南京某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目整合行銷企劃案

顯國際品質(zhì)，樹**品牌——**國際花園2001年下半年整合行銷企劃案呈送：南京**國際集團(tuán)有限公司

金鷹專案目錄一、市場分析二、項(xiàng)目研究三、競爭對手掃描四、目標(biāo)消費(fèi)者洞察五、品牌戰(zhàn)略規(guī)劃六、下半年整合戰(zhàn)術(shù)推廣七、創(chuàng)意接力棒八、媒介策略和有效媒體運(yùn)用九、預(yù)算分配與費(fèi)用統(tǒng)籌十、特別建議◆在短期內(nèi)迅速有效的占領(lǐng)市場并完成項(xiàng)目的銷售◆創(chuàng)造出在南京市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌地位和創(chuàng)新地產(chǎn)概念◆樹立起輕松繁殖的個(gè)案品牌。行銷目標(biāo)一、市場分析——我們處在什么樣的房地產(chǎn)市場中市場背景1、隨著河西新區(qū)大規(guī)劃、主城區(qū)東進(jìn)南移、江寧撤縣改區(qū)、迎華商大會等，南京住宅開發(fā)建設(shè)進(jìn)入大好時(shí)期2、經(jīng)過近幾年的樓市熱潮，南京消費(fèi)者的購房理念越趨理性與成熟消費(fèi)者的購房傾向（住宅類型、居室類型及面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施）1、小高層變?yōu)槭袌鲆院蟮内厔?、100平米左右的面積最受南京人歡迎3、選擇裝修房會被更多的人接受4、配套成熟度越來越受關(guān)注市場競爭格局1、外地開發(fā)及行銷商陸續(xù)進(jìn)入南京，帶來新的開發(fā)及行銷理念和推廣行為2、南京市場形成新的板塊競爭，主要有河西、江寧、城東、城中等，但城中的成熟程度暫不可替代3、只有真正符合購房者心理密碼的房子才能熱銷市場二、項(xiàng)目分析——我們自己怎么樣項(xiàng)目介紹位置——位于市中心，真正的中央商務(wù)區(qū)規(guī)模——兩棟34層，建筑面積近7萬平米，共421套進(jìn)度——目前在打樁，預(yù)計(jì)2003年5月交付建筑特征——采用中空玻璃，美觀大方，有效隔音，鬧中取靜；外飄窗，視野開闊；觀景平臺，城市繁華盡收眼底無比優(yōu)越的區(qū)位**已有的品牌效應(yīng)低于想象的價(jià)格完備的內(nèi)外配套和完美的品質(zhì)率先推出的“精裝修房”國內(nèi)一流的物業(yè)管家項(xiàng)目的SWOT分析——優(yōu)勢市中心的喧鬧和空氣的渾濁綠化和自然景觀的不足高樓間距的缺陷項(xiàng)目的SWOT分析——劣勢項(xiàng)目的SWOT分析——機(jī)會點(diǎn)1、城中板塊內(nèi)并未出現(xiàn)有絕對競爭力的其他樓盤，競爭環(huán)境對**有利2、**的品牌和已有的客戶網(wǎng)絡(luò)及資源3、中國將加入WTO屬于利好因素，大量來華投資、生活的外籍人士將變成**后期的主要目標(biāo)客戶之一項(xiàng)目的SWOT分析——威脅點(diǎn)附近有開盤和即將開盤的高品質(zhì)的樓盤，分流了部分目標(biāo)群許多親水、親山的高檔別墅和高樓對部分精英有很大的吸引力**交付時(shí)間較晚，消費(fèi)者對先前的其他品牌已有一定的認(rèn)識和好感三、競爭對手掃描——我們的對手怎么樣◆湖畔之星規(guī)模與**接近?？赡芘c**同時(shí)開盤。已有大量廣告鋪墊。定位明確，靠近月牙湖，周圍無高樓，視野開闊，交付較**早，周邊社區(qū)成熟。地理稍偏?！舫鞘泻劳ソ桓遁^**早，價(jià)格和**相當(dāng)，與周圍高樓間距小。競爭樓盤舉例四、消費(fèi)者洞察——我們的房子賣給誰類型一——居住自用者中小企業(yè)主和高級白領(lǐng)30—45歲左右年收入十萬以上受過高等教育以南京本地為主他們出入高級娛樂、消費(fèi)場所，注重周邊配套設(shè)施看重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈的認(rèn)同感關(guān)心樓盤的綜合素質(zhì)，價(jià)格并非重要的因素消費(fèi)者的描述40—50歲的有產(chǎn)階級

類型二——投資置業(yè)者擁有一定的資本和資產(chǎn)

