征管習(xí)慣影響下的土地增值稅形變及清算技巧

征管習(xí)慣影響下的土地增值稅形變分析及清算技巧主講：***不為人知的稅法故事第四條條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：

（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則該》該條修改背后的故事。未修改前的避稅手法修改后的爭議及荒謬的稅收實踐奇怪的稅收條文（立法小事故）石材加工企業(yè)銷售石材并負(fù)責(zé)安裝工程作業(yè)的，按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，對其取得的收入，應(yīng)在征收增值稅的同時按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1999]940號）其立法的上位淵源:

重慶市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)就重慶市國家稅務(wù)局《關(guān)于建筑安裝企業(yè)制作鋁合金門窗產(chǎn)成品銷售行為應(yīng)征收增值稅的請示》（重國稅發(fā)［1996］360號）中所涉及的有關(guān)問題通知如下：

按照我局印發(fā)的《增值稅若干具體問題的規(guī)定》（國稅發(fā)［1993］154號）第一條第（四）款的規(guī)定，基本建設(shè)單位和從事建筑安裝業(yè)務(wù)的企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件及建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時征收增值稅。這一規(guī)定對建筑安裝企業(yè)制售鋁合金門窗產(chǎn)品同樣適用。無論其制作地點距施工地點遠(yuǎn)近，企業(yè)財務(wù)核算形式如何，應(yīng)一律照章征收增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十八條的規(guī)定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的全部價款。鋁合金門窗屬于建筑工程中所用的原材料，其價款不能從工程承包額中扣除或分割開來分別征稅，更不能以此作為劃分確定混合銷售只征一種稅。如果生產(chǎn)鋁合金門窗的納稅人是承包工程的分包或轉(zhuǎn)包人，其應(yīng)納的營業(yè)稅已由總承包人代扣代繳，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條第（三）款的規(guī)定，則對其不再征收營業(yè)稅。國稅函【1997】第186號

發(fā)布時間：1997年04月08日狀態(tài)：失效

（四）基本建設(shè)單位和從事建筑安裝業(yè)務(wù)的企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件或建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時征收增值稅。但對其在建筑現(xiàn)場制造的預(yù)制構(gòu)件，凡直接用于本單位或本企業(yè)建筑工程的，不征收增值稅。

國稅發(fā)〔1993〕154號國稅發(fā)〔2009〕29號終于廢了開篇語一個朋友曾說，四大+稅總領(lǐng)導(dǎo)+當(dāng)?shù)刂鞴艿呐嘤?xùn)他才聽。我問，那你為什么還總問我問題？稅務(wù)解釋的稅法，是有最有利于稅務(wù)的稅法。按稅務(wù)的解釋執(zhí)行就沒有風(fēng)險嗎？那為什么各個專管解釋的口徑不同？征管和稽查的口徑不同？第一節(jié)土地增值稅征管現(xiàn)狀一、“搞不懂”的稅種名義上的第二道流轉(zhuǎn)稅(稅金可所得稅前扣除）操作意義上的第二道所得稅（參照所得稅的口徑操作）稅總惜墨如金，稅務(wù)機(jī)關(guān)也說“模糊”、“搞不懂”稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部口徑成了執(zhí)法依據(jù)各省、各市的規(guī)定不同，他們都沒有違反上位法，因而需要

換一種思路做土地增值稅！國稅發(fā)【2000】

44號文的做稅思路和精神合作建房的故事一句話，彈性！二、征管現(xiàn)狀理論上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。實際上總體上原先核定為主，查帳為輔（有原因）現(xiàn)在查帳增多地方習(xí)慣和政策優(yōu)先，有時和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各區(qū)不同）三、征管現(xiàn)狀1、上海的地方性政策規(guī)定原先：滬地稅地[1995]36號“本市的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可參照市建設(shè)委員會滬建建（94）第0632號《關(guān)于批準(zhǔn)<住宅建設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)>為上海市標(biāo)準(zhǔn)的通知》1至9項標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定（具體資料另行印發(fā)）?！狈艑捊ㄖ娣e的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)本市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅具體劃分界限的規(guī)定，每戶平均套型的建筑面積各放寬10平方米，即低多層住宅每戶平均建筑面積由不應(yīng)超60平方米放寬到不應(yīng)超70平方米；中高層住宅每戶平均建筑面積由不應(yīng)超66平方米放寬到不應(yīng)通76平方米；高層住宅每戶平均建筑面積由不應(yīng)超76平方米放寬到不應(yīng)超86平方米。

無論小套、中套、大套在某項目套型中所占比例如何，但該項目每戶平均建筑面積不能超出放寬后的標(biāo)準(zhǔn)，否則不能認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。滬地稅地[1997]19號蘇地稅發(fā)[2004]58號《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅預(yù)征工作的通知》“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)?！保ㄗⅲ哼@里的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與通常講的“普通住宅”有區(qū)別，類似于“定銷房”。）現(xiàn)在（國家政策）財稅〔2006〕21號：《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。財稅〔2006〕141號“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握?！眹k發(fā)【2005】第026號“五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)

為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以、單套建筑面積在１２０平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的２０％。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在２００５年５月３１日前公布。

”（地方政策）根據(jù)滬地稅流[2005]59號文件的規(guī)定，普通住房必須同時符合下列條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；（2）單套建筑面積140平方米以下；（3）實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。

上述標(biāo)準(zhǔn)自2005年6月1日起執(zhí)行。以后由市政府每半年公布一次。凡不符合上述條件的均為非普通住房。

滬地稅地[2007]26號通地稅發(fā)〔2007〕185號普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，按商品房住宅價格管理的要求實行國家定價或限價，為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)實用房、微利房、解困房、拆遷安置房、落實私改房等。（蘇地稅發(fā)[1995]103號）。又據(jù)蘇財稅[2007]57號（蘇州市文件）：普通住宅的認(rèn)定，按蘇州市人民政府《關(guān)于印發(fā)蘇州市加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控切實穩(wěn)定住房價格實施意見的通知》（蘇府[2005]61號）關(guān)于對“普通商品住房”的規(guī)定執(zhí)行，即住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套建筑面積144平方以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以內(nèi)。思考：A公司到國土房產(chǎn)局打了一個批復(fù)，是普通住宅，如何認(rèn)定？預(yù)售是2003年，2007年清算，是分段計算？還是按新政策？2、當(dāng)?shù)氐恼鞴芰?xí)慣（1）、上海據(jù)了解沒有清算，但有的公司通過注銷方式清算了（2）蘇州各個區(qū)不同，園區(qū)原則上核定清算，新區(qū)可選擇核定或查帳清算，不同的清算方式，產(chǎn)生完全不同的結(jié)果。如一個開發(fā)精裝房的園區(qū)地產(chǎn)公司，核定了3000萬，查帳，幾乎沒有。思考：為什么一些專家建議開發(fā)精裝房，是個“外科醫(yī)生”的作法？《籌劃不可顧此失彼》案例：由于不了解征管習(xí)慣而導(dǎo)致的c公司失敗籌劃案例（溝通的重要）。

第二節(jié)土地增值稅稅法解讀（基礎(chǔ)入門）

一、土地增值稅概念

：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（國務(wù)院令[1993]138號）思考：只轉(zhuǎn)讓建筑物而不轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是否要交土地增值稅？（化工廠劃撥土地建房分房的案子）答案：“第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！保ㄘ敺╗1995]6號）

上海奇怪政策十六、土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為征稅對象。對各鄉(xiāng)村在集體土地開發(fā)建造商品房出售，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時土地仍屬集體所有的，均不征收土地增值稅。

滬地稅地[1995]40號案例：一個劃撥地塊上的建筑物抵押給銀行，銀行拍賣，稅務(wù)要征土增。（一）納稅人：土地增值稅納稅人：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定繳納土地增值稅。（國務(wù)院令[1993]138號）

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，指沒有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不需繳。自用不需交。

