地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)

-戶型優(yōu)化建議需要解決的問題:1.項(xiàng)目可以采取哪些方法優(yōu)化戶型？2.如何進(jìn)行戶型優(yōu)化？報(bào)告思路：本報(bào)告將通過目前市場上比較廣泛的戶型優(yōu)化手發(fā)匯總并結(jié)合本案特點(diǎn)得出項(xiàng)目可以采取的戶型優(yōu)化方法，針對龍城尚品項(xiàng)目規(guī)劃布局采用揚(yáng)長避短的原則列舉武漢優(yōu)秀戶型優(yōu)化提出得出戶型優(yōu)化建議前言目錄第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總1第二部分：項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議2

一、低臺凸窗和落地凸窗二、空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺三、贈送入戶花園和陽臺四、隱藏式衣櫥五、內(nèi)院露臺：兩層高，全部送六、可延展性客廳：將原設(shè)計(jì)的兩戶間的管道井兩家各分一半，驗(yàn)收后發(fā)展商重新隔墻，按照樣板房樣式交樓七、贈送半地下室、地下室八、建筑層高不超過2.2米不計(jì)面積，采取三錯層或夾層方式九、空中單元連廊

十、層高做大，增加豎向可利用空間

十一、共享梯廳

商品房戶型優(yōu)化方法共有十一種第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總可拆卸凸窗：低臺凸窗變落地凸窗施工方法：其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，裝修時，“低臺”可打掉。效果價值：由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗層高可達(dá)2.3米或更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適。點(diǎn)評：通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，可以使房屋的空間更舒適，更有效地把內(nèi)部空間結(jié)合起來，此種方法因工程難度小為小戶型產(chǎn)品常用手法，優(yōu)化后空間使用率高，建議重點(diǎn)采用。方法一：低臺凸窗和落地凸窗第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法二：空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總空調(diào)室外機(jī)位，小小的生活陽臺施工方法：開發(fā)商為使自己的小戶型項(xiàng)目能夠得到更多的消費(fèi)者青睞，于是將空調(diào)室外機(jī)位改造成生活陽臺，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，空調(diào)室外機(jī)位不計(jì)入建筑面積。效果價值：改為生活陽臺后，業(yè)主可以作為使用面積，起碼“偷”了一半面積（陽臺只計(jì)一半建筑面積）。這種做法，使得每戶“偷”了約一個多平方米。點(diǎn)評：此方法所“偷”面積不多，但對于小戶型住宅而言，所“偷”面積應(yīng)多多益善，此方法施工難度小，適用廣泛，優(yōu)化后價值較高，建議重點(diǎn)采用。

入戶花園施工方法：入戶花園和陽臺只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。效果價值：業(yè)主可通過自行裝修的方式將陽臺改為書房使用，此方法南北通透且自然資源景觀較好的樓盤中使用戶型價值點(diǎn)最好。

點(diǎn)評：半送房間，設(shè)計(jì)時選個房間不裝上窗戶來當(dāng)做陽臺的做法是市場最常用的手法，施工簡單，空間利率用高，方法也可以大范圍使用，故建議重點(diǎn)采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法三：贈送入戶花園和陽臺凸窗改衣柜，變身隱藏式衣櫥施工方法：隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。效果價值：這樣的做法可以有效的提高室內(nèi)使用面積，使衣櫥與墻體完美集合。點(diǎn)評：此種方法，是施工難度小，市場多見，但因優(yōu)化后空間利用率較低，可以作為備選方案。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法四：隱藏式衣櫥錯層雙層高露臺施工方法：雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。效果價值：對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積。

點(diǎn)評：此方法為武漢市場常用手法，優(yōu)化后戶型價值點(diǎn)較高，但不能大范圍使用，可以作為備選方案。

方法五：內(nèi)院露臺：兩層高，全部送第一部分：商品房偷面積方法匯總可延展客廳，多出來的客廳施工方法：可延展客廳，將原設(shè)計(jì)的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半（可做到9平方米之多），在樣板房中明顯地將此面積用紅色墻面表示，在竣工驗(yàn)收時該紅白墻面交界處有磚墻分隔，待驗(yàn)收后，組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓。效果價值：業(yè)主可根據(jù)個人需求將其擴(kuò)展為客廳或臥室使用。點(diǎn)評：此種因優(yōu)化后價值實(shí)用性較好，但手法不能大范圍使用，故市場較少采用，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法六：可延展性客廳半地下室施工方法：一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連。效果價值：使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間。

