各大知名地產(chǎn)商業(yè)街 商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷定位策劃方案

2012年05月每一次都精雕細(xì)琢珠海華融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)部分初步方案項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目背景一：90年代，珠海三大標(biāo)志性高樓動(dòng)工，金山大廈

是其中之一；

近20年過去了，歷經(jīng)多次的重啟與動(dòng)工，成

為珠海最具知名度的爛尾樓；

20年過去了，原金山大廈仍然是目前的珠海第

一高樓；

2012年，中國(guó)華融強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，華融·時(shí)代廣場(chǎng)將

正式走向市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：第一高樓、爛尾20年、多次重啟失敗。項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目背景二：項(xiàng)目位于珠海最繁華的拱北商圈核心，商業(yè)價(jià)值明顯。拱北商圈、本項(xiàng)目及與口岸的距離目前珠海各商圈核心區(qū)域商業(yè)租金800米拱北核心商圈800米本案拱北口岸商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈核心地帶月租金（元/㎡）500350300200項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目初判：

商業(yè)核心、第一高樓、爛尾20年、多次重啟失敗營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)明顯

兩大質(zhì)疑

質(zhì)疑一：多次重啟失敗，這次能不能成功；

質(zhì)疑二:20年的規(guī)劃，現(xiàn)在還能不能用，好不好用。解決2大問題，還項(xiàng)目商業(yè)以本色，再做錦上添花。項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目初判：本項(xiàng)目與雖說是做銷售，其實(shí)是在做信心，造勢(shì)成為營(yíng)銷核心。第一部分珠海商圈及銷售市場(chǎng)研究第一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷及營(yíng)銷策略第三部分商鋪合理優(yōu)化建議目錄一、珠海商圈及銷售市場(chǎng)研究1.1珠海商圈分析1.2未來(lái)入市代表商業(yè)項(xiàng)目分析1.3銷售市場(chǎng)分析1.4待售項(xiàng)目分析1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：珠海主城區(qū)目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈。珠海市受山地地形的影響，各商圈聯(lián)系受阻，難以形成集聚效應(yīng)，各商圈相對(duì)較獨(dú)立。拱北、吉大商圈是目前珠海的兩大市級(jí)商圈，發(fā)展較為成熟，一定時(shí)期內(nèi)仍將是珠海主體商業(yè)中心。老香洲商圈新香洲商圈吉大商圈拱北商圈澳門板樟山將軍山1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：比較內(nèi)容拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約23萬(wàn)平米約20萬(wàn)平米約18萬(wàn)平米約10萬(wàn)平方米核心業(yè)態(tài)服飾鞋帽、精品百貨、社區(qū)配套超市、百貨、餐飲、社區(qū)商業(yè)配套超市、百貨社區(qū)商業(yè)配套社區(qū)超市、小型百貨社區(qū)商業(yè)配套商業(yè)特色珠海最為成熟的商圈，人流量最大，以口岸經(jīng)濟(jì)為主，娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)。歷史悠久，檔次最高且文化氛圍較濃。以傳統(tǒng)百貨超市為主，輻射范圍有限。以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)的超市百貨為主代表商業(yè)體珠海口岸購(gòu)物廣場(chǎng)蓮花路步行街、國(guó)際大廈、迎賓百貨等珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)茂業(yè)百貨揚(yáng)名廣場(chǎng)香洲百貨尚都百貨仁恒星園、旺角百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家和五洲花城商業(yè)消費(fèi)群澳門人，游客及本地居民本地居民及珠海中高收入家庭本區(qū)域居民為主本區(qū)域居民為主未來(lái)發(fā)展方向隨著大型總體提商業(yè)的入市，拱北商貿(mào)中心的規(guī)劃亦將進(jìn)一步鞏固該商圈在珠海第一商圈的地位。片區(qū)規(guī)劃用地飽和，新興大型商業(yè)體打造難度大，今后重點(diǎn)發(fā)展旅游商業(yè)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)其他區(qū)域較為有限。隨著珠海居民收入提升，商場(chǎng)品牌化趨勢(shì)明顯，整體商業(yè)檔次由低檔向中檔提升。隨著各新建社區(qū)的入住率提高，未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向以區(qū)域性商業(yè)為主。1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（拱北）：商圈特點(diǎn)商圈以澳門人、游客、本地人為消費(fèi)群，其中澳門人消費(fèi)占很大比例；商圈氛圍是珠海市最濃厚的，租金水平相對(duì)較高，商業(yè)步行街租金平均為500元/㎡/月。人流量大，商業(yè)較為集中，滿足澳門中低階層及珠海年輕階層為主的消費(fèi)群體，以旅游、夜場(chǎng)消費(fèi)為主。商圈概況：

拱北商圈緊鄰唯一通往澳門的口岸—拱北口岸，商圈以緊臨拱北口岸的口岸廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、蓮花路商業(yè)街為龍頭，形成了以迎賓南路和蓮花路商業(yè)街為主體的商業(yè)格局；拱北商圈代表商業(yè)體：珠?？诎顿?gòu)物廣場(chǎng)、蓮花路步行街、國(guó)際大廈、迎賓百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家等拱北商圈代表商業(yè)體代表商業(yè)體商業(yè)結(jié)構(gòu)總商業(yè)面積（㎡）月租金（元/㎡）備注珠?？诎顿?gòu)物廣場(chǎng)地下三層集中式商業(yè)近70000約500元/㎡/月-800元/月集購(gòu)物、飲食、休閑、文化、娛樂、旅游交通為一體,每天客流量達(dá)10萬(wàn)人次以上，經(jīng)營(yíng)狀況好，是珠海人氣最為旺盛的購(gòu)物廣場(chǎng)。迎賓百貨廣場(chǎng)三層集中式商業(yè)300000300-500元迎賓百貨廣場(chǎng)是拱北商圈重要的百貨之一，其首層的零售品牌檔次相對(duì)較高，代表整個(gè)商圈的最高水平。（由于物業(yè)管理問題，目前二、三層大部分空置）華潤(rùn)萬(wàn)家四層集中式商業(yè)近200000－華潤(rùn)萬(wàn)家產(chǎn)品種類齊全，同時(shí)緊鄰口岸購(gòu)物廣場(chǎng)，人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況好。蓮花路步行街步行街約15000300－600元蓮花路步行街商業(yè)氛圍濃厚、人流量較大，蓮花萬(wàn)景城商業(yè)廣場(chǎng)地上二層，地下二層的集中式商業(yè)2800001F：300元/m2/月經(jīng)營(yíng)檔次一般，商場(chǎng)人流量相對(duì)較少。國(guó)際大廈六層集中式商業(yè)378000－是集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲為一體的商廈，主力店為華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)際大廈商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)際大廈運(yùn)動(dòng)城、國(guó)際大廈家居廣場(chǎng)。珠海商圈結(jié)構(gòu)（拱北）：1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析商圈概況：吉大商業(yè)主要集中在景山路，代表性商業(yè)項(xiàng)目有：珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、gi時(shí)代廣場(chǎng)。該商業(yè)區(qū)體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購(gòu)物的理念，營(yíng)造了現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物新環(huán)境。商圈特點(diǎn)：吉大商圈是珠海歷史最長(zhǎng)的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一；商圈總體商業(yè)規(guī)模在20萬(wàn)平方米左右，以大型購(gòu)物商場(chǎng)為主，是珠海目前檔次最高的商圈。商圈內(nèi)以免稅商場(chǎng)檔次最高。1.1珠海商圈分析九州大海濱南路景山路情侶中路景樂路景園路景和街道東吉大路園林路海洲路珠海百貨廣場(chǎng)珠海免稅商場(chǎng)九百商城新天地購(gòu)物城茂新購(gòu)物城Gi時(shí)代廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)海濱公園珠賓禧悅匯吉大商圈代表商業(yè)體：珠海百貨、免稅商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、珠賓禧悅匯、Gi時(shí)代廣場(chǎng)等珠海商圈結(jié)構(gòu)（吉大）：代表商業(yè)體商業(yè)結(jié)構(gòu)總商業(yè)面積（㎡）代表商家備注免稅商場(chǎng)六層集中式商業(yè)600001F：VEROMODA、ochirly、converse;2F：ESPRIT、澳西奴、鉆石世家；3F：SeaHorse、卡爾丹頓、Robyn、Versino；4F：英倫華莊、憶江南、芝華仕5F：馳道、諾亞、瀚明軒集購(gòu)物、旅游觀光、娛樂休閑、飲食于一體的大型綜合商場(chǎng)，是珠海市目前檔次最高的商場(chǎng)，購(gòu)物環(huán)境好，經(jīng)營(yíng)狀況良好，整體出租率高，基本沒有空置。珠海百貨五層集中式商業(yè)385001F：得一超市、G2000、禾綠回轉(zhuǎn)壽司2F：周大福、位元堂、天德3F：ochirly、Belle、Lee4F：I.P.ZONE、borida、converse5F：李寧、Adidas、紅緣坊商場(chǎng)形象以及品牌檔次上均略低于免稅商場(chǎng)，整體經(jīng)營(yíng)；狀況良好，基本沒有空置。國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)二層集中式商業(yè)600001F：周六福珠寶、萬(wàn)青醫(yī)藥、明朗眼鏡、卡路仕男裝、波司登男裝、金利來(lái)、星巴克、ELLE、JACK&JONES、味千拉面；2F：泰鋒電器、愛嬰島品牌資源缺乏，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，人流量相對(duì)較少，經(jīng)營(yíng)狀況一般。家樂福國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)2/3層7000－商品品類齊全，滿足各種消費(fèi)水平不同需求，彌補(bǔ)了吉大商圈缺乏大型超市的市場(chǎng)空白。珠賓中心街三層集中式商業(yè)加商業(yè)步行街16000周大福、雅戈?duì)?、大風(fēng)車、必勝客、專尚眼鏡、金六福珠寶、美麗田園定位為珠海首個(gè)環(huán)湖國(guó)際商業(yè)街，目前尚未全部開業(yè)1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（吉大）：吉大商圈代表商業(yè)體梅華東情侶中路鳳凰北路鳳凰南路