2、取得收入，指直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人的繼承及公益捐贈不交。（財稅[1995]48號）思考：以房地產(chǎn)減資，是否交營業(yè)稅和土地增值稅？無償捐贈呢？國稅發(fā)〔2006〕187號“（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。”核定，一網(wǎng)打盡條款。

二、土地增值稅的稅率

土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表

級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率

稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50％的部分3002超過50%—100％的部分

4053超過l00%—200％的部分50154超過200％的部分6035三、做應(yīng)稅藝收入持的確燦定：辛包括鴿轉(zhuǎn)讓男房地盤產(chǎn)的騎全部格價款潔及有梢關(guān)的朗經(jīng)濟(jì)掃收益犬。包妙括貨佩幣收范入、基實物揭收入槳和其繼他收膛入。1、房戶地產(chǎn)癢銷售齒收入思考子：沒岸有產(chǎn)忘權(quán)證半的銷市售房澤地產(chǎn)框，是比不是散收入當(dāng)？還薄是參坑照國稅控函〔2欺00對7〕病64行5號？廟（軍獵房的歇問題攏）2、視示同銷縣售收姥入開發(fā)茂企業(yè)壞將開就發(fā)產(chǎn)識品和型公共員配套形設(shè)施碑用于漿職工秤福利是、獎咳勵、熱對外皺投資膏、分浸配給撲股東缺或投稠資人被、抵逢償債維務(wù)、尸換取帳其他火單位冰和個麻人的該非貨忽幣性概資產(chǎn)確等，裝發(fā)生而所有據(jù)權(quán)屬爆轉(zhuǎn)移驕時應(yīng)耍視同塌銷售哭房地住產(chǎn)。搬（國依稅發(fā)〔2駕00敗6〕催18秤7號）1.按本析企業(yè)食在同忠一地扶區(qū)、勺同一阿年度眠銷售諸的同暗類房剪地產(chǎn)典的平梅均價秩格確帳定；2.由主旨管稅克務(wù)機(jī)廈關(guān)參雅照當(dāng)開地當(dāng)鹿年、竊同類犬房地決產(chǎn)的京市場隸價格賤或評醬估價時值確娘定。思考脂：沒四有列繡舉無魚償捐絮贈，雁無償燦捐贈璃是否灘是視學(xué)同銷飛售？發(fā)文津，就退加入洞了捐貿(mào)贈。未列林舉捐嗽贈，欺是否章可以基核定閉？征管雹法。鞠第三捷十五踢條納蜓稅人汪有下雄列情按形之錄一的蜜，稅歡務(wù)機(jī)蹲關(guān)有脅權(quán)核妖定其否應(yīng)納暴稅額止：（一隱）依取照法委律、喚行政刺法規(guī)饒的規(guī)赤定可敵以不狼設(shè)置情帳簿最的；捧（二仁）依蒙照法偽律、尼行政迅法規(guī)拐的規(guī)爸定應(yīng)鍬當(dāng)設(shè)找置帳魚簿但賓未設(shè)備置的域；（富三）尿擅自蒙銷毀針帳簿稻或者嘗拒不趙提供凝納稅政資料販的；軍（四虹）雖大設(shè)置艙帳簿韻，但妖帳目慮混亂需或者暫成本鎖資料太、收孟入憑舊證、鮮費(fèi)用談憑證萍?xì)埲笨植蝗彛y幼以查交帳的委；（被五）膨發(fā)生弊納稅儉義務(wù)抄，未味按照忠規(guī)定懇的期庫限辦果理納盛稅申曬報，順經(jīng)稅融務(wù)機(jī)逢關(guān)責(zé)軍令限營期申鈔報，俯逾期秘仍不戰(zhàn)申報輸?shù)?；橋（六浮）納衫稅人志申報膊的計檔稅依谷據(jù)明解顯偏各低，獻(xiàn)又無住正當(dāng)蹲理由差的。這里檢面有怪個核恢定權(quán)勉的標(biāo)注準(zhǔn)和懷程序窗問題跨?？梢鲆杂懯抡摗?、自桑用或依出租開發(fā)星企業(yè)的將開猾發(fā)產(chǎn)亂品和塑公共難配套堪設(shè)施妥轉(zhuǎn)為塞企業(yè)險自用填或用李于出冊租的甲，凡垮房地葛產(chǎn)所企有權(quán)架未發(fā)嘆生轉(zhuǎn)畜移的旗，不歸征收禮土地申增值悠稅；襪在稅賢款清著算時教不計循入房嘆地產(chǎn)借轉(zhuǎn)讓柴收入因，同癢時按犬照建角筑面有積比簡例確驢定相艇應(yīng)的土成本搜和費(fèi)釋用，電不計煎入扣塞除項果目金液額。癥（國稅斑發(fā)〔2液00鏟6〕是18幸7號）思考給：地鑄下建糠筑面鉆積如暮何處秀理？根據(jù)19拌85年6月11日發(fā)爺布的《關(guān)于援平時圈使用興人防貓工程庭收費(fèi)撥的暫兄行規(guī)役定》第二妻條：鴨“人填防工跪程及劍其設(shè)兆備設(shè)跡施是絡(luò)國家辮的財傘產(chǎn)”義。《人民澤防空演法》第二忍十二尋條之滋規(guī)定搞“城刷市新較建民啞用建手筑，笨按照終國家研有關(guān)籃規(guī)定礙修建梳戰(zhàn)時斬可用食于防輸空的莫地下篩室。滿”，自用艱的地石下建筐筑面據(jù)積，服成本糞如何厲處理砌？后韻面討照論思考侵：（1）人闖防的連地下匠車庫窗到底耕是轉(zhuǎn)逐租行層為還客是銷伯售行儉為？帳成本雙是否妥可以享扣除攤？（2）銷破售使曲用權(quán)島和租貿(mào)賃的貨區(qū)別煌是什赴么？（3）什宇么叫膚自用翼或出獲租？緞標(biāo)準(zhǔn)嫌是什蝕么？（4）、嫂地上結(jié)車位并的租百金收未入是仆不是雹土地雨增值孫稅的球收入頓？有繳籌劃鴉方法疤。四、干扣除悟項目韻的確級定：（一獸）取啞得土燙地使霧用權(quán)曠所支烘付的擺金額曾：（1）納與稅人鑼為取常得土逮地使勺用權(quán)仆所支使付的染地價游款；（2）納頓稅人蘭在取劉得土補(bǔ)地使迫用權(quán)參時按鵲國家否統(tǒng)一預(yù)規(guī)定陰繳納精的有默關(guān)費(fèi)述用。（財扒法[1標(biāo)99董5]盾6號）思考問：（1）有羨稅務(wù)循提出顫契稅帳是稅騙不是煩費(fèi)，箱是否然正確豈？（2）如飄何確牛定投否資土虜?shù)氐姆从嫸愓页杀靖?？?）一描個項歐目為輸另一娛個項甘目提德供了略部分避安置澤房，刺如何協(xié)確定藥土地香成本玻？（二漏）房鏈地產(chǎn)眾開發(fā)嘴成本1、土凱地征慈用及解拆遷時補(bǔ)償夾費(fèi)：魄包括煙土地到征用濫費(fèi)、郵耕地肚占用濟(jì)稅、棍勞動遲力安精置費(fèi)阻及有斑關(guān)地玻上、柱地下悅附著填物拆示遷補(bǔ)竄償?shù)母魞糁砍?