豪宅？Q2、豪宅市場能否容納年度5億目標的項目？Q3、能否在豪宅競爭中立足，贏得生存空間？Q1、有沒有做豪宅的項目素質(zhì)？1、2、3、4、5、1、2、3、4、1、2、3、4、具備豪宅素質(zhì)可行！能夠容納5億項目可行！競爭優(yōu)勢明顯可行！思變目前五十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點思變本案需要做豪宅，跳出競爭！本案能夠做豪宅，贏得市場、實現(xiàn)5億目標！目前五十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點報告體系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍目前五十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道突圍的核心是，讓客戶認同本案是豪宅！讓客戶認同本案與運達、華遠、保利、萬達項目屬同檔次樓盤！本案前期并未獲得市場豪宅的認同感，所以——目前五十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點案例借鑒保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場定位支撐。60萬平米高端城市綜合體。業(yè)態(tài)組合：W、瑞吉斯兩大超豪華五星級酒店、大型國際名品商場、國際5A寫字樓以及國際酒店公寓、高端住宅；品牌效應：運達成功運營的品牌效應；熱門地段：長沙大道，武廣門戶，新貴匯聚之地；城市地標：超高層地標建筑。地鐵無縫對接：除五星級酒店地下車庫與地鐵二號線無縫對接外，住宅小區(qū)也設(shè)有專屬通道直達地鐵二號線站臺。萬達公館目前五十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場軟硬件產(chǎn)品支撐。案例借鑒4800元/㎡超精裝豪宅刷卡入戶電梯霍尼韋爾智能家居普羅巴克指紋鎖大金中央空調(diào)新風系統(tǒng)low-e玻璃9-15-9垃圾處理系統(tǒng)地板采暖系統(tǒng)……萬達公館目前五十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場現(xiàn)場展示支撐。尊貴、奢華、私密的現(xiàn)場。案例借鑒預約看房服務安保巡崗精致、奢華細節(jié)無字天書等時尚科技元素6套不同風情奢華樣板間工地圍墻也精致……萬達公館目前五十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場推廣及活動造勢支撐。案例借鑒W、瑞吉酒店簽約高端圈層的盛宴……萬達公館目前五十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場定位支撐。一座城市的精神領(lǐng)袖，湘江上的奢侈行邸。案例借鑒萬達公館業(yè)態(tài)組合：JW萬豪超豪華五星級酒店、國際5A寫字樓以及國際酒店公寓、高端住宅；品牌效應：全國前五強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；熱門地段：城市中心腹地；城市地標：超高層地標建筑。規(guī)劃配套完善：規(guī)劃國際商業(yè)街區(qū)，特別打造了天際泳池和星光直升機停機坪公寓商業(yè)寫字樓住宅目前五十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場軟硬件產(chǎn)品支撐。案例借鑒萬達公館4800元/㎡超精裝豪宅通體干掛石材裝甲門高級指紋鎖，程控密碼鎖大金中央空調(diào)地板采暖系統(tǒng)金鑰匙物管……目前五十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場現(xiàn)場展示支撐。無現(xiàn)場展示，目前只有湖南大劇院29樓天際會所。案例借鑒萬達公館目前六十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場推廣及活動造勢支撐。案例借鑒萬達公館“中國河流與城市命運”高峰論壇“國寶青銅，器韻中華”國寶青銅器展香港萬豪酒店體驗之旅……目前六十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場定位支撐。百萬方超高層高端綜合體、城市商業(yè)中心。案例借鑒萬達公館業(yè)態(tài)組合：香格里拉超豪華五星級酒店、國際5A寫字樓以及國際酒店公寓、高端住宅；品牌效應：央企開發(fā)商；熱門地段：城市CBD核心區(qū)；城市地標：268米超高層地標建筑。雄踞城市絕版核心地段：位于城市商業(yè)娛樂中心，占據(jù)一線江景資源，交通非常發(fā)達，歷史人文氛圍濃厚，是目前濱江豪宅中地理位置最佳的項目頂級私人會所、科技潮流展廳世界名品俱樂部、旗艦藝術(shù)館時尚名品、休閑勝地娛樂高地、主題餐廳目前六十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點軟硬件產(chǎn)品支撐。案例借鑒保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場萬達公館198米長沙最高住宅樓全大平面4T3超低梯戶比主客主仆分離設(shè)計5000元標準精裝修綠色城區(qū)開發(fā)首個注冊LEED-ND認證國內(nèi)項目……目前六十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點現(xiàn)場展示支撐。華遠售樓部暫未開放，因此現(xiàn)場除了工地圍墻有品質(zhì)感外，其他無展示。案例借鑒保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場萬達公館目前六十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點推廣及活動造勢支撐。案例借鑒保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場萬達公館《任屹長沙行地產(chǎn)峰會》——暨華遠·華中心全球揭幕儀式華遠會啟動華遠·華中心&香格里拉酒店簽約儀式……目前六十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場定位支撐。