房地產(chǎn)全程運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)管理講義

房地產(chǎn)全程運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)管理2009年2月15日

1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠(yuǎn)重要的是目標(biāo).2項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗(yàn);比經(jīng)驗(yàn)重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標(biāo)（KPI）計(jì)劃執(zhí)行方案3我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測未來。事實(shí)上，客觀環(huán)境和條件是動(dòng)態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測是正確的。其實(shí)我們的認(rèn)識(shí)是有限的。3、有時(shí)我們認(rèn)識(shí)能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡單化了；有時(shí)我們把簡單問題復(fù)雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進(jìn)空間越大。4企業(yè)關(guān)注的問題

最關(guān)心投資與收益；機(jī)遇與回報(bào)；競爭優(yōu)勢；業(yè)績?cè)鲩L。

最怕風(fēng)險(xiǎn)（不確定性）：政策、市場、技術(shù)、進(jìn)度、成本、人????

最大的風(fēng)險(xiǎn)失控，企業(yè)-“三控”；項(xiàng)目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運(yùn)營管理5定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務(wù)業(yè)?金融業(yè)?集成?服務(wù)?投資?

全生命周期的價(jià)值鏈和利潤鏈

公司定位領(lǐng)跑者跟跑者追跑者差異化領(lǐng)先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項(xiàng)目定位地塊時(shí)空定位（動(dòng)態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個(gè)人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補(bǔ)位不搶位6房地產(chǎn)運(yùn)作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運(yùn)作來錢------資金資本+智力資本7項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力1：

周小川：每次危機(jī)都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動(dòng)態(tài)的需求2、及時(shí)滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術(shù)能力9項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價(jià)位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

管理層次

1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識(shí)論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價(jià)值觀、價(jià)值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神（作品、精品、極品）11運(yùn)營戰(zhàn)略與管理運(yùn)營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運(yùn)營資源之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)任何類型運(yùn)營組織的長期運(yùn)營能力以及這些能力對(duì)整體戰(zhàn)略所做的貢獻(xiàn)產(chǎn)生影響運(yùn)營管理對(duì)創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進(jìn)行管理的活動(dòng)運(yùn)營戰(zhàn)略與管理運(yùn)營戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時(shí)間跨度分析層次聚合度抽象程度13運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1、運(yùn)營戰(zhàn)略影響因子

1.1市場－－“由外向內(nèi)”市場特征競爭對(duì)手影響績效目標(biāo)14運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外”運(yùn)營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動(dòng)態(tài)能力決策領(lǐng)域15運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合運(yùn)營戰(zhàn)略該如何選擇？16風(fēng)險(xiǎn)定義1、風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風(fēng)險(xiǎn)是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期與結(jié)果之間的差異成功（滿意）=X=結(jié)果-預(yù)期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險(xiǎn)因素是人

能力與價(jià)值觀矩陣（四種人）5、最大的風(fēng)險(xiǎn)是戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)17戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟(jì)周期競爭對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)國際、國內(nèi)，差異化，獨(dú)一無二技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風(fēng)險(xiǎn)變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風(fēng)險(xiǎn)

客戶分析、服務(wù)系統(tǒng)，市場試驗(yàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

備選方案發(fā)展停滯風(fēng)險(xiǎn)

量降、價(jià)降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風(fēng)險(xiǎn)來源政策風(fēng)險(xiǎn)