、辣安置吵動遷廳用房抱支出說等。2、前原期工述程費(fèi)拴：包黃括規(guī)乞劃、懇設(shè)計酷、項彎目可僻行性蜻研究竭和水翅文、重地質(zhì)鮮、勘篩察、肆測繪見、“三通疏一平”等支唇出。（財從法[1蓄99坡5]蓋6號）3、建挨筑安泥裝工饅程費(fèi)怖：指渴以出鄙包方搶式支高付給房誠承包磨單位橫的建沫筑安遣裝工筒程費(fèi)鑄，以死自營悲方式暈發(fā)生古建筑慮安裝株工程劍費(fèi)，患包括暢人工偶費(fèi)、校材料遍費(fèi)、穩(wěn)機(jī)械呼使用丸費(fèi)、片施工由管理越費(fèi)等稱。房毒地產(chǎn)巡壽開發(fā)括企業(yè)條銷售胃已裝則修的杠房屋唉，其破裝修南費(fèi)用稈可以村計入宏房地歡產(chǎn)開轎發(fā)成曠本；共房地命產(chǎn)開知發(fā)企幻玉業(yè)的淡預(yù)提石費(fèi)用爽，除換另有萄規(guī)定吹外，牙不得宋扣除狀。（都領(lǐng)是沒粗有。鑰沒有觸特例鄰，但14庫2可以兩）31號文終改了輛。4、基逃礎(chǔ)設(shè)貞施費(fèi)蘇。包疼括開勺發(fā)小毒區(qū)內(nèi)割道路秩、供分水、借供電獸、供避氣、援排污岸、排亦洪、巧通訊格、照伐明、呢環(huán)衛(wèi)捕、綠細(xì)化等咐工程歪發(fā)生獸的支范出。5、公似共配扮套設(shè)繳施費(fèi)恒：（1）公共稼配套病設(shè)施很費(fèi)，遷包括餅不能律有償玩轉(zhuǎn)讓縫的開它發(fā)小懲區(qū)內(nèi)倚公共鉤配套嗽設(shè)施快發(fā)生丹的支販出。楚房地譽(yù)產(chǎn)開爹發(fā)企呼業(yè)開燈發(fā)建疾造的涉與清對算項旗目配魚套的喇居委父會和怠派出售所用菊房、弓會所影、停忍車場戶（庫勢）、梯物業(yè)烘管理仔場所汗、變巖電站饞、熱鉛力站鍬、水終廠、紫文體懇場館繭、學(xué)鬼校、亂幼兒嚴(yán)園、扶托兒毀所、暗醫(yī)院平、郵勢電通霜訊等昏公共均設(shè)施，按強(qiáng)以下僵規(guī)定慎進(jìn)行錯處理賠：貌①建成垮后產(chǎn)歸權(quán)屬蚊于全國體業(yè)驕主所扛有的和，其姑成本茅、費(fèi)朱用可果以扣稍除；②建參成后泛無償謝移交染給政藥府、是公用聯(lián)事業(yè)俘單位可用于蹲非營怪利性腫社會鈔公共吼事業(yè)津的，觀其成桿本、堵費(fèi)用鞋可以婆扣除惜；（伙人防牌等）③建余成后臨有償題轉(zhuǎn)讓扣的，巖應(yīng)計屋算收問入，熔并準(zhǔn)劍予扣尋除成績本、責(zé)費(fèi)用弓?；檎拼蟛棵璺终J(rèn)坦同，馬作為戰(zhàn)可售侍面積怪的配借比成姻本銷憶售。亂如果焰不可唱以，混怎么支做？劫標(biāo)準(zhǔn)鼠？舉例馬：對比忘：國稅扁發(fā)【2旋00惹6】天31號“開發(fā)絲式企業(yè)瓶在開烈發(fā)區(qū)芳內(nèi)建食造的急會所熄、停呼車場婦庫、漏物業(yè)藏管理降場所五、電托站、器熱力欺站、格水廠州、文閉體場引館、擁幼兒桿園等貌配套哪設(shè)施們，按毛以下碼規(guī)定預(yù)進(jìn)行舉處理捆：（1）屬磨于非層營利嗽性且鴉產(chǎn)權(quán)旬屬于區(qū)全體泡業(yè)主道的，嘗或無筑償贈隙與地促方政毅府、范公用餓事業(yè)券單位愁的，別可將孩其視腫為公阻共配粱套設(shè)散施，貝其建革造費(fèi)課用按艱公共燥配套搜設(shè)施灣費(fèi)的魔有關(guān)滑規(guī)定腦進(jìn)行輔處理伐。（2）屬只于營烘利性呼的，欺或產(chǎn)早權(quán)歸虧開發(fā)留企業(yè)蜂所有閃的，或未魚明確道產(chǎn)權(quán)栽歸屬醋的，或賞無償現(xiàn)贈與咸地方槽政府輛、公賤用事巧業(yè)單靈位以器外其確他單省位的少，應(yīng)盈當(dāng)單勝獨(dú)核跪算其恩成本廚。除捕開發(fā)塘企業(yè)多自用逮應(yīng)按額建造凳固定撿資產(chǎn)倉進(jìn)行謎處理受外，床其他彎一律屢按建厚造開晶發(fā)產(chǎn)音品進(jìn)傘行處你理。倘”國稅外發(fā)【2菌00籠9】年31號第三泡十三欺條獨(dú)企累業(yè)單查獨(dú)建哈造的危停車克場所據(jù)，應(yīng)辟作為狀成本銹對象個單獨(dú)債核算皇。利許用地繭下基飲礎(chǔ)設(shè)賢施形肚成的污停車勾場所偷，作侵為公燭共配剖套設(shè)窯施進(jìn)伯行處疾理。第二蘆十七蹄條校開鞠發(fā)產(chǎn)川品計能稅成扎本支偉出的票內(nèi)容責(zé)如下抗：（謠五）犁公共篇配套禽設(shè)施示費(fèi)：侍指開叉發(fā)項唱目內(nèi)談發(fā)生創(chuàng)的、促獨(dú)立沙的、勤非營階利性乳的，棵且產(chǎn)鴨權(quán)屬歡于全糧體業(yè)猾主的秧，或轎無償識贈與繭地方暴政府乘、政間府公情用事戀業(yè)單疤位的褲公共株配套仍設(shè)施渡支出自。6、開射發(fā)間立接費(fèi)助用：指直勿接組烈織、輩管理蚊開發(fā)撈項目殊發(fā)生吊的費(fèi)茅用，斗包括幫工資百、職基工福輩利費(fèi)老、折加舊費(fèi)轎、修寬理費(fèi)影、辦祖公費(fèi)紋、水析電費(fèi)鎮(zhèn)、勞排動保譽(yù)護(hù)費(fèi)懲、周衣轉(zhuǎn)房粘攤銷洋等。房地胃產(chǎn)企著業(yè)會館計制估度“本科護(hù)目核打算企希業(yè)內(nèi)必部獨(dú)予立核錄算單局位為燒開發(fā)業(yè)產(chǎn)品謎而發(fā)劫生的握各項居間接悔費(fèi)用消，包政括工教資、感福利拋費(fèi)、侵折舊泰費(fèi)、進(jìn)修理功費(fèi)、妄辦公貨費(fèi)、夢水電規(guī)費(fèi)、寒勞動彎保護(hù)捉費(fèi)、注周轉(zhuǎn)妥房攤拔銷等端。企袖業(yè)行籠政管鞏理部漸門(總部)為組鳴織和韻管理核生產(chǎn)屋經(jīng)營藝活動睡而發(fā)底生的準(zhǔn)管理刮費(fèi)用受，應(yīng)澇作為何期問丟費(fèi)用或，記形入“樓管理潑費(fèi)用愧”科車目，交不在設(shè)本科努目核我算。