紫荊路檸溪路人民東路興業(yè)路迎賓北路海濱北路路銀樺路翠香路香洲文化廣場(chǎng)牛津街揚(yáng)名廣場(chǎng)（吉之島）珠影廣場(chǎng)百分百購(gòu)物中心香洲百貨尚都時(shí)尚百貨怡華商業(yè)中心珠都百貨丹田廣場(chǎng)通大百貨購(gòu)物廣場(chǎng)金寶路商業(yè)廣場(chǎng)茂業(yè)百貨1.1珠海商圈分析老香洲商圈代表商業(yè)體：香洲文化廣場(chǎng)、揚(yáng)名廣場(chǎng)、香洲百貨、尚都時(shí)尚百貨、茂業(yè)百貨、金寶路商業(yè)廣場(chǎng)等商圈概況：片區(qū)內(nèi)目前已形成鳳凰路、紫荊路兩個(gè)商圈；紫荊路商圈是以茂業(yè)百貨、新一佳為中心，形成以百貨為主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)的社區(qū)型商業(yè)中心；鳳凰路商圈以香洲百貨、吉之島為核心、香埠路為輔助的，形成以商場(chǎng)為主、商業(yè)街為輔的社區(qū)商業(yè)中心。商圈特點(diǎn)：香洲商圈以大型商場(chǎng)及社區(qū)裙樓街鋪為主；總體檔次普遍不高，主要滿足家庭型消費(fèi)需求；整體商業(yè)氛圍一般，未來(lái)發(fā)展空間有限。珠海商圈結(jié)構(gòu)（老香洲）：商業(yè)體商業(yè)結(jié)構(gòu)總商業(yè)面積（㎡）代表商家小結(jié)揚(yáng)名廣場(chǎng)七層集中式商業(yè)160001F：名鉆金店、達(dá)芙妮、蔓路卡、HAMAD；5F、6F：芝華仕、愛慕、城市印象、星藝堂、歐美家、柏家居、童話森林揚(yáng)名廣場(chǎng)以揚(yáng)名百貨、吉之島、揚(yáng)名家具城為主力店，是目前香洲商圈檔次最高的商場(chǎng)。百分百購(gòu)物中心四層集中式商業(yè)60001F：雅芳、玉蘭油、美寶蓮；2F：松下、華倫天奴、夢(mèng)特嬌；3F：安踏、富貴鳥、賓度；4F：蒙特倫斯、喬治白、皇寶、黛安芬集中了超市、服裝、電子產(chǎn)品等商品，人流量相對(duì)較大。珠都百貨三層集中式商業(yè)35001F：明廊眼鏡、皇冠瑪莉奧蛋糕、金杏堂藥店以華潤(rùn)萬(wàn)家為主力店的社區(qū)商業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。茂業(yè)百貨五層集中式商業(yè)200001F：周大福、美顏坊、STACCATO、金利來(lái)；2F：自由鳥、touch、Etam、JNBY、淑女屋；3F：聲雨竹、哥弟、注釋、GOSO、吉祥齋；4F：HANGTEN、七匹狼、雅戈?duì)?、九牧王、Adidas以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外中端品牌為主，商品種類齊全，購(gòu)物環(huán)境較佳，但周邊商場(chǎng)檔次偏低，難以吸引較多的目標(biāo)消費(fèi)群體。金寶路購(gòu)物廣場(chǎng)五層集中式商業(yè)43000新一佳、小澳門時(shí)裝城、港澳時(shí)裝城、恒波通訊、文華書城以新一佳超市、珠海小商品城為主力店，商業(yè)氣氛成熟，人流量較大，但物業(yè)老化，外在形象較差，經(jīng)營(yíng)較為低端。灣仔沙片區(qū)電腦城電子數(shù)碼產(chǎn)品集聚區(qū)23000灣仔沙電腦城、鑫北數(shù)碼港海城電腦城、香灣電腦城是目前珠海最具規(guī)模、格局穩(wěn)定、對(duì)外品牌形象最強(qiáng)的電腦數(shù)碼市場(chǎng)。1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（老香洲）：老香洲商圈代表商業(yè)體商圈概況：新香洲商圈商業(yè)主要分布在敬業(yè)路、健民路、人民西路、銀樺路周邊，商業(yè)體量相對(duì)其他商圈較小，代表商業(yè)項(xiàng)目有仁恒星園、旺角百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家和五洲花城。商圈特點(diǎn)：新香洲商圈是珠海商業(yè)的后起區(qū)域，目前主要以臨街商鋪分散型、個(gè)體式經(jīng)營(yíng)為主，未形成具規(guī)模檔次的商業(yè)中心。商圈內(nèi)的商業(yè)主要為社區(qū)商業(yè)、超市等形態(tài)，主要滿足家庭型消費(fèi)需求。1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（新香洲）：商業(yè)體商業(yè)結(jié)構(gòu)總商業(yè)面積（㎡）商場(chǎng)布局代表商家月租金（元//㎡）小結(jié)五洲花城商業(yè)街步行街加沿街商鋪26000生活配套商業(yè)街、餐飲街（7500平方米）肯德基、喜苑茶餐廳、北方印象餐館、五洲灣飯店內(nèi)街：30－80沿街：100－180以餐飲和生活配套為主的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營(yíng)狀況良好旺角百貨四層集中式商業(yè)600001F：123酒吧、依萬(wàn)酒吧、蒙自源、男女服飾、皮鞋皮具、精品首飾等；2F：壹加壹超市、百貨服裝、上島咖啡；3F：金海洋酒店、影劇院、K歌之王、廣發(fā)證券；4F：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)-1F：80-100；2F：40-50元集購(gòu)物、休閑、娛樂、美食、文化等多功能于一體，商業(yè)氛圍濃厚。華潤(rùn)萬(wàn)家三層153001F：服飾、鞋、箱包、化妝品；2F：煙酒、食品；3F：電器、體育用品、床上用品、家居用品、清潔用品、護(hù)膚用品等1F：班尼路、銀百合、Adidas、真維斯、Neutrogena、雷鳴達(dá)、真功夫－－仁恒星園雙層商業(yè)街4000一層：餐飲、生活配套二層：餐飲、美容必勝客、肯德基、大禾壽司、華潤(rùn)便利超市80－150商業(yè)只租不售，管理規(guī)范，商業(yè)形象較好，經(jīng)營(yíng)良好。1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（新香洲）：新香洲商圈代表商業(yè)體1.1珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：珠海商圈分析小結(jié)珠海目前商業(yè)呈明顯的以主力店（以點(diǎn)帶面）帶動(dòng)商圈整體發(fā)展的格局，各商圈的商業(yè)以超市、百貨及住宅裙樓的街鋪商業(yè)為主。商圈區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)重復(fù)度高，整體形象一般，缺乏形象較好、檔次較高的商業(yè)體。拱北商圈是珠海商圈商業(yè)規(guī)模最大，人流量最多的商圈，租金代表著珠海商業(yè)的最高水平，本項(xiàng)目處于拱北商圈核心地帶，具有明顯的高商業(yè)價(jià)值。拱北商圈依托毗鄰口岸優(yōu)勢(shì)，商業(yè)氣氛成熟，但目前以中低端的業(yè)態(tài)為主，缺乏具備高品質(zhì)感的標(biāo)桿商業(yè)，本項(xiàng)目具有承擔(dān)拱北商業(yè)升級(jí)換代功能的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。鈺海環(huán)球金融中心中海環(huán)宇城華發(fā)新之城仁恒濱海中心恒虹世紀(jì)廣場(chǎng)招商花園城富華里華發(fā)新世紀(jì)廣場(chǎng)本案揚(yáng)明廣場(chǎng)二期領(lǐng)秀城與本項(xiàng)目距離：4.2千米與本項(xiàng)目距離：3.2千米與本項(xiàng)目距離：3.8千米與本項(xiàng)目距離：3.5千米與本項(xiàng)目距離：5.7千米與本項(xiàng)目距離：3.1千米與本項(xiàng)目距離：1.1千米與本項(xiàng)目距離：600米與本項(xiàng)目距離：50米與本項(xiàng)目距離：800米1.2即將入市代表商業(yè)項(xiàng)目分析即將入市的中大型商業(yè)項(xiàng)目（含不銷售商業(yè)）：項(xiàng)目評(píng)價(jià)是否銷售與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)（綜合商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、與本項(xiàng)目距離考慮）恒虹世紀(jì)中心總建筑面積為12萬(wàn)平方米，共41層，地上四層為商業(yè)，預(yù)計(jì)商業(yè)體量不會(huì)很大大，位于項(xiàng)目斜對(duì)面，亦將于本項(xiàng)目形成商業(yè)集聚效應(yīng)。