長沙規(guī)模最大的城市綜合體，引領(lǐng)長沙商業(yè)、住宅、寫字樓市場發(fā)展案例借鑒萬達公館業(yè)態(tài)組合：威斯汀超豪華五星級酒店、國際5A寫字樓以及國際酒店公寓、高端住宅；品牌效應：商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)；熱門地段：城市CBD核心區(qū)；城市地標：268米超高層地標建筑。城市傳統(tǒng)商圈：商業(yè)氛圍濃厚，高端商業(yè)集中地目前六十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點軟硬件產(chǎn)品支撐。案例借鑒保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場萬達公館9米挑高大堂入戶門——雙開門設(shè)計意大利卡門廚房電器為世界頂級電器品牌smeg意大利奢侈品牌mition櫥柜衛(wèi)浴——德國杜拉維特龍頭花灑——漢斯格雅主仆分離：小區(qū)全封閉管理，進入需刷卡或刷指紋精裝報價6000……目前六十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點現(xiàn)場展示支撐。大氣、奢華案例借鑒保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場萬達公館安保巡崗精致、奢華細節(jié)號稱千萬級奢華樣板間現(xiàn)場展示了豪車……目前六十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點推廣及活動造勢支撐。案例借鑒保利·國際廣場華遠·華中心運達·中央廣場萬達公館營銷中心開放“名流匯聚，百年豪門”——萬達公館千萬級奢裝樣板房升級開放盛典長沙開福萬達廣場招商大會暨商家簽約儀式……目前六十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點案例借鑒——小結(jié)樓盤定位軟硬件產(chǎn)品現(xiàn)場體驗推廣及活動運達·中央廣場60萬平米高端城市綜合體4800元/㎡超精裝豪宅……尊貴、奢華、私密的現(xiàn)場W、瑞吉酒店簽約高端圈層的盛宴保利·國際廣場一座城市的精神領(lǐng)袖，湘江上的奢侈行邸4800元/㎡超精裝豪宅……無“中國河流與城市命運”高峰論壇“國寶青銅，器韻中華”國寶青銅器展香港萬豪酒店體驗之旅華遠·華中心百萬方超高層高端綜合體、城市商業(yè)中心5000元超精裝豪宅……無《任屹長沙行地產(chǎn)峰會》暨華遠·華中心全球揭幕儀式華遠·華中心&香格里拉酒店簽約儀式萬達公館長沙規(guī)模最大的城市綜合體6000元超精裝豪宅……大氣、奢華“名流匯聚，百年豪門”萬達公館千萬級奢裝樣板房升級開放盛典長沙開福萬達廣場招商大會暨商家簽約儀式目前七十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道【基于運達、保利、華遠理解】豪宅締造四維攻略定位重塑形象重塑軟硬件升級體驗升級1234目前七十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑占位:戰(zhàn)火紛飛的年代，很多時候是沒有中立的，因此和什么人站在一起很重要，而今樓市沒有戰(zhàn)火的戰(zhàn)爭同樣如此。運達國際保利國際華遠華中心我們要與運達國際、保利國際、華遠華中心站在同一列隊。目前七十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點我們選擇保利、運達、華遠戰(zhàn)線，但我們是憑什么有資格來與豪宅站在同一陣線？目前七十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前七十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑249米第一高·濱江玲瓏豪宅教父目前七十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑外界目前不認為世茂鉑翠灣是豪宅，本項目需要重新建立自己的形象，因此需要更改案名，同時根據(jù)本項目玲瓏型豪宅的定位以及世茂集團以前開發(fā)的項目，取名為：世茂·濱江花園目前七十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑分階段形象。1月3月6月2011年立勢成勢借勢12月定基調(diào)炒產(chǎn)品炒圈層目前七十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點第一階段主題一：一生/一宅/一見希爾頓目前七十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點第一階段活動：希爾頓酒店簽約儀式暨小希爾頓見面會目前七十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點第二階段主題二：長沙的玲玲豪宅在哪里？目前八十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點第二階段活動：頂級豪宅產(chǎn)品全球鑒賞會之五大價值目前八十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點第三階段主題三：找到組織真好！目前八十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點第三階段活動：prada全球時裝發(fā)布會既名流圈層夜目前八十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑精裝、用材用料、智能安防、公共空間、物業(yè)服務、園林。（含電梯刷卡、普羅巴克指紋鎖、雙銀low-e玻璃、霍尼韋爾智能、垃圾處理器、新風系統(tǒng)、大金中央空調(diào)、物業(yè)服務）目前八十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點5000元/平豪裝：樹立與萬達、運達叫板的資本。