土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場風(fēng)險(xiǎn)“玉佛城”價(jià)格調(diào)整（黃金/陷阱）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)“瑞南新苑”“御景圓”進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)“金鐘廣場”—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)人的能力及信用風(fēng)險(xiǎn)19風(fēng)險(xiǎn)刃評(píng)估爭及應(yīng)亭對(duì)方庭法如何汁識(shí)破伍美麗肢的謊筐言，如何掛避免喊虛構(gòu)怨的成密功，如何旅繞過兩隱蔽橋的陷淋阱，如何耕發(fā)現(xiàn)柔深埋援的金賴礦。20風(fēng)險(xiǎn)嗎評(píng)估辛及應(yīng)篩對(duì)方始法識(shí)別倚與評(píng)憑估風(fēng)初險(xiǎn)嚴(yán)重貝性、恩發(fā)生雄概率熄、時(shí)叛間、毒動(dòng)態(tài)量化親風(fēng)險(xiǎn)尋找醉機(jī)遇緩解板風(fēng)險(xiǎn)斗的計(jì)估劃應(yīng)對(duì)喪風(fēng)險(xiǎn)尸五層抱次以不潑變應(yīng)徐萬變骨，忽左視風(fēng)哲險(xiǎn)以實(shí)處力換謊時(shí)間昨，降顆低風(fēng)燙險(xiǎn)培養(yǎng)絲式洞察密力，耀感知符風(fēng)險(xiǎn)增加旗靈活輛性，痛適應(yīng)零風(fēng)險(xiǎn)尋找茶不對(duì)披稱性立，消氣除風(fēng)襯險(xiǎn)21方向椒比方敬法重歉要扮方法墊與態(tài)臉度一廟樣重喚要方向墳－做更什么做正布確的舊事；弱應(yīng)該驗(yàn)做什珠么，裝能夠津做什頑么，丸必須井做什貿(mào)么。方法脊－怎證么做企業(yè)時(shí)：首宴先住砍宅房承產(chǎn)一械流，榜然后壤向邊扛際房圣產(chǎn)發(fā)采展。部門煤：投驚資（簽趨勢蜘、時(shí)伯空、姜時(shí)點(diǎn)信），產(chǎn)品秧（順升應(yīng)市災(zāi)場，垂引領(lǐng)歇消費(fèi)俱，區(qū)妨位、蟻價(jià)位糠、品盼位統(tǒng)碗一，折產(chǎn)臟品督—極衛(wèi)品）奮，市場修（客收戶系佩統(tǒng)—奴類別勁、需辛求、兩途經(jīng)惰）服務(wù)質(zhì)（滿卻足需飽求，姜?jiǎng)?chuàng)造嬸需求店）22效果倒比效倡率重染要怎么約做（狹方法這）—達(dá)正確跟地做效果也＝做鏡對(duì)事+高效效率-效果-效益“第刪一次倘就把此正確騙的事喪做正基確”“以惹最少軍的次稀數(shù)把趣正確股的事平做正徒確”“第一蔥次就第把正滿確的纏人放描在正舅確的復(fù)位置駕”誰來精做（流用對(duì)娛人）能做涉的人漏（能瓜力+人品介）想做翻的人無（主枕動(dòng)，價(jià)獨(dú)立朽承包甘商的雹思維約）信任賭、平奸臺(tái)、肚能力焰、激斯情。23激勵(lì)晌與績使效濾發(fā)展路與能鴉力衡量擠標(biāo)準(zhǔn)局部爪績效癥，系催統(tǒng)績?nèi)π?，寒單干飛、合崇作。做了跳如何期望穴，激厭勵(lì)，較價(jià)值棗與價(jià)禮格一躬致，討貢獻(xiàn)臥與報(bào)池酬一絕致；發(fā)展宴與能旅力：能賭者上票，平效者讓望，庸幕者下做得株如何考核鬼（數(shù)每據(jù)說費(fèi)話）悲，獎(jiǎng)量懲（刪物質(zhì)標(biāo)與崗匆位）死，申麻報(bào)獎(jiǎng)刑項(xiàng)（腥例如榨：成敵本節(jié)代約獎(jiǎng)肌，創(chuàng)毀新獎(jiǎng)浴，協(xié)殼作獎(jiǎng)珠）。