殿”思考瘡：1資本援化利韻息是圖否是浸開發(fā)宿間接磨費(fèi)用聲的內(nèi)柳容？漲蘇州腸原來碰的政秩策非秀常優(yōu)陡惠。2行政薯罰款木是否薦可以陵作為犁開發(fā)弓成本旨的一到部分哄？3土地盾閑置姑費(fèi)是哥開發(fā)共費(fèi)用失還是讀開發(fā)鑰成本捐？國稅早發(fā)【2余00對6】法31號砍“甜土地廊閑置唇費(fèi)。禿開發(fā)濤企業(yè)罰以出濱讓方旗式取曾得土柔地使桂用權(quán)絞進(jìn)行違房地正產(chǎn)開對發(fā)的翠，必哄須按敲照土潛地使企用權(quán)戀出讓進(jìn)合同之約定鴨的土奧地用肯途、層動工輝開發(fā)哈期限柿開發(fā)付土地英。因歉超過謀出讓鍋合同飲約定娃的動歉工開灘發(fā)日吉期而飄繳納帳的土梅地閑距置費(fèi)測，計窩入成橫本對絡(luò)象的敘施工遇成本決；因西國家絮無償濕收回童土地盆使用您權(quán)而燥形成幫的損改失，污可作尼為財南產(chǎn)損側(cè)失按豎稅收別規(guī)定般在稅故前扣體除?？眹惙虬l(fā)【2頃00爬9】蓮31號第梯二十士七條義開發(fā)陰產(chǎn)品適計稅磚成本潤支出沙的內(nèi)升容如風(fēng)下：（一殲）土秘地征鬼用費(fèi)賞及拆盾遷補(bǔ)斬償費(fèi)戚。指顯為取釋得土津地開綠發(fā)使可用權(quán)蒼（或潤開發(fā)磁權(quán)）檢而發(fā)極生的飾各項臭費(fèi)用蕉，主浸要包痰括土納地買寒價或大出讓槐金、臟大市丙政配舞套費(fèi)橡、契敞稅、撓耕地昨占用毀稅、蛙土地幫使用歲費(fèi)、腎土地掀閑置站費(fèi)、太土地暴變更總用途飛和超婦面積猶補(bǔ)交今的地波價及久相關(guān)狗稅費(fèi)亡、拆忍遷補(bǔ)育償支杠出、斷安置奇及動妨遷支寬出、裂回遷疲房建符造支頌出、誤農(nóng)作輸物補(bǔ)淋償費(fèi)拉、危頓房補(bǔ)事償費(fèi)擺等。財政待部《關(guān)于棕企業(yè)稅房地旗產(chǎn)開嶺發(fā)與辜交易情若干鄰財務(wù)嚼處理崗問題工的通躍知》（財膽基字[1昆99擾5]幼93墳8號）建的規(guī)殲定，籮以出好讓方嚷式取促得土廊地使丘用權(quán)擺的企沙業(yè)，嚷因超業(yè)過出免讓合禮同約招定的請動工定開發(fā)權(quán)日期房誠，按炕規(guī)定私繳納庸的土啄地閑地置費(fèi)物，或武因滿2年未導(dǎo)動工氣開發(fā)謹(jǐn)，被益政府尊有關(guān)榮部門蜘無償心收回把土地崖使用在權(quán)而僵造成蛾的損興失，辰企業(yè)葵可計丈入當(dāng)卻期管史理費(fèi)饒用。4、開竭發(fā)間持接費(fèi)錘和期露間費(fèi)炮用的皮界限牢在哪姐里？（1）、珍分管恥副總開的工譜資（2）、欣工程其部門懼的費(fèi)哲用（3）、須有公寒司帳濾面無株期間身費(fèi)用喬，怎鼠么辦理？5、票充據(jù)的大規(guī)范萍性？根據(jù)災(zāi)收款叢方的翠性質(zhì)勇、支倦付款寇項的為內(nèi)容傭，確滔定收謎到票騰據(jù)是破否規(guī)辣范，售主要朝依據(jù)琴以下拔的原汗則：如果治對方隨單位越是經(jīng)錘營性刪企業(yè)磨（例薪如：歸建筑劈燕公司汁、設(shè)秧計院攝、運(yùn)晝輸隊扎、材慈料供取貨商良、監(jiān)開理公偏司）袖，就室必須各提供腫稅務(wù)橡部門剛監(jiān)制逢的發(fā)宋票；（效甲供職材的統(tǒng)問題白）如果欲對方漫是行喇政機(jī)侄關(guān)（丹例如沒：房炮產(chǎn)局斗、土藍(lán)地局困、規(guī)纖劃局越、公咐安局鑼等）烈或是富政府團(tuán)行業(yè)撥管理貿(mào)機(jī)構(gòu)怒（例并如：嬌質(zhì)監(jiān)侍站、圾防疫頓站、劃測繪饑隊、撒消防傭局、帽市容欲管理搬等）昌，則品可以急是行紹政事飛業(yè)性呼收據(jù)翅，而卷并非日一定午為稅少務(wù)部痛門監(jiān)童制的學(xué)發(fā)票叫。以開上部畫門若羨提供肚的是彩應(yīng)稅個行為蹦，則叼需提朵供發(fā)栽票，陪開發(fā)惹企業(yè)撇可以興相應(yīng)檔的計敞入成戶本費(fèi)音用中轉(zhuǎn)；以治上部蜂門若和提供任的為禽非應(yīng)棕稅行竟為的出政府帝性收吃費(fèi)，施則提憲供行啟政事充業(yè)性斗收據(jù)目，開錢發(fā)企練業(yè)應(yīng)派將該霸部分粥支出凱列入府“開礦發(fā)費(fèi)樓用”奔或“真期間繡費(fèi)用走”中繭。如果店是征素地及稍拆遷弦補(bǔ)償鍛費(fèi)用漆，則霜要根飯據(jù)實練質(zhì)重遇于形梳式的宋原則姑，只個要有隊證明蘿該項撫費(fèi)用賭發(fā)生億的書刃面憑奮據(jù)（族合同導(dǎo)協(xié)議鑼、收蛾據(jù)）小，具反備對票方單組位或唉個人請簽章晃要件液，應(yīng)治予以圾認(rèn)可海；其他乓的白霜條和化收據(jù)感不能鏡作為州確認(rèn)亦支出崖及扣輕除項間目的促憑證釋。6代收伏費(fèi)用墻的準(zhǔn)制確性陳？（縣貴以上幼政府廢）對于縣級透及縣匠級以弦上人恩民政喊府要求詠房地朝產(chǎn)開時發(fā)企桂業(yè)在售渠房時代收礦的各菠項費(fèi)掌用，燥如果撿代收秋費(fèi)用姻是計們?nèi)敕扛鎯r中膊向購醒買方選一并破收取嬌的，家可作榆為轉(zhuǎn)思讓房霧地產(chǎn)微所取疾得的徐收入育計稅級；如績果代通收費(fèi)純用未清計入筆房價膽中，敘而是哈在房箱價之貨外單沿獨(dú)收植取的袖，可瞧以不別作為山轉(zhuǎn)讓再房地林產(chǎn)的濾收入咱。憂對于碌代收腦費(fèi)用描作為毀轉(zhuǎn)讓叼收入胖計稅污的，注在計戚算扣通除項差目金譜額時矩，可日予以現(xiàn)扣除妥，但悼不允漂許作桂為加滲計20岡%扣除首的基拌數(shù)；取對于叼代收篩費(fèi)用晌未作稍為轉(zhuǎn)襪讓房務(wù)地產(chǎn)賤的收霞入計癢稅的陳，在殃計算尼增值務(wù)額時陰不允關(guān)許扣猶除代懸收費(fèi)袍用。刷（財稅[1夢99穴5]趁48號）國稅幣發(fā)【2羊00紋7】莫13斃2號（1）、刃原則形性規(guī)施定，秧看費(fèi)千用是鹿對誰塊收取艘的，槐小業(yè)歇主？止開發(fā)悲商？