房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇目錄2房屋建筑基本概念3房屋建筑常識4行業(yè)術(shù)語5房地產(chǎn)交易類型1房地產(chǎn)基本概念第一章：房地產(chǎn)基本概念區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。房地產(chǎn):房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。（如住宅、大廈、學(xué)校）地產(chǎn)：

即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型：

居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。

工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。

倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。

交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護地帶等用地。地產(chǎn)類型：市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。

商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。

公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。

教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨立用地的科學(xué)研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。

港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。

軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。

其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。房產(chǎn)的分類

住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等。房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。

使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。

收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。

處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。

房地產(chǎn)市場的分類是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用什么是期房？期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工驗收合格可以入住的房屋。、“五證”與“兩書”五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；（3）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？保險費抵押費契稅登記費印花稅工本費買賣契稅，按買價征收6%（地方補貼3%）典契稅率，按典價征收3%

贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補貼3%）房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%。第二章：房屋建筑常識1，住宅平面分類房型BECDA平面復(fù)式躍式其他錯層平面一居一居是指房型設(shè)計上有一間屋子用于居??；標(biāo)準定位面積，公房30—50平方米；商品房40—80平方米二居二居是指房型設(shè)計上有兩間屋子用于居??；標(biāo)準定位面積，公房50—70平方米；商品房80—120平方米三居三居是指房型設(shè)計上有三間屋子用于居住；標(biāo)準定位面積，公房60—90平方米；商品房120—160平方米平面其他良分類錯層錯層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于高度不同的平面上。

其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。例如：夾層（層高較低的錯層）躍層式躍式是指房屋占據(jù)兩個完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上下

復(fù)式復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個完整的層高度不完整、空間不完整復(fù)式躍層錯層2，建榆筑結(jié)暗構(gòu)常輛識A建筑結(jié)構(gòu)特性B構(gòu)成材料C建筑結(jié)構(gòu)組成D建筑結(jié)構(gòu)分類建筑蒙結(jié)構(gòu)田的特細性

建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)體系。結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性一般指必須具備足夠的強度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。建筑鍵結(jié)構(gòu)濱的構(gòu)賽成材月料構(gòu)成標(biāo)材料超：鋼筋厭、混瞎凝土呀等。倒可以脖由一判種材釣料構(gòu)遵成，郊也可沙以由迫兩種根或多雅種材嚼料構(gòu)域成。建筑箭結(jié)構(gòu)慶的組斜成建筑販結(jié)構(gòu)秀組成攪：基礎(chǔ)膠、柱誓、梁切、板南、墻帖等。建筑四結(jié)構(gòu)客的分障類備注早：一般4層以銜下有戲磚木潤結(jié)構(gòu)谷的房已屋，旅比較艦少見叮。4—犬7層一承般為稼磚混高層低多為勤框架木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼土筋結(jié)混構(gòu)凝鋼結(jié)構(gòu)鋼土與結(jié)混構(gòu)凝鋼土管結(jié)混構(gòu)凝如何肯判別繁承重逃墻材質(zhì)一般標(biāo)準磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。

厚度一般150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多（37墻為承重墻）房屋檔次一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。

承重墻一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。

結(jié)合區(qū)分一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。

框架園結(jié)構(gòu)主要菠是靠債板--次梁--短-主梁--爪--柱--基礎(chǔ)--猾-地基喇，這碌樣的帆方式宿傳遞鉤荷載廚，墻嘉不承樓重。磚混夕結(jié)構(gòu)墻體茂是承恨受荷興載的艦。3，基片本知界識常竊識樓層股描述多層樸建筑弦（7層以房誠下含6層，刑房屋惑所在屈層3層，某簡寫3/能6）小高蠟層建臉筑（8—司—1收1層，淡配電豈梯）高層烈建筑魔（11層以秧上）超高布層建連筑（10喚0米以賞上）優(yōu)樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。劣高層樓中層次較高的價位也較高，但二手房中頂樓除外。朝向杰知識多層多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向高層板樓高層板樓與多層樓的朝向相似高層塔樓高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向朝向以主薦臥室要窗戶額所對稍應(yīng)的贊方向克為準朝向版與通印透

客廳

臥室

廚衛(wèi)衛(wèi)生濕間能路直接腥采光價、通箱風(fēng)即省可（副西向故除外村）廚唐房一車般來遠說不命選北鋸向為挖宜防愁止由痕于朝謀向不里好外場面風(fēng)尊壓太業(yè)大，購引起化油煙供的倒期灌一般跡以朝亭南為叛最佳絡(luò)，其雕他朝專向的同優(yōu)劣繩順序綢大致桑為東板南、六東、征西南單、北嘩、西竭。以主株臥室超朝向朽好或輕多數(shù)絞臥室舟朝向貫好為誦評判艇標(biāo)準哨。臥略室以浙南向桿為佳集，不雹要靠貧外墻俯。臥外室朝是向為陷東南滴、東刻、東殊北也拐可，腳最好濃不選繳朝西收的臥益室。面積忘知識占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。公攤喜面積分攤氣的公懶用建價筑面兩積包或括：大堂第、公其共大凈廳、賴走廊憂、過妄道、咬共廁者、電劈燕梯前田庭、姜樓梯奧間、斤電梯勉井、派電梯撇機房框、垃親圾道芝、管獨道井射、消茶防通倚道、外水泵柔、水姥箱、允冷凍豬機房主、配肢電室陸、煤斗氣調(diào)藍壓室俱、空拾調(diào)房辟、電寨梯工靠休息方室、微警衛(wèi)苗室、療衛(wèi)星到接收菠等。不記綿入的摔公攤查面積祖：倉庫備、車蘋庫、蹦供暖揭鍋爐襖房、傻人防細地下若室、懂物管剛用房皆、警蚊衛(wèi)室第三東章例房株屋建耐筑基揉本概軌念土地古交易示出讓暗年限70年居住因用地50年教科翅文衛(wèi)我體育萄用地探（商股?。?0年工業(yè)睛用地商業(yè)芒、旅貸游、盯娛樂40年基礎(chǔ)容積貍率:項目扮用地喊范圍重內(nèi)總跳建筑飛面積膊與項爆目總才用地璃面積屈的比負值,反映恒土地歌利用喘程度主、使符用強舉度抱及其怪經(jīng)濟游性的仁技術(shù)炭經(jīng)濟運指標(biāo);容積府率=建筑粉總面格積÷用地貓面積別墅焦：≤1;低層上住宅期：1-唯2;高層略住宅且：≥3;普通獄住宅修與非漠普通婚住宅肝的區(qū)誰別（前容積驢率低震于1.登0為非休普通奮住宅厘）朝向懶知識建筑密度項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基底總面積÷用地面積,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度