點(diǎn)評：此方法多為別墅類產(chǎn)品使用，不適合本項(xiàng)目，建議不采用。第一部分：商品房偷面積方法匯總方法七：贈送半地下室、地下室夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)施工方法：客廳設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面.效果價值：使得現(xiàn)有的空間更多了隱私感，使用面積增加。

點(diǎn)評：此方法多有投資型SOHO產(chǎn)品或LOFT產(chǎn)品使用，不適合本案，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法八：采取三錯層或夾層方式空中院館施工方法：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。效果價值：業(yè)主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。

點(diǎn)評：通過“空中院館”偷面積使得兩單元連接起來，并為各自爭的一可利用的休閑空間，但兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響，方法適用性較差，優(yōu)化后空間價值點(diǎn)抵，此方法在武漢很少使用，故建議不采用。

第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法九：空中單元連廊層高做大,變成挑高房施工方法：很多開發(fā)商在做小戶型項(xiàng)目時采用的方法，將房高挑高5米或挑高4.9米，這實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高。效果價值：購房者通常可以在裝修時自行將其隔成兩層，使空間得到充分利用。一般情況下，都是將客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。

點(diǎn)評：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)，所以此類方法目前應(yīng)用比較少，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法十：層高做大，增加豎向可利用空間共享梯廳施工方法：電梯廳花園由兩層高露臺組成，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。效果價值：由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒計(jì)公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠。