（2）、孕發(fā)票約抬頭途；（3）、喂蘇州犬當(dāng)?shù)貙?，只亂有與洪交易肚中心鞋有關(guān)斧的稅炮費(fèi)了硬。（粒契稅希，維貞修基室金，律印花晌稅，油產(chǎn)權(quán)完證工恒本費(fèi)燈）（4）、虹各地布不同毯。有陵些地腹方，蝕許多無費(fèi)用誤由開屋發(fā)商葛代收旺。思考獵：江蘇掠省政紋府規(guī)掀定實想行“服一費(fèi)星制”豈，將快代收慮的費(fèi)吃用全擇部納饒入房贊價內(nèi)悅，此膛時企距業(yè)就謠無法鐮選擇逼作為吧代收屋款項爽。?混淆遇概念!7、審伸核成忌本費(fèi)家用（1）、竄對于討房屋墳建筑嗓安裝夏工程恰費(fèi)，倆如果洞已取易得發(fā)深票記擇入開爸發(fā)成弟本，敲審核固中直慶接確刷認(rèn)；（2）、退如果暈未取雁得發(fā)干票已繭記入各開發(fā)萄成本塊或者稀只在掉預(yù)付偉賬款耽中反陰映了聯(lián)公司達(dá)實際視支付賽的工斥程款守，在弓地稅給項目切中可腦通過吳執(zhí)業(yè)倡判斷照確認(rèn)濃，判涉斷時妨注意承施工貢合同趟的類伴型（神是否認(rèn)為總說價包欲死合定同）戀、已予審工抽程決嶼算中吃是否懲包括浮甲供殿材；質(zhì)保隨金的尚問題按。未付陣質(zhì)保氧金，貍是不任是成稻本？（3）、馬施工稅用水青電費(fèi)索是否譜為公壯司代摘付。（4）、叉對于思基礎(chǔ)狗設(shè)施潛費(fèi)和運(yùn)非營念利性堤的公抄共配迎套設(shè)殊施費(fèi)訴，不耳存在毫預(yù)提揭。（5）、牽對于光開發(fā)狂間接魂費(fèi)用蜓，主遺要審節(jié)核其巨實際見發(fā)生慰情況僻，合霉法憑驅(qū)證中能包含側(cè)了部腳分自輸制憑遣證，煌如：阻發(fā)放抵工資搖、計杯提福帝利費(fèi)同、領(lǐng)姥用的燦勞保曉用品養(yǎng)、計塔提的唇折舊構(gòu)等。愉對于撞房地里產(chǎn)企釘業(yè)借赤款產(chǎn)眉生的境利息慮支出慘，是命否列路入房英地產(chǎn)誼開發(fā)除間接什費(fèi)用以核算盾，如餐已計歐入該仁科目論的，輸應(yīng)將膠其剔鈴除并銹計入惜“房野地產(chǎn)吵開發(fā)哀費(fèi)用—利息文支出銹”科乒目核港算。慮審核甜人員丘還應(yīng)劑計算貴出開每發(fā)間遞接程翁費(fèi)占萬全部疲開發(fā)匪成本館的比裹值，確并將縫該比遭值與繩同類執(zhí)工程給的比災(zāi)值相疲比較蠻，若晚發(fā)現(xiàn)衫有嚴(yán)眉重偏斯差的調(diào)，則欠應(yīng)進(jìn)息一步伯核實寄。（6）、甲供酒材成陰本重唉復(fù)列酒支問癥題對納糊稅人廊采用松甲供豬材方午式的究，應(yīng)肯審查嘉其是炮否存瓜在重刊復(fù)列戀支成捷本問拌題，眾即在緊取得摸施工躍方開幼具的副建筑灘安裝牌業(yè)發(fā)藏票時姿是否演又包竄含甲軋供材源的材蓮料款所，如典包含窄了，饅則有犬可能望存在軍重復(fù)規(guī)列支背問題匪，因詠此應(yīng)沒著重澡審核蜂其與瞎施工禾企業(yè)制簽訂弟的建久安合企同對狠甲供縣材的核約定反情況扯，同仿時核豈對其情取得答的建殖筑安盡裝發(fā)搶票金帶額與莖建筑歲安裝痕合同鄭的金虛額是浮否存樣在較膨大的間差異腫，如師存在敢則應(yīng)波進(jìn)一裳步核漆實其車“開駝發(fā)成都本”怠科目擊中的館原材去料項成目的揪金額傾是否悠與建樓安發(fā)栗票中趙填開俘的金桑額是偵否存光在重溉復(fù)，煩如有豬重復(fù)護(hù)列支接甲供案材的胸應(yīng)予承以調(diào)講出。勞對于搞已竣掙工決泛算的喂，應(yīng)旱查看擾房地偶產(chǎn)開乳發(fā)企折業(yè)與脊建安先企業(yè)敏之間役的甲廣供材篇核對棋清單避。（7）滾漿動開宴發(fā)中豆甲供行材的耕處理(滾動和中的繳建安閉成本輕問題管及招徑標(biāo)問壘題）對甲蛇供材粉的劃分居，一俊般而子言，浙企業(yè)品的甲趨供材否，建米設(shè)方島需開瓜具建踐安發(fā)氣票，瘦以開怕票金死額確稠定入尖賬，球但在北實際囑中，乏企業(yè)弓往往炊由于趟滾動候開發(fā)眨情況儲，只種有在親全部扁項目聲開發(fā)股完畢沫后，桑才做細(xì)一個逃總的寧竣工涼驗收困（決秩算）夕報告寬。對趣于這鍛種情躬況，幸可以摟通過李幾種即方法餐劃分督：①緊根據(jù)說各期殲的開縣工時油間進(jìn)主行合節(jié)理劃屯分。千以后撞一期渠的樁案基合象同訂碌立的治開工戀時間估，作懶為甲臟供材朝提供皇的時駐間（磚或者播以其朋他的世合理貴時間垃，以補(bǔ)確定救后一根期甲迅供材誤），陶對于艙這一愧時間全點之春后發(fā)扎生的泄相關(guān)貝甲供犧材成步本，讀根據(jù)希企業(yè)耀開發(fā)孝的建尺筑面擾積進(jìn)菌行分亮攤。吧②從誰材料訪的發(fā)侍出部舟門取叨得材宋料的攜領(lǐng)用或單據(jù)徒，以漸確定盜各期駁的材帖料領(lǐng)費(fèi)用情糾況。計施工呆工地捉的材背料發(fā)舒出部蝴門，卻對于漁各期微開發(fā)訪的材晶料領(lǐng)域用，兔有嚴(yán)緩格的該臺帳召登記恩，從妄臺帳槍的登類記情果況統(tǒng)陸計當(dāng)樹期甲宿供材照的領(lǐng)蓮用情教況，葵以計完算出愚該工貌程甲陳供材籠的實置際用伙量。（8）于售彩樓處色、樣規(guī)板房栽的裝腹修費(fèi)碗用列誓支問扯題處理購方法然：對桶納稅焰人為余銷售獲房屋妹而對泳售樓華處、團(tuán)樣板植房進(jìn)捧行裝潑修裝宴潢而昨發(fā)生鏡的費(fèi)奶用應(yīng)侵計入壞銷售江費(fèi)用伙，而顛不應(yīng)薦在開拆發(fā)成配本中烈列支收，且付不允壇許加爹計扣渡除，洋在實疊際操商作時首應(yīng)審仇核其折“開舍發(fā)成畢本”宜和“爺開發(fā)水間接赤費(fèi)”諸科目曲中是息否列煎支上丘述內(nèi)務(wù)容，悔如有械應(yīng)予脅以調(diào)駕出。國稅飲發(fā)〔2啊00蠢9〕堤31號第二峽十七總條俘開丙發(fā)產(chǎn)資品計鵲稅成怎本支屠出的咳內(nèi)容忙如下甲：（復(fù)六）隨開發(fā)提間接倡費(fèi)。瞞指企韻業(yè)為凝直接乖組織壓和管督理開刃發(fā)項吧目所繞發(fā)生血的，磁且不血能將很其歸考屬于藝特定耀成本腦對象垮的成袖本費(fèi)黨用性北支出俗。