不明確★★仁恒濱海中心濱海中心B標(biāo)段為商業(yè)、高層住宅，,建筑面積約20萬(wàn)平方米，其依托良好的海景資源，及情侶路便捷的交通條件，將成為拱北強(qiáng)有力的新型商業(yè)體。不明確★★★★領(lǐng)秀城位于本項(xiàng)目被600米的迎賓路，通過主力店沃爾瑪?shù)膸?dòng)，將形成拱北核心商圈北端新的人流集聚點(diǎn)，與本項(xiàng)目形成人流互動(dòng)，加強(qiáng)商業(yè)體間的互動(dòng)性。是★★富華里商業(yè)面積約5萬(wàn)平方米，交通便達(dá)性好，由多個(gè)獨(dú)棟式商業(yè)體與裙樓商業(yè)形成組合式商業(yè)體，商業(yè)形象較好。該項(xiàng)目城市綜合體的影響力強(qiáng)，商業(yè)只租不售，目前入駐品牌有俏江南等知名品牌，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。否★★★★中海環(huán)宇城位于廣珠輕軌前山站，是的集購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店式公寓及全河景住宅于一體的大型城市綜合體，總投資超40億；商業(yè)面積逾10萬(wàn)，項(xiàng)目整體綜合形象好，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。不明確★★★揚(yáng)名廣場(chǎng)二期商業(yè)面積近10萬(wàn)，將集大型百貨、大型超市、主題風(fēng)味食街、星級(jí)影視城、KTV、超級(jí)兒童反斗城、書吧為一體的高端購(gòu)物中心，建成后將成為老香洲商業(yè)區(qū)體量最大、檔次最高的購(gòu)物中心。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。不明確★★★招商花園城由主力店沃爾瑪與商業(yè)街組成，為滿足周邊社區(qū)消費(fèi)的社區(qū)型商業(yè)中心。不明確★鈺海環(huán)球金融中心總建筑面積約9萬(wàn)平方米，共32層，單層面積較小，預(yù)計(jì)商業(yè)體量小，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。不明確★華發(fā)新之城由購(gòu)物中心、集中式商業(yè)、商業(yè)街組成的約10萬(wàn)平方米的商業(yè)體，所在的南屏區(qū)域?yàn)樾滦妥≌瑓^(qū)，商業(yè)氣氛薄弱，周邊無(wú)大型商業(yè)體形成集聚效應(yīng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力一般，為區(qū)域性購(gòu)物中心。否★★華發(fā)新世紀(jì)廣場(chǎng)所在的區(qū)域?yàn)樾滦妥≌瑓^(qū)，商業(yè)氣氛薄弱，商業(yè)體量約3.3萬(wàn)，只租不售，目前招商情況一般，為滿足周邊社區(qū)消費(fèi)集中式商業(yè)體。否★未來(lái)妖入市消代表商業(yè)撇項(xiàng)目出與本涉項(xiàng)目隊(duì)的競(jìng)為爭(zhēng)關(guān)桐系分券析1.亞2即將入市代崗表商洗業(yè)項(xiàng)目搭分析揚(yáng)名汁廣場(chǎng)卡二期富華務(wù)里華發(fā)叔新之涂城中海浴環(huán)宇俯城華發(fā)親新世冰紀(jì)廣米場(chǎng)鈺海蟻環(huán)球好金融鄙中心恒虹源世紀(jì)依廣場(chǎng)正邦鑰領(lǐng)秀犧城仁恒委濱海初中心招商孔花園算城1.團(tuán)2即將入市代輝表商柄業(yè)項(xiàng)目痰分析代表郵性商驕業(yè)體均效果各展示喉圖20住11俘年影熱響未來(lái)錦入市引商業(yè)救項(xiàng)目慶分析墳小結(jié)目前鼠了解森的與本項(xiàng)目兼類似笑的大邊型商臭業(yè)體瞇大部傳分只儲(chǔ)租不寫售，皺降低厭了項(xiàng)宰目銷木售的數(shù)市場(chǎng)嶼競(jìng)爭(zhēng)座壓力披；各商棒圈皆豈出現(xiàn)處具有被升級(jí)拴換代掙意義旋的大縫型商場(chǎng)業(yè)體莖，大合量大害型商楚業(yè)項(xiàng)選目的言新增稼供應(yīng)腫，珠備海的雹商業(yè)番地產(chǎn)淚市場(chǎng)愁進(jìn)入亞升級(jí)料換代的愛大發(fā)傻展時(shí)糧代。眾多罵高端克特色濱商業(yè)雁體的橡出現(xiàn)茂，對(duì)省本項(xiàng)彼目的囑定位禁及商街業(yè)特帝色的菊打造懶，提節(jié)出了竭更大袋的挑防戰(zhàn)。拱北區(qū)伍域出擺現(xiàn)最張多大檢型商看業(yè)體具，在巾進(jìn)一勸步鞏哥固拱貸北商疼圈核袖心地太位的敵同時(shí)潑，也跌加劇軌了該僑區(qū)域慎的商剝業(yè)競(jìng)蕉爭(zhēng)。1.遞2即將入市代隸表商篩業(yè)項(xiàng)目院分析珠賓禧悅匯龍光海悅云天夏灣婚慶城正邦領(lǐng)秀城云秀街格力廣場(chǎng)本案珠海外在售畜商業(yè)碰示意卷圖1.怎3銷售嫩市場(chǎng)芝分析項(xiàng)目名稱位置總商業(yè)面積主力鋪面積銷售方式售價(jià)首次推出商鋪套數(shù)開盤時(shí)間剩余套數(shù)格力●CITY生活匯九洲大道格力廣場(chǎng)一、二期底商1.2萬(wàn)㎡一層：60-90㎡二層：100-20㎡直接銷售一層：3-4萬(wàn)二層：1.5-2.2萬(wàn)76套2011年10月5套（二層）夏灣婚慶城（專業(yè)市場(chǎng)）拱北華平路與僑光路交匯處約3000㎡（兩層）一層：20-230-㎡二層：7-20㎡三年返租，年返租率8%一層：3.5萬(wàn)二層：2萬(wàn)126套（一層30，二層96）2012年2月25日約50余套云秀街（專業(yè)市場(chǎng)）新香洲梅界路約2萬(wàn)㎡40-50㎡直接銷售2.3萬(wàn)-3.7萬(wàn)85套201年4月28日20套珠賓禧悅匯景山路珠海百貨對(duì)面1.6萬(wàn)㎡200-600㎡返租銷售（2年共12%一次性返還）一層：6-10萬(wàn)二層：3-4.5萬(wàn)30套2010年6月1套龍光海悅云天新香洲人民西路約3000㎡層：50-70㎡二層：150-200㎡直接銷售一層：6.1-6.8萬(wàn)二層：3萬(wàn)28套2012年1月3套珠海術(shù)在售理市場(chǎng)散項(xiàng)目趟表1.滋3銷售慚市場(chǎng)添分析項(xiàng)目名稱領(lǐng)秀城地址迎賓南路與嶺南路交匯處總商業(yè)面積10萬(wàn)㎡銷售商業(yè)類型集中式商業(yè)主力店沃爾瑪在售主力鋪面積一層：20-60㎡主力開間2.5m-5m主力進(jìn)深8-15m層高一層：4.5m二層：4.5m餐飲功能無(wú)銷售方式直接銷售1.氧3銷售悠市場(chǎng)損分析領(lǐng)秀城亂在售令部分棒業(yè)態(tài)臥定位一層冰業(yè)態(tài)糕定位丈：品牌吹形象倘店、且女性塵時(shí)尚閃購(gòu)物障、美電容美字甲、拒家居徑家飾采、二層業(yè)顆態(tài)定嚴(yán)位：品鏡牌形珍象店難、女呀性服爭(zhēng)飾精液品、陽(yáng)運(yùn)動(dòng)且休閑旋服飾狂、特籠色小懂吃重點(diǎn)孤項(xiàng)目想分析-領(lǐng)秀殃城1.灑3銷售款市場(chǎng)權(quán)分析正邦領(lǐng)檔秀城狐銷售釣情況團(tuán)分析一層外徒鋪售巴價(jià)：4-圣6萬(wàn)元/平方；一面層內(nèi)泛鋪售價(jià)：3-申4萬(wàn)元/平方排米；二變層售速價(jià)：1.刃8-津2.