企業(yè)主或賺取了第一桶金的人消費(fèi)沙者描過述有一震定的諸資本弱運(yùn)作墓經(jīng)驗(yàn)有很披強(qiáng)的臭投資詢意識眼光折敏銳凱，消循費(fèi)理儀性類型夏三—辣—非獄寧人魔士含外窯地和搏境外螺的人會考扔慮樓席盤的她素質(zhì)仍及發(fā)綢展商丑的實(shí)因力消費(fèi)棗者的爺需要價(jià)值紹認(rèn)同笨感舊身智份的樣象征盼升跟值潛飼力錢樓盤肌的綜撇合素設(shè)質(zhì)嶼生活卻的品射位目標(biāo)凳消費(fèi)印者心騾理分千析**勇能給企予的精英拘人士買居住句的圈后子姥真正雜的中柿央商袖務(wù)區(qū)僚城橫市的蹤蝶絕對田中心彼*穿*集凳團(tuán)的負(fù)鼎力扁之作窯盡部享各輩種都欄市生壞活之墓優(yōu)越**奴項(xiàng)目碼對于世消費(fèi)膨者意燭味著國際腥知名盲度宣有辨信心企業(yè)重品牌建力保有廟實(shí)力高質(zhì)攻素紫值捏得信嶺賴智能矛化彩領(lǐng)記先的人性野化名溫棕情的個(gè)性選化懶時(shí)幻玉尚的高品截質(zhì)高品洗位產(chǎn)品茄的核鉆心利到益點(diǎn)消費(fèi)婆者的呼核心磚愿望項(xiàng)目把對于攻消費(fèi)應(yīng)者意竊味著優(yōu)區(qū)劫位、塵高品忙質(zhì)擁有攏城市郵的尊敞貴體現(xiàn)觀成功逆的價(jià)縫值五、掀**秒國際圍花園銜品牌蓬規(guī)劃——怎樣季做*疾*的乖強(qiáng)勢礎(chǔ)品牌雕，償以精屢品的另形象月在各跟地繁剛殖品牌宿發(fā)展雪規(guī)劃尤（綱旺要）品恢牌抱概違念彈創(chuàng)汁意勸概鈴念脊創(chuàng)糊意催表燈現(xiàn)搶整么合晴傳限播品牌效定位目標(biāo)篩消費(fèi)騙群定巨位：飄商務(wù)暴及其逝他置冰業(yè)人項(xiàng)士產(chǎn)品墓定位累：C曾BD典范責(zé)精英拒生活抗圈品牌饒概念局：城弄中經(jīng)單典，忍商務(wù)穴精英座品位猜之選商貿(mào)欠零售館業(yè)享受肅美好言生活**機(jī)國際**纖品牌練家族避與國傘際花趁園的美互動蔑資產(chǎn)房地窯產(chǎn)業(yè)建筑應(yīng)美好菠房屋高科包技創(chuàng)造往美好皇生活頂級削購物愛中心頂級蕉的購畝物環(huán)棒境**癢房地汽產(chǎn)**垃房地潮產(chǎn)副禿品牌衛(wèi)資產(chǎn)嫁互動星級雕酒店豪華證的星元級居趟處智能磨化寫既字樓全能曾的商找務(wù)辦稍公**蠟的特儉有客瀉戶資博源商務(wù)茫樓用岔戶都是莫共同旋客戶商場遞顧客酒店哥客戶信息崇認(rèn)知局（領(lǐng)綠先的尖、大護(hù)氣的非、專虧業(yè)的煮）貝樓飄盤好問感（鞋高檔鄭的、妹尊貴你的、躁國際娛標(biāo)準(zhǔn)般的）慨價(jià)值口認(rèn)同朽（適突合的自、超婚值的江）后購必買形納成（奏必選委的、勁唯一念的)**耗國際鈴花園按的目命標(biāo)價(jià)綱值推果進(jìn)六、話下半教年行潑銷推弟廣戰(zhàn)訓(xùn)術(shù)與廣密告策匪略——我們謎如何驢分階企段賣很樓盤雪？我僅們?nèi)鐡芎巫雒}廣告許？我么們怎名么促旺銷？廣告航目的剩：繼續(xù)誓擴(kuò)大睡知名管度，飼引導(dǎo)慈潛在鈔客戶慣對樓估盤賣兇點(diǎn)形虛成準(zhǔn)大確的瘋認(rèn)知弊，吸醫(yī)引預(yù)沿定,擋形成曉開盤電前的老預(yù)熱廣告愁策略類：運(yùn)用挺高密輕度、狂大范鳥圍的革廣告燦運(yùn)動犬，通鼻過深替度軟有文及袍硬性竿廣告煎進(jìn)行功信息顛的傳永遞和脆拉動質(zhì)購房部者的丘關(guān)注廣告灣主題：*路*國怎際花撤園，謊讓成起功者狀享受透更好靜的推廣過要點(diǎn)：炒知抬名度論、關(guān)哈注度試銷青期（預(yù)情售二簡期后受期）（2隸00庭1.河8.什11肆—2道00乳1.阿9.芬17擴(kuò)）軟文鍛稿廣告坊主題斜：“好東地段餓”“凈配章套全貌”“腎網(wǎng)絡(luò)勿生活尚”“躺電梯挑快”控“好善車位禿”“辜市中改心的鵝花園滴”“倍鬧中陳取靜刺”“擦裝修技房”辦“成芹熟的犁**挨生活榨圈”援“共領(lǐng)先啞的生踢活方坑式”杏“平成功按人士災(zāi)的象摘征”漢“促救銷活棒動”恭“等糠”創(chuàng)作妻要求輪：幽阿默自維信的大文案廁；活真潑理頌性的椅設(shè)計(jì)必備鼠要素晴：主劉打廣慣告語宋和標(biāo)舌志硬性柱廣告灰1廣告菠主題焰：高賄品位攜的生露活方交式廣告練調(diào)性害：高員檔的抽、領(lǐng)模先的必備稅要素抬：通狡用賣鍛點(diǎn)、嘆區(qū)位嚼圖、聚效果虜圖硬性反廣告排2廣告伙主題擁：最土經(jīng)典方的樓招盤廣告疏調(diào)性陶；尊幣貴的責(zé)、深祝情的必備嫁要素岔：通沖用賣衣點(diǎn)、嘉區(qū)位乎圖、供效果搞圖硬性裙廣告淚3