主戚要包療括管鹿理人淺員工萬資、雀職工漢福利爆費(fèi)、腐折舊親費(fèi)、態(tài)修理魂費(fèi)、好辦公始費(fèi)、弱水電哨費(fèi)、牢勞動哨保護(hù)殃費(fèi)、況工程演管理殿費(fèi)、偷周轉(zhuǎn)梢房攤霜銷以座及項柿目營軍銷設(shè)甚施建計造費(fèi)他等。（9）關(guān)于饞開發(fā)闊企業(yè)爬為施何工方殲代墊旦的臨煎時水詠電費(fèi)披列支非問題在房爬地產(chǎn)載開發(fā)胖過程棒中施其工方津發(fā)生聞的臨堵時水拉電費(fèi)們（俗灘稱“博臨水番、臨廈電”像）通敲常是樂由開皮發(fā)企矮業(yè)先測行代趨墊，粉再由輛開發(fā)叮公司哪向施灰工企恰業(yè)收鍛取（槽與為水施工飼企業(yè)服代付崖統(tǒng)籌眨費(fèi)用播的操葡作類銜似）戒，這壞部分鎮(zhèn)代付蹦的費(fèi)球用應(yīng)虧作為氧往來網(wǎng)款項紗（一微般為信“其弓他應(yīng)重收款朽”科湊目）鏈進(jìn)行海核算寺，因湊此在碰清算始審核即中，尋應(yīng)關(guān)蠢注開柴發(fā)企象業(yè)是沉否在梯“開獎發(fā)成隊本”些或“慨開發(fā)司間接壇費(fèi)”鼠中列溜支了蠅這些覺代墊代費(fèi)用羞，如斥列支鼻了應(yīng)色將其噸調(diào)出氣，不璃允許柳作為疊扣除家項目真（開引發(fā)成尚本）赤扣除墻。（10）關(guān)于真開發(fā)射企業(yè)諒為施點工方軍代付感的統(tǒng)恰籌費(fèi)旁用列嗚支問正題處理潔方法鉗：根蹈據(jù)一襖些市爐的有跪關(guān)規(guī)邀定，餓要求執(zhí)開發(fā)鑰企業(yè)層先行賠為施流工方姨職工奮代付謀社保魯統(tǒng)籌赴費(fèi)用露，待詳項目圍完工顛后再功由施驚工企交業(yè)將燒這部沉分費(fèi)拘用支到付給子開發(fā)訊企業(yè)躬，因子此這動部分償代付柱的費(fèi)當(dāng)用是波不允西許作姻為扣熱除項寬目（復(fù)開發(fā)瓦成本散）扣奏除的欲，在率清算暴實務(wù)素中，爹不少資開發(fā)呆企業(yè)匯將這辛部分壘先行宣代付兩以后知收回謀的費(fèi)配用在浴“開汪發(fā)間寫接費(fèi)彼用”通中列廈支，濃而不濕是通籌過往秤來科學(xué)目進(jìn)紙行核掙算，遍因此桃在審蝦核中中應(yīng)注蹄意將淋這部嗽分費(fèi)退用調(diào)牧出。（11）、構(gòu)關(guān)于衫房地疾產(chǎn)開甘發(fā)企撥業(yè)對呆外支怖付的陽各類恭贊助杯款如剪何計皂稅問青題潤房地儀產(chǎn)開沙發(fā)企但業(yè)由數(shù)于各掙種需炮要對羞外支奸付的厭各類糊贊助白款（誦如用膏于開效發(fā)小語區(qū)以農(nóng)外的觸道路寸綠化綢等）方，不回能作損為開鋼發(fā)成拍本、階費(fèi)用鼓列進(jìn)避扣除輝項目樂金額弄，顯互然不茶能作嫁為三濫項費(fèi)鬼用和狂加計20蓬%扣除癢的基述數(shù)，畢如果畝確有漿特殊徑情況攀需要曬作為掉扣除緒項目緞金額復(fù)的，克應(yīng)報澡市局頓核準(zhǔn)棄。滬地舟稅地[1役99丙7]驢25號（三隱）房撤地產(chǎn)描開發(fā)攀費(fèi)用貝：房修地產(chǎn)孫開發(fā)竟費(fèi)用盲是指綱與房坐地產(chǎn)該開發(fā)股項目發(fā)有關(guān)突的銷槍售費(fèi)領(lǐng)用、覆管理國費(fèi)用百和財脆務(wù)費(fèi)甩用。1、納國稅人凳能夠做按轉(zhuǎn)原讓房些地產(chǎn)騙項目夠計算澤分?jǐn)傂览⒂H支出旗，并買能提問供金領(lǐng)融機(jī)夕構(gòu)的嘉借款心利息物證明友的，靈：實際搏支付版利息載＋(取得宋土地幕使用蒜權(quán)所產(chǎn)支付睛的金詠額＋房返地產(chǎn)普開發(fā)耽成本)×影5％2、納冷稅人廚不能蛛按轉(zhuǎn)遍讓房工地產(chǎn)富項目干計算螺分?jǐn)偨鹄⒖嬷С鲟l(xiāng)豐或不比能提麗供金捷融機(jī)領(lǐng)構(gòu)借燦款利子息證來明的延：(取得喬土地醒使用烘權(quán)所啟支付證的金址額＋辛房地萌產(chǎn)開負(fù)發(fā)成趨本)×礎(chǔ)10％思考撲：（吃1）柄沒有慕借款宗，是腔否可復(fù)以按昌10乒%扣西除開膏發(fā)費(fèi)棉用？于（2舌）滾富動開委發(fā)利漸息如用何劃虛分？（四爛）財匙政部著規(guī)定例的其竊他扣硬除項襖目：20扭%：對蓬從事疫房地害產(chǎn)開寫發(fā)的兆納稅叔人可促按上甩述1、2項規(guī)育定計探算的役金額潔之和饑，加垮計20吃%的扣真除。思對于皂上述爪代收位費(fèi)用斤作為雹轉(zhuǎn)讓播收入筋計稅巾的，楊在計灑算扣霞除項餅?zāi)拷鹨?guī)額時處，可艷予以賤扣除賞，但魚不允張許作設(shè)為加昌計20財%扣除阻的基栽數(shù)；陜對于旱代收酷費(fèi)用訊未作漸為轉(zhuǎn)葉讓房帶地產(chǎn)調(diào)的收素入計械稅的裳，在嗎計算草增值抓額時剛不允蘋許扣紹除代票收費(fèi)串用。膨（國但稅發(fā)【2抹00瞎7】承13乎2號）（五棒）與棕轉(zhuǎn)讓涉房地袍產(chǎn)有秒關(guān)的若稅金是指衡在轉(zhuǎn)莊讓房拋地產(chǎn)欲時繳超納的鼓營業(yè)寨稅、忍城市代維護(hù)牌建設(shè)朵稅、慕印花牛稅。名因轉(zhuǎn)癥讓房撓地產(chǎn)悔交納牌的教塞育費(fèi)惹附加鼠，也幟可視煉同稅縫金予廚以扣競除。炊（財考法[1街99黎5]慨6號）思考醒：園掉區(qū)存反在的老營業(yè)卸稅稅匠收返程還，蟻是否字可以稼作為場與轉(zhuǎn)寸讓房柴地產(chǎn)無有關(guān)濾的稅勾金扣命除？與銷扒售有錯關(guān)的犁河道促基金泡呢？（六郊）舊移房及榮建筑始物的劈燕評估賞價格1、能山夠取但得評枕估價十、踢關(guān)于靈轉(zhuǎn)讓衛(wèi)舊房中如何膊確定杯扣除飛項目修金額征的問疫題此轉(zhuǎn)讓土舊房授的，可應(yīng)按汪房屋曉及建衡筑物煌的評熟估價浮格、脊取得父土地艦使用榆權(quán)所怪支付豬的地靠價款鞋和按僅國家綱統(tǒng)一沖規(guī)定匪交納稱的有蠟關(guān)費(fèi)鄭用以肥及在劉轉(zhuǎn)讓澆環(huán)節(jié)膏繳納渣的稅贏金作緒為扣靠除項慎目金索額計砌征土鼻地增乳值稅欄。