巷5萬(wàn)元/平方寸米貨量巴情況樸：一層銷讓售套及數(shù)：13遇6套，剩回余套臨數(shù)：2套；二層銷售尺套數(shù)頂：27軌0套，剩留余套脅數(shù)：約12數(shù)2套一層裹依托陜緊挨勢(shì)沃爾仆瑪主憑力店張的帶肚動(dòng)，倒銷售穿狀況嗚良好姑；二層銷憶售率毅僅為55料%，在廢商業(yè)堪價(jià)值巖高的燥拱北贊區(qū)域搶，銷某售情巡壽況欠漁佳領(lǐng)秀撒城項(xiàng)湖目銷罵售狀都況評(píng)析產(chǎn)品譽(yù)結(jié)構(gòu)殘價(jià)較應(yīng)差，陷相當(dāng)株部分屑商鋪莊開間/進(jìn)深蠅比小呈于1/艷3；鋪位屑狹長(zhǎng)刃展示之面差株；位置上處精于拱挺北商吧圈北伐端邊圣緣，帳在服維飾精蒸品、驗(yàn)美容討美甲恨業(yè)態(tài)恩極為帳成熟塊的拱壓北商逼圈，在說售部扯分的業(yè)態(tài)定假位不陷具備偶價(jià)值勺說服唯力，缺板乏清晰柜的定惱位價(jià)駛值支撐防，銷售狀況學(xué)總體旱較差堪，二層銷棄售率遼僅為55廚%。產(chǎn)品趨結(jié)構(gòu)萌性能覆、清年晰的均定位孝是支留撐商涌鋪銷帳售的垂重要價(jià)值損點(diǎn)。銷售偶市場(chǎng)牛分析示小結(jié)商鋪錘銷售市場(chǎng)閱總體跪情況頓較為鞏良好，銷糞售方可式以細(xì)直接愛銷售為主均，無(wú)嚴(yán)揉重的飽滯后江盤，預(yù)計(jì)本項(xiàng)跨目在深下半樹年的入市償能夠該延續(xù)襯良好項(xiàng)的市辭場(chǎng)勢(shì)持頭；首層商斑鋪的掘價(jià)格濤在3-況4萬(wàn)居惕多，訪其中恐位置乎較好替的珠筆賓禧錯(cuò)悅匯引主力希投資踩額在20賀00萬(wàn)上陽(yáng)，目沸前僅清剩一夜套，側(cè)面迫體現(xiàn)才珠海訊具有妹較為詳強(qiáng)勁替的高衫端投后資客卡戶群葵；在售謎產(chǎn)品倍以社擇區(qū)底道商和歇專業(yè)噸市場(chǎng)姥為主，目甜前無(wú)仙集中煤式商鑼業(yè)在意售。1.澡3銷售丹市場(chǎng)倆分析待售項(xiàng)就目示銹意圖做一片頁(yè)金域華府格力廣場(chǎng)三期招商花園城本案中珠九悅云秀街1.板4待售襯項(xiàng)目疊分析項(xiàng)目名稱位置商業(yè)類型預(yù)計(jì)推出套數(shù)主力商鋪面積備注招商花園城翠前北路與翠前西路交匯處集中式商業(yè)+底商--沃爾瑪?shù)娜胱?，使該?xiàng)目本身具有廣泛的市場(chǎng)知名度，若與本項(xiàng)目同期推出時(shí)會(huì)造成較為嚴(yán)重的客源分流現(xiàn)象，是應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的待售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。金域華府新香洲怡華街99號(hào)社區(qū)底商38套30-60平方米金域華府處于新香洲居住區(qū)的核心位置，區(qū)位條件較好，以小面積臨街商鋪為主，但預(yù)計(jì)首次推出貨量不大，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。中珠九悅新香洲香洲上華路2號(hào)社區(qū)底商49套70-90平方米中珠九悅處于新香洲居住區(qū)的核心位置，區(qū)位條件較好，主力面積在70-90㎡之間，層高5.8m以上，為社區(qū)底商，推出貨量不大，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。格力廣場(chǎng)三期九洲大道格力廣場(chǎng)社區(qū)底商-60-90平方米格力廣場(chǎng)三期的商鋪數(shù)不多，為社區(qū)底商，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。云秀街新香洲梅界路專業(yè)市場(chǎng)-40-50平方米云秀街偏離主城區(qū)，為專業(yè)市場(chǎng)，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。1.臘4待售域項(xiàng)目安分析待售胖項(xiàng)目綁分析回表待售忌項(xiàng)目?jī)龇治鰟澬〗Y(jié)招商算花園言城市豪場(chǎng)知魄名度通廣，方區(qū)位卵條件每較好君，預(yù)返計(jì)貨胃量會(huì)津比較鎖大，是本液項(xiàng)目喊應(yīng)重嫂點(diǎn)關(guān)素注的工競(jìng)爭(zhēng)綱對(duì)手誦；下半栽年入市項(xiàng)茄目不叮多結(jié)，潛遮在入夠市項(xiàng)望目以踩社區(qū)底街鋪慈為主務(wù)，市場(chǎng)蛇競(jìng)爭(zhēng)壓力趣總體圣較小，為鈴本項(xiàng)偏目的添入市縫帶來(lái)凝良好緒的商斃業(yè)契顫?rùn)C(jī)。1.漁4待售皂項(xiàng)目嶄分析第一廉部分桶珠海賤商業(yè)皮市場(chǎng)紅部分熱總結(jié)商圈擴(kuò)分析澆：拱北距商圈勿是珠棟海商捕圈商斯業(yè)規(guī)微模最鉤大，傻人流塵量最拼多的輪商圈責(zé)，租蜘金代茂表著籃珠海肺商業(yè)昏的最捷高水椅平，本項(xiàng)嘆目處斜于拱吊北商輕圈核浪心地佩帶，沿具有缺明顯形的高份商業(yè)積價(jià)值沿。拱北殖商圈甲依托職毗鄰食口岸壟優(yōu)勢(shì)膏，商念業(yè)氣俘氛成餃?zhǔn)欤瑐愕恐厍耙哉ㄖ械酮z端的厲業(yè)態(tài)肯為主釣，缺摔乏具炕備高里品質(zhì)異感的沉標(biāo)桿僵商業(yè)子，本項(xiàng)摧目具籍有承網(wǎng)擔(dān)拱胃北商猴業(yè)升未級(jí)換燙代功測(cè)能的辭市場(chǎng)曉機(jī)會(huì)慣點(diǎn)。即將入市街項(xiàng)目淚分析目前怖了解仆的與倍本項(xiàng)艙目類命似的途大型幸商業(yè)強(qiáng)體大曉部分畢只租機(jī)不售，降圓低了項(xiàng)廟目銷誕售的段市場(chǎng)戒競(jìng)爭(zhēng)撤壓力事；拱北向區(qū)域戴出現(xiàn)頂最多醒大型極商業(yè)鍬體，偶將進(jìn)仁一步汪鞏固狠拱北舊商圈及核心反地位島的同撞時(shí)，茫同時(shí)借也加亂劇了挨該區(qū)隱域的掃商業(yè)犬競(jìng)爭(zhēng)確。銷售市場(chǎng)導(dǎo)分析商鋪槐銷售僅市場(chǎng)餃總體床情況受較為恰良好偽，無(wú)偏嚴(yán)重揪的滯仔后銷少售盤通，銷雙售方蠶式以邀直接煩銷售陪為主，預(yù)罩計(jì)本項(xiàng)予目在蘋下半漁年的入迎市能器夠延續(xù)獸良好居的市宵場(chǎng)勢(shì)暑頭；待售蓬項(xiàng)目谷分析李：下半蔬年入市項(xiàng)較目不滾多孫，潛碗在入拋市項(xiàng)桿目以迷社區(qū)奸街鋪背為主絨，市場(chǎng)怕競(jìng)爭(zhēng)儲(chǔ)壓力蹲總體窮較小殲，為冬本項(xiàng)鏈目的危入市掀帶來(lái)劇良好茂的商井業(yè)契墳機(jī)。一、譽(yù)珠海挑商圈攻及銷黑售市沸場(chǎng)研究妙總結(jié)二、項(xiàng)目哲價(jià)值瓜研判采及主陜營(yíng)銷熱策略1.層1營(yíng)銷凱核心臨問題賴研判1.氣2營(yíng)銷列問題覆解決帶方案恐建議項(xiàng)目溫特點(diǎn)長(zhǎng)分析躲：營(yíng)銷丘核心道問題莖研判珠海效第一爸商圈由的核愚心地件段，撓周邊斧商業(yè)幼成熟您；爛尾20年，處幾次市啟動(dòng)虹均失啦敗，梨現(xiàn)在秤要賣令；珠海抗第一賠高樓肥。營(yíng)銷令問題后一：著如何提得到紫市場(chǎng)遷的認(rèn)支可，較并創(chuàng)筍造價(jià)娛值的潤(rùn)巔峰濫？項(xiàng)目哲特點(diǎn)隆分析桶：營(yíng)銷課核心灰問題使研判集中律式的燒商業(yè)且結(jié)構(gòu)感；-1壘—6捉F的樓蹦層；項(xiàng)目替完成拖后資圾本需拐要撤淘離。營(yíng)銷嘴問題橋二：戒在投遲資方態(tài)沒有區(qū)長(zhǎng)期鼓經(jīng)營(yíng)扮計(jì)劃秋的前提非下，叛如何騰平衡唇經(jīng)營(yíng)遭與銷總售的很關(guān)系叛？營(yíng)銷否問題潛三：腐如何作從鋪寇位劃蒸分及帥組合統(tǒng)上優(yōu)拴惠銷逃售？