廣告協(xié)主題殼：美壯好的蠢未來廣告堡調(diào)性嚷：樂濱觀的勇、自去信的必備序要素陰：通站用賣們點(diǎn)、扇區(qū)位盾圖、垃效果途圖硬性彈廣告銹4廣告還主題為：經(jīng)淋典氣辦質(zhì)、寨傳世室品質(zhì)廣告障調(diào)性夢：慨驗(yàn)嘆的恭、絕汁美的必備獸要素牽：通柿用賣解點(diǎn)、成區(qū)位全圖、骨效果盯圖促銷皆活動**革國際蜓花園憲“購怖房得借金卡縫”活毛動（國預(yù)備醉十一慎大購界物）**桶國際裂花園圍“懂錯(cuò)你”怠大行養(yǎng)動及甘“夢殼想家咱”樣龍板間營意見拋征集囑專項(xiàng)燥推廣媒體拐目標(biāo)根據(jù)箏“*事*國時(shí)際”塊房產(chǎn)宅整合臭行銷松傳播析給定晃的各勸個(gè)階償段（棚試銷澇期、筆導(dǎo)入列期、銅強(qiáng)銷虹期、辭延續(xù)讀期）曲所賦擾予傳督播的懇任務(wù)莫，制吧定切愛實(shí)的緩媒體陷目標(biāo)畫，使貍媒體磚在目甩標(biāo)的襲界定設(shè)上有準(zhǔn)所側(cè)漁重。行銷恢階段廣告券目標(biāo)媒體姥目標(biāo)試銷丸期強(qiáng)銷拍期導(dǎo)入馳期延續(xù)貸期擴(kuò)大堅(jiān)知名賠度強(qiáng)化禍認(rèn)知書建立屬好感加強(qiáng)址信心觸動記消費(fèi)廣泛躺地區(qū)頁的高臂到達(dá)雜率品牌雷維持傍認(rèn)知稼與記誘憶的還傳送雕量支援枯促銷兔所需駐的行杠程制啞定相骨應(yīng)的調(diào)媒體用傳送窄量建立晌形象媒體綠策略—目躲標(biāo)階散層的廟設(shè)定★居秩住自置用者★投毅資置左業(yè)者★非票寧人聰士南京凡市人哨口中流的高拔收入趟家庭形，受弄過高接等教然育，耀擁有輩一定廳的購郊房資堆本，眠年齡炒在3轎0～眨50喇歲之書間。對于布“*哀*國劉際”材而言員，社舟會形分象風(fēng)佛險(xiǎn)更祝高，堡因?yàn)檎Q投入黎的金朵額會底更高慰，而逝且有煩能力靠購買幕“*蝦*國恒際”球的族騰群，凡在社鑒會地謎位上五的顧瓜慮將肺高于毀一般凳平價(jià)舍房的繳消費(fèi)可群，孝周邊事的人曠將以摧此來牌評判侍一個(gè)延人的喇地位冰和形鋸象。媒體亮策略—目婦標(biāo)階繭層及督其媒奮體接繩觸行齡為●目僵標(biāo)階需層的樣特征漁是：磁富裕鎮(zhèn)的、蟻接觸漠媒體災(zāi)的積廊極消踢費(fèi)者●目概標(biāo)階譽(yù)層的借媒體醫(yī)消費(fèi)爛習(xí)慣弟——黨媒體竄的高嘉消費(fèi)礙者，臭其中報(bào)紙返列第慘一，貧電視他位居友其次峽。媒體角策略—競悟爭廣沿告狀備況南京裁市房王地產(chǎn)梁廣告帳市場翻投放格特征懸是：士市場歉活躍欣，但紙電視謊廣告醬投放商競爭抵性相周對較佛弱。1、蔬南京承市房慣地產(chǎn)靈廣告軟市場慚紛繁吼活躍園，有夸很明露顯的水季節(jié)低性，傻投放主要伸集中紐奉在5辜月～湊7月?lián)u。（好圖1臥）2、惜同類股商品掏的廣墓告競博爭十辮分激篩烈，螞對手嚷多達(dá)欄70宣0家銷，其暖中主在要競爭對事手依趕次為臥“湖之畔之隨星”生、“駕城市摧豪庭芒”，象它們坦的投仆放金額與厲去年及同期挑相比郵呈上疼升趨鑰勢，欣廣告瓶市場票占有莖率分劣別為征0.范58甩%、0.纖16煙%。3、染絕大厘多數(shù)篩競爭具對手店集中器在報(bào)左紙上援投放婦廣告去，主律要競罩爭對頃手集中在名本市號發(fā)行樓量較抗大的耕報(bào)紙屈上投雷放廣丈告（框圖2少）。4、鉗主要戲競爭龍對手腐在電日視上差的廣似告投初放多保采用蹦信息擦的形餡式，趕所獲得G曾RP震值很脹低。品類藏投放毯季節(jié)票性分標(biāo)析圖1品類危媒體公選擇材分析圖2媒體港策略—媒槳體資綁源分阻配房地券產(chǎn)行桐業(yè)廣黨告策梯略是率通過踏深度英信息根的傳輝遞，跨運(yùn)用傻分階咽段的延賣點(diǎn)是訴求去拉動渴消費(fèi)瓜者的奇關(guān)注市，其葛高關(guān)季心度壞的商貼品特佛性決君定了誰首選侍媒體兄的形戰(zhàn)式：鄭報(bào)紙聽，以盒傳達(dá)帽真實(shí)谷新聞憑/信棵息為迫主，倒具有段較高兵權(quán)威陳性與薄新聞獨(dú)性的花媒體識，是逮“*小*國蔽際”揀打開潮南京明和江康蘇市棵場、厘制定嬸營銷講戰(zhàn)略處的首柜要媒刻體。電視框媒體具有繁畫畫華與文航字說魔明功果能；吐可用夢于“絮**娛國際帖”演子出性恨示范換；同求時(shí)可博以完咳整的辟闡訴漸商品脫功能謹(jǐn)，說挎服力叢較高翁，但砍電視趁投入栽費(fèi)用焦較高辟，不慶利于潔單一劑商品藍(lán)的銷重售，滲另外貍電視湯信息缸片的芽表現(xiàn)糖形式吳，也均不利淡于“剪**騰國際泊”品餓質(zhì)的裕認(rèn)同縱。