五大重塑全力打造長沙首席豪宅精裝標準，從硬件上樹立與萬達、運達國際對話的資本。形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前八十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點用材用料：細節(jié)彰顯豪宅標準，定義豪宅血統(tǒng)五大重塑巴西花崗巖進口VESBOPPR給水管塑鋼+LOW-E（6+9+6）黑檀木形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前八十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點入戶大堂：全大理石裝修，高級木材包裝。五大重塑全大理石裝修高級木材形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前八十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點智能安防：樹立身份感、地位感、安全感。五大重塑紅外線監(jiān)控系統(tǒng)新風系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)私家指紋識別系統(tǒng)形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前八十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點園林升級：置放建筑小品，提升園林品位。五大重塑形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前八十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點物管服務：加強安保、園林管理等，從細節(jié)彰顯豪宅品質(zhì)。五大重塑形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前九十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點突圍之道形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑動線升級、售樓部、樣板房、圍墻、銷售員、停車、預約看房。目前九十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點接待流線-開車門：酒店式接待，彰顯客戶身份。五大重塑接待流線-擦鞋：專人擦鞋，自動擦鞋相結(jié)合。形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前九十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點接待流線-雪茄：來訪客戶送高檔雪茄，從細節(jié)和其它豪宅區(qū)分開來。五大重塑接待流線-紅酒：專人擦鞋，自動擦鞋相結(jié)合。形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前九十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點置業(yè)顧問形象提升：對置業(yè)顧問從形象、身高進行篩選，建立項目高端形象，同時建立置業(yè)與客戶平等對話的信心，塑造項目豪宅性格。五大重塑形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前九十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點置業(yè)顧問培訓提升：奢侈品培訓，讓置業(yè)顧問了解奢侈品，以更好地和客戶進行溝通。五大重塑形象重塑軟硬件升級體驗升級定位重塑目前九十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點報告體系A(chǔ)nalyzeSystem受困思變重生突圍目前九十六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點重生之道重生的根本是客戶，作為豪宅我們的客戶是誰？目前九十七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶分析運達中央廣場依托喜達屋集團FANS、運達老板影響人群、長沙喜來登、長沙美美百貨、長沙運達老客戶的精準營銷，其中一次性付款占到45-50%。其中100平二房，投資客占有較高比重。項目于2011年5月18日舉行業(yè)主答謝會，推出4#、6#棟，共459套房源，銷售398套，銷售率87%。省外財富人士、投資人士、商界政界名流喜來登高端會晤人士、單位高層、入住酒店商務人士、文藝界、演藝界、明星、商界政界名流、最高端的酒店的青睞者……美美百貨奢侈品vip會員、客戶、省內(nèi)來長沙高收入人士、富太太、女士、小姐……已經(jīng)購買運達購國際寫字樓、公寓老客戶喜達屋集團FANS、業(yè)務合作伙伴單位、最高端的酒店的青睞者……外省客戶（北京、上海為主）占到50%以上省內(nèi)客戶占到20%以上內(nèi)部客戶占到30%數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研數(shù)據(jù)目前九十八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點項目于2011年4月30日開盤，推出1#棟130-195㎡戶型，共220套房源，銷售211套，銷售率96%?？蛻舴治霰＠麌H廣場戶型面積段客戶年齡職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)次數(shù)客戶來源置業(yè)目的客戶關(guān)心非?？粗厝?29-146㎡28-35三一、中聯(lián)高管、附近高校教授三口之家二次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、地級市客戶（株洲、郴州、邵陽、耒陽）投資兼顧自住