對漢取得毀土地科使用銜權(quán)時挑未支進(jìn)付地嘉價款陶或不年能提候供已她支付僑的地去價款藥憑據(jù)古的，奔不允捉許扣服除取頸得土談地使煎用權(quán)屆所支拼付的艘金額百。十二灑、關(guān)往于評沙估費(fèi)殿用可詞否在榨計算日增值騎額時漿扣除紫的問租題紫納稅替人轉(zhuǎn)敲讓舊兼房及伸建筑袖物時勝因計映算納魯稅的悟需要帝而對刷房地噸產(chǎn)進(jìn)究行評數(shù)估，凡其支育付的惹評估撞費(fèi)用伶允許贈在計叉算增勉值額茅時予眉以扣薪除。平對條搞例第板九條忠規(guī)定息的納支稅人糊隱瞞恰、虛巷報房振地產(chǎn)夠成交梯價格濁等情恥形而飾按房稅地產(chǎn)互評估殃價格勺計算題征收什土地筆增值鬧稅所障發(fā)生槳的評戴估費(fèi)接用，洞不允脊許在擱計算私土地曉增值匆稅時溝予以套扣除遞。（劃財稅[1喜99姑5]躲48號）國稅某發(fā)[智19纏96蕉]4竿8號：舊姜房及鴨建筑恐物的南評估秩價格左是指目在轉(zhuǎn)招讓已披使用稼的房伙屋及們建筑楊物時撓，由送政府信批準(zhǔn)股設(shè)立梢的房存地產(chǎn)爐評估竟機(jī)構(gòu)斗評定鑒的重宣置成坊本價李乘以帆成新蘋度折嚇扣率冰后的闊價格拿。重置揮成本岡價：釘對舊是房及鍵建筑違物，壯按轉(zhuǎn)孝讓時撫的建蓮材價獵格及徹人工養(yǎng)費(fèi)用烤計算猶，建糾造“臂同樣見面積蹈、同葬樣層沸次、維同樣俯結(jié)構(gòu)陸、同駐樣建搬設(shè)標(biāo)噴準(zhǔn)”國的新蓋房及稻建筑贏物所旗需花渾費(fèi)的卷成本澆費(fèi)用令。某房嫁地產(chǎn)歉公司20理07年11月20包04年2月建咱成自絞用的樣房屋10猜00平方點米，牛當(dāng)時截造價30斷0萬元月，轉(zhuǎn)白讓方謹(jǐn)式取頭得土飛地使牧用權(quán)汗。如果鋸按現(xiàn)王行市秒場價餓的材暴料、壞人工夕費(fèi)計起算，迷建造袍同樣衡的房后子需60隆0萬元送，該麻房子克為7成新魄，按50顫0萬元將出售遷，支乘付有冶關(guān)稅科費(fèi)計27懇.5萬元獅。計算勉企業(yè)依轉(zhuǎn)讓于舊房禮應(yīng)納暮的土脾地增哄值稅么額。（1）評充估價鏈格=6齊00葵×7撇0%發(fā)=4蔑20（萬棗元）（2）允案許扣胳除的軟稅費(fèi)27露.5萬元（3）扣濃除項晶目金龜額合饅計=4航20音+2錫7.蠢5=每44思7.蒜5(萬元)（4）增丘值額=5詢00牙-4澡47盒.5余=5共2.扶5(萬元)（5）增托值率=5終2.咱25剝÷4鉛47晌.5瞇×1鈴00遮%=燃11罵.7狼3%（6）應(yīng)憶納稅蔑額=5鹿2.漫5×臭30戴%-男44忽7.瞧5×質(zhì)0=發(fā)15遮.7垂5（萬籃元）思考:房地租產(chǎn)企料業(yè)銷咽售舊兇房能鑰否加型計扣閃除?2、不嗓能取購得評尚估價財稅[2因00因6]礦21號規(guī)馳定：生納稅人累轉(zhuǎn)讓外舊房躬及建土筑物素，凡笨不能箭取得雜評估非價格創(chuàng)，但蘭能提伍供購享房發(fā)骨票的依，經(jīng)湊當(dāng)?shù)責(zé)o稅務(wù)臂部門納確認(rèn)成，《條例》第六乞條第裹（一汽）、干（三）（斗新建殘房及耍配套吳設(shè)施投的成綢本、局費(fèi)用雀，或訓(xùn)者舊霞房及材建筑悉物的胸評估淡價格用；）項規(guī)清定的綱扣除嘩項目格的金裂額，耀可按叔發(fā)票濫所載撒金額訂并從系購買跪年度慨起至嬸轉(zhuǎn)讓阿年度雹止每申年加殲計5％計跪算。裂對納分稅人境購房脊時繳進(jìn)納的張契稅股，凡福能提衛(wèi)供契終稅完壁稅憑膏證的淹，準(zhǔn)郵予作耀為“恥與轉(zhuǎn)絹讓房岔地產(chǎn)牲有關(guān)嘆的稅鏈金”瀉予以胡扣除法，但建不作隊為加逐計5％的震基數(shù)薄。換對泛于轉(zhuǎn)著讓舊眾房及乏建筑黃物，乞既沒掩有評驗估價軋格，見又不嗽能提萍供購?fù)椒堪l(fā)紫票的寬，地營方稅堡務(wù)機(jī)甲關(guān)可烏以根昂據(jù)《中華秘人民蝦共和躍國稅默收征鄰收管皺理法》（以眼下簡猶稱《稅收賠征管餡法》）第35條的淋規(guī)定果，實的行核歡定征予收。沒有乖評估誓價：（仰取得便土地躲使用戲權(quán)所縱支付界的金隊額＋新建憤房及裁配套禮設(shè)施驅(qū)的成肥本、躬費(fèi)用李（不藏可能千是評劈燕估價當(dāng)了））×5韻%×持有恥年度+稅金備（含外契稅隊）以上撞存在吼邏輯起上的向不通與，因丈為轉(zhuǎn)舅讓舊菌房只織可能渣是一緞張購浙房發(fā)壩票。購房暖時繳些納的系契稅儀作為拔“與很轉(zhuǎn)讓泄房地愛產(chǎn)有鋤關(guān)的生稅金贊”予負(fù)以扣創(chuàng)除無評辨估價見，這馬已經(jīng)黎是理寬論上斯的了扶。3、評掀估價嗓、發(fā)爐票都眠不能丟取得20坦07年7月15日起睜，對籍個人休轉(zhuǎn)讓煌非普撇通住瞧房，際既沒哭有評金估價暈格，汗又不悅能提戴供購添房發(fā)寄票的睛，實污行核腫定征賭收土壞地增文值稅賤：凡幼居住辱未滿逐三年撕的，煩按轉(zhuǎn)監(jiān)讓收批入的0.低5%征收寒，居達(dá)住滿切三年降未滿存五年跑的減甚半征育收。豬（浸個人岡轉(zhuǎn)讓駝普通薪住房磨的，之仍按菌規(guī)定筑暫免咱征收珠土地賤增值豆稅。（個談人因鼓工作姥調(diào)動炊或者質(zhì)改善飾居住旁條件貧轉(zhuǎn)讓婚非普歉通住弱房，逗居住常滿五鑒年的穿，免秀征土懶地增樣值稅介；居您住滿輔三年速未滿釣五年甜的，宿減半爹征收甩；居查住未死滿三效年的繭按規(guī)炸定征斃收。千）滬地漢稅地[2像00航7]招26號對單也位轉(zhuǎn)具讓舊我房及鹿建筑閃物，奮既沒頌有評肢估重報置成廈本價私格，糖又不扛能提績供購杜房發(fā)蓄票的堡，按腥轉(zhuǎn)讓上收入鴿的90％作達(dá)為扣川除項終目金初額。二、活對個宋人轉(zhuǎn)夢讓非拜普通蘆住宅腹，既悅沒有頂評估耀重置快成本紡價格訴，又籌不能材提供擱購房燙發(fā)票怪的，類按轉(zhuǎn)橡讓收徒入的1％計部征土午地增歇值稅挽。描蘇（弱州）繁財稅[2歐00振7]辮57號思考袋、開貨發(fā)商鐵出租雷或自珍用的校房地礎(chǔ)產(chǎn)是全否成夜為舊愚房？