廣播鴨媒體在傳菊達(dá)懸陵疑神客秘性沙創(chuàng)意動的承悶載效委果較賴佳，魄由于課目標(biāo)培階層載只聽載到聲兵音，借卻看寄不到短具體黑實(shí)物神，具躍有較蛙大的賴想象筑空間旺，表臉現(xiàn)“睜**敏國際搖”高訪貴、塘典雅墳、神煌秘的頁價(jià)值戶外壟媒體，建軟立長落期品嘆牌效碧應(yīng)的突媒體槐，發(fā)兄布周做期長著，C存PM創(chuàng)值低勞，是世所有擱媒體趣類別識中最含可能越以最白大尺焦寸篇翁幅傳駁達(dá)創(chuàng)牢意的尺媒體住，體駱現(xiàn)“盲**找國際冒”的衰企業(yè)離實(shí)力腸，建觀立企潔業(yè)品挎牌力浮。媒介所投放筐比例NP委:T找V:唯RD劑:O玻D＝鼠75駁%:菌5%掀:1禮0%猛:1下0%投放炒行程稠比例試銷差期:滔導(dǎo)入濕期:艦強(qiáng)銷創(chuàng)期:升延續(xù)套期25敞%:浴40焦%:她25金%:必10巾%媒體吃策略對消化費(fèi)者慰來說虎，買慌房置找業(yè)是再一件手必須醬深思蜓熟慮雕，反汁復(fù)權(quán)爪衡才塞能作備出的銜重大霜決策騰，因纖此，褲房地吼產(chǎn)廣鹽告往孤往需繁要將劇盡可驚能多撕的信賺息傳績達(dá)給墊消費(fèi)般者，狐這就促要求疤廣告紋在表虧現(xiàn)形輔式和怕媒體吩選擇謎上表范現(xiàn)出者眾。媒體癢策略小版鬧面的泉形式朋，保論持一凍種“紗姿態(tài)癢”以補(bǔ)各種隱訴求域面目鳳出現(xiàn)蓋，表緞現(xiàn)風(fēng)術(shù)格的升統(tǒng)一躺定能貧給人需留下算深刻誰的印赴象，小同時(shí)際廣告慌本身嘩所帶踏來的肺人本籌關(guān)懷賄更讓牽人意羽趣。半版椒彩色潔，豎綁1/誘3版桐以及金跨版近雙通傳的多隊(duì)樣表揀現(xiàn)形抬式，罪給予驢消費(fèi)柏者強(qiáng)云烈的能視覺針沖擊藏，大畫版面恢更體費(fèi)現(xiàn)企微業(yè)實(shí)石力本階醬段傳柳達(dá)的皮信息島含量怪較高風(fēng)，建懸議使板用報(bào)嘉紙媒公介。錢《揚(yáng)莊子晚錦報(bào)》更、《的金陵得晚報(bào)哥》、平《現(xiàn)拌代快喚報(bào)》優(yōu)三大步主流左報(bào)紙緞媒體努同期輝發(fā)布科，固半定版餓面，耳形成籌持續(xù)鴿記憶演。固定閃版面皇選擇幼：《蓄揚(yáng)子將晚報(bào)遲》置腰業(yè)安無家專傘版。萌針對撿性強(qiáng)為，目蔥標(biāo)受踏眾明陪確，幅但廣壺告干孟擾較跳高，注因此艙采用昆在周櫻五。媒體淘策略試銷添期：強(qiáng)力形推進(jìn)冷，構(gòu)冬建焦摧點(diǎn)效背應(yīng)報(bào)紙凳適當(dāng)畜導(dǎo)入渠刊登叫相同磚內(nèi)容纏，并唱給予隙電波臣媒體跌的形當(dāng)象支遠(yuǎn)持，懸給消蠟費(fèi)者菊造成絲式無處星不在禁的視請覺印欲象。利用猴收聽名（視脆）率叮較高混的電灣波媒槳體導(dǎo)寬入的漂電視聾廣告待片，抹配合最于平體面，哨給人抽以動范感，辣全面臺塑造兇品牌響形象潤。利用畫“十駛月黃肌金周醬”消炊費(fèi)契詳機(jī)以聯(lián)軟文錫形式啞訴求奮“懂木你大殃行動歇”、訊“看賞房做科貴賓聽，購皆房得晃金卡泡”等帖營銷喂活動膀信息百。媒體毛策略導(dǎo)入堅(jiān)期：全面渴引爆底，塑愉造形病象利用嘉《揚(yáng)痛子晚裝報(bào)》晉、《量江蘇喪商報(bào)翠》、丸《現(xiàn)胞代快槐報(bào)》談等媒嶼體同嶺時(shí)發(fā)敘布促期銷信炎息，賢再掀昨活動欠高潮貌，強(qiáng)械化活覺動效啟果。狀再訴醫(yī)品牌源形象嫁，強(qiáng)丟化記奔憶效垮果。蜂并配弦合春繡節(jié)前聰開展吉的“新世界銷行”壯、“長白領(lǐng)引俱樂意部*途精英短大本坑營”斜等活示動進(jìn)防行軟猴硬性評報(bào)道朱。媒體惹策略強(qiáng)銷離期：促銷溉推進(jìn)軋，強(qiáng)獲訴品模牌媒介療排期各策略連續(xù)咸式投付放廣告蒜持續(xù)村出現(xiàn)激在消剃費(fèi)者健面前只，不據(jù)斷積廁累廣四告效謀果，頌防止跪廣告例記憶勵(lì)下滑善，持赴續(xù)刺滑激消除費(fèi)動建機(jī)，A、控樹立頸品牌滑形象睡，建腐立品居牌效藍(lán)應(yīng)。湊持續(xù)濃一月略的投拉放，平有效斬建立惜“*俱*國談際”亭的品世牌形穗象。B、受全省全范圍顆招商塘、招役租，六激發(fā)工區(qū)域駱性消線費(fèi)。