營(yíng)銷糟核心紗問題帳歸納芝：營(yíng)銷勒核心河問題尾研判營(yíng)銷喬價(jià)值常塑造故：如何頸取得仁市場(chǎng)射的認(rèn)售可，及并在蔬銷售酬時(shí)創(chuàng)蓮造價(jià)勸值巔益峰；平衡貍銷售憲與經(jīng)質(zhì)營(yíng)的洞關(guān)系懶：大量拼的內(nèi)斑鋪銷噴售，爸在投撈資方剝沒有純長(zhǎng)期付經(jīng)營(yíng)熟意向驕的情包況下臭，如何龜盡量膀平衡越銷售江與經(jīng)勸營(yíng)的驗(yàn)關(guān)系濱；鋪位朋的優(yōu)送化方允式營(yíng)銷君解決克方案營(yíng)銷到價(jià)值截塑造棒：雙核淘中心布（核對(duì)心商籍圈的看核心晉地段徒）城市捧地標(biāo)杰性第鹽一高絮樓營(yíng)銷盒亮點(diǎn)地很多辦，價(jià)培值清該晰爛尾20年，克多次疲啟動(dòng)暖失敗解決瓶問題逼：這低一次斗為什會(huì)么能綢成功市場(chǎng)動(dòng)信心憤是啟淚動(dòng)營(yíng)特銷的仁基礎(chǔ)營(yíng)銷礦價(jià)值爪塑造府：重建怖市場(chǎng)遵信心提升俘項(xiàng)目丙價(jià)值創(chuàng)造罰價(jià)值喇巔峰營(yíng)銷緣瑞的基縮慧礎(chǔ)，散核心輩需要搬解決吐的問摘題這一對(duì)次為矛什么姓能成縱功這一趣次是晝誰(shuí)在位做有沒息有在躁實(shí)際表的做誰(shuí)會(huì)寄來(lái)使孟用營(yíng)銷猴造勢(shì)營(yíng)銷靠解決啊方案營(yíng)銷削價(jià)值扎塑造稠：華融襪的國(guó)建資背揚(yáng)景和文雄厚啊的實(shí)件力是筍這一批次能露成功鞋的基鵲礎(chǔ)和臂保障柱。中國(guó)燈華融幕資產(chǎn)范管理公司愁簡(jiǎn)介性質(zhì)磁：經(jīng)國(guó)務(wù)陪院批西準(zhǔn)設(shè)亞立的國(guó)忙有獨(dú)谷資金悄融機(jī)構(gòu)實(shí)力園：注冊(cè)資本敞金10堪0億元人民盒幣。全血國(guó)設(shè)有32家辦采事處委和營(yíng)耽業(yè)部帥，擁峽有10家平運(yùn)臺(tái)公通司，沙服務(wù)注網(wǎng)絡(luò)孝遍及30個(gè)省匪、市顛、自記治區(qū)。業(yè)務(wù)流范圍錦：以侵資產(chǎn)病經(jīng)營(yíng)旅管理透為主漸業(yè)，證所券、測(cè)租賃注、信困托、磨投資疊、基那金、紋期貨晚、銀佳行等悟業(yè)務(wù)會(huì)為依掉托的結(jié)綜合旱性金扯融服掀務(wù)體嘗系使命陳：促進(jìn)國(guó)有戀商業(yè)固銀行溝改革復(fù)發(fā)展壺、國(guó)誦有企逐業(yè)減紹債脫覆困、栗維護(hù)廢金融箏體系庭穩(wěn)定坑運(yùn)行仙、最甲大限茅度減摩少國(guó)氏家損播失、粗促進(jìn)火社會(huì)摔經(jīng)濟(jì)計(jì)健康辣穩(wěn)定隆發(fā)展苗做出吸了積辯極貢第獻(xiàn)。讓市飛場(chǎng)信墊服的較改造好。項(xiàng)目劈燕的案據(jù)名要餡有：暫華融營(yíng)銷何解決葉方案營(yíng)銷璃價(jià)值稱塑造貝：看得們見的測(cè)改造暈。項(xiàng)目述實(shí)際香的施倍工改朵造是惹市場(chǎng)淘相信說其能早成功賽的實(shí)麗際動(dòng)滑作。不僅旋是營(yíng)側(cè)銷中姿心，拜還需乎要外獸立面肆的施季工營(yíng)銷革解決播方案營(yíng)銷銳價(jià)值堤塑造居：運(yùn)作中的進(jìn)桿度。持續(xù)浸的簽攻約信龜息發(fā)詢布是設(shè)項(xiàng)目甩改造笛成功壁信息宣的重估要方懸式之門一。營(yíng)銷鏈主階測(cè)段每疫周或奇者密白集性儀的召逆開招五商簽掉約會(huì)摘或招箏商成蜘功發(fā)范布會(huì)獸，并欣通過及媒體鏈放大苦。營(yíng)銷各解決蒙方案營(yíng)銷勇價(jià)值掘塑造假：增加消公信臘力政府屯的參商與是截市場(chǎng)改及投必資者揭信心嚼的重醫(yī)要方扮式之傾一。邀請(qǐng)批珠海磁市市誼長(zhǎng)及鳥主要襪領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)參與乒項(xiàng)目織的剪猾彩儀章式或鈔重啟偏發(fā)布捷會(huì)。營(yíng)銷顯解決嫂方案營(yíng)銷囑價(jià)值何塑造蛇：媒體被宣傳嗎語(yǔ)包誕裝亮相娃階段牲一定揉要有析強(qiáng)勢(shì)從的媒輪體和昨包裝盤配合毫。在通鋸過一己些列您信心棟重建陣的基遇礎(chǔ)上縮慧，強(qiáng)肢勢(shì)宣剃傳，駕從信中心重既建階鮮段直占接進(jìn)織入銷渣售階鉤段。營(yíng)銷鍛解決逼方案營(yíng)銷穿價(jià)值頭塑造鼠：當(dāng)前壩階段信心柳重建掌階段營(yíng)銷堪啟動(dòng)林階段位置弦很好疼的爛及尾樓爛尾預(yù)樓要瓶改造令了，催真的肝假宋的以后擺會(huì)成納什么江樣信心廊重建順階段塘就是榨要讓擁客戶刊從討方論這突一次腥行不隊(duì)行到草討論港以后少會(huì)怎騰么樣寨，從齊觀望幸中成泥為參腸與者御。營(yíng)銷菌解決尺方案惋惜觀望追捧營(yíng)銷自價(jià)值習(xí)塑造趕：這一冤次改臘造是堡真的阿，會(huì)桿成功室的信渴心項(xiàng)目包的雙竿核心退地段城市娃核心洲商圈陳的核央心地挽段有大戒量品央牌商早戶的困進(jìn)駐羨，好泊使用只要料解決巡壽項(xiàng)目限的信舌心問盜題，群結(jié)合麗優(yōu)越束的位篩置，騰營(yíng)銷傷價(jià)值綠突出營(yíng)銷牢的核夫心因給素營(yíng)銷嫌解決亡方案營(yíng)銷器價(jià)值構(gòu)塑造狼：重建失市場(chǎng)恨信心解決渣問題遮：這掉一次昏為什鋪么能凍成功提升材項(xiàng)目機(jī)價(jià)值營(yíng)銷效利好賓、產(chǎn)拐品策柳略、述媒體展策略把、創(chuàng)造欣價(jià)值慌巔峰第一胞高樓安、營(yíng)帽銷活鹽動(dòng)、船認(rèn)籌商及開席盤策奶略營(yíng)銷狡解決持方案營(yíng)銷耳價(jià)值曾塑造木：在樹忍立市抽場(chǎng)信糧心的段基礎(chǔ)孩上，黨再結(jié)躁合城驚市發(fā)碑展、活港珠珍澳大脈橋、糠橫琴憑新區(qū)沾規(guī)劃醋等營(yíng)攏銷利基好提氧升整怎體價(jià)黃值，烈同時(shí)凡配合閱產(chǎn)品基的規(guī)謎劃與肥媒體窯的宣垮傳。營(yíng)銷引解決脹方案營(yíng)銷珍價(jià)值供塑造衫：廣州國(guó)際金融中心上海環(huán)球金融中心深圳京基100商業(yè)：KKMALL珠海時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)：珠海標(biāo)桿商業(yè)對(duì)比討北京薦、上回海、稠廣州稠、深趨圳及主國(guó)際針上第巾一高狐樓的示裙樓花商業(yè)挺價(jià)值帶，創(chuàng)惜造本柄項(xiàng)目鞋的價(jià)佳值制朵高點(diǎn)況，同歉時(shí)結(jié)濕合認(rèn)凡籌、蔑開盤蹦的客愧戶策酷略，丑掀起挎市場(chǎng)臨熱潮桿和搶該購(gòu)氛卻圍。營(yíng)銷抵解決腿方案平衡被銷售撥和經(jīng)導(dǎo)營(yíng)的椅關(guān)系殃：根據(jù)加目前臟甲方雖提供勺的初廉步銷俗售區(qū)經(jīng)域規(guī)強(qiáng)劃（渣暫不在考慮解本方合案的睡調(diào)整豆建議概），輸項(xiàng)目港銷售革的對(duì)搶象超體過90徹%是內(nèi)握鋪。類別內(nèi)鋪總體內(nèi)鋪占比個(gè)數(shù)31633694.1%面積（㎡）4673516190.6%銷售柔產(chǎn)品編內(nèi)鋪磁面積社占比映約90芽%，其辱中大龍部分既是-1提F及2-押3F的內(nèi)樓鋪。大量叛的內(nèi)瓣鋪銷海售必碎然面百臨銷覆售與羅經(jīng)營(yíng)服的矛淘盾營(yíng)銷狐解決譽(yù)方案平衡忌銷售霧和經(jīng)禮營(yíng)的迷關(guān)系潔：根據(jù)眨我公幟司對(duì)皂珠三箭角近10年主祖要內(nèi)煙鋪銷遲售的粱深入輕研究乏，內(nèi)佛鋪銷間售主免要有梢兩種紫情況差①經(jīng)化營(yíng)權(quán)戴與產(chǎn)緊權(quán)完箏全對(duì)碑應(yīng)或誼絕大氣部分辟對(duì)應(yīng)謠；②絞經(jīng)營(yíng)拜權(quán)與蘿產(chǎn)權(quán)奧不對(duì)仰應(yīng)。項(xiàng)目名稱港惠新天地南山萬(wàn)花筒中港城中信地鐵商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)說明長(zhǎng)期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)短期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)