制度忽管事癥，文佛化管福人（價(jià)榨值認(rèn)蜓同，燃同甘旺共苦讓，共車創(chuàng)輝釋煌）壺，24做大應(yīng)的前湊提喂做強(qiáng)分的基葛礎(chǔ)規(guī)范拖化市場胖化專業(yè)瘋化集成返化數(shù)字塞化（演久示）國際綢化人才崇、模辣式、田認(rèn)證奧、合出作、查開發(fā)決策尚科學(xué)恰化流程劍合理焰化管理盞規(guī)范雁化操作淹信息揭化目標(biāo)扇數(shù)據(jù)軟化責(zé)權(quán)蠢利一蹤蝶體化腦。25項(xiàng)目暈投資瞞決策黎與風(fēng)坊險(xiǎn)管挎理項(xiàng)目凝選擇航及洽渠談項(xiàng)目楚投資蛋機(jī)會(huì)容分析皂（案堅(jiān)例：儲(chǔ)楊浦白項(xiàng)目誼）項(xiàng)目族投資丘論證羅會(huì)（案傻例：題沈陽認(rèn)項(xiàng)目占-工罵程與獎(jiǎng)投資連的區(qū)基別）項(xiàng)目糟投資輝決策項(xiàng)目泄可行封性研儉究26項(xiàng)目巡壽動(dòng)態(tài)篩評(píng)估侍及決睛策調(diào)寸整案例倉1：耍御景尊圓定她位調(diào)紋整（房環(huán)型、集面積龜、標(biāo)棟準(zhǔn)、伍成本）27項(xiàng)目乖動(dòng)態(tài)揪評(píng)估擠及決鳴策調(diào)欄整案例條2：已玉佛青城價(jià)默格調(diào)識(shí)整（黃語金/儉陷阱耍）28決策挨與時(shí)再空爹規(guī)劃撥與時(shí)臣空地塊汁時(shí)空一維摸：澆地野段二維纖：請(qǐng)形忍狀三維捆：司空籃間四維體：詠時(shí)犯間+空間=“時(shí)座空”n維:生態(tài)節(jié)文但化駱歷史選擇恩時(shí)機(jī)盡整看合資目源策劃滑與規(guī)求劃頁環(huán)稅境與編規(guī)劃市場撿與產(chǎn)鑄品泳建筑籌與裝警修建筑徑時(shí)空一維此：纏方位二維謠：常房親型三維福：惠內(nèi)鑒外空需間（錯(cuò)梨層、突復(fù)式診、低慘窗?資?）四維強(qiáng)：在時(shí)日間+空間=“時(shí)甩空”n維:風(fēng)格岡文化謀生態(tài)賴智情能29項(xiàng)目駱規(guī)劃既設(shè)計(jì)混與風(fēng)佩險(xiǎn)管翁理規(guī)劃零設(shè)計(jì)嚼的目賊標(biāo)1.而在功樹能與馬形式清統(tǒng)一蝕的基喂礎(chǔ)上罩,創(chuàng)涉造亮沿點(diǎn)和縫賣點(diǎn)勿;2.頓物有厘所值艱;3.齊比較檔價(jià)格價(jià)格捎類型穿:頂總秤價(jià)、泰單價(jià)育、得胡房率嫁。價(jià)格薄單位以：價(jià)襲格/玩套、搞價(jià)格滴/建殘筑面委積價(jià)格祝/使詢用面刑積4.開規(guī)劃狠設(shè)計(jì)肢應(yīng)用晃定量賊化的攻手段證來研耳究.30項(xiàng)目掌規(guī)劃濱設(shè)計(jì)搜與風(fēng)諒險(xiǎn)管杯理規(guī)劃撇容積孟率性陷能價(jià)予格比1仍.容寺積率陜是區(qū)顫分物引業(yè)類蒼別的若關(guān)鍵魚指標(biāo)0.脾2~違0.臘4姐獨(dú)浮立式味別墅窄0醒.4奴~0鹿.6細(xì)雙聯(lián)捕式別姨墅0.叉8敘連排箭別墅飾1言.2裹~1個(gè).5抄多層2.洗容積替率與挖利潤煉的關(guān)鳥系非線淹性關(guān)籮系，累多因斑素（懼地價(jià)治是關(guān)院鍵）3.看規(guī)劃醉布局精與產(chǎn)砌品價(jià)乓值最好抵資源趁用于壟價(jià)值充最高線處。31項(xiàng)目錫規(guī)劃私設(shè)計(jì)哈與風(fēng)諸險(xiǎn)管欣理道路鑼的規(guī)合劃布?xì)q局與哨價(jià)格徑性能雪比1．如道路告的覆校蓋率貨及有惑效覆詢蓋率２．猛定量辱分析行道路畝的經(jīng)享濟(jì)指凳標(biāo)3．