薦針對催金融驢投資海人士頁和企保事業(yè)飯單位栗，在疤《揚(yáng)晚子晚狗報(bào)》攔熱線汁傳真紡（C焰2）焦版刊規(guī)發(fā)小博刊頭送，引率發(fā)該篩類消鬼費(fèi)群惹體的鳴關(guān)注昂，為謹(jǐn)“*異*國濟(jì)際”儀全省蠅范圍泰招商堵、招威租和扮南京勤市民撤地區(qū)肺消費(fèi)務(wù)做準(zhǔn)叼備。媒介國選擇械策略《揚(yáng)浩子晚竟報(bào)》是江悶蘇省穿委批從準(zhǔn)發(fā)虧行的學(xué)省級闊晚報(bào)范，江芝蘇省賊內(nèi)發(fā)哀行最壤大的繭報(bào)紙?jiān)?，在村全國漆晚?bào)堅(jiān)發(fā)行某量排助名中掏位居須第二蜂，在增全國各所有反公開牙發(fā)行徹的日告報(bào)中哪居第旅七，縫日發(fā)平行量樹突破套16脈0萬遼份，鵲顯示價(jià)出區(qū)喚域壟坦斷優(yōu)搭勢地乖位。逢是“公**抖國際景”打槽開南餃京和供江蘇扎市場火、制籍定營爬銷戰(zhàn)色略的工首選轟媒體林。除全含國版尚（A廁、B翅版）釀16拒個(gè)固禍定版臉面以借外，外還開除設(shè)了名多個(gè)壁專版藏，如慘“置狼業(yè)安將家”筍，擁敢有一呈批穩(wěn)尤定的鴿閱讀刊人群妻，使石我們炕更有粘針對堤性的順制定厭“*體*國艷際”比廣告凡策略腔和投粉放媒障體，味并能訂夠最察準(zhǔn)確票的把煉握直員接目土標(biāo)受蜂眾，里最有裁效的群傳達(dá)料廣告書信息睬，最凍大限友度避食免廣聲告費(fèi)竊用的完流失嚼。《南等京日勢報(bào)》以新外聞的襖權(quán)威坐性、拆準(zhǔn)確給性、未可讀赤性、芝服務(wù)所性而豈著稱浙南京渣媒介嫂，發(fā)鬼行渠染道以附單位挎機(jī)關(guān)咬訂閱笑為主礙，全暫市9養(yǎng)8%魚以上菌的機(jī)霧關(guān)、匠企業(yè)姿、社賢會團(tuán)英體常瞎年訂囑閱；巴發(fā)行墾范圍棄遍及票南京掉市區(qū)礎(chǔ)及五壓縣四尺郊；老日發(fā)宰行量射26貫萬份負(fù)；版使面設(shè)獅置目糖前為輔對開次12殊版彩奪色印足刷，址每周殼五開暫辦《損房地偉產(chǎn)周逝刊》茶專版姐，讀客者為楚省市最各級弦領(lǐng)導(dǎo)論和各烈級機(jī)沙關(guān)、栽企事喉業(yè)單緣瑞位的鏟干部紗、科限研、重醫(yī)護(hù)纖人員企及廣仙大離抓退休拍人員詠和社丟會各焦個(gè)方名面的竟基層懲群眾銅?！吨{南京披日報(bào)看》的閱讀末率在災(zāi)南京捆地區(qū)剝發(fā)行猛的報(bào)獄紙中雹排名油第二。20鄰01吵年5伍月份株《南率京日抵報(bào)》躍共投麻放1顛36歡個(gè)品另牌，共其中寧品類于投放煉排名剩第一符位的尿是房踏產(chǎn)（般推算蛙費(fèi)用登18催7.油97借萬元尸）。媒介虛選擇楚策略《現(xiàn)婆代快靈報(bào)》面向硬全國匠公開傳發(fā)行扒的綜像合型揀早報(bào)勤，每平天在壯全國疲35宿個(gè)城液市同做步發(fā)塘行。昂創(chuàng)造竄過每端天遞牌增1趨萬份飼的發(fā)丙行奇滲跡。叼目前哈，總攏發(fā)行遙量近月70浮萬份恨，僅康在南澡京地誤區(qū)日寧發(fā)行村量達(dá)勾40故萬份肚，為見江蘇閑地區(qū)圣第二塘大報(bào)饒?！冬F(xiàn)灶代快謙報(bào)》海以加磨大新百聞報(bào)虧道力鏡度、涂拓展浮新聞私報(bào)道銹領(lǐng)域奇為重壓點(diǎn)，煉成為許關(guān)注扒的焦懂點(diǎn)?；薄冬F(xiàn)徒代快僑報(bào)》夠報(bào)道吩內(nèi)容判大都你簡短璃精悍庸，正率如它很的名至字“葵快報(bào)賞”的泉快節(jié)鏡奏報(bào)稱道，別該特鋤色深錫受南耽京市反民的孤喜愛勢。媒介看選擇獨(dú)策略媒介別載體奔選擇擇策略《揚(yáng)筒子晚核報(bào)》積—《要置業(yè)允安家軌》專梢版每周劫二、平四C怖9～崗C1侍6版僅發(fā)行府，報(bào)茫道物堅(jiān)業(yè)投即資、慮房地六產(chǎn)消翼費(fèi)，架家居厚裝修喬消費(fèi)冠。關(guān)潛注南推京房撒改動假態(tài)、箭房地符產(chǎn)業(yè)協(xié)界及陪家庭債裝飾易市場老的新貸動向指，向區(qū)讀者桌介紹盤家庭濾服飾削裝修銷常識嬸、經(jīng)棵驗(yàn)和善各種戰(zhàn)新型恒飾材渣與優(yōu)書質(zhì)飾錄材產(chǎn)膽品的州同時(shí)鑒，發(fā)數(shù)布各時(shí)類房血產(chǎn)開監(jiān)發(fā)樓債盤平次面廣忽告。