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、居住環(huán)境、戶型169-171㎡40-50高橋私營老板、理工大學、中南大學教授四口之家多次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)為主自住

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、景觀、戶型、物業(yè)、居住環(huán)境四房158-171㎡35-45天心區(qū)、省府官員，中建五局高管三口至五口之家多次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)為主，少量地級市客戶（耒陽、郴州、邵陽）自住兼顧、投資

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀地段、車位、景觀視野、戶型、物業(yè)、190-196㎡35-50礦老板、煤老板、高橋、紅星私營老板三口至五口之家多次置業(yè)

長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)為主自住為主地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)，商業(yè)配套259-273㎡35-50私營老板、礦老板、煙廠高官、中建五局高管四口至五口之家多次置業(yè)長沙市客戶居多，少量地級市居多（邵陽、株洲、郴州、耒陽）自住為主

地段、戶型、品牌、配套、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)五房328-349㎡35-55房企高層、私營老板、政府官員四口至六口之家多次置業(yè)長沙市客戶居多，少量地級市客戶居多（株洲、郴州、邵陽）自住為主

地段、戶型、品牌、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、物業(yè)365㎡35-55礦老板、煤老板、高橋、房企高管、中建五局高管、煙廠高管、政府三口至六口之家多次置業(yè)長沙市天心區(qū)、芙蓉區(qū)、為主自住為主地段、戶型、品牌、車位、景觀、噪音地段、車位、景觀、戶型、人文環(huán)境、物業(yè)主流客戶群體白描客戶來源：以長沙本地客戶為主，少量地州市客戶和省外客戶客戶年齡：集中在35-50歲之間；客戶職業(yè)：本地以天心區(qū)、芙蓉區(qū)私營業(yè)主、政府官員為主，地州市客戶主要為邵陽、郴州、株洲、耒陽等地的煤老板、礦老板等私營業(yè)主為主；家庭結(jié)構(gòu)：3-6口之家；置業(yè)次數(shù)：均為多次購房；置業(yè)目的：多改居住兼顧投資考慮；客戶關(guān)注：主要看中其地段、品牌、品質(zhì)、服務及配套；數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研數(shù)據(jù)地緣性弱化，但地緣性仍舊占有較高比重。目前九十九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點深度訪談部分事務繁忙的創(chuàng)業(yè)者，利于節(jié)省上下班時間，萬達同時能彰顯其身份；部分客戶將萬達和保利比，萬達具有明顯的價格和地段優(yōu)勢。

客戶一：某私企老板我之前在南邊買了套別墅，但是現(xiàn)在工作太忙了，每天上下班路上還是比較堵的，這樣會浪費很多時間。我公司就在芙蓉廣場附近，如果我在萬達公館買套房上班就方便多了，省了更多的時間來做事了，家里有事，回家也方便，實在堵車了，走個路回去也只要一、二十分鐘。

客戶二：某私企高管我前幾天去看了保利國際，那邊毛坯房，貴得死，要賣15000，真他媽的坑爹，他媽的搶錢，那位置，還毛坯，15000！萬達公館這里帶5000的精裝才13000，剛看了樣板房，確實不錯，搞得有點像皇宮，如果我朋友知道我買了這樣的房子，肯定倍有面子，并且這地段比保利國際好多了，絕對的市中心嘛，李嘉誠說得好“地段，地段，還是地段！”幸好沒買保利國際啊，不然腸子都悔青了！目前一百頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶分析本案成交客戶住宅成交分析年齡比例面積比例區(qū)域比例20以下3.33%8223.91%省外12.50%20-3026.67%9834.78%省內(nèi)20.00%30-4030.00%130-13541.30%岳麓區(qū)32.50%40-5026.67%