3年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)位置描述惠城區(qū)商圈次中心南山成熟商業(yè)區(qū)福田居住區(qū)福田商業(yè)城市區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)集中式商業(yè)集中式商業(yè)集中式商業(yè)地鐵街區(qū)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)鋪位關(guān)系不對(duì)應(yīng)不對(duì)應(yīng)不完全對(duì)應(yīng)大部分對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)狀況良好良好失敗基本正常，部分空置經(jīng)營(yíng)狀況3年年返8%15年年返8%------3年年返8%營(yíng)銷缺解決央方案平衡暈銷售即和經(jīng)摟營(yíng)的御關(guān)系違：以上家研究擺案例賊中，貼港惠破新天守地和蒼南山撥萬(wàn)花禍筒都術(shù)是經(jīng)親過返根租期怖到或于主力冤店撤舉場(chǎng)后體的空緒置過脂程，冒開發(fā)份商后召期和飛每個(gè)購(gòu)小業(yè)節(jié)主進(jìn)訓(xùn)行溝虎通洽膀談，伙最終任達(dá)成飾長(zhǎng)期狹返租柴協(xié)議仙，方捧使得彩項(xiàng)目爆得以筐持續(xù)闖經(jīng)營(yíng)皺；結(jié)糕合我惱公司孕對(duì)諸布多案船例的姓研究棍，得預(yù)出以齡下結(jié)聰論：內(nèi)鋪東一般竊都必暫須采浪用返繼租銷晝售的腿方式產(chǎn)權(quán)坦與經(jīng)協(xié)營(yíng)權(quán)銹不對(duì)珠應(yīng)的領(lǐng)內(nèi)鋪膀必須雅長(zhǎng)期司返租框經(jīng)營(yíng)爆：產(chǎn)權(quán)際與經(jīng)裙?fàn)I權(quán)議對(duì)應(yīng)光能夠忽在一掩定程典度上悼降低孤經(jīng)營(yíng)賊風(fēng)險(xiǎn)孔。營(yíng)銷消解決罵方案平衡筋銷售雕和經(jīng)暈營(yíng)的表關(guān)系五：本項(xiàng)深目華甩融為泄風(fēng)投項(xiàng)目封改造偽完后艱會(huì)適索時(shí)退垮出金山禁公司甩的商骨業(yè)運(yùn)直營(yíng)經(jīng)拐營(yíng)也掘不多在滿沸足銷音售需餡求的主前提慢下，必盡量憐降低廊經(jīng)營(yíng)蔑壓力綜述魚：項(xiàng)臘目應(yīng)陶盡量扛采取尤產(chǎn)權(quán)備單位患與經(jīng)說營(yíng)單扒位對(duì)壤應(yīng)的虧銷售趟模式賢進(jìn)行莫銷售控。營(yíng)銷言解決谷方案平衡濾銷售苦和經(jīng)梅營(yíng)的殘關(guān)系租：由多炒個(gè)產(chǎn)還權(quán)單澤位組浴成一籍個(gè)經(jīng)控營(yíng)單我位本項(xiàng)呀目銷德售單觀位劃診分示擋意圖本項(xiàng)桶目定葬位為忠購(gòu)物脾中心足，品喪牌商異戶需她求面拼積較茶大大面蔥積鋪起位不忠利于禁銷售皮，必愿須劃探分本項(xiàng)村目不跌能完梁全實(shí)逃現(xiàn)產(chǎn)被權(quán)與準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)曾權(quán)的壺對(duì)應(yīng)綜述夕：本四項(xiàng)目不結(jié)合柳實(shí)際饅采用么多個(gè)搬產(chǎn)權(quán)圍組合壁成為盤經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)單位吳的產(chǎn)課權(quán)和斥經(jīng)營(yíng)皂權(quán)基互本對(duì)擊應(yīng)的菌銷售花方式棄。營(yíng)銷孔解決涌方案平衡格銷售壺和經(jīng)份營(yíng)的蝦關(guān)系謀：返租豪期限叫：招商國(guó)角度霉：商砍家簽伏約期砍限的侮需要銷售孟角度排：越插短越置好（針表價(jià)監(jiān)和實(shí)聾收關(guān)忍系）經(jīng)營(yíng)灣角度饅：滿貌足市跌場(chǎng)培占育本項(xiàng)糠目購(gòu)煎物中及心，慣大部插分簽奪約周兔期在3年內(nèi)建議譽(yù)統(tǒng)一嬌返租興期為3年具體麗做法必：建倆議遵威循市撿場(chǎng)慣敗例：3年24阿%一次冤性沖挪抵總蘿價(jià)營(yíng)銷傅解決菠方案平衡多銷售獻(xiàn)和經(jīng)焦?fàn)I的貞關(guān)系盟：根據(jù)尖我公故司對(duì)覽返租馬項(xiàng)目信的研畫究，幸所有阿返租灣項(xiàng)目旦返租萌期到膀后都酷會(huì)出櫻現(xiàn)一毛定經(jīng)貪營(yíng)上線的問工題，薯長(zhǎng)期務(wù)的經(jīng)勉營(yíng)管糖理是跟集中倘式商采業(yè)運(yùn)預(yù)營(yíng)的報(bào)保障剩，本罷項(xiàng)目頁(yè)雖然樂只進(jìn)坊行3年返屋租，胳但仍擇建議擠長(zhǎng)期奶運(yùn)營(yíng)虧管理勞，具毒體建川議如辱下：由甲手方成內(nèi)立或峽引進(jìn)字經(jīng)營(yíng)膝管理松公司批，在塞銷售倚時(shí)與潮客戶流簽訂15年經(jīng)迫營(yíng)管爆理協(xié)軋議，膝前三淹年24矛%直接餐沖抵于總房謎款，論后期12年每砌年實(shí)搏收租足金的92沃-9趴5%歸屬面業(yè)主懷，5-幟8%作為構(gòu)經(jīng)營(yíng)市管理葬推廣哲費(fèi)用截，項(xiàng)鹿目位長(zhǎng)置較帽好租井金較細(xì)高，悄具備戰(zhàn)很強(qiáng)羨的操請(qǐng)作性奶。營(yíng)銷需解決訴方案銷售別區(qū)域蒸建議項(xiàng)：營(yíng)銷記解決導(dǎo)方案項(xiàng)目培銷售派以內(nèi)庭鋪為凱主經(jīng)營(yíng)北角度銳：2F的內(nèi)勸鋪與4F內(nèi)鋪域風(fēng)險(xiǎn)校相似銷售命角度麗：價(jià)芬差明咸顯，4F有價(jià)勸格優(yōu)幼勢(shì)解決勵(lì)經(jīng)營(yíng)叛的前誘提下4F存在砍銷售竭的可堪能性投資慚方有豈更多糧回款尿要求抓的情瓶況下貪初判誘可以干銷售5F及以璃上不惜建議扭銷售吳：難煙度、名價(jià)值營(yíng)銷驅(qū)節(jié)奏傭的劃臘分：結(jié)合蹦項(xiàng)目蕉重建席市場(chǎng)別信心敘及甲殼方回衡款要直求，闊項(xiàng)目普營(yíng)銷辦的節(jié)服奏初茄步建巨議按材以下刮劃分介：8月7月9月10月6月準(zhǔn)備極期營(yíng)銷柏中心蘆開放認(rèn)籌爆啟動(dòng)開盤大客以戶溝輔通提慣前啟搬動(dòng)營(yíng)銷宣解決與方案營(yíng)銷聚節(jié)奏冰的劃猶分：我公噴司在息操作滋萬(wàn)科向珠賓陸項(xiàng)目襲累計(jì)篩了約60遵0批珠閃海及當(dāng)澳門蝦香港蘋的頂差級(jí)客唇戶：根據(jù)琴銷售頓經(jīng)驗(yàn)撞：大辭客戶悲洽談啊周期策較長(zhǎng)膀，較哭為理婆性，齒也可偽提前黨定鋪?lái)?xiàng)目自確定醫(yī)工程交進(jìn)展爬、銷錘售方采式、疼交鋪喊時(shí)間劇及開符業(yè)時(shí)鎖間后媽就可州進(jìn)入慌洽談勿階段營(yíng)銷算解決建方案銷售叮執(zhí)行宵建議城：房地端產(chǎn)銷炸售尤登其商許業(yè)項(xiàng)舅目銷浙售,銷售召中心然的銷為售氛羞圍營(yíng)蠶造是炊銷售參成功嫂的關(guān)泄鍵所云在,我司狀在項(xiàng)扶目操陸作過效程中定通過專以下成營(yíng)銷助手段叫聚集悠人氣晨、提汽高發(fā)藥售當(dāng)朱天的抓成交膏率、賊實(shí)現(xiàn)憂項(xiàng)目閉銷售賴收益搬最大兼化：集中箭客戶疊積累霸、集晝中發(fā)迎售：集中罷誠(chéng)意巾登記熱、統(tǒng)除一發(fā)泄售可伏測(cè)試憐客戶漁對(duì)項(xiàng)隨目接芒受程耗度、旬并可廣隨時(shí)畏調(diào)整素項(xiàng)目顛銷售達(dá)策略世。促取進(jìn)猶棚豫客光戶達(dá)圣成購(gòu)吸買，幫并促禿使客刑戶購(gòu)班買相賄對(duì)位拒置較么差鋪粱位的深營(yíng)銷軍作用公開穩(wěn)發(fā)售剝前集極中回勵(lì)訪、辨價(jià)格鄙測(cè)試盤：集中踏回訪張可使嘉銷售民現(xiàn)場(chǎng)很始終粒保持脆熱烈竿的營(yíng)羽銷氛醬圍，秋并且弄測(cè)試次客戶黨對(duì)價(jià)同格的相接受性程度蹦，隨嘗時(shí)調(diào)碧整項(xiàng)笑目?jī)r(jià)達(dá)格策宜略，亮是確棉保成今功銷既售的魔重要母環(huán)節(jié)炊。優(yōu)質(zhì)蹲大客食戶提骨前購(gòu)鎖買：優(yōu)質(zhì)桿客戶矩價(jià)格絹承受躲力強(qiáng)缺、并熊且通爆過公綢開發(fā)鋼售當(dāng)慈天單伙個(gè)購(gòu)額買客廁戶的倘人數(shù)麗給予肚提前阿購(gòu)買售客戶虧壓力船：優(yōu)杠質(zhì)客窮戶提確前購(gòu)錫買促肆使大?？蛻臬C成交姻率提返高。營(yíng)銷草解決浸方案銷售椒執(zhí)行妄建議絨：大客藏戶提余前購(gòu)鋸買的坑必要巖性：A、預(yù)疫防客辰戶流夫失——冊(cè)-因大結(jié)客戶認(rèn)購(gòu)買脖時(shí)都蘇會(huì)選它擇連慢續(xù)組釣合在恒一起假的鋪斑位，萄同時(shí)返其需周求的非面積藏大，滅金額透較高滲，為圍防止畜大客境戶在蒜抽簽出過程劈燕中出票現(xiàn)因剖排號(hào)臟順序幫靠后早，購(gòu)增買的才鋪位精無(wú)法擁連續(xù)擁組合泳在一慎起等妹情況快出現(xiàn)在而導(dǎo)申致的暖客戶趨流失朝；B、提憑高公千開發(fā)聾售率——大客產(chǎn)戶提奧前認(rèn)縣購(gòu)，揉選購(gòu)圓一部炎分鋪趴位，餃可以納減輕輝開盤交時(shí)普杜通客鞏戶的膨公開頑發(fā)售撞壓力享，并魯制造插出成本交火撤爆氣漆氛，袖從而榆提高徑公開初發(fā)售鐘率；C、鋪從位產(chǎn)挨權(quán)集吊中——維-大客找戶連裳鋪購(gòu)安買，雜整體兄鋪位洪有利青于日聽后經(jīng)椒營(yíng)管倉(cāng)理。營(yíng)銷笛解決子方案各期科不同筆時(shí)段同均制步定有裙針對(duì)星性的遺銷售柳說辭淘（如獨(dú)：完辯整說皆辭、撫流線丘說辭能、一滴分鐘顆說辭電、認(rèn)秀籌說漲辭、電開盤物說辭彎、電夠話說借辭等兇）來(lái)訪劣客戶尚當(dāng)天烘回訪高頻廢率活個(gè)動(dòng)聚場(chǎng)客和茫洗客客戶鉤級(jí)別平劃分AB俯C（2-冶3-購(gòu)5的跟寸進(jìn)策帶略）對(duì)每存一位資重點(diǎn)期、難竹點(diǎn)、讓大客慕戶制朋定專導(dǎo)項(xiàng)營(yíng)吧銷策薪略……營(yíng)銷吃的結(jié)掏果現(xiàn)場(chǎng)幅執(zhí)行鄙極其懷重要最終掙由現(xiàn)雄場(chǎng)完界成的銷售微執(zhí)行樣建議為：營(yíng)銷地解決傳方案銷售肢執(zhí)行燭建議彎：擬定箭銷售者說辭甘：不衣同時(shí)票間/階段扔、不亂同溝音通方示式、血面對(duì)四不同訊的人休，說暖不同行的話所。并拉能準(zhǔn)金確傳父達(dá)出跌項(xiàng)目違價(jià)值僻點(diǎn)。項(xiàng)目刺前期變準(zhǔn)備異，擬拐定全化方位五的說抹辭體押系，堅(jiān)培訓(xùn)草銷售駛員，奪銷售芝員熟呀悉了竊，才沿能灌跨輸項(xiàng)揀目?jī)r(jià)走值。萬(wàn)科砌天譽(yù)每營(yíng)銷桌過程劃中，初我司升擬定旨了完蝴整的輝說辭驅(qū)體系愚，如飾下圖認(rèn)籌惠期說愛辭：（認(rèn)長(zhǎng)籌啟竭動(dòng)后投擬定頂完畢衫）活動(dòng)場(chǎng)說辭辦卡滿認(rèn)籌復(fù)說辭摸底沿落位佳說辭開盤搏說辭咨詢吧期說擾辭：（銷汗售人傾員駐溝場(chǎng)前糧擬定遷完畢溝）營(yíng)銷繭解決覽方案銷售架執(zhí)行醫(yī)建議妹：投放內(nèi)問容：對(duì)驅(qū)各營(yíng)銷節(jié)勺點(diǎn)（朗認(rèn)籌搬、開意盤）運(yùn)的即時(shí)胖銷售皆信息世進(jìn)行轎發(fā)布媽。投放項(xiàng)頻率：項(xiàng)雄目體材量大動(dòng)，銷規(guī)售任諷務(wù)較寬重，悼短信察作為晴精準(zhǔn)喉營(yíng)銷輝的主膛要工裝具之帳一，耗建議居加大跨短信戚投放宇頻率恐，認(rèn)答籌前否、認(rèn)閉籌期規(guī)間、仇開盤然前分襯別投鎮(zhèn)放短寸信。投放劍區(qū)域挽：龍領(lǐng)崗各鎮(zhèn)則區(qū)、羨福田選、羅丸湖、另南山擦等地臟區(qū)。交叉篩選基礎(chǔ)條件：年齡30歲以上，銀行存款300萬(wàn)以上交叉篩選數(shù)據(jù)表：（以下數(shù)據(jù)必須先滿足上述基礎(chǔ)條件后再篩選，即與上述條件必須同時(shí)滿足；若沒有該數(shù)據(jù)，則填寫為“0”）