綠地率是指項目綠化用地總面積占用地面積的比例。層高住宅高度以“層”為單位計算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5米?；A(chǔ)遮知識凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

進深住宅的進深就是指住宅的實際長度，指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效的節(jié)約用地。開間指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;第四游章味：行克業(yè)術(shù)滿語住宅粘性質(zhì)普通住宅普通住宅是指各區(qū)指導(dǎo)價以下且小于144平方米（市場上需求量最大），容積率高于1.0公寓公寓是指商品房24小時電梯、保安，24小時管道熱水;別墅別墅是指獨棟、聯(lián)排、疊拼建筑;裝修龍分類毛坯毛坯是指水泥地，白墻一般用于住宅簡裝修簡裝修是指地磚、白墻一般用于住宅及商住兩用項目精裝修精裝修是指木地板，包門、包窗住宅及酒店式公寓基本岡生活玩設(shè)施雙氣雙氣一般指暖氣、燃氣（天然氣或煤氣）全齊全齊一般指常用家電（電視、冰箱、洗衣機）和家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜）第五陶章，妄房地豆產(chǎn)交沈易類隙型房屋溜分類經(jīng)適房經(jīng)濟適用房是指政府為照顧普通收入職工建造的微利商品房（利潤為3%以下）.二手房二手房一般是指經(jīng)過一次交易之后再上市交易的房屋。房改房房改房是指經(jīng)過房改辦批準購買的房屋.商品房商品房是指開發(fā)商開發(fā)的以商品價出售的房屋，含成本和利潤兩部分.二手蟲房概危念已購今商品望房獲準扁上市蒸交易舟的已劃購公懸房已購存經(jīng)適甜房二手肅房是籍指由宗市國呼土資算源和祥房屋撤管理疫局頒環(huán)發(fā)所幻玉有權(quán)嗽有效貓證件援，業(yè)絞主擁賓有完柔全處示置權(quán)耽的房踐屋。什么僚是二伙手房私產(chǎn)鄉(xiāng)豐房二手服房概凈念詳膏解私產(chǎn)識房私產(chǎn)躲房又由稱為憶私產(chǎn)擇住宅帖、私蚊房，撲是由坊個人激或家裂庭購叮買、文建造撇的住很宅，喘唯一色一種鋤可以處做銀局行貸軟款的全產(chǎn)權(quán)蔑性質(zhì)役的房擔(dān)屋.已購拌商品邪房購買栽經(jīng)批愁準用惕于市汁場出里售而濃建造耐的房榜屋稱省為商訊品房獲準咳上市鍬交易類的已帖購公碗房指城任鎮(zhèn)職旱工按揮照有估關(guān)住誦房改養(yǎng)革政盾策的識規(guī)定蹦，按徒成本罪價或伍標(biāo)準鵲價（腦含標(biāo)窩準價瞧優(yōu)惠羊辦法糖）購?fù)I的巧公有細住房監(jiān)；已購架經(jīng)適公房指按萄政府悅規(guī)定踩的指山導(dǎo)價蕉格購餅買的土經(jīng)濟廁適用聾住房備，包俊括城榆鎮(zhèn)職訊工按綱照高撐于有際國家鞋及政既府有子關(guān)城斬鎮(zhèn)住須房制縫度改朱革政遼策規(guī)溪定的茶成本綿價購籌買的磨安居怨工程份住房膛和集正資合拳作建些設(shè)的絮住房房地合產(chǎn)交粗易的居基本缺類型房地陜產(chǎn)的閥買賣取費放標(biāo)準推：買方閃按談?wù)粘扇薪粌r1%賣方們按不照成慌交價1%房地決產(chǎn)的笑租賃取費刻標(biāo)準社：共收擦取相濤當(dāng)于用一個屋月租義金金種額作京為代俘理費（錢買賣風(fēng)雙方腿各半都）不能慚正?？飞鲜形槌鍪塾X的房靠屋范懲圍產(chǎn)權(quán)撕共有在的房慶屋，帶產(chǎn)權(quán)副共有遍人不剛同意泥出售巷的已抵朽押，尿且未隔經(jīng)抵辨押權(quán)借人書潔面同嗎意轉(zhuǎn)賭讓的;房屋露所在笨地區(qū)烘戶籍捉凍結(jié)專，已出列入暈拆遷饞公告己范圍陳的;擅自糖改變僑房屋秧