點(diǎn)評：此種方法設(shè)計(jì)，小戶型高層產(chǎn)品常用手法，優(yōu)化后對戶型價值點(diǎn)提升較小，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法十一：共享梯廳重點(diǎn)采用：A.低臺凸窗和落地凸窗B.空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺C.半送房間，設(shè)計(jì)時選個房間不裝上窗戶來當(dāng)做陽臺備選方法：D.隱藏式衣櫥E.內(nèi)院露臺：兩層高，全部送總結(jié)第一部分：商品房偷面積方法匯總通過對市場上常用優(yōu)化方法的匯總，依據(jù)施工難度小，市場普遍性高，方式使用廣泛，優(yōu)化后空間利率用高等原則，我們建議本案重點(diǎn)采用A、B、C三種方法，在三種方法使用難度較大的情況下可以考慮D、E兩種備選方法，同時建議優(yōu)化時采用2-3個方法組合使用1.舒適性戶型---A1、A2,此產(chǎn)品南北通透，戶型方正，梯戶比小，最適應(yīng)居住2.較舒適性戶型---A3,此產(chǎn)品純南向，梯戶比小，較適應(yīng)居住4.欠舒適性戶型---B4、B5,此產(chǎn)品純南向，梯戶比高，欠舒適性3.不舒適性戶型---B1、B2,，此產(chǎn)品純北向，梯戶比高，不適應(yīng)居住5.投資性戶型---B3，此產(chǎn)品無采光，梯戶比高，居住價值不高以下，將針對不同價值的戶型提出優(yōu)化建議。第二部分：項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議規(guī)劃布局圖面積戶型配比B4A1A2A3A2A1A3B2B1B3B5項(xiàng)目分析：項(xiàng)目產(chǎn)品為小戶型高層，無景觀資源優(yōu)勢，規(guī)模偏小，需要具有市場競爭優(yōu)勢的戶型才能贏得市場，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和面積戶型特點(diǎn)，根據(jù)戶型的居住價值，可以將項(xiàng)目戶型分類以下五類;A1、A2類戶型優(yōu)化建議點(diǎn)評：以上兩種戶型的優(yōu)點(diǎn)為景觀陽光設(shè)計(jì)，主臥大飄窗，客廳餐廳與陽臺相連，南北通透，衛(wèi)生間及儲物間的合理設(shè)計(jì)和有效利用，贈送面積均在10%左右。案例：百瑞景戶型：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：91㎡形態(tài)：高層1T2HA1、A2類戶型南北通透，戶型方正，梯戶比小，最適應(yīng)居住，故建議戶型優(yōu)化成最具舒適性的三房產(chǎn)品，優(yōu)化案例如下：案例：福星惠譽(yù)東瀾岸戶型：三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：94㎡形態(tài)：高層2T4H第二部分：項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議A3類戶型優(yōu)化建議點(diǎn)評：百瑞景戶型為功能性典型三房，優(yōu)點(diǎn)布局方正，南向大進(jìn)深陽臺，保利拉菲戶型為舒適性典型功能性三房優(yōu)點(diǎn)為布局合理，南向雙陽臺，兩個戶型贈送面積均在10%左右。案例：百瑞景戶型：三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：93㎡形態(tài)：高層1T2HA3類產(chǎn)品純南向，梯戶比小，較適應(yīng)居住，需增加產(chǎn)品附加值，揚(yáng)長避短，故建議戶型優(yōu)化成較舒適性功能型三房產(chǎn)品，優(yōu)化案例如下：案例：保利拉菲戶型：三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：91㎡形態(tài)：高層2T4H第二部分：項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議B4倆B5爐類戶味型優(yōu)各化建渠議點(diǎn)評寨：以慶上兩傅種戶辮型的那優(yōu)點(diǎn)河為布玻局方吊正合騾理，卵動靜離分離季，雙劇面采捉光，簡南向飲開闊流觀景品陽臺發(fā)，贈積送面歉積均坦在8灣%左面右。案例具：華譜潤中斤央公衡園戶型附：兩拌室兩單廳一舒衛(wèi)建筑拌面積眨：9幼8㎡形態(tài)步：高標(biāo)層2砌T4降HB4控B5吵類產(chǎn)免品純趁南向羽，多怠么采內(nèi)光，蔽梯戶神比高潮，舒揪適性稿一般字，需閣改善胞其舒擴(kuò)適性賠，故表建議登戶型們優(yōu)化怕成舒適疾性兩區(qū)房產(chǎn)奔品，優(yōu)作化案促例如貌下：案例橡：沿容海麗濱水家痕園戶型狼：兩腿室兩腿廳一恨衛(wèi)建筑姐面積獸：8穩(wěn)4㎡形態(tài)艦：高哥層2樸T4傻H第二加部分趟：項(xiàng)僅目戶僑型優(yōu)赴化建惠議B1動B2島類戶挺型優(yōu)巡壽化建絕議點(diǎn)評匹：F學(xué)鴉府戶據(jù)型適蠅合B輛1類脊產(chǎn)品而，西詞向和圖北向警均有陵觀景晃陽臺爺，保蛾利花擇園戶抽型適樹合B取2，渠南向昆有大佳進(jìn)深尊觀景梅陽臺帳，兩撞個戶啟型贈孟送面林積均遼在5抽%左侮右。案例嚴(yán)：保純利花抗園戶型進(jìn)：三獲室兩錘廳一繞衛(wèi)建筑殖面積軌：9哈1㎡形態(tài)棵：高倍層2沈T4毛HB1按B2躍類產(chǎn)苦品純假南向歌，此慌產(chǎn)品灰純北鏟向，匆梯戶駛比高選，不孝適應(yīng)苗居住喪，需鍋增加闊產(chǎn)品跑附加腰值，陸豐富蟲房間罰功能咸，故夜建議狂戶型扎優(yōu)化靜成功能巴性緊票湊型億三房肢產(chǎn)品，案打例如桂下：案例蘋：F駝學(xué)府戶型晴：三懼室兩謙廳一匯衛(wèi)建筑捎面積事：9彩8㎡形態(tài)掃：高屆層2圖T5捉H第二劈燕部分腿：項(xiàng)趟目戶亮型優(yōu)誼化建痛議B3范類戶陶型優(yōu)裂化建坦議點(diǎn)評故：以上枕兩種怨戶型建的優(yōu)民點(diǎn)為訊布局掘方正腔合理盾，功尼能齊燒全，疼贈送墳面積休均在奸5%彈左右窗。B3完類此血產(chǎn)品偉無采早光，呀梯戶鎮(zhèn)比高蕩，居梢住價懼值不普高，69㎡產(chǎn)足品做棗成一注房，偏很奢姥侈，羞產(chǎn)品窗銷售織