客戶類型備注龍崗福田羅湖南山寶安鹽田合計(jì)去重后根據(jù)自營(yíng)意向定位120平以上大中型餐飲品牌商家（老板）百度烤吧，巴西烤肉，小肥羊，真功夫等28142115743516410293120平以上診所經(jīng)營(yíng)者仁愛醫(yī)院，同步齒科，海怡門診，遠(yuǎn)東醫(yī)院，博愛醫(yī)院等15434623188153121120平以上美容美發(fā)連鎖機(jī)構(gòu)（老板）首腦美發(fā)，迪沙美發(fā)，韻姿美容，仙娜美容等1546412335663151310218461733415412120平以上健身連鎖機(jī)構(gòu)（老板）中航健身會(huì)，精英健身俱樂部，力美健健身，永美姿健身等110338122965210319667451269411023年租金100萬(wàn)以上、經(jīng)營(yíng)面積120平以上、經(jīng)營(yíng)年限3年以上租戶（僅限福田中心商圈、羅湖東門商圈、南山中心商圈商業(yè)旺區(qū)）ILLY咖啡，漢堡王，服裝，電子等0115415428460035423315根據(jù)投資意向定位1000萬(wàn)以上別墅業(yè)主華僑城波托菲諾，首地容御，后海片區(qū)樓盤4123184562145118463541184541956395462套120平以上商鋪業(yè)主8451210351845614254745654167506851846注冊(cè)資金500萬(wàn)以上、注冊(cè)年限3年以上工商企業(yè)主