媒介躬載體撤選擇幕策略《南團(tuán)京日矛報(bào)》戀—《箭房產(chǎn)烘周刊初》專耕版每周肆五出沃版，寶以南炮京樓游市熱倚點(diǎn)透彩視，暮現(xiàn)象客解析故為主公，立壺足于包南京辦房地演產(chǎn)市穩(wěn)場，權(quán)以對拳南京縮慧本地牙的地牌產(chǎn)市鳥場的終全方躁位，跪多層言面報(bào)宿道、拔點(diǎn)評擺、分設(shè)析為握主，稠輔之梨以重慕要的崖國內(nèi)假行業(yè)庭信息賺，版饒面內(nèi)塵容兼考顧權(quán)眨威性飲和可袍讀性叉。媒介搞排期廣告膊目標(biāo)仗：正式糾公開泡銷售勾。強(qiáng)痛化購忽房者齒對樓納盤的膜認(rèn)知決，建迷立客奸戶對遮樓盤煌的好散感，老配合辜促銷酷活動蛇，形落成訂津購熱鑄潮廣告紋策略抽：運(yùn)用壁分階更段的著賣點(diǎn)敗訴求捎，通煩過平潑面廣判告和架口碑影搭載仔公關(guān)僚、促謹(jǐn)銷活弱動，籠完成華項(xiàng)目崗的認(rèn)薄知和腰美譽(yù)早度推廣匯要點(diǎn)泄：比優(yōu)火勢、咐說賣擾點(diǎn)導(dǎo)入稠期（強(qiáng)爬銷一燈期）（2游00劇1.堡9.米18讓—2倡00勵(lì)2.悉1）促銷糖活動十一沒開放賤日，閃有“返私人攜管家駐”服曉務(wù)巡級禮秋季龍房交嗚會*令*國且際花鋒園國易內(nèi)外嫁專家碌展銷陸會設(shè)累計(jì)講帳解評“昏南京贈十大弱成功棋人士闖”大食型公芒關(guān)活票動廣告談目標(biāo)：加強(qiáng)園消費(fèi)損者購照買信暮心和謹(jǐn)對樓雀盤的但價(jià)值凈認(rèn)同廣告墾策略糠：公布餓建設(shè)獅、銷柴售進(jìn)背度，陽進(jìn)一莊步明觀確樓模盤賣籠點(diǎn)，言并通章過已沉入住阿者的捕親身詠感受榨，來抱觸動烘潛在腎客戶屢的情北感并過增進(jìn)雙他們梁的信饒心。昂同時(shí)圈，利指用年娛底和倚新春構(gòu)的強(qiáng)組烈促暗銷活覽動驅(qū)拆動賣得場完剖成誘茂購，悶引發(fā)枝又一環(huán)次熱赴潮推廣箏要點(diǎn)迎：顯銷君售人叫氣、虛讓購潑房者多說話箏、樹炸發(fā)展衛(wèi)商品反牌強(qiáng)銷響期（強(qiáng)首銷二刪期）（20阿02街.2符—2救00廚2.裝5）促銷拋活動**魚皇冠銅酒店次白領(lǐng)晶俱樂約部和帶精英安大本鈴營啟傾動**迅國際喊花園嘉世界件行買*診*國透際花本園，描住*睬*皇癢冠酒懸店**采國際王花園糖客戶姐招待唇會廣告命目標(biāo)堂：消除女消費(fèi)稅者隱專憂，摟打動售猶豫壘客戶探，促宵使購?fù)荣I的雞最終對形成養(yǎng)，推肌動尾移盤銷何售廣告羨策略蜜：用直白接的岔比較壞性廣穗告和寶面對鼻面的擴(kuò)溝通鴉行為這并配狡合*翅*成廁立1功0周閣年的貼慶典前來完馳成不雕好戶尿型和復(fù)保留浩精品窮的銷嘆售，毯完成躺收尾推廣踐要點(diǎn)并：用面費(fèi)對面介的報(bào)犯價(jià)和舊已有孕的人殃氣延續(xù)上期（2賣00勁2.究5—接20稻02箱.6迫）促銷襖活動**劍家具惠中心葵和*青*國曠際花贊園聯(lián)示合促執(zhí)銷保留首戶型貸集中蛙推薦精裝唱修建使材品舒牌大犯放送七、鞋創(chuàng)意付接力第棒——我們放用什無么樣匠的創(chuàng)事意拉怒動消搬費(fèi)者總購買即，并息建立順樓盤律形象下半串年廣亮告風(fēng)樹格與騰方向前端床品牌扮形象嚇廣告博良好呢，現(xiàn)蘆在起相最重孤要是尺廣告腰有必栽須信猛息傳遠(yuǎn)遞清冶楚、鹿好感遞不斷望累積私的力撥量，晌每次甲單一購訴求大并表過現(xiàn)買賽點(diǎn)，化不忘奇溝通逼要素映：通倘用賣塑點(diǎn)、戲區(qū)位堪圖和拉三維潛效果壟圖。更重依要的偉是在艦推動及過程銳中，踏必須縱符甲合目戶標(biāo)群百的接稅受風(fēng)任格，撈幫助沫品牌枝建立亮密碼駐并有本效取趙得市蘆場區(qū)責(zé)隔。品牌齡不是跟一張疤廣告總的結(jié)您果，摘但每桌一次竹溝通仙行為寇必須荒能對挪品牌座有所蓬貢獻(xiàn)母，更甲不能白背離意品牌奧個(gè)性論。導(dǎo)入獄開盤唱期宣傳瘋主題：（僑1）委發(fā)展喬商—散—實(shí)核力與機(jī)信心謀的保違證（2歉）C原BD覆地段撈——臟鉆石塊中心擋地段垃與投陣資潛眨力（3礙）樓滿盤—扎—尊蛇貴、玻中心煩絕版（4稻）象場征意疼義—眾—頂凱尖身腥份與皂價(jià)值失感廣告于調(diào)性裝與風(fēng)童格：自信通的，悶大氣壩的，每充滿勸底蘊(yùn)干的強(qiáng)銷坑期交通漆便利涼——營想去仁哪里膏都便閣利？競爭萍對手憤客戶柄分流去篇—鞋—要稅住一恰輩子幼，再殃等一過陣子揀？消除剖地段乓和環(huán)坡境不噸利影喉響篇?dú)灐⊥砩媳芪腋枷矚g貼窗外鑼燈火顯闌珊擱的感打覺。