新建林房是鼻指建譽(yù)成后洽未使胸用的源房產(chǎn)咸。凡呆是已延使用救一定憤時間點或達(dá)唉到一糖定磨悔損程教度的盒房產(chǎn)泊均屬穿舊房河。使胖用時悶間和飲磨損歇程度仇標(biāo)準(zhǔn)未可由塞各省合、自蓬治區(qū)草、直巡壽轄市針財政分廳(局)和地砌方稅殿務(wù)局企具體及規(guī)定究。（-財稅[1坊99罪5]贊48號）現(xiàn)將與財政央部、山國家憐稅務(wù)偵總局延財稅植字（19租95）48號《關(guān)于布土地延增值虎稅一貞些具沾體問漲題規(guī)濱定的算通知》轉(zhuǎn)發(fā)揮給你渡們，停請遵音照執(zhí)步行。軋對規(guī)頓定中扇需要炎本市屬明確書的有小關(guān)問途題，鵲特作咐具體屢補(bǔ)充僑規(guī)定叼如下補(bǔ)：規(guī)定撈第七舊款所蹄稱使泛用時瀉間和疾磨損伐程度悄標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)為：芳新建她商品贈房未融投入析使用錢，三艷年以鞭內(nèi)也決未出旅售的靜，可透以按燒新建良房的唐實際咽成本網(wǎng)費(fèi)用類扣除科，計逝征土線地增遲值稅址；如寫超過蠶三年雜出售撇的，芝均按耳舊房每重新葡評估歉價格尚扣除掠，計惰征土上地增歌值稅鎮(zhèn)。紹新建棉房投柴入使鬼用在權(quán)一年朗以上剃或達(dá)叨到磨遭損程椒度3%左右撈的均閱屬舊說房，蜘在轉(zhuǎn)陰讓時襲均按鐮評估使價格突扣除債，計怨征土疾地增禽值稅傾。滬地這稅地[1湊99姐5]陣38號[京地妖稅地[2個00么7]賣13食4號]、遼默地稅定發(fā)[2擋00濱7]續(xù)10恰2號]“房地鉆產(chǎn)開熟發(fā)企知業(yè)納儀稅人停建造庸商品新房，籌已自希用或非出租釣使用榴年限慌在一贏年以陜上再咳出售喉的，橫應(yīng)按撲照轉(zhuǎn)勿讓舊噸房及受建筑濫物的爽政策綿規(guī)定大繳納糧土地離增值北稅，雀不再揮列入限土地筍增值童稅清遷算的埋范圍斑。”蘇地毅稅發(fā)[1膽99冬5]甘14宴3號未“舊兔房，興是指捏建成芳后已棚交付們使用頓了一墨定時遣間的即房產(chǎn)晃，其層使用澆時間窗可掌查握在黨一年列以上磚?！碧K財免稅[2笑00做7]博45號“土地恒增值礙稅中繞的舊沿房，冬是指捏已建喊成并鄭辦理捎房屋登產(chǎn)權(quán)比證或榜取得池購房距發(fā)票模的房澡產(chǎn)以射及雖佳未辦炕理房賽屋產(chǎn)鎖權(quán)證厲但已可建成摧并交相付使蒙用的交房產(chǎn)跑。（優(yōu)修正打了）聾”思考巴：（1潮）舊目房轉(zhuǎn)壁讓的略評估貨費(fèi)是覽否可壓以扣脫除？（2跡）個障人賣井舊房剝的契濃稅是乖否可爭以扣殲除？（3監(jiān)）舊降房轉(zhuǎn)筍讓，毫為什遇么一拿些規(guī)懸定不鎮(zhèn)具有押操作攤性？絡(luò)（二民手房引市場句活躍伶，并項且核社定）（七嬸）扣牌除項山目的插計算1、按《條例》規(guī)定抄：取得芝土地糖使用套權(quán)所偷支付慨的金匆額＋冷房地古產(chǎn)開置發(fā)成選本＝建腰造成鋼本扣除出項目供金額控計算舉公式撿：扣除擴(kuò)項目快金額蹤蝶＝建知造成碌本＋10肯%建造皮成本然＋20來%建造堡成本＋5.型5%廚×銷售鴨收入總額＝1.唯3×建造井成本葵＋營續(xù)業(yè)稅政金及刻附加前提按：《實施始細(xì)則》規(guī)定表的“效建造僑成本箱”中冶不含使利息舍支出括。2、《清算弓鑒證勢準(zhǔn)則》對扣酸除項斥目計彎算公陶式的們影響航：（1）企銷業(yè)開巴發(fā)項稱目的挺財務(wù)拖費(fèi)用躍中利總息支恭出不軟能夠劣提供貸金融恢機(jī)構(gòu)條證明填的：扣除找項目抱金額摩＝（達(dá)建造疤成本柳－已謝計入榮開發(fā)墓成本緣瑞的借弄款利禮息）×1捷.3＋營吹業(yè)稅芬及附肆加+已計連入開委發(fā)成宜本的膊借款蒼利息屠？+代收碌費(fèi)用(2餡)企業(yè)騎開發(fā)撿項目內(nèi)的財趟務(wù)費(fèi)顯用中欠的利日息支鹿出能患夠提蹄供金役融機(jī)任構(gòu)證鬼明的縫：扣除圖項目報金額晚＝（糊建造稱成本商－已堪計入下開發(fā)描成本旋的借販款利品息）×1臉.2欺5＋營弟業(yè)稅砍及附益加+已計旨入開延發(fā)成呈本的如借款苗利息+財務(wù)部費(fèi)用滑中的臟利息潛支出+代收笨費(fèi)用論上踐是按揭以上于方法扣的。蜓實際焰上，10堡%扣除詳?shù)亩嗪?。?織）、助新區(qū)幕A公沿司的凝案例泉計算3、盛上海給自己艇的計交算公搜式十、慨為了陷便于圾計算劑土地愚增值裙稅增餓值額蕩，根帽據(jù)出罰售房繪地產(chǎn)厲的不魂同情榆況分夕別設(shè)貓計以域下四毛種扣蘇除公進(jìn)式：1．土廉地使錯用權(quán)篩轉(zhuǎn)讓還（指擊土地此使用孩權(quán)人火將未斜附有將建筑蛇物和瓣其他響附著隆物的設(shè)土地口使用必權(quán)出定售給肺買受練人）先。亮增值們額＝韻轉(zhuǎn)讓節(jié)土地掀使用烈權(quán)收悄入－炒（取捉得土紹地使儲用權(quán)行時所瞧支付豈的價波款＋率對土彩地進(jìn)例行開或發(fā)的巨成本姜）×1搜25俱%－利些息支庸出－環(huán)銷售瞇稅金旋（被看廢了京，沒乘有實輕質(zhì)開鋸發(fā)）2．建我造商身品房謀出售硬的（忍指納染稅人積取得葛土地膽使用煎權(quán)后斬，建懂造商查品房小，并雖將商醉品房是連同賤土地朵使用現(xiàn)權(quán)一樂并出怎售）腦。躺增值符額＝設(shè)出售鹿商品賊房取知得收滔入－擇（取趣得土逼地使學(xué)用權(quán)胸時所舍支付挪的價貿(mào)款＋蠻建造發(fā)商品胸房及絲式配套掌設(shè)施鉛的成駱本）×1射25眼%－利遣息支沾出－鄉(xiāng)豐銷售墳稅金番（和磨國家世政策氧不合昏，也踢和自射己的認(rèn)文件脂不符駛合）滬地茶稅地[1他99伸5]翻40號3．購滴入商沒品房冷用于挖出售讓的（鏟指納找稅人桂購入午商品緣瑞房用咳于出本售的嚷經(jīng)營朋業(yè)務(wù)楚）鵝增值亦額＝隨出售鄉(xiāng)豐商品眨房取平得的縣收入姻－購餐入商檢品房揪支付麗的價怨款－扛三項坊費(fèi)用局（包取括利稱息支撕出）產(chǎn)－銷