36841023554618846412310543340333403合計(jì)

189505900034296411432024110930184650154959我司善在萬(wàn)童科天嶼譽(yù)中布對(duì)深內(nèi)圳高興端客愧戶群央體的消精準(zhǔn)衣梳理瓜。營(yíng)銷訊解決菠方案三、商夫鋪合會(huì)理優(yōu)踩化建接議商鋪兔合理令化劃洪分負(fù)一獅層調(diào)呆整部別分示壩意圖嶄（原居圖）地面怖到超栗市入鋼口到達(dá)嫁商場(chǎng)鄉(xiāng)豐內(nèi)部（平珍板梯裝）調(diào)整鳳部分外二調(diào)整釣部分一人流駛動(dòng)線商鋪優(yōu)合理閉化劃遵分負(fù)一厘層調(diào)陸整部這分一超市情出口原設(shè)雜計(jì)中帶，超惹市出注口在胖中部忽，導(dǎo)些致后蜻部無(wú)枕人流望，商刮業(yè)價(jià)橫值大標(biāo)大降斥低超市打出口現(xiàn)設(shè)岔計(jì)中宵，超按市出不口在天后部艘，所轎有銷譯售商嚷鋪均匯可共鼻享人劉流，互商業(yè)批價(jià)值門大大忙提升粱?？射N壞售面異積大溉大增久加商鋪痛合理糟化劃頓分原設(shè)德計(jì)商酷鋪面宋積過燭大，乳必然勺導(dǎo)致天總價(jià)閣高，衫單價(jià)莖難以碌提升溜。充分泉挖掘遮首層旁至超亞市的縫通道勸價(jià)值都，將績(jī)商鋪初面積竊盡量防縮小鎖，以鴉利于劉商鋪逐銷售某進(jìn)度脅及銷巴售總降額的毅提高酬。負(fù)一評(píng)層調(diào)握整部蹤蝶分二商鋪照合理腹化劃順分負(fù)一脆層一調(diào)整語(yǔ)后總示齒意圖地面瓦到超獲市入鹿口人流懶動(dòng)線商鋪粘合理肝化劃煉分首層舉調(diào)整會(huì)部分陣示意軍圖（君原圖范）調(diào)整部分一調(diào)整部分二調(diào)整部分三調(diào)整部分四調(diào)整部分五商鋪薦合理膽化劃疑分首層-調(diào)整鞠部分茄一原設(shè)勤計(jì)：次主蓄通道鞭寬8米，房誠(chéng)造成養(yǎng)商鋪匯面積臨浪費(fèi)淺。33、34、35號(hào)鋪駐進(jìn)深前只有3米，厘而面屋寬達(dá)8米，饒明顯稿存在脂問題棕。19號(hào)鋪懷面對(duì)閥手扶醋梯，申應(yīng)盡榮量合化理增喇大面搭積。商鋪凝合理賄化劃須分