朋道路悶的類堡型32項(xiàng)目險(xiǎn)規(guī)劃講設(shè)計(jì)忌與風(fēng)鉤險(xiǎn)管爺理空間互設(shè)計(jì)帆與性勤能價(jià)喊格比１．濱戶型剪設(shè)計(jì)生的三跑維化大空殿間的歲層高營，空備間的四容積殲系數(shù)廳，空靈間的紙使用愚系數(shù)宇．２．叼室外紹空間腎設(shè)計(jì)宜人獵的空廟間和曠環(huán)境渡，空猶間的數(shù)變化呆與活足力．規(guī)劃紗設(shè)計(jì)王中的閣一體禽化解活決方涌案規(guī)劃碑決策番：市件場(客戶)－規(guī)慘劃－徒效益皂分析繪－建釘設(shè)管阿理－棉市場33項(xiàng)目工規(guī)劃置設(shè)計(jì)施與風(fēng)球險(xiǎn)管明理御景倆圓項(xiàng)競目（宇+演嘆示）“時(shí)優(yōu)空”俯定位綿；彈勸性設(shè)救計(jì)；圾動(dòng)態(tài)共調(diào)整屯；“易園中材樓”白；需愈求層兼次。瑞南堂項(xiàng)目所（+癢）提香鴉別墅診--有-朝聲向白馬污花園煌--側(cè)-九棄宮閣鷺島迎別墅蘇州遠(yuǎn)玲瓏莊灣—撕組合谷戶型34產(chǎn)品冠的“絞時(shí)空樂”定腦位產(chǎn)品泉商品作品軟精品母極品(附加原值浸超額別利潤)區(qū)位蜻、價(jià)宇位、始品味成功畫的最摟高境安界綜合稠效益爐高度蘆統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)攪效益返社埋會(huì)效介益環(huán)境蹦效益昂品秒牌效貞益35以人詠為本勸超越噸自我精確全制導(dǎo)膏錯(cuò)位幸競爭縱深色發(fā)展饑個(gè)性千服務(wù)科學(xué)獨(dú)管理偽創(chuàng)新馳制勝持續(xù)傭贏利掌能力36項(xiàng)目慘開發(fā)斤建設(shè)弦的運(yùn)燥營管皺理管理—來源袍于目貿(mào)的和您目標(biāo)目的—企業(yè)掙：利餡潤，林效益鮮；員頑工：儉收入釣，發(fā)綁展。目標(biāo)—打造紙?zhí)嵘陜r(jià)格更的品菠質(zhì)，茂控制疲影響工成本晉的各斃個(gè)環(huán)鹿節(jié)（監(jiān)過程個(gè)）和鍋因素闖（動(dòng)歪因）馳。37項(xiàng)目拒開發(fā)池建設(shè)羨的運(yùn)導(dǎo)營管塑理計(jì)劃思維湯活動(dòng)尿：認(rèn)識(shí)攀過程—真理訊導(dǎo)向銳，“炮實(shí)在嫌是什虎么”計(jì)劃脫過程—目的壓導(dǎo)向丹，“振價(jià)值且性問怎題”云，創(chuàng)咐造一孩個(gè)“壞實(shí)在撐”計(jì)劃贊能力：1、認(rèn)騙知和倆辯識(shí)淡能力傲（特串定事低物、勢環(huán)境分、狀奇態(tài)）2、確攝定目泥標(biāo)和象運(yùn)籌賀的能喊力：惱在價(jià)攻值合炊理性獄與工比具合理性顛的“品張力斬”中貨找到喉一條福從“蔽初始逃狀態(tài)損”到稅達(dá)“跟目的狀態(tài)侄”的寨“合押理路恰徑”3、想努象（驗(yàn)概念魯能力督）和傭預(yù)見徹的能蕩力：4、意鳳志、勇選擇已和決遷策能示力計(jì)劃非研究：計(jì)芹劃要再素的折分別姜研究還，要苗素相撥互作沿用的籍研究撞。38項(xiàng)目彎開發(fā)攻建設(shè)驕的運(yùn)搶營管帆理“三象控”及“二芒管”粉“一旋協(xié)調(diào)沖”進(jìn)度逮控制厚、成泄本控執(zhí)制、免質(zhì)量肚控制績；合虎約管里理、里信息液管理鴿；綜品合協(xié)省調(diào)計(jì)劃姜(進(jìn)戰(zhàn)度)福管理目標(biāo)洲-過校程（顯活動(dòng)癥）-脅程序膽-監(jiān)展控-軍調(diào)整進(jìn)度刺與政滋策風(fēng)幻玉險(xiǎn)管抵理進(jìn)度趟與成躍本風(fēng)珍險(xiǎn)進(jìn)度劇與時(shí)催