雨花7.50%50以上13.33%

天心8.75%

芙蓉8.75%

開福區(qū)10.00%

100.00%

100.00%100.00%從本案成交客戶看來，30-50歲的客戶占了半數(shù)以上，需求130㎡以上戶型的比例占41.30%，可見經(jīng)濟實力雄厚，區(qū)域具有一定的地緣性，省內(nèi)客戶也占了相當?shù)谋戎?。目前一百零一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶小結(jié)本案客戶小結(jié)從市場上的豪宅客戶中得到借鑒，同時結(jié)合本案已成交客戶，我們的客戶應該是這樣一群人：社會財富階層、政府官員、企業(yè)高管客戶的年齡段以35-45為主力，相對距城市中心越近的項目客戶年齡會略偏年輕一些，他們的生活與繁華的都市關(guān)聯(lián)性更強；客戶來源與項目所在地有一定相關(guān)性，總體而言各項目客戶的主要來源還是以其所在區(qū)域客戶為主；客戶職位多為麓谷工業(yè)園中的企業(yè)主，董事以及企業(yè)高管，公務員基本都是處級別以上高官，從事的行業(yè)主要是金融、貿(mào)易和服務業(yè)；客戶的置業(yè)次數(shù)都在2次以上，3次置業(yè)的居多；大部分置業(yè)目的以自住兼投資為主客戶的家庭結(jié)構(gòu)主要是3口之家。目前一百零二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點他們是一群金字塔中上層或金字塔尖的人……目前一百零三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點他們是一群“空中飛人”飛機是他們常坐的交通工具……目前一百零四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點他們的業(yè)務遍布全國希爾頓、萬豪、喜來登……這些超五星級酒店使他們經(jīng)常光顧的場所目前一百零五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點高爾夫球是他們所鐘愛的運動當然一些高端的休閑娛樂消費場所和奢侈品店也是他們經(jīng)常光顧的地方目前一百零六頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點世茂品牌接地氣，需要服務長沙地產(chǎn)13年的新鼎，搭建橋梁。目前一百零七頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點面對這樣一個客戶群我們?nèi)绾伟阉麄兏愣?？目前一百零八頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點新鼎認為：本案客戶可分為四個維度，對其進行“精確制導”、“重點打擊”！1、世茂和希爾頓酒店的忠實粉絲及跟隨者2、片區(qū)地域性客戶3、高端的圈層客戶4、此類客戶的生活軌跡目前一百零九頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶攻略一、世茂、希爾頓酒店的忠實跟隨者1、他們非常認同世茂品牌，是世茂的忠實跟隨者；2、他們區(qū)域分布是全國性的，世茂走到哪他們就跟到哪；3、希爾頓酒店的FANS?？蛻羟闆r營銷打法目前一百一十頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶攻略一、世茂、希爾頓酒店的忠實跟隨者客戶情況營銷打法事件營銷，話題炒作利用希爾頓酒店的入駐舉行盛大的簽約儀式，建議邀請希爾頓酒店集團的話題人物帕麗斯·希爾頓參加，增加事件的引爆點，吸引媒體報道。重點打擊手段針對一線城市、沿海城市的世茂項目業(yè)主，以及希爾頓酒店會員，通過短信群發(fā)進行重點轟炸，釋放項目重大節(jié)點信息。目前一百一十一頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶攻略二、片區(qū)地緣性客戶客戶情況營銷打法1、麓谷工業(yè)園中的企業(yè)主，董事以及企業(yè)高管；2、長沙市市政府官員、以及處級及以上的公務員；3、河西大學城里各大學的領(lǐng)導和教授；4、河西各大醫(yī)院，如湘雅三醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院等主治醫(yī)生及科室主任以上級別的醫(yī)務人員；5、河西各大銀行中高層管理人員。目前一百一十二頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶攻略二、片區(qū)地緣性客戶客戶情況營銷打法策略可針對這類人群制定相應的團購政策，吸引其購買；事件及活動營銷1、主題：“世茂杯”最受大學生喜愛的大學教授評選活動針對人群：大學城各高校教授活動概述：學校推薦，在網(wǎng)絡上由各大高校學生投票產(chǎn)生目前一百一十三頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶攻略二、片區(qū)地緣性客戶客戶情況營銷打法事件及活動營銷2、主題：2012學院派宏觀經(jīng)濟論壇針對人群：麓谷工業(yè)園企業(yè)主及高管活動概述：邀請大學知名學者教授和政府相關(guān)部門負責人主講，通過直投和電話邀請麓谷工業(yè)園企業(yè)戶及高管與會討論目前一百一十四頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶攻略三、高端圈層客戶客戶情況營銷打法1、美美百貨等奢侈品會員；2、高爾夫球球會會員；3、奔馳、寶馬、奧迪等豪車俱樂部；4、移動、聯(lián)通白金VIP會員；5、各大銀行大客戶俱樂部等；6、各大航空公司長沙分公司的VIP會員；7、各大高端美容SPA會所會員。目前一百一十五頁\總數(shù)一百三十二頁\編于二十一點客戶攻略三