綜合指優(yōu)勢奇篇—蔬—讓拿成功辦者享般受更哲好的嘩！廣告脹調(diào)性獸與風(fēng)烘格：型自豪仿的、閱理性魚的與市銳場推晴廣，腔廣告辭宣傳志配合腫的創(chuàng)豎意表搭現(xiàn)和粥媒體蘋展開－－播**期世紀(jì)辭花園上20唯01愧創(chuàng)意站載體杰樹核心驕創(chuàng)意戶外疏硬媒NP巨型規(guī)海報(bào)樓書直效由媒體車體軟性防文章廣播讓成風(fēng)功者睜享受秘更好略的！網(wǎng)絡(luò)幕廣告十、踏整合會行銷茄特別糧建議提高走銷售棍均價(jià)練，爭糠取更畝大利擾潤空卸間和逆回報(bào)漲總額起度，幸以高擴(kuò)漲價(jià)默格暗灶示升侍值品敵質(zhì)，屈增強(qiáng)連認(rèn)購蔥者信巷心和撒投資蠻者吸蜘引力度。使用摧更出泳色的垮三維五效果分圖增付強(qiáng)感大召力地面俗推廣量中更夜多強(qiáng)券調(diào)販無賣的脆是先瓜進(jìn)的估生活管方式腔而不閥僅僅屢是房纖子整合克行銷浙特別控建議建議詞發(fā)售痛前3蛋個(gè)星躬期，岔組織猴3—思5組析假客抓戶（羽每組糠2—鞭3人陜），擴(kuò)進(jìn)行余培訓(xùn)腦和模緩擬實(shí)丈驗(yàn)；張?jiān)谥茌v六周吃日或烈節(jié)假子日等匆，營旦造銷博售氣辣氛建議長周六蹈周日調(diào)或節(jié)棵假日閘安排筆專人洋撥打侮洽談蝦熱線滅（雙宇線則橫輪流糞打）圾，營醫(yī)造現(xiàn)薯場氣鼓氛整合總行銷蠻特別呈建議建議博制定內(nèi)業(yè)主鵝介紹傾的優(yōu)尤惠政煙策，剖吸引膝目標(biāo)缺群（私大型黃外企拾等）將的大房誠宗購預(yù)買，拆利用剖某些妹特定賣圈子叼的影虹響力裁，促濟(jì)使各塊行業(yè)棗各圈葡子的軌客戶踢介紹消客戶夫，加頓快銷怪售進(jìn)視度。建議秘實(shí)施塵責(zé)任箱戶數(shù)茄業(yè)績戒法，啊讓銷榆售人伐員自淺定或廁公司仍規(guī)定族責(zé)任亞戶數(shù)弄；并劇于每剩周一鴨做統(tǒng)晝計(jì)，丑完成度或超好出者晝即獎反現(xiàn)金摧，以稱資鼓必勵(lì)。整合喪行銷彩特別快建議“夢剖想家踐”的啟樣板北間推違廣大濟(jì)力影帶響社路會參框與度緊，以供轟動捕效應(yīng)用波及戒目標(biāo)屠群增強(qiáng)抹現(xiàn)場催銷售絮捕撈晚能力錫，由殲**鑄培訓(xùn)滴《有領(lǐng)效的以售樓棍處內(nèi)銷部管獨(dú)理》俱《互給動式睛威力云售樓中十九弟法》及時(shí)車檢測敗廣告榮效果刻，有徹效調(diào)是整銷獵售方墾式我們則的服蝕務(wù)方娃式**似導(dǎo)入顧客利滿意陽系統(tǒng)和AG亦D負(fù)壓責(zé)制季管理匙體系，以液發(fā)現(xiàn)溜和挖猜掘消房誠費(fèi)者坊需求餃，整板合企伸業(yè)有易效資宰源，甲籍由整合泛行銷駛傳播之理伏念，鎖以“有納價(jià)值科的策隨略，普有創(chuàng)習(xí)意的猴表現(xiàn)右”服務(wù)綠客戶鄉(xiāng)豐，從紀(jì)事市場唉調(diào)研殺、行鮮銷整寇合企崖劃、訂廣告恨運(yùn)動柄企劃怖、直鉤效行然銷、啊企業(yè)想績效任評估僻、營玻銷管嘗理咨沸詢等全烈面服寶務(wù)（怒Fu熄ll宜S棗er隔vi鼓ce抵）。在恰當(dāng)夫的時(shí)蜂間和達(dá)地點(diǎn)，以恰當(dāng)閱的方唯式，將恰當(dāng)孕的產(chǎn)脹品銷售鍬給恰當(dāng)暴的顧臨客。**漫房地院產(chǎn)顧皆問服憤務(wù)專丘業(yè)理獄念：關(guān)于脊**理念乘闡釋憂：恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品恰當(dāng)?shù)念櫩腿胧袝r(shí)機(jī)與姿態(tài)現(xiàn)場打包，樣板銷售控制節(jié)奏與價(jià)格整合營銷廣告與促銷戶型/配套/功能裝修標(biāo)準(zhǔn)等品牌感召下的價(jià)值共識恰當(dāng)?shù)姆绞角‘?dāng)?shù)臅r(shí)間與地點(diǎn)關(guān)于串****懷地產(chǎn)斗投資燃顧問謠服務(wù)血體系座：前置服務(wù)概念設(shè)計(jì)整合傳播銷售控制地塊評估/區(qū)域供給評估顧客需求評估/基本假設(shè)樓盤概念建議/案名與VI接待中心與樣板概念顧客生活形態(tài)分析接觸管理/品牌網(wǎng)路品牌核心概念A(yù)D/SP/PR/DM/EVENT銷售代理/銷售顧問整合銷售與傳播關(guān)于延**市場發(fā)研究市調(diào)運(yùn)方案臂設(shè)計(jì)調(diào)查宏執(zhí)行數(shù)據(jù)精錄入恥與分溝析調(diào)查益報(bào)告梳(口藏頭/瘡書面績)概念環(huán)測試敗與修男正投資斥可行罩性分廳析項(xiàng)目誤定位規(guī)劃川建議功能和定位身份核定位目標(biāo)放顧客品定位服即務(wù)扶菜閉單項(xiàng)目拉營銷餅整合側(cè)管理項(xiàng)目翁特性訴分析目標(biāo)枝顧客間分析銷售秩策略價(jià)格贊定位銷售它目標(biāo)談與進(jìn)軌度控嚷制入市獻(xiàn)時(shí)機(jī)剖與姿省態(tài)銷售菌方式腎、付職款方危機(jī)嬌應(yīng)對傷方式導(dǎo)入渡視覺鄭管理案名巖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)綱系統(tǒng)櫻設(shè)計(jì)應(yīng)用曾系統(tǒng)私設(shè)計(jì)VI遵手冊志制作宣講瞞資料看與道繩具設(shè)絞計(jì)制跡作售樓詢書、謹(jǐn)海報(bào)直等戶外斥看板冬、市鳳內(nèi)展虧示板識等價(jià)目晶表、深合同躬等銷售宜培訓(xùn)銷講矮資料愿編寫培訓(xùn)虹計(jì)劃五擬訂銷售答員招剖聘與薄執(zhí)行銷售梨員基鮮本素晉質(zhì)培影訓(xùn)銷講洗培訓(xùn)煙與應(yīng)鏟對培腦訓(xùn)銷售甘接待收中心悠概念考設(shè)計(jì)工地做包裝微方案西與執(zhí)梯行樣板殘房概榮念設(shè)攀計(jì)售樓怠處概農(nóng)念設(shè)風(fēng)計(jì)營銷指及傳迎播效邪果監(jiān)開盤谷及階憤段信尾息反粥饋整給理階段腐反饋溫信息聚分析下階測段應(yīng)云對措龍施廣告咽效果押測評共計(jì)媽：1宿0大而項(xiàng)4拼5小恥項(xiàng)項(xiàng)目覆傳播猴整合邁管理傳播浩對象蠅設(shè)定匪與測忽試傳播書概念叔設(shè)定盈與測蛙試傳播扣策略接觸辮管理錦與傳古播管副道設(shè)共定階段拉廣告宿計(jì)劃鑰與執(zhí)宇行階段納公關(guān)通計(jì)劃堵與執(zhí)膽行階段被直效其行銷鬼計(jì)劃梢與執(zhí)托行階段想促銷替計(jì)劃服與執(zhí)熟行階段衣媒介俗計(jì)劃宇與執(zhí)擋行**喇國際知商城丈20恥01本年下蒙半年維推廣魄企劃宇案推優(yōu)街勢，稻顯檔電次，均說體刺驗(yàn)一、市場服分析—商務(wù)禮樓趨照勢高智若能化厲程度宜越來尾越受肆歡迎硬件交設(shè)施件成為課考量榜因素加：網(wǎng)絡(luò)覆設(shè)施批冷渴卻機(jī)南房攝電兇力設(shè)巷施傾廣場投綠地二、拒項(xiàng)目冬分析基本宰介紹國際谷商城鬧矗立華于新銀街口流，高撈6殲0層商城槍包括鄉(xiāng)豐商住板樓、照酒店引、購津物中啊心、貧藝術(shù)螞中心裁等商住攀樓目協(xié)前起癢租價(jià)帶0.摧48腔美元菠/平拖米/菜天，妄起售懶價(jià)8聚35球0元禁/平盜米，葉價(jià)格春都有和浮動項(xiàng)目星的S真.W百.O星.T間分析啦—優(yōu)籠勢成熟征而優(yōu)叢越的京區(qū)位真正黃的C歷BD秀商圈周圍貝配套轟的完逐備高品節(jié)質(zhì)的化現(xiàn)房飲銷售一流版的物循業(yè)管具理稅費(fèi)仆減免牌政策已經(jīng)部擁有謠的口衛(wèi)碑和玻旺盛恒的人涂氣開發(fā)梁商的他實(shí)力耽和深慌入人腔心的詳品牌擱形象項(xiàng)目落的S幟.W握.O極.T分析持—劣慮勢硬件寬（包矩括高寧科技圖設(shè)施鄙）需響提高房子侮的可趁拓寬鮮空間李不夠租售獻(xiàn)、物澆管、抗停車覺等費(fèi)離用較老高項(xiàng)目姥的S窮.W烏.O完.T殺分析寸—機(jī)茂會**距的至衡尊品丘牌在運(yùn)不斷勁延伸一些明新樓盯盤開睬發(fā)商鵝的知儲名度信還不阻夠，朽消費(fèi)幣者存陳在一北定的慎信心撒不足項(xiàng)目候的S濕.W會.O含.T略分析寸—威近脅大集貨團(tuán)已隔經(jīng)介父入新樓叨盤的王品質(zhì)柔很高六，配很套先恭進(jìn)價(jià)格請適中有些輩樓盤檔的區(qū)連位相懷當(dāng)不藥錯(cuò)已有惑大量飯的廣果告作狗鋪墊三、德競爭喪對手籌分析（品刺牌、補(bǔ)定位喝、利鑰益、踏市場旁規(guī)模撫）蘇寧所環(huán)球士大廈是全腦國家垃電行魔業(yè)的且巨頭搬—蘇主寧集數(shù)團(tuán)的抓鼎力因之作**畢最有恨力的闖競爭檔對手克，目輔前有懲許多踢**曉的住彩戶移且到蘇草寧9月動份封屠頂時(shí)預(yù)銷售德價(jià)格榜將接